商業(yè)地產(chǎn)中天城投商業(yè)業(yè)態(tài)定性品類定量及空間模擬分析

1商業(yè)業(yè)態(tài)定性、品類定量及空間模擬（基礎(chǔ)版）中天城投集團2一、社區(qū)會所

——純粹的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品家，在這里延續(xù)31、會所業(yè)態(tài)規(guī)劃：

會所自助售貨機便利店超市……42、會所規(guī)模：規(guī)模大小需要根據(jù)每個樓盤的具體情況判斷:

一般1000-1500戶左右的社區(qū),大概面積在3000-4000㎡的會所就夠,即按照每戶3㎡左右考慮,有些高檔項目根據(jù)需要可以適當加大。帝景傳說經(jīng)濟規(guī)模：2000余平方米注：人類不同交往形式的習慣尺度：（1）親密尺度（0cm～45cm）是一種表達溫柔、舒適、愛撫等強烈感情的尺度。（2）個人尺度（0.45ｍ～1.3ｍ）是親近朋友和家庭成員之間談話的尺度。（3）社會尺度（1.3ｍ～3.75ｍ）是朋友、熟人、鄰居、同事等之間日常交談的尺度。（4）公共尺度（大于3.75ｍ）是用于單向交流的集會、演講，或者人們只愿旁觀而無意參與這樣一些較拘謹場合的尺度。——《隱匿的尺度》，愛德華．Ｔ．霍爾（EdwardT.Hall），人類學家53、會所產(chǎn)權(quán)形式：

開發(fā)商整體產(chǎn)權(quán)+獨立產(chǎn)權(quán)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)64、會所動線規(guī)劃75、會所空間規(guī)劃：遵循“災平”原則空間流動性，動線統(tǒng)一設(shè)計，視覺標識不間斷根據(jù)業(yè)態(tài)進行最適宜空間劃分空間視覺性，色彩、燈光、氣氛營造宜人的功能尺度……86、會所品類規(guī)劃：符合社區(qū)高檔次消費人群“滿足精神需求”特征如：高級餐飲、兒童教育、如家會所、寄存/托管/托銷、婚禮臺、情景商品賣場、洗浴/水療/SPA/熱瑜珈、私人PARTY屋……97、會所經(jīng)營與管理：統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理總承攬8、會所輻射圈層：

社區(qū)高檔次業(yè)主社區(qū)外社會精英階層……10二、干道臨街底商社區(qū)商業(yè)與城市干道商業(yè)的共享模式產(chǎn)品111、業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)街社區(qū)生活超市便利店自動售賣機……12132、經(jīng)濟規(guī)模：臨街界面長度×2層×進深（10m以上）3、產(chǎn)權(quán)形式獨立產(chǎn)權(quán)商鋪注：顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。由此可大致測算，顧客對商場單店營業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬平方米左右。144、動線規(guī)劃155、空間規(guī)劃室內(nèi)外步行街全貫通，不間斷原則雙首層規(guī)劃6、品類規(guī)劃：與干道商業(yè)主題呼應，成街成市。如：汽車售賣店、建材售賣店、音像店、時裝店、洗衣店、休閑甜品屋、咖啡西餐、美食廣場、酒吧、品牌旗艦店……167、經(jīng)營與管理售為主，租為輔獨立經(jīng)營，統(tǒng)一管理8、輻射圈層社區(qū)業(yè)主社區(qū)周邊居住人群體共享城市商圈消費群體……17香港柏麗廣場：兩層白色建筑物，長200米。沿街可見各式商店，均以售賣名牌為主。鄰近還有許多飲食、娛樂場所及小型商場。18三、城市級步行街產(chǎn)品191、業(yè)態(tài)規(guī)劃：（1）室內(nèi)步行街步行街便利店移動售賣車自動售賣機超市……20（2）室外步行街步行街自動售賣機便利店移動花車……212、經(jīng)濟規(guī)模：縱與橫多街成市，競爭性決策3、產(chǎn)權(quán)形式整體投資+獨立店+獨立鋪224、動線規(guī)劃235、空間規(guī)劃

T字形步行街：社區(qū)與城市連通，將城市干道上的人引入社區(qū)中消費，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟價值最大化。平行步行街網(wǎng)格狀步行街：日本大阪步行街模式全通透的、不間斷的、主題休閑的內(nèi)街與外街

“金角銀邊鉆石鋪”的整體規(guī)劃。與城市商業(yè)間統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)動線中的多首層概念24日本大阪步行街256、品類規(guī)劃：室內(nèi)步行街以滿足社區(qū)業(yè)主生活需求為主。如：小吃店、洗衣店/維修店、鮮花店、生活超市……室外步行街可設(shè)計成以各種文化主題為主，擁有自身獨特魅力。提供休閑、娛樂、會客、聚餐、住宿等。如：咖啡西餐、酒吧一條街、KTV、烤肉吧、酒吧、休閑飲品、娛樂場所、旅館……267、經(jīng)營與管理先租后售商鋪式經(jīng)營，商場式管理8、輻射圈層內(nèi)街——社區(qū)業(yè)主外街——城市中青年精神消費群體……27案例：成都錦里

錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶、川戲、川中草藥等，定期舉行豐富多彩的民俗文化活動，再現(xiàn)蜀地民俗文化，使游客充分體驗四川民風民俗的獨特魅力，對蜀漢文化和古成都風貌有更深入的了解，留下美好的回憶。錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分。2829四、購物中心三層以上的商業(yè)裙樓主題式/銀座式/主體/式/附屬式/全服務(wù)概念式（一站式、購物、飲食娛樂、電影……）產(chǎn)品30311、業(yè)態(tài)規(guī)劃：室內(nèi)步行街便利店超市自動售貨機移動售賣車會所

……322、經(jīng)濟規(guī)模：

7500-15000平方米3、產(chǎn)權(quán)形式整體投資+獨立店+獨立鋪334、動線規(guī)劃345、空間規(guī)劃統(tǒng)一的建筑設(shè)計與中央管理中庭設(shè)計統(tǒng)一的內(nèi)部商店建筑配置和未來發(fā)展安排多首層進入，各樓層之間交通要方便、通暢有吸引顧客的景觀設(shè)計和安全考慮顧客與貨品出入口分離，有方便汽車和行人的進出口足夠的停車空間各種不同業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施應相互銜接聯(lián)線成片；各商家對客流進行共享，避免出現(xiàn)“死角”。注：某心理報告指出：顧客到一家便利店所能忍受的最長時間是5分鐘，到一家超級市場所能忍受的時間是20分鐘，而到一家大型百貨商店所能忍受的時間是40分鐘左右。

356、品類規(guī)劃：有效地滿足大多數(shù)消費者“一次購齊，一次觀賞齊”的需要，不同樓層服務(wù)類型不一，售賣品種多而全。如：地下層設(shè)置車庫與生活超市，以滿足消費者的順便性購物行為。地面一層以高檔商品為主，中檔商品為輔。品牌選擇上多以名牌為主，以名牌商品來突出商場特色，以名興名，相得益彰。非日常使用的高檔商品，可放在較高樓層。如家電、家居。也可設(shè)置高級會所等顯示樓層越高，消費檔次和消費者身份就越高。367、經(jīng)營與管理統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營業(yè)時間、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一營銷宣傳、統(tǒng)一物管、統(tǒng)一服飾形象8、輻射圈層社區(qū)業(yè)主社區(qū)周邊居住人群體城市有車族消費群體……37五、專業(yè)市場

批零兼營

產(chǎn)品381、業(yè)態(tài)規(guī)劃：市場步行街購物中心便利店自動售貨機移動售賣車行業(yè)會所……39402、經(jīng)濟規(guī)模：競爭性決策：第一為王3、產(chǎn)權(quán)形式分產(chǎn)權(quán)414、動線規(guī)劃425、空間規(guī)劃物流組織流暢動線不間斷，人流引進及輸送外圍交通及入口制定，具備相應物流條件“鴿子鋪”劃分：增加單元數(shù)量，從而增加品種數(shù)量。扶手梯，樓梯處理，客貨電梯是否足夠橫向空間：內(nèi)步行街豎向空間：上下貫通436、品類規(guī)劃：滿足單一業(yè)態(tài)、不同品類的需求如：快餐店、茶葉市場/古玩市場/布藝街/女人街/電腦城/家居建材市場/花鳥市場……7、經(jīng)營與管理帶租約出售以租金回報出售8、輻射圈層城市有固定需求的消費群體

……44六、城市新都心、新商圈規(guī)劃產(chǎn)品45城市成熟商圈輻射區(qū)域人口的55-70%。

深圳東門商業(yè)圈461、業(yè)態(tài)規(guī)劃：多主題賣場多大型購物中心多商業(yè)步行街多大型超市多小商品市場便利店自助售賣機移動售賣車……472、經(jīng)濟規(guī)模：競爭性決策3、產(chǎn)權(quán)形式多樣性484、動線規(guī)劃495、空間規(guī)劃：

網(wǎng)格狀商業(yè)步行街注重休閑場所人流控制，商業(yè)不間斷商戶分類外圍交通及入口制定物流、車流、人流交通規(guī)劃與城市規(guī)劃呼應506、品類規(guī)劃：服裝、皮具、鞋帽和化妝品類商品市場女人世界/男人世界/電腦城517、經(jīng)營與管理：統(tǒng)一招商，分散經(jīng)營，分散管理8、輻射圈層：囊括城市50%-70%消費人群……52（一）帝景傳說項目53photo

