項目可行性分析

歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱一.項目用地周邊環(huán)境分析（一）項目土地性質(zhì)調(diào)查1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。（二口項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:□□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□綠化，綠化水平偏低?！酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。（二口項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.生態(tài)環(huán)境1-1自然景觀:□□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□綠化，綠化水平偏低?！酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□到相當(dāng)?shù)淖饔谩?-2環(huán)境污染:□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□并不是高污染企業(yè)，□□□□□□□□□□□□另一污染□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□1-2-1□□：□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□估計是主要鐵路，利用率較高，噪音的影響將集中在晚上。估計1-3治安環(huán)境：□□□□□□□□□1-3治安環(huán)境：雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎(chǔ)不錯。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。（三）地塊交通條件調(diào)查1．周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津歡迎共閱歡迎共閱塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，使南口路的壓力減緩。2．公共交通網(wǎng)：18路，北倉—辰緯路、803路，萬科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、878路，普濟河道—金谷園610，浦口道—四十七中、678路，體院北—普天里京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也3．交通遠景規(guī)劃：□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購物：□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□該項目較遠。周邊也沒有成型的自由市場。.餐飲:□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□1.5□□□□□□□.教育:□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□,□□□□□□1.5□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□4.醫(yī)療:□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□6.銀行、郵局5.文體:□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□6.銀行、郵局:□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□,□□□□電所也距項目不遠。但是項目周邊無證券部。景點。7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，景點。7.其他：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對薄弱。歡迎共閱二.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一）宏觀層面形勢分析及預(yù)測1．宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)整1-1世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象2001年世界經(jīng)濟增長率為 2.4%，大大低于 2000年的4.7%。這將是自最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是否進入衰退的門檻。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□ 2002□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□1-2□□□□□□□□2001□□□□□□□□□,□□□ 7.3%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。專家預(yù)計， 2002□□□□□□□□□ 6.8%—7.3%之間。1-3□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□ 60%□有□□□□□□□,□□□□影響房市 3%的購買力。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng)?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酰骸酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酰骸酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢豕緲I(yè)績、市場資金面偏緊。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新?；酒胶狻ｎA(yù)計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，1993年以來世界經(jīng)濟的以此衡量，則200120年來□□□□□我們固三種因素的力量對比大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。10%，將2．房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，同比增長29.7％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長32.1％，1-9月增長31.4％， 1-10月增長31.2％， 1-11月增長29.7％。數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為65口，1-10月，全□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□33.61。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。截至17.6■而且商品房空置面積的增速降低到0.9%,是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長，□□□□□□□□□□□□房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□□□□□□□□去年一季度全國商品房銷售額同比增長48.9n二季度增長34.91，三季度增長32.71，而10月當(dāng)月增長比例為131，為去年以來的最低點。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□錯誤的判斷?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢醺兜臎Q定、□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□保留著“政策市 ”□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)判斷，2001年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。