中原東莞萬(wàn)科虎門(mén)地王項(xiàng)目報(bào)告

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——萬(wàn)科虎門(mén)地王項(xiàng)目報(bào)告萬(wàn)科“虎”的圖騰20103虎門(mén)地王的歷史使命？目標(biāo)客戶樂(lè)意接受并引以為傲

虎門(mén)公眾認(rèn)知里最頂級(jí)的項(xiàng)目

虎門(mén)乃至東莞最具影響力的項(xiàng)目之一實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科西部片區(qū)的戰(zhàn)略意義

4解決兩大問(wèn)題？何為“虎”客？造何之“虎”？5“虎”之未出，世界已一片嘩然！6眾人眼中的萬(wàn)科“虎”Chapter1Chapter2Chapter3定位萬(wàn)科“虎”萬(wàn)科“虎”之產(chǎn)品規(guī)劃Chapter4附件之(品質(zhì)豪宅篇\虎門(mén)篇\營(yíng)銷(xiāo)篇\商業(yè)篇)提綱目錄7眾人眼中的萬(wàn)科“虎”Chapter1Chapter2Chapter3定位萬(wàn)科“虎”萬(wàn)科“虎”之產(chǎn)品規(guī)劃Chapter4附件之(品質(zhì)豪宅篇\虎門(mén)篇\營(yíng)銷(xiāo)篇\商業(yè)篇)提綱目錄8虎門(mén)發(fā)展商看萬(wàn)科“虎”？外來(lái)品牌商終于進(jìn)入虎門(mén)，必然帶來(lái)新產(chǎn)品、新思路！必將引起虎門(mén)房?jī)r(jià)的再次升溫！當(dāng)萬(wàn)科虎門(mén)地王拍賣(mài)產(chǎn)生之后，虎門(mén)在售項(xiàng)目除虎門(mén)國(guó)際公館外均升價(jià)200—300元/㎡！2006年前，緩慢平穩(wěn)上升！2006—07年，快速上漲！2008年，調(diào)整回落！2009年，恢復(fù)快速上漲。9萬(wàn)科人看萬(wàn)科“虎”？敲開(kāi)東莞西部之門(mén)，奠定西部豪宅之路！萬(wàn)科TOP系產(chǎn)品之城市豪宅！當(dāng)年拿地，當(dāng)天銷(xiāo)售之快速銷(xiāo)售之路！10龍泉、地標(biāo)廣場(chǎng)項(xiàng)目加快工作建設(shè)速度，搶占先機(jī)之勢(shì)！虎門(mén)發(fā)展商看萬(wàn)科“虎”？在售項(xiàng)目之虎門(mén)一號(hào)、濱江花園，惜售產(chǎn)品?。ㄆ涫Ｓ喃@量不多）借力萬(wàn)科“虎”，宣揚(yáng)虎門(mén)萬(wàn)元時(shí)代的到來(lái)！虎門(mén)房?jī)r(jià)必看萬(wàn)科“虎”11看的見(jiàn)的市場(chǎng)——虎門(mén)市場(chǎng)篇12中央的態(tài)度決定了2010年整體樓市的發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期

政策調(diào)控將加大力度收緊信貸加大稅收加大供應(yīng)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析虎門(mén)供需情況虎門(mén)在售樓盤(pán)分布個(gè)盤(pán)分析虎門(mén)市場(chǎng)概況銷(xiāo)售價(jià)格13人心穩(wěn)定，宏觀走強(qiáng)：三大關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、內(nèi)需拉動(dòng)、政策維穩(wěn)量?jī)r(jià)增長(zhǎng)，樓市穩(wěn)步向前：以穩(wěn)為基調(diào)明年上半年市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)中有升，下半年微調(diào)持穩(wěn)，整體預(yù)期良好規(guī)劃落地，對(duì)樓市預(yù)期趨好：規(guī)劃三大看點(diǎn)珠三角路網(wǎng)提速、R2輕軌線試行、虎門(mén)中心區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目皆受益中原看大勢(shì)——營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境142010年區(qū)域市場(chǎng)“風(fēng)起云涌，諸侯爭(zhēng)霸”——2010，萬(wàn)科、龍泉、地標(biāo)匯戰(zhàn)新城市中心，歷史將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)最激烈時(shí)期15中原看市場(chǎng)——09年需求50m2以下80m2110m2140m2170m2200m2230m2260m2東海城堡虎門(mén)國(guó)際公館虎門(mén)1號(hào)115—160m275-130m285-100m2140-200m2濱江花園戶型分段成交面積成交套數(shù)30-60740219661-802778839781-10032950385101-12011908111121-14031189240141-160511533161-20051774283200以上38917137合計(jì)2070431782截止09年12月31日09年虎門(mén)供應(yīng)結(jié)構(gòu)09年虎門(mén)需求結(jié)構(gòu)(網(wǎng)上簽約)28-58m2160-250m2110-130m2210m209年61-100平米市場(chǎng)供需旺盛；16產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)項(xiàng)目新增供應(yīng)備注30-60虎門(mén)1號(hào)\地標(biāo)廣場(chǎng)約650供應(yīng)適中61-80地標(biāo)廣場(chǎng)約420市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品81-100地標(biāo)廣場(chǎng)\東海城堡\國(guó)際公館約470市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品101-120地標(biāo)廣場(chǎng)\東海城堡\國(guó)際公館約620市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品121-140地標(biāo)廣場(chǎng)\東海城堡\國(guó)際公館市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力產(chǎn)品141-160東海城堡\地標(biāo)廣場(chǎng)\國(guó)際公館450供應(yīng)適中161-220地標(biāo)廣場(chǎng)\虎門(mén)1號(hào)\虎門(mén)地標(biāo)262供應(yīng)適中180-250龍泉項(xiàng)目約500供應(yīng)量大300-500龍泉項(xiàng)目約700供應(yīng)量大整體供應(yīng)約計(jì)4024套未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)，呈兩極態(tài)勢(shì)61-140平米兩房、三房及250-500㎡四房、五房產(chǎn)品。中原看市場(chǎng)——2010年供應(yīng)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析虎門(mén)供需情況虎門(mén)在售樓盤(pán)分布個(gè)盤(pán)分析虎門(mén)市場(chǎng)概況銷(xiāo)售價(jià)格172009年虎門(mén)均價(jià)達(dá)到7026元/㎡.高于全市不足6000元/㎡均價(jià)成交年份用途成交面積成交套數(shù)成交金額2009年別墅38917137450857855.9車(chē)庫(kù)245017920720724.12公寓20316337109647368.1普通住宅18111715641153899159商鋪33116845782757.48總計(jì)246111228517809078652009年虎門(mén)銷(xiāo)售指標(biāo)中原看市場(chǎng)——09年價(jià)格市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析虎門(mén)供需情況虎門(mén)在售樓盤(pán)分布個(gè)盤(pán)分析銷(xiāo)售價(jià)格虎門(mén)市場(chǎng)概況18市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析虎門(mén)供需情況虎門(mén)在售樓盤(pán)分布個(gè)盤(pán)分析虎門(mén)市場(chǎng)概況銷(xiāo)售價(jià)格半島城邦豐泰東海城堡海岸國(guó)際濱江花園虎門(mén)地標(biāo)虎門(mén)1號(hào)龍泉項(xiàng)目地標(biāo)廣場(chǎng)本項(xiàng)目國(guó)際公館以上圖表中,標(biāo)紅色的為潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中原看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手19項(xiàng)目虎門(mén)1號(hào)虎門(mén)地標(biāo)濱江花園國(guó)際公館海岸國(guó)際地標(biāo)廣場(chǎng)龍泉項(xiàng)目占地(㎡)3.5萬(wàn)4.5萬(wàn)3.9萬(wàn)13萬(wàn)2.7萬(wàn)6.9萬(wàn)9萬(wàn)建面(㎡)13萬(wàn)21萬(wàn)8.7萬(wàn)50萬(wàn)13萬(wàn)32萬(wàn)30萬(wàn)容積率2.54.62.21.53.64.64總套數(shù)660套1400套二期350套首期推出350套440套1569套1152套主力戶型140-190平米四房，35平米公寓公寓50-70平米；2房84-91平米；3房124-158平米；4房158-203平米120-160三、四房80-130二、三房170-180㎡85-220㎡2-4房和32-35㎡公寓180-250-300-500㎡大四、五房均價(jià)80005700720068005400未售未售剩余貨量182套260套66套500套（包括今年10月準(zhǔn)備加推）60套1569套1152套中原看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手片區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——地標(biāo)廣場(chǎng)和龍泉豪苑20虎門(mén)50萬(wàn)㎡頂級(jí)山水公館基本資料：總建筑面積：248709.17㎡規(guī)劃總戶數(shù)：2478戶小區(qū)容積率：1.50一期住宅面積：71950㎡一期總戶數(shù)900(合并后600)多戶一期車(chē)位比例：地下817、地上398虎門(mén)·國(guó)際公館21虎門(mén)·國(guó)際公館1、虎門(mén)目前最大規(guī)模山水社區(qū)（三山一湖）

2、簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格

3、意大利式宮廷園林

4、開(kāi)發(fā)商黃河地產(chǎn)當(dāng)?shù)刂放浦饕u(mài)點(diǎn)：掌控環(huán)境法則----制造話語(yǔ)權(quán)掌控時(shí)間法則----制造時(shí)間節(jié)點(diǎn)掌控影響法則----制造吸引力營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)：亮點(diǎn)有力綻放,郊區(qū)樓盤(pán)牽引城市中心實(shí)現(xiàn)山水豪宅形象的高度認(rèn)可開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)罄,從4500元/㎡躍級(jí)7000元/㎡郊區(qū)盤(pán)到山水豪宅完美蛻變22基本資料物業(yè)類(lèi)別:高層住宅裝修情況：毛坯物業(yè)地址：龍泉國(guó)際大酒店?yáng)|側(cè)，虎門(mén)公園南面開(kāi)發(fā)商：瑞豐地產(chǎn)東莞市凱藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率：2.5綠化率：35%地王身份、高形象與強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)手法,價(jià)格一直高于周邊項(xiàng)目30%虎門(mén)1號(hào)與本項(xiàng)目的關(guān)系：同片區(qū)，2.5的容積率缺泛會(huì)所、品質(zhì)不夠、豪而不豪23※營(yíng)銷(xiāo)歷程※豪宅形象先入為主蓄客活動(dòng)從未低調(diào)首次導(dǎo)入圈層營(yíng)銷(xiāo)三期公開(kāi)發(fā)售09年3月09年4月奢華車(chē)展09年7月08年3月產(chǎn)品發(fā)布會(huì)與加推樓王單位發(fā)售08年10月二期發(fā)售(買(mǎi)房送車(chē)位)07年11月項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)09年9月公寓發(fā)售24點(diǎn)評(píng)：整個(gè)項(xiàng)目被高速路分成兩塊，社區(qū)園林景觀營(yíng)造不夠，項(xiàng)目商業(yè)、公寓、住宅產(chǎn)品線多，規(guī)劃不純粹，項(xiàng)目形象低，對(duì)于虎門(mén)豪宅客戶來(lái)說(shuō)沒(méi)有吸引力虎門(mén)地標(biāo)25項(xiàng)目基本指標(biāo)占地面積:40000平方米總筑面積:87400平方米容積率：2.2濱江花園定位花園社區(qū)，贏得本地客戶認(rèn)可。一梯兩戶，戶型舒適！項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：東南亞宮廷園林、低密度成熟花園社區(qū)、大戶型、高贈(zèng)送、寬樓間距26地標(biāo)廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃分兩期建設(shè)，規(guī)劃總用地面積69480.073㎡，總建筑面積321901.19㎡。一期規(guī)劃總用地34352.111㎡，總建筑面積166336.697㎡。項(xiàng)目規(guī)劃為ABC三區(qū)，A區(qū)為公寓和商場(chǎng)鋪，BC區(qū)為住宅和街鋪組合。項(xiàng)目產(chǎn)品面積段上與本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)！

