《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義

《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（一）2007年08月27日14:50第9講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策(上)

一、內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述

2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

二、考試要求：

1、了解房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的概念、任務、目的、意義和原則。

2、掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本內(nèi)容，幾種特殊

房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。

三、內(nèi)容輔導：

第一節(jié)

房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記薄(權(quán)屬檔案)的法律行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項重要制度。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。它包括對確認房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系所必須依據(jù)的房地產(chǎn)證明文件、資料進行的綜合性管理，是房地產(chǎn)行政管理的重要的基礎性工作。

例題：房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(

)進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

a、

房屋所有權(quán)

b、抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利

c．土地所有權(quán)

d．土地使用權(quán)

答案：a、b

解析：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)應由土地管理部門進行管理，因此，ab是正確的。

二、

房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義

1、保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點。

加強權(quán)屬登記管理工作，就是要及時、準確地對房地產(chǎn)權(quán)屬進行登記、審查、確權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書。凡經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認并頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，其權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、公民合法繼承權(quán)等，都受到國家法律的保護。

2、保證交易安全，減少交易成本

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值量大、交易風險高。房地產(chǎn)登記能夠在法律上及時、準確地確定房地產(chǎn)權(quán)屬，從而使房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受到法律保護，免受他人的侵害。由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎工作

（1)房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設，首先需要權(quán)屬登記管理部門提供建設區(qū)域內(nèi)的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關(guān)規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。

（2)房屋的買賣、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、抵押等房地產(chǎn)交易活動，都涉及房地產(chǎn)權(quán)屬和房屋的自然狀況，這就要求權(quán)屬登記管理部門提供該房地產(chǎn)的位置、權(quán)界、面積、建筑年代等準確的資料，以便對交易的房地產(chǎn)進行評估，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

（3)房地產(chǎn)服務，如住宅小區(qū)管理服務、房屋的管理和修繕服務，需要權(quán)屬登記管理部門提供房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)及房地產(chǎn)的有關(guān)資料以便根據(jù)不同的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同的地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途等具體情況，確定修繕范圍和收取的費用，保證房地產(chǎn)的正常管理和服務。

綜上所述，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開權(quán)屬登記管理工作。權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設、使用的全過程。

4、權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃、建設、管理提供科學依據(jù)

要搞好城市規(guī)劃、建設和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。權(quán)屬登記管理資料所提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設和管理都是不可缺少的科學依據(jù)。

例題：(

)是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點。

a、保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

b、收取登記費

c．行使房管權(quán)力

d．保護房管部門的合法權(quán)益

答案：a

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務

1、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作

登記發(fā)證工作是權(quán)屬登記管理的主要的經(jīng)常性工作。在全國性房地產(chǎn)總登記工作的基礎上，主要的經(jīng)常性任務就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項權(quán)利等的登記、核實、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項權(quán)利終止等的注銷工作。

2、

做好房地產(chǎn)測繪工作

房地產(chǎn)測繪是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的需要，應用測繪技術(shù)、提供以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎，以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、面積為重點的房地產(chǎn)圖的一種技術(shù)服務。用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果納入房地產(chǎn)權(quán)屬檔案統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)測繪應嚴格執(zhí)行有關(guān)的測量技術(shù)規(guī)范。房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化時，應及時、準確地進行變更測量，使房地產(chǎn)圖和房地產(chǎn)實際情況保持一致。

3、

做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作

首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理，以便檔案的科學管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎上，根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況，對權(quán)屬檔案進行不斷修正、補充和增籍、滅籍工作，以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準確，使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。

除了以上三種任務外，權(quán)屬登記管理工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。

例題：房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務包括(

)。

a、做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作

b、做好房地產(chǎn)測繪工作

c．做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作

d．為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)

答案：abcd

四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則

1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則

房地產(chǎn)是一個有機的不可分割的整體。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人，必須同屬一人(包括法人和自然人)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時，應查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則

房地產(chǎn)是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產(chǎn)管理部門負責所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作；房地產(chǎn)權(quán)利人也只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。

例題：房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體(

)的原則。

a、一致

b、不一致

c．相分離

d．相排斥

答案：a《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（二）2007年08月27日14:50第二節(jié)

