小區(qū)全套物業(yè)方案

小區(qū)全套物業(yè)管理方

案小區(qū)全套物業(yè)管理方案第一部分前言（省略）第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。―、管理思想公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對東方明珠城社區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。

2、 主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。3、 關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。4、 為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。5、 建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。三、 管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。1、 推行首問負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。2、 傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。3、 關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)'以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。四、 創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃(―)、近期工作目標(biāo)第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；第三年 保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；、實(shí)施方案

1、 在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。2、 完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。3、 做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。4、 由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。5、 建立“服務(wù)明星”評比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備—、管理機(jī)構(gòu)模式東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安保科、維修部、環(huán)境科。組織結(jié)構(gòu)圖二、管理人員的配備管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。接待員:2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時(shí)處理。文員:1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財(cái)務(wù):1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃（―）、管理人員的錄用要求分類崗位職責(zé)條件備注管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派綜服科科長負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營、管理大專以上文化，具有管理經(jīng)營能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派保安科科長全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車輛管理中專以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理經(jīng)驗(yàn)公司選派維修科科長全面負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修中專以上文化，持有技術(shù)等級證書，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)公司選派清衛(wèi)科科長全面負(fù)責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作中專以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則

1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。2、 上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動(dòng)。3、 主動(dòng)向來訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決，來信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。4、 對業(yè)主的無禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。5、 竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報(bào)處理；涉及多方面的問題，會(huì)同有關(guān)部門研究解決。6、 執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。7、 維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。（三）、工作人員的考核1、部門負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容:

對公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專人隨時(shí)抽查，了解各部門員工對有關(guān)會(huì)議的熟知情況；會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì)；年終互評情況：部門負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評分。2、考核的內(nèi)容日?？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘佟绻さ?；儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；勞動(dòng)紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；工作（學(xué)習(xí)）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之—；員工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據(jù)之一。（四）、員工的培訓(xùn)“萬事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從東方明珠城社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以

及物業(yè)經(jīng)營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)，對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)—支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱的培訓(xùn)。1、 員工培訓(xùn)的內(nèi)容思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。2、 員工培訓(xùn)的類型管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識、企業(yè)經(jīng)營；普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。3、 員工培訓(xùn)的形式公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。4、 培訓(xùn)的考核評估培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書面考評兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。5、東方明珠城管理處按照工作進(jìn)度，培訓(xùn)計(jì)劃如下：培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間培訓(xùn)人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點(diǎn)軍訓(xùn)全體員工公司概況全體員工東方明珠城概況及管理規(guī)章全體員工員工手冊、行為規(guī)范全體員工智能化知識培訓(xùn)保安人員崗位職責(zé)、工作流程、標(biāo)準(zhǔn)管理人員房屋驗(yàn)收移交程序管理人員業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員裝修管理工作程序管理人員消防安全、應(yīng)急常識全體員工智能化管理與服務(wù)全體員工四、物資配備1、 辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見附表二）2、 折舊計(jì)劃：設(shè)施設(shè)備按直線三年分?jǐn)?，每年折舊費(fèi)用為66407元，列入年度收支預(yù)算。第四部分社區(qū)管理規(guī)章制度

合理制定、不斷健全和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：―、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（―）、文明服務(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二） 、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。（三） 、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四） 、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。（六）、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。

（七） 、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。（八） 、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，有專供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。（九） 、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。二、 公眾制度（詳細(xì)內(nèi)容參照相關(guān)條約）1、 東方明珠城《業(yè)主臨時(shí)公約》2、 環(huán)境衛(wèi)生管理制度3、 綠化管理制度4、 治安管理制度5、 消防管理制度6、 車輛管理制度7、 電梯管理制度8、 公共設(shè)施管理制度三、 內(nèi)部崗位職責(zé)（―）、管理處主任崗位職責(zé)

1、 負(fù)責(zé)制定管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項(xiàng)運(yùn)作體系。2、 負(fù)責(zé)制定年、月、周工作計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。3、 合理運(yùn)用管理處資金，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，負(fù)責(zé)各項(xiàng)用品和服務(wù)采購的審批。4、 負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作，認(rèn)真采納員工合理化建議。5、 負(fù)責(zé)管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題。6、 協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項(xiàng)工作。7、 根據(jù)公司和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽訂對外各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。8、 負(fù)責(zé)處理重大投訴。9、 執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。（二） 、綜服科崗位職責(zé)1、 在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、人事、行政管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資料的整理和保管，協(xié)助管理處主任制定物業(yè)管理工作目標(biāo)和管理制度規(guī)定和有關(guān)政策。2、 負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展準(zhǔn)備工作和其他事務(wù)。3、 簽訂物業(yè)管理部門與業(yè)主的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。4、 辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。5、 負(fù)責(zé)社區(qū)各種文體活動(dòng)和宣傳活動(dòng)，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他各項(xiàng)工作。（三） 、安?？茘徫宦氊?zé)1、在管理處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)社區(qū)的治安、消防、車輛管理。