之所以預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會增長，關(guān)鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖?，因此不是關(guān)鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行歡迎共閱為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在 1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在 2001年所取得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。在促進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到 “刺激內(nèi)需”□□□,□□□□□ “□□□□□□□□ ”□□□□□□□, “刺激內(nèi)需 ”□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□ “培育”□□□□□, “刺激”□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, 一個是□□,□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□,□□□□□□□□□□最大。□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□冶金、化工、□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□:一、□□□□□□□□□□□ □□□□□GDP在□□ --□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□,政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□□□居工程邁進。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性，釋放住房消費能量。三、居民消費結(jié)構(gòu)升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。 當(dāng)前居民消費的恩格爾系數(shù)已降至 40％，北京甚至接近 35％，這正是增加住房消費的良機。四、城鎮(zhèn)化進程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。目前中國城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?36％，今后二十年□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□ 生活，□□□□□□□□的需求。歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱綜上所述，我們預(yù)期：伴隨著入世，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞， 投資主體將更加多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)在“國退民進”的背景下，將會啟動更多的民間投資。同時，中心城市建設(shè)國際化大都市的步伐將加快， 政府投資也會大幅增加。 可以預(yù)見，今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會持續(xù)高速增長的態(tài)勢。銷售也將于 2001年持平。2．本市房地產(chǎn)市場分析2-1回顧2001□□□□□□□□ 660□□□□□□,□□ 166.81□□,□□□□□□□□ 4.761和7.071，其中個人購買商品房比例為 98.31，本市住宅消費繼續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 3000□□□□□□□□□□□□□□□□ 1.5□□□□,□□ 300013500□□□□□□□□□□□□□ 5.8個百分點,350014000□□□□□□□□□□□□ 21.4個百分點。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購□□□□□□ 100□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 2.6□□□□,□□□□□□□□□1001120□□□□□□□□□□□ 4.8□□□□,□□□□□ 120□□□□□□□□□□□□□了4.34個百分點?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?□□□□□, □□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 0.51，波動幅度在正負 21內(nèi)，商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢。全年 2400元/口□□□□□□□□□□□□ 2304元/□□□□□□□□□此外，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,銷售套數(shù)的 74.8％，貸款金額占商品房成交金額的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 從去年全年的商品房銷售情況看，，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、環(huán)境、售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。2-2市場特點□□□□□□□□□□□□□□43.8％，貸款面積占全市商品房的 75.3％。我市的住房消費已經(jīng)向改善型消費過渡價格等均好性發(fā)展， 預(yù)計今年的商品房銷2-2-1項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著。隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高，各項目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項目硬件方面的差異減小，要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。將來的競爭將是制造差異的競爭，通過樹立項目品牌，表現(xiàn)項目特色；通過項目具體細節(jié)的精心設(shè)計提高項目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項目的附加值，帶動項目的銷售。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分，市場集中度會有所上升。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，未來項目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。2-2-2□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□難以形成在配套方面的獨特優(yōu)勢。而環(huán)境□□□□□□□□□□環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。購房者□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□從一□□□□□□□□□□□□□□□□□從一□,□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□,,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□2-2-3□□□□□□,□□□□□□□,□□□□□□□□□的競爭手段，□□□□□□□□□□□而且，□□□□□□□□□□□□□□□□□□的競爭手段，□□□□□□□□□□□而且，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□格不穩(wěn)定性增加。