房地產(chǎn)登記制度

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律和行政的手段對房地產(chǎn)進行登記，審查確認產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書等。在權(quán)屬登記有公信力的國家或地區(qū)，實質(zhì)上就是以國家或政府的聲譽來保證某一房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬和可靠性，從而使這一房地產(chǎn)權(quán)利能夠得到國家法律的保護。

根據(jù)權(quán)屬登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型：

1、契據(jù)登記制

契據(jù)登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論：認為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更、他項權(quán)利的設定，只要當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，債的成立，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機關(guān)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利之狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關(guān)對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國式登記制度”。

2

、產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設定，當事人訂立的合同具有其效力。但這種效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

(1)權(quán)利登記制，登記機關(guān)對權(quán)利人的申請進行實質(zhì)性審查，登記是由房地產(chǎn)所在地的登記機關(guān)備置登記簿，簿上記載房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程，使有利害關(guān)系的第三人可就登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得，未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點為：登記機關(guān)對登記申請采取實質(zhì)審查主義，登記權(quán)利的現(xiàn)狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國式登記制度”。

(2)托倫斯登記制度，為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書，房地產(chǎn)權(quán)利一旦載人政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力；已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強制登記制度；登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機關(guān)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。

例題：根據(jù)權(quán)屬登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為(

)

兩大類型。

a、契據(jù)登記制

b、契約登記制

c．產(chǎn)權(quán)登記制

d．契據(jù)登記和產(chǎn)權(quán)登記結(jié)合制

答案：ac

二、我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似德國式登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下幾點：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記

房屋與所占用的土地使用權(quán)是不可分割的，但由于我國對房地產(chǎn)事項由房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機關(guān)和房地產(chǎn)管理機關(guān)進行。

2

、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記

當事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動態(tài)過程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。

3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護，權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房地產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利對抗善意第三人在法律上有絕對效力。

4、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行及時登記制度

房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設定、變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請登記，若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律有效保護，且要承擔相應的責任。

5、頒發(fā)權(quán)利證書

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對產(chǎn)權(quán)申請人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書為權(quán)利人權(quán)利之憑證，由權(quán)利人持有和保管。

例題：我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點包括

(

)。

a、房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記

b、房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利靜態(tài)登記

c．房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力

d．房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行及時登記制度

e、頒發(fā)權(quán)利證書

答案：acde

解析：目前，我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記

，因此，b項是錯的。

三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機關(guān)

市(縣)房地產(chǎn)行政主管部門是法定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證機關(guān)，其他部門辦理的房屋所有權(quán)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護，一個城市只能設立一個房屋權(quán)屬登記機關(guān)。法律、法規(guī)依據(jù)規(guī)定如下：

1、“由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。（《城市房地產(chǎn)管理法》）

2、“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實后，領取房屋所有權(quán)證書”。

（國務院1983年頒發(fā)的《城市私有房屋管理條例》）

3、“職工購買住房，都要到房產(chǎn)管理部門辦理住房過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時要辦理相應的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書”。

（國務院1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》）

4、

2000年國務院法制辦對建設部《關(guān)于請求解釋<城市房地產(chǎn)管理法》中房產(chǎn)管理部門的函》的復函中明確了核發(fā)房屋所有權(quán)證書的部門，是指縣級以上人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門。

5、

“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作”。

（建設部令第99號《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》）

例題：(

)主管部門是法定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證機關(guān)，其他部門辦理的房屋所有權(quán)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力。

a、市(縣)建設行政

b、市(縣)規(guī)劃行政

c．市(縣)房地產(chǎn)行政

d．市(縣)土地行政

答案：c

四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證機構(gòu)的分工和工作程序

作為國家一級的管理機構(gòu)，在國務院內(nèi)部的分工是：國家建設部負責全國房屋所有權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證管理工作，國土資源部負責全國土地使用權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證管理工作。

省級地方的房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證管理工作機構(gòu)的分工及其職權(quán)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)具體情況，具體確定。

市、縣一級房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機構(gòu)分工及工作程序分兩種情況：

1、在房、地分管體制下

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

2

、在房、地統(tǒng)管體制下

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”。房、地實行統(tǒng)一管理的有廣東、北京、上海、重慶等省、市。