面積套數(shù)比例公寓32—35㎡29665%兩房70-77㎡4219%三房88-104㎡17614%四房140-22017811%合計(jì)32-220㎡1145100%27基本資料項(xiàng)目名稱(chēng):龍泉豪苑占地面積：90495㎡容積率：4.0建筑面積：36萬(wàn)㎡項(xiàng)目總價(jià)上與本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)！龍泉地塊戶型大四房大五房面積區(qū)間180-250300-500總套數(shù)約500約600項(xiàng)目由12棟25層的高層洋房組成,共1152套,如果以10000元的均價(jià)銷(xiāo)售，那么,未來(lái)將在項(xiàng)目總價(jià)上以本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。28龍泉項(xiàng)目與本案的競(jìng)爭(zhēng)在于總價(jià)關(guān)系的競(jìng)爭(zhēng)！29敏感戶型:150㎡以上大戶型分析——數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市房管局用途面積區(qū)間2009年成交面積2009年成交套數(shù)2009年成交金額成交均價(jià)2010年剩余存量剩余套數(shù)別墅160-200292315258515638844605031200-25025432106265334149104331037844別墅匯總28355121291185712102691642975普通洋房140-1601086767762966241605942161-1803119918018965951160791032160181-200998654585442895863794742200-250970229724881277471412218普通住宅匯總51973270327468223620444878162合計(jì)80328391618653935770261307237注，以上大戶型存量不包括龍泉項(xiàng)目未來(lái)1152套以及我項(xiàng)目的新增供應(yīng)。3009年虎門(mén)區(qū)域150-250㎡面積段產(chǎn)品銷(xiāo)售以小面積別墅和普通住宅為主,其中別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售121套,普通住宅洋房銷(xiāo)售270套;從別墅銷(xiāo)售情況看以200-250㎡為主,洋房以161-180㎡為主.

31經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，供銷(xiāo)兩旺；片區(qū)缺乏高水平的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，客戶被動(dòng)外流；價(jià)格基本在7000元/平方米左右，優(yōu)質(zhì)高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格將持續(xù)走高；建筑風(fēng)格以歐式為主，產(chǎn)品以高層，小高層為主，低容積率是市場(chǎng)主流；2010年虎門(mén)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供應(yīng)量高達(dá)32.5萬(wàn)㎡,4000余套；2010年上半年主要以存量房消化為主（東海城堡、國(guó)際公館），下半年新項(xiàng)目供應(yīng)占據(jù)半壁江山（地標(biāo)廣場(chǎng)、龍泉項(xiàng)目、本項(xiàng)目）；新增供應(yīng)產(chǎn)品呈兩極分化態(tài)勢(shì)，主要集中在60-140㎡戶型以及250-500㎡大戶型，市場(chǎng)在下半年將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)最激烈時(shí)期；區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)32虎門(mén)人看萬(wàn)科“虎”？對(duì)萬(wàn)科地王地段的看法！屬于中心區(qū)邊沿地段區(qū)位不如虎門(mén)一號(hào)及地標(biāo)廣場(chǎng)受高速路的影響大中原策略：提升區(qū)域價(jià)值抄作（地王血統(tǒng)，城市地位，交通規(guī)劃及中心區(qū)配套）產(chǎn)品超越虎門(mén)一號(hào)規(guī)劃上對(duì)噪音的弱化及產(chǎn)品用材上的選擇中心無(wú)價(jià)，上品無(wú)界！33虎門(mén)人看萬(wàn)科“虎”？對(duì)萬(wàn)科品牌的看法！認(rèn)可萬(wàn)科的品牌中原策略：提升品牌號(hào)召力增強(qiáng)項(xiàng)目形象力及產(chǎn)品的展示力售樓處、樣板房的震撼登場(chǎng)認(rèn)可萬(wàn)科的物業(yè)對(duì)萬(wàn)科的產(chǎn)品的期待受銷(xiāo)售人員的引導(dǎo)性大奢華登場(chǎng)，效果震撼！34虎門(mén)人看萬(wàn)科“虎”？對(duì)精裝修的看法！在虎門(mén)現(xiàn)有購(gòu)房之豪宅客戶60%均選擇毛坯房認(rèn)為帶裝修產(chǎn)品無(wú)法保證裝修質(zhì)量喜好自己裝修，能按照自我意愿安排（尤其注重風(fēng)水）中原策略：萬(wàn)科裝修標(biāo)準(zhǔn)化展示精裝房的強(qiáng)力展示效果品質(zhì)保證萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)展示！選擇多樣，注重風(fēng)水35虎門(mén)人看萬(wàn)科“虎”？對(duì)預(yù)期價(jià)格的看法！12000元/㎡以上才有利可圖部分虎門(mén)本地客戶認(rèn)為15000元/㎡以上不可接受視產(chǎn)品品質(zhì)、投入而定不可想象之萬(wàn)科價(jià)格！36中原看萬(wàn)科“虎”？虎門(mén)真正品質(zhì)豪宅時(shí)代的到來(lái)！虎門(mén)營(yíng)銷(xiāo)觀念的變革時(shí)代到來(lái)！中原為手上掌握的虎門(mén)80%的別人看不見(jiàn)的頂層而欣喜！為中原手上看的見(jiàn)的頂層而驚喜！37看的見(jiàn)的頂層——客戶研究篇38根據(jù)客戶深度訪談及分析，選取對(duì)本項(xiàng)目客戶定位最為符合的虎門(mén)1號(hào)、濱江花園項(xiàng)目成交客戶進(jìn)行分析39成交客戶籍貫分析虎門(mén)客戶本地客戶和潮汕、福建及外省生意客戶為主?；㈤T(mén)一號(hào)濱江花園本地客：生意=3：7本地客：生意=5：5國(guó)際公館本地客：生意=4：640成交客戶年齡分析成交客戶年齡主要集中在30-45歲間從年齡來(lái)看：他們是城市的中堅(jiān)力量；他們是中產(chǎn)階級(jí)；他們正處于事業(yè)的上升階段；他們忙于事業(yè)，忘卻享受；他們更關(guān)注下一代的成長(zhǎng)；虎門(mén)一號(hào)濱江花園41成交客戶職業(yè)分析成交客戶所在的行業(yè)主要以服裝、貿(mào)易、政府、事業(yè)機(jī)關(guān)、學(xué)校等行業(yè)從所在行業(yè)來(lái)看：他們低調(diào)而不張揚(yáng)；他們需要良好的生活環(huán)境；他們注重區(qū)域生活配套及發(fā)展；虎門(mén)一號(hào)濱江花園42成交客戶家庭結(jié)構(gòu)分析四口之家和三代同堂占的比例最大。其中尤其是潮汕及福建人，小孩眾多，家庭人口多！虎門(mén)一號(hào)濱江花園43成交客戶來(lái)訪次數(shù)分析40%的客戶在一周內(nèi)成交；他們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、喜歡項(xiàng)目、認(rèn)可項(xiàng)目、成交；他們對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)較弱；項(xiàng)目的第一印象影響到他們是否成交；50%以上的客戶在一月以上的時(shí)間成交；他們對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期關(guān)注；他們對(duì)區(qū)域的發(fā)展高度關(guān)注；他們主要關(guān)注項(xiàng)目?jī)r(jià)格；虎門(mén)一號(hào)濱江花園44成交客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因分析虎門(mén)1號(hào)的地段、園林、品質(zhì)和形象成為了項(xiàng)目的必殺技；虎門(mén)一號(hào)濱江花園虎門(mén)濱江花園主要因?yàn)閼粜彤a(chǎn)品、社區(qū)園林、自然景觀；45成交客戶置業(yè)次數(shù)分析成交客戶有85%是二次以上置業(yè)他們注重生活品質(zhì)；他們挑剔戶型、產(chǎn)品、園林、配套；他們注重周邊生活環(huán)境；成交客戶有15%是首次置業(yè)他們沒(méi)有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；他們關(guān)注價(jià)格、折扣；他們需要生活配套；虎門(mén)一號(hào)濱江花園46客戶信息獲取渠道以業(yè)主介紹及朋友介紹為主，電視、戶外、短信夾報(bào)均有較好效果成交客戶渠道分析47對(duì)所有成交客戶進(jìn)行調(diào)查，其中有76%有意向購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，他們關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)權(quán)、位置等；車(chē)位要求48客戶小結(jié)他們是以外來(lái)生意人及本地人為主；他們處于事業(yè)的上升階段；他們忙于事業(yè)，忘卻享受；他們更關(guān)注下一代的成長(zhǎng)；他們低調(diào)而不張揚(yáng)；他們需要良好的生活環(huán)境；他們注重生活品質(zhì)；他們注重周邊生活環(huán)境；他們注重區(qū)域生活配套及發(fā)展；他們注重戶型、產(chǎn)品品質(zhì)、園林、配套；49他們具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光；他們最關(guān)注戶型產(chǎn)品、區(qū)域發(fā)展、園林；他們需要較高的物業(yè)服務(wù)水平；他們注重社交圈層；他們對(duì)項(xiàng)目的第一印象影響到他們的成交他們對(duì)區(qū)域的發(fā)展高度關(guān)注；他們大部有意向購(gòu)買(mǎi)車(chē)位；客戶小結(jié)50虎門(mén)客戶細(xì)分1、虎門(mén)本地居民2、在虎門(mén)的潮汕人；3、在虎門(mén)的福建人；4、在虎門(mén)的外省生意人；5、在虎門(mén)的本省外市人；6、在虎門(mén)的港臺(tái)商及外籍人；51虎門(mén)核心客戶外來(lái)生意客戶本地原著居民80%20%潮汕客戶30%福建客戶20%浙江客戶8%外來(lái)其他城市客戶15%港臺(tái)商人7%52客戶分類(lèi)關(guān)注因素排序特征需求主力產(chǎn)品本項(xiàng)目契合度對(duì)產(chǎn)品要求本地人本地企業(yè)主1、環(huán)境因素2、小區(qū)安全3、產(chǎn)品品質(zhì)預(yù)期4、彰顯身份，獲得尊重1、創(chuàng)業(yè)艱難，謹(jǐn)慎2、對(duì)總價(jià)敏感180㎡以上四、五房、復(fù)式★★★★1、項(xiàng)目檔次要求高2、對(duì)配套（教育、商業(yè)）要求高3、對(duì)面積、房間數(shù)要求較高原住民1、環(huán)境因素2、對(duì)產(chǎn)品的預(yù)期高3、教育配套1、對(duì)環(huán)境、園林要求高2、注重安全3、從眾心理較強(qiáng)4、家庭人口多5、關(guān)注下一代成長(zhǎng)180㎡以上四、五房、復(fù)式★★★★1、對(duì)配套（教育、商業(yè)）要求高2、對(duì)面積、房間數(shù)要求較高公務(wù)員1、環(huán)境2、發(fā)展前景3、高品質(zhì)社區(qū)4、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品5、投資保值1、權(quán)利欲望強(qiáng)2、較為內(nèi)斂，不張揚(yáng)3、注重身份和檔次120—160㎡三、四房、★★★1、項(xiàng)目檔次要求高2、價(jià)格承受能力有限3、對(duì)配套要求較高虎門(mén)核心客戶53客戶分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目關(guān)注因素排序特征需求主力產(chǎn)品類(lèi)型本項(xiàng)目契合度對(duì)產(chǎn)品要求企業(yè)高管1、區(qū)域/環(huán)境

