中牟縣市調(diào)報(bào)告分析

城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展土地市場(chǎng)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案分析項(xiàng)目分析第1頁(yè)都市概況第2頁(yè)

第3頁(yè)

【中牟區(qū)位】

中牟縣位于河南省中部偏北，從屬省會(huì)鄭州市，東接古都開封，西鄰省會(huì)鄭州，北瀕黃河。地處黃河下游，有賈魯河、小清河等河流。

【中牟概況】

中牟縣位于河南省中部偏北，從屬省會(huì)鄭州市，地處于我國(guó)西部丘陵山地（第二級(jí)）向東部華北平原（第三級(jí)）過(guò)渡地帶，縣域西部自北向南，與鄭東新區(qū)、鄭州國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州美國(guó)加州工業(yè)園和鄭州新鄭航空港區(qū)緊鄰，東部與中原都市群主要都市中國(guó)歷史文化名城開封接壤。全縣總面積為1416平方公里，耕地總資源104萬(wàn)畝，沙荒地30萬(wàn)畝，黃河灘地30萬(wàn)畝?？?cè)丝?8萬(wàn)人，轄15鎮(zhèn)、1鄉(xiāng)、3個(gè)街道辦事處，419個(gè)行政村，其中，農(nóng)村人口53.5萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口14.9萬(wàn)人，第4頁(yè)【歷史文化】

中牟縣位于黃河之濱，鄭汴之間，戰(zhàn)略地位主要，為歷代兵家必爭(zhēng)之地，也是華夏文明最最發(fā)源地之一，歷史文化悠久而燦爛，留下眾多文化古跡。如：捉放曹、官渡之戰(zhàn)【區(qū)域交通】

中牟當(dāng)代化一體化立體交通四通八達(dá)，航空、鐵路、馬路優(yōu)勢(shì)集于一體，地理位置極其優(yōu)越。鄭開大道、鄭汴物流大道、鄭州南三環(huán)東延線、鄭開城際鐵路、310國(guó)道、220國(guó)道、連霍高速馬路、鄭民高速、隴海鐵路、S102線自北而南梯次排開、橫貫東西，京港澳高速、京廣高鐵（京港高鐵）、S223線、鄭州四港聯(lián)動(dòng)大道，前程大道、萬(wàn)三馬路縱穿南北。西連京廣鐵路、G107線，東接京九鐵路、G106線?？h城北距連霍高速11公里，南距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里，京港澳高速、鄭州繞城高速、機(jī)場(chǎng)高速、鄭民高速在縣域西南部交匯。第5頁(yè)【自然資源】

陸地蔬菜20.34萬(wàn)畝，保鮮庫(kù)134座，生產(chǎn)各類新鮮蔬菜70多萬(wàn)噸，9個(gè)奶牛養(yǎng)殖基地，中牟大白蒜、“五洲綠源”牌西瓜、“牟紅”牌黃河鯉魚獲省級(jí)名牌農(nóng)產(chǎn)品稱號(hào)，大閘蟹、黑紅薯、中牟大棗、大白蒜、西瓜、精米、辣椒等遠(yuǎn)近聞名。其中，尤以白沙鎮(zhèn)和縣南姚家鄉(xiāng)西春崗村草莓，最是盛名，廣銷全國(guó)。

中牟灘涂資源豐富，且為典型黃河自然濕地，生物多樣性特性突出，生態(tài)功能和環(huán)境氣候優(yōu)良。

中牟旅游資源豐富，有綠博園、方特歡樂(lè)世界、東湖莊園、雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)、森林公園、三花村、農(nóng)業(yè)高新科技園、宋代壽圣寺雙塔、黃河古渡口、官渡古戰(zhàn)場(chǎng)、靜泊山莊、潘安故里等區(qū)域性生態(tài)休閑旅游景區(qū)第6頁(yè)【區(qū)域經(jīng)濟(jì)】

中牟縣堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，強(qiáng)力擴(kuò)大對(duì)外開放，狠抓招商引資工作，工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，初步形成了汽車、醫(yī)藥、建材、棉紡、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)群體。鄭州日產(chǎn)、紅宇機(jī)械、鄭州輕汽已落戶中牟，鄭州熱電聯(lián)產(chǎn)、天瑞水泥、中威高科、思維集團(tuán)、河南美邦美家、泰新內(nèi)飾、國(guó)基貿(mào)易、省高等?？茖W(xué)校等一批大個(gè)頭項(xiàng)目相繼入駐。白沙、九龍兩個(gè)園區(qū)入駐項(xiàng)目340多種，建成投產(chǎn)180多種。