T字形步行街金陽大道54未來金陽區(qū)商業(yè)核心55（二）中天花園項目56中天花園商業(yè)大統(tǒng)籌57貴陽未來新都心貴陽新都心58序號品類序號品類1超市16花卉、苗圃2銀行17照相3書籍、文具18美發(fā)、美容、理發(fā)4電器、音像、通訊19情態(tài)商店5娛樂20連鎖便利店6餐飲、食品21自動售貨機7醫(yī)療、藥店、保健22女裝/男裝/童裝/鞋8報刊、彩票23客戶服務(wù)/商場管理9進口精美食品商店24房地產(chǎn)代理10玩具、運動、寵物25汽車麥當勞11家居用品、禮品26小商品市場12時尚精品27電影院13珠寶、手表28涼茶14眼鏡29維修/干洗/飲用水15旅行/票務(wù)30琴行附1：常見品類清單59附2：社區(qū)商業(yè)步行街中常見品類的一般面積需求序號經(jīng)營品類需求面積（平方米）1藥店30—802干洗20左右3咖啡蛋糕20左右4書店音像20左右5數(shù)碼沖印攝影30左右6美容美發(fā)美體100—5007超市300—8008水果專賣10—309煙酒茶15—3010培訓中心150—40011琴行200—50012衣服、鞋20—9013家電維修40左右14文具玩具15—3015眼鏡30—80序號經(jīng)營品類需求面積（平方米）16便利店30—10017地產(chǎn)中介15—4018彩票10左右19銀行200—50020餐飲60—20021鮮花禮儀10左右22票務(wù)10左右23涼茶15—2524汽車護理美容100—30025飲用水15左右26醫(yī)療、保險300—60027郵政通訊15—6028五金燈飾30—7029休閑娛樂200—40030健身房500—100060附3：2005年中國人大關(guān)于《社區(qū)商業(yè)服務(wù)便利需求》調(diào)查報告社區(qū)內(nèi)可能需要的服務(wù)項目要求擁有該服務(wù)項目的人數(shù)百分比（%）社區(qū)內(nèi)配備健身場所69.6娛樂場所38.2花店10.45音像店8.77大眾餐館41.1茶室、蛋糕店、面包房32理發(fā)美發(fā)63.53廢舊物品回收69.84請保姆6雇小時工6請家教661附4：國外社區(qū)商業(yè)特色

新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個層面，配建和設(shè)置了相應的商業(yè)。三個層面的劃分：一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店；二是6000-8000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心；三是40000-60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心。新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店餐館、快餐店。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。新加坡62

鄰里商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品商店和餐廳。一個典型的鄰里中心設(shè)置35個商店和2個食屋、1個超級市場、1家菜市場1-2臺自動提款機。必備功能有：診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品書局、家庭娛樂中心。新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。63新加坡社區(qū)購物中心規(guī)范地區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心近鄰型購物中心占地面積萬㎡12.2-40.54.5-12.21.3-4.1出租面積萬㎡1.8-3.60.9-1.80.18-0.9主要租戶1-2家或更多傳統(tǒng)百貨商店一家百貨商店或雜貨店或大型折扣商店超級市場或雜貨店商店數(shù)目50-150個15-50個5-15個商品和服務(wù)范圍向消費者提供商品種類最多，有助于仔細選購，能提高顧客購物經(jīng)驗適當?shù)纳唐贩N類，主要為選購商品和方便商品，并結(jié)合服務(wù)向顧客提供最低限度的商品種類，更強調(diào)方便商品和便民服務(wù)最低支持人口10萬以上2-10萬0.3-0.5萬購物者乘車到達時間30分鐘以上最多20分鐘不到15分鐘類型項目64“商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。例如，日本東京都神樂坂商業(yè)街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區(qū)商業(yè)街。在100多米長的步行街兩側(cè)，散落著連戶商鋪、中型超市、24小時便利店以及傳統(tǒng)雜貨店等248家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券營業(yè)所應有盡有。這種社區(qū)商業(yè)還同時肩負保護中小商業(yè)企業(yè)、保護城市的傳統(tǒng)文化特色的重任。在日本，便利店除了賣及時快速消費品之外，還有代收水煤電各種費用的服務(wù)，并且，還可以代售車船票、提供快遞業(yè)務(wù)等。很多便利店24小時經(jīng)營，并設(shè)有取款業(yè)務(wù)，人們從家里到便利店幾分鐘的時間就可以取到款，非常方便。日本“商業(yè)街協(xié)同組合”65

