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2023/9/312023/9/32各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁:新年好!今天非常榮幸與大家一起來(lái)共同學(xué)習(xí)契稅和耕地占用稅政策業(yè)務(wù)知識(shí)。本人水平有限,也是剛剛接觸“兩稅”,在政策的理解上可能不是那么透徹。因此,在學(xué)習(xí)的過(guò)程中,如果有講得不全面、不到位的地方請(qǐng)多包涵,多提寶貴意見建議。你們?cè)诠ぷ髦腥绻龅秸邩I(yè)務(wù)方面解決不了的問(wèn)題可以打電話來(lái)我們可以一起來(lái)探討。2023/9/33契稅知識(shí)講座
侯曉峰2011年2月2023/9/341、基本概念2、納稅人3、稅目稅率4、計(jì)稅依據(jù)的確定5、應(yīng)納稅額的計(jì)算6、納稅環(huán)節(jié)7、減免稅規(guī)定8、不征收契稅的幾種規(guī)定9、辦理退稅的情形2023/9/35一、契稅的基本概念
(一)契稅的概念什么是契稅?契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。它的要點(diǎn)有兩個(gè)方面:1、課稅對(duì)象:課稅對(duì)象是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移(請(qǐng)問(wèn)土地出租是否要繳納契稅)這是一個(gè)重要的要點(diǎn)。2、納稅人:承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人。納稅人是承受方而不是出讓方,像營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅往往是取得收入一方繳納稅款?,F(xiàn)行《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》是國(guó)務(wù)院于1997年7月7日發(fā)布,從1997年10月1日起施行。
2023/9/36
(二)契稅的特點(diǎn)
契稅有哪些特點(diǎn)?契稅除具有稅收的強(qiáng)制性、固定性、無(wú)償性三個(gè)特點(diǎn)外,還有其自身的特點(diǎn):
1、土地、房屋權(quán)屬每轉(zhuǎn)移一次,就征收一次契稅;
2、契稅由承受房屋、土地權(quán)屬的一方繳納。俗稱誰(shuí)買誰(shuí)納稅。2023/9/37二、契稅的納稅人契稅的納稅人是怎樣規(guī)定的?在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,即土地、房屋權(quán)屬的承受方。
1.這里所稱土地、房屋權(quán)屬,是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。[細(xì)則第二條]。
2.這里所稱承受,是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。[細(xì)則第三條]。
3.這里的單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)戶及其他個(gè)人。不論法人、自然人,不分所有制性質(zhì),不論內(nèi)資、外資,中國(guó)公民、還是外國(guó)公民,只要在我國(guó)境內(nèi)承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán),都是契稅的納稅義務(wù)人。這就是對(duì)納稅人怎么界定的。2023/9/38三、稅目稅率
(一)稅目契稅稅目有五個(gè):1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3、房屋買賣4、房屋贈(zèng)與5、房屋交換
2023/9/391.國(guó)有土地使用權(quán)出讓(一級(jí)市場(chǎng))是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用,國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。是土地交易一級(jí)市場(chǎng),由國(guó)土資源管理部門代表國(guó)家通過(guò)拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。(劃撥)。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈(zèng)與和交換(二級(jí)市場(chǎng))是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。是土地交易二級(jí)市場(chǎng)。
注意:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
2023/9/3103.房屋買賣;是指房屋所有者將其房屋出售,由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。4.房屋贈(zèng)與;是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。
5.房屋交換。是指房屋所有者之間相互交互房屋的行為。凡是有這5種行為的都屬于轉(zhuǎn)移土地、房產(chǎn)權(quán)屬。2023/9/311
除了條例規(guī)定的5種方式外還有4種方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的,應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅(細(xì)則第八條):
1、以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股(土地增值稅)
2、以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)
3、以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬(奧運(yùn)村)
4、以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。
土地增值稅也有這么一條是不征收的,后來(lái)又明確凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,是要征土地增值稅的。這個(gè)契稅還是非常明確是要征的,要視同銷售、轉(zhuǎn)讓。比如說(shuō)奧運(yùn)會(huì)建的奧運(yùn)村獎(jiǎng)給那些冠軍,一個(gè)人一套房子,那么像這種獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬也是要繳契稅的。如果是預(yù)購(gòu)方式就會(huì)存在退貨,退貨就會(huì)出現(xiàn)退稅的現(xiàn)象,按道理應(yīng)該是取得權(quán)屬才能征稅,預(yù)購(gòu)時(shí)期是沒有取得權(quán)屬的,所以這一條我認(rèn)為還是有它不合理的地方.