第7頁(yè)【都市建設(shè)】2023年縣城基礎(chǔ)設(shè)施完善改造提升工程共實(shí)行項(xiàng)目11個(gè)，10條改造或新建道路工程和綠博組團(tuán)至中心城區(qū)污水貫通工程。工程投資約4.7億元。目前牟山路、深發(fā)路、民族路、西大街、中興路、清陽(yáng)街、壽圣街圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作已完成并通過(guò)專家會(huì)審。東風(fēng)路圖紙斷面規(guī)劃方案已定，規(guī)劃局正在設(shè)計(jì)道路紅線和管線綜合規(guī)劃；濱河路圖紙估計(jì)3月27號(hào)初步設(shè)計(jì)完成。濱河路、壽圣街、深發(fā)路三條道路采取BT模式建設(shè)，招標(biāo)公告已公布，計(jì)劃4月11日號(hào)開標(biāo)；牟山路、中興路、東風(fēng)路、清陽(yáng)街四條道路擬采取BT模式建設(shè)，擬由中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司承建，正在于與該公司協(xié)調(diào)，計(jì)劃3月底進(jìn)場(chǎng)施工；西大街、民族路3月24日已公布招標(biāo)公告；晨光巷已改造完成。綠博組團(tuán)至中心城區(qū)污水貫通工程已公布招標(biāo)公告，計(jì)劃4月9日開標(biāo)?？偨Y(jié)：一般商品住房小區(qū)規(guī)模和水平直接體現(xiàn)一種縣城綜合發(fā)展水平高低，縣域經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展帶感人們生活水平提升，同步大家也對(duì)本身居住環(huán)境要求有所提升。而近年來(lái)，蘭考縣縣域經(jīng)濟(jì)增速顯著，縣城區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀卻剛才處于萌芽階段，此時(shí)急需大批高質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)樓盤來(lái)滿足和匹配蘭考經(jīng)濟(jì)騰飛。第8頁(yè)中牟縣都市規(guī)劃

第9頁(yè)中牟縣城整體規(guī)劃：

總體發(fā)展戰(zhàn)略引進(jìn)—消化—吸取—?jiǎng)?chuàng)新—帶動(dòng)總體發(fā)展思緒

突出特色、擴(kuò)大規(guī)模、合理布局、連續(xù)發(fā)展總體框架“一帶、二區(qū)、三圈層”第10頁(yè)規(guī)劃定位：

“中原都市群”“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”、

“鄭州新區(qū)”、“鄭汴一體化”

地處中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州都市區(qū)、鄭州

新區(qū)“三區(qū)”疊加關(guān)鍵位置中牟縣發(fā)展規(guī)模：空間構(gòu)造：

主軸牽引

南北聯(lián)動(dòng)

雙核驅(qū)動(dòng)

多網(wǎng)支撐

主軸牽引：指沿隴海-蘭新線形成鄭汴洛城鎮(zhèn)發(fā)展軸。南北聯(lián)動(dòng)：指南區(qū)和北區(qū)。雙核驅(qū)動(dòng)：內(nèi)核指萬(wàn)邦國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流城；外核指航空港。多網(wǎng)支撐：多網(wǎng)是指信息網(wǎng)絡(luò)、道路交通網(wǎng)絡(luò)等虛實(shí)結(jié)合支撐

網(wǎng)絡(luò)體系。從多種角度考慮各個(gè)支撐體系對(duì)中牟都市

農(nóng)業(yè)第11頁(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

第12頁(yè)白沙鎮(zhèn)規(guī)劃：GDP數(shù)據(jù)分析

中牟經(jīng)濟(jì)分析：觀點(diǎn)：第13頁(yè)白沙鎮(zhèn)規(guī)劃：全社會(huì)固定投資數(shù)據(jù)分析

中牟經(jīng)濟(jì)分析：觀點(diǎn)：第14頁(yè)白沙鎮(zhèn)規(guī)劃：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)分析

中牟經(jīng)濟(jì)分析：觀點(diǎn)：第15頁(yè)白沙鎮(zhèn)規(guī)劃：城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)分析中牟經(jīng)濟(jì)分析：觀點(diǎn)：第16頁(yè)白沙鎮(zhèn)規(guī)劃：房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)分析

中牟經(jīng)濟(jì)分析：觀點(diǎn)：第17頁(yè)

綜述分析

第18頁(yè)

土地市場(chǎng)

第19頁(yè)

