土地估價師考試成本逼近法考點

土地估價師考試成本逼近法考點考點1:成本逼近法概念1、這種成本逼近法，與一般房地產(chǎn)估價中的成本法不同。后者亦稱原價法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的費用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價格，然后加上土地價格，最終得到整個不動產(chǎn)的價格。考點2：成本逼近法的基本公式1、 采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權價格時，其土地成本包括土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息、利潤、土地增值收益。2、 成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發(fā)費兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權應得收益，從而求得土地價格。3、 成本逼近法的基本公式即為：土地價格二土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益4、 土地價格構成的啟示：首先討論土地價格構成不能籠統(tǒng)地談地價構成，而必須針對具體的土地條件進行探討，如開發(fā)前的土地，開發(fā)完成后的土地，這樣才能在一定程度上講清地價的理論構成;其次要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格，對一定條件土地的地價，理論構成雖然存在，但彼此在量上難以截然分清?？键c3：成本逼近法估價步驟一、成本逼近法評估地價的程序可分為以下幾個步驟：1、 確定土地取得費用2、 確定土地開發(fā)費用3、 計算稅費；4、 計算投資利息：5、 計息投資利潤6、 確定土地增值收益7、計算、修正和確定土地估價結果?？键c4：土地取得費1、 凡新建工業(yè)項目首先需獲得土地，或征地或拆遷。耕地補償費，征用前3年平均產(chǎn)值6-10倍;農(nóng)業(yè)人口安置補償費，前3年平均年產(chǎn)值4-6倍，最高不超過15倍?？偤筒坏贸^30倍。2、 土地取得費應是評估期日的重置費，按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。3、 由于成本的增加并不一定提高效用和價值，尤其是對單宗地而言，征地、拆遷等土地取得費用是對原土地使用者失去原土地收益的補償，是依據(jù)原來用途下的土地收益，而不是依據(jù)新土地用途和未來土地收益的高低確定的?？键c5：土地開發(fā)費1、(1)基礎設施配套費：通常以七通一平為標準計算；(2)公共事業(yè)建設配套費：這與項目大小、用地規(guī)模有關，各地情況不一；(3)小區(qū)開發(fā)配套費：各地根據(jù)用地情況確定合理的項目標準。在實踐中確定土地開發(fā)程度，主要應注意如下兩方面的問題：一是應準確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度(由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業(yè)投資建設的應屬于宗地內(nèi))；二是宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致。應分攤費用二受益程度X設施總費用?？键c6：利息土地開發(fā)投資利息的概念：利息是資金的時間價值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年的，利息按復利計算。利息計息方式：土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期;開發(fā)費及稅費利息可采用兩種計算：一是以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半;二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。如果開發(fā)費是以當時收取的基礎設施配套費標準計算的，由于基礎設施配套費一般需在土地開發(fā)前一次性支付，因此這一部分開發(fā)費的計息期也應是整個開發(fā)期?？键c7：利潤利潤的計算依據(jù)：投資的目的是為了獲取相應的利潤，作為投資的’回報，對土地投資，當然也要獲取相應的利潤。土地開發(fā)利潤一般為6%—10%。成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、土地開發(fā)費、相關稅費，利潤計算的關鍵是確定利潤率和投資回報率。投資回報率的確定通?？紤]三方面因素：土地用途、開發(fā)期的長短、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。利潤的計算方式：投資利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)X投資回報率考點8：土地增值1、 土地增值的求取可根據(jù)待估宗地的具體情況，選擇以下方法：用土地成本價格乘以土地增值率來確定;參照類似土地開發(fā)項目的土地市場價格與其土地成本價格之間的差額確定。2、 土地增值收益計算公式：土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)X±地增值收益率考點9：土地價格修正與確定1、 公式：土地價格二土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益2、 通過上述步驟計算的土地價格，還應根據(jù)評估對象的具體情況和評估目的，考慮是否進行以下幾方面的修正，最終確定估價結果：根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正；成本逼近法求取有限年期的土地使用價格時，應進行土地使用權年期修正。期年期修正系數(shù)公式：；(2.1)是否進行年期修正要具體分析：一是當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；二是當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正；三是當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權年期修正。如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格，還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(道路、綠地)是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發(fā)的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式：可出讓土地的平均價格二土地總平均單價x(總土地面積/可出讓的土地面積)宗地成熟度修正?？键c10:成本逼近法適用范圍1、 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例水多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。同進，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園以及公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。土地成本的增加并不一定會增加它的價值，尤其是土地實際成本的增加，不一定帶來高的土地價格。2、 成本逼近法應注意的問題：土地取得費用、土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用，即應是按照評估期日的有關規(guī)定的物價水平確定土地取得費和土地開發(fā)費的計費項目和取費標準，而不能按照企業(yè)實際取得和開發(fā)利用時實際投入計算。各項費用的取費標準應有足夠的依據(jù)和充分的分析。成本逼近法