2023/9/312(二)稅率1、國(guó)家規(guī)定:(1)《條例》規(guī)定:契稅稅率為3%—5%。契稅采用幅度比例稅率。目前,我國(guó)采用3%-5%的幅度比例,這是國(guó)家定下的政策,各省、自治區(qū)、直轄市,在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。(2)財(cái)稅(2010)94號(hào)規(guī)定:對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房(144㎡以下),且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90㎡及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。
這是去年9月下發(fā)的新文件,文件把原來(lái)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)規(guī)定對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%和財(cái)稅字(1999)210號(hào)規(guī)定個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅,暫減半征收契稅第一條都作廢了。新文件規(guī)定必須同時(shí)達(dá)到兩個(gè)條件才能享受優(yōu)惠政策。2023/9/313
(3)財(cái)稅【2008】24號(hào)規(guī)定:對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅(2%)。
2、湖南省規(guī)定:湖南省實(shí)施<條例>若干規(guī)定:契稅稅率為4%。2023/9/3143、株洲市政府規(guī)定(停止執(zhí)行):⑴《株洲市契稅征收管理辦法》規(guī)定:契稅稅率為2%或4%。其中普通住房為2%;
商鋪、寫字樓、非普通住宅、別墅、辦公樓以及生產(chǎn)用房、土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)等為4%。⑵《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定:對(duì)購(gòu)買二手住房(不限面積)的,契稅稅率下調(diào)至1%。(3)契稅返還規(guī)定:購(gòu)普通住宅的返1%,非普的返3%,非住宅的返2%。凡是在2009年3月5日到2010年12月31日購(gòu)買商品房(不含別墅),并按規(guī)定稅率繳納契稅的購(gòu)房戶,可到市財(cái)政局辦理返還手續(xù)。只要是在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)簽訂商品房買賣合同,即可享受契稅返還。
2023/9/315四、計(jì)稅依據(jù)的確定
(一)一般規(guī)定共有五種:
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的,以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的,以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅價(jià)格的如何確定?契稅在計(jì)稅依據(jù)方面有個(gè)重要的概念:⑴如果評(píng)估價(jià)格高于成交價(jià)格的以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。⑵如果成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
2023/9/316四、計(jì)稅依據(jù)的確定
但在實(shí)際操作中納稅人還是有很多異議,目前我們有些房子的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于成交價(jià)格,納稅人覺得不合理,不愿意按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅,如果碰到這種情況怎么辦?最近省物價(jià)局、省國(guó)稅局、省地稅局聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于開展涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定工作的指導(dǎo)意見》(湘價(jià)認(rèn)[2010]100號(hào))文件,如果稅收征納雙方在價(jià)格方面發(fā)生糾紛,可以委托政府價(jià)格主管部門設(shè)立的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格認(rèn)定。(不收取任何費(fèi)用)2023/9/317
國(guó)有土地使用權(quán)以出讓方式取得的又分為兩種情況(協(xié)議、競(jìng)價(jià)、):
⑴以協(xié)議方式出讓的,其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的,征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定:
評(píng)估價(jià)格:由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定,并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
土地基準(zhǔn)地價(jià):由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。2023/9/318⑵以競(jìng)價(jià)方式出讓的,其契稅計(jì)稅價(jià)格,一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格,土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
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2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。(案例1)
4.土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股、抵債、以無(wú)形資產(chǎn)方式、獲獎(jiǎng)方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售,房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
5.以劃拔方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅,其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或者全部土地收益.(案例2)以上是確定計(jì)稅依據(jù)的5種一般規(guī)定2023/9/320【案例1】
甲企業(yè)以價(jià)值300萬(wàn)元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房,并向乙企業(yè)支付差價(jià)款100萬(wàn)元。在這次廠房交換中,應(yīng)由誰(shuí)來(lái)繳納契稅?
