雙冠集團(tuán)蘇州獨(dú)別湖項(xiàng)目市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位及投資分析

執(zhí)行總結(jié)篇執(zhí)行總結(jié)篇商業(yè)物業(yè)篇寫字樓篇酒店篇展館篇?jiǎng)e墅篇酒店式公寓篇投資效益篇規(guī)劃建議篇123本項(xiàng)目作為獨(dú)墅湖板塊規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，對(duì)整個(gè)獨(dú)墅湖板塊功能升級(jí)、改造、提升，以及雙冠集團(tuán)的品牌價(jià)值起深遠(yuǎn)的影響；本項(xiàng)目操作難度大，對(duì)資金要求高。需要準(zhǔn)確的定位和市場(chǎng)預(yù)見性、合理的開發(fā)節(jié)奏以及科學(xué)的營(yíng)銷方式。對(duì)項(xiàng)目的理解本項(xiàng)目由寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓、酒店、會(huì)館等多種不同的物業(yè)形態(tài)組成，是一個(gè)大型復(fù)合型的都市綜合體項(xiàng)目；執(zhí)行總結(jié)篇項(xiàng)目理解

本地塊位于蘇州市未來的發(fā)展方向——獨(dú)墅湖板塊，項(xiàng)目形象要求高，業(yè)態(tài)組合復(fù)雜，本著“整合資源，提升價(jià)值，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)”的原則，為了爭(zhēng)取項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益并兼顧一定的社會(huì)效益，我行制定了如下執(zhí)行目標(biāo)：順應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)，尋求合理的項(xiàng)目定位樹立精品形象，弘揚(yáng)雙冠品牌取得良好的投資效果執(zhí)行目標(biāo)執(zhí)行總結(jié)篇執(zhí)行目標(biāo)執(zhí)行總結(jié)篇序號(hào)工作內(nèi)容序號(hào)工作內(nèi)容1蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研12客群特征調(diào)研2蘇州總體規(guī)劃調(diào)研13重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析3獨(dú)墅湖板塊調(diào)研14蘇州主要商務(wù)區(qū)調(diào)研4蘇州主要商圈調(diào)查15重點(diǎn)寫字樓調(diào)研5兩湖板塊物業(yè)普查16蘇州主要產(chǎn)業(yè)調(diào)研6消費(fèi)者行為研究17寫字樓租戶訪談7重點(diǎn)大型商業(yè)調(diào)研18四、五星級(jí)酒店調(diào)研8潛在商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研19酒店式公寓調(diào)研9個(gè)案分析20企業(yè)消費(fèi)訪談10經(jīng)營(yíng)者訪談21旅游、會(huì)展等市場(chǎng)調(diào)研11蘇州別墅板塊研究22未來競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，根據(jù)項(xiàng)目地塊性質(zhì)及項(xiàng)目特點(diǎn)，我行主要開展的市場(chǎng)調(diào)研包括：市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目總體定位獨(dú)墅湖板塊活力源蘇州未來生活方式的源動(dòng)力輻射區(qū)域面向金雞湖CBD服務(wù)周圍區(qū)域輻射全蘇州項(xiàng)目功能：打造蘇州全新”一站式“的購(gòu)物天堂搭建服務(wù)環(huán)金雞湖CBD的商務(wù)平臺(tái)樹立獨(dú)墅湖板塊樓宇建設(shè)新標(biāo)桿構(gòu)筑蘇州商務(wù)、休閑的核心高地實(shí)力開發(fā)商全力打造、豐富多元物業(yè)組合、創(chuàng)新購(gòu)物娛樂生活方式，面向蘇州提供的高品質(zhì)生活、商務(wù)、休閑服務(wù)為目標(biāo)的執(zhí)行總結(jié)篇總體定位執(zhí)行總結(jié)篇體現(xiàn)人性化、現(xiàn)代化，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為一體的“一站式”超區(qū)域型ShoppingMall，成為獨(dú)墅湖板塊的“商業(yè)航母”。

與獨(dú)墅湖高檔住宅區(qū)相匹配的高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓。以獨(dú)墅湖未來的前景規(guī)劃為藍(lán)本，以板塊的升值潛力為訴求，是理想的居住/投資兩相宜的產(chǎn)品。商業(yè)寫字樓酒店式公寓分物業(yè)定位企業(yè)會(huì)所依托環(huán)金雞湖CBD、面向蘇州市區(qū)的高品質(zhì)住所及提供高檔服務(wù)的形態(tài)上類似別墅的企業(yè)會(huì)所。立足于金雞湖CBD，輻射全市的大型偏度假式四星級(jí)酒店，是商務(wù)辦公/會(huì)務(wù)的交流所，是生活/旅游的棲息地。酒店。展館突出主題、創(chuàng)意與個(gè)性化，集教育文化、休閑娛樂、展示等于一體的現(xiàn)代化展館。分物業(yè)定位執(zhí)行總結(jié)篇環(huán)金雞湖CBD獨(dú)墅湖高檔住宅區(qū)周邊未來人口50萬市場(chǎng)培育將漫長(zhǎng)而艱苦本項(xiàng)目將更多的依賴于環(huán)獨(dú)墅湖板塊居住氛圍以及環(huán)金雞湖板塊商務(wù)、商業(yè)氛圍的形成，CBD的形成過程必將漫長(zhǎng)而艱苦，此過程也使得本項(xiàng)目的商業(yè)、商務(wù)物業(yè)部分成功需要一定時(shí)間。巨大消費(fèi)市場(chǎng)項(xiàng)目前景商業(yè)物業(yè)篇執(zhí)行總結(jié)篇商業(yè)物業(yè)篇寫字樓篇酒店篇展館篇?jiǎng)e墅篇酒店式公寓篇投資效益篇規(guī)劃建議篇分析思路商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研周邊區(qū)域調(diào)研消費(fèi)者消費(fèi)偏好調(diào)研輻射商圈確定合理性商家預(yù)期體量、業(yè)態(tài)確定商業(yè)定位商圈分析未來商業(yè)供應(yīng)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)否是商業(yè)物業(yè)分析思路商業(yè)市場(chǎng)分析蘇州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述

