房屋租賃合同

房屋租賃協(xié)議司法解釋中國石油大學11/29

最高人民法院《有關審理城鎮(zhèn)房屋租賃協(xié)議糾紛案件詳細應使用方法律若干問題解釋》于2023年9月1日正式施行。22/29一、出臺背景在我國經(jīng)濟高速發(fā)展和住房制度改革日益深化推進下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理房屋租賃協(xié)議糾紛案件日益增多。由于有關法律規(guī)范比較標準，人民法院在審理房屋租賃協(xié)議糾紛案件中面臨很多詳細適使用方法律難點問題。為統(tǒng)一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃協(xié)議糾紛案件，促進房屋租賃市場健康發(fā)展，最高人民法院于2023年9月著手《解釋》（征求意見稿）起草和調(diào)研工作。33/29房屋租賃主要包括居住用房租賃和經(jīng)營用房租賃。居住用房是人類生存基本物質(zhì)條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾切身利益息息有關，亦與社會友好穩(wěn)定、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展息息有關。最高人民法院嚴循立法精神，重視調(diào)查研究，強化起草內(nèi)容針對性和可操作性。其間，起草小組數(shù)次奔赴全國各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復研究討論基礎上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過，于2023年9月1日正式施行。44/29一、本解釋適用范圍

本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋租賃協(xié)議糾紛案件，能夠參照本解釋處理。但法律另有要求，適用其要求。當事人根據(jù)國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生糾紛案件，不適用本解釋。55/29二、房屋租賃協(xié)議無效情形

該無效情形主要考慮了出租方出租房屋權屬是否取得有關國家機關同意，也就是房屋本身存在合法性問題。無效有三種情形:1、未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證要求建設房屋；2、未經(jīng)同意或者未按照同意內(nèi)容建設臨時建筑；3、租賃期限超出臨時建筑有效期限，超出部分無效。但同步又做了除外要求，在一審法庭辯論終止前取得了有關部門同意，也就是權屬完整，租賃協(xié)議有效。66/29

無效法律后果

房屋租賃協(xié)議無效，當事人祈求參照協(xié)議商定租金標準支付房屋占有使用費，人民法院一般應予支持。當事人祈求賠償因協(xié)議無效受到損失，人民法院根據(jù)協(xié)議法有關要求和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條要求處理。

77/29三、房屋租賃協(xié)議登記立案效力

長期以來，無論是司法界還是一般民眾都對房屋租賃協(xié)議登記立案是否影響協(xié)議效力求論不休。該司法解釋統(tǒng)一了結識。明確要求,當事人以房屋租賃協(xié)議未按照法律、行政法規(guī)要求辦理登記立案手續(xù)為由，祈求確認協(xié)議無效，人民法院不予支持。同步又尊重當事人意愿，當事人商定以辦理登記立案手續(xù)為房屋租賃協(xié)議生效條件，從其商定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接收除外。88/29四、同一房屋簽訂數(shù)份租賃協(xié)議處理

在協(xié)議都有效情況下，承租人均主張履行協(xié)議，要按法定次序處理。（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋；（二）已經(jīng)辦理登記立案手續(xù)；（三）協(xié)議成立在先。99/29五、出租人解除協(xié)議條件

綜合《協(xié)議法》有關房屋租賃協(xié)議有關要求，出租人享有法定解除權情形如下：（1）因不可抗力致使協(xié)議不能繼續(xù)履行；（2）承租人私自變動房屋建筑主體和承重構造或者擴建，在出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉租；（4）承租人無合法理由未支付租金或拖延支付租金，出租人能夠要求承租人在協(xié)議期限內(nèi)支付，承租人逾期支付；（5）承租人未按照商定辦法或者租賃房屋性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失；（6）不定期租賃，出租人有權隨時解除協(xié)議。

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出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人私自變化主體和承重構造或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條要求解除權時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復，出租人方可解除協(xié)議。1111/29實踐中出租人行使解除權方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除協(xié)議，通知達到承租人即產(chǎn)生協(xié)議解除法律效果，假如承租人對此有異議，能夠起訴要求確認協(xié)議解除無效；二是向法院起訴，祈求解除協(xié)議。1212/29