【分析】根據(jù)規(guī)定:房屋交換中,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中,多交付貨幣的一方是甲方,因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。所以在交換價(jià)格不等的情況下由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅。等額交換時(shí),差額為零,意味著,交換雙方均免繳契稅。2023/9/321【案例2】
某金融機(jī)構(gòu)因機(jī)構(gòu)收縮,將某縣(原屬行政劃撥土地)閑置的土地及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)公司,請(qǐng)問(wèn)此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何繳納契稅?
【分析】:稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅,即一方面向某金融機(jī)構(gòu)(轉(zhuǎn)讓方),另一方面向某房地產(chǎn)公司(承受方)征收契稅。大家可能會(huì)問(wèn)契稅不是承受方交嗎?為什么在一個(gè)銷售環(huán)節(jié)既要向承受方征收又要向轉(zhuǎn)讓方征收契稅?2023/9/322
首先,轉(zhuǎn)讓方即銀行是契稅納稅人,其實(shí)質(zhì)上是對(duì)過(guò)去受讓土地使用權(quán)時(shí)未繳契稅的一種補(bǔ)繳。因?yàn)殂y行所擁有的土地使用權(quán)為國(guó)家無(wú)償劃撥(我國(guó)原國(guó)有土地一律是無(wú)償劃撥方式),當(dāng)初在取得土地使用權(quán)并沒有繳納土地出讓金。對(duì)過(guò)去無(wú)償劃撥的土地,承受方在轉(zhuǎn)讓時(shí),按照土地法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2004]134號(hào))文規(guī)定:“先以劃撥方式取得土地使用權(quán),后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的,應(yīng)依法繳納契稅,其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。”所以,銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時(shí),應(yīng)當(dāng)按照支付的土地出讓金計(jì)算補(bǔ)繳契稅。
2023/9/323
其次,房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買銀行房屋及土地行為,房地產(chǎn)開發(fā)公司也同樣構(gòu)成契稅納稅人。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅,即一方面向銀行(轉(zhuǎn)讓方),另一方面向某房地產(chǎn)公司(承受方)征收契稅。
注:對(duì)土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi),屬于成交價(jià)格的組成部分,不應(yīng)當(dāng)從中剔除。
2023/9/324(二)特殊規(guī)定:
1.納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的是否征收契稅?(工業(yè)地變商業(yè)地)根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定,對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的,應(yīng)征收契稅。那么它的計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。
----(國(guó)稅函〔2008〕662號(hào))
2023/9/3252.以作價(jià)出資方式使用土地是否征收契稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條的規(guī)定:以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股的,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅,計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按其作價(jià)出資額計(jì)征契稅。一般都會(huì)有個(gè)協(xié)議,房產(chǎn)土地作價(jià)出資相當(dāng)于多少錢就按這個(gè)出資額來(lái)征稅。-----(國(guó)稅函〔2004〕322號(hào))
2023/9/326
3.房屋買賣契稅計(jì)稅價(jià)格怎樣確定?房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款,那么買賣裝修的房屋,裝修費(fèi)用是否包括在內(nèi)?按照政策是要包括在里面的。
-----(國(guó)稅函〔2007〕606號(hào))
2023/9/3274、政府以零地價(jià)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的是否征收契稅?