2、交通方便、便利性

3、項(xiàng)目的品質(zhì)感、檔次、小區(qū)環(huán)境1、有獨(dú)到欣賞眼光

2、對(duì)老板忠誠(chéng)

3、對(duì)權(quán)力有所追求120㎡-180㎡三、四房、★★1、項(xiàng)目檔次高球高

2、價(jià)格承受能力有限

3、對(duì)配套要求較高港、臺(tái)商企業(yè)主1、區(qū)域/環(huán)境

2、安全

3、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品

4、小區(qū)港臺(tái)居住人群的數(shù)量1、有自己特定的交際圈子，羊群效用較強(qiáng)

2、喜歡選擇港臺(tái)人多的小區(qū)居住120㎡-180㎡三、四房、★★★1、對(duì)區(qū)位、安全、園林要求高

2、對(duì)配套要求較高潮汕/福建商人1、區(qū)域/環(huán)境

2、高品質(zhì)物管/安全

3、創(chuàng)新的產(chǎn)品1、小區(qū)環(huán)境好

2、產(chǎn)品品質(zhì)高

3、家人多，房間數(shù)量多4、注重風(fēng)水、圈層口碑5、價(jià)格成受能力強(qiáng)180㎡以上四、五房、復(fù)式★★★★★1、對(duì)配套要求較高2、對(duì)品質(zhì)、身份、檔次要求高3、注重園林、戶型、風(fēng)水其他生意人（含外省、浙江、本省外市客戶）1、看好整體經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展

2、看好區(qū)域價(jià)值和物業(yè)稀缺性

3、片區(qū)地位

4、看好豪宅投資前景1、與虎門(mén)有著一定的關(guān)系

2、關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)、環(huán)境和檔次

3、渡假性質(zhì)較多

4、關(guān)注產(chǎn)品的可兌換性160㎡以上四、五房、復(fù)式★★★★治安問(wèn)題和生意范圍是影響置業(yè)的重要條件虎門(mén)核心客戶54本地客戶本地客戶的共同特征：經(jīng)常和生意上的朋友在固定的茶樓酒店喝早茶談生意普通話說(shuō)得不好，還是習(xí)慣講廣東話越來(lái)越少自己開(kāi)車(chē)重要啟示：廣東有錢(qián)人，無(wú)論從商從政，都信奉風(fēng)水格局希望父業(yè)子繼，希望兒子一定要生個(gè)孫子清明節(jié)，一定要上山祭祖走遍了中國(guó)甚至世界，還是習(xí)慣這片土地的生活吃遍了山珍海味，還是習(xí)慣家里煲的老火湯啟示：傳統(tǒng)內(nèi)涵根深蒂固，家庭家族永遠(yuǎn)擺在第一位.55姓名：譚先生年齡：45歲籍貫：本地原著民家庭結(jié)構(gòu):三代同堂六口之家職業(yè)：金洲村村委書(shū)記交通工具：豐田霸道項(xiàng)目認(rèn)知：虎門(mén)1號(hào)老客戶客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，中原虎門(mén)老客戶，先后介紹了十一批客戶購(gòu)買(mǎi)虎門(mén)1號(hào)物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們的訪問(wèn).具像客戶描述譚先生的虎門(mén)1號(hào)購(gòu)房之旅“這套房子主要是留給我大兒子以后長(zhǎng)大住的,我本人出生在虎門(mén),在城區(qū)也有房子,但我還是比較習(xí)慣生活在這里,也比較看好這個(gè)小區(qū)的房子品質(zhì)和朝向結(jié)構(gòu)，對(duì)風(fēng)水比較在意吧,所以我周?chē)芏嗯笥讯枷嘈盼?都在這里買(mǎi)了”“這里的售樓處做的不錯(cuò),像是賣(mài)豪宅的”.

譚先生對(duì)虎門(mén)有著較深厚的情節(jié)，因其出生成長(zhǎng)是在這里，習(xí)慣于本土生活，或與本地有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系（工作關(guān)系/小孩教育關(guān)系等），較熱衷于配套成熟的市區(qū)；譚先生非常在意下一代的教育及成長(zhǎng)環(huán)境；其目前所購(gòu)置的物業(yè)大多考慮作為留給后代的財(cái)產(chǎn).[譚先生語(yǔ)錄](méi)本地客戶56潮汕客戶潮汕人的共同特征：1、“餓死不打工”是專(zhuān)門(mén)針對(duì)潮汕人說(shuō)的。很多潮汕人都是十幾歲幫助家里看店做生意，或在鄉(xiāng)親的店里幫忙，很早就學(xué)會(huì)了經(jīng)商的本領(lǐng)。開(kāi)店成為潮汕人的一種最基本生活方式。2、另外一個(gè)眾所周知的優(yōu)勢(shì)就是潮汕人的團(tuán)結(jié)與他們特有的相互認(rèn)同的人際關(guān)系，這個(gè)優(yōu)勢(shì)是其他地方的人無(wú)法比擬的。3、由于潮汕人普遍的不愿服輸?shù)男睦?，所以?duì)名譽(yù)非常看重，名譽(yù)心理驅(qū)使他們立志進(jìn)取，通過(guò)自己不懈的努力，去樹(shù)德建功立業(yè)，獲取一種名副其實(shí)的名聲，以求揚(yáng)名于世，因此潮汕地區(qū)有很多以人命名的學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施。4、潮汕人家庭觀念強(qiáng)，成家立業(yè)是人生中第一大事，“欲嬤著刻苦（要想找到老婆必須去奮斗、拼搏）”，作為一種推動(dòng)力支撐著每一個(gè)成年人的行為，并以能有所成就來(lái)光宗耀祖作為人生的奮斗目標(biāo)。。5、潮汕人注意公道，具有大集體意識(shí)，普遍地認(rèn)為“公錢(qián)唔惜己錢(qián)無(wú)（公家的財(cái)物不愛(ài)惜，最終會(huì)斷絕自己的財(cái)路）”沒(méi)有大集體的繁榮，哪來(lái)小個(gè)體的溫飽。57具像客戶描述:：“首先是很多老鄉(xiāng)都住這里,而且這里生活方便,周邊配套成熟,談生意\生活都很方便,另外虎門(mén)一號(hào)的大戶型及園林都相對(duì)比較不錯(cuò),夠住,請(qǐng)風(fēng)水師來(lái)看過(guò)也還可以。”潮汕人的團(tuán)結(jié)與喜歡群居以及他們特有的相互認(rèn)同的人際關(guān)系，這個(gè)優(yōu)勢(shì)是其他地方的人無(wú)法比擬的。居住地域?qū)λ麄儊?lái)講沒(méi)有太多意義，但方便/品牌/配套是他們關(guān)心的。孩子和家庭對(duì)他們同樣重要，特別關(guān)注下一代教育和成長(zhǎng),尤其信奉風(fēng)水。姓名：袁俊宏年齡：41歲籍貫：廣東潮陽(yáng)家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開(kāi)服裝制造廠交通工具：奧迪A6項(xiàng)目認(rèn)知：虎門(mén)1號(hào)老客戶[袁先生語(yǔ)錄](méi)客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，是中原虎門(mén)老客戶，聽(tīng)潮汕老鄉(xiāng)介紹購(gòu)買(mǎi)虎門(mén)1號(hào)物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們的訪問(wèn).潮汕客戶具像客戶描述58福建人的共同特征：1、福建簡(jiǎn)稱(chēng)“閩”這個(gè)80%面積都是貧瘠、閉塞山地的省份，惟一指向外界的出口便是東面澎湃卻又兇險(xiǎn)的碧藍(lán)的大海。而“閩”字也如一盤(pán)等待著“柳暗花明”的棋局，三面巋然不動(dòng)、毫無(wú)一線突圍的生機(jī)，卻在底下留了個(gè)前途不明的缺口，引得門(mén)里的“蟲(chóng)”—福建男人不安于在大山中土里刨食、在土樓中鍋頭床尾的安逸生活，一心想探出頭去尋覓另一個(gè)富庶、繁華的“另一村”。2、林則徐在中國(guó)近代史上重要意義絕不是一個(gè)“虎門(mén)硝煙”這么簡(jiǎn)單?；㈤T(mén)硝煙是果，他的“睜開(kāi)眼睛看世界”才是不折不扣的因。林則徐有典型福建人所具有的開(kāi)明、靈活的思想，他提出自鑄銀幣的主張，開(kāi)啟中國(guó)近代幣制改革的先聲；他深刻意識(shí)到強(qiáng)大的軍事力量的重要，大力整頓海防，購(gòu)置西洋大炮。3、從福建走出的林語(yǔ)堂，大半生時(shí)間是在用英文寫(xiě)作。他一副老式文人的做派，但能闖蕩、有毅力，對(duì)新東西無(wú)成見(jiàn)，思想上自由且開(kāi)放卻是典型福建人的性格?！笆澜绱笸睦硐肷罹褪亲∮?guó)的鄉(xiāng)村，屋子里安裝著美國(guó)的水電煤氣等管子，有個(gè)中國(guó)的廚子，娶個(gè)日本太太，再找個(gè)法國(guó)情人。”4、福建人是中國(guó)最早漂洋過(guò)海，闖蕩天下的“漂一代”。福建人是中國(guó)人數(shù)最多、勢(shì)力最大、影響最廣泛的華僑群體。在這個(gè)地球上，哪怕在最荒僻的角落，也能找出一個(gè)兩個(gè)勤懇經(jīng)營(yíng)生意的福建人。5、“沖出家門(mén)就是龍!”這簡(jiǎn)直就是老天爺經(jīng)每一個(gè)福建男人吹響的“出征”號(hào)角。福建客戶59“整個(gè)花園社區(qū)規(guī)劃得好,一梯兩戶戶型設(shè)計(jì)的好，別的地方?jīng)]有！其他的就一般了,買(mǎi)這套房子之前我有幾個(gè)朋友就已經(jīng)買(mǎi)了,我是聽(tīng)他們介紹過(guò)來(lái)的,我們福建人在這里比較少,所以買(mǎi)在一起也可以方便往來(lái)”福建人對(duì)于品味有一定追求，勇于創(chuàng)新，敢于接受挑戰(zhàn)，對(duì)創(chuàng)新、品牌的關(guān)注度極高，對(duì)于專(zhuān)利產(chǎn)品非常認(rèn)同。福建人希望給自己和家庭一個(gè)舒適的環(huán)境，并以此作為自己進(jìn)一步成功的一個(gè)后盾和基礎(chǔ)，他們自己的休閑時(shí)間相對(duì)不多，忙于加班或自己的生意,所以方便往來(lái)是他們關(guān)心的。

