中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路的探索

中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路的探索

【摘要】目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到嚴(yán)重威脅，大量中小企業(yè)面臨著沒(méi)有項(xiàng)目瀕臨倒閉的狀況。本文在對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了可供房地產(chǎn)中小企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略，為他們的生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的逐步成熟，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)模化、制度化、品牌化的方向發(fā)展，大型房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中能占優(yōu)勢(shì)，但對(duì)沒(méi)有形成規(guī)模和品牌的中小企業(yè)卻很不利。加上近年來(lái)我國(guó)政府通過(guò)緊縮地根、緊縮銀根、增收房地產(chǎn)及土地稅收等方式，提高了房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)，威脅著實(shí)力不雄厚，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)放程度不斷提高和外國(guó)公司準(zhǔn)入制度的不斷放寬，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)加大更加劇烈，進(jìn)一步壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，給它們帶來(lái)了更巨大的生存壓力。

根據(jù)《中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》，我國(guó)至少有９０％以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于中小企業(yè)。這些企業(yè)將如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略，提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文將在對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析的基礎(chǔ)上，提出可供這些企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

1．更容易適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多元化

中國(guó)社會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)了不同階層的分化，不同階層的消費(fèi)品位和行為存在明顯差異，這意味著不同水平的購(gòu)房需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)中并存。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品已是大勢(shì)所趨，而在這一點(diǎn)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金少，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，在產(chǎn)品上更容易針對(duì)某種細(xì)分的消費(fèi)者提供產(chǎn)品，體現(xiàn)個(gè)性化、差異化的特色，滿(mǎn)足特定消費(fèi)者的需求。

2．能夠填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剩余空間

一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)更熱衷于在一線(xiàn)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)，很少涉足中小城鎮(zhèn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補(bǔ)中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，即使在同一城市，大型房地產(chǎn)企憑借自身的雄厚實(shí)力，往往把目標(biāo)放在寫(xiě)字樓、豪華住宅等高檔物業(yè)上以追求高利潤(rùn)，而中小房地產(chǎn)企業(yè)可以填補(bǔ)回報(bào)較低的中低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。

特別是這兩年政府越來(lái)越重視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，并在土地、稅收方面給予了很多優(yōu)惠政策，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)通常不高，往往使許多大企業(yè)敬而遠(yuǎn)之，給中小房地產(chǎn)企業(yè)留下了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

3．管理層次少，成本低

中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理人員人數(shù)少、層次簡(jiǎn)單，信息的傳遞速度快，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，也便于決策的傳遞和執(zhí)行。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)人數(shù)少、日常開(kāi)支小，因此在管理成本上也具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

4．貼近市場(chǎng)，了解顧客

由于房地產(chǎn)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)人員較少，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)單，企業(yè)決策者往往要親自參與具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策和設(shè)計(jì)，對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的了解更加直觀(guān)，對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)更快。

三、房地產(chǎn)中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

1．融資困難

信貸融資困難是中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的最大的問(wèn)題，這是由其實(shí)力弱、信譽(yù)差、知名度不高、融資渠道單一等諸多原因造成的。特別是近幾年國(guó)家多次進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，使得貸款的門(mén)檻升高，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金的問(wèn)題，而對(duì)沒(méi)有足夠的資金實(shí)力和品牌的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金就少，因此是否能夠融資關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

2．項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)能力差

經(jīng)營(yíng)能力差具體表現(xiàn)在：在項(xiàng)目小組的組織上往往采用粗放式管理，權(quán)責(zé)不明確，往往造成資源浪費(fèi)；在項(xiàng)目的產(chǎn)品上，缺乏詳細(xì)的客戶(hù)分析，項(xiàng)目定位不科學(xué)，過(guò)分注重短期利益，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新；在營(yíng)銷(xiāo)推廣上，營(yíng)銷(xiāo)能力不足，過(guò)分依賴(lài)廣告等銷(xiāo)售手段，沒(méi)有建立相應(yīng)的品牌。

3．吸收和留住人才能力低

人才匱乏，人員素質(zhì)較低是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的又一大問(wèn)題。而行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)秀人才又大部分集中在大型房地產(chǎn)企業(yè)；即使是在中小房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)的人才，也往往因?yàn)樾浇?、管理等各方面原因離開(kāi)這些企業(yè)，人才流失嚴(yán)重。人才問(wèn)題削弱了中小房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)新能力，使得他們?cè)谟诖笃髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加處于劣勢(shì)。

通過(guò)分析可見(jiàn)，我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)存在不少優(yōu)勢(shì)，也有很多不足。雖然面臨著來(lái)自國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的威脅，但在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化加快，人民生活水平提高，民眾投資意識(shí)加強(qiáng)的今天，社會(huì)對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)的需求不斷增加，這給中小房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展提供了很好的契機(jī)。再加上目前的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)尚未形成壟斷，中小企業(yè)在這個(gè)零散的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)仍有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，可以借助政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的機(jī)會(huì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上找到屬于自己的一席之地。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略

1．“縫隙經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略

選擇“縫隙經(jīng)營(yíng)”戰(zhàn)略，就是要中小型房地產(chǎn)企業(yè)在選擇經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，盡量選擇大企業(yè)容易忽略而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮中小企業(yè)靈活性和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的空缺。尤其是近年政府不斷加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)不高，許多熱衷于高利潤(rùn)的大企業(yè)對(duì)此不感興趣，卻給中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的留下一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