對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金,要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金,而減免契稅。
-----國(guó)稅函【2005】436號(hào)
2023/9/328五、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式:
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的,按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。2023/9/329六、納稅環(huán)節(jié)
契稅納稅環(huán)節(jié):在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之后,辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證之前。
《條例》規(guī)定:納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件材料,依法向土地管理部門、房屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的,土地管理部門、房屋管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更手續(xù)。2023/9/330六、納稅環(huán)節(jié)
這樣規(guī)定的原因:一是如果沒有繳納契稅而辦理土地證或房產(chǎn)證,會(huì)對(duì)契稅的征收管理造成極大的困難。因此,我們蘆淞區(qū)局派專人在房產(chǎn)局設(shè)立窗口負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的契稅征收,進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān);二是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移形式多樣、情況復(fù)雜,有些是預(yù)售未竣工的商品房,有些是集資房,甚至是期房等。因此,必須有一個(gè)制約手段,就是把契稅征收環(huán)節(jié)置于納稅義務(wù)發(fā)生之后,領(lǐng)取土地使用證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。
2023/9/331七、減免稅規(guī)定(一)契稅一般優(yōu)惠政策(七項(xiàng))
1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的,免征。
2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)出售的公有住房,且面積在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的,免征;超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分,應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。
3.因遭受自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的,給予減征或免征。
2023/9/332七、減免稅規(guī)定
4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用(占用)后,重新承受土地、房屋權(quán)屬,其成交價(jià)格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的,免征;超出部分,應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅,納稅確有困難的,給予減征或免征。(須有政府批文,屬于商業(yè)拆遷的不能享受該政策)因拆遷而重新承受土地、房屋權(quán)屬應(yīng)提供以下資料:
1.貨幣補(bǔ)償方式:(1)原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證(或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等);(2)拆遷協(xié)議書;(3)重新購(gòu)房的合同;(4)購(gòu)房發(fā)票;(5)評(píng)估報(bào)告(買二手房);(6)購(gòu)房人身份證;(7)房屋初始登記證(現(xiàn)房)。2023/9/333七、減免稅規(guī)定
2.實(shí)物補(bǔ)償方式:(1)原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證(或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等);(2)拆遷協(xié)議書;(3)補(bǔ)交房屋差價(jià)款的收據(jù);(4)新房初始登記證;(5)房屋承受人身份證注:符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對(duì)象,包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。
2023/9/334七、減免稅規(guī)定
5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征。
6.外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的,經(jīng)外交部確認(rèn),可以免征契稅。
7.財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目(特殊規(guī)定)。以上是《條例細(xì)則》規(guī)定的7項(xiàng)減免稅規(guī)定2023/9/335(二)改組改制企業(yè)單位稅收優(yōu)惠政策歸納:改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下5個(gè):1、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕129號(hào))2、《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》財(cái)稅[2008]175號(hào)3、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知財(cái)稅[2009]59號(hào)】(有關(guān)概念可以值得借鑒的)4、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]89號(hào))5、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布部分到期停止執(zhí)行稅收規(guī)范性文件的通知》財(cái)稅〔2009〕138號(hào)(廢止了一些文件)2023/9/336具體規(guī)定:
1.企業(yè)公司制改造企業(yè)公司制改造,是指根據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定,將企業(yè)改造為有限責(zé)任公司或者股份有限公司的法律行為。就是將企業(yè)的資產(chǎn)量化為股份并改變?cè)械钠髽I(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的過(guò)程。⑴非公司制企業(yè),按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定,整體改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司,對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,只是把名稱變更一下,經(jīng)營(yíng)的理念改變了,換湯不換藥。⑵有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的,對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
注:上述所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體,并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
2023/9/337
⑶非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司,以其部分資產(chǎn)與他人組建【合建】新公司,且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的(絕對(duì)控股),對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。⑷國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司,且該國(guó)有控股公司占新公司股份85%以上的,對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國(guó)有控股公司,是指國(guó)家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上,或國(guó)有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國(guó)有控股公司。2023/9/3382.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人,使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式,我國(guó)《公司法》規(guī)定股東有權(quán)通過(guò)法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中,單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán),企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅?!具@有一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程】