姓名：黃華青年齡：38歲籍貫：福建莆田家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開(kāi)毛織廠交通工具：凱美瑞項(xiàng)目認(rèn)知：濱江花園老客戶[黃先生語(yǔ)錄](méi)具像客戶描述客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，是中原濱江花園客戶，先后介紹3批客戶購(gòu)買(mǎi)濱江花園物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們的訪問(wèn).福建客戶60香港人香港人的共同特征：1、斯文、有禮貌、講衛(wèi)生。2、務(wù)實(shí)進(jìn)取，自強(qiáng)不息。3、香港人身上兼具東西方的性格特征，東方的含蓄，西方的直白，東方的煽情，西方的冷淡，東方的情感，西方的客觀。4、不列顛帝國(guó)有這樣一句諺語(yǔ):所謂涵養(yǎng),并不是說(shuō)吃飯的時(shí)候不能夠把湯灑到桌上,而是當(dāng)你發(fā)現(xiàn)別的人不小心把湯灑了之后,能夠假裝沒(méi)有看到......61具像客戶描述:：：“整個(gè)社區(qū)還是比較成熟,方便我的生意往來(lái),我有很多生意朋友都買(mǎi)在這里,而且房?jī)r(jià)便宜,這套房子基本是我和丈夫住,孩子已經(jīng)大了,自己也在做生意有物業(yè)”香港人這一群體學(xué)歷水平相對(duì)較高，斯文禮貌,不斷的追求中，他們大多注重房子和小區(qū)的品質(zhì)，對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)品接受度和忠誠(chéng)度高，敢于接受挑戰(zhàn)，重視品味的需求，圈子和上層社會(huì)的感覺(jué)對(duì)其很重要.

姓名：周麗華年齡：46歲籍貫：香港(潮汕移民)家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開(kāi)服裝輔料廠交通工具：豐田皇冠項(xiàng)目認(rèn)知：濱江花園老客戶[周小姐語(yǔ)錄](méi)具像客戶描述客戶來(lái)源：中原地產(chǎn)高端客戶庫(kù)，是中原濱江花園客戶，由生意上朋友介紹購(gòu)買(mǎi)濱江花園物業(yè)，經(jīng)過(guò)我們的盛情邀請(qǐng)答應(yīng)接受我們?cè)L問(wèn)香港人62家里、寬大的辦公室里一定供奉關(guān)老爺經(jīng)常和生意上的朋友在固定的茶樓酒店喝早茶談生意普通話說(shuō)得不好，還是習(xí)慣講廣東話越來(lái)越少自己開(kāi)車(chē)一定帶風(fēng)水師看樓重要啟示：廣東有錢(qián)人，無(wú)論從商從政，都信奉風(fēng)水格局他們：注重風(fēng)水’63希望父業(yè)子繼，希望兒子一定要生個(gè)孫子清明節(jié)，一定要上山祭祖走遍了中國(guó)甚至世界，還是習(xí)慣這片土地的生活不管事情多忙，下午一定要有喝功夫茶的時(shí)間吃遍了山珍海味，還是習(xí)慣家里煲的老火湯教育孩子老實(shí)做人，學(xué)習(xí)打理生意啟示：傳統(tǒng)內(nèi)涵根深蒂固，家庭家族永遠(yuǎn)擺在第一位他們：注重家族觀念’64他們是珠三角富豪圈層中特別而又顯性的一代他們知大勢(shì)，曾經(jīng)金戈鐵馬他們能吃苦，勇于創(chuàng)業(yè)，敢為天下先他們又傳統(tǒng)而守舊，注重家族觀念他們過(guò)了顯富的階段，更加低調(diào)而務(wù)實(shí)他們?cè)?jīng)滄海，走遍世界，卻已經(jīng)保持本地風(fēng)化他們：低調(diào)而務(wù)實(shí)’65他們：歸屬感和群居性’他們有很多都是外地在虎門(mén)工作的生意人，有很多都是幾代同堂的大家庭，有很多都是喜歡親戚朋友住在一起；他們都有一個(gè)共同的追求，那就是希望與虎門(mén)建立一種關(guān)系，強(qiáng)化自己是虎門(mén)一分子的心理需求；希望與親人建立一種關(guān)系，強(qiáng)化自己作為領(lǐng)軍人物的地位，希望與親戚朋友建立一種關(guān)系，強(qiáng)化自己的帶動(dòng)共享的思想；因?yàn)閷?duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，更重要的是：一個(gè)可以“落地生根”的地方，希望可以找尋到歸屬感。66我們的客戶需求什么十分渴望大社區(qū)十分渴望大園林十分渴望大配套十分渴望身份感十分渴望歸屬感附件五：67HighLOW客戶認(rèn)為重要性客戶認(rèn)為滿意度High競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)潛在優(yōu)勢(shì)區(qū)LOW環(huán)境私密性周邊環(huán)境科技智能化建筑風(fēng)格自然景觀居住密度物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位人群素質(zhì)園林規(guī)劃教育配套周邊配套升值潛力發(fā)展商品牌滿意度關(guān)鍵環(huán)節(jié)戶型創(chuàng)新園林、產(chǎn)品、品質(zhì)是產(chǎn)品需著力打造的重點(diǎn)，裝修、建筑和科技智能等作為附加價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品的純粹性產(chǎn)品品質(zhì)改善區(qū)增值區(qū)68五位一體的核心價(jià)值支撐項(xiàng)目的最高形象和最高檔次本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力五位一體區(qū)位園林產(chǎn)品品質(zhì)萬(wàn)科品牌69眾人眼中的萬(wàn)科“虎”Chapter1Chapter2Chapter3定位萬(wàn)科“虎”萬(wàn)科“虎”之產(chǎn)品規(guī)劃Chapter4附件之(品質(zhì)豪宅篇\虎門(mén)篇\營(yíng)銷(xiāo)篇\商業(yè)篇)提綱目錄70萬(wàn)科虎門(mén)地王項(xiàng)目

——顛峰樓王，中央豪宅——定位篇71市場(chǎng)占位的思考產(chǎn)品功能定位形象定位客戶定位72市場(chǎng)占位的思考領(lǐng)導(dǎo)者---壟斷價(jià)格---產(chǎn)品有不可復(fù)制性---過(guò)河拆橋行業(yè)老大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模型比較分析挑戰(zhàn)者---改變游戲規(guī)則---強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)---強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)補(bǔ)缺者追隨者---明確目標(biāo)，挖掘客戶---瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙---創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)---搭便車(chē)/借勢(shì)---以小博大,殺傷戰(zhàn)術(shù)---價(jià)格戰(zhàn)的制造者敏銳的機(jī)會(huì)主義者次/非主流市場(chǎng)我們必須做市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者！73我們的目標(biāo)引領(lǐng)虎門(mén)的第一豪宅！實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者的地位！74市場(chǎng)占位的思考產(chǎn)品功能定位形象定位客戶定位75產(chǎn)品功能定位城市中央純大戶豪宅76市場(chǎng)占位的思考產(chǎn)品功能定位形象定位客戶定位77案名萬(wàn)科，虎門(mén)上峰78形象定位顛峰豪宅

閃耀中央地皇登峰之后，世界平79市場(chǎng)占位的思考產(chǎn)品功能定位形象定位客戶定位80客戶定位我們的目標(biāo)鎖定在虎門(mén)本地人富裕的經(jīng)商者私營(yíng)企業(yè)主81客戶定位核心目標(biāo)客戶定位：外來(lái)生意客戶本地原著居民80%20%潮汕客戶30%福建客戶20%浙江客戶10%外來(lái)其他客戶10%82眾人眼中的萬(wàn)科“虎”Chapter1Chapter2Chapter3定位萬(wàn)科“虎”萬(wàn)科“虎”之產(chǎn)品規(guī)劃Chapter4附件之(品質(zhì)豪宅篇\虎門(mén)篇\營(yíng)銷(xiāo)篇\商業(yè)篇)提綱目錄83虎門(mén)萬(wàn)科地王