目前全國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理體制，大體有以下四種模式：

(1)

按土地的行政管理與經(jīng)營管理劃分權(quán)限的管理模式，實行“兩家各發(fā)一個證”的做法。即土地管理部門負責城鄉(xiāng)地籍、地政管理和土地的出讓、權(quán)屬登記管理；房地產(chǎn)管理部門負責土地的開發(fā)利用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋所有權(quán)的登記發(fā)證管理。這種模式在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證方面實行“兩家各發(fā)一個證”的做法，即土地管理部門發(fā)土地使用權(quán)證，房地產(chǎn)管理部門發(fā)房屋所有權(quán)證。

(2)

按土地出讓前后劃分權(quán)限的管理模式，實行由房地產(chǎn)管理部門“一家發(fā)兩證”的做法。即土地管理部門負責土地出讓和出讓前的工作，土地出讓以后的一切管理工作由房地產(chǎn)管理部門負責。這種模式，即房地產(chǎn)管理局負責城區(qū)土地出讓后的土地地政、地籍管理，并統(tǒng)一發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。這種模式實行由房地產(chǎn)管理部門“一家發(fā)兩證”的做法。

(3)按城、鄉(xiāng)劃分權(quán)限的管理模式，由房地產(chǎn)管理局“一家發(fā)兩證”。即城市范圍內(nèi)土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記發(fā)證管理工作均由市房地產(chǎn)管理局負責。農(nóng)村地區(qū)的土地管理由土地局負責。這種模式在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證方面實行由房地產(chǎn)管理局“一家發(fā)兩證”的做法。

(4)實行“房地合一”的管理模式，只發(fā)一個“房地產(chǎn)證”的做法。即市政府把房地產(chǎn)管理局和市土地管理局合署辦公，實行“一套人馬，兩塊牌子”的體制，作為城鄉(xiāng)房地產(chǎn)的主管部門。在產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證方面實行只發(fā)一個“房地產(chǎn)證”的做法。

例題（判斷）：1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”。（

）

答案：對

2、在房、地統(tǒng)管體制下，按城、鄉(xiāng)劃分權(quán)限的管理模式，即城市范圍內(nèi)土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記發(fā)證管理工作，由房地產(chǎn)管理局“一家發(fā)兩證”。(

)

答案：對

五、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍

《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍有明確的規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都要進行權(quán)屬登記。除此之外的其他房屋權(quán)屬登記參照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》執(zhí)行。

例題：我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍

(

)。

a、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都要進行權(quán)屬登記

b、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都要進行權(quán)屬登記

c．城市規(guī)劃區(qū)外國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都要進行權(quán)屬登記

d．城市規(guī)劃區(qū)外集體土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都要進行權(quán)屬登記

答案：a《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（三）2007年08月27日14:51六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類

房地產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記七種。

1

、總登記

總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序。

總登記應由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應當載明以下有關(guān)事項：總登記的區(qū)域、申請的期限(注明起止日期)、申請人應當提交的有關(guān)證件(告知登記人應攜帶的證件和有關(guān)文件)、受理登記的地點(可以是登記機關(guān)所在地或登記機關(guān)設立的登記點)、其他應當公告的事項(如登記費用、不登記的責任等)。

2、土地使用權(quán)初始登記

以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應申請辦理土地使用權(quán)初始登記。土地使用權(quán)初始登記，申請人應提交批準用地或土地使用合同等證明文件。

3、房屋所有權(quán)初始登記

初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應當向登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應向登記機關(guān)提交建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件；集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房應到登記機關(guān)辦理備案登記手續(xù)。

例題：總登記應由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日(

)

日內(nèi)發(fā)布公告。

a、20

b、30

c．40

d．60

答案：b

4、轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應提交原房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

5、變更登記

變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房地產(chǎn)權(quán)利人均應自事實發(fā)生之日起30天內(nèi)申請變更登記，由房地產(chǎn)權(quán)利人提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件辦理。

