XX公司XX項目展示區(qū)、樣板房開放前風險自查報告模板專題培訓課件

XX公司XX項目展示區(qū)、樣板房開放前風險自查報告模板XX公司XX項目展示區(qū)、樣板房開放風險自查報告XX公司客戶服務(wù)部2017年XX月XX日1項目基本信息2銷售準備情況3開盤前風險評估4問題闡述目錄5檢查結(jié)論一、項目基本信息項目基本信息項目名稱項目地址開發(fā)單位檢查時間檢查人員房屋結(jié)構(gòu)□磚混結(jié)構(gòu)□鋼結(jié)構(gòu)□框架結(jié)構(gòu)□框剪結(jié)構(gòu)房屋類型□公寓□洋房□別墅裝修類型□毛坯房□精裝修戶型操盤公司計劃開盤時間二、銷售準備情況1.銷售文書公示情況附圖：國有土地使用證附圖：建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證附圖：建設(shè)工程施工許可證《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》二、銷售準備情況1.銷售文書公示情況附圖：商品房預(yù)售許可證附圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書附圖：開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照附圖：銷售企業(yè)營業(yè)執(zhí)照《商品房預(yù)售許可證》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》《開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》《銷售企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》二、銷售準備情況2.銷售物料準備銷售說辭、樓書、戶型單頁、沙盤、示范區(qū)域等銷售物料是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實內(nèi)容并進行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖）《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)收費標準》、《前期物業(yè)管理示范文本》、《xx市商品房買賣合同示范文本》（包含合同附圖）、《補充協(xié)議》是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實內(nèi)容并進行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖）銷售說辭、百問百答、精簡介紹等外宣資料是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實內(nèi)容并進行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖）二、銷售準備情況2.銷售物料準備情況附圖：業(yè)主臨時公約附圖：前期物業(yè)收費標準附圖：前期物業(yè)管理示范文本附圖：xx市商品房買賣合同示范文本《業(yè)主臨時公約》《前期物業(yè)收費標準》《前期物業(yè)管理示范文本》《xx市商品房買賣合同示范文本》二、銷售準備情況2.銷售物料準備情況附圖：合同附圖附圖：補充協(xié)議附圖：項目紅線內(nèi)外不利因素公示附圖：現(xiàn)場免責聲明《合同附圖》《補充協(xié)議》項目紅線內(nèi)外不利因素公示現(xiàn)場免責聲明二、銷售準備情況2.銷售物料準備情況附圖：物業(yè)形象展示附圖：沙盤附圖：沙盤免責聲明附圖：集團400展示物業(yè)形象展示沙盤沙盤免責聲明集團400展示三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.1預(yù)售證取得預(yù)售證預(yù)計取得時間是否在開盤前無證開盤預(yù)售證取得前相關(guān)證件的取得情況取得預(yù)售證的前置證件未達成導(dǎo)致預(yù)售證無法取得1.2商品房買賣合同及補充條款建設(shè)合同竣工時間、保修期等與房屋銷售合同一致，相關(guān)內(nèi)容對公司沒有違約風險或其他風險建設(shè)合同約定的竣工時間與房屋銷售合同時間不一致