——產(chǎn)品品質(zhì)制勝之道84會(huì)所及公建配套建議總體規(guī)劃建議服務(wù)附加值建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型建議85規(guī)劃原則的指引空間半開(kāi)放化地理利用合理化資源共享化環(huán)境生態(tài)化規(guī)劃秩序化交通分流化風(fēng)格主題化開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化交流與私享融合與延展平等與和諧人文與自然合理與交融環(huán)保與關(guān)懷符號(hào)與共鳴利潤(rùn)與責(zé)任86項(xiàng)目定位的影響符合各種規(guī)劃原則洋房提升檔次，享受最好資源創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，彰顯業(yè)主尊貴身份城市

豪宅小高層洋房與高層合理搭配既保證空間層次感又保障品質(zhì)感板式布局，形成高檔私享性空間小高層

高層2.5

容積率87規(guī)劃核心特色充分做到南北朝向(板式+點(diǎn)式構(gòu)造)充分做到大核心園林純粹大戶型一梯一戶的戶梯比注重風(fēng)水88規(guī)劃核心特色頂級(jí)會(huì)所與商業(yè)構(gòu)成獨(dú)立商業(yè)街區(qū)大小雙泳池設(shè)計(jì)滿足戶數(shù)與車(chē)位比：1：1.5的最低要求特色建筑風(fēng)格及特色主題園林具有地標(biāo)性建筑造型及建筑物(如會(huì)所\高層樓王等)89初步規(guī)劃建議板式結(jié)構(gòu)為主全南北朝向兩個(gè)主入口，一個(gè)次入口一個(gè)大型會(huì)所+泳池主入口主入口次入口核心園林景觀軸獨(dú)立商業(yè)街區(qū)90會(huì)所及公建配套建議總體規(guī)劃建議服務(wù)附加值建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型建議91虎門(mén)市場(chǎng)建筑風(fēng)格研究與市場(chǎng)空缺樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格虎門(mén)1號(hào)法式風(fēng)格虎門(mén)地標(biāo)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格濱江花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格東海山莊歐陸風(fēng)格海岸國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格國(guó)際公館歐陸風(fēng)格虎門(mén)樓盤(pán)建筑風(fēng)格主要以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主92虎門(mén)市場(chǎng)建筑風(fēng)格研究與市場(chǎng)空缺現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格歐陸建筑風(fēng)格法式建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格93虎門(mén)市場(chǎng)建筑風(fēng)格研究與市場(chǎng)空缺項(xiàng)目建筑風(fēng)格樓盤(pán)名稱(chēng)現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格濱江花園法式建筑風(fēng)格虎門(mén)1號(hào)歐陸建筑風(fēng)格東海山莊、國(guó)際公館現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格虎門(mén)地標(biāo)、海岸國(guó)際海派建筑風(fēng)格暫缺新古典主義建筑風(fēng)格暫缺北美建筑風(fēng)格暫缺虎門(mén)市場(chǎng)建筑風(fēng)格的空缺虎門(mén)市場(chǎng)目前缺乏：海派建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格北美建筑風(fēng)格94建筑風(fēng)格選定與建筑風(fēng)格元素分析市場(chǎng)空缺物業(yè)類(lèi)型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個(gè)性鮮明度海派建筑風(fēng)格美墅原生、國(guó)際、自然不太鮮明新古典主義建筑風(fēng)格小高層、高層洋房清新、典雅、高貴非常鮮明北美建筑風(fēng)格多層、美墅個(gè)性、熱情、質(zhì)樸不太鮮明新古典主義建筑風(fēng)格與本項(xiàng)目高層洋房最為匹配新古典主義建筑風(fēng)格的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，引導(dǎo)市場(chǎng)創(chuàng)新，體現(xiàn)尊顯地位95新古典主義建筑風(fēng)格特征96新古典主義建筑風(fēng)格特征特征一：沉穩(wěn)大氣、層次感強(qiáng)建筑基座：沉穩(wěn)大氣主體外墻：層次感強(qiáng)97新古典主義建筑風(fēng)格特征特征二：漂檐特征三：鐵藝陽(yáng)臺(tái)

特征四：花臺(tái)特征五：嘹望塔、斜屋頂98新古典主義建筑風(fēng)格特征特征六：廊柱特征七：浮雕

特征八：尖頂特征九：細(xì)部石刻花紋、入口門(mén)廊99新古典主義建筑風(fēng)格將會(huì)成為我們營(yíng)銷(xiāo)的秘密利器！小結(jié)——建筑風(fēng)格建議100會(huì)所及公建配套建議總體規(guī)劃建議服務(wù)附加值建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型建議101樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目園林風(fēng)格虎門(mén)1號(hào)法式風(fēng)格皇家園林虎門(mén)地標(biāo)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格無(wú)主題園林濱江花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格地中海式風(fēng)情園林東海山莊歐陸風(fēng)格歐式園林海岸國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格嶺南風(fēng)情園林國(guó)際公館歐陸風(fēng)格無(wú)主題園林虎門(mén)市場(chǎng)園林風(fēng)格主題現(xiàn)狀分析虎門(mén)樓盤(pán)園林風(fēng)格雜而亂！除個(gè)別樓盤(pán)外，虎門(mén)樓盤(pán)園林面積大多太小，無(wú)品質(zhì)感！虎門(mén)客戶十分喜歡集中大面積的中心園林！102市場(chǎng)客戶對(duì)園林風(fēng)格的偏好喜歡集中大面積園林受開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)對(duì)風(fēng)格缺乏了解能鑒別園林的優(yōu)劣精致、集中、大面積、具有風(fēng)格化園林對(duì)客戶具有極強(qiáng)的殺傷力東莞

客戶對(duì)園林風(fēng)格有鑒賞力偏愛(ài)水景園林對(duì)小區(qū)園林要求高具有可引導(dǎo)性深圳

客戶103本項(xiàng)目需要怎樣的園林風(fēng)格？104本項(xiàng)目對(duì)園林風(fēng)格的選擇芭堤雅風(fēng)情園林夏威夷風(fēng)情園林

邁阿密風(fēng)情園林東南亞風(fēng)情園林新古典

主義建筑匹配風(fēng)情亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)熱帶風(fēng)情名稱(chēng)不夠絢麗和洋氣實(shí)質(zhì)為東南亞風(fēng)情品質(zhì)支撐\崇洋心理但客戶較為陌生品質(zhì)支撐\崇洋心理客戶認(rèn)知度高建筑風(fēng)格園林風(fēng)格國(guó)家區(qū)域給人印象新古典主義建筑夏威夷風(fēng)情園林美國(guó)夏威夷熱帶風(fēng)情加美式現(xiàn)代105夏威夷風(fēng)情元素

元素：泳池—人造沙灘元素：熱帶植物元素：茅亭—石木橋元素：熱帶小品106小結(jié)——園林風(fēng)格建議夏威夷風(fēng)情園林將會(huì)成為我們營(yíng)銷(xiāo)的主打賣(mài)點(diǎn)！107會(huì)所及公建配套建議總體規(guī)劃建議服務(wù)附加值建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型建議108目前虎門(mén)市場(chǎng)在售(待售)項(xiàng)目項(xiàng)目占地(㎡)總建面(㎡)容積率總套數(shù)(套)主力戶型均價(jià)(元/㎡)剩余貨量(套)虎門(mén)1號(hào)3.5萬(wàn)13萬(wàn)2.5660公寓35㎡四房140－190㎡8500120虎門(mén)地標(biāo)4.5萬(wàn)21萬(wàn)4.61400公寓50－70㎡兩房84－91㎡三房124－158㎡四房158－203㎡5500700濱江花園3.9萬(wàn)8.7萬(wàn)2.2二期350120－160㎡三、四房5300250東海山莊13.2萬(wàn)26萬(wàn)2.0洋房400洋房80－140㎡9月份入市400海岸國(guó)際2.7萬(wàn)13萬(wàn)3.6440170－180㎡5200110國(guó)際公館13萬(wàn)50萬(wàn)1.5一期350120－160㎡三、四房9月份入市350目前市場(chǎng)上120-180㎡左右的三房?jī)H虎門(mén)地標(biāo)、濱江花園有少量單位，且已基本銷(xiāo)售完畢，因此120-180㎡的三房、四房將出現(xiàn)供應(yīng)斷層109高端客戶需求戶型比例◆三房占36％、四房占41％，兩者合計(jì)占比77％◆可見(jiàn)120—180㎡的三房、四房已成為虎門(mén)洋房高端市場(chǎng)需求的主體！110戶型配比建議戶型面積區(qū)間（㎡）戶型配比(套數(shù)比)合計(jì)三房三房120－14020％20％四房小四房140－16035％60％大四房160－18025％五房平面五房180－22015％15％復(fù)式頂層復(fù)式220－2505％5％總計(jì)120－250100％◆規(guī)劃戶型面積區(qū)間120—250㎡，主力面積區(qū)間120—180㎡◆主力戶型為大三房、小四房及大四房，主力戶型占比80％◆配有少量的五房與頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)80％純大戶型111市場(chǎng)戶型亮點(diǎn)研究樓盤(pán)名稱(chēng)戶型特點(diǎn)東海山莊凸窗、3+1錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、入戶花園、陽(yáng)臺(tái)虎門(mén)地標(biāo)凸窗、入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)虎門(mén)1號(hào)凸窗、落地窗、圓弧窗、入戶花園、空中花園濱江花園凸窗、入戶花園、露臺(tái)、私家花園、陽(yáng)臺(tái)海岸國(guó)際步入式凸窗、入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)國(guó)際公館凸窗、入戶花園、陽(yáng)臺(tái)凸窗和入戶花園是虎門(mén)項(xiàng)目戶型最常見(jiàn)的基本功能設(shè)計(jì)，受市場(chǎng)青睞其次是圓弧凸窗、景觀陽(yáng)臺(tái)、落地窗、露臺(tái)、私家花園及空中花園等112市場(chǎng)戶型亮點(diǎn)研究產(chǎn)品性價(jià)比挖掘內(nèi)庭院露臺(tái)凸窗客餐廳、主臥南北通透戶型舒適性提升夾層空間入戶花園可變空間戶型功能彈性寬廳設(shè)計(jì)功能空間預(yù)留雙主臥中西廚房主臥套戶型功能細(xì)化加強(qiáng)高廳設(shè)計(jì)多面采光113戶型亮點(diǎn)及舒適度提升戶型舒適度提升：板式結(jié)構(gòu)客廳餐廳南北通透客廳餐廳、主臥南北通透板式結(jié)構(gòu)，南北通透114戶型亮點(diǎn)及舒適度提升寬廳設(shè)計(jì)，享受最大景觀面寬BB4.5米4.5米CC3米3米3米樓層結(jié)構(gòu)示意戶型舒適度提升：高廳、寬廳設(shè)計(jì)高廳空間寬廳空間擴(kuò)大人們普通的尺度感覺(jué)，產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力，提高居住舒適性115戶型亮點(diǎn)及舒適度提升躍式戶型錯(cuò)層空間（送面積或打造空中TH的復(fù)式空間）戶型舒適度提升：錯(cuò)層躍式提供空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶更富趣味的居住情景和尊貴感116臥室二面采光、客廳三面采光、弧形大陽(yáng)臺(tái)戶型舒適度提升：多面采光最大化采光面和觀景面，最奢侈的享樂(lè)，戶戶見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景戶型亮點(diǎn)及舒適度提升117戶型亮點(diǎn)及舒適度提升戶型舒適度提升：入戶花園入戶花園入戶花園適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，既方便又顯貴118119獨(dú)立屋式生活兩梯一大宅，一層一王國(guó)（一層一戶，私密性高，智能電梯僅由住戶操控，未授權(quán)者無(wú)法進(jìn)入）兩梯兩戶兩梯一戶119戶型圖

