地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性

項(xiàng)目可行性論證--經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系

（試行）問題：1、項(xiàng)目利潤是怎樣計(jì)算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？項(xiàng)目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報(bào)高、見效快一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性項(xiàng)目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。項(xiàng)目決策效率便于計(jì)算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報(bào)表格式、指標(biāo)計(jì)算不統(tǒng)一報(bào)表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評(píng)價(jià)指標(biāo)不能完整反映項(xiàng)目經(jīng)營情況過去主要計(jì)算投資回報(bào)率、銷售利潤率指標(biāo)。原項(xiàng)目測(cè)算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動(dòng)態(tài)指標(biāo)--考慮資金時(shí)間價(jià)值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時(shí)間價(jià)值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個(gè)方面或作補(bǔ)充說明包括以下四項(xiàng)：除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如：資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比；啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計(jì)算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測(cè)算要素的彈性調(diào)整。資金的時(shí)間價(jià)值：

資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價(jià)

銀行借款：按利率計(jì)付利息股東投入：交付利潤三、資金的時(shí)間價(jià)值單利終值計(jì)算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計(jì)算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計(jì)算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計(jì)算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。現(xiàn)金凈流量：指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬平米，單位地價(jià)800元/平米，建造成本等1700元；

4年開發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格3214元/平米。五、絡(luò)現(xiàn)金蔥凈流帳量與丸利潤菜的關(guān)飽系利潤弟是按朽照權(quán)東責(zé)發(fā)雞生制鍬確定熟的分萬期損桶益現(xiàn)金貞凈流及量是電根據(jù)察收付束實(shí)現(xiàn)部制確緒定的坡分期懸損益況。可行難性研凍究中派，現(xiàn)屆金凈藍(lán)流量棉可以暴代替蠅利潤謀作為丙評(píng)價(jià)計(jì)投資階凈收展益的族指標(biāo)曠。在整沖個(gè)投召資有倡效年寇限內(nèi)誰，項(xiàng)補(bǔ)目利洗潤總屯計(jì)與插現(xiàn)金掘凈流型量是不相等握的。急應(yīng)用訊現(xiàn)金樣凈流滑量，勾并可哪方便踐地引脾入資難金時(shí)悉間價(jià)午值來減考察略投資里方案阿。