例題：轉(zhuǎn)移登記是指房屋因(

)等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記，權(quán)利人應當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。

a、買賣、贈與

b、交換、繼承

c．劃撥、轉(zhuǎn)讓

d．分割、合并、裁決

答案：abcd

6、他項權(quán)利登記

他項權(quán)利登記是指設定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記。申請他項權(quán)利登記，權(quán)利人應提交的證明文件有：(1)以地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地作為抵押物的，應提交國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓、抵押合同及相關(guān)協(xié)議和證明文件；(2)以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應提交前款所列證明文件外，還應提交房屋權(quán)屬證書。

7、注銷登記

注銷登記是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進行的登記。以下幾種情況均應申請注銷登記：

(1)房屋滅失，所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復存在；

(2)土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請續(xù)期，或雖申請續(xù)期而未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。按房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，原所有人的房屋所有權(quán)也不復存在；

(3)他項權(quán)利終止，抵押權(quán)是因主債權(quán)的消滅，如債的履行以及房屋滅失或抵押權(quán)的行使而使抵押權(quán)歸于消滅。典權(quán)是因典期屆滿、出典人回贖或轉(zhuǎn)典為賣、以及房屋滅失而使典權(quán)歸于消滅。

房地產(chǎn)權(quán)利喪失時，原權(quán)利人應申請注銷登記。申請注銷登記，申請人應提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)的合同、協(xié)議文件。無權(quán)利承受人或不能確定承受人的，由登記機關(guān)代為注銷登記。

例題：

(

)是指設定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進行的登記。

a、注銷登記

b、他項權(quán)利登記

c．變更登記

d．房屋所有權(quán)初始登記

答案：b

七、申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當事人申請登記的時限

1、申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應同時具備以下四項條件

(1)申請人或代理人具有申請資格。權(quán)利人為法人、其他組織的，應使用法定名稱，由其法定代表人申請；權(quán)利人為自然人的，應使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。如權(quán)利人或申請人委托代理申請登記時，代理人應向登記機關(guān)交驗代理人的有效證件，并提交權(quán)利人(申請人)的書面委托書。設定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請；

(2)有明確具體的申請請求；

(3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋；

(4)屬受理登記的登記機關(guān)管轄。

2、當事人申請登記的時限

總登記：申請人應當在地方人民政府公告的期限申請。

初始登記：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋?，申請人應當自這一事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。轉(zhuǎn)移登記應當在事實發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請，變更、注銷登記和他項權(quán)利登記，都應當在事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。

例題：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后(

)個月內(nèi)向登記機關(guān)提出申請。

a、

1

b、2

c．3

d．4

答案：c

八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序

房屋權(quán)屬登記按受理登記申請、權(quán)屬審核、公告、核準登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書等程序進行。

1、受理登記申請

受理登記申請是申請人向房屋所在地的登記機關(guān)提出書面申請，填寫統(tǒng)一的登記申請表，提交有關(guān)證件。如其手續(xù)完備，登記機關(guān)則受理登記。房屋所有權(quán)登記申請必須由房屋所有權(quán)人提出，房屋他項權(quán)利登記應由房屋所有人和他項權(quán)利人共同申請。

申請人申請權(quán)屬時應如實填寫登記申請表。對委托代理申請登記的，應收取委托書并查驗代理人的身份證件。不能由其他人持申請人的身份證件申請登記。

工作人員在查驗各類證件、證明和申請表、墻界表各欄目內(nèi)容后，接受申請人的登記申請，并按收取的各類書證，向申請人出具收件收據(jù)。

登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權(quán)利人(申請人)。

例題：登記機關(guān)自受理登記申請之日起(

)日內(nèi)應當決定是否予以登記。

a、3

b、5

c．7

d．12

答案：c

2、權(quán)屬審核

權(quán)屬審核是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)對受理的申請進行權(quán)屬審核。主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請人提交的各種證件，核實房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來源等。權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用初審、復審和審批的方法。隨著我國權(quán)屬登記制度的日益完善，對一部分房屋權(quán)屬的確定，可以視情況采用更為簡捷的方法。對于商品房甚至可以采用直接登記當即發(fā)證的方法，收件后隨即審批并打印權(quán)屬證書。