2023/9/3393.企業(yè)合并兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè),依據(jù)法律規(guī)定、合同約定,合并改建為一個(gè)企業(yè),且原投資主體存續(xù)的,對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。4.企業(yè)分立企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè),對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,不征收契稅。
2023/9/3405.企業(yè)出售國(guó)有、集體企業(yè)出售,被出售企業(yè)(買方)法人予以注銷,并且買受人【買方】按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工,其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的,對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同的,免征契稅。(鼓勵(lì)安置職工)2023/9/341
6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后,債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契稅;對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬,凡按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工,其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的,免征契稅。2023/9/3427.其他⑴實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè),對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
【這屬于政府決策】債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán),是指公司債權(quán)人將其對(duì)公司(稱為“被投資公司”)享有的合法債權(quán)轉(zhuǎn)為出資(認(rèn)購(gòu)股份),增加被投資公司注冊(cè)資本的行為。
⑵行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)國(guó)有資產(chǎn)政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,不征收契稅。
【這也屬于政府決策】2023/9/343⑶同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),不征收契稅。
注:如果是國(guó)有企業(yè)必須要有縣級(jí)以上政府的批文,私人企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)政府是不管的,所以對(duì)私人企業(yè)政府是沒有批文的,按道理也可以享受這個(gè)優(yōu)惠政策(省局答復(fù))。
2023/9/344
事業(yè)單位的改組改制比照企業(yè)改組改制政策執(zhí)行事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過(guò)程中,
1、投資主體沒有發(fā)生變化的,對(duì)改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。
2、投資主體發(fā)生變化的,改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工,其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動(dòng)用工合同的,對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬,免征契稅;與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年勞動(dòng)用工合同的,對(duì)其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬,減半征收契稅。
注:事業(yè)單位改制過(guò)程中,改制后的企業(yè)以出讓或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式取得原國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的,不屬于本通知規(guī)定的契稅減免稅范圍,應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。-------財(cái)稅[2010]22號(hào)2023/9/345(四)減免權(quán)限
契稅納稅人應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi),向征收機(jī)關(guān)提出減免申報(bào)。計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元(含10000萬(wàn)元)以上的,由省級(jí)征收機(jī)關(guān)辦理減免手續(xù)。2023/9/346
八、不征收契稅的幾種情形1.
股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名是否征收契稅寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62%的股權(quán)而于2000年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司,2001年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62%的股權(quán),企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動(dòng)引起企業(yè)法人名稱變更,并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過(guò)程中,土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅。----國(guó)稅函〔2002〕771號(hào)2023/9/347
2.企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)是否征收契稅企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),不征收契稅。本通知執(zhí)行期限為2009年1月1日至2011年12月31日。-----財(cái)稅〔2008〕175號(hào)2023/9/3483.全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為是否征收契稅根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]184號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問(wèn)題解釋的通知》(國(guó)稅函[2006]844號(hào))的有關(guān)規(guī)定,公司制企業(yè)在重組過(guò)程中,以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資,屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn),對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為,不征收契稅。-----國(guó)稅函〔2008〕514號(hào)2023/9/3494.關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅
房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定,房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍,不應(yīng)征收契稅。-----國(guó)稅函〔1999〕465號(hào)
2023/9/3505.以租賃方式使用土地是否征收契稅根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定,土地租賃行為不屬于契稅征收范圍,不征收契稅。------國(guó)稅函〔2004〕322號(hào)6.法定繼承人繼承土地房屋權(quán)屬是否征收契稅對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬,不征契稅。-----國(guó)稅函〔2004〕1036號(hào)2023/9/3516.
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