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□格不穩(wěn)定性增加?！酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢酢?的價格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。2-1-3區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場需求成為在，而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場需求成為空氣項目運作成敗的關(guān)鍵。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴(yán)重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導(dǎo)致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，人文環(huán)人文環(huán)中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、歡迎共閱歡迎共閱境、交通狀況、經(jīng)濟實力等方面均較其它幾個區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個區(qū)，對居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場需求大。相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點。2-22002年本市市場分析2-2-1住宅供需正處于高增長階段根據(jù)國際經(jīng)驗，□□□□□□□□□□□□□1000-3000□□□□□,□□□□□□□□□□關(guān)鍵時期。本市2000□□□□□□□□□2169根據(jù)國際經(jīng)驗，□□□□□□□□□□□□□1000-3000□□□□□,□□□□□□□□□□關(guān)鍵時期。本市2000□□□□□□□□□2169美元，所以2002□□□□□□□□□□□□□□30平米以下都屬于住宅高速增長期。我市去年人均居住面積為17□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□住面積為17□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□GDP□□□□□在年均10%以上的增長速度，國外的經(jīng)驗告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居在年均□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□2-2-2□□□□□□□□□□□□□□□□□□截止到去年49□□□□□□□□□□□566□□□□□□□□□□□□□案。初步估計，2002□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,2001□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□的重要力量。2-2-4□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□2002□□□□□□□□□型需求在20萬平米左右。2-2-5三級市場即將啟動隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級市場，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要。如果通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。2002年我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活2002年我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活歡迎共閱躍。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。2-2-7工資將調(diào)整，資金將有增量今年，機關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費都將上調(diào)， 將直接提高社會購買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會上調(diào)。 資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。2-3不利因素2-3-1□□□□□□：□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□ ,□□□□□□□□□□□ 98□□□□□□ 7.4萬戶，99□□□□□□ 4.7萬戶，2000年僅為1.7萬戶。這個因素不容忽視。2-3-2□□□□□□□□□□□2001年6月□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□,□□□□□□□,□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□2-2-3□□□□□□□□□□：由于2000與2001□□□□□□□ ,□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□ .□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ .□□□□□□□□□ ,□□□□□□,□□□煌。2-3-3□□□□□□□□□□□□□□：□□□□□ 600□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□然，□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, 在股市中這招叫“拉高出貨” 。由于市場上主力的實際項目運作水平并無實際進展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。2-4商品房住宅價格可能會略有上漲2-4-1土地價格略漲：從宏觀上，2001年全國土地交易價格上漲了0.2%，從宏觀上，2001年全國土地交易價格上漲了0.2%，其中住宅用用地價格上漲0.9%。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強了土地出讓力度，讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC□□□□□□□□□□□提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理：從心理學(xué)角度講，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□,格自然下行困難。2-6預(yù)測： 2002年本市房地產(chǎn)市場將可能保持2000—2001年的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。中檔改善型消費需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會好于去年，從而超越去年銷售水平，實現(xiàn)年銷售700萬平米的計劃指標(biāo)。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強了土地出讓力度，讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。2-4-2建材換代使成本上揚：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC□□□□□□□□□□□提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。2-4-3追高心理：從心理學(xué)角度講，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□,格自然下行困難。