業(yè)態(tài)格局：以大型百貨為主導(dǎo)，超市連鎖迅速發(fā)展。規(guī)劃布局：布局較為合理，高、中、低端百貨錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)與合作的格局已經(jīng)形成，能為不同層次的顧客提供更多的選擇，商圈布點(diǎn)較為均衡。但仍然存在較多的問題，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在東、南、西、北環(huán)線以內(nèi)。零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅荷鐣?huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)17.85%。商業(yè)市場(chǎng)分析蘇州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜述按照2008年蘇州市區(qū)人口計(jì)算，蘇州市區(qū)的人均商業(yè)面積約為0.92平米/人，與商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)水平相比（相對(duì)其城市人均收入），蘇州市人均商業(yè)面積并沒有太大差距。未來隨著蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)看好，以及城市化進(jìn)程平穩(wěn)發(fā)展，因此，可以預(yù)測(cè)，蘇州未來的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)空間有限，局部未被填補(bǔ)的市場(chǎng)空缺有潛力與機(jī)會(huì)發(fā)展。商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈分布蘇州市主要商圈有觀前街商圈、石路步行街商圈、南門商圈、李公堤商圈、左岸商業(yè)街商圈、東環(huán)路商圈、高新區(qū)獅山商圈、金雞湖商圈、南蘇州生活廣場(chǎng)。12345678900、本項(xiàng)目地塊1、觀前街商圈2、石路步行街商圈3、南門商圈4、李公堤商圈5、左岸商業(yè)街商圈6、東環(huán)路商圈7、高新區(qū)獅山商圈8、湖東CBD商圈9、南蘇州生活廣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較規(guī)模比較之商業(yè)面積蘇州市各主要商圈現(xiàn)有零售商業(yè)面積約280萬平方米，其中湖東CBD商圈的規(guī)模最大，接近70萬方，其次為觀前街老商圈，也有47萬平米。傳統(tǒng)商圈新生商圈商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較蘇州市各主要商圈內(nèi)現(xiàn)有大型商場(chǎng)個(gè)數(shù)總計(jì)為17個(gè)，以湖東CBD商圈、石路步行街商圈、觀前街商圈大型商場(chǎng)較為集中。規(guī)模比較之大型商場(chǎng)數(shù)量商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較蘇州市各商圈沿街鋪面總計(jì)約3425個(gè)，觀前街單店面積較小，有1200個(gè)商鋪供應(yīng)，而左岸商業(yè)街、石路步行街以及湖東CBD商圈單個(gè)店面超過300平米的次主力店較多，因此總店面數(shù)量相對(duì)較少。規(guī)模比較之街鋪數(shù)量商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較老牌商業(yè)街觀前街商圈租金為各商圈之首，達(dá)12-35元/平米*月。石路步行街商圈、高新區(qū)獅山商圈、南門商圈通過十來年的發(fā)展，此三個(gè)商圈租金處于中游水平。湖東CBD商圈、李公堤商圈、左岸商業(yè)街商圈屬于城市新區(qū)，目前人氣較差，租金相比也最低。商鋪（街鋪）租金比較各商圈的業(yè)態(tài)組合具有明顯的差異，業(yè)態(tài)的分化集中過程已基本完成。商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較商鋪業(yè)態(tài)組合比較服飾業(yè)態(tài)分布較多的商圈：觀前街商圈、李公堤商圈、石路步行街、獅山商圈、東環(huán)路商圈；餐飲業(yè)態(tài)分布較多的商圈：南門商圈、左岸商業(yè)街商圈、東環(huán)路商圈、湖東CBD商圈；休閑娛樂業(yè)態(tài)分布較多的商圈：南門商圈、湖東CBD商圈、左岸商業(yè)街商圈。商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較觀前街、李公堤、左岸商業(yè)街、湖東CBD商圈表現(xiàn)為綜合商圈，本地居民、商旅客、外來人口均占有一定比例；而石路步行街、東環(huán)路商圈則主要表現(xiàn)為生活配套商圈，本地居民較多。客源比較之客源構(gòu)成商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較李公堤、左岸商業(yè)街、湖東CBD商業(yè)區(qū)的出租車及私家車的比例略高；公交和自行車/電動(dòng)車仍是蘇州市居民購(gòu)物出行的主要方式?？驮幢容^之出行方式比較商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較從月購(gòu)物消費(fèi)額看，觀前街、李公堤、左岸商業(yè)街、湖東CBD商圈的消費(fèi)者消費(fèi)力較高，顯示其對(duì)高消費(fèi)能力居民的吸引力較強(qiáng)。客源比較之每月購(gòu)物消費(fèi)比較商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較觀前街商圈湖東CBD商圈李公堤商業(yè)街左岸商業(yè)街商圈石路商業(yè)街商圈南門商圈東環(huán)路商圈高新區(qū)獅山商圈成熟度高成熟度低檔次高檔次低商業(yè)市場(chǎng)分析主要商圈比較商圈比較小結(jié)總體認(rèn)為：由于蘇州市區(qū)的擴(kuò)大化，人口構(gòu)成及來源的多樣化，各商圈距離較遠(yuǎn)，市民的消費(fèi)特征習(xí)性還是比較明顯的。東環(huán)路商圈石路步行街高新區(qū)獅山商圈南門商圈觀前街商圈李公堤商圈左岸商業(yè)街商圈湖東CBD商圈特色配套商業(yè)市級(jí)綜合性商業(yè)中心區(qū)域級(jí)配套商圈市級(jí)綜合性商圈傳統(tǒng)市級(jí)綜合商圈自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯檔次定位最高商業(yè)面積較小中中中較大較小中較大大商場(chǎng)45235047商鋪數(shù)量較少中較少較少較多較少中中底層租金低中中中高中中低低業(yè)態(tài)組合餐飲/生活為主服飾為主服飾/餐飲為主餐飲/休閑娛樂為主服飾為主服飾為主餐飲/休閑娛樂為主餐飲/休閑娛樂為主個(gè)人收入一般一般一般一般較高較高較高高家庭收入一般一般一般一般較高較高較高高出行方式公交、電動(dòng)車為主出租車、私家車較多消費(fèi)額較低一般較低一般較高較高略高高商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目一覽園區(qū)鄰里中心歐尚超市大潤(rùn)發(fā)超市家樂福超市月光碼頭圓融時(shí)代廣場(chǎng)現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)泰華商城領(lǐng)華數(shù)碼城東吳國(guó)際商城左岸商業(yè)街李公堤商業(yè)街美羅商城第一百貨新蘇州百貨蘇寧電器大洋百貨綠寶廣場(chǎng)華潤(rùn)南蘇州生活廣場(chǎng)人民商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)比較在現(xiàn)有32個(gè)大型商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)出三個(gè)層次：觀前街商圈內(nèi)的美羅商城、人民商場(chǎng)、泰華商城、石路國(guó)際、第一百貨、新蘇州百貨、大洋百貨等獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，綠寶百貨、東吳國(guó)際商城等經(jīng)營(yíng)狀況一般；而像園區(qū)的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，如久光百貨、天虹百貨，商業(yè)氛圍不足，市場(chǎng)培育還需時(shí)日。管理經(jīng)驗(yàn)及品牌對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況作用明顯，同時(shí)大型商業(yè)需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。大型商業(yè)需有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)打算，其人氣形成需要大環(huán)境的成熟。經(jīng)營(yíng)比較小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)分析未來主要競(jìng)爭(zhēng)性商圈/項(xiàng)目分析李公堤商業(yè)街、左岸商業(yè)街、湖東CBD商圈與本項(xiàng)目較近，預(yù)計(jì)將直接與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

南門商圈、東環(huán)路上正在改造的幾個(gè)大型超市將對(duì)本項(xiàng)目第一輻射圈內(nèi)居民將產(chǎn)生一定分流。觀前街商業(yè)、石路步行街商圈、綠寶廣場(chǎng)與本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目影響不會(huì)很大，但對(duì)本項(xiàng)目的第二、第三輻射圈將有一定影響。12345678900、本項(xiàng)目地塊1、觀前街商圈2、石路步行街商圈3、南門商圈4、李公堤商圈5、左岸商業(yè)街商圈6、東環(huán)路商圈7、高新區(qū)獅山商圈8、湖東CBD商圈9、南蘇州生活廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶需求分析大型商家分析大賣場(chǎng)

蘇州大賣場(chǎng)擴(kuò)張意愿總體較強(qiáng)，所需面積基本在5,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在50-100元之間或者50元以下。家樂福體育中心店家樂福東環(huán)路店好又多人民南路店好又多金十六區(qū)店樂購(gòu)蘇州塔園店世紀(jì)聯(lián)華蘇州店歐尚工業(yè)園區(qū)店物美人民路店麥德龍新區(qū)店華潤(rùn)萬家綠寶店華潤(rùn)萬家蘇美店大潤(rùn)發(fā)東環(huán)店大潤(rùn)發(fā)何山店沃爾瑪東環(huán)店華聯(lián)三香路經(jīng)營(yíng)商戶需求分析大型商家分析專業(yè)賣場(chǎng)

蘇州專業(yè)賣場(chǎng)擴(kuò)張意愿總體一般，所需面積基本在3,000平方米以上，每平方米月租金承受能力一般在100-150元之間或者100元以下。

在蘇州經(jīng)營(yíng)點(diǎn)在蘇州新增或搬遷計(jì)劃所需面積所需層數(shù)購(gòu)買租賃傾向?qū)﹄p湖板塊意向租金承受力華東裝飾城2家暫無200001-4層租賃看市場(chǎng)100-150蘇寧電器8家/4000-60001-2層租賃看市場(chǎng)100以下國(guó)美電器6家/60001-2層租賃看市場(chǎng)100-200百安居1家暫無200001-4層租賃看市場(chǎng)100-150紅星美凱龍1家暫無500001-4層租賃看市場(chǎng)100-150冠芝霖4家/30001層租賃看市場(chǎng)100-150購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口數(shù)量分析

獨(dú)墅湖板塊周邊目前總計(jì)約有350萬平方米住宅，目前項(xiàng)目地塊周邊核心區(qū)域約有50萬平方米住宅在建，大部分集中于項(xiàng)目東北方；此外，未來在尹山湖板塊將有約250萬平方米的住宅。目前獨(dú)墅湖周邊人口在6.5萬人左右，且多以農(nóng)居點(diǎn)及農(nóng)民拆遷安置戶為主，如塘南新村、淞澤家園等。保利地塊：30萬方中海英奧：35萬方星島仁恒：10.5萬方星嶼仁恒：10萬方湖岸名家：22萬方香濱水岸：15萬方中房壹湖：11萬方購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口構(gòu)成預(yù)測(cè)

保利地塊：30萬方中海英奧：35萬方星島仁恒：10.5萬方星嶼仁恒：10萬方湖岸名家：22萬方香濱水岸：15萬方中房壹湖：11萬方高檔住宅區(qū)：建筑面積約450萬方，預(yù)計(jì)未來人口15萬（按人均30平米計(jì)）尹山湖板塊：待開發(fā)住宅用地商務(wù)休閑配套拆遷安置區(qū)：約5萬人本案本項(xiàng)目位于獨(dú)墅湖板塊的西區(qū)，是一個(gè)高檔住宅區(qū)較多的一個(gè)版塊，而湖東多為拆遷安置小區(qū)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)獨(dú)墅湖周邊及兩湖區(qū)域人口將有較大幅度的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中遠(yuǎn)期兩湖周邊可達(dá)到人口40.6萬，獨(dú)墅湖周邊人口達(dá)到17.6萬。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之年齡結(jié)構(gòu)