點(diǎn)評(píng)：本月鄭州市區(qū)出讓土地8宗，出讓面積37.55萬(wàn)㎡，出讓面積環(huán)

比下降37.85%，成交土地12宗，成交面積66.56萬(wàn)㎡，成交面積

環(huán)比下降74.51%。主要原因是2月份土地集中成交后，3月份土地?zé)o論出讓和成交均大幅下降。鄭州整體土地供求市場(chǎng)分析第20頁(yè)鄭州商品房土地供求市場(chǎng)分析點(diǎn)評(píng)：本月鄭州市區(qū)商品房土地出讓和成交2宗，環(huán)比下降83.33%、同比下

降33.33%；出讓和成交面積為5.19萬(wàn)㎡，環(huán)比下降78.23%，同比下降63.76%。第21頁(yè)鄭州商品房地價(jià)走勢(shì)分析點(diǎn)評(píng)：1-3月份，鄭州市商品房整體成交均價(jià)連續(xù)下降，3月份協(xié)議商品房用地成交均價(jià)為246萬(wàn)元/畝。第22頁(yè)政策環(huán)境第23頁(yè)

第24頁(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)—白沙區(qū)域樓盤分布龍澤嘉園格林上東東潤(rùn)華景白沙商貿(mào)城東岸曦城錦潤(rùn)年華第25頁(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)—中牟縣城樓盤分布金帝城東潤(rùn)朗郡東方潤(rùn)景七里香溪春和景明壹號(hào)公園星城國(guó)際吉地瀾花語(yǔ)第26頁(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)—主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤從區(qū)域主要在售樓盤分布來(lái)看：星城國(guó)際與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔（地處商都大道與萬(wàn)三路交匯處東南），對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。從區(qū)域主要在售樓盤產(chǎn)品組合與推盤節(jié)奏來(lái)看：格林上東現(xiàn)階段認(rèn)籌與推售產(chǎn)品以多層洋房為主，且產(chǎn)品庫(kù)存量較大，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了主要競(jìng)爭(zhēng)威脅。從區(qū)域主要在售物業(yè)類型來(lái)看：白沙商貿(mào)城在售物業(yè)類型以商業(yè)街和小商品城內(nèi)部格子鋪為主，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了主要競(jìng)爭(zhēng)威脅。第27頁(yè)項(xiàng)目地址商都大道與通惠路交匯處北200米項(xiàng)目體量占地面積8萬(wàn)㎡建筑面積25萬(wàn)㎡開發(fā)公司河南省安融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司深藍(lán)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)建筑類型高層、小高層產(chǎn)品組合一般住宅+洋房+底商樓盤概況格林上東，集格林集團(tuán)二十年精粹之作。項(xiàng)目位于中牟縣商都大道與通惠路交匯處北200米，25萬(wàn)㎡醇正英倫官邸。項(xiàng)目暢享3000畝綠博園、方特歡樂(lè)世界，高鐵、輕軌、商都大道、鄭開大道等立體交通圍繞。容積率2.499建筑密度——綠化率40%樓盤特色花園洋房經(jīng)濟(jì)住宅產(chǎn)權(quán)年限70停車位1050區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目研究——格林上東項(xiàng)目產(chǎn)品定位：當(dāng)代化英倫生活樣板城第28頁(yè)格林上東—項(xiàng)目整體規(guī)劃物業(yè)形態(tài)板式高層、點(diǎn)式小高層、花墅“洋房”配套商業(yè)街開發(fā)分期情況一期5棟18層點(diǎn)式小高層二期6棟9層花墅洋房三期6棟26層板式高層、1棟26層點(diǎn)式高層營(yíng)銷階段一期2023年6月份開盤，首批256套房源，當(dāng)天去化約80%，商鋪、車位未開售；二期洋房2023年3月份啟動(dòng)認(rèn)籌，客戶約70組。銷售價(jià)格小高層開盤價(jià)為6100元∕㎡，現(xiàn)均價(jià)7000元∕㎡以上，剩下房源約20套。優(yōu)惠措施聯(lián)合搜房網(wǎng)，洋房認(rèn)籌交5000抵30000項(xiàng)目定位高端，售樓部包裝上檔次、人員配備專業(yè)，一期2023年年終交房。一期二期三期第29頁(yè)格林上東—現(xiàn)階段主力戶型房源分布：一期主力戶型為86㎡三房，戶型占比約40%，二期主推花園電梯洋房，1—3F均帶庭院；去化情況：一期小高層剩下房源約20套，二期洋房認(rèn)籌客戶70組以上，2023年5月份開盤。