兩梯兩戶設(shè)計(jì)基礎(chǔ)下，在電梯大堂中間放多一個(gè)電梯，左右開(kāi)門(mén)，將兩戶分開(kāi)，形成兩梯一戶的效果。120小結(jié)——戶型建議◆起始面積區(qū)間為120－250㎡◆以120－180㎡的大三房與四房為主力戶型◆戶型創(chuàng)新上考慮錯(cuò)層與復(fù)式◆平面布局上以板式或“品”字型結(jié)構(gòu)為最佳純大戶型121會(huì)所及公建配套建議總體規(guī)劃建議服務(wù)附加值建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型建議122會(huì)所建議會(huì)所位置：小區(qū)主入口處左側(cè)◆會(huì)所品質(zhì)展示的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，能成為片區(qū)市場(chǎng)制勝的法寶◆高尚豪宅皆有會(huì)所，提供交流、運(yùn)動(dòng)、休息的空間，彰顯貴族身份◆結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)模，建議設(shè)置3000㎡左右的主題性會(huì)所123

水晶羅浮宮—私人宴會(huì)廳會(huì)所形式124功能設(shè)置層次①：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺(tái)球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟微冢簞?chuàng)新配套投入較少的免費(fèi)科目：屋頂晾曬平臺(tái)、陽(yáng)光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房層次③：形象配套投入及運(yùn)營(yíng)成本較高，以提升項(xiàng)目形象為目的：動(dòng)感多功能影院、動(dòng)感SPA中心、多功能會(huì)客廳、社區(qū)招待所鼓勵(lì)權(quán)衡可選125顯貴寵樂(lè)園寵物獨(dú)尊領(lǐng)地功能設(shè)置126商業(yè)建議

分布在會(huì)所兩邊，與會(huì)所構(gòu)成獨(dú)立商業(yè)街區(qū)，可形成中型超市及酒樓等需求。

社區(qū)配套型高檔商業(yè)配套。127128地標(biāo)性建議

地標(biāo)全城首個(gè)住宅項(xiàng)目引入直射天際的光柱效果，頂部閃爍冠冕，光柱連天氣勢(shì)，盡顯皇者地位，身份象征。128頂部效果圖流線型頂部綴滿瑩亮燈盞，宛如金光閃閃的

尊貴冠冕，盡顯皇者地位。129會(huì)所及公建配套建議總體規(guī)劃建議服務(wù)附加值建議建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議戶型建議130序號(hào)產(chǎn)品附加值提升的智能化配備1水質(zhì)軟化系統(tǒng)2直飲水系統(tǒng)系統(tǒng)3窗墻系統(tǒng)、開(kāi)啟面大4隔熱、防紫外線玻璃，局部采用鋼化玻璃5太陽(yáng)能源系統(tǒng)，將太陽(yáng)輻射直接轉(zhuǎn)化為水能電能6置換式全新風(fēng)系統(tǒng)7廢氣實(shí)現(xiàn)全面煙道化8IC卡電梯管理9物管智能信息化10滲水路面11即開(kāi)即熱熱水系統(tǒng)自循環(huán)12蓄冷空調(diào)13職務(wù)綠色屋頂，通過(guò)植物蒸騰作用降低能耗14樓板澆鑄塑膠隔音墊15食物垃圾處理，直接粉碎后隨水流入化糞池，避免室內(nèi)及小區(qū)蚊蠅污染、降低保潔費(fèi)用16低能耗水潔具、節(jié)能燈具17滅蚊磁場(chǎng)，消滅小區(qū)內(nèi)蚊子及其他吸血性昆蟲(chóng)，而對(duì)人體無(wú)任何傷害項(xiàng)目說(shuō)明住戶可視對(duì)講系統(tǒng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)基本智能化系統(tǒng)配備閉路電視監(jiān)控以及報(bào)警聯(lián)動(dòng)門(mén)禁系統(tǒng)――指紋鎖住戶煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)紅外線防盜系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)刷卡收費(fèi)數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)――高速I(mǎi)NTERNET接入*產(chǎn)品附加值·智能化科技因素*安全性與私密性的智能化系統(tǒng)舒適度與便捷度均高配備系統(tǒng)強(qiáng)化節(jié)能、環(huán)保的產(chǎn)品附加值附加值·智能化131MOMA窗框Moma采用斷熱鋁合金材料，其保溫性能明顯優(yōu)于普通鋁合金窗，可以避免熱橋出現(xiàn)，有良好的氣密性、水密性、斷熱性能，防止空氣滲透。斷橋鋁合金窗采用斷熱冷橋技術(shù)，即將鋁合金窗框分成三部分組成復(fù)合材料，外部鋁合金框，內(nèi)部鋁合金框以及連接內(nèi)外鋁框的中間芯子部分，中間芯子部分即“斷熱冷橋”MOMA在精裝階段設(shè)計(jì)了加厚一倍的戶門(mén)和室內(nèi)門(mén)及門(mén)窗暗藏的隔音、隔熱膠條，能夠有效隔熱、隔音LOW-E玻璃＋氬氣斷橋鋁合金窗反射80％以上的遠(yuǎn)紅外線輻射（普通玻璃只反射12％左右）傳熱系數(shù)小于1.35W/（m2·K）〔傳統(tǒng)單層玻璃窗為5.4W/（m2·K）

，中空普通玻璃窗只有2.9W/（m2·K）〕MOMA玻璃技術(shù)關(guān)鍵：窗戶和玻璃采用斷熱鋁合金窗框＋LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃A外窗系統(tǒng)技術(shù)檔案附加值·智能化132進(jìn)氣散熱伸縮縫空氣層外保溫混凝土層干掛彩釉玻璃斷橋干掛龍骨架Moma外墻系統(tǒng)采用歐洲標(biāo)準(zhǔn)四層外墻防護(hù)技術(shù)，總厚度420至520厘米：能?chē)?yán)密阻止冷熱輻射和傳導(dǎo)干掛幕墻起到“遮陽(yáng)傘”的功能，保護(hù)外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射外保溫方式防止冷/熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫流動(dòng)空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果傳熱系數(shù)低至0.2至0.3（北京規(guī)范0.9至1.16）室內(nèi)室外外墻保溫截面斷橋加厚混凝土外墻加厚保溫層流動(dòng)空氣層干掛磚幕墻干掛幕墻MOMA和鋒尚的外墻子系統(tǒng)B外墻系統(tǒng)附加值·智能化1331、墻面基層2、界面劑3、聚合物砂漿4、背膠5、保溫板6、聚合物砂漿7、玻璃纖維網(wǎng)格布8、聚合物砂漿9、外墻磚萬(wàn)科朗潤(rùn)園的外墻保溫系統(tǒng)共5層工藝，墻的厚度增加了5－6公分，加上窗戶和玻璃保溫措施，空調(diào)能耗可以節(jié)約30％左右萬(wàn)科朗潤(rùn)園外墻技術(shù)關(guān)鍵：外墻系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)五層防護(hù)技術(shù)（朗潤(rùn)園或安亭新鎮(zhèn)技術(shù)）B外墻系統(tǒng)附加值·智能化134“下送上回”低速送風(fēng)方式保證新風(fēng)和廢氣的分離，控制室內(nèi)空氣流動(dòng)方向經(jīng)預(yù)處理后的新鮮空氣比室溫略低自然沉積在下方形成“新風(fēng)湖”淹沒(méi)人體新鮮空氣順人體上升，經(jīng)呼吸變?yōu)閺U氣后經(jīng)上部排風(fēng)口排出人體24小時(shí)呼吸新鮮空氣低速送風(fēng)，無(wú)噪聲、無(wú)氣流感、無(wú)揚(yáng)塵樓頂設(shè)冷/熱能量回收裝置，回收排出室外的冷/熱能量降低/升高引入的新風(fēng)溫度，節(jié)省新風(fēng)預(yù)冷/預(yù)熱成本污濁空氣技術(shù)關(guān)鍵：采用MOMA的新風(fēng)過(guò)濾系統(tǒng)，保持室內(nèi)恒溫恒濕C新風(fēng)系統(tǒng)附加值·智能化135鋒尚國(guó)際用的是德國(guó)愛(ài)屋公司Alulux明裝卷簾窗，該公司還有多種門(mén)窗產(chǎn)品：暗裝卷簾窗、防盜卷簾窗、爬升式車(chē)庫(kù)門(mén)、側(cè)行式車(chē)庫(kù)門(mén)、標(biāo)準(zhǔn)型車(chē)庫(kù)門(mén)、經(jīng)濟(jì)型車(chē)庫(kù)門(mén)Alulux卷簾窗的功能：保溫/隔音/防盜/遮陽(yáng)/擋風(fēng)沙/擋視線/防蟲(chóng)結(jié)論：墻壁上增加擠塑聚苯材料隔音、保溫；門(mén)窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條，用陶粒混凝土加厚樓板；采用四層外墻系統(tǒng)、卷簾門(mén)窗、節(jié)能玻璃系統(tǒng)D降噪系統(tǒng)Alulux卷簾中空l(shuí)ow-e玻璃斷熱鋁型材附加值·智能化136太陽(yáng)能能源系統(tǒng)的推廣使社區(qū)更清潔、更舒適太陽(yáng)能光電系統(tǒng)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)將太陽(yáng)輻射直接轉(zhuǎn)化為水能與電能，為建筑提供清潔的能源。太陽(yáng)能光電系統(tǒng)的組件與復(fù)合板相似，其潛在的成本效益比很高并且適用于垂直建筑。E太陽(yáng)能源系統(tǒng)附加值·智能化137F屋頂綠化與立體植被樓板隔聲屋頂綠化結(jié)合太陽(yáng)能收集系統(tǒng)，樓板采用隔聲材料；建筑主體利用公共空間種植立體綠化。空中花園附加值·智能化138樓梯間、走道、廁所等“冷空間”朝北布置，作為朝南布置的起居“熱空間”的熱能緩沖區(qū)。南向立面最大限度的利用太陽(yáng)能，并設(shè)置通長(zhǎng)的條廊或者百葉，以起到遮陽(yáng)作用。G南向大窗戶創(chuàng)造高效能空間南向窗戶最大化附加值·智能化139外窗系統(tǒng)：斷熱鋁型材＋LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃外墻系統(tǒng)：標(biāo)準(zhǔn)五層防護(hù)技術(shù)防噪系統(tǒng)：墻壁擠塑聚苯材料；門(mén)窗內(nèi)裝隔音隔熱膠條，陶?；炷良雍駱前?；四層外墻系統(tǒng)、卷簾門(mén)窗、節(jié)能玻璃系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：moma全置換式新風(fēng)系統(tǒng)建議住宅著重處理的科技因子屋頂綠化與立體植被：引入自然通風(fēng)系統(tǒng)證實(shí)本項(xiàng)目規(guī)劃方案的優(yōu)越性；建筑設(shè)計(jì)以“自然采光”為主要原則；采用多樣化綠化系統(tǒng)，屋頂綠化、西山墻垂直綠化、立體綠化技術(shù)優(yōu)化系統(tǒng)的全面使用可大大提高居室的舒適性——恒溫：20-26度；恒濕：30%-70%；聲環(huán)境：35-45分貝；節(jié)能等科技的應(yīng)用可大大增加用戶的居住便捷性與舒適度。太陽(yáng)能源系統(tǒng)：太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)和太陽(yáng)能光電系統(tǒng)南向大開(kāi)窗創(chuàng)造高效能空間技術(shù)核心技術(shù)核心技術(shù)核心附加值·智能化140*產(chǎn)品附加值·精裝修*必備原因溢價(jià)空間、營(yíng)銷(xiāo)噱頭相應(yīng)客戶群特征項(xiàng)目城市豪宅形象避免入伙對(duì)客戶對(duì)長(zhǎng)時(shí)間干擾實(shí)施建議差異化精裝修原則標(biāo)準(zhǔn)單位精裝修套餐式處理——提供若干套精裝修方案供客戶選擇附加值·精裝修141*附加值·物管服務(wù)*私人管家級(jí)服務(wù)，聘請(qǐng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的中年人作為資深管家，進(jìn)行英式家政管理