對于出租人通知承租人解除協(xié)議情形，主要有下列兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重構造或者擴建，出租人通知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復，出租人通知承租人解除協(xié)議；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復原狀，同步載明假如不再此期限內(nèi)恢復原狀，協(xié)議即自動解除。1313/29六、承租人解除租賃協(xié)議條件因下列情形之一，造成租賃房屋無法使用，承租人祈求解除協(xié)議，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封；（二）租賃房屋權屬有爭議；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)有關房屋使用條件強制性要求情況。承租人解除租賃協(xié)議條件1414/29七、對裝飾裝修物處理《解釋》第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃協(xié)議無效時，未形成附合裝飾裝修物，出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不一樣意利用，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損，承租人應當恢復原狀。已形成附合裝飾裝修物，出租人同意利用，可折價歸出租人所有；不一樣意利用，由雙方各自按照造成協(xié)議無效過失分擔現(xiàn)值損失。1515/29七、對裝飾裝修物處理《解釋》第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者協(xié)議解除時，除當事人另有商定外，未形成附合裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損，承租人應當恢復原狀。1616/29七、對裝飾裝修物處理《解釋》第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，協(xié)議解除時，雙方對已形成附合裝飾裝修物處理沒有商定，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約造成協(xié)議解除，承租人祈求出租人賠償剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，應予支持；（二）因承租人違約造成協(xié)議解除，承租人祈求出租人賠償剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，不予支持。但出租人同意利用，應在利用價值范圍內(nèi)給予合適賠償；1717/29七、對裝飾裝修物處理（三）因雙方違約造成協(xié)議解除，剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自過失承當對應責任；（四）因不可歸責于雙方事由造成協(xié)議解除，剩下租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平標準分擔。法律另有要求，適用其要求。1818/29七、對裝飾裝修物處理《解釋》第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人祈求出租人賠償附合裝飾裝修費用，不予支持。但當事人另有商定除外。《解釋》第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生費用，由承租人負擔。出租人祈求承租人恢復原狀或者賠償損失，人民法院應予支持。1919/29八、出租人同意擴建費用承當

《解釋》第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用處理沒有商定，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續(xù)，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續(xù)，擴建造價費用由雙方按照過失分擔。2020/29九、轉租時對出租人權利限制

為促使出租人及時行使權利，也為維持租賃協(xié)議穩(wěn)定性，維護次承租人利益，該司法解釋要求，出租人懂得或者應當懂得承租人轉租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由祈求解除協(xié)議或者認定轉租協(xié)議無效，人民法院不予支持。

2121/29十、次承租人抗辯權

為避免次承租人因承租人拖欠租金，出租人祈求解除協(xié)議步，損害次承租人權益，該司法解釋要求，次承租人可祈求代承租人支付欠付租金和違約金以抗辯出租人協(xié)議解除權。此時人民法院應予支持。但轉租協(xié)議無效除外。次承租人代為支付租金和違約金超出其應付租金數(shù)額，能夠折抵租金或者向承租人追償。2222/29十一、出租人向次承租人主張返還房屋及占有使用費

《解釋》第十八條房屋租賃協(xié)議無效、履行期限屆滿或者解除，出租人祈求負有騰房義務次承租人支付逾期騰房占有使用費，人民法院應予支持。

2323/29十二、共同經(jīng)營人繼續(xù)承租權

實踐中，大量存在承租人租賃房屋從事經(jīng)營活動，不過以個體工商戶或者個人合作方式進行經(jīng)營，為避免因名義承租人在租賃期間死亡、宣布失蹤或者宣布死亡而對租賃協(xié)議不利影響，從而波及到實際經(jīng)營者，該司法解釋明確要求，出現(xiàn)上述情形時，其共同經(jīng)營人或者其他合作人有權祈求按照原租賃協(xié)議租賃該房屋。2424/29十三、對承租人優(yōu)先購買權限制

《解釋》第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人祈求出租人承當賠償責任，人民法院應予支持。但祈求確認出租人與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議無效，人民法院不予支持。

《解釋》第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人祈求以同等條件優(yōu)先購買房屋，人民法院應予支持。2525/29十三、對承租人優(yōu)先購買權限制

《解釋》第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參與拍賣，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。2626/29十三、對承租人優(yōu)先購買權限制

《解釋》第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、兒女、弟兄姐妹、祖父母、外祖父母、孫兒女、外孫兒女；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未