2、 做好部門年度培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織治安隊(duì)員進(jìn)行軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓(xùn)、消防演練等，提高隊(duì)員的業(yè)務(wù)水平。3、 負(fù)責(zé)本部門的日常工作安排，合理調(diào)配人員。4、 做好本部門的日常工作，主持領(lǐng)班會(huì)議和全體治安人員會(huì)議，定期進(jìn)行工作講評。5、 負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，共同做好安全防范工作。6、 協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理?xiàng)l例》執(zhí)行。7、 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。（四） 、維修科崗位職責(zé)1、 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)。2、 掌握樓房內(nèi)各類電子報(bào)警系統(tǒng)的安裝、性能，房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、使用要求以及維修養(yǎng)護(hù)辦法。3、 熟悉樓房內(nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類分布，掌握各類管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。4、 對樓房、設(shè)施設(shè)備要經(jīng)常巡視，做好巡檢記錄，如入發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。5、 確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。6、 及時(shí)滿足業(yè)主維修要求，原則上急修不過夜，小修小補(bǔ)及時(shí)完成。7、 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。（五） 、環(huán)境科崗位職責(zé)1、 在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化管理；2、 負(fù)責(zé)本部門的日常各種安排，合理調(diào)配人員；

3、 制定本部門的管理制度，明確清衛(wèi)、綠化的崗位操作及規(guī)范，并定期進(jìn)行檢查；4、 搞好環(huán)境衛(wèi)生、綠化的設(shè)施建設(shè)；5、 做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作；6、 完成上級交給的其他工作。第五部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案―、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%98%建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率99%100%建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率95%99%實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99%99%保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力道路完好率95%98%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)

業(yè)主投訴處理率95%100%按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪管理費(fèi)收取率98%98%明碼標(biāo)價(jià)，做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)和便民服務(wù)、創(chuàng)建優(yōu)秀社區(qū)，促進(jìn)物業(yè)增值業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%95%以上采取現(xiàn)代管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)等，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，確保業(yè)主對物業(yè)工作的滿意消防火災(zāi)發(fā)生率00全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率1%。以下因管理因素的發(fā)率為0實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度二、住宅檔案建立和管理（―）、需要建立的檔案、資料1、 發(fā)展商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等；2、 管理處建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。（二）、檔案資料收、發(fā)管理程序1、管理處重要資料（如發(fā)展商提供的資料），接受必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能歸檔。

2、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報(bào)等），按照公司指定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。（三）、檔案資料管理要求：1、 采取多種形式的穩(wěn)定儲(chǔ)存方式，如文字、電腦磁盤、錄像帶、光盤、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采取相應(yīng)保管、儲(chǔ)存方式。2、 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件管理，并定期清除過期無效文件。3、 原始文件按照文件實(shí)用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)原始文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效文件4、 檔案保管必須專人負(fù)責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。5、 檔案室要求達(dá)到防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管安全。三、環(huán)境衛(wèi)生管理東方明珠城社區(qū)具有綠化面積大，景觀繁多，因此對社區(qū)園藝維護(hù)和保潔工作要求較高，管理處將根據(jù)這些特點(diǎn)擬定東方明珠城環(huán)境衛(wèi)生操作手冊，采用定點(diǎn)、定時(shí)、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負(fù)責(zé)，具體實(shí)施如下方案：（―）、清潔服務(wù)內(nèi)容垃圾清運(yùn)、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；（二）、衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求

1、 樓內(nèi)衛(wèi)生地面：無雜物、紙屑，無污跡；墻面：無灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn)；電梯間：無污漬、無手印、地板干凈；玻璃窗：明凈、光潔、無污跡；各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈；樓梯、扶手：無灰塵、無雜物；垃圾收取：做到錯(cuò)過高峰期，及時(shí)收集，不留痕跡；2、 樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無臟物，無積水（臟、臭水）；綠化帶、花草：無垃圾、臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。（三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度1、 清衛(wèi)部對環(huán)境衛(wèi)生、綠化負(fù)全面責(zé)任。2、 清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。3、 清衛(wèi)部每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個(gè)樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，督促及時(shí)解決。4、 每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。四、綠化管理