“影子式”服務(wù)—“平常在小區(qū)里可能看不到服務(wù)人員，但一旦你您有需要，服務(wù)人員即能馬上出現(xiàn)在您面前”。在小區(qū)每隔一段位置設(shè)置一個(gè)物業(yè)呼叫按鈕，一按即可與服務(wù)人員進(jìn)行通話并要求服務(wù)。

香蜜湖1號(hào)的深藍(lán)服務(wù)體系松山湖1號(hào)的“H&Q”服務(wù)體系附加值·物管服務(wù)142萬(wàn)科中原攜手創(chuàng)顛峰樓王傳奇！謀全局者，得以謀天下143眾人眼中的萬(wàn)科“虎”Chapter1Chapter2Chapter3定位萬(wàn)科“虎”萬(wàn)科“虎”之產(chǎn)品規(guī)劃Chapter4附件之(品質(zhì)豪宅篇\虎門(mén)篇\營(yíng)銷(xiāo)篇\商業(yè)篇)提綱目錄144全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口園林地下車(chē)庫(kù)大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面窗戶陽(yáng)臺(tái)智能化從客戶的參觀體驗(yàn)動(dòng)線考慮附篇一:145借鑒虹溪諾雅，超越天驕峰景，打造虎門(mén)第一豪宅品質(zhì)，建立東莞第一豪宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)！146全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面窗戶陽(yáng)臺(tái)智能化園林圍墻規(guī)格入口是客戶進(jìn)入二期的首先感知，在入口就確立項(xiàng)目的豪宅形象，入口要大氣、有儀式感，向客戶傳遞尊貴園林地下車(chē)庫(kù)147入口規(guī)格園林虹溪諾雅約10米規(guī)格小，除了三排樹(shù)外，毫無(wú)氣勢(shì)，檔次感和尊貴感極弱錦繡山河約29米規(guī)劃中間為疊水園林，兩邊為人行道天驕峰景約40米首創(chuàng)山水廣場(chǎng)式入口，自然奢華風(fēng)格園林，水景自然協(xié)調(diào)又處處體現(xiàn)出奢華的品位，得到東莞富豪圈層的認(rèn)可建議參考天驕?zhǔn)址ㄖ圃?，疊水園林，入口種植名貴樹(shù)陣，如黑松、羅漢松，增加藝術(shù)雕塑，增設(shè)水霧噴射功能。規(guī)格、園林天驕峰景虹溪諾雅148入口規(guī)格材質(zhì)虹溪諾雅高度約為3米，離道路退縮約10米砌筑圍墻其外圍為大面積草坪和花卉組團(tuán)，圍墻用混凝土立柱+通花鐵藝欄桿，強(qiáng)化生態(tài)，弱化圍墻感；天驕峰景圍墻高6米通花鐵藝欄桿+石材柱+藝術(shù)浮雕石面嵌銅飾花紋，精雕細(xì)琢建議天驕的圍墻檔次感和藝術(shù)品位明顯高出一籌，但虹溪諾雅用退縮后大面積的精致草坪和灌木花卉組團(tuán)，具有很強(qiáng)的客觀性和檔次感。虹溪諾雅圍墻天驕峰景149全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化規(guī)劃植物水景涼亭硬鋪小品園林需要具備生態(tài)性、觀賞性、參與性，搭配注重層次感、檔次感，還要體現(xiàn)較高的文化品位；設(shè)施窗戶陽(yáng)臺(tái)園林地下車(chē)庫(kù)150園林規(guī)劃151園林規(guī)劃152園林規(guī)劃153園林規(guī)劃154園林規(guī)劃155園林植物156園林水景157園林雕塑小品158園林用材備注虹溪諾雅木制結(jié)構(gòu)為主現(xiàn)代中式風(fēng)格天驕峰景木制，局部鋼架或混凝土柱，頂部為玻璃或木材檔次感、觀賞性很強(qiáng)建議建議采用木制構(gòu)架，造型可采用日式風(fēng)格涼亭天驕峰景虹溪諾雅159園林道路硬鋪虹溪諾雅組團(tuán)車(chē)行道路6米，人行道路5米石材天驕峰景組團(tuán)人行道路5米，入戶道路3米寬石材+側(cè)鋪鵝卵石，局部為木棧道建議使用石材+側(cè)鋪鵝卵石，景觀休閑道建議用木棧道，水景跨橋建議采用木棧道；虹溪諾雅道路、硬鋪5米寬天驕峰景160園林用材備注虹溪諾雅木材山體公園的亭子厚實(shí)，配合周邊的小雕塑，更加具有情境天驕峰景直徑10cm（高0.9米）紅色刷漆的橋欄10cm，厚實(shí)且符合人性化設(shè)計(jì)，給人以更安全放心的感覺(jué)建議厚實(shí)，配合周邊的小雕塑，更加具有情境橋欄天驕峰景虹溪諾雅161園林用材備注虹溪諾雅鐵架溫馨提示作用天驕峰景不銹鋼烤漆導(dǎo)示高度夠高，導(dǎo)示清晰明了顯得檔次很高建議借鑒采用不銹鋼烤漆虹溪諾雅導(dǎo)示天驕峰景162園林用材備注虹溪諾雅銅雕刻字——天驕峰景大理石（30cm長(zhǎng)*40cm寬）顯得很有質(zhì)感和檔次感建議參照虹溪諾雅放置石塊中體現(xiàn)，檔次感高，更有一番韻味景點(diǎn)介紹牌天驕峰景虹溪諾雅163園林用材備注虹溪諾雅鐵架烤漆臨時(shí)提示牌天驕峰景鐵制刷漆（40cm長(zhǎng)*25cm寬）永久性設(shè)置，顯得很有質(zhì)感和檔次感建議建議采用鋼板烤漆虹溪諾雅溫馨提示牌天驕峰景164園林用材備注虹溪諾雅豎燈造型較好，與園林相協(xié)調(diào)，但照明功能性不強(qiáng)天驕峰景園燈離地面2.5米光線集中，照明功能性強(qiáng)，但造型可以再提升建議建議采用造型美觀的光線集中的園燈燈柱天驕峰景虹溪諾雅165園林井蓋166全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化層高地面地面擋桿車(chē)位牌窗戶陽(yáng)臺(tái)園林地下車(chē)庫(kù)167地下車(chē)庫(kù)層高車(chē)道寬虹溪諾雅4.3米寬6米錦繡山河4米寬6米天驕峰景約4米寬6米建議參考虹溪諾雅4.3米層高層高、車(chē)道寬度6米天驕峰景虹溪諾雅168虹溪諾雅地下車(chē)庫(kù)車(chē)道地面停車(chē)地面虹溪諾雅目前為混合砂漿抹灰目前混合砂漿抹灰，預(yù)留采光井，預(yù)留面積種植地下園林錦繡山河混合砂漿抹面混合砂漿抹面，預(yù)留采光井，預(yù)留面積地下種植園林天驕峰景混合砂漿抹面+刷光油綠色地膠，減低噪音，檔次感也較高建議建議車(chē)庫(kù)通道地面鋪混合砂漿抹面+刷光油，停車(chē)位鋪設(shè)地膠，顏色建議用灰藍(lán)色，采光井處種植地下園林，打造陽(yáng)光生態(tài)地下車(chē)庫(kù)地面天驕峰景169地下車(chē)庫(kù)用材備注天驕峰景停車(chē)防撞墩采用彈性塑膠、車(chē)位采用了專(zhuān)用智能鎖對(duì)車(chē)進(jìn)行安全防護(hù)，人性化體現(xiàn)，線的劃分也很清晰建議停車(chē)防撞墩采用彈性塑膠，增加車(chē)位智能鎖停車(chē)防撞墩、車(chē)位鎖天驕峰景170地下車(chē)庫(kù)車(chē)位牌建議車(chē)位牌位，鐵制刷漆171全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化裙樓墻身屋頂窗戶空調(diào)擋板園林地下車(chē)庫(kù)窗戶陽(yáng)臺(tái)172外立面裙樓墻身備注虹溪諾雅石材幕墻及部分外墻涂料石材石材幕墻加涂料，顯得檔次高錦繡山河咖啡色面磚白色涂料、米黃色面磚加氣混凝土砌塊、聚苯顆粒保溫砂漿、灰藍(lán)色陶瓦屋頂天驕峰景二層以下周邊全用大理石7層氟碳漆采用氟碳漆，外立面和自然奢侈風(fēng)格的園林有機(jī)融合，立面視覺(jué)厚重，檔次感強(qiáng)建議大堂門(mén)口墻裙采用大理石，墻身采用高檔墻漆；裙樓、墻身天驕峰景虹溪諾雅173外立面用材備注虹溪諾雅石材針對(duì)柱體的包裝已經(jīng)顯得普通錦繡山河咖啡色面磚天驕峰景大理石、花崗巖使用大理石等石質(zhì)材料，高貴大氣建議建議用石材包柱。