(1)初審。是對申請人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進行核對。并初步確定權(quán)利人主張產(chǎn)權(quán)的依據(jù)是否充分、是否合法，初審工作要到現(xiàn)場查勘，并著重對申請事項的真實性進行調(diào)查。

(2)復審。是權(quán)屬審查中的重要環(huán)節(jié)，復審人員一般不到現(xiàn)場調(diào)查，但要依據(jù)初審中已確定的事實，按照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，并充分利用登記機關(guān)現(xiàn)存的各項資料及測繪圖件，反復核對，以確保權(quán)屬審核的準確性。復審人員應對登記件負責全面審查，著重對登記所適用的法律、法規(guī)負責。《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（四）2007年08月27日14:513、公告

公告是對可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產(chǎn)權(quán)。公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機關(guān)認為有必要時進行公告。

但房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應當作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書。

例題：權(quán)屬審核一般采用“三審定案”的方法，即采用(

)的方法。

a、初審

b、復審

c．審批

d．預審

答案：abc

4、核準登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書

(1)核準登記。經(jīng)初審、復審、公告后的登記件，應進行終審，經(jīng)終審批準后，該項登記即告成立，終審批準之日即是核準登記之日。

終審一般由直接負責權(quán)屬登記工作的機構(gòu)指定的專人進行。終審是最后的審查，對有疑問的問題，終審人員應及時向有關(guān)人員指出，對復雜的問題，也可采用會審的辦法，以確保確權(quán)無誤。

(2)權(quán)屬證書的制作。經(jīng)終審核準登記的權(quán)利，可以制作權(quán)屬證書。

填寫房屋權(quán)屬證書應當按建設部關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。無論是使用計算機繕證或是手工繕證，在繕證后都要由專人進行核對，核對人員要在審批表核對人欄內(nèi)簽字以示負責。核對無誤的權(quán)屬證書就可編造清冊，并在權(quán)屬證書上加蓋填發(fā)單位印章。

(3)權(quán)屬證書的頒發(fā)。向權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書是權(quán)屬登記程序的最后一項。

1)通知權(quán)利人領取權(quán)屬證書。一般可采用在登記機關(guān)決定管理登記時填發(fā)領證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一的領證通知書的辦法，告知權(quán)利人在規(guī)定時間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應繳納的各項費用到指定地點領取。

2)收取登記費用。登記費用一般包括登記費和權(quán)證工本費。

3)發(fā)證。發(fā)證時應當請權(quán)利人自己檢查一下權(quán)屬證書上所載明的各登記事項是否準確。房屋權(quán)屬證書應當發(fā)給權(quán)利人或權(quán)利人所委托的代理人。房屋他項權(quán)登記時房屋所有權(quán)證應發(fā)還給房屋所有權(quán)人，他項權(quán)證應發(fā)給他項權(quán)利人。發(fā)證時，領證人、發(fā)證人都應在審批表相應的欄目內(nèi)簽字并注明發(fā)證日期。發(fā)證完畢后，將收回的收件收據(jù)及全部登記文件及時整理，裝入資料袋，及時辦理移交手續(xù)，交由產(chǎn)籍部門管理。

例題：填寫房屋權(quán)屬證書應當按(

)關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。

a、國務院

b、建設部

c．國土資源部

d．全國人大

答案：b

九、登記發(fā)證的時限

登記機關(guān)受理登記申請后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，應當按照規(guī)定的時間內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記：30日

注銷登記：15日

例題：房屋權(quán)屬登記發(fā)證為30日時限的包括(

)。

a、初始登記

b、轉(zhuǎn)移登記

c．他項權(quán)利登記

d．變更登記

e、注銷登記

答案：abcd

十、幾種特殊情況下的權(quán)屬登記

1、房改售房權(quán)屬登記

建設部對房改售房權(quán)屬登記發(fā)證作了以下規(guī)定：

(1)職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價房，總價款：xx元”。

(2)職工以標準價購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實后，也發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán))”，注記：“房改出售的標準價房，總價款：xx元，售房單位xxxx，產(chǎn)權(quán)比例為xx(個人)；xx(單位)。”