2-6預(yù)測： 2002年本市房地產(chǎn)市場將可能保持2000—2001年的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。中檔改善型消費需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會好于去年，從而超越去年銷售水平，實現(xiàn)年銷售700萬平米的計劃指標(biāo)。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，2003年—2005年銷售量必有大幅回調(diào)。3.項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3-1□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□圖一被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、這與該區(qū)目前區(qū)域市場火爆的情和平區(qū)、 紅橋區(qū)。 其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，況相吻合。這與該區(qū)目前區(qū)域市場火爆的情對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例歡迎共閱其分布情況與前圖近似， 只是河北區(qū)的比重減小， 河西區(qū)的比重明顯增大。 是購房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸-原住區(qū)，縱軸-欲選區(qū)）圖三被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€現(xiàn)象值得注意：各"欲選區(qū)"的最高點均與"原住區(qū)"重合。充分證明天津人"故土難離"的心理特征。）河西、河北、河?xùn)|、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。3）從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟環(huán)境對購房者的吸引力也是很強的。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。 □□□□□□□ —□□□□□□□□ --□□□□□□□□向。3-2□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□；□□□□□□□□□□□于河?xùn)|， □□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□,□□□□□□□□□ □□□□□□, □□□□□□□□□□□□□ 2224元/口，□□□□□□□□□□□ 2118元/□□ 106元/□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 1937元/□□□就河北區(qū)內(nèi)來看， 房地產(chǎn)價格從中山路， 獅子林橋大街一帶向普濟河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價格也較高?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，表現(xiàn)出一種不平衡性。3-3河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計，河北區(qū)目前在售項目在 80個左右， 總面積在 150萬平米左右， 在這些項目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項目有 24個，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項目有 30個，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項目有11個。項目建筑面積在6萬平米以下的有許可證的項目有11個。項目建筑面積在6萬平米以下的有65個，占到調(diào)查項目總數(shù)的73%。歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱歡迎共閱1萬以下1-2萬2-4萬4-6萬6-8萬8-10萬10萬以上14個16個20個15個3個1個3個表一河北區(qū)項目建筑面積分布圖四河北區(qū)項目建筑面積分布圖五河北區(qū)項目建筑面積分布構(gòu)成比例從統(tǒng)計結(jié)果可以看出， 河北區(qū)開發(fā)項目的面積偏小， 建筑面積在4萬平米以下的項目占了總數(shù)的70%。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實力不夠，投機的成分較多。另一方面，小項目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。3-4□□□□□□□□□□□□□ 51個□□□□□□□,□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□, 51個項□,□□□□□□□□ 2118元/□,□□□□□□□□,□價 3500元/□,□□□□□□ -美庭苑，1280元/□□□□1200--14001400--16001600--18001800--20002000--22002200--24002400--26002600--30003000以上576585285表二河北區(qū)項目起步價格分布圖六河北區(qū)項目起步價格分布圖七河北區(qū)項目起步價格分布構(gòu)成比例三.土地SWOT分析（一口項目地塊的優(yōu)勢： （S）□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□（二）項目地塊的劣勢（ W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。配套差，人文環(huán)境不好。周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。（三）項目地塊的機會點（O）1周邊樓盤具有明顯弱點，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。2可以掌握對手的情況，后發(fā)制人，爭取主動。3改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項目地塊的威脅及困難點（T（四）項目地塊的威脅及困難點（T）項目直接威脅點---周邊項目群項目直接威脅點---周邊項目群項目潛在威脅---隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。項目潛在威脅---隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。開發(fā)商是否有把握項目運作的能力。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□潛在威脅 □□□□□——□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□圖八項目分析四.項目可操作性分析□□□□□□□□□從立項、規(guī)劃、設(shè)計、廣告、定價、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場營銷的內(nèi)涵。前不久，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣檢測中心對此進行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是--價格、環(huán)境、景氣檢測中心對此進行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是--價格、環(huán)境、交通、位置。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價格、地理位置、環(huán)境、房型。如圖：圖九被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國家統(tǒng)計局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，"價格"顯然是消費者普遍最為關(guān)心的問題，"交通"在天津排在第五位，"地理位置"的受重視程度僅次于"價格 "，很多購房者在"地理位置 "中已將 "交通"因素一并考慮進去， "小區(qū)環(huán)境"也是四大重要考慮因素之一， "配套設(shè)施"則排在"開發(fā)商"實力及項目知名度之后，列第七位。 