虹溪諾雅柱體天驕峰景174全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化規(guī)格大堂入口地面墻面配飾服務(wù)架空層園林地下車(chē)庫(kù)窗戶陽(yáng)臺(tái)175入戶大堂項(xiàng)目面積高度虹溪諾雅入戶大堂面積為60平方米一期總高10.08米二期約5.6米錦繡山河70-95平米地下室大堂5.2米，地面大堂6.1-7.2米天驕峰景入戶大堂面積為180平方米總高9米，凈高7.8米建議在層高及面積上，打造奢華的大堂天驕峰景規(guī)格虹溪諾雅176入戶大堂規(guī)格材料虹溪諾雅2米寬*2.8米高不銹鋼+鋼化玻璃門(mén)朝入戶一側(cè)除柱體外，全部采用落地玻璃，貼單面透視膜天驕峰景2米寬*2.65米高2米多高門(mén)頭玻璃+精致雕花門(mén)框用花崗巖，門(mén)用不銹鋼金色門(mén)套+鋼化玻璃，門(mén)把手采用紅色桃木+不銹鋼套建議建議用門(mén)框用花崗巖包邊，門(mén)用不銹鋼金色門(mén)套，門(mén)頭上方鑲雕花門(mén)天驕峰景虹溪諾雅177入戶大堂材質(zhì)備注虹溪諾雅天然木紋大理石石材，門(mén)口鋪設(shè)地毯質(zhì)感好，大堂顯得明亮天驕峰景采用土耳其黃玉石和意大利博絲高金門(mén)前室外地面與入戶道路不同圖案和材質(zhì)，檔次感高，質(zhì)感強(qiáng)；大堂室內(nèi)地面檔次更高建議大理石與花崗巖普通客戶較難辨認(rèn)，但鋪花崗巖顯得更加奢華，這是造就品質(zhì)豪宅的一大要素地面天驕峰景虹溪諾雅門(mén)前室外地面大堂室內(nèi)地面178入戶大堂材質(zhì)備注虹溪諾雅高品質(zhì)仿石材瓷片、肌理漆質(zhì)感強(qiáng)天驕峰景采用伊朗的黃金洞石和巴西的博多紅麻以及印度的卡美亞紅麻這三種石材是著名國(guó)際品牌芬迪旗艦店專(zhuān)用的，國(guó)內(nèi)一般用于茶幾等小面積的奢侈品。建議以較深顏色大理石為主，更顯成熟厚重。墻面天驕峰景虹溪諾雅179入戶大堂材質(zhì)備注虹溪諾雅石膏板吊頂普通白色天驕峰景吊頂，24K純金磨粉貼片富麗堂皇建議吊頂，24K純金磨粉貼片，做的更加富麗堂皇天花天驕峰景虹溪諾雅180附錄：天驕大堂用材介紹一覽表181入戶大堂規(guī)格備注虹溪諾雅不銹鋼信箱較普通天驕峰景不銹鋼信箱配上智能化密碼系統(tǒng)，顯得尊貴豪華建議信箱材質(zhì)基本為不銹鋼，顏色可以采用奢華感更強(qiáng)的金黃色及采用智能密碼鎖。信箱天驕峰景虹溪諾雅182入戶大堂用材備注天驕峰景大理石飾面（0.8米高*0.3米寬）豪氣、品質(zhì)感好，尊貴的身份象征建議采用大理石飾面，顯得電梯更高檔大堂出口按鍵天驕峰景183入戶大堂材料備注虹溪諾雅鋁合金、鋼化玻璃、貼膜顯得很有檔次天驕峰景鋁合金、工藝玻璃5+5（底為銀鏡、鏡花為金鏡），極度豪華建議采用鋁合金、工藝玻璃玻璃天驕峰景虹溪諾雅184入戶大堂材質(zhì)備注虹溪諾雅石膏吊燈檔次普通天驕峰景水晶吊燈水晶燈絢麗奪目，顯得檔次極高建議吊燈是一個(gè)空間的點(diǎn)睛之筆，因此要重視其檔次感，建議采用水晶燈，但選擇吊燈時(shí)考慮空間高度，不宜吊得太低。吊燈天驕峰景虹溪諾雅185入戶大堂高度面積布置特點(diǎn)虹溪諾雅一期10.08米，二期5.6米————錦繡山河3.05-3.6米————天驕峰景7.8米——休閑空間，但空間分隔不合理，使用率極低建議架空層是半室內(nèi)空間，應(yīng)加以規(guī)劃設(shè)計(jì)，成為業(yè)主的休閑文化空間。虹溪諾雅架空層天驕峰景虹溪諾雅一期虹溪諾雅二期186入戶大堂每棟的架空層可以作為主題式休閑空間，功能設(shè)置考慮以老人和小孩為主。架空層如針對(duì)小孩的兒童設(shè)施和主題式學(xué)習(xí)園地如針對(duì)老人的棋牌空間或運(yùn)動(dòng)設(shè)施引入半室內(nèi)綠色植物187大堂管理特點(diǎn)備注虹溪諾雅——目前未設(shè)置客服天驕峰景每棟樓設(shè)置大堂管家貼心服務(wù)，人性化管理，讓客戶省心，并產(chǎn)生自豪感和優(yōu)越感建議每棟大堂設(shè)置一名物業(yè)客服，提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理天驕峰景188全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化電梯前室電梯空間材質(zhì)指標(biāo)裝飾檔次園林地下車(chē)庫(kù)窗戶陽(yáng)臺(tái)189電梯規(guī)格空間高度虹溪諾雅標(biāo)準(zhǔn)層面積15平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高一期3.2米，二期3.0米錦繡山河約15平米標(biāo)準(zhǔn)層3.05-3.6米天驕峰景2.8米寬，面積約12平方標(biāo)準(zhǔn)層3米建議使用金碧輝煌的大理石墻面。電梯前室、空間2.8米寬天驕峰景虹溪諾雅190電梯廳門(mén)套門(mén)虹溪諾雅大理石門(mén)套普通鋼質(zhì)+底紋天驕峰景2.1米高*0.9米寬大理石門(mén)套實(shí)用，大氣，電梯門(mén)加貼鍍金花紋飾面，顯得極度豪華建議用金色底紋大理石門(mén)套電梯門(mén)高2.1米寬0.9米天驕峰景虹溪諾雅191電梯用材備注虹溪諾雅大理石大理石鋪地面顯得豪華，尊貴感天驕峰景大理石大理石鋪地面顯得豪華，尊貴感強(qiáng)建議鋪設(shè)大理石，更顯尊貴，氣派電梯前室標(biāo)準(zhǔn)層地面天驕峰景虹溪諾雅192電梯廳品牌規(guī)格虹溪諾雅廣州日立電梯承重1050公斤天驕峰景通力電梯承重：13人，1000公斤，速度為2米/秒，品質(zhì)超群建議采用電梯品牌較高的電梯。電梯品牌天驕峰景虹溪諾雅193全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化規(guī)格尺度材質(zhì)品牌入戶門(mén)鎖園林地下車(chē)庫(kù)窗戶陽(yáng)臺(tái)194入戶門(mén)規(guī)格材質(zhì)虹溪諾雅1.2米寬雙開(kāi)普通鋼質(zhì)（甲級(jí)）防火門(mén)，董輝記牌、木夾板門(mén)、深褐色天驕峰景1.4米寬（未包含0.5米寬小門(mén)）*2.2米高，乙級(jí)防火門(mén)子母門(mén)設(shè)置，彰顯闊綽空間，乙級(jí)防火門(mén)建議采用子母門(mén)設(shè)置，門(mén)采用高級(jí)木材材質(zhì)。規(guī)格尺度、材質(zhì)品牌天驕峰景虹溪諾雅未包門(mén)套包門(mén)套195入戶門(mén)材質(zhì)備注虹溪諾雅普通鎖——天驕峰景ARCHIE門(mén)鎖可指紋識(shí)別和數(shù)字密碼雙重開(kāi)鎖，具有智能記憶功能建議樣板房以及交樓標(biāo)準(zhǔn)建議采用，智能門(mén)鎖，身份感、檔次感強(qiáng)，安全性高。虹溪諾雅門(mén)鎖天驕峰景196入戶門(mén)門(mén)牌材質(zhì)備注天驕峰景黑檀木定制專(zhuān)用門(mén)牌號(hào)建議用水晶做，用不同的水晶及顏色來(lái)表示不同的檔次與級(jí)別。202197全方位豪宅品質(zhì)構(gòu)建小區(qū)入口大堂電梯入戶門(mén)樓梯間外立面智能化防火門(mén)墻面梯面欄桿扶手園林地下車(chē)庫(kù)窗戶陽(yáng)臺(tái)198樓梯間防火門(mén)規(guī)格材質(zhì)虹溪諾雅1.2米寬雙開(kāi)甲級(jí)防火門(mén)錦繡山河1.2米乙級(jí)防火門(mén)天驕峰景1.2米寬乙級(jí)防火門(mén)建議在作樣板房展示時(shí)，樓梯間的防火門(mén)用木紋飾面包裝，或暫時(shí)用高檔木制門(mén)，增強(qiáng)檔次感。管道井門(mén)亦采用高檔木門(mén)包裝。虹溪諾雅樓梯間門(mén)管道井門(mén)199樓梯間地面欄桿特點(diǎn)星河傳說(shuō)花色地毯走火通道扶手，鋁合金材質(zhì)，加上螺紋造型，質(zhì)感強(qiáng)墻面用噴畫(huà)木板進(jìn)行包裝，淺色調(diào)的歐式花紋，顯得高貴并且典雅天驕峰景地磚不銹鋼欄桿不是特別高檔，和前室差別非常大建議走火通道主要為展示樣板房提供，星河傳說(shuō)極致奢華，可