美國土地遼闊，居住人口密度不高，社區(qū)具有相對獨立性。在社區(qū)中，超市、餐飲店、快餐、自助洗衣店、郵局、銀行、寵物服務(wù)等配置較為完備。美國社區(qū)商業(yè)中心有兩大特點：一是以大型超市或購物中心為核心；二是呈塊狀發(fā)展，與周圍的文化娛樂等設(shè)施聯(lián)成一體。美國購物中心分為區(qū)域型、社區(qū)型和鄰里型等多種類型。其中，社區(qū)型和鄰里型購物中心主要為社區(qū)居民服務(wù)，其網(wǎng)點數(shù)量和出租面積分別占購物中心總量的95％和70％，滿足了人們“一站式”購物的需求，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目。美國66END.67天健·時代廣場(暫定名)■我們怎么打？68一、關(guān)于商業(yè)的推廣第1部分：商業(yè)推廣定律第2部分：商業(yè)推廣案例第3部分：天健第三極推廣建議69第1部分：商業(yè)推廣定律*關(guān)于商業(yè)定律1：業(yè)態(tài)軌跡*關(guān)于商業(yè)定律2：置換定律*關(guān)于商業(yè)定律3：主力店與人氣店*關(guān)于商業(yè)定律4：運營時間*關(guān)于商業(yè)定律5：租售前提*關(guān)于商業(yè)定律6：轉(zhuǎn)手調(diào)貨期*關(guān)于商業(yè)定律7：核心價值*關(guān)于ShoppingMall70商業(yè)定律1：業(yè)態(tài)軌跡*中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，從50年代開始到目前為止，已經(jīng)經(jīng)歷了5代的發(fā)展歷程：第1代商業(yè)：傳統(tǒng)的老百貨商店 *如：老重慶百貨商店；第2代商業(yè)：個體戶及商業(yè)街 *如：朝天門服裝市場；第3代商業(yè)：ShoppingCentral名店商業(yè)中心 *如：香港太古城、重慶大都會廣場；第4代商業(yè)：大型倉儲超市 *如：沃爾瑪、家樂福等；第5代商業(yè)：ShoppingMall *如：廣州天河城（初級形態(tài)）； 北京ShoppingMall(在建)；*業(yè)態(tài)是遞進式關(guān)系，新的業(yè)態(tài)具有更強的生命力，新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)將會淘汰舊的業(yè)態(tài)；711、置換定律的前提： *從90年代開始，中國的商業(yè)已經(jīng)進入了飽和狀態(tài)發(fā)展，整個市場的投資量和購買量相對穩(wěn)定，甚至投資量的增長速度遠大于購買量的增長速度，導致商業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負增長，商業(yè)開始出現(xiàn)置換定律的影響；2、商業(yè)置換定律： *市場商業(yè)容量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，新的商業(yè)形態(tài)將取代舊的商業(yè)形態(tài)， 新的1家商場開張，相應必然有舊的1家商場倒閉；3、置換定律影響意義：*商業(yè)營銷的全面啟動；以保持新的商業(yè)競爭力； *商業(yè)準ShoppingMall形態(tài)的全面啟動；采用更新的業(yè)態(tài)方式及其變化；以保持活躍的市場競爭力；商業(yè)定律2：置換定律72商業(yè)定律3：主力店與人氣點商業(yè)定律3：主力店與人氣點

1核心點：主力店 *如聯(lián)華、華聯(lián)、Warlmat、家樂福、百盛、太平洋、王府井 *其作為信賴感的象征，一方面帶動整個商業(yè)的人流量，另一 方面給租售實現(xiàn)信任前提；

2核心點：人氣店 *如麥當勞、肯德基、必勝客等等； *人氣店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人氣；73[商業(yè)租賃的3、6、9、12運營時間定律]：*3：從開業(yè)前提前3個月；進入裝修、備伙期；*6：從開業(yè)前6個月；進入簽約期；*9：從開業(yè)前9個月；進入洽談期；*12：從開業(yè)前12個月；進入投資意向考察期；商業(yè)定律4：運營時間74商業(yè)定律5：租售前提

1、商業(yè)招租公司 *如戴德梁行、美聯(lián)等等； *主要負責香港及國內(nèi)的品牌公司招租； *費用方式：成交收錢，2面收；

2、商業(yè)管理公司 *如3M等等； *主要負責商業(yè)的統(tǒng)一管理；商業(yè)定律5：租售前提75*開業(yè)到6個時間，進入轉(zhuǎn)手調(diào)貨期：1、根據(jù)市場反饋，調(diào)整貨品的市場接受度；2、根據(jù)商場的形態(tài)，調(diào)整貨品的針對性；3、根據(jù)周邊商家的競爭，調(diào)整貨品的競爭力；4、如果都不適合，轉(zhuǎn)手經(jīng)營；商業(yè)定律6：轉(zhuǎn)手調(diào)貨期76