(3)以成本價或標準價購買的住房，產(chǎn)權(quán)來源為“房改售房”。

(4)數(shù)人出資購房并要求核發(fā)《房屋共有權(quán)證》的，經(jīng)登記核實后，可發(fā)給權(quán)利人《房屋共有權(quán)證》，并根據(jù)投資比例，注記每人所占份額。

(5)對于集資建房、合作建房、單位補貼房、解困房等，原則上應以建房時所訂立的協(xié)議(或合同)中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)劃分條款為準。產(chǎn)權(quán)劃分條款訂立不明確的，應由當事人再行協(xié)商，補簽協(xié)議予以明確，按補簽協(xié)議劃分產(chǎn)權(quán)。以后，各類建房協(xié)議(或合同)凡涉及產(chǎn)權(quán)劃分的，都應明確規(guī)定房屋建成后的產(chǎn)權(quán)分配。

2、直接代為登記

按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》直接代為登記的房屋分為兩種情況：

(1)房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房，由登記機關(guān)直接代為登記；

(2)依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，登記機關(guān)可依法直接代為登記。直接代為登記，應按正常的登記程序進行。由于這類房屋權(quán)屬狀態(tài)不明，不予頒發(fā)房屋所有權(quán)證。這類房屋權(quán)利狀態(tài)確定后，再由房屋所有權(quán)人重新提出申請《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（五）2007年08月27日14:52

3、商品房的初始登記

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應當按《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。作這樣的規(guī)定，可以使商品房的管理更為規(guī)范，也更有利于維護消費者的合法權(quán)益。在實際工作中，在按正常的登記手續(xù)登記后不立即給開發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個單位(如按套)分別記錄在案或輸入計算機。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

4、分割出售房屋的登記

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋以一平方米為單位進行銷售的，實為融資。由于這種房屋所有權(quán)的客體不明確，沒有明確的位置和權(quán)屬界址，房屋所有權(quán)無法確認。建設部發(fā)出通知，要求各地機關(guān)不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此外，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

5、在建工程和預售商品房抵押登記

建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中分別規(guī)定了在建工程抵押和預購商品房貸款抵押。在建工程抵押時，當事人應按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條的規(guī)定，在抵押合同中載明有關(guān)內(nèi)容。登記機關(guān)在辦理登記時，要按這一內(nèi)容進行審核。在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權(quán)屬證書時，當事人應重新辦理房產(chǎn)抵押登記。

預售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。登記機關(guān)受理預售商品房抵押登記時，應審核出售房屋一方是否獲得商品房預售許可證。在房屋竣工交付使用時，對已辦理預售商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權(quán)證時同時辦理房屋抵押登記。

例題：下列屬于直接代為登記的房屋包括

(

)。

a、房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房

b、依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋

c．無人主張權(quán)利的房屋

d．商品房

答案：abc

十一、注銷房屋權(quán)屬證書

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

(1)申報不實的；

(2)涂改房屋權(quán)屬證書的；

(3)房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；

(4)因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。

注銷房屋權(quán)屬證書，登記機關(guān)應當作出書面決定，送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢?！?/p>

另外，人民法院或者仲裁機構(gòu)生效的法律文書確定房地產(chǎn)管理部門應當注銷房屋權(quán)屬證書的、原登記證明文件被有權(quán)機關(guān)依法撤銷的和其他依法應當注銷的，房地產(chǎn)管理部門應當按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定的程序注銷房屋權(quán)屬證書。

例題：下列登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書的包括(

)。

a、申報不實的

b、涂改房屋權(quán)屬證書的

c．房屋權(quán)利滅失，權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的

d．因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的

答案：abd《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（六）2007年08月27日14:52第10講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策(下)

一、內(nèi)容提要：

1、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理

2、房地產(chǎn)測繪

二、考試要求：

1、了解房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的作用、特點，房地產(chǎn)測繪的概念。

2、熟悉房地產(chǎn)面積測算，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案業(yè)務管理的內(nèi)容。

三、內(nèi)容輔導：

第三節(jié)

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理

一、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)，是城市建設檔案的組成部分。

房地產(chǎn)檔案資料是由房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件、房地產(chǎn)卡片、房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊(表、簿冊)四方面組成。