園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行， 因為配套作為“保健因素”，做好可以使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵因素”，做好可以使人滿意，進而產(chǎn)生購買沖動，這也是 "改善型"購房者的一大特征。購房首選因素分析不同收入水平的購房者購房時的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。圖十樣本購房首選因素比例圖□□□□□□ 2000-2999元的人群為主流購房者， □□□□□□□□□□□□, 價格：地理位：□□□□ 二4：2：1；對于收入3000□□□□□,□□：□□□□：□□□□ 二4：3.5：1；收入4000□□□□□□□□□□□□ 3000-3999□□□□□□□□□,以 "價格"□□□,□□□□提高，對"□□□□ "□□□□□□□□□□ 以"□□□□ "□□□,□□□□□□,□ "價格”因素的□□□□□一項目市場定位1口□□□□□□□ □□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□序號項目名稱定位面積□起價元/□均價環(huán)境元/□配套銷售情況金龍園好較好寶利園不好不太好國信小區(qū)一般一般4樂天園32686一般17溫6泉8 好25 芳草園46900 一1般888露臺 一般26京兆新園158400797 22好00躍層7瑜峰園勝景花園表三周邊項目簡要情況比較被調(diào)查的8個項目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠。個項目平均起步價元/口；平均實現(xiàn)均價2070元/□；其中金龍園的起價和均價最低，但是銷售情況最好。關(guān)于這點，我們會在第二章中用一定的篇幅加以分析。同時瑜峰園和勝景花園市項目周邊區(qū)域內(nèi)的新項目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。由于距項目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項目的主要競爭對手。1-3□□□□□□□□□□□□類比因素本項目金龍園國信小區(qū)寶利園京口新園樂天園說 明地段綜合資源0+0_+表示比本項目好一表示比本項目差地理位置000自然景觀000人文環(huán)境0++00交通條件0000地塊規(guī)模0+市政配套0+污染及干擾0000口四 周邊樓盤土地價值因素類比表2.地塊可提升價值判斷2-1□□□□□□□□□□□□□□□□□□2-1-1□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是互相影響、 互相制約的關(guān)系。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟周期基本同步的。 我國經(jīng)濟正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。 相信未來中國經(jīng)濟仍會保持目前的上升勢頭。2-1-2市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素。除了經(jīng)濟、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個中檔住宅項目加之提升空間的最重要因素。事實上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險能力，而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。2-1-3小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要 。項目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實證明，中檔樓盤的消費者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項目業(yè)主。在一個消費者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配置，實施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項目的前期支持越發(fā)重要。2-1-4□□□□□□□□□ 。項目價值的最終實現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。一方面，形象包裝和營銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競爭力。對于期房來說，項目包裝和營銷策劃顯得更為重要。2-1-5□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□, □□□□□□□□□□□□□, 也將是□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□項目定位要素實現(xiàn)后的價值判斷價值提升和 價值價值實現(xiàn)程度實現(xiàn)要素 提升金龍1回國信小、區(qū)寶利園1 京;兆新園樂沃園本項目目標(biāo)經(jīng)濟政策因素 5% 0.9 0.9).90.90.9 0.8市場定位及產(chǎn)品 40% 0.8 0.7).70.70.7 1.1規(guī)劃設(shè)計水平 20% 0.8 0.60.60.70.7 0.9小區(qū)配套和物業(yè)管理10% 01.8 0.70.60.70.7 0.9形象包裝與營銷策劃20% 0.7 0.60.70.60.6 0.9產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 0.8 0.70.70.70.7 0.9與工程質(zhì)量總計 100%0.916表五項目土地價，直提升預(yù)測三項目投入產(chǎn)出分析1．項目成本模擬成本明細一、地價：2不可預(yù)見費：1．動遷費：總計：如規(guī)劃最后確定100000萬平方米，樓面地價為前期費：1．鉆探、設(shè)計2．各種補償3．臨水、臨電4．雜土清運、環(huán)衛(wèi)5．達到開工條件時所涉及的所有費用50元/平方米總計：萬元二、建安造價：.磚混:基礎(chǔ)： 30元/平方米土建： 550元/平方米合計： 580元/平方米總計：.項目平米造價及總投資三、后期配套費：1．大配套： 115.5元/平方米2．小配套： 50元/平方米3．供熱： 70元/平方米4．電配套： 60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈：25元/平方米合計： 370元/平方米總計：三、工程項目處管理費：20元/平方米四、不可預(yù)見費：20元/平方米樓面地價：400元/平方米總計4000萬元前期口：20元/平方米總計 200萬元□□□□□□:580元/平方米總計5800萬元后期配套：370元/平方米總計3700萬元□□□□□□□□□:40元/平方米總計400萬元廣告費：30元/平方米總計300萬□□□□□□□□□□□□□□□□□:合計：1440元/平方米表六項目成本匡算表項目綜合成本最終確定為 1440元/平方米。項目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元項目總投資為：綜合考慮我們認(rèn)為其項目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價值

按照上邊分析，我們項目可提升土地基本價值0.916倍,總體可提升的價值為:最低1440X0.916=1319元/平米，這是項目的起價參考。最高1440X1.916=2759元/平米，這是項目的最高價參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項目的參考均價。2．項目收益模擬□□□□□□□□ 2039元/□□□□□, □□□□□□□□□ 10萬平方米*599元*599元/平方米 =5990□□□□□□□□5990萬元/14400萬元=41.59口.□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□