在所處的金雞湖CBD商圈以及獨(dú)墅湖板塊商圈中，年齡結(jié)構(gòu)較為平均。但局部地域的差異仍然明顯，如一些以IT產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園，多以20-30歲的年輕人居多。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之家庭人口分析總體來說，三口之家最多，其次為兩口之家，金雞湖、獨(dú)墅湖周邊居民顯現(xiàn)為單身家庭及兩口之家比例稍高。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之家庭收入分析比較發(fā)現(xiàn)，金雞湖、獨(dú)墅湖居民平均收入較高，因?yàn)閮珊鍓K基本為新建小區(qū)，因此高收入人群比例較大。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之消費(fèi)能力分析金雞湖、獨(dú)墅湖周邊居民消費(fèi)能力極強(qiáng)，平均消費(fèi)19800元/年。其中餐飲、娛樂休閑年消費(fèi)分別在5940元/年，和3366元/年。購(gòu)物中心輻射商圈分析商圈人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析u

人口結(jié)構(gòu)分析之職業(yè)構(gòu)成從職業(yè)構(gòu)成看，金雞湖、獨(dú)墅湖周邊在外資、合資企業(yè)的人群較多；且目前開發(fā)區(qū)管委會(huì)、國(guó)稅局等政府部門的入駐，也增加了公務(wù)員、事業(yè)單位的人口比例，總體來看，消費(fèi)人群消費(fèi)力較強(qiáng)。購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

獨(dú)墅湖周邊之現(xiàn)有設(shè)施目前，獨(dú)墅湖周邊區(qū)域商業(yè)設(shè)施總體檔次較為一般，大中型商業(yè)項(xiàng)目較少，都以小型商業(yè)為主，缺乏SHOPPINGMALL、HOPSCA等大型的新型商業(yè)形態(tài)。華東裝飾城南環(huán)橋畜禽產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)區(qū)南環(huán)橋小商品市場(chǎng)水產(chǎn)品交易市場(chǎng)尹山湖商業(yè)廣場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)、五星酒店購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

獨(dú)墅湖周邊之在建設(shè)施獨(dú)墅湖周邊在建工程以住宅為主，主要有香濱水岸、星島仁恒、中海英奧項(xiàng)目等。中房寓上湖香濱水岸星嶼仁恒星島仁恒中海英奧地塊湖岸名家購(gòu)物中心輻射商圈分析商業(yè)環(huán)境分析u

輻射商圈特征總結(jié)

金雞湖、獨(dú)墅湖周邊屬于新興開發(fā)區(qū)域，居民收入較高；人口年齡分布較為均勻，收入較高；商業(yè)配套較為成熟，由于距離因素，至觀前街商圈消費(fèi)習(xí)慣略顯減弱。

金雞湖、獨(dú)墅湖周邊在建工程住宅為主中遠(yuǎn)期住宅供應(yīng)量800萬方中遠(yuǎn)期人口40萬年齡結(jié)構(gòu)基本較為均勻家庭人口兩口之家、單身比例相對(duì)其他區(qū)域較高家庭收入年收入15萬以上人群比例較高消費(fèi)能力極強(qiáng)職業(yè)構(gòu)成外資、私企員工較多出行方式私家車、出租車比例較高購(gòu)物偏好觀前街商圈、環(huán)金雞湖商圈餐飲偏好住宅周邊、李公堤、圓融時(shí)代廣場(chǎng)等休閑娛樂偏好環(huán)金雞湖商圈購(gòu)物中心輻射商圈分析輻射商圈范圍界定綜合考慮各區(qū)域人口消費(fèi)特征，商圈輻射定位如下：u

第一（核心）商圈：獨(dú)墅湖、金雞湖周邊居民、辦公群體和政府機(jī)構(gòu)。u

第二商圈：蘇州其他市區(qū)，重點(diǎn)為滄浪區(qū)、吳中區(qū)。u

第三商圈：蘇州下屬縣市及蘇州市外來人口、游客。

商業(yè)定位建議檔次定位建議u

從獨(dú)墅湖周邊居民預(yù)期來看，中高檔定位有著廣泛的受眾預(yù)期。u

可與目前金雞湖周邊區(qū)域的商業(yè)配套形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。u

未來金雞湖CBD、獨(dú)墅湖CLD產(chǎn)生的白領(lǐng)消費(fèi)層次較高，對(duì)檔次要求較高。

u

環(huán)金雞湖、獨(dú)墅湖高檔住宅體量將近800萬平方米，將增加大量高收入人群。綜合認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)定位為中高檔。商業(yè)定位建議客戶群定位建議u按年齡界定

本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群適宜鎖定在兒童及20-50歲，而主力應(yīng)在25-40歲。u按職業(yè)界定

初始階段項(xiàng)目周邊的國(guó)企員工、國(guó)家公務(wù)員、追求時(shí)尚的學(xué)生、個(gè)體工商等。

價(jià)值攀升階段金融貿(mào)易等寫字樓白領(lǐng)，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、企業(yè)高管、外（合）資企業(yè)員工、（外地）商旅客等。

商業(yè)定位建議商業(yè)物業(yè)建議調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型購(gòu)物中心為蘇州消費(fèi)者最為偏好。由于東方大道是蘇州對(duì)外的交通要道，較多的觀光旅游客戶會(huì)經(jīng)臨本項(xiàng)目，因此外地游客也是本項(xiàng)目的重點(diǎn)客群，因此如何打造沿東方大道的城市展示面，以吸引外地來蘇客戶，就顯得尤為重要；

考量半開放型購(gòu)物中心具有舒適感更強(qiáng)、公共面積較小，維修與養(yǎng)護(hù)成本較低等優(yōu)點(diǎn)。綜合認(rèn)為本項(xiàng)目可建設(shè)成吸納“生活方式”元素的半開放型購(gòu)物中心。購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析預(yù)測(cè)系數(shù)2009年上半年人均消費(fèi)支出2009年全年人均消費(fèi)支出預(yù)測(cè)保守估計(jì)2.1761315987一般估計(jì)2.1516368樂觀估計(jì)2.216749國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)，而蘇州市一個(gè)對(duì)外依存度極高的城市，因此做保守估計(jì)：2009年蘇州市區(qū)人均消費(fèi)支出16000元u

年均消費(fèi)額預(yù)測(cè)

購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析商業(yè)型消費(fèi)

上半年所占比重同比增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)全年所占比重預(yù)測(cè)2009年全年總消費(fèi)支出2009年全年各項(xiàng)消費(fèi)支出合計(jì)衣著8.80%9.80%9.20%16000147212464食品、餐飲39.53%4.30%38.50%6160娛樂休閑12.10%18.80%12.70%2032其他商品3.89%-3.90%3.50%560建材、家電14.80%-14.20%14.00%2240公共型消費(fèi)通信、交通8.38%56.30%9.20%16323536教育3.72%16.70%4.00%640醫(yī)療5.24%1.10%5.20%832其他3.54%3.70%3.70%592我們根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)今年1-6月，蘇州各類消費(fèi)性支出構(gòu)成的比重，以及同期的增長(zhǎng)率來看，我對(duì)未來的比重做了預(yù)測(cè)，并根據(jù)之前對(duì)2009年全年的蘇州市區(qū)居民消費(fèi)性支出的預(yù)測(cè)，來計(jì)算求得各類消費(fèi)支出的構(gòu)成。并得到2009年全年商業(yè)（場(chǎng)）型消費(fèi)支出約為12464元。u

年均消費(fèi)額預(yù)測(cè)

購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析

綜合描述綜合系數(shù)基數(shù)預(yù)測(cè)2009年區(qū)域商業(yè)型消費(fèi)額吳中區(qū)吳中區(qū)前身為吳縣市，在蘇州的南部，是蘇州城區(qū)南拓的方向，但人們的總體生活水平與蘇州市區(qū)尚有較大差距，因此綜合基數(shù)0.85。0.91246411218滄浪區(qū)東接新的市中心——園區(qū)環(huán)金雞湖CBD，北依老城區(qū)——平江區(qū)、金閭區(qū)，綜合系數(shù)評(píng)定1.11.115767環(huán)獨(dú)墅湖、金雞湖區(qū)域該區(qū)域集中了大量的商品房以及高檔住宅區(qū)，社會(huì)精英云集，消費(fèi)能力極強(qiáng)，環(huán)金雞湖為CBD、獨(dú)墅湖西為CLD，綜合系數(shù)評(píng)定為2224928u

年均消費(fèi)額預(yù)測(cè)