建設(shè)合同約定的保修期與房屋銷售合同不一致

合同約定的保修期低于法律法規(guī)時長合同中規(guī)定的建設(shè)指標（容積率、綠化率等）以及配套建設(shè)指標（如車庫、會所、居委會用房、物業(yè)管理用房、民警室、教育配套等），公司已按照其規(guī)定報批及建設(shè)（有無漏留或分布在不同期交房的標段中）該地塊中無幼兒園，但合同中有幼兒園配套項目名稱和地名命名批復(fù)一致項目名使用推廣名簽約建筑結(jié)構(gòu)形式和工程設(shè)計一致框架誤寫為框剪層高的約定與交付標準一致合同約定為3.1米層高，實際為2.9米交房條件應(yīng)具備可操作性，且符合當?shù)卣咭蠼环織l件約定過多過于苛刻配套交付時間在配套工程完工之后合同約定的配套交付時間在工程完工前產(chǎn)證辦理時間與義務(wù)的約定合理當?shù)匾话銥?20日辦理完畢分戶產(chǎn)權(quán)，而項目簽署為720個工作日關(guān)于會所、學校、幼兒園、車位的所有權(quán)、廣告收益、樓體字等約定準確，相鄰權(quán)益、后期經(jīng)營收益的分割合理小區(qū)內(nèi)廣告收益未明確約定分割收益關(guān)于庭院、露臺、地下室等部位的權(quán)益約定準確，涉及贈送、改建的，免責表達、交付標準，改造與驗收、改造工期與工作量做了充分估計地下室贈送面積計入合同面積

未單獨簽署改造協(xié)議填寫是否，具體描述在后面單頁呈現(xiàn)三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.2商品房買賣合同及補充條款分期建設(shè)的，對于配套等的分期交付有補充約定，若前期宣傳有誤的，補充條款有更正說明宣傳中提及有幼兒園但未明確提及在后批次交付使用與銀行的合作，抵押、擔保責任的明確；產(chǎn)權(quán)辦理約定與我司承擔的連帶擔保責任匹配貸款客戶不辦理產(chǎn)權(quán)對我司的不利影響紅線內(nèi)外不利因素列入補充條款緊鄰項目的紅線內(nèi)外不利因素為列入合同，業(yè)主后期投訴特殊房源有重大差異的應(yīng)單獨與客戶進行書面確認落地窗在非標房源中由50cm的窗臺

客廳正對有立柱遮擋

相似戶型中存在差異點約定代收費或預(yù)交費用的,約定內(nèi)容合理合法當?shù)卣呓归_放單位代收代繳維修基金、產(chǎn)權(quán)費用合同配置標準：沒有不準確或夸張的修飾用詞，交付標準和宣傳、設(shè)計、施工標準一致合同中出現(xiàn)“五星級、超豪華”等語句

墻面合同約定為乳膠漆，實際為水泥砂漿面層購房合同中水、電、燃氣、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套應(yīng)與施工合同一致銷售合同約定的水、電接通時間與實際基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套合同不符銷售合同中是否有對于銷售現(xiàn)場物料、口頭說辭等的免責條款合同中未出現(xiàn)免責條款填寫是否，具體描述在后面單頁呈現(xiàn)三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.3商品房買賣合同附圖如有方位指示的應(yīng)清楚明晰，不得產(chǎn)生歧義原意指示項目整體方位卻有指示戶位方向的歧義涉及使用功能的,名稱標識及圖例準確煙道在合同附圖中未按標準標識繪制附圖應(yīng)全部為商品房買賣合同配置的相關(guān)項內(nèi)容毛坯交付的合同附圖中有精裝部品部件合同附圖與設(shè)計、施工標準一致使用銷售彩圖作為合同附圖，導(dǎo)致合同附圖與施工圖不符如附小區(qū)平面圖的，平面圖與最終規(guī)劃一致平面圖與規(guī)劃圖不符1.4前期物業(yè)服務(wù)合同選聘物業(yè)管理企業(yè)：當?shù)厝裘鞔_要招投標，公司已按規(guī)定執(zhí)行；中標企業(yè)具備相關(guān)資質(zhì)，無違約風險；物業(yè)服務(wù)合同已按規(guī)定備案；物業(yè)服務(wù)各項收費不違反當?shù)匾?guī)定被投訴后不能出具招投標文件