選擇經(jīng)營(yíng)差異化戰(zhàn)略應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，要注重市場(chǎng)調(diào)研，善于挖掘和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的縫隙。第二，把自己有限的資源與能力集中在某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上，力爭(zhēng)成為這一類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)中的強(qiáng)者，形成自己的特色。第三，主動(dòng)占領(lǐng)對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)規(guī)模較小或者利潤(rùn)不高的產(chǎn)品市場(chǎng)，這樣可以避免與大集團(tuán)公司的正面競(jìng)爭(zhēng)，不斷擴(kuò)展其生存和經(jīng)營(yíng)空間。

2．精品戰(zhàn)略

隨著人們生活質(zhì)量的提高，越來(lái)越多人在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，不僅考察房子的規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通配套和質(zhì)量，還進(jìn)一步要求房地產(chǎn)產(chǎn)品要有一定的產(chǎn)品文化和居住文化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)政策的洗禮后，房地產(chǎn)各種成本開(kāi)始飆升，競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小，很難在成本上取得優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品附加值決定企業(yè)利潤(rùn)。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)走精品戰(zhàn)略之路，通過(guò)設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、引領(lǐng)生活方式、挖掘服務(wù)內(nèi)涵，使得產(chǎn)品更富個(gè)性化色彩，以此來(lái)增加產(chǎn)品的附加值，滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者對(duì)品質(zhì)的要求，提升產(chǎn)品和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3．區(qū)域差異戰(zhàn)略

目前，實(shí)力雄厚、資金充裕的大型房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在珠三角、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市。

走二、三線(xiàn)城市道路的最大好處就是可以避免與大開(kāi)發(fā)商直接競(jìng)爭(zhēng)，尋求一個(gè)新的發(fā)展空間；另外，二、三線(xiàn)城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值空間較大，再加上中小城市多數(shù)沒(méi)有相應(yīng)的居住文化，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以很方便地把一些在大城市開(kāi)發(fā)的理念、生活方式帶到那里，形成相應(yīng)的文化優(yōu)勢(shì)，獲得較高的投資回報(bào)率。

4．專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上有眾多環(huán)節(jié)，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是指中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商縮小經(jīng)營(yíng)范圍，把有限的資源集中到自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，逐步構(gòu)建自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這就意味著中小房地產(chǎn)企業(yè)要選擇自己最擅長(zhǎng)或最能創(chuàng)造價(jià)值的一兩個(gè)方面作為核心業(yè)務(wù)，將非核心業(yè)務(wù)剝離出去，交由專(zhuān)業(yè)的公司去操作；也可以承接其他房地產(chǎn)企業(yè)的外放的那些自己擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到專(zhuān)業(yè)公司的轉(zhuǎn)變。以此減少成本，提高運(yùn)作效率。

5．聯(lián)盟發(fā)展戰(zhàn)略

所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)或以上的房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)某些市場(chǎng)的目標(biāo)或企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，采取一種長(zhǎng)期聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)方式。它不僅局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的合作，還可以與設(shè)計(jì)單位、物業(yè)公司等上下游企業(yè)，乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)生產(chǎn)行業(yè)及科研機(jī)構(gòu)保持長(zhǎng)期的合作關(guān)系。

中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在著規(guī)模小、資源有限，融資困難等問(wèn)題。實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟能夠彌補(bǔ)中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的缺陷。另外，各企業(yè)之間也可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，增強(qiáng)聯(lián)盟整體的融資能力和競(jìng)爭(zhēng)力，共同發(fā)展壯大。實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟是通過(guò)相互合作擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，最終提高聯(lián)盟整體效益的有效手段之一。我國(guó)加入WTO后，外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將大量進(jìn)駐我國(guó)特別是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。采用戰(zhàn)略聯(lián)盟的策略，是中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)外來(lái)大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的有效方式之一，有利于我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

6．人才戰(zhàn)略

人才缺乏是現(xiàn)今中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要制約因素。中小房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是制定一系列吸引人才、培養(yǎng)人才、留住人才的政策，做到人盡其才，充分發(fā)揮其創(chuàng)造力和活力。要做到這點(diǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)人才的時(shí)候就要注意對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，宣揚(yáng)企業(yè)的價(jià)值觀(guān)和理念；做到因才適用，為每一個(gè)員工提供展現(xiàn)自己一技之長(zhǎng)的地方；另外還要制定有效的激勵(lì)機(jī)制，做到賞罰分明，還要提高薪酬，盡可能的留住人才。實(shí)施人才戰(zhàn)略是當(dāng)今房地產(chǎn)中小企業(yè)必須要采用的戰(zhàn)略之一。

五、總結(jié)

通過(guò)分析可見(jiàn)，大企業(yè)有大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，小企業(yè)有小企業(yè)的特點(diǎn)，無(wú)論社會(huì)怎樣發(fā)展，中小企業(yè)都以其多樣性、靈活性和互補(bǔ)性，造就了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)豐富多彩的“生態(tài)平衡”。在房地產(chǎn)行業(yè)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)也有存在的必要，也有發(fā)展的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化已是大勢(shì)所趨。面對(duì)著國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)和集團(tuán)的威脅和國(guó)家土地、金融、稅收政策等諸多不利條件，中小房地產(chǎn)企業(yè)要夾縫中求得生存和發(fā)展，必須從實(shí)際出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，正確定位和細(xì)分市場(chǎng)，選擇和確定符合自身特點(diǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷創(chuàng)新，打