六、添項(xiàng)目蔥可行渡性論鍬證經(jīng)掌濟(jì)指季標(biāo)體泰系核心跌指標(biāo)1、內(nèi)遺部收掙益率使累緩計(jì)凈手現(xiàn)值滋為零碗的貼盜現(xiàn)率2、銷息售凈巖利率項(xiàng)目非凈利未潤/銷售選收入×1呀00依%參考鴿指標(biāo)3、總崇投資膏回報(bào)財(cái)率項(xiàng)目譽(yù)凈利兩潤/項(xiàng)目無總投持資×1劍00茫%4、銷衫售毛絨利率亂項(xiàng)目獻(xiàn)利潤/銷售醉收入×1扛00緒%5、獲裁利指倘數(shù)窮現(xiàn)金割流入鹿現(xiàn)值/現(xiàn)金珍流出脊現(xiàn)值6、資廳金峰察值比坡例絲式資金杰峰值/項(xiàng)目緩總投進(jìn)資7、地局價(jià)支風(fēng)付貼次現(xiàn)比各期畝支付今地價(jià)鋸現(xiàn)值蔥之和/地價(jià)腦總額8、啟裝動(dòng)資沉金獲蒙利倍揉數(shù)全項(xiàng)目倦凈利負(fù)潤/啟動(dòng)術(shù)資金六、僚項(xiàng)目菊可行側(cè)性論殲證經(jīng)凡濟(jì)指孫標(biāo)體截系6-懸1、內(nèi)并部收墻益率隆（IR健R）內(nèi)部課收益愈率：是指比能夠糞使未漆來現(xiàn)雕金流形入量記的現(xiàn)毛值等柄于未座來現(xiàn)禽金流敗出現(xiàn)孫值的貿(mào)貼現(xiàn)扔率。簡單芳說就宴是使寨投資神方案滔累計(jì)磚凈現(xiàn)葵值等續(xù)于零延的貼滔現(xiàn)率匹。內(nèi)部搭收益跪率是錫這樣弟的一河種利慨率，幅如果毀按該木利率細(xì)通過搶借款鋸來投牌資項(xiàng)粗目，寒將一顏無所萄獲。內(nèi)部尊收益蟻率體郵現(xiàn)了重項(xiàng)目拆本身賄即內(nèi)違在的陷收益藝水平蹤蝶或獲梁利能豪力，是項(xiàng)坦目內(nèi)煉在的痕投資涼收益弓率，飽本質(zhì)師上是緣瑞一個(gè)攜貼現(xiàn)綁率。萬科謝城市懸花園組項(xiàng)目尸：6-蕩2、銷稻售凈徐利率銷售玻凈利蠅率=項(xiàng)目側(cè)凈利乳潤/銷售掠收入×1總00誰%（項(xiàng)稠目凈排利潤=項(xiàng)目攏利潤-期間練費(fèi)用-所得猶稅）為什樸么用挺銷售剩凈利倘率取概代投茂資回山報(bào)率歉作為費(fèi)核心夠指標(biāo)愉？以銷墳售收巡壽入為取基數(shù)京，指準(zhǔn)標(biāo)蘊(yùn)堂涵內(nèi)麻容更車豐富宮點(diǎn)，化除了沒能反祝映獲職利能終力，半還可惠以反文映售尿價(jià)風(fēng)鉗險(xiǎn)的戶承受著能力衛(wèi)，比而如，妥銷售學(xué)凈利析率為9%，大古約可職以知府道，由如果姥售價(jià)哀下降9%左右姐，將桂基本號(hào)無利怎可圖勁；而話售價(jià)宏相當(dāng)誕于市均場風(fēng)棄險(xiǎn)，還其難越以控紛制程槽度遠(yuǎn)潤大于得成本秩；銷售型凈利扇率更岸易于士普遍承的理姑解，粘直觀餓明了己，望繩文即參可知瓦道是攜“凈還利潤藍(lán)”除母以“懼銷售夏收入局”；街投資骨回報(bào)糧率則賴須特旱別明叫確，勒如總窗投資偏是“陡總成菊本”漆還是謀“總顆成本+期間逆費(fèi)用私”，師包含遙不包灶含“谷所得荷稅”啊？束“回列報(bào)”錢是稅鼓前利森潤還稈是稅逮后利腹?jié)櫍?-雖3、總祝投資找回報(bào)壘率總投薪資回親報(bào)率=項(xiàng)目處凈利忠潤/項(xiàng)目余總投墳資×1須00寺%（項(xiàng)再目總妥投資=總開窗發(fā)成膜本+期間盛費(fèi)用縫）總投盡資回浮報(bào)率除靜態(tài)餡的反脫映了元項(xiàng)目已總體繼投資拴回報(bào)輸水平浙，但塊并不為是該拜項(xiàng)目喊實(shí)際胖的收躬益率磨，只饒能作巧為輔稅助指項(xiàng)標(biāo)參章考。肉項(xiàng)目制開發(fā)帽周期故越長克，該警指標(biāo)汗意義舌可應(yīng)唇用度癢越小漠。6-副4、銷刊售毛跑利率銷售霸毛利拆率%=項(xiàng)目抗利潤/銷售甜收入×1渣00問%（項(xiàng)斜目利療潤=銷售潛收入-開發(fā)虛成本-營業(yè)抗稅及爬附加餐）銷售梳毛利回率的畜意義逗：在于盾體現(xiàn)暑了項(xiàng)貫?zāi)康募韩@利雷空間艙。即鐘還有鍵多少愁銷售老收入虎可以蠟用來雀抵償肌期間語費(fèi)用蹈和所殲得稅樸，最乳后獲炭得利版潤。銷售明毛利臟率和它銷售準(zhǔn)凈利困率的免關(guān)系泳：銷售招毛利課率-銷售膨凈利斬率=銷售腔稅、跪費(fèi)率6-雁5、獲尼利指克數(shù)（嘉現(xiàn)值捷指數(shù)弊）現(xiàn)值涂指數(shù)勁可以久理解弱為1元原心始投屑資渴犧望獲駛得的級(jí)現(xiàn)值捐凈收論益。陽現(xiàn)值監(jiān)指數(shù)雕反映坊了投凈資的扒效率下。計(jì)算塊現(xiàn)值頭指數(shù)型必須哈預(yù)先測(cè)確定執(zhí)一個(gè)陪貼現(xiàn)妄率，苗一般股是期磁望的緒最低電資金砍回報(bào)榮率。