房地產(chǎn)公司采用賬簿上不列或少列收入等手段少繳所得稅

一、基本情況青海某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某公司”）于2001年8月成立的合資經(jīng)營企業(yè)（港、澳、臺資）。公司注冊資本4800萬元，該公司成立至今，共開發(fā)了兩個項目。一是2001年投資1338萬元和西寧市人民公園聯(lián)合開發(fā)的“園林街文化市場”項目。該項目建筑面積5600平方米，全部為商鋪房，該項目已于2002年全部完工。市場建成后由青海某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責經(jīng)營20年，主要采取收取租金作為收入的實現(xiàn)。目前，該項業(yè)務(wù)由青海某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林街市場物業(yè)管理分公司負責。二是2003年開始投資的勝利路83號“楓林綠洲”項目。該項目總投資3.78億元人民幣，總建筑面積212668m2.由8棟超高層和3棟高層建筑組成。該項目分二期開發(fā)。全部工程計劃2007年底竣工。二、基本案情（一）案件來源人工篩選。根據(jù)2005年青海省國家稅務(wù)局稅收專項檢查安排，通過綜合征管軟件對房地產(chǎn)行業(yè)稅負率等指標的篩選，確定對某某公司2001年至2004年的納稅情況進行重點檢查，從而發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在的涉稅問題。（二）作案手段采用在賬簿上不列或少列收入也不列成本支出等手段少繳所得稅。（三）違法事實1、根據(jù)20年租賃合同書，2002年度應(yīng)計入主營業(yè)務(wù)收入14，352，064元，已計入主營業(yè)務(wù)收入4，100，516元，應(yīng)計未計主營業(yè)務(wù)收入10，251，548元，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第一條：“中華人民共和國境內(nèi)外商投資企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，依照本法的規(guī)定繳納所得稅”的規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額10，251，548元。2、2002年度應(yīng)計入主營業(yè)務(wù)成本中的開發(fā)成本為11，737，689.92元，已計入主營業(yè)務(wù)成本3，874，069.01元，少計主營業(yè)務(wù)成本7，863，620.91元，。3、2002年度主營業(yè)務(wù)成本中不得稅前扣除的不合規(guī)票據(jù)（白條）入賬金額2，067，976.47元，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第十七條：“各項會計記錄必須完整準確，有合法的憑證作為記帳依據(jù)”及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收”之規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額2，067，976.47元。4、2002年度為抵頂西寧市人民公園受益金3，650，000元，在西寧市人民公園門口進行綠化、道路等配套設(shè)施建造，修建下臺廣場及辦公樓一棟，價值為3，019，718.13元，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》第六條：“企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提，配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算”之規(guī)定，應(yīng)列入成本，調(diào)減應(yīng)納稅所得額3，019，718.13元。5、2002年度管理費用中不合規(guī)票據(jù)（白條）入賬稅前扣除金額為207，082元，根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第十七條：“各項會計記錄必須完整準確，有合法的憑證作為記帳依據(jù)”及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十二條：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收”之規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額207，082元。2002年度該企業(yè)利潤總額為-1，196，185.11元，申報應(yīng)納稅所得額為-1，196，185.11元，調(diào)增應(yīng)納稅所得額12，526，606.47元，調(diào)減應(yīng)納稅所得額10，883，339.04元，調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額為447，082，32元，應(yīng)補繳所得稅134，124.70元。三、辦案經(jīng)過根據(jù)省局稽查局工作要求，在開展稅收專項檢查前，向被查企業(yè)下發(fā)了《企業(yè)自查通知書》，該企業(yè)通過自查，查出白條入賬、超規(guī)定限額列支業(yè)務(wù)招待費等問題金額為300，010.78元。隨后按照規(guī)定的程序和制定的稽查實施方案，采取順查法、詢問法和核對法對企業(yè)的賬簿、記賬憑證進行了檢查，主要對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營收入、相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、無形資產(chǎn)的攤銷等是否符合稅法規(guī)定，有無列支與其經(jīng)營無關(guān)的其他支出作為檢查的重點，進行了審核，并對法定代表人對其有關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進行了詢問，對查實的問題進行了補繳稅款和納稅調(diào)整。四、處理結(jié)果對企業(yè)存在的違法事實，依法補繳所得稅加收滯納金和罰款共19.6萬元，并已全部執(zhí)行入庫。五、分析及提示（一）案情提示1、加強稅法宣傳，加大對從事房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的人員的業(yè)務(wù)培訓，使相關(guān)人員熟悉和掌握房地產(chǎn)財務(wù)核算知識和相關(guān)稅收政策，更好地做好房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作。