購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

輻射率測(cè)算之第一商圈劃分第一商圈劃分依據(jù)：車程在15分鐘以內(nèi)一、環(huán)獨(dú)墅湖區(qū)域，主要為湖西、湖西南的高檔住宅區(qū)二、環(huán)金雞湖區(qū)域：主要為湖東、湖北區(qū)域。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：1、李公堤商業(yè)項(xiàng)目2、左岸商業(yè)街商圈3、湖東CBD商圈4、聯(lián)豐廣場(chǎng)住宅建筑面積約450萬方人口規(guī)劃約15萬人規(guī)劃住宅建筑面積約800萬方人口規(guī)劃約26萬人規(guī)劃湖東住宅區(qū)左岸商業(yè)街商圈李公堤商業(yè)湖東CBD商圈拆遷安置區(qū)聯(lián)豐廣場(chǎng)湖西、西南南高檔住宅區(qū)本項(xiàng)目環(huán)尹山湖住宅區(qū)購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

輻射率測(cè)算之測(cè)算原理

測(cè)算原理哈夫模型：哈夫概率模型基本法則依然是引用萬有引力原理。它提出了購(gòu)物場(chǎng)所各種條件對(duì)消費(fèi)者的引力和消費(fèi)者去購(gòu)物場(chǎng)所感覺到的各種阻力決定了商圈規(guī)模大小的規(guī)律。即，與到商場(chǎng)的距離成反比；與商場(chǎng)的吸引力成正比，吸引力包括規(guī)模、綜合性、知名度、環(huán)境、管理、服務(wù)等；公式如下：【PIJ】=I地區(qū)消費(fèi)者到J商場(chǎng)購(gòu)物的概率；【SJ】=J商場(chǎng)的吸引力（商場(chǎng)面積、綜合性、環(huán)境、服務(wù)、知名度等）【TIJ】=I地區(qū)到J商場(chǎng)的距離阻力（交通時(shí)間、交通系統(tǒng)等）【λ】=以經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)估計(jì)的變數(shù)；【n】=互相競(jìng)爭(zhēng)的零售商業(yè)中心或商店數(shù)由此可以推導(dǎo)出以下概率公式I地區(qū)消費(fèi)者光顧J商店概率=

購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

第一商圈內(nèi)各項(xiàng)目吸引力屬性權(quán)重李公堤左岸商業(yè)街湖東CBD商圈聯(lián)豐廣場(chǎng)本項(xiàng)目規(guī)模0.30.50.710.50.6綜合性0.20.60.810.50.9環(huán)境0.210.810.70.9服務(wù)0.20.90.810.80.9管理0.10.90.810.71綜合得分10.740.7710.620.82本項(xiàng)目指標(biāo)說明：規(guī)模：預(yù)估比左岸商圈稍微小一些，但比李公堤及聯(lián)豐廣場(chǎng)略大，因此取0.6；綜合性：本項(xiàng)目在綜合性上要引進(jìn)各類主力店及次主力店，在商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種上多樣化經(jīng)營(yíng)，但受規(guī)模所限，因此取0.9；環(huán)境：項(xiàng)目?jī)?nèi)部水系豐富，親水性極好，但比之李公堤、湖東CBD商圈略遜，取值0.9；服務(wù)：在相關(guān)的服務(wù)上追求更多的人性化，商業(yè)資源最大化管理：聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)，因此取值1購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

輻射率測(cè)算之第一商圈測(cè)算相對(duì)距離SaSb李公堤33.5左岸商業(yè)街4

2.5湖東CBD商圈71

聯(lián)豐廣場(chǎng)62

本項(xiàng)目17湖東住宅區(qū)左岸商業(yè)街商圈李公堤商業(yè)湖東CBD商圈拆遷安置區(qū)聯(lián)豐廣場(chǎng)湖西、西南南高檔住宅區(qū)本項(xiàng)目環(huán)尹山湖住宅區(qū)湖北住宅區(qū)AB本項(xiàng)目指標(biāo)說明：Sa表示，A區(qū)域的居民到某個(gè)項(xiàng)目的相對(duì)距離，我們假設(shè)A區(qū)域居民到本項(xiàng)目為1個(gè)單位距離，那么我們得到A區(qū)域內(nèi)居民到李公堤、左岸、湖東CBD、聯(lián)豐廣場(chǎng)的相對(duì)距離分別為3、4、7、6個(gè)單位；同理，我們假設(shè)B區(qū)域居民到湖東CBD為1個(gè)單位距離，那么我們得到B區(qū)域內(nèi)居民到李公堤、左岸、聯(lián)豐廣場(chǎng)、本項(xiàng)目的相對(duì)距離分別為3.5、2.5、2、7個(gè)單位；購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

輻射率測(cè)算之第一商圈測(cè)算AB

該項(xiàng)目的吸引力A區(qū)域居民到該項(xiàng)目的距離該項(xiàng)目的吸引力/A區(qū)域居民到該項(xiàng)目的距離（A區(qū)域各商場(chǎng)的吸引力/A區(qū)域到各商場(chǎng)的距離）之和A區(qū)域居民到該項(xiàng)目的可能性李公堤0.743

0.2470.247+0.1925+0.1429+0.1033+0.82=1.505716.4%左岸商業(yè)街0.77

4

0.192512.78%湖東CBD商圈1

7

0.1429

9.49%

聯(lián)豐廣場(chǎng)0.62

6

0.10336.86%

本項(xiàng)目0.82

1

0.82

54.46%

該項(xiàng)目的吸引力B區(qū)域居民到該項(xiàng)目的距離該項(xiàng)目的吸引力/B區(qū)域居民到該項(xiàng)目的距離（A區(qū)域各商場(chǎng)的吸引力/A區(qū)域到各商場(chǎng)的距離）之和B區(qū)域居民到該項(xiàng)目的可能性李公堤0.743.50.2114

0.2114+0.308+1+0.31+0.1171=1.946510.86%左岸商業(yè)街0.77

2.50.30815.82%湖東CBD商圈1

1

1

51.37%

聯(lián)豐廣場(chǎng)0.62

2

0.3115.92%

本項(xiàng)目0.82

70.11716.02%

購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

輻射率測(cè)算之第二商圈劃分及概率預(yù)測(cè)第二商圈劃分依據(jù)：車程在40分鐘以內(nèi)吳中區(qū)的東部滄浪區(qū)市區(qū)根據(jù)第二商圈的特性，估算到達(dá)本項(xiàng)目概率，經(jīng)驗(yàn)值在2——10％之間，為保守起見：吳中區(qū)：3％；滄浪區(qū)：4％市區(qū)：1％第二商圈購(gòu)物中心輻射商圈分析規(guī)模定位分析u

輻射率測(cè)算之第三商圈劃分及概率預(yù)測(cè)第三商圈劃分依據(jù)：車程在120分鐘以內(nèi)來蘇州的國(guó)內(nèi)游客下屬縣市（昆山市、吳江市為主）根據(jù)第三商圈的特性，估算到達(dá)本項(xiàng)目概率，經(jīng)驗(yàn)值在0.5—8％之間，為保守起見：來蘇游客：5％；下屬縣市：0.5％地效測(cè)算商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析我司選取了蘇州市地效幾個(gè)典型的大型購(gòu)物中心，即美羅商城、人民商場(chǎng)、泰華商城、石路國(guó)際商城進(jìn)行了加權(quán)平均，得出地效為43.74元/平方米/天。

同時(shí)，我司估算出蘇州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)前四十位的大賣場(chǎng)、百貨店、餐飲、專業(yè)賣場(chǎng)的地效也為43.75元/平方米/天。綜合認(rèn)為本項(xiàng)目合理地效應(yīng)為43.75元/平方米/天。得分系數(shù)說明：觀前街、石路等商圈市場(chǎng)成熟度極高，因此需乘以一定的系數(shù)，系數(shù)按照租金比率來計(jì)算。參照案例建筑面積年?duì)I業(yè)額(億元)單位面積日營(yíng)業(yè)額（萬）得分系數(shù)本地塊參考地效相似權(quán)重地效（元/平米/天）美羅商城4100019.7131.640.452.6560.243.74人民商場(chǎng)6500021.4590.410.436.1640.3泰華商城5000013.8475.830.537.9150.2石路國(guó)際4000014.3998.560.549.280.3業(yè)態(tài)日地效相似權(quán)重地效（元/平米/天）大賣場(chǎng)380.243.75百貨店650.35餐飲240.35專業(yè)賣場(chǎng)500.1獨(dú)墅湖周邊總體商業(yè)需求預(yù)測(cè)商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析

一級(jí)商圈二級(jí)商圈三級(jí)商圈

獨(dú)墅湖周邊金雞湖周邊吳中區(qū)滄浪區(qū)市區(qū)下屬縣市游客潛在人口15.0026.0097.1034.00347.00300.0010.00輻射率54.46%6.02%3.00%4.00%1.00%0.50%5.00%平均年消費(fèi)24928.0024928.0011218.0015767.0012464.009000.005000.00年消費(fèi)額203636.8339017.3132678.0321443.1243250.0813500.002500.00天消費(fèi)額557.91106.9089.5358.75118.4936.996.85天消費(fèi)額小計(jì)664.81萬266.77萬43.84萬政府企業(yè)公關(guān)消費(fèi)50.00萬每天總消費(fèi)額1025.42萬/天地價(jià)效應(yīng)43.75元/平米*天區(qū)域商業(yè)面積容量23.44萬平米考量各層商圈的輻射程度，并參照前文地效分析進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入推算，獨(dú)墅湖周邊商業(yè)面積需求可以達(dá)到23萬平方米左右。本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