（―）、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)園林式住宅小區(qū)（二）、管理標(biāo)準(zhǔn)定期耕種、除草、除蟲、施肥、培土、澆水、補(bǔ)缺、換種。喬木：生長緩慢的一年修剪一次，平時(shí)注重養(yǎng)護(hù)；灌木：生長緩慢的一年修剪一次，生長較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季兩次；花草：兩至三月?lián)Q一次，每星期進(jìn)行施肥、補(bǔ)缺、除蟲、除草，夏季每日澆水—次；草坪：每星期除雜草一次，每月修剪一次。自動(dòng)灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和雜物；技術(shù)型園林（生長緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護(hù)；水：夏季三天換水一次，定期進(jìn)行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次；流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。五、治安管理東方明珠城社區(qū)作為慈溪市住宅樣板社區(qū)，具有嚴(yán)格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機(jī)結(jié)合，實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級單位。（一）、管理目標(biāo)

治安案件發(fā)生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零，創(chuàng)治安防范五星級物業(yè)管理社區(qū)。（二）、管理要求1、 加強(qiáng)治安隊(duì)伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。2、 治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對社區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。3、 運(yùn)用電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇防盜門等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品，對進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強(qiáng)巡邏，管理處對每一名當(dāng)班治安人員配備對講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。4、 掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到75%以上，積極幫助業(yè)主解決臨時(shí)困難。服務(wù)中心要建立常住入口、外來入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會(huì)及有關(guān)部門保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。5、 抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來人員出入社區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。6、 除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向管理處或協(xié)助治安人員處理。7、 與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)可及時(shí)與監(jiān)控中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時(shí)邀請相關(guān)部門協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（三） 、人員分布根據(jù)東方明珠城社區(qū)的實(shí)際地形地物，將社區(qū)分為大門、地上城、地下層、車輛出入口四部分進(jìn)行管理，按每班18名保安，兩班制輪換，共配備54名治安人員。1、 地上層：33人以每班計(jì)大門口四人，景觀大道二人，景觀大道兩側(cè)副道二人，消防、監(jiān)控值班三人。2、 地下層：18人以每班計(jì)巡邏三人，車輛出入口三人。3、 負(fù)責(zé)人（領(lǐng)班）：3人（四） 、值班方式24小時(shí)站崗、巡邏。六、消防管理貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好消防準(zhǔn)備，預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主的工作、生活提供安全環(huán)境，保護(hù)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全，確保物業(yè)的安全使用。1、 建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)，在治安人員內(nèi)部組建一個(gè)專門的消防班來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。2、 熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制。3、 配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范，對使用不當(dāng)?shù)募皶r(shí)糾正。4、 制定社區(qū)的消防制度及有關(guān)的圖冊，使管理人員及業(yè)主熟悉。

5、定期或不定期進(jìn)行消防知識普及和消防演習(xí)。七、 車輛道路管理東方明珠城社區(qū)作為一個(gè)高檔住宅區(qū)，車輛擁有率高，加強(qiáng)車輛管理將列入我們物業(yè)管理的重點(diǎn)規(guī)劃之中。管理處制定東方明珠城社區(qū)車輛管理制度規(guī)定，由保安科具體實(shí)施車輛管理。（―）、先進(jìn)的車輛停放分類參考國內(nèi)外先進(jìn)住宅社區(qū)和先進(jìn)停車場設(shè)計(jì)，為便于管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序，東方明珠城社區(qū)實(shí)行徹底的人車分流，便于車輛的管理和行人的安全。（二） 、咼科技硬件設(shè)施公司將根據(jù)以往物業(yè)管理中的成功經(jīng)驗(yàn)，在東方明珠城社區(qū)安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)，將整個(gè)社區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)三套，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，社區(qū)內(nèi)交通指示牌，樓宇間道路劃線明確。（三） 、有效的管理體制設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車、行車秩序。八、 市政公共設(shè)施的管理市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝、架、蓋等。通過實(shí)施管理，確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；確保道路暢通，路面平坦完好，污水排放暢通。為此，制定如下管理辦法:

1、 對樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案，便于查閱；2、 對各職能部門直接管理的設(shè)備設(shè)施，實(shí)行隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與職能部門聯(lián)系，要求盡快修復(fù)；3、 對化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實(shí)行每月定期檢查、養(yǎng)護(hù)及維修；4、 水、電、氣由相應(yīng)公司負(fù)責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報(bào)告相關(guān)公司，及時(shí)維修，確保正常使用；5、 室外消防設(shè)備由消防部門負(fù)責(zé)維護(hù)，日常管理由管理處負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)匯報(bào)；6、 電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門、廣電部門辦理，日常管理由管理處負(fù)責(zé)；7、 對社區(qū)內(nèi)的公共娛樂、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施修第六部分初期的物業(yè)管理針對社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合東方明珠城社區(qū)的特點(diǎn)，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個(gè)階段。在此著重介紹入住期的管理一、前期管理（一）、人員安排管理處主任、各部門負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐東方明珠城社區(qū)現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇

設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。（二） 、前期管理及監(jiān)督管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計(jì)劃；治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；車輛管理:設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。（三） 、配合工作與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。二、入住管理（一）、舉行簡樸溫馨的入住儀式

為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉東方明珠城社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。（二） 、辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。1、 設(shè)立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。2、 提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。3、 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。（三） 、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作1、 在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。2、 印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。3、 在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。三、裝修管理（―）、裝修控制流程1、 業(yè)主辦理入住手續(xù)；2、 對業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；3、 對裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

4、 裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；5、 （對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；6、 （若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。（二） 、裝修宣傳為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。（三） 、裝修備案1、 根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。2、 保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。3、 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。4、 裝修材料符合防火規(guī)定。（四） 、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)

管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。（五）違章裝修處理業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。四、入住期間的安全防范措施（一） 入住期間的治安分析1、 周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。2、 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。3、 社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。（二） 、具體防范措施針對這一時(shí)期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。1、治安隊(duì)伍建設(shè)

按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10%末位淘汰制。2、 確立治安重點(diǎn)，搞好對人流、物流、車流的有效控制人流控制對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。物流控制對物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。車流控制通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。3、 加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作

按照國家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50%前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50%時(shí)，報(bào)請政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在東方明珠城社區(qū)的公共設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實(shí)到人，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的。―、公用部位公用設(shè)施維修計(jì)劃類別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)周期內(nèi)容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用

溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場地面停車場每年一次翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好地下停車場公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗(yàn)、維修、更換無損壞，廣播正常二、日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（—）、日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、 房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》2、 公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。

3、具體附表類別項(xiàng)目日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無損壞區(qū)內(nèi)道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修1、路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無坑洼、無積水、無缺損緩路徑、砼道牙區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修1、電器專業(yè)安全操作規(guī)程；2、燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無破損完好率98%以上溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內(nèi)無積污，井壁無脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰1、井蓋完好率達(dá)100%；2、 無缺損、少積污3、 無堵塞停車場地面停車場每周檢查一次，隨壞隨修1、砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、 停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)；3、 停車場設(shè)施平整、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上

地下停車場公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修1、標(biāo)識清楚，無污跡，破損；2、安放牢固標(biāo)志完好率達(dá)100%;標(biāo)志無損壞智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每天檢查一次智能化系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)1、系統(tǒng)性能良好；2、設(shè)施良好供水系統(tǒng)水泵、水塔每天檢查一遍無故障系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)轉(zhuǎn)其他公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修1、無破損；2、 無脫落3、 泄水通暢確保安全使用，正常運(yùn)轉(zhuǎn)（二）、業(yè)主報(bào)修制度1、房管員負(fù)責(zé)業(yè)主的報(bào)修接待工作，接到報(bào)修時(shí)，在《報(bào)修記錄臺(tái)帳》中記錄業(yè)主報(bào)修問題，可通過電話解決的，三分鐘內(nèi)落實(shí)處理措施，業(yè)主小型報(bào)修，需至現(xiàn)場處理，在30分鐘內(nèi)落實(shí)解決方案，開具施工單；若報(bào)修問題嚴(yán)重，需要研討時(shí)，在三小時(shí)內(nèi)管理處討論決定，落實(shí)解決方案。

2、 維修工維修時(shí)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時(shí)對施工場地做好整理、清掃。3、 維修工填妥《施工單》項(xiàng)目及金額，請業(yè)主確認(rèn)簽字。4、 業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。（三）、維修回訪制度在維修完工后，采用電話或上門的方式對業(yè)主進(jìn)行回訪。回訪的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項(xiàng)目。工作流程：1、 維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。2、 辦公室對報(bào)修情況進(jìn)行回訪，回訪率100%，回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。3、 回訪結(jié)果向管理處主任匯報(bào)、分析，若發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正。三、 電梯運(yùn)作規(guī)范1、 電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗(yàn)收后。2、 為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。3、 維修人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專職人員對電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。4、 電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，愛護(hù)設(shè)備，掌握使用特性。5、 電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。四、 公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理措施公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來水管道、消火栓、滅火器等。