三室兩廳一衛(wèi)建筑面積約86㎡戶型方正，經(jīng)濟(jì)實(shí)用書房可改為臥室、健身房，提升戶型功能性五室兩廳兩衛(wèi)建筑面積約140㎡全明設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)二層帶庭院廚房與生活區(qū)徹底分離第30頁(yè)格林上東—配套及區(qū)位周圍配套教育白沙鎮(zhèn)第一中學(xué)、白沙鎮(zhèn)中心小學(xué)金融河南省農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)白沙購(gòu)物中心醫(yī)療白沙鎮(zhèn)敬老院、中牟縣第二中醫(yī)院餐飲老土鴨火鍋、香臨閣酒樓娛樂(lè)英倫臺(tái)球、銀莊KTV交通商都大道、通惠路、鄭汴物流通道內(nèi)部配套從屬下沉庭院廣場(chǎng)、業(yè)主會(huì)所、雙語(yǔ)幼稚園物業(yè)格林集團(tuán)旗下博喜物業(yè)項(xiàng)目所處片區(qū)發(fā)展不成熟，外部生活配套設(shè)施較少；本身定位高端，景觀綠化較好。第31頁(yè)項(xiàng)目地址商都大道與恒通路交匯處北300米項(xiàng)目體量一期占地面積44029㎡建筑面積75018㎡開發(fā)公司河南創(chuàng)帝實(shí)業(yè)有限公司代理公司御智地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（已撤場(chǎng)）建筑類型全框架多層產(chǎn)品組合購(gòu)物中心+商業(yè)街+酒店樓盤概況白沙商貿(mào)城是集商務(wù)、生活、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體“一站式”多元化商業(yè)綜合體。共建有7幢商業(yè)樓，其中1-4號(hào)樓四層商業(yè)情景步行街對(duì)外銷售，5-6號(hào)樓地上四層地下一層主題賣場(chǎng)以及7號(hào)樓快捷酒店（地上九層地下一層）屬于開發(fā)商自持部分，只對(duì)外招租。容積率建筑密度綠化率樓盤特色投資地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)年限40停車位區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目研究——白沙商貿(mào)城產(chǎn)品定位：集商務(wù)、生活、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體“一站式”多元化商業(yè)綜合體第32頁(yè)白沙商貿(mào)城—項(xiàng)目整體規(guī)劃物業(yè)形態(tài)購(gòu)物中心、情景式商業(yè)街、快捷酒店、小商品城開發(fā)分期情況一期商業(yè)街（服飾、通訊器材等部分）二期商業(yè)街（餐飲等部分）、購(gòu)物中心三期小商品城、酒店式公寓營(yíng)銷階段2023年7月5日，一期商業(yè)街對(duì)外發(fā)售；2023年11月29日，二期商業(yè)街對(duì)外發(fā)售；2023年4月22日小商品城對(duì)外發(fā)售。銷售價(jià)格一期價(jià)格區(qū)間為：3000—10000元∕㎡二期價(jià)格區(qū)間為：3500—9000元∕㎡三期價(jià)格區(qū)間為：6000—11000元∕㎡優(yōu)惠措施一期二期三期第33頁(yè)白沙商貿(mào)城—配套及區(qū)位周圍配套教育白沙鎮(zhèn)第一中學(xué)、白沙鎮(zhèn)中心小學(xué)、中心藝術(shù)幼稚園金融河南省農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄商業(yè)左右間超市、飛達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)醫(yī)療白沙鎮(zhèn)敬老院、中牟縣第二中醫(yī)院餐飲苗嶺啤酒鴨白沙店娛樂(lè)白沙文化廣場(chǎng)交通商都大道、鎮(zhèn)興路、恒通路、鄭汴物流通道內(nèi)部配套從屬休閑廣場(chǎng)、快捷酒店、好又多白沙店物業(yè)項(xiàng)目所處區(qū)域今年發(fā)展較快，新增常住人口、流感人口較多，各項(xiàng)配套設(shè)施趨于完善。白沙商貿(mào)城第34頁(yè)項(xiàng)目地址商都大道與萬(wàn)三路交匯處東南角項(xiàng)目體量占地面積325畝建筑面積100萬(wàn)㎡開發(fā)公司河南締華房地產(chǎn)有限公司代理公司——建筑類型高層產(chǎn)品組合一般住宅+底商樓盤概況項(xiàng)目位于中牟縣白沙鎮(zhèn)商都大道與萬(wàn)三路交匯處東南角。地處鄭東新區(qū)和中牟新縣城黃金交接點(diǎn)。項(xiàng)目比鄰綠博園、方特歡樂(lè)世界，是宜居生態(tài)地產(chǎn)。交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。星城國(guó)際分兩期開發(fā)，共13棟樓。一期是已交房入住。容積率3.50建筑密度綠化率42%樓盤特色宜居生態(tài)剛需樓盤產(chǎn)權(quán)年限70停車位區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目研究——星城國(guó)際領(lǐng)航東進(jìn)，商都大道第一城；百萬(wàn)平米成熟大盤，鄭東綠色生活家。