商業(yè)定位建議規(guī)模定位分析基于我司對(duì)獨(dú)墅湖未來商業(yè)的預(yù)期，，主要為尹山湖商業(yè)廣場(chǎng)約3萬方，社區(qū)商業(yè)4-6萬方，因此本項(xiàng)目規(guī)模預(yù)測(cè)如下：項(xiàng)目商業(yè)容量約為23-3-5=15萬平方米，根據(jù)地效計(jì)算，項(xiàng)目每天營(yíng)業(yè)額預(yù)計(jì)為652.25萬元。

根據(jù)以上預(yù)測(cè)模型，本項(xiàng)目日平均人流約為3.5萬。結(jié)合對(duì)觀前街商圈、石路商圈的人流統(tǒng)計(jì)，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目平時(shí)人流為3萬，雙休日為4.4萬，重大節(jié)慶日可達(dá)到5.6萬。

平時(shí)雙休日重大節(jié)慶平均人流量3萬4.4萬5.6萬3.5萬消費(fèi)者偏好與意向總結(jié)商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議類型業(yè)態(tài)備注類型意向綜合性購(gòu)物中心隨著收入的提高，對(duì)綜合性的需求逐漸減弱，而對(duì)休閑娛樂、家庭生活的需求逐步增加購(gòu)物依次為百貨、大賣場(chǎng)、精品專賣店第一商圈高收入者對(duì)百貨需求略微降低，而增加了精品專賣店、家具、電腦（子）產(chǎn)品店的需求；公務(wù)員/白領(lǐng)對(duì)電腦（子）產(chǎn)品店需求較為強(qiáng)烈餐飲依次為特色美食街區(qū)（廣場(chǎng)）、大型餐飲、快餐廳、西餐廳對(duì)特色美食街區(qū)（廣場(chǎng)）的需求較為穩(wěn)定，第一商圈高收入人群對(duì)西餐廳的需求略高休閑依次為酒吧、咖啡、茶室、SPA和洗浴中心除了對(duì)洗浴中心和SPA需求略低外，其他各業(yè)態(tài)需求相差比例不大娛樂依次為電影院、KTV、健身房、運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)吧、電子游藝廳、歌舞廳除了對(duì)電影院偏好略高，歌舞廳、網(wǎng)吧、電子游藝廳需求略低外，其他各業(yè)態(tài)需求相差比例不大。業(yè)態(tài)組合建議商業(yè)定位建議業(yè)態(tài)組合建議

業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)單個(gè)面積面積小計(jì)合計(jì)購(gòu)物百貨1450004500078000生活大賣場(chǎng)（超市）11500015000家電大賣場(chǎng)150005000精品專賣店105005000手機(jī)、數(shù)碼、通信大賣場(chǎng)120002000電（腦）子產(chǎn)品店120002000家庭生活藝術(shù)館120002000運(yùn)動(dòng)名城店120002000餐飲特色美食廣場(chǎng)18000800024300大型餐飲810008000快餐廳75003500西餐廳86004800休閑酒吧10500500016200咖啡吧86004800茶坊46002400洗浴、SPA中心220004000娛樂電影院18000800029000KTV180008000健身中心140004000休閑運(yùn)動(dòng)城140004000游戲天地120002000兒童玩具城130003000合計(jì)

147500

如下圖，除大賣場(chǎng)（33%）、大型餐飲（60%）、普通商戶（39%）對(duì)購(gòu)買較感興趣外，其他商戶基本偏好于租賃形式。

ShoppingMall需要形成購(gòu)物整體氛圍?；谏厦娑蛩乜紤]，建議本物業(yè)主要采取租賃形式。商業(yè)定位建議租售建議百貨如本項(xiàng)目自營(yíng)百貨，建議采用蘇州市普遍采取的扣點(diǎn)形式。參照美羅商場(chǎng)、人民商城、石路國(guó)際、泰華商城等4個(gè)可比案例，通過商圈成熟度、地段、檔次等因素修正，建議扣點(diǎn)形式如下：化妝品6%-18%，鞋類8%-15%，服飾10%-16%。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議參照案例商品種類扣點(diǎn)修正系數(shù)修正后扣點(diǎn)相似權(quán)重建議扣點(diǎn)最低最高最低最高商品最低最高美羅商城化妝品8%30%0.65%18%0.2化妝品6%18%鞋類13%26%8%16%服飾20%32%12%19%人民商場(chǎng)化妝品8%28%0.65%17%0.2鞋類8%15%鞋類12%25%7%15%服飾18%25%11%15%石路國(guó)際化妝品8%24%0.76%23%0.3服飾10%16%鞋類14%22%10%15%服飾13%24%9%17%泰華商城化妝品8%24%0.76%17%0.3

鞋類10%22%7%15%服飾14%22%10%15%商圈租金比較本項(xiàng)目在獨(dú)墅湖建設(shè)初期商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與觀前街商圈、石路商圈相比應(yīng)有一定差距，底層商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh在3-5元/天*平米；隨著獨(dú)墅湖板塊的日漸成熟，租金水平應(yīng)接近于目前湖東CBD商圈、左岸商業(yè)街商圈等，建議底層租金在5-6元/天*平米。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議專賣店考量經(jīng)營(yíng)者的租金承受能力，在保證入主經(jīng)營(yíng)者符合本項(xiàng)目中高檔定位的要求，并結(jié)合蘇州目前各大商圈的租金現(xiàn)狀，我司認(rèn)為主力租金宜在3-4元/平方米*天之間。商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議商業(yè)定位建議租金/價(jià)格建議通過我們對(duì)蘇州園區(qū)目前主要商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的考察，建議本項(xiàng)目一層售價(jià)可在25000-30000元/平米，二層售價(jià)在16000-19000元，三層售價(jià)在11000-13000元/平米，四層售價(jià)在7000-8000元/平米，五層以上售價(jià)在5500-6500元/平米。商業(yè)定位建議商業(yè)租賃部分租金概算年租金預(yù)測(cè)在1.5億元左右較為合理。先期考慮到商圈成熟度及招商因素，租金建議在以上建議的60％左右；即1.5×60%=0.9億元業(yè)態(tài)面積租售建議最低租金最高租金最低年租金收益最高年租金收益百貨45000扣點(diǎn)平均扣點(diǎn)約13%0.731.05生活大賣場(chǎng)（超市）15000租賃，可考慮出售2.503.500.1368750.191625家電大賣場(chǎng)5000租賃，可考慮出售2.003.000.03650.05475精品專賣店5000租賃3.504.500.0638750.082125手機(jī)、數(shù)碼、通信大賣場(chǎng)2000租賃，可考慮出售3.504.500.025550.03285特色美食廣場(chǎng)8000租賃2.503.500.0730.1022大型餐飲8000租賃2.503.500.0730.1022電影院8000租賃2.503.500.0730.1022KTV8000租賃2.003.000.05840.0876休閑運(yùn)動(dòng)城4000租賃3.004.000.04380.0584合計(jì)108000

1.314億1.86395億商業(yè)總結(jié)總結(jié)以大型百貨為主導(dǎo)，近15年超市連鎖迅速發(fā)展。預(yù)測(cè)商業(yè)供需市場(chǎng)近年來將出現(xiàn)供略大于求的狀況。金雞湖周邊區(qū)域?qū)儆谛屡d開發(fā)居住區(qū)；獨(dú)墅湖區(qū)域則為處于尚待開發(fā)階段的居住區(qū)；此兩區(qū)域都是本項(xiàng)目重要的輻射客源。綜合考慮金雞湖區(qū)域?qū)懽謽前最I(lǐng)及其他流動(dòng)人口，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目每天營(yíng)業(yè)額可達(dá)652萬元，日均人流量約為3.5萬人，根據(jù)平均地效推算，項(xiàng)目商業(yè)容量約為15萬平方米。眾商家對(duì)獨(dú)墅湖基本持觀望態(tài)度，如市場(chǎng)前景體現(xiàn)，入主的可能性相當(dāng)大。消費(fèi)者需求及商家需求綜合表明：只要獨(dú)墅湖區(qū)域商業(yè)大環(huán)境形成，并且本項(xiàng)目商品豐富度、品味、環(huán)境達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目前景是較為樂觀的。