1、 維修部門負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理。2、 建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。3、 垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問題，及時(shí)處理；若問題嚴(yán)重或突發(fā)時(shí)速與所屬公建職能部門聯(lián)系，對處理情況詳細(xì)記錄，并通報(bào)業(yè)主。第八部分積極主動(dòng)配合社區(qū)居委會(huì)搞好文化建設(shè)―、社區(qū)文化(―)、基本內(nèi)容1s開展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公秩序，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。2、 完善、充實(shí)社區(qū)娛樂場所和文體活動(dòng)設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)和睦。3、 建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。、具體形式

1、 業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報(bào)等多種形式，對《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》和居民文化生活等內(nèi)容及時(shí)向業(yè)主宣傳。2、 宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵(lì)業(yè)主爭做文明慈溪市民。3、 宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)保活動(dòng)，如“樹木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動(dòng)，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。4、 將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)文化宣傳活動(dòng)，定期更新宣傳櫥窗等。5、 運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如圖書館、電子顯示屏、社區(qū)報(bào)背景音樂等，開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。6、 與社區(qū)共同開展文化娛樂活動(dòng)，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動(dòng)設(shè)施，每年舉行—至兩次大型活動(dòng)，如各種形式的舞會(huì)、趣味游戲、棋類、牌類活動(dòng)等，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無糾紛。（三）、社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃序號活動(dòng)項(xiàng)目時(shí)間安排活動(dòng)方式備注1元旦晚會(huì)1月晚會(huì)2新年文藝晚會(huì)2月晚會(huì)3愛我家園3月植樹活動(dòng)4消防知識4月講座5春游5月景區(qū)旅游

6激情夏季6-9月各種文藝活動(dòng)7醫(yī)療知識講座7月邀請醫(yī)療專家進(jìn)行講座8中秋賞月9月晚會(huì)二、 協(xié)助配合大社區(qū)開展工作1、 社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會(huì)、派出所等主管部門匯報(bào)，并接受指導(dǎo)。2、 街道、派出所等主管部門在社區(qū)舉辦的各類活動(dòng)，管理處派專人參與、協(xié)助，給予積極配合。三、 物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)項(xiàng)目(―)、常規(guī)性服務(wù)治安、消防、清潔、綠化、車輛、樓宇文化管理與服務(wù)(二)、無償服務(wù)1、 家教服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機(jī)構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇；2、 業(yè)主熱線:24小時(shí)熱線；3、 電話喚醒、留言服務(wù)；4、 燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；5、 預(yù)定及叫車接送服務(wù)；6、 代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；7、 保姆介紹：管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司；8、 24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；9、 代收郵件服務(wù)；10、 代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；

11、 代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；12、 失物招領(lǐng);（三） 、有償服務(wù)1、 室內(nèi)清潔；2、 室內(nèi)綠化；3、 商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、傳真、翻譯、秘書服務(wù)等；4、 24小時(shí)工程維修服務(wù)；5、 租務(wù)服務(wù)：代理出租；6、 設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會(huì)或不愿管理的問題；7、 設(shè)立鐘點(diǎn)工：解決部分業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問題，由管理處統(tǒng)一經(jīng)營，提高信譽(yù)和管理力度，同時(shí)增加物業(yè)收入；8空置房屋出租。（四） 、特色服務(wù)1、 信息類①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于：a、 公開物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)公開、透明、公平的物業(yè)管理模式；b、 方便業(yè)主投訴、申告，及時(shí)反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時(shí)做出整改；c、 搭建業(yè)主交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)文交流。2、 醫(yī)療健康類

建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會(huì)所內(nèi)開展醫(yī)療健康講座，普及科學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請市人民醫(yī)院進(jìn)行健康知識講座，對于常見疾病加以預(yù)防。第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新―、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位，各種高科技設(shè)施大量運(yùn)用。為加強(qiáng)社區(qū)的管理，方便用戶，營造一個(gè)安全祥和住宅環(huán)境，我們在社區(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個(gè)社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已有的經(jīng)驗(yàn)和研究成果，對東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護(hù)從以下幾個(gè)方面入手。（―）、智能化的組成電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視對講門警系統(tǒng)、智能化IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。（二） 、智能化系統(tǒng)宣傳在業(yè)主入住時(shí)，管理處和業(yè)主對住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并提供智能化系統(tǒng)使用說明書，告之裝修注意事項(xiàng)及損壞的各項(xiàng)責(zé)任，在裝修過程中做好巡視監(jiān)督。（三） 、日常管理各種智能化設(shè)施設(shè)立專人管理，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實(shí)行24小時(shí)值班責(zé)任制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。二、不斷實(shí)現(xiàn)管理的現(xiàn)代化（一）、管理思想現(xiàn)代化