第35頁(yè)星城國(guó)際—項(xiàng)目整體規(guī)劃物業(yè)形態(tài)板式高層、點(diǎn)式高層、配套底商開發(fā)分期情況東苑16棟高層西苑13棟34層高層營(yíng)銷階段東苑目前主推三期房源；西苑一期已交房入住，目前主推二期6#、9#樓。銷售價(jià)格東苑均價(jià)5000元∕㎡，2023年9月開盤均價(jià)4850元∕㎡；西苑均價(jià)5300元∕㎡，最低價(jià)5058元∕㎡.優(yōu)惠措施東苑首付40%以上全款96折，按揭98折；西苑全款94折，按揭98折；東苑、西苑一期均以交房入住，推盤節(jié)奏、價(jià)格調(diào)整頻度快，交房時(shí)間集中在2023年。西苑東苑第36頁(yè)星城國(guó)際—現(xiàn)階段主推戶型房源分布：主推戶型分布分布在6#樓與9#樓，102㎡戶型配比50%；去化情況：本批房源去年下六個(gè)月開盤，目前剩下房源集中在18—33層，去化率達(dá)成60%以上。兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積約102.3㎡南北雙陽(yáng)臺(tái)五室兩廳兩衛(wèi)建筑面積約140㎡南北雙陽(yáng)臺(tái)主臥轉(zhuǎn)角窗次臥飄窗第37頁(yè)星城國(guó)際—配套及區(qū)位周圍配套教育中牟一高、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)金融商業(yè)醫(yī)療中牟縣第一人民醫(yī)院餐飲娛樂(lè)交通商都大道、萬(wàn)三路、城際公交內(nèi)部配套從屬幼稚園、小區(qū)診所、娛樂(lè)健身會(huì)所、中心綠地廣場(chǎng)物業(yè)鄭州冠華物業(yè)管理有限公司作為中牟區(qū)域近年重點(diǎn)發(fā)展、政策傾斜區(qū)域，事業(yè)單位、都市面貌、市政設(shè)施等進(jìn)程較快，不過(guò)各項(xiàng)生活配套設(shè)施仍然較為匱乏，集中在商都路北側(cè)已入住小區(qū)臨街面。第38頁(yè)該項(xiàng)目開盤價(jià)格相對(duì)低廉，不過(guò)項(xiàng)目位置相對(duì)靠?jī)?nèi)，外部交通聯(lián)系不便。區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——龍澤嘉園樓盤名稱龍澤嘉園建筑類型洋房、小高層、多層位置白沙鎮(zhèn)通惠路與青年路交匯處銷售價(jià)格小高層估計(jì)均價(jià)6500元/㎡（6200元/㎡起價(jià)）項(xiàng)目體量占地面積：4萬(wàn)㎡建筑面積：9萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023.05.01去化速度2023年4月26日開盤戶型111-142㎡三房142㎡四房218-272㎡五房產(chǎn)品描述6層電梯洋房，3棟32層高層。項(xiàng)目共12棟樓，由5棟四層聯(lián)排別墅，3棟33層高層，2棟18層高層，1棟10層小高層，1棟管理樓，沿通惠路設(shè)兩層配套商業(yè)用房共同圍合而成。停車位:地上220個(gè)，地下560個(gè)，合計(jì)780個(gè)工程進(jìn)度：出地面三、四層(2023-07-11)，小區(qū)共638戶。商業(yè)部分2F底商優(yōu)惠措施認(rèn)籌中優(yōu)惠：交500開盤送58888家電+電磁爐；與河南商報(bào)搜房網(wǎng)合作，網(wǎng)上認(rèn)籌更有優(yōu)惠3000抵58888其他雙氣、溫泉、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，售樓部包裝、置業(yè)顧問(wèn)素養(yǎng)一般。第39頁(yè)該項(xiàng)目定位高端，售樓部包裝高端奢華，置業(yè)顧問(wèn)專業(yè)素質(zhì)較高，具有一定標(biāo)桿性。區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——一號(hào)公園樓盤名稱一號(hào)公園建筑類型高層、小高層、多層位置商都路與新圃街交叉口路南銷售價(jià)格均價(jià)6000元/㎡（優(yōu)惠后）商鋪：2萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：100多畝建筑面積：26萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023年終去化速度——戶型主推戶型：88—138㎡產(chǎn)品描述法式格調(diào)，主要認(rèn)籌一期高層，二期酒店已開建商業(yè)部分高層酒店、臨街商鋪優(yōu)惠措施認(rèn)籌期：1萬(wàn)抵4萬(wàn)其他周圍配套：新圃街小學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校試驗(yàn)中學(xué)中牟一高第40頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——金帝城樓盤名稱金帝城建筑類型高層、小高層、多層位置鄭汴路與寶峰街交匯處銷售價(jià)格6700元/㎡（多層）項(xiàng)目體量占地面積：40多畝建筑面積：3萬(wàn)㎡交房時(shí)間