商鋪的價值核心點1、區(qū)位的價值 2、市場的價值 3、品牌的價值*商業(yè)本身在區(qū)位的地位； *商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性（和其他商業(yè)項目的核心區(qū)別）及*商業(yè)主力店及人氣所商業(yè)的核心影響力；商業(yè)業(yè)態(tài)所形成的客流量；帶動的人氣量價值；*可比較周邊商鋪的租售價值；*可比較同質(zhì)業(yè)態(tài)的價值；*可比較相同主力店的價值；商業(yè)定律7：核心價值77一、概念的建議[商業(yè)觀點]：*商業(yè)與住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商業(yè)是開放的；住宅以入伙為節(jié)點，而商業(yè)以入伙為開始；住宅的目標群是內(nèi)在的，而商業(yè)的目標群是外在的；

*由于商業(yè)與住宅的不同，形成商業(yè)的價值與住宅不同，商業(yè)最大的價值在于它的區(qū)位市場價值，即商圈的價值概念是最大的； *其次，“時代盛典”不適宜作為商業(yè)物業(yè)的命名，理由如下：

1）首先是不能突顯其作為商業(yè)的區(qū)域中心的價值意義

2）其次是現(xiàn)命名雖然體現(xiàn)了時尚、現(xiàn)代、規(guī)模、氣勢，可適用于各種大型建筑，但不能突顯作為商業(yè)物業(yè)的特征。[品牌建議]：*商業(yè)名稱建議修正；78二、商業(yè)名稱建議原名稱：天健第三極建議名：天健時代廣場

[支持理由]*城中是整個區(qū)域的概念，其價值直接與中天國際商廈、開元商城相同，而中天國際商廈是目前西安南大街商業(yè)的典范；開元商城是西安中心商業(yè)圈的商業(yè)中心；目前都非常熱；相類比，我們同樣代表小寨的商業(yè)中心，未來價值同樣非常大； *商業(yè)中心在西安的消費者心中，代表的是一種高品味的、高檔次的購物場所，如中天國際商廈，所代表的區(qū)域唯一性非常強，西安人非常容易接受； *ShoppingMall是我們與目前西安商業(yè)業(yè)態(tài)完全不同的地方，為未來的推廣預留了非常好的空間，新的概念非常容易成為市場的關(guān)注點； *王府井的品牌非常優(yōu)秀，給買家的信賴感非常強，特別是對前期市場的招商信賴感，因此，在名稱中把王府井的品牌作為前綴；79三、西安·城中ShoppingMall的價值體系【商業(yè)第七定律】商業(yè)價值定律：商業(yè)商業(yè)物業(yè)的核心價值是由商業(yè)物業(yè)的區(qū)位價值、市場價值和商業(yè)品牌價值所決定的。即商業(yè)本身在區(qū)位的地位核心影響力以及商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性及商業(yè)業(yè)態(tài)所形成的客流量，和商業(yè)主力店及人氣點所帶動的人氣量價值。西安·城中ShoppingMall1、區(qū)位價值 2、市場價值 3、品牌價值核心點 核心點核心點*以城中為主導的價值體系*以商業(yè)業(yè)態(tài)為核心的價值體系*以王府井為主力的加盟價值體系80四、西安·城中ShoppingMall區(qū)位價值體系西安·城中ShoppingMall步行街區(qū)位價值體系概念

1、西安中心城區(qū)的核心，商業(yè)的紅心； *中心區(qū)核心商業(yè)圈概念和西大街商圈概念；

2、西大街商業(yè)1號； *政府對西大街仿古旅游商業(yè)的概念；

3、再現(xiàn)古都商業(yè)繁榮 *用昔日十里長安，八方來朝的繁盛商業(yè)做類比；

4、把上海南京路放在西安？*用上海的南京路商業(yè)做類比；

5、把北京的王府井放在西安？*用北京王府井大街做類比；

6、中心商業(yè)區(qū)賺錢地帶 *人潮、錢潮概念；81五、西安·城中ShoppingMall市場價值體系西安·城中ShoppingMall

市場價值體系概念

1、西安第1個完全的ShoppingMall概念商業(yè)

2、商業(yè)革命：ShoppingMall登陸西安

3、世界的，我們的：ShoppingMall 4、西北第一仿古旅游商業(yè)街

5、西安第一規(guī)模大型綜合風情商業(yè)，時尚、休閑、品味，完全“一站式”旅游觀光商業(yè)82六、西安·城中ShoppingMall品牌價值體系西安·城中ShoppingMall