市場(chǎng)輻射商圈界定：立足獨(dú)墅湖周邊，擴(kuò)展金雞湖區(qū)域及蘇州市區(qū)，輻射全市。檔次定位：中高檔。價(jià)格定位：均價(jià)13000-15000之間形態(tài)定位：吸納“生活方式”元素的半開放型購(gòu)物中心。項(xiàng)目定位：體現(xiàn)人性化、現(xiàn)代化，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂為一體的“一站式”超區(qū)域型ShoppingMall，成為蘇州新的商業(yè)航母。定位商業(yè)定位建議附：久光百貨商業(yè)定位建議附：久光百貨商業(yè)定位建議附：李公堤商業(yè)街商業(yè)定位建議附：美羅商城寫字樓篇執(zhí)行總結(jié)篇商業(yè)物業(yè)篇寫字樓篇酒店篇展館篇?jiǎng)e墅篇酒店式公寓篇投資效益篇規(guī)劃建議篇分析思路寫字樓分析思路CBD產(chǎn)業(yè)研究現(xiàn)有租戶訪談租戶偏好調(diào)研板塊研究商務(wù)區(qū)分析寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀已有租戶搬遷研判相關(guān)產(chǎn)業(yè)新增需求研判未來供需預(yù)測(cè)個(gè)案分析寫字樓定位寫字樓分析發(fā)展歷程主要集中在中心城區(qū)，大多為品質(zhì)較差的多層建筑出現(xiàn)現(xiàn)代意義的寫字樓項(xiàng)目，使該階段成為蘇州寫字樓市場(chǎng)的第一輪集中供應(yīng)期市場(chǎng)供大于求，該階段主要是消化市場(chǎng)現(xiàn)有寫字樓存量，新開發(fā)體量很小，市場(chǎng)處于低迷期中小面積低總價(jià)投資回報(bào)率高的寫字樓受市場(chǎng)青睞，但9.27新政后市場(chǎng)冷清，再次陷入困境下半年供應(yīng)激增，供應(yīng)重心逐漸從傳統(tǒng)區(qū)轉(zhuǎn)向非傳統(tǒng)區(qū)（相城區(qū)、平江新城、吳中區(qū)）、從園區(qū)湖西轉(zhuǎn)向湖東，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈90年代后期2000-2002年2003-2006年2009年2007-2008年2007年：市場(chǎng)拐點(diǎn)，下半年開始市場(chǎng)開始低迷2008年：整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境刺激，蘇州寫字樓市場(chǎng)也受到一定影響，延續(xù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年下半年以來的低迷，市場(chǎng)供應(yīng)劇增而成交量寥寥2009年：蘇州的寫字樓市場(chǎng)整體土地供應(yīng)量在48萬方左右寫字樓分析歷史供應(yīng)73目前蘇州的高檔商務(wù)辦公區(qū)主要有：古城區(qū)板塊、高新區(qū)板塊、湖西板塊、湖東板塊、相城區(qū)板塊、吳中區(qū)板塊。

寫字樓分析現(xiàn)有重點(diǎn)商務(wù)區(qū)分布古城區(qū)板塊吳中區(qū)板塊相城區(qū)板塊高新區(qū)板塊湖西板塊湖東板塊整體分布特征：“一心兩翼六板塊”，即一心——中心城區(qū)（古城區(qū)）兩翼——新區(qū)、園區(qū)六板塊——觀前、石路及南門三個(gè)商業(yè)區(qū)，新區(qū)獅山路商務(wù)區(qū)，園區(qū)湖西中央商貿(mào)區(qū)，園區(qū)湖東中心商務(wù)區(qū)寫字樓分析主要商務(wù)區(qū)分析

區(qū)域名稱：古城區(qū)區(qū)位：內(nèi)城河以內(nèi)的區(qū)域現(xiàn)有規(guī)模：40多萬m2價(jià)位：租金1-2.1元/m2·天，平均租金約1.5元/m2·天租戶類型：貿(mào)易、機(jī)械、金融、咨詢、房產(chǎn)、服務(wù)類等均有涉及代表租戶：歐派家具、上海如新中國(guó)、廈門賽偶特電子、瑞福德健康保險(xiǎn)、南京恒豐銀行、美國(guó)NUSKIN集團(tuán)、上海炎武投資管理公司、科大房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司等寫字樓狀況：基本上是90年代投入使用的樓宇，由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，體量較小，內(nèi)部空間無法自由分割，同時(shí)物業(yè)管理相對(duì)滯后石路金座10500元/m2在售樓盤協(xié)和大廈1.55元/天·m2吳商會(huì)館1.5元/天·m2在租樓盤華亭大廈1.4元/天·m2

區(qū)域名稱：高新區(qū)

區(qū)位：新區(qū)金融中心即獅山路、濱河路交叉口附近現(xiàn)有規(guī)模：30多萬m2

價(jià)位：租金1.2-2元/m2·天，平均租金約1.7元/m2·天租戶類型：以高新技術(shù)企業(yè)為主導(dǎo)，輔以貿(mào)易、機(jī)械及汽車部件制造、及商貿(mào)地產(chǎn)咨詢類服務(wù)業(yè)等公司代表租戶：蘇州愛普生、華芯微電子、松下、蘇州科達(dá)科技、蘇福馬股份公司、CSI阿特斯太陽(yáng)能等寫字樓狀況：以中高檔為主，多為小高層和高層，且外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，基本配有中央空調(diào)，同時(shí)注重物業(yè)管理金獅大廈1.6元/天·m2金河國(guó)際大廈1.65元/天·m2華福大廈1.5元/天·m2新地中心1.85元/天·m2高新國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)2010年上半年開盤在租樓盤獅山路潛在樓盤金楓國(guó)際8000元/m2在售樓盤寫字樓分析主要商務(wù)區(qū)分析高新區(qū)寫字樓掃描

寫字樓分析主要商務(wù)區(qū)分析

區(qū)域名稱：湖西板塊

區(qū)位：金雞湖西，東環(huán)路以東，金雞湖大道以北，現(xiàn)代大道以南CBD區(qū)域現(xiàn)有規(guī)模：約40萬m2

價(jià)位：租金1.3-3元/m2·天，平均約租金1.9元/m2·天租戶類型：銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)、投資咨詢/管理培訓(xùn)/房地產(chǎn)/服務(wù)機(jī)構(gòu)、總部機(jī)構(gòu)、外資合資及外地公司駐蘇辦事處代表租戶：渣打/匯豐/星展銀行、IBK、東吳證券、優(yōu)特埃國(guó)際物流、TCL、蘇宏道投資發(fā)展公司、THM株式會(huì)社中國(guó)辦事處、大和地產(chǎn)等寫字樓狀況：以中高檔為主，多為小高層和高層，且外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，配置高檔，同時(shí)注重物業(yè)管理。因園區(qū)寫字樓大都先設(shè)計(jì)后動(dòng)工，因而少了銷售方面的煩惱。在售樓盤星海國(guó)際廣場(chǎng)2元/天·m2恒宇廣場(chǎng)13000元/m2在租樓盤中銀惠龍大廈2.3元/天·m2國(guó)際大廈3元/天·m2新天翔廣場(chǎng)1.8元/天·m2加城大廈1.7元/天·m2蘇信大廈1.4元/天·m2環(huán)球188開盤時(shí)間未定東方之門開盤時(shí)間未定潛在樓盤世紀(jì)金融大廈2.3元/天·m2開元大廈1.3元/天·m2湖西板塊寫字樓掃描

寫字樓分析主要商務(wù)區(qū)分析

區(qū)域名稱：湖東板塊

區(qū)位：金雞湖東，星塘路以西的中央商貿(mào)區(qū)現(xiàn)有規(guī)模：40多萬m2

價(jià)位：租金1.7-2.7元/m2·天，平均租金約2元/m2·天租戶類型：銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)、投資咨詢類/管理培訓(xùn)類/房地產(chǎn)類/各類服務(wù)機(jī)構(gòu)、總部機(jī)構(gòu)、外資合資及外地公司駐蘇辦事處代表租戶：民生銀行、CSSD、高名國(guó)際、美的空調(diào)、尼古拉艾蒂安貿(mào)易公司、招行小企業(yè)信貸中心、歐訊無線科技、四川華西集團(tuán)、法國(guó)達(dá)飛輪船（中國(guó)）船務(wù)公司蘇州代表處、九龍倉(cāng)寫字樓狀況：近期發(fā)展起來，檔次較高，樓層均較高，且外觀設(shè)計(jì)新穎，設(shè)備先進(jìn)，配置高檔，同時(shí)注重物業(yè)管理。因園區(qū)寫字樓大都先設(shè)計(jì)后動(dòng)工，因而少了銷售方面的煩惱。在售樓盤星虹國(guó)際9500元/m2時(shí)代天階12500元/m2沸騰CBD10000元/m2置業(yè)商務(wù)大廈2.7元/天·m2建屋大廈1.8元/天·m2商旅大廈1.7元/天·m2在租樓盤潛在樓盤九龍倉(cāng)項(xiàng)目開盤時(shí)間未定圓融星座開盤時(shí)間未定寫字樓分析主要商務(wù)區(qū)分析

區(qū)域名稱：吳中區(qū)