去化速度戶型

產(chǎn)品描述6F多層，36F商業(yè)高層，準(zhǔn)現(xiàn)房，商業(yè)只租不售商業(yè)部分商業(yè)只租不售

優(yōu)惠措施

其他周圍配套：賈魯河公園、四牟園、新區(qū)人民醫(yī)院、綠博園、牟山公園小區(qū)配套：雙語(yǔ)幼稚園、外國(guó)語(yǔ)中小學(xué)、三小、中牟一高、易斯頓美術(shù)學(xué)校第41頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——春和景明樓盤名稱春和景明建筑類型小高層、多層位置商都大道與永福街交叉口南100米銷售價(jià)格住宅：6000元/㎡商業(yè)：10000元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：40多畝建筑面積：3萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023.03去化速度戶型120—180㎡產(chǎn)品描述鄭東春和景明6號(hào)樓估計(jì)6月開盤，目前認(rèn)籌排號(hào)交5000抵15000元優(yōu)惠。主推房源面積89平兩房-170平五房，其中109平大兩房可改為小三房。6號(hào)樓共3個(gè)單元，其中2個(gè)單元11層，1個(gè)單元19層，1梯3戶。6號(hào)樓估計(jì)2023年3月交房。均為地下車庫(kù)、人車分流，車庫(kù)百分比1:1，綠地率50%，商業(yè)部分永福街臨街商鋪2023年8月份開建，3萬(wàn)平商業(yè)綜合體優(yōu)惠措施目前認(rèn)籌排號(hào)交5000抵15000元優(yōu)惠。，客戶主要看重最后成交價(jià)其他小區(qū)配套：中央水景、商超周圍配套：幼稚園、小學(xué)、銀行、醫(yī)院售樓部裝修一般，銷售人員僅2名，客戶以改善型需求為主，多來(lái)自鄭州、建材市場(chǎng)。第42頁(yè)開發(fā)商品牌實(shí)力較強(qiáng)，在中牟開發(fā)多種項(xiàng)目，重視營(yíng)銷體現(xiàn)與售樓部包裝。區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——東潤(rùn)華景樓盤名稱東潤(rùn)華景建筑類型高層、多層、洋房位置商都大道與通惠路交會(huì)處西150米銷售價(jià)格兩房均價(jià)7200元/㎡，三房均價(jià)6800-7000元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：100多畝建筑面積：21萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023年終（洋房）2023年（高層）去化速度戶型88㎡兩房113-122㎡三房

產(chǎn)品描述東潤(rùn)華景高層2023年3月已開盤，在售7#和10#，14棟電梯花園洋房和6棟27層2梯4戶Art-deco高層，是鄭州首座褐石城邦商業(yè)部分

優(yōu)惠措施交1萬(wàn)抵2萬(wàn)。在售房源均價(jià)7000元/平米，全款可享97折優(yōu)惠，按揭有99折折優(yōu)惠其他洋房均價(jià)：7300元/㎡，高層均價(jià)兩房均價(jià)7200元/㎡，三房均價(jià)6800-7000元/㎡，底層及頂層復(fù)式價(jià)格12023元/㎡送地下室/花園洋房8號(hào)樓2單元5層128.19㎡三房單價(jià)為8178元/㎡，優(yōu)惠過(guò)后單價(jià)7904.97元/㎡第43頁(yè)該項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段，3年去化約1600套房源，目前剩下房源約40套。區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——東岸曦城樓盤名稱東岸曦城建筑類型多層、小高層、高層

