房地產(chǎn)營銷策劃 -2022衢州奧特萊斯商業(yè)推廣策劃案

一個(gè)嚴(yán)峻的背景高度飽和的市場(chǎng)一個(gè)嚴(yán)峻的背景高度飽和的市場(chǎng)——高達(dá)2㎡/人的人均商業(yè)面積同質(zhì)化且較為低端的業(yè)態(tài)——新老城業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，基礎(chǔ)生活消費(fèi)業(yè)態(tài)嚴(yán)重飽和人口限制&高凈值客戶消費(fèi)外溢——約5萬人實(shí)際消費(fèi)人口，高凈值客戶傾向上級(jí)城市消費(fèi)二手鋪成交慘淡，運(yùn)營商街回報(bào)率極低——超一年商鋪出售期，2%~3%租金回報(bào)，拖欠保底租金江灣商圈江灣商圈東方廣場(chǎng)紅旗街路中商廣場(chǎng)金佰匯中央廣場(chǎng)浙西世貿(mào)廣場(chǎng)城南商圈老城商圈中梁百悅城春江路文峰西路本案一個(gè)明確任務(wù)AOLAIAOLAI世界奧萊，實(shí)力財(cái)富新貴八大首店，百+品牌集聚運(yùn)動(dòng)街① 街 運(yùn)動(dòng)街① 街 六大街區(qū)，特色商業(yè)體驗(yàn)六大主題商業(yè)街區(qū)：奧萊名品街、食光悅街、活力young街、摩登尚街、娛樂潮街、童①①①六大IP空間，常山商業(yè)范本項(xiàng)目攜手國際知名設(shè)計(jì)師大石敬太，在設(shè)計(jì)中融入地域特產(chǎn)“胡柚”元素，打造“水柚秀場(chǎng)、胡約14-395㎡靈動(dòng)空間商機(jī)無限D(zhuǎn)APAIDAPAI8大主力店率先進(jìn)駐近40+輕奢品牌店鋪緊隨其后KAIYEKAIYE開業(yè)在即，最后的殺手锏開業(yè)在即，最后的殺手锏商業(yè)實(shí)景呈現(xiàn)，看得見的安心開業(yè)在即，入手最佳時(shí)機(jī)，即買即收益項(xiàng)目將于2023年5月底開業(yè)，目前相關(guān)節(jié)點(diǎn)皆在緊鑼密鼓排布中，專業(yè)商管必將為杉杉帶來首開即引爆一、杉杉德信聯(lián)袂奧萊財(cái)富新貴東，投資者收益穩(wěn)步提升。二、常山城市核芯聚集八方人氣鄰總面積約4.65萬平方米的三館兩中心。三、杉杉天地奧萊城市綜合體完整時(shí)尚的生活購物空間。基于此，提出奧萊推廣三部曲強(qiáng)化奧萊勢(shì)能，厘定投資邏輯強(qiáng)化奧萊勢(shì)能，厘定投資邏輯投資跟著奧萊走主投資跟著大牌走開投資趕在漲潮前一、奧萊概念解讀①奧萊的影響力刷屏②奧萊的全國巡禮九宮格③為什么奧萊近年來越來越火爆？④視頻號(hào)：常山人注意！常山即將擁有一座4萬方的奧特萊斯購物中心！二、重塑常山“心”，惟此奧萊①一座奧萊，究竟為常山帶來多大改變②視頻號(hào)：你絕對(duì)想不到，常山引入奧萊背后，究竟隱藏著這么大的深意！③重塑常山“心”，惟此奧萊購物中心刷屏三、投資跟著奧萊走①話題H5——2022，你的資產(chǎn)還好嗎②動(dòng)態(tài)海報(bào)——2022，投資跟著奧萊走③專題視頻——奧萊投資面面說貫穿活動(dòng)：商家進(jìn)場(chǎng)儀式/商家簽約活動(dòng)/常山老字號(hào)評(píng)選/商家品第一階段第一階段厘定投資邏輯11.15-1.31：投資跟著奧萊走厘定投資邏輯st/奧萊概念解讀奧萊現(xiàn)狀、發(fā)展整體介紹，通過系統(tǒng)解讀，建立常山對(duì)奧萊的認(rèn)知奧萊現(xiàn)狀、發(fā)展整體介紹，通過系統(tǒng)解讀，建立常山對(duì)奧萊的認(rèn)知2ed/重塑常山“心”，惟此奧萊地段價(jià)值解讀，借助媒體力量，放大杉地段價(jià)值解讀，借助媒體力量，放大杉杉天地奧萊購物中心對(duì)常山的影響3rd/投資跟著奧萊走通過前兩個(gè)階段炒作，堅(jiān)定投資信心同步建立視頻專欄，解讀相應(yīng)價(jià)值通過前兩個(gè)階段炒作，堅(jiān)定投資信心同步建立視頻專欄，解讀相應(yīng)價(jià)值自2021年至2022年一季度新開業(yè)奧萊項(xiàng)目達(dá)24個(gè)浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)奧萊項(xiàng)目國內(nèi)外知名品牌平均占比超70%浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息結(jié)合奧萊年開業(yè)數(shù)量、年銷售額、奧萊對(duì)品質(zhì)的塑造，建立奧天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息視覺參考一座奧萊，改變一座城！