區(qū)位：東吳路沿線的吳中區(qū)中心城區(qū)現(xiàn)有規(guī)模：約30萬m2

價(jià)位：銷售價(jià)格7000-8000元/m2左右；租金0.8-1.3元/m2·天，平均租金約1元/m2·天寫字樓狀況：目前市場(chǎng)上的寫字樓較中低端。今年始至2010年上半年，以區(qū)域主干道東吳路為主軸，周邊將陸續(xù)有寫字樓項(xiàng)目上市，并多以甲級(jí)、5A等高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。然而目前該區(qū)域以民營(yíng)企業(yè)、旅游及相關(guān)服務(wù)業(yè)為主，但這些產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)對(duì)于未來供應(yīng)的甲級(jí)5A寫字樓需求有限，同時(shí)該區(qū)商務(wù)氛圍不成熟，對(duì)于金融服務(wù)等機(jī)構(gòu)的吸引力稍顯不足在售樓盤印象197900元/m2新蘇國(guó)際廣場(chǎng)預(yù)計(jì)9月開盤國(guó)際科技大廈預(yù)計(jì)9月開盤壹號(hào)廣場(chǎng)09年5月開工潛在樓盤在租樓盤東吳大廈1.3元/天·m2蘇美中心1元/天·m2凱悅大廈0.9元/天·m2寶華大廈0.85元/天·m2匯盛花園0.62元/天·m2寫字樓分析主要商務(wù)區(qū)分析

區(qū)域名稱：相城區(qū)

區(qū)位：蘇州城北相城區(qū)現(xiàn)有規(guī)模：30多萬m2

價(jià)位：板塊銷售均價(jià)7000元/m2左右，租金1.1-1.4元/m2·天，平均租金1.2元/m2·天寫字樓狀況：隨著城市北擴(kuò)，相城區(qū)開始受到各界的關(guān)注，同時(shí)隨著人民路、廣濟(jì)路等主干線的北沿，打破了古城區(qū)與相城區(qū)的交通限制。作為目前寫字樓市場(chǎng)價(jià)值洼地的相城區(qū)，未來寫字樓供應(yīng)量來勢(shì)兇猛，市場(chǎng)發(fā)展逐步加溫之中。在售樓盤在租樓盤長(zhǎng)江·企業(yè)領(lǐng)邸萬達(dá)廣場(chǎng)6700元/m2南亞大廈1.4元/天·m2開元銀座1.2元/天·m2凱翔國(guó)際1.1元/天·m2創(chuàng)世紀(jì)大廈1.25元/天·m2潛在樓盤石路金座的出現(xiàn)，打破了古城區(qū)缺乏較高端寫字樓的沉寂，對(duì)于目前寫字樓市場(chǎng)，吳中區(qū)和相城區(qū)屬于寫字樓市場(chǎng)價(jià)值洼地古城區(qū)湖東板塊湖西板塊吳中區(qū)相城區(qū)寫字樓分析價(jià)格分析價(jià)格洼地寫字樓分析租金分析古城區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)高新區(qū)湖東板塊湖東板塊峰谷，價(jià)值潛力區(qū)當(dāng)前日租金均值隨著雙湖規(guī)劃的落實(shí)成熟，雙湖板塊將是未來價(jià)格的峰頂寫字樓分析租金分析本案所在板塊本案所在地塊屬于吳中區(qū)，位于吳中區(qū)、湖西/湖東板塊交界處，對(duì)其他板塊的配套可以部分兼享，然目前周邊配套尚不成熟，租金上升空間相對(duì)較大注：受金融危機(jī)影響，日租金值較去年同期均下降在售寫字樓主力戶型面積以紅框①所在區(qū)間為主，即100-200m2；次供應(yīng)區(qū)間為紅框②③所在，即75-100m2和200-300m2。從事物成長(zhǎng)發(fā)展規(guī)律方面考慮，寫字樓戶型面積宜稍大些，以100-300m2為宜，適量提供75-100m2小戶型。古城區(qū)湖東板塊湖西板塊吳中區(qū)相城區(qū)寫字樓分析戶型面積分析②①③古城區(qū)湖東板塊湖西板塊高新區(qū)在租寫字樓主力戶型面積以紅框①所在區(qū)間為主，即100-200m2；次供應(yīng)區(qū)間為紅框②所在，即200-300m2。②①寫字樓分析戶型面積分析

入駐率范圍中低檔項(xiàng)目入駐率中高檔項(xiàng)目入駐率古城區(qū)平江區(qū)25-85%30-75%70-85%滄浪區(qū)70-95%65-95%90-95%金閶區(qū)10-90%10-70%60-90%新區(qū)75-95%85-95%70-75%園區(qū)70-95%70-95%65-90%寫字樓總體入駐率在70%以上，存在巨大的市場(chǎng)空間；市場(chǎng)上中高檔寫字樓入駐率明顯高于低檔寫字樓，且需求呈明顯上升趨勢(shì)。市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)，受金融危機(jī)影響，園區(qū)部分寫字樓的入駐率較先前下降較明顯；目前新區(qū)、園區(qū)的整體入駐率在75-85%之間，古城區(qū)入駐率在65-75%之間，存在較大差距。寫字樓分析入駐率分析日租金1.5-1.9元/m2是個(gè)臨界區(qū)域，當(dāng)日租金在該區(qū)間內(nèi)，古城區(qū)中高檔項(xiàng)目和園區(qū)、高新區(qū)中低檔項(xiàng)目的入駐率保持一致，此時(shí)性價(jià)比最高，選擇的客戶最多。而當(dāng)日租升高（項(xiàng)目配置、整體檔次相應(yīng)提升），園區(qū)和新區(qū)的入駐率反而均出現(xiàn)下降，此時(shí)對(duì)于客戶來說，租金相對(duì)較高。日租金在1.5-1.9元/m2寫字樓分析入駐率與租金對(duì)比分析近年蘇州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)大量外資銀行及外地實(shí)力型房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐蘇州，導(dǎo)致蘇州高檔寫字樓需求旺盛，這幾項(xiàng)合計(jì)比例已經(jīng)超過蘇州傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造業(yè)比例。另外，蘇州第三產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展成熟階段，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)寫字樓的需求仍較大。寫字樓分析租戶構(gòu)成比例分析租戶偏好特征：對(duì)比各區(qū)域租戶，顯見其共同點(diǎn)是：相對(duì)更偏好交通條件和周邊配套，而湖東和湖西新興板塊顯然優(yōu)于另外兩個(gè)區(qū)域。然而隨著政府規(guī)劃城市重心東移，城市北擴(kuò)、南移等規(guī)劃的實(shí)施，若干年后相城區(qū)和吳中區(qū)將逐漸具備這種優(yōu)勢(shì)。寫字樓分析租戶偏好分析寫字樓分析投資回報(bào)率分析古城區(qū)寫字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重石路金座協(xié)和大廈華亭大廈吳商會(huì)館1地段0.150.950.1430.90.1350.90.1350.950.1432配套0.10.950.0950.90.090.90.090.950.0953物業(yè)管理0.10.90.090.80.080.80.080.80.084建筑質(zhì)量0.050.70.0350.60.030.60.030.60.035交通0.10.80.080.80.080.80.080.80.086樓盤規(guī)模0.10.650.0650.650.0650.650.0650.650.0657外觀0.050.70.0350.650.0330.650.0330.650.0338室內(nèi)裝修0.050.60.030.550.0280.550.0280.550.0289層高0.10.650.0650.60.060.60.060.60.0610標(biāo)準(zhǔn)層面積0.050.70.0350.650.0330.650.0330.650.03311戶型設(shè)計(jì)0.10.70.070.60.060.60.060.60.0612停車位數(shù)量0.050.550.0280.550.0280.550.0280.550.028合計(jì)8.850.778.250.72

8.250.72

8.350.73關(guān)于可比實(shí)例：據(jù)市場(chǎng)比較法，選取同地段相同類別項(xiàng)目，然后對(duì)其地段、配套、物業(yè)管理等12個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行類比估分。為提高估分精確度，最后以加權(quán)得分值進(jìn)入下一輪計(jì)算因同地域項(xiàng)目的性價(jià)比（價(jià)格）與其可比實(shí)例得分同步增長(zhǎng)即：甲項(xiàng)目售價(jià)÷乙項(xiàng)目售價(jià)=甲的可比實(shí)例得分÷乙的可比實(shí)例得分，在已知一個(gè)項(xiàng)目售價(jià)的情況下，可以得到對(duì)比項(xiàng)目的售價(jià)，進(jìn)而推得相應(yīng)的投資回報(bào)率如：已知石路金座售價(jià)12000元/m2，

石路金座和協(xié)和大廈的可比實(shí)例得分分別為：0.77和0.72，

則由上述公式得：協(xié)和大廈銷售均價(jià)約為11221元/m2。另?yè)?jù)協(xié)和大廈日租金約1.55，計(jì)算可得其投資回報(bào)率在5%左右。其他區(qū)/板塊的各個(gè)項(xiàng)目同理計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，古城區(qū)的寫字樓的投資回報(bào)率在4.5-5%左右，見下表