目按照仆集團(tuán)葵凈資叢產(chǎn)收沫益率班的要堡求我號(hào)們將閃貼現(xiàn)控率為10淺%?，F(xiàn)值熟指數(shù)厭＞1說明武收益度超過州成本筆，投栗資收搶益率抬超過應(yīng)期望冬的回制報(bào)率水，項(xiàng)緞目可娃行；嗎現(xiàn)值歐指數(shù)糖＜1說明日其收愁益率攪達(dá)不編到期懶望的階回報(bào)巡壽率，僵項(xiàng)目椅不可軌行。如果眠以內(nèi)軌部收媽益率顯作為匯貼現(xiàn)拆率，予則現(xiàn)杜值指滋數(shù)=1獲利費(fèi)指數(shù)=現(xiàn)金允流入稿現(xiàn)值/現(xiàn)金算流出窗現(xiàn)值萬科手城市照花園預(yù)項(xiàng)目萬科款城市義花園賀項(xiàng)目吉測(cè)算木：6-晴6、資轉(zhuǎn)金峰廁值比掃例資金堪峰值笨的界揀定：邁資金物峰值功指在秋項(xiàng)目浩開發(fā)食期間樹，累補(bǔ)計(jì)負(fù)箱向凈婦現(xiàn)金獅流量辭的最叼大值工，也俗就是質(zhì)資金搶的最毀大缺蹈口。資金但峰值釀是對(duì)葡項(xiàng)目吹而言條，一啦般不納必考滾慮本磨公司率的自末有存咐款余喜額。資金世峰值詢比例暮反映事了項(xiàng)蛇目資凳金峰繼值占盟總投鞋資的姨比例桑關(guān)系妄。資金恥峰值早比例=資金臟峰值/項(xiàng)目庭總投盟資萬科雞城市換花園碌項(xiàng)目油測(cè)算星：資金啦峰值劈燕比例=資金講峰值/項(xiàng)目優(yōu)總投飄資=1劍50泳00系/（28擋00降0+漢59服50挎0）=1清7%6-艙7、地欣價(jià)支眠付貼圈現(xiàn)比本指值標(biāo)反寄映地兔價(jià)支敗付的誦快慢申。土地鍛合同角中的氣地價(jià)廁是一致種名姿義地抬價(jià)，貫將各息期支對(duì)付的梨地價(jià)瓣折算呈為現(xiàn)津值才廳是該張項(xiàng)目充的實(shí)懇際地卷價(jià)。件地價(jià)界支付多貼現(xiàn)莖比反本映了勺名義顆地價(jià)留和實(shí)薦際地瞇價(jià)的冤關(guān)系將。該比任例越偶小實(shí)竄際地肚價(jià)越廚低，伸反之綱實(shí)際蓄地價(jià)謎越高刻。對(duì)各誘期地揭價(jià)進(jìn)倡行折稀現(xiàn)同條樣要堪確定補(bǔ)一個(gè)脾貼現(xiàn)柱率，留我們秋仍定臟為10何%（依誦據(jù)同辛前）地價(jià)飄支付芽貼現(xiàn)犁比=各期導(dǎo)支付漁地價(jià)怨現(xiàn)值刮之和/地價(jià)抓總額萬科排城市國花園艦項(xiàng)目慎：6-糞8、啟合動(dòng)資萄金獲羞利倍宇數(shù)啟動(dòng)首資金=3個(gè)最漁高的付資金悼峰值慢之和/3啟動(dòng)像資金紐奉的界茄定：丈一個(gè)摸項(xiàng)目伯啟動(dòng)氧資金正較難月直接執(zhí)計(jì)算周，它窯應(yīng)是究開發(fā)括前期喝一定較階段深的資廢金需接求。哨因此嫩我們記近似政定義然為3個(gè)最門高峰抖值的鏡平均渾數(shù)。啟動(dòng)巨資金竟獲利受倍數(shù)靠的意改義：縣在于熱集團(tuán)截或分蔑公司創(chuàng)投入爬一個(gè)戴新項(xiàng)冬目必付須的話啟動(dòng)蠶資金頭，將眾來能請(qǐng)獲得輔多少研倍的丙凈利堆潤。嶼它是繳一個(gè)胃靜態(tài)父的參砍考指晶標(biāo)。啟動(dòng)你資金低獲利佩倍數(shù)=項(xiàng)目蠢凈利掛潤/啟動(dòng)蘋資金萬科山城市忍花園答項(xiàng)目七、飽核心腫指標(biāo)懲的基贏本要栽求（塞參考尸）內(nèi)部癥收益桑率≥2件5%銷售伸凈利鐮率≥9憂%指標(biāo)同評(píng)價(jià)渾考慮買：（1）核掃心指候標(biāo)確喚定指仗標(biāo)值訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)余；參蔥考指第標(biāo)中扎的總嚴(yán)體指得標(biāo)未裂定標(biāo)手準(zhǔn)僅呼做參優(yōu)考；折參考毫指標(biāo)混中的項(xiàng)單項(xiàng)企指標(biāo)厘結(jié)合免具體圾項(xiàng)目求分析酬評(píng)估堤。（2）經(jīng)擁過對(duì)席部分姿項(xiàng)目裝（成喘都1期、汽大連字等）搜的測(cè)寨試，拾其內(nèi)箭部收慮益率塵均超飼過30察%。因棍此對(duì)虜一般旨多層堡項(xiàng)目飲內(nèi)部存收益槐率暫恭定為25喊%。（3）經(jīng)臭測(cè)算條，集座團(tuán)平脂均稅精前銷兩售利推潤率彈為12胳%，銷炭售凈流利率耕約在8.羅04鋸~1燈0.濁2%之間令，因日此銷版售凈覆利