位置鄭汴大道與前程大道（升級(jí)擴(kuò)建中）交匯處銷售價(jià)格均價(jià)7000元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：100多畝建筑面積：15.5萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023.10去化速度戶型80-110㎡

產(chǎn)品描述板樓、多層、小高層、高層，高層：17、18層；多層：6.5層；小高層：11.5層。一期共六棟樓，2023年5月已開盤，一期部分樓棟交房，二期在建，2023年11月交房停車位:地下99個(gè)，地上643個(gè)，總戶數(shù)1484戶，剩下十幾套三期房源均為準(zhǔn)現(xiàn)房，商業(yè)部分190—315㎡臨街雙層商鋪

優(yōu)惠措施全款97折，按揭99折。其他項(xiàng)目緊鄰鄭汴路，西觀CBD，東觀綠博園第44頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——七里香溪樓盤名稱七里香溪建筑類型高層、小高層、多層位置中牟新區(qū)商都大道與萬(wàn)三路交叉口銷售價(jià)格均價(jià)6000元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：107畝建筑面積：10萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023年終去化速度戶型主推：76—140㎡產(chǎn)品描述當(dāng)代格調(diào)7—32層高層、小高層，1,2期已經(jīng)入住3期熱銷中，多層戶型涵蓋98、101平米三房，1梯2戶，小高層戶型為75平米兩房，層高10、11層，項(xiàng)目整體均價(jià)4800元/平米，現(xiàn)針對(duì)小高層兩房總房款特惠12800元，小高層2023年9月交房，多層2023年年終交房。鄭東鑫成美墅，占地107畝，總占地10萬(wàn)平米。商業(yè)部分

優(yōu)惠措施低首付，按揭7%，三期七里香溪按揭2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，一次性付款4個(gè)點(diǎn)隆重優(yōu)惠中其他小區(qū)配套：商鋪·文化廣場(chǎng)；周圍配套：新縣委、中牟一高第45頁(yè)項(xiàng)目定位高端，開發(fā)商品牌實(shí)力較強(qiáng)，在中牟開發(fā)多種項(xiàng)目，重視營(yíng)銷體現(xiàn)與售樓部包裝。區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——東潤(rùn)朗郡樓盤名稱東潤(rùn)朗郡建筑類型高層、小高層、洋房位置商都大道與壽圣街交匯處路北銷售價(jià)格均價(jià)6500元/㎡洋房8000元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：200多畝建筑面積：㎡交房時(shí)間2023.6（高層）去化速度年去化約700套戶型84—140㎡產(chǎn)品描述當(dāng)代格調(diào)高層、小高層、洋房，洋房已封頂高層即將封頂；高層大部分為2梯4戶，其中8號(hào)樓26層，主推140平大三房，為2梯2戶，10號(hào)樓27層，2梯2戶。洋房1梯2戶。商業(yè)部分優(yōu)惠措施選擇0首付，掃描二維碼優(yōu)惠5000元，交2萬(wàn)抵4萬(wàn)，合計(jì)優(yōu)惠2萬(wàn)5千元。不選擇0首付活動(dòng)，可額外再享有按揭1個(gè)點(diǎn)，全款3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠其他2023年11月更換代理公司（由世聯(lián)轉(zhuǎn)為易居）第46頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——東方潤(rùn)景樓盤名稱東方潤(rùn)景建筑類型高層位置中牟新區(qū)商都大道與經(jīng)八路交匯處銷售價(jià)格均價(jià)6200元/㎡低至高：6000-6500車庫(kù)：11—12萬(wàn)項(xiàng)目體量占地面積：101畝建筑面積：18萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023.07去化速度戶型主推：70-130㎡產(chǎn)品描述東方潤(rùn)景二期中庭共4棟18層高層，合計(jì)612套房源，建筑面積為58186.8平米。戶型面積為30—130平米，主力戶型為80平米左右兩房與100平米左右三房。東方潤(rùn)景二期中庭二期處于清盤階段，面積為120平，剩有少許房源，均價(jià)6200元/平，三期房源即將加推，主推面積70-80平兩房、120平復(fù)式三房，商業(yè)部分