適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，樹立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟(jì)的觀念、經(jīng)濟(jì)核算的觀念和按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的知識。（二） 、管理方法現(xiàn)代化使各項(xiàng)管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行管理。（三） 、管理手段現(xiàn)代化就是管理工具的現(xiàn)代化、自動(dòng)化，在物業(yè)管理中大量運(yùn)用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升管理檔次。（四） 、管理人員知識化、專業(yè)化通過不斷完善和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和人才更新，使東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理擁有一批掌握現(xiàn)代化管理知識和現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備操作技術(shù)的管理人才。三、計(jì)劃實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理為加強(qiáng)“東方明珠城”小區(qū)的管理，營造一個(gè)和諧、安全的家園，使業(yè)主住的安心、住的放心、住的有檔次，我公司根據(jù)本小區(qū)的檔次、業(yè)主的特點(diǎn)，計(jì)劃在“東方明珠城”實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理，希望通過我們的管理，力爭將“東方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。前期將管理的計(jì)劃向業(yè)主予以公布，在征求業(yè)主意見的前提下根據(jù)業(yè)主的意見確定最終是否實(shí)施。（一） 管理模式24小時(shí)全封閉式管理，進(jìn)出人員均憑證件（出入證）或聯(lián)系批準(zhǔn)后通行本小區(qū)；（二） 具體操作

1、 本小區(qū)業(yè)主憑據(jù)本小區(qū)“一卡通”磁卡向門衛(wèi)人員出示后進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主家庭成員較多而磁卡不足時(shí)可向管理處申請補(bǔ)辦。2、 來訪人員詢問其所找的業(yè)主，由門衛(wèi)值班人員與被找的業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，獲得該業(yè)主同意、并作好相關(guān)登記后進(jìn)入，業(yè)主家中無人或業(yè)主不愿會(huì)見的不允許進(jìn)入。3、 其他人員裝修人員憑裝修出入證進(jìn)入；閑雜人員一律不得進(jìn)入。4、 車輛本小區(qū)車輛憑管理處發(fā)放的車位證進(jìn)入，其他車輛經(jīng)詢問后視情況進(jìn)入。（三）特殊情況處理業(yè)主未帶“一卡通”磁卡，可向門衛(wèi)報(bào)出居住地點(diǎn)，與該業(yè)主家中聯(lián)系確認(rèn)后進(jìn)入；如業(yè)主家中無人，可憑身份證件與業(yè)主手冊核對無誤后進(jìn)入；如業(yè)主未帶身份證件，由保安人員陪同進(jìn)入，進(jìn)行核對。第十部分經(jīng)營核算一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃1、 努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭達(dá)到100%；2、 開展多種經(jīng)營，如上所示的有償服務(wù)；3、 制定各項(xiàng)費(fèi)用開支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開支的作用；4、 充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；

5、通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。二、 財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度根據(jù)《慈溪市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，特制定以下財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度。1、 管理處每年一次向業(yè)主使用人公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；2、 管理定期向預(yù)祝委員會(huì)匯報(bào)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查；3、 對突發(fā)性事件和重大經(jīng)費(fèi)開支應(yīng)事先經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)；4、 業(yè)主管理處物業(yè)經(jīng)費(fèi)入、如有疑問，可委托業(yè)主委員會(huì)向管理處查詢，并要求管理處給予解釋。三、 收入及支出測算附表一：東方明珠城收支測算表一、綜合服務(wù)支出測算表（單位：元）項(xiàng)目說明金額（元）（元）工資及福利等支出基本工資及崗位工資主任1人2000元X12月24000副主任1人1500元X12月18000部門負(fù)責(zé)4人1100元X4人X12月52800綜服科4人900元X4人X12月43200保安科54人800元X54人X12月518400維修科7人1000元X7人X12月84000環(huán)境科23人600元X23人X12月165600小計(jì)906000

（6人）社會(huì)保障三金（養(yǎng)老保險(xiǎn)20%，醫(yī)療保險(xiǎn)11%，失業(yè)保險(xiǎn)2（6人）94800x