房地產(chǎn)市場分析泡沫與過熱

第二章房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)泡沫與過熱2023/9/2一、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場周期循環(huán)——指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。繁榮衰退蕭條復蘇供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有所下降供給增長率=需求增長率需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小小步上升需求上升，開始新的建設，但需求增長比供給增長快，空置率仍下降，租金增長率上升供給增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑2023/9/2供需因素（金融因素最為關鍵）市場信息不充分（導致供需不平衡）心理因素（追漲不追跌）政策因素（容積率控制）制度因素（預售制度、中介服務）生產(chǎn)時間落差影響（季節(jié)性調整）原因2023/9/2房地產(chǎn)市場泡沫——由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)泡沫2023/9/2價格上漲投機價格暴跌金融危機土地稀缺性——基礎投機需求膨脹——直接誘因金融機構過度放貸——直接助燃劑原因最根本的條件——

市場上有沒有大量的資金存在房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)2023/9/2危害國民經(jīng)濟地方財政金融危機政治社會危機2023/9/2房奴蟻族蝸居危害2023/9/2房地產(chǎn)市場過熱——市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。三、房地產(chǎn)市場過熱2023/9/2開發(fā)商對市場預測的偏差開發(fā)資金的易得性開發(fā)商之間的博弈和非理性行為原因房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別與聯(lián)系兩者反映不同層次的市場指標房地產(chǎn)過熱反映供求關系房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關系嚴重程度和危害性不同房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，要通過外力干預房地產(chǎn)過熱可以通過自我調整回復到平衡狀態(tài)2023/9/2房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別與聯(lián)系在周期循環(huán)中所處的階段不同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場處在上升階段；房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生時，市場已經(jīng)開始下滑了。聯(lián)系：房地產(chǎn)泡沫一定引起房地產(chǎn)過熱，但過熱不一定由泡沫引發(fā)2023/9/2思