中標企業(yè)資質(zhì)不符

被業(yè)主投訴服務(wù)合同未按規(guī)定備案

物業(yè)費金額超過當?shù)叵迌r物業(yè)管理費的約定合法被業(yè)主投訴不符合當?shù)卣叽召M用/增值服務(wù)的約定合法、合規(guī)、合理水、電代收費用中增加高額服務(wù)費對共有部分經(jīng)營收益的約定合法合同中約定廣告收益100%歸物業(yè)管理方所有物業(yè)管理服務(wù)的明細與實際相符合同中服務(wù)內(nèi)容在實際中無法達成或需額外增加費用1.5沙盤及模型

（含區(qū)位圖）免提示語內(nèi)容準確、字體/位置醒目

方位指示明晰無歧義沙盤無總體免責提示

方位指示錯誤對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施、周邊環(huán)境/配套的提示或介紹準確，需體現(xiàn)可能存在變更的提示二期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃未確定，未在沙盤提示。建筑物的整體布局、朝向、間距、綠地、景觀、園區(qū)主要出入口、車庫出入口等標識準確出入口與報建方案不符三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.5沙盤及模型

（含區(qū)位圖）項目樓盤模型的外立面、窗、陽臺、花園、地平標高、色彩等業(yè)主關(guān)心且易于對照的因素，是否存在未按設(shè)計方案準確體現(xiàn)的情況。樓盤模型外立面為白色，實際為灰色

樓盤外立面為石材，實際為真石漆

模型為飄窗，實際為窗戶沙盤上車位的標示與總圖相符（車位的位置和個數(shù)與規(guī)劃報建相符）露天車位與總圖不符公共設(shè)備及周邊配套等在沙盤以及總平面圖上標注或相關(guān)說明，特別是在規(guī)劃中、建設(shè)中的，需進行標注在建超市在區(qū)位圖中有明確，但后期違建客戶投訴沙盤紅線位置準確、連續(xù)，紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標識準確。沙盤中紅線出現(xiàn)缺失

后期開發(fā)工地未確定規(guī)劃的情況下明確體現(xiàn)且無提示紅線內(nèi)外不利因素中列明的不利因素是否在沙盤上一一對應(yīng)，是否存在與現(xiàn)實不符的情況。不利因素1號內(nèi)容為配電室，沙盤為水泵房紅線內(nèi)外代征代建用地的標識是否符合實際情況，紅線外代建綠化帶后期打造與實際情況不符沙盤比例是否有故意夸大或縮小的情況。重點關(guān)注：園區(qū)配電房、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、公廁等配套設(shè)備設(shè)施。沙盤樓棟位置故意夸大

不利因素（如配電室、垃圾中轉(zhuǎn)站等）位置故意夸大或縮小戶型模型是否存在相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同的情況，是否在明顯位置進行了相關(guān)提示。模型為開敞陽臺實際為封閉陽臺。戶型模型應(yīng)與合同附圖一致，如為裝修房的應(yīng)與交付標準盡量一致。戶型模型與合同附圖不符，業(yè)主投訴欺詐景觀綠化：公共與私人綠化空間劃分、擋墻及柵欄、水系水景面積、種植密度、高差、消防回車場、周界圍墻應(yīng)標識準確，不得出現(xiàn)過于夸張的情況。無法區(qū)分綠地權(quán)屬

水系面積比例失真

沙盤為實體擋墻實際為綠籬隔斷

下沉式入戶未在沙盤中體現(xiàn)三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.6各種印刷品及廣告類（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）、銷售說辭類銷售DM宣傳單頁，項目介紹單頁、戶型單頁、海報、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等是否有與事實不符的情況。業(yè)主投訴宣傳與交付不符使用的區(qū)位圖、戶型圖、總平面圖、規(guī)劃效果圖、項目賣點等外宣資料是否有免責提示語，內(nèi)容是否準確，字體、位置是否醒目。戶型圖與合同附圖不符