2、主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、房產(chǎn)管理及街道辦事處等相關(guān)部門的信息溝通和協(xié)調(diào)，做好涉稅信息的采集，從而更加有效的加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。3、嚴格外商投資企業(yè)列支工資的審核備案制度，加強跟蹤審核，對審核發(fā)現(xiàn)的虛報工資和列支的零工工資嚴格按有關(guān)規(guī)定處理。4、針對房地產(chǎn)行業(yè)預售房地產(chǎn)取得預收款長期掛“預收賬款”的情況，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴格按照總局和省局制定的對外商投資房地產(chǎn)預售房地產(chǎn)取得預收款預征企業(yè)所得稅的規(guī)定，認真做好預征所得稅的征收和管理工作。設(shè)立“預收賬款”預征稅款臺帳，跟蹤檢查房地產(chǎn)企業(yè)預收款情況，同時做好預征稅款的結(jié)算，以保證國家稅款及時均衡入庫。5、對企業(yè)“預收賬款”按收入與成本配比的原則，要求企業(yè)對每一項目進行單獨核算。督查企業(yè)對完工項目盡快取得房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明或進行項目決算，及時反映財務(wù)成果，保證國家稅款的及時足額入庫。6、加強房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票管理，與地稅部門建立發(fā)票協(xié)查制度，防止虛開發(fā)票和大頭小尾發(fā)票的產(chǎn)生，確保企業(yè)收入的準確性和完整性。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的拆遷補償費，由于支付的對象不同，取得的收款憑據(jù)也各不相同，尤其是支付給拆遷戶個人的拆遷費取得的收款憑據(jù)全部為白條。如何規(guī)范拆遷戶個人收取拆遷費開具票證的問題是房地產(chǎn)稅務(wù)管理應(yīng)當迫切解決的問題。8、規(guī)范建安行業(yè)所得稅的管理是完善房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理的一個很重要的方面，因為房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)成本中建安成本的比重很大。9、確定稽查對象問題：今后對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查應(yīng)選定那些有開發(fā)項目且已完工決算的企業(yè)作為檢查對象進行進行檢查。10、檢查期間問題：應(yīng)根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的時間長短確定檢查時段，以確保對整個項目審核的完整性及延續(xù)性。11、在檢查中應(yīng)結(jié)合企業(yè)賬務(wù)采取內(nèi)查與外調(diào)相結(jié)合的方法，不能就賬查賬，一定要注重賬外調(diào)查。在調(diào)查過程中，對買主的價格資料通過審核房屋購銷合同或租賃合同及到土地、房管和銀行等部門詳細了解土地、房產(chǎn)過戶及在銀行辦理按揭貸款等情況、以確定企業(yè)申報收入的準確性；到土地管理部門、拆遷單位及拆遷戶及施工單位調(diào)查了解有關(guān)土地出讓金、工程施工成本及拆遷補償費等支付情況，以確保各類費用的真實。12、一定要加大對房地產(chǎn)行業(yè)涉稅違法行為的處罰力度，只有對偷稅者予以嚴懲，才能達到以儆效尤的作用。（二）重視房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)核算的特殊性1、由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在的是開發(fā)環(huán)節(jié)多、內(nèi)容復雜且開發(fā)周期長，給所得稅管理增加了難度。2、由于房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的特殊性及房地產(chǎn)行業(yè)項目滾動開發(fā)，一般在房地產(chǎn)開發(fā)初期，企業(yè)在損益方面反映的一般都是管理費用和財務(wù)費用，利潤一般都是虧損。如某某公司“楓林綠洲”項目，現(xiàn)在財務(wù)報表上反映的虧損全部是開發(fā)初期的管理費用和財務(wù)費用。這是造成房地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損的原因之一。3、房地產(chǎn)行業(yè)白條及不合法憑證入帳是企業(yè)財務(wù)管理及稅務(wù)管理的一個難點問題。如向搬遷戶支付搬遷補償費，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是與搬遷戶簽訂搬遷合同，向搬遷戶支付現(xiàn)款，而搬遷戶都是開的收條或收據(jù)。4、關(guān)于交際應(yīng)酬費的問題，根據(jù)稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的交際應(yīng)酬費應(yīng)按業(yè)務(wù)收入的比例進行列支。而房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)初期開支這類費用比進入銷售期要大，由于項目開發(fā)初期無收入，所以，企業(yè)發(fā)生的交際應(yīng)酬費不能合法的進入費用。5、企業(yè)預售房地產(chǎn)取得預收款以及銷售房地產(chǎn)取得的款項，部分房地產(chǎn)企業(yè)一般是以未取得房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明或未進行項目決算為由，將上述款項長期掛“預收賬款”不結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成企業(yè)無盈利，延遲了所得稅的產(chǎn)生。也有收取售房款即不開發(fā)票也不記帳，隱瞞營業(yè)收入逃避繳納營業(yè)稅和所得稅。6、外資企業(yè)的工資列支問題是所得稅管理的一個難點問題。因為根據(jù)稅法細則第二十四條規(guī)定企業(yè)支付給員工的工資只需將其支付標準和所依據(jù)的文件報主管稅務(wù)機關(guān)備案就可列支，而沒有具體規(guī)定列支的標準限度。所以，外商投資企業(yè)支付工資數(shù)額完全由企業(yè)控制，稅務(wù)機關(guān)對該項目的審核和管理相對較難。7、開發(fā)成本核算期過長也是稅務(wù)管理的一個難點問題。就某某公司的“楓林綠洲”項目來說，開發(fā)成本的核算期長達三年，由于開發(fā)成