奧萊的更新：發(fā)力首店/親子樂園/精品超市，引入“精2.現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，證明市場(chǎng)需要更高端的商業(yè)滿足強(qiáng)調(diào)政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，借此背書放大杉杉對(duì)常山的影響力浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息常山迭代商業(yè)，執(zhí)掌浙西未來浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息新老小區(qū)環(huán)伺，游客源源不斷浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息視覺參考3.投資跟著奧萊走通過近年疫情等影響，喚醒受眾對(duì)資產(chǎn)保值的共鳴2022，你的資產(chǎn)還好嗎特色奧萊特色奧萊四大場(chǎng)域IP，錨定財(cái)富勢(shì)能水柚秀場(chǎng)|胡柚廣場(chǎng)|流光柚影|云柚樂園浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息城東新城核芯，海量澎湃客流常駐居民|外地游客|親子家庭等浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息名品奧萊世界奧特萊斯，國際一線名品GUCCI|PRADA|BURBERRY|LAMER|NARS等浙西奧萊超級(jí)綜合體建面約95-160㎡精工成品奢宅|建面約14-394㎡奧萊鎏金鋪強(qiáng)制信息視覺參考邀約置業(yè)顧問，組建視頻號(hào)專題欄目，配合常山本地視頻號(hào)抖音快手號(hào)集中轉(zhuǎn)發(fā)，將奧萊的品人潮、吸金業(yè)態(tài)、主題場(chǎng)景、靈動(dòng)面積、運(yùn)營保障等方面內(nèi)容以每周兩4.活動(dòng)線商家進(jìn)場(chǎng)裝修儀式+商家簽約活動(dòng)主力活動(dòng)主力活動(dòng)杉杉天地亮燈儀式/奧萊年貨節(jié)兩大量級(jí)的活動(dòng)組合主力負(fù)責(zé)持續(xù)塑造杉杉天地影響力長效活動(dòng)則對(duì)客戶進(jìn)行持續(xù)洗腦，堅(jiān)定信心杉杉天地商業(yè)亮燈儀式活動(dòng)主題杉杉天地商業(yè)亮燈儀式視覺參考視覺參考浙西首家奧萊杉杉天地點(diǎn)亮倒計(jì)時(shí)3天共鑒杉杉大牌影響力執(zhí)行動(dòng)作3：政府站臺(tái)背書&領(lǐng)導(dǎo)講話政府招商引資部門領(lǐng)導(dǎo)講述規(guī)劃及杉杉天房地產(chǎn)媒體大咖講述杉杉天地之于江灣城——璀璨江灣點(diǎn)亮浙西——杉杉天地商業(yè)亮燈儀式濟(jì)南20000+粉絲小網(wǎng)紅矩陣打卡執(zhí)行動(dòng)作6.亮燈儀式后宣軟文奧萊年貨節(jié)文案示意視覺參考文案示意視覺參考執(zhí)行動(dòng)作3：奧萊年貨節(jié)現(xiàn)場(chǎng)包裝&活動(dòng)售樓處內(nèi)場(chǎng)：門、窗、前臺(tái)、吊旗、桌擺件、地貼等，商家進(jìn)場(chǎng)裝修儀式+商家簽約活動(dòng)主力活動(dòng)主力活動(dòng)杉杉天地亮燈儀式/奧萊年貨節(jié)兩大量級(jí)的活動(dòng)組合主力負(fù)責(zé)持續(xù)塑造杉杉天地影響力長效活動(dòng)則對(duì)客戶進(jìn)行持續(xù)洗腦，堅(jiān)定信心商家進(jìn)場(chǎng)儀式通過對(duì)商家進(jìn)場(chǎng)裝修的包裝，借助中介及大V朋發(fā)，進(jìn)一步刺激意向客戶購買欲，傳遞項(xiàng)目《重磅！