品牌價值體系概念

1、王府井的方向就是你的方向；*王府井主力店；

2、（譬如）：麥當勞的方向就是你的方向；*麥當勞人氣店；

3、王府井、麥當勞、雅詩藍黛、Cartier、Hilton、勞力士、寶姿……最好的都在這里了

4、花落誰家？*招商條目；

5、我們只選擇最好的；83七、我們現(xiàn)在具備什么樣條件？時代盛典商業(yè)定位SmallShopping-Mall約60000㎡的純商業(yè)規(guī)模，西安罕有；西安首個大型綜合商業(yè)MALL概念；地理位置西安仿古旅游商業(yè)街西安古文化旅游商業(yè)“第一街”，政府城市規(guī)劃發(fā)展定位導向指示；跨廣濟街，臨西大街，道路順暢，交通便利；背靠西安舊城最成熟住宅社區(qū)；處于西安古商業(yè)最繁華的集散地；建筑風格地標性仿古建筑風格青瓦灰墻，古樸典雅，氣勢恢弘；建筑呈遞進形階梯狀，漸次退向最高層，極富音樂節(jié)律感，宏大而富有層次美；配套設(shè)施自動化電子商務(wù)平臺合理的基礎(chǔ)配置：（地上下）300車位，商用倉庫，中央空調(diào)；嚴密的現(xiàn)代化安防體系：消防系統(tǒng)，安全信息系統(tǒng)；43部電梯保證人貨暢通；現(xiàn)代化的商務(wù)電子系統(tǒng)提供強大的可持續(xù)發(fā)展空間。84■

我們所具備的條件【判斷】：

1、天時：西大街在西安的商業(yè)地位的顯要，時代盛典橫跨廣濟街，面臨西大街，項目自身條件可謂天生麗質(zhì)，+規(guī)模+投資前景等已經(jīng)具有標志性商業(yè)的前提；

2、地利：獨特的建筑形式+商業(yè)業(yè)態(tài)+北京王府井進駐經(jīng)營，將會極大的豐富了項目作為西大街標志性商業(yè)物業(yè)的內(nèi)涵，從而確立其西大街標志性商業(yè)的地位；

3、人和：西安新潤置業(yè)與陜西雙翼石化強勁的實力聯(lián)合，以及與周邊公共關(guān)系（政府）的良好界面，實力派商家，殺手派聯(lián)合創(chuàng)展的高點營銷策劃和強勢推廣手法，已經(jīng)具有非常好的標志性品牌商業(yè)的保證。 天時、地利、人和均在，領(lǐng)導品牌指日可待，關(guān)鍵是我們能不能把指標建立起來！85八、我們的核心競爭力在哪里？時代盛典主題◆西大街商業(yè)地王，地標性建筑主題廣告語◆財富時代，投資經(jīng)典（搶先入主商業(yè)地王，率先進入小康時代）支持點◆五星級價值保證：1、黃金位置，價值保證——地段，蘊涵著黃金；

2、政府支持，商機保證——繁華，價值的土壤；

3、品牌商家，信心保證——品牌，意味著價值；

4、強強聯(lián)袂，實力保證——實力，升值的保證；

5、金牌管理，發(fā)展保證——發(fā)展，無價的價值；◆三大投資理由：1、首創(chuàng)西安“小本投資，大本獲利”輕松置業(yè)投資模式；

2、商業(yè)物業(yè)投資低風險的典范模式——包租計劃；

3、“物業(yè)增值，回饋業(yè)主”——商業(yè)物業(yè)投資，增值回贈計劃利益點◆約60000㎡的商業(yè)物業(yè)◆約20000㎡的寫字樓由此可見，我們的競爭優(yōu)勢的建立必須實現(xiàn)物業(yè)定位、商業(yè)定位與物業(yè)營銷策略定位三位一體！86■

Shopping-Mall時代盛典Shopping-Mall的指標性硬性指標建筑規(guī)模商業(yè)總面積約60000㎡；外街面要求彩色硬地磚（廣場磚）鋪設(shè)，以色澤自然作功能分區(qū)；設(shè)盲道；盆景+行道樹=廣場綠化；設(shè)小型噴池或旱噴（陽光戲水噴泉）增添趣味性，吸引人流；配石、木休閑椅，組合休閑桌依和太陽傘滯留人群；安設(shè)小型城市雕塑、小品，增添廣場文化意趣；外墻立面統(tǒng)一商業(yè)廣告宣傳牌位；商場包裝內(nèi)外部導示系統(tǒng)要求清晰明確；警示用語人性化；軟性指標項目業(yè)態(tài)規(guī)劃商場入口設(shè)精美各層商業(yè)分布導示總圖；各層商業(yè)分布導示要求清晰明確；商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃充分考慮各類人群購物特征，作合理分布；業(yè)態(tài)規(guī)劃充分結(jié)合西大街仿古旅游的主題，作合理分布；業(yè)態(tài)規(guī)劃充分考慮餐飲、購物、休憩、娛樂之間的關(guān)系，作合理分布；業(yè)態(tài)規(guī)劃需充分考慮對人流的合理導向，并體現(xiàn)購物的舒適性；業(yè)態(tài)規(guī)劃需充分考慮商業(yè)與購物環(huán)境的關(guān)系，保持高檔、品位、環(huán)境的高雅性；項目商業(yè)業(yè)態(tài)應該分主題、園區(qū)進行劃分，突出個性化、時代感和號召力。87■