樓書無免責提示對于有銷售物料涉及以下內(nèi)容的須嚴格按以下要求執(zhí)行：

沒有以時間代替實際距離表達的內(nèi)容；

提供按揭購房的，對按揭資質(zhì)、合作銀行、最高貸款額度及年限有提示；

對使用的圖片屬于實景圖還是效果圖有相應(yīng)標識；

委托代理公司銷售的，已注明代理公司的名稱；

對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能有變動有特別提示；

紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標識；

建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺、花園、地平標高等標注準確；

小區(qū)燃氣/供暖服務(wù)商、采暖方式、收費標準的宣傳與實際相符；

不得出現(xiàn)有房產(chǎn)升值、保值或投資回報的不當許諾；業(yè)主投訴地鐵口過遠銷售欺詐

承諾返租收益

交通配套無不當承諾：對業(yè)主班車、直達巴士是否有免費接送的承諾，有規(guī)避運營風險的提示未明確說明的運營時間的，班車停運可能產(chǎn)生群訴本項目周邊市政配套:

（地鐵、輕軌、公交、公園綠地、海景山景、名校、名勝、銀行、商場、體育館、書店）等交通問題商業(yè)設(shè)施的介紹是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時間，有僅介紹信息不提供保證的提示語，對尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施有特別提示投訴承諾地鐵開通時間

投訴學校招生時間三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.6各種印刷品及廣告類（含樓書、戶型圖、宣傳單頁、報刊廣告、戶外廣告、媒體廣告等）、銷售說辭類小區(qū)配套的教育設(shè)施的宣傳與規(guī)劃一致，無不當承諾，即：幼兒園、學校、托兒所是否有、何種辦學模式、規(guī)模有多大、誰經(jīng)營、如何收費、需何種入學資格、何時交付使用等等。承諾業(yè)主入學時間及開班數(shù)量商場、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施宣傳與規(guī)劃一致，對所在位置、經(jīng)營主體、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營期限等無不當承諾對于商業(yè)開街時間進行承諾且無法達到承諾時間小區(qū)車位/車庫的面積、數(shù)量、車位比例：是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價格是否確定，業(yè)主是否使用是否不便停車位距離樓棟很遠售樓處項目形象展示板、平面展示板、戶型平面展示板、業(yè)績資料展示板、銷控表展示板等是否存在夸大宣傳、虛假宣傳或與事實不符的情況銷控表出現(xiàn)夸大展示樓書、售樓說明（含付款說明、按揭說明、物業(yè)管理說明、公攤面積說明）、物業(yè)管理服務(wù)手冊、銀行按揭指南、銀行按揭利率表、保險費率表等是否有與事實不符的情況。告知客戶的利率折扣與實際批準的不一致三、開盤前風險評估序號風險評估項評估內(nèi)容常見案例是否存在風險1.7樣板間對裝修示范單位、交付標準示范單位及合同配置標準是否分別進行差異核對與免責提示，提示語是否準確，字體、位置是否醒目。提示語遺失

非交標的未進行提示對室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標準顯著不一致之處是否進行提示，提示語是否準確，字體、位置是否醒目。投訴樣板間窗戶與交付不符

投訴樣板間墻體與交付不符贈送物品或不屬于交付范圍的物品是否有特別提示。主燈具、墻紙等未進行提示樣板間參觀須知是否按照要求進行提示，重點關(guān)注：臨時搭建樣板間、帶家居軟裝樣板間、交付標準樣板間、帶花園樣板間的相關(guān)提示內(nèi)容。臨時樣板代替交付樣板向客戶展示樣板間外是否有戶型圖及介紹戶型與樣板展示不符1.8示范區(qū)景觀配置標準與實際的差異性提示與免責

硬景：用材、鋪裝等；

軟景：品種、株型、種植密度等

參觀區(qū)內(nèi)敏感區(qū)域提示牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容準確示范區(qū)展示效果與實際交付過大且無提示導(dǎo)致業(yè)主投訴

臨時占用紅線外的示范區(qū)未進行提示四、問題闡述風險圖示，重點圈出表示缺陷類別編號201711001（年月+001）問題風險