杉杉天地首家主力店XXX火熱進(jìn)場(chǎng)啟動(dòng)裝修》《杉杉天地第二家主力店交鋪進(jìn)場(chǎng)！國際范十足！》商家簽約活動(dòng)每月邀約3~5家品牌進(jìn)行簽約儀式，配合視頻+?！渡忌继斓卦儆璛X品牌入駐！財(cái)富盛宴即將開場(chǎng)》第二階段2.1-3.31：第二階段2.1-3.31：投資跟著大牌走主力商家進(jìn)駐主力商家進(jìn)駐集聚效應(yīng)驅(qū)動(dòng)st/入駐商家炒作（8大主力+百大品牌）8大主力商家介紹，同步帶入對(duì)其他商家，針對(duì)商家亮點(diǎn)解讀，堅(jiān)定投資者信心8大主力商家介紹，同步帶入對(duì)其他商家，針對(duì)商家亮點(diǎn)解讀，堅(jiān)定投資者信心商家炒作堅(jiān)定信心，投資者代言持續(xù)形成意向客戶賣壓，帶動(dòng)銷售商家炒作堅(jiān)定信心，投資者代言持續(xù)形成意向客戶賣壓，帶動(dòng)銷售執(zhí)行動(dòng)作1.專題軟文——主力商家&其他商家專題八大主力店結(jié)束后，其他商家依次列入，講跟著大牌走執(zhí)行動(dòng)作2.專題視頻《大牌來了》入駐商家訪談挑選部分代表商家，進(jìn)行商家訪談，講加入奧萊的好處，及為奧借勢(shì)入駐商家朋友圈，進(jìn)行持續(xù)擴(kuò)散，全維度覆2.投資者的代言執(zhí)行動(dòng)作1.《大牌房東招募計(jì)劃》預(yù)告視頻入駐商家炒作后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資者陣營，推出大牌房東招募計(jì)劃，尋找全城大牌房東相信大牌的品味相信大牌的品味XXX，XX職業(yè)做大牌的房東為奧萊特色商業(yè)街區(qū)代言強(qiáng)制信息有遠(yuǎn)見才有大未來XXX，XX職業(yè)做大牌的房東為奧萊特色商業(yè)街區(qū)代言強(qiáng)制信息從大牌的集聚效應(yīng)、大牌帶來的海量客群、大牌的選址眼光三大方面解讀大牌XXX，XX職業(yè)做大牌的房東為奧萊特色商業(yè)街區(qū)代言強(qiáng)制信息視覺參考執(zhí)行動(dòng)作3.大牌房東招募計(jì)劃軟文&長圖4、未來向往，開業(yè)后與后期專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)的持續(xù)運(yùn)營力3.活動(dòng)線常山老字號(hào)評(píng)選+商家品牌沙龍主力活動(dòng)主力活動(dòng)萬人招聘會(huì)+百店商家集中簽約儀式兩大量級(jí)的活動(dòng)組合主力負(fù)責(zé)持續(xù)塑造杉杉天地影響力案場(chǎng)活動(dòng)則對(duì)客戶進(jìn)行持續(xù)洗腦，堅(jiān)定信心萬人招聘大會(huì)邀約政府招商引資部門出席并站臺(tái)背書，同步執(zhí)行動(dòng)作1.萬人招聘前宣海報(bào)杉杉天地萬人招聘大會(huì)共鑒奧萊影響力執(zhí)行動(dòng)作2.官媒前宣炒作招商辦：政府領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)，依次解讀項(xiàng)目對(duì)就業(yè)處：當(dāng)下市場(chǎng)下，對(duì)應(yīng)聘者的關(guān)注杉杉領(lǐng)導(dǎo)：項(xiàng)目未來愿景、商業(yè)信心每周或每月固定時(shí)間舉行專場(chǎng)招聘，持續(xù)擴(kuò)大活動(dòng)影響力，百店商家集中簽約儀式招商率100%事件傳播，持續(xù)塑造未開先火形象，同步以執(zhí)行動(dòng)作1.商家簽約代言矩陣刷屏品味在此盡興——杉杉天地瑜伽工作室主理人吳女士執(zhí)行動(dòng)作2.集中簽約儀式執(zhí)行動(dòng)作3.開業(yè)66天倒計(jì)時(shí)執(zhí)行動(dòng)作4.抖音招商現(xiàn)場(chǎng)打卡執(zhí)行動(dòng)作5.經(jīng)濟(jì)學(xué)家商業(yè)影響力分析邀約商業(yè)地產(chǎn)專家，分析杉杉天地奧萊優(yōu)勢(shì)、對(duì)區(qū)域影響力，對(duì)常山執(zhí)行動(dòng)作6.