Shopping-Mall時代盛典層面商業(yè)業(yè)態(tài)初擬： 負1F——待定；

1F——A區(qū)：臨西大街——品牌服裝店、鐘表、珠寶行、品牌餐飲店等，面積50—150㎡；臨廣濟街——古玩字畫、工藝精品等，面積100—200㎡；

C區(qū)：王府井主力店；

2F——A區(qū)：咖啡店、品牌餐飲（如PIZZA）、指甲店、古玩字畫、工藝精品等，面積30——200㎡；

C區(qū)：王府井主力店；

3F——A區(qū)：女式服裝區(qū)、鞋類、化裝品等；

C區(qū)：王府井主力店；

4F——王府井主力店；

5F——王府井主力店；

6F——主題：運動特區(qū)包括體育用品、旅游用品等，設(shè)NBA地帶；電動游戲等

7F——主題：飲食男女包括餐飲，特色小吃等；主題：兒童反斗城，包括各類兒童生活、學習用品和玩具，并設(shè)未來世界供兒童娛樂，同時提供臨時托幼服務(wù)。本業(yè)態(tài)劃分為模擬示范，內(nèi)劃分存在不足之處，僅供參考。88九、創(chuàng)西北商業(yè)投資之先河—“全民投資置業(yè)”◆我們的商業(yè)營銷思想之【三權(quán)分立】的營銷核心思想：尊重產(chǎn)權(quán)；建立信心保障機制；風險共擔，培育商場；經(jīng)營為先；定位細分；專業(yè)分工“五星級價值保證，三大投資錦囊”：五星級價值保證◆1、黃金位置，價值保證——地段，蘊涵著黃金；

◆2、政府支持，商機保證——繁華，價值的土壤；

◆

3、品牌商家，信心保證——品牌，意味著價值；

◆

4、強強聯(lián)袂，實力保證——實力，升值的保證；

◆

5、金牌管理，發(fā)展保證——發(fā)展，無價的價值；三大投資錦囊：◆

1、首創(chuàng)西安“小本投資，大本獲利”輕松置業(yè)投資模式；核心點：徹底降低投資門檻，發(fā)展商為投資者的提供輔助投資計劃

◆

2、商業(yè)物業(yè)投資低風險的典范模式——包租計劃；核心點：保證產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，直接支付租金，以回報租金降低風險，為招商奠定良好基礎(chǔ)

◆

3、“物業(yè)增值，回饋業(yè)主”——商業(yè)物業(yè)投資，增值回贈計劃；核心點：建立投資信心制，將超出預計租金差額反饋給投資者，加強利益點89■

全民投資置業(yè)首創(chuàng)西安“小本投資，大本獲利”輕松置業(yè)投資模式【實施辦法】：發(fā)展商提供六成十年按揭；并且給客戶提供首期靈活付款的按揭方式。具體實施辦法：客戶首付一成，即簽正式購房合同，另外三成首期款，以客戶向發(fā)展商借款的形式辦理銀行按揭；這部分借款，發(fā)展商同意客戶在建筑期（大概是兩年也可以限時一年）分期免息支付?！具m用范圍】：以店鋪形式出售的商業(yè)部分（客戶自營兼投資部分）【實戰(zhàn)意義】：1、降低門檻，擴大市場接受層面，激發(fā)購買欲望；

2、100%的強勢入市、震撼性，絕對力穿市場；

3、資金能實現(xiàn)絕對的快速回籠；

4、強勢利益的沖擊，容易實現(xiàn)物業(yè)的最高利潤。90■

全民投資置業(yè)商業(yè)物業(yè)投資低風險的典范模式——包租計劃【實施辦法】：首先根據(jù)與王府井簽署的合同有效期制定包租計劃；買鋪位，按照實際購買單位的面積，參照周邊同類物業(yè)的租金價格，分樓層制擬指導租金價格，以每年十個月，發(fā)展商按月支付客戶租金。實現(xiàn)投資客買鋪即收租金的理想投資?！咀⒁馐马棥浚?、包租時間與主力店的租賃時間一致；

2、包租客不能提供首付一層的付款方式；

3、包租合同統(tǒng)一由發(fā)展商的物業(yè)管理公司簽署，簽署時間與購房合同時間一致，認購合同也必須有相應內(nèi)容約定?！具m用范圍】：3、4、5F商業(yè)的銷售?！緦崙?zhàn)意義】：1、資金能實現(xiàn)絕對的快速回籠；