優(yōu)惠措施按揭1%一次性2%其他小區(qū)配套：商鋪、文化廣場(chǎng)；周圍配套：中牟一高人民醫(yī)院骨病醫(yī)院四牟園第47頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——尚東庭樓盤名稱尚東庭建筑類型高層位置中牟新區(qū)商都大道與牟山街交叉口路南銷售價(jià)格均價(jià)5500元/㎡項(xiàng)目體量占地面積：40多畝建筑面積：3萬(wàn)㎡交房時(shí)間2023.05去化速度戶型主推：90—120㎡產(chǎn)品描述當(dāng)代格調(diào)，27層高層，暫售兩棟房子90㎡已經(jīng)售完商業(yè)部分

優(yōu)惠措施其他小區(qū)配套：商鋪·文化廣場(chǎng)；周圍配套：新縣委人民檢察院易斯頓藝術(shù)學(xué)院、中牟一高第48頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)主要項(xiàng)目——吉地瀾花語(yǔ)樓盤名稱吉地瀾花語(yǔ)建筑類型花園洋房、高層位置鄭開大道與雁鳴湖交匯處向南300米路東銷售價(jià)格待定項(xiàng)目體量占地面積：120畝建筑面積：24萬(wàn)㎡交房時(shí)間估計(jì)起價(jià)6000以上去化速度戶型80-143㎡創(chuàng)新N+1戶型產(chǎn)品描述項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)鄭開大道，項(xiàng)目總占地面積120畝，地上建面24萬(wàn)方，規(guī)劃建設(shè)20棟樓，采取高層搭配花園洋房設(shè)計(jì)，40%景觀綠化率，容積率2.99，噴泉廣場(chǎng)、跌水、小朋友樂(lè)園等18景觀組團(tuán)。戶型涵蓋80㎡至143㎡N+1多變戶型，80—100㎡奢適兩房，110—130㎡水岸三房，交通便利，鄭開大道與物流大道兩條迅速通道就在項(xiàng)目旁邊。商業(yè)部分項(xiàng)目配套商業(yè)中心優(yōu)惠措施

其他小區(qū)配套：噴泉廣場(chǎng)、跌水、小朋友樂(lè)園、會(huì)所、商超周圍配套：龍子湖高校區(qū)、小學(xué)、中學(xué)、賈魯河、高鐵、綠博園、方特歡樂(lè)園第49頁(yè)

個(gè)案綜述分析：

市場(chǎng)開發(fā)情況根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)研以及綜合土地市場(chǎng)投放量情況和今年來(lái)中牟縣房地產(chǎn)投資額走勢(shì)漲幅較顯著能夠看出，中牟市場(chǎng)項(xiàng)目較多，目前有大大小小在售和已亮相待售項(xiàng)目三十個(gè)左右，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈。市場(chǎng)投放產(chǎn)品目前中牟新區(qū)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，產(chǎn)品形態(tài)多樣化；多層、小高層產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主力，高層開始進(jìn)入市場(chǎng)；尚有少許洋房、別墅項(xiàng)目。而創(chuàng)新產(chǎn)品主要集中在中牟新區(qū)、白沙版塊。小區(qū)水暖情況戶型設(shè)計(jì)、面積及構(gòu)造創(chuàng)新性戶型鮮有出現(xiàn)；戶型面積區(qū)間在80--180㎡主要集中100—140㎡，其中110—130㎡戶型比較走俏，80—90小戶型占較小份額。在戶型構(gòu)造（高層）多為一梯兩戶或兩梯三戶；銷售價(jià)格價(jià)格方面，中牟市場(chǎng)樓盤高層均價(jià)多在5500-7000元/㎡之間，洋房均價(jià)在8000—9000元/㎡，商業(yè)均價(jià)在6000—10000元/㎡。價(jià)格方面梯隊(duì)逐漸拉開，部分項(xiàng)目開始重視產(chǎn)品打造及營(yíng)銷造勢(shì)，為實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)提供了條件。商業(yè)投放情況

商住項(xiàng)目規(guī)模較小，

產(chǎn)品賣點(diǎn)情況

市場(chǎng)產(chǎn)品多以地塊及都市發(fā)展趨勢(shì)為賣點(diǎn)，本身缺乏關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，整體產(chǎn)品本身無(wú)顯著長(zhǎng)處，后續(xù)創(chuàng)新空間產(chǎn)品較大?？蛻糁脴I(yè)情況客戶主要是來(lái)自鄭州客戶、白沙莆田做生意外地人及部分周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)縣城置業(yè)客戶；客戶關(guān)注點(diǎn)多為地段、生活配套、教育配套、建筑品質(zhì)、成交價(jià)格等。第50頁(yè)

市場(chǎng)綜述分析：都市發(fā)展：蘭考縣目前處