石路金座協(xié)和大廈華亭大廈吳商會(huì)館租金/1.551.41.5可比實(shí)例得分0.770.720.720.73售價(jià)12000112211122111377投資回報(bào)率/5.0%4.5%4.7%寫字樓分析投資回報(bào)率分析已知古城區(qū)寫字樓的投資回報(bào)率在4.5-5%左右高新區(qū)寫字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重金楓國(guó)際金獅大廈新地中心華福大廈金河國(guó)際大廈1地段0.150.650.0980.70.1050.70.1050.70.1050.70.1052配套0.10.70.070.80.080.850.0850.750.0750.80.083物業(yè)管理0.10.70.070.80.080.850.0850.750.0750.80.084建筑質(zhì)量0.050.60.030.650.0330.650.0330.60.030.650.0335交通0.10.650.0650.750.0750.750.0750.750.0750.750.0756樓盤規(guī)模0.10.60.060.70.070.750.0750.60.060.70.077外觀0.050.60.030.70.0350.650.0330.60.030.70.0358室內(nèi)裝修0.050.550.0280.650.0330.650.0330.550.0280.70.0359層高0.10.550.0550.60.060.60.060.550.0550.60.0610標(biāo)準(zhǔn)層面積0.050.60.030.70.0350.650.0330.60.030.650.03311戶型設(shè)計(jì)0.10.60.060.650.0650.650.0650.650.0650.650.06512停車位數(shù)量0.050.550.0280.650.0330.60.030.550.0280.60.03合計(jì)7.40.628.40.708.40.717.70.668.30.70寫字樓分析投資回報(bào)率分析

金楓國(guó)際金獅大廈新地中心華福大廈金河國(guó)際大廈租金/1.61.851.51.65可比實(shí)例得分0.620.700.710.660.70售價(jià)80009028912484188996投資回報(bào)率/6.4%7%6.4%6.6%高新區(qū)寫字樓的投資回報(bào)率在6.4-7%左右項(xiàng)目權(quán)重恒宇廣場(chǎng)開元大廈新天翔廣場(chǎng)星海國(guó)際中銀惠龍大廈國(guó)際大廈世紀(jì)金融大廈加城大廈蘇信大廈地段0.150.90.140.80.120.90.1350.850.1280.90.1350.90.1350.90.1350.750.1130.750.113配套0.10.850.090.80.080.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.80.080.80.08物業(yè)管理0.10.850.090.80.080.850.0850.80.080.850.0850.90.090.90.090.80.080.80.08建筑質(zhì)量0.050.70.040.70.040.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.035交通0.10.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.090.90.09樓盤規(guī)模0.10.80.080.80.080.80.080.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.80.080.80.08外觀0.050.850.040.80.040.850.0430.850.0430.90.0450.90.0450.90.0450.80.040.80.04室內(nèi)裝修0.050.750.040.750.040.750.0380.750.0380.80.040.80.040.750.0380.750.0380.750.038層高0.10.850.090.850.090.850.0850.850.0850.850.0850.90.090.850.0850.850.0850.850.085標(biāo)準(zhǔn)層面積0.050.850.040.80.040.850.0430.80.040.80.040.850.0430.80.040.80.040.80.04戶型設(shè)計(jì)0.10.850.090.850.090.850.0850.850.0850.850.0850.90.090.850.0850.850.0850.850.085停車位數(shù)量0.050.80.040.750.040.80.040.750.0380.80.040.80.040.750.0380.750.0380.750.038合計(jì)100.89.60.89.950.849.80.83100.8510.30.87100.859.550.89.550.8湖西板塊寫字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表寫字樓分析投資回報(bào)率分析

恒宇廣場(chǎng)開元大廈新天翔廣場(chǎng)星海國(guó)際中銀惠龍大廈國(guó)際大廈世紀(jì)金融大廈加城大廈蘇信大廈租金/1.31.822.332.31.71.4可比實(shí)例得分0.840.810.840.830.850.870.850.800.80售價(jià)130001249913000128071311613386131161238312383投資回報(bào)率/4%5%5.6%6.3%8%6.3%4.9%4.1%湖西板塊寫字樓的投資回報(bào)率區(qū)間范圍較大，在4-8%左右，其中處于板塊邊緣區(qū)域的項(xiàng)目投資回報(bào)率相對(duì)較小，在4%左右，投資回報(bào)率最高的為國(guó)際大廈寫字樓分析投資回報(bào)率分析湖東板塊寫字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重沸騰CBD時(shí)代天階商旅大廈建屋大廈置業(yè)商務(wù)大廈1地段0.150.80.120.90.1350.850.1280.90.1350.90.1352配套0.10.80.080.90.090.850.0850.850.0850.850.0853物業(yè)管理0.10.80.080.850.0850.850.0850.90.090.90.094建筑質(zhì)量0.050.70.0350.70.0350.70.0350.70.0350.70.0355交通0.10.850.0850.850.0850.850.0850.850.0850.850.0856樓盤規(guī)模0.10.750.0750.850.0850.750.0750.850.0850.850.0857外觀0.050.80.040.850.0430.80.040.850.0430.850.0438室內(nèi)裝修0.050.650.0330.70.0350.650.0330.70.0350.70.0359層高0.10.80.080.850.0850.850.0850.90.090.90.0910標(biāo)準(zhǔn)層面積0.050.750.0380.80.040.80.040.90.0450.90.04511戶型設(shè)計(jì)0.10.80.080.850.0850.80.080.850.0850.850.08512停車位數(shù)量0.050.750.0380.80.040.750.0380.80.040.80.04合計(jì)9.250.789.900.849.500.81100.85100.85寫字樓分析投資回報(bào)率分析8.1%5.4%5.4%/投資回報(bào)率11984119841135111000售價(jià)0.850.850.810.78可比實(shí)例得分2.71.81.7/租金置業(yè)商務(wù)大廈建屋大廈商旅大廈沸騰CBD

7.7%5.1%5.1%/投資回報(bào)率12648126481198112500售價(jià)0.850.850.810.84可比實(shí)例得分2.71.81.7/租金置業(yè)商務(wù)大廈建屋大廈商旅大廈時(shí)代天階

湖東板塊寫字樓的投資回報(bào)率區(qū)間范圍較大，在5-8%左右，個(gè)別高端樓盤投資回報(bào)率相對(duì)較高，如置業(yè)商務(wù)大廈，達(dá)到8%左右按沸騰CBD計(jì)算：按時(shí)代天階計(jì)算：寫字樓分析投資回報(bào)率分析吳中區(qū)寫字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重印象19東吳大廈蘇美中心寶華大廈凱悅大廈1地段0.150.750.1130.80.120.750.1130.750.1130.750.1132配套0.10.750.0750.650.0650.650.0650.650.0650.650.0653物業(yè)管理0.10.850.0850.750.0750.750.0750.750.0750.750.0754建筑質(zhì)量0.050.650.0330.60.030.60.030.60.030.60.035交通0.10.80.080.80.080.750.0750.750.0750.750.0756樓盤規(guī)模0.10.60.060.550.0550.550.0550.550.0550.550.0557外觀0.050.650.0330.60.030.60.030.60.030.60.038室內(nèi)裝修0.050.650.0330.60.030.60.030.60.030.60.039層高0.10.650.0650.60.060.60.060.60.060.60.0610標(biāo)準(zhǔn)層面積0.050.70.0350.70.0350.70.0350.650.0330.650.03311戶型設(shè)計(jì)0.10.70.070.650.0650.650.0650.650.0650.650.06512停車位數(shù)量0.050.60.030.50.0250.50.0250.50.0250.50.025合計(jì)8.350.717.800.677.700.667.70.667.70.66寫字樓分析投資回報(bào)率分析

印象19東吳大廈蘇美中心寶華大廈凱悅大廈租金/1.310.850.9可比實(shí)例得分0.710.670.660.660.66售價(jià)79007455731672887288投資回報(bào)率/6.3%5%4.2%4.4%吳中區(qū)寫字樓的投資回報(bào)率在4.2-6.3%之間相城區(qū)寫字樓項(xiàng)目可比實(shí)例得分計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重萬達(dá)廣場(chǎng)南亞大廈開元銀座創(chuàng)世紀(jì)大廈凱翔國(guó)際1地段0.150.850.1280.80.120.80.120.80.120.80.122配套0.10.70.070.650.0650.650.0650.750.0750.70.073物業(yè)管理0.10.750.0750.750.0750.750.0750.70.070.550.0554建筑質(zhì)量0.050.60.030.60.030.60.030.60.030.60.035交通0.10.850.0850.80.080.80.080.80.080.80.086樓盤規(guī)模0.10.70.070.650.0650