官媒后宣炒作常山老字號(hào)評(píng)選+商家品牌沙龍主力活動(dòng)主力活動(dòng)萬人招聘會(huì)+百店商家集中簽約儀式兩大量級(jí)的活動(dòng)組合主力負(fù)責(zé)持續(xù)塑造杉杉天地影響力案場(chǎng)活動(dòng)則對(duì)客戶進(jìn)行持續(xù)洗腦，堅(jiān)定信心常山老字號(hào)評(píng)選借助商家影響力，傳遞項(xiàng)目價(jià)值，以活動(dòng)刺激?！冻Ｉ秸?lián)名！十大常山老字號(hào)評(píng)選！你熟悉的味道都在這》商家品牌沙龍第三階段4.1-5.31：第三階段4.1-5.31：投資趕在漲潮前開業(yè)節(jié)點(diǎn)借勢(shì)開業(yè)節(jié)點(diǎn)借勢(shì)投資信心堅(jiān)定借勢(shì)項(xiàng)目網(wǎng)紅場(chǎng)景的塑造，吸引抖音小紅書借勢(shì)項(xiàng)目網(wǎng)紅場(chǎng)景的塑造，吸引抖音小紅書網(wǎng)紅打卡，借助網(wǎng)紅力量，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力借勢(shì)杉杉天地開業(yè)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行系列賣壓炒作，借勢(shì)杉杉天地開業(yè)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行系列賣壓炒作，沖刺三批次商鋪銷售執(zhí)行動(dòng)作1：商業(yè)網(wǎng)紅場(chǎng)景九宮格&小紅書種草空中走廊、彩虹階梯、觀景電梯、屋頂花園（最終以商管設(shè)計(jì)方案為主）未開先火通過商管新增網(wǎng)紅場(chǎng)景，進(jìn)行系列小紅書抖音拍攝，營造未開先火的氛圍執(zhí)行動(dòng)作2：網(wǎng)紅場(chǎng)景介紹軟文空中走廊、彩虹階梯、觀景電梯、屋頂花園（最終以商管設(shè)計(jì)方案為主）等執(zhí)行動(dòng)作3：抖音網(wǎng)紅視頻打卡邀約抖音網(wǎng)紅，進(jìn)行探盤式解讀，重點(diǎn)針對(duì)IP場(chǎng)景跟網(wǎng)紅場(chǎng)景進(jìn)行解讀，增強(qiáng)項(xiàng)目網(wǎng)紅屬性2.開業(yè)前賣壓炒作執(zhí)行動(dòng)作1：H5小游戲——財(cái)富奧萊，時(shí)不我待設(shè)計(jì)一款游戲，在限定30秒內(nèi)走出迷宮，否則就gameover寓意購買杉杉天地奧萊鋪不能再猶豫，執(zhí)行動(dòng)作2：系列賣壓視頻設(shè)計(jì)一款游戲，在限定30秒內(nèi)走出迷宮，否則就gameover寓意購買杉杉天地奧萊鋪不能再猶豫，奧萊一鋪好比兔多食少執(zhí)行動(dòng)作3：系列賣壓價(jià)值解讀（邀約第三方進(jìn)行解讀）3.開業(yè)活動(dòng)建議業(yè)績活動(dòng)業(yè)績活動(dòng)全場(chǎng)滿減+消費(fèi)滿額抽奢侈品人氣活動(dòng)人氣活動(dòng)明星見面會(huì)+各大入口導(dǎo)流活動(dòng)兩大量級(jí)的活動(dòng)組合人氣活動(dòng)負(fù)責(zé)吸引客戶滯留現(xiàn)場(chǎng)業(yè)績活動(dòng)助力首日業(yè)績沖刺人氣活動(dòng)——明星見面會(huì)（主入口）導(dǎo)流活動(dòng)——奧萊電音趴（分入口）導(dǎo)流活動(dòng)——千人泡泡機(jī)（分入口）導(dǎo)流活動(dòng)——兒童小劇場(chǎng)（分入口）業(yè)績活動(dòng)業(yè)績活動(dòng)全場(chǎng)滿減+消費(fèi)滿額抽奢侈品人氣活動(dòng)人氣活動(dòng)明星見面會(huì)+各大入口導(dǎo)流活動(dòng)兩大量級(jí)的活動(dòng)組合人氣活動(dòng)負(fù)責(zé)吸引客戶滯留現(xiàn)場(chǎng)業(yè)績活動(dòng)助力首日業(yè)績沖刺業(yè)績活動(dòng)——全場(chǎng)消費(fèi)滿減業(yè)績活動(dòng)——滿額抽奢侈品、手機(jī)一、奧萊概念解讀①奧萊的影響力刷屏②奧萊的全國巡禮九宮格③為什么奧萊近年