2、強勢利益的沖擊，容易實現(xiàn)物業(yè)的最高利潤；

3、絕對的建立投資者的投資信心；

4、實施辦法合理科學、誠實可信，不存在違規(guī)行為。91■

全民投資置業(yè)“物業(yè)增值，回饋業(yè)主”——商業(yè)物業(yè)投資，增值回贈計劃【實施辦法】：當物業(yè)正式投入使用時（最長時間在兩年左右），售出物業(yè)的單位（即每㎡/元/月）租金，高出入伙前發(fā)展商的包租租金時，發(fā)展商承諾將完全補回這部分租金差額給客戶。【注意事項】：周詳?shù)淖赓U市場調(diào)研是基礎(chǔ)，合理的租金標準是成功尺度【適用范圍】：已經(jīng)出租的商業(yè)部分物業(yè)【實戰(zhàn)意義】：1、建立投資信心制，利益點；

2、全方位的投資保障體系；

3、科學的、合理的、合法的投資計劃是是投資信心的保證。92■

全民投資置業(yè)全民投資置業(yè)的概念：全民投資置業(yè)的形成是因為投資價值的形成和投資門檻的降低，以及全民投資意識的成熟。全民投資置業(yè)的意義在于提高全民投資意識，實現(xiàn)高利潤目標。三大投資錦囊施行的準則：必須遵循構(gòu)成商業(yè)運營市場基礎(chǔ)的三權(quán)平衡關(guān)系。并根據(jù)物業(yè)特征、發(fā)展商的現(xiàn)實目標以及競爭市場局勢確立三權(quán)關(guān)系。聯(lián)合創(chuàng)展認為實現(xiàn)時代盛典的市場目標，必須分立項目物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)，保證三權(quán)獨立完整。 錦囊一：發(fā)展商利益實現(xiàn)手段，為經(jīng)營做準備； 錦囊二：保證產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，便于整體招商，并確立投資信心機制； 錦囊三：建立信心機制，實現(xiàn)高利潤目標。 項目投資機制的建立可預計項目一樓臨街商鋪單價最高實現(xiàn)30000元/㎡；二樓單價15000元/㎡；以遞減層差1500元/㎡計，七樓最高可實現(xiàn)單價8500元/㎡93十、“展示型顧問銷售模式”

——全新親情式營銷服務(wù)

西安現(xiàn)行接待中心模式分析：

傳統(tǒng)坐銷模式代表樓盤有西安高新三大公司開發(fā)項目系列、錦園新世紀、中建世紀領(lǐng)域、時光2000等等；特征：被動式銷售的典型模式。注重現(xiàn)場直銷效果；“緊跟型”填鴨式介紹；對顧客的服務(wù)因銷售人員的個人修養(yǎng)和質(zhì)素而異；團體合作不緊密；攻擊性強弱因人而異，客戶流失嚴重；形象較好；臺灣傳銷模式代表樓盤有高山流水等；特征：主動式銷售的典型模式。人員促銷，營銷成本低；客戶流量相對較??；管理結(jié)構(gòu)緊密；但人員素質(zhì)低；難以實現(xiàn)項目文化檔次，甚至有百害無一利；營銷目標不明確，營銷行為存在嚴重的盲目性，銷售效果差；其它模式如香港集中式銷售模式等極個別行為，且并未實行到位。此處分析，略時代盛典整合營銷模式的確立營造輕松、愜意的咨詢和展示氛圍；突出項目的買點，體現(xiàn)項目在當?shù)嘏c眾不同的風貌和個性；94■

展示型顧問銷售模式

展示鮮明的項目形象和發(fā)展商專業(yè)規(guī)范形象，增強客戶的優(yōu)越感及購買信心；依據(jù)：發(fā)展商全新開發(fā)經(jīng)營理念，走品牌路線；項目經(jīng)營理念：“西大街商業(yè)地王，地標性建筑”市場攻擊策略：“五星級價值保證，三大投資錦囊”，“開創(chuàng)西北商業(yè)投資之先河——全民投資置業(yè)”等高素質(zhì)專業(yè)化的接待中心：依據(jù)：起決定性因素的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身；印象/感受：輕松、愜意、親和力；策略：展板制作；贈品；樣板間及規(guī)格標牌；現(xiàn)場導示系統(tǒng)；接待中心整體包裝渲染；燈光、VOD系統(tǒng)，刻意營造輕松、愜意的咨詢氛圍；COFFEE文化、時裝雜志品位人生，奉獻尊貴的客人，享受無限的優(yōu)越感；統(tǒng)一規(guī)范著裝、行為舉止、一流服務(wù)的銷售人員；接待中心模式論證：1、項目產(chǎn)品定位；價值對等性，北方概念營銷與南方質(zhì)量營銷模式

2、項目經(jīng)營理念；

3、整合攻擊策略；軟價值的提升

4、項目推廣；形象

5、銷售力度；個性，形象95十一、整合市場攻擊建議（租售并行）第1階段：銷售啟動 時間：9月