土地使用面積分割方法

1、 地上建筑物按房屋占地面積分攤住戶土地使用權(quán)面積作為住戶的發(fā)證面積，宗地內(nèi)公共使用面積注冊登記到全體業(yè)主名下不發(fā)證。2、 地上建筑和地下建筑面積分別分攤土地面積。地上建筑分攤的是地上土地使用權(quán)面積地下建筑分攤的是地下土地利用面積當權(quán)利人有獨自面積時，計算時應加上獨自使用面積。3、 樓房土地面積分攤的方法主要有面積分攤法、地份分攤法、樓價分攤法三種。誰使用、誰分攤原則。對住宅小區(qū)內(nèi)的幼兒園、醫(yī)院、市場等非單純小區(qū)配套設施，已明示為個人所有的綠地花園，以及住宅小區(qū)權(quán)利人不能使用的其他部分，應單獨劃出，不參與分攤?！厣辖ㄖ锓謹偼恋厥褂脵?quán)（地上）面積的計算。分攤建筑占地面積的公式為：分攤建筑占地面積=權(quán)利人建筑面積x本幢建筑占地面積!本幢建筑面積；分攤共用面積的公式：分攤共用面積=權(quán)利人建筑面積x（宗地面積一總建筑占地面積）三總建筑面積。權(quán)利人分攤土地面積二分攤建筑占地面積+分攤共用面積。——地下建筑物分攤土地使用權(quán)（地下）面積計算公式。地下建筑物分為兩種。一種是與地上建筑物連為一體的地下建筑物；另一種是離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物。《國土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復函》（國土資廳函〔2000〕171號）中明確指出：凡是與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可以確定為土地使用權(quán)。具體登記時，將地下建筑物的建筑面積計入整體建筑總面積，然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分攤地面上的土地面積。離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。具體登記時，其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄注明相應地上土地使用權(quán)的特征。土地使用權(quán)（地下）在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進行出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。按照文件要求，與地上建筑物連為一體的地下建筑物已經(jīng)按地上建筑物進行了分攤。離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物的面積分攤可參照以下公式進行：分攤土地使用權(quán)（地下）面積=權(quán)利人地下建筑物面積x地下建筑物垂直投影面積!地下建筑物總面積?！嬎阒谐?shù)的確定。宗地面積是指樓房所在宗地的總面積，包括建筑占地面積和共用使用權(quán)面積，由具備資質(zhì)的測量機構(gòu)實際測量確定。建筑占地面積是指建筑物底層房屋閉合線范圍內(nèi)的土地面積，通常以房產(chǎn)測繪的建筑物底層面積為依據(jù)。建筑面積（地下建筑物面積）指建筑物的總建筑面積，通常以房產(chǎn)測繪的建筑面積為依據(jù)。地下建筑物垂直投影面積指地下空間利用權(quán)的面積，包括進出地下室通道的垂直投影面積，由具備資質(zhì)的測量機構(gòu)實際測量確定。權(quán)利人（地下）建筑面積：權(quán)利人出資或以其他方式實際所有的建筑面積，通常以房產(chǎn)測繪的建筑面積為依據(jù)。需要注意的幾個問題關(guān)于住宅小區(qū)中共用宗的指界問題。共用宗在實施地籍調(diào)查指界時，原則上應由所有權(quán)利人共同委托代表出席，考慮到實際情況，尚未竣工、或雖已竣工但土地使用權(quán)人仍為房地產(chǎn)開發(fā)商的，可由房地產(chǎn)開發(fā)商代為出席指界；已經(jīng)竣工多年，且與房地產(chǎn)開發(fā)商失去聯(lián)系的，可由土地管理部門按實際情況確定界限，經(jīng)公告后生效。關(guān)于土地使用權(quán)的使用期限問題。分戶土地證書中用地年限為出讓合同約定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已使用年限的剩余年限。如某鋼混結(jié)構(gòu)房屋使用年限為70年，于2000年簽訂出讓合同并交付使用，2008年3月進行土地登記，登記期日使用年限為70-8=62年。當主樓和裙樓連體時，應合并計算整幢建筑總面積，以主樓和裙樓共同占地面積作為該幢的建筑占地面積；當主樓鑲嵌在裙樓內(nèi)時，應