例題：房地產(chǎn)檔案資料是由(

)組成。

a、房地產(chǎn)平面圖

b、房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

c．房地產(chǎn)卡片

d．房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊

答案：abcd

1、房地產(chǎn)平面圖

房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測繪專業(yè)人員按國家規(guī)定的房產(chǎn)測量規(guī)范、標準和程序勘測和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。房地產(chǎn)平面圖包括房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖。

例題：房地產(chǎn)平面圖包括

(

)。

a、房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖

b、房產(chǎn)分幅平面圖

c．房產(chǎn)分丘平面圖

d．房屋分層分戶平面圖

答案：abcd

2、房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

有關(guān)證明文件是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，這些證明和文件主要記錄和反映房地產(chǎn)權(quán)利人的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況的歷史演變和房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛的處理結(jié)果及其過程等方面的情況，是審查和確定房地產(chǎn)權(quán)屬的重要依據(jù)。以下文件材料屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的歸檔范圍：

(1)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設定他項權(quán)利等有關(guān)的證明和文件：

1)房地產(chǎn)權(quán)利人(自然人或法人)的身份(資格)證明、法人代理人的身份證明、授權(quán)委托書等；

2)建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書或者土地來源證明、房屋拆遷批件及補償安置協(xié)議書、聯(lián)建或者統(tǒng)建合同、翻改擴建及固定資產(chǎn)投資批準文件、房屋竣工驗收有關(guān)材料等；

3)房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等；

4)設定房地產(chǎn)他項權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。

(2)房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

(3)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、墻界表、房屋

面積計算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產(chǎn)稅費收據(jù)存根等。

(4)反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄像帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。

(5)其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊、表、卡等。

題：下列屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的歸檔范圍的包括

(

)。

a、房地產(chǎn)權(quán)利人有關(guān)的證明和文件

b、房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等

c．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料

d．反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料

答案：abcd

3

、房地產(chǎn)卡片

房地產(chǎn)卡片是對房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。它按房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號(丘號)順序，以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位而填制的。

4、房地產(chǎn)登記簿冊

房地產(chǎn)簿冊是房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的各項內(nèi)容應該是一致的，并應及時進行異動管理。

例題：房地產(chǎn)卡片是對(

)等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。

a、房地產(chǎn)權(quán)利人的情況

b、房屋所有權(quán)

c．土地使用權(quán)狀況

d．產(chǎn)權(quán)來源

答案：abcd

二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點

1、專業(yè)性

(1)權(quán)屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門。權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動中形成的歷史記錄。房地產(chǎn)部門是產(chǎn)生權(quán)屬檔案的專業(yè)部門。

(2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作特別是權(quán)屬登記工作，面廣量大，政策性強，形成的檔案材料專業(yè)性強。權(quán)屬檔案在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別，內(nèi)容上反映房地權(quán)屬狀況和房地位置和面積大小，文件名稱采用房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語多，形式上，結(jié)構(gòu)規(guī)范，多為表格式、填寫式。

(3)權(quán)屬檔案有自己專業(yè)管理方法。房地產(chǎn)管理部門在檔案管理中形成了以圖檔卡為主要內(nèi)容的權(quán)屬檔案。圖指房地產(chǎn)平面圖包括分丘圖、分層分戶圖，反映權(quán)屬范圍，形象直觀；檔指產(chǎn)權(quán)文字檔案，反映產(chǎn)權(quán)的來龍去脈，詳盡細致，真實可靠；卡指房地產(chǎn)卡片包括錄入電腦的房地產(chǎn)情況表，它概括了檔案的內(nèi)容，彌補了圖的不足，反映產(chǎn)權(quán)簡潔明白。三位一體，以地號(丘號)為中心，各有側(cè)重，相輔相成。這種權(quán)屬檔案，適合產(chǎn)權(quán)管理的需要。

例題（判斷）：1、權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。（

）

答案：對

2、房地產(chǎn)管理部門在檔案管理中形成了以圖檔卡為主要內(nèi)容的權(quán)屬檔案。

(

)

答案：對

2

、動態(tài)性

權(quán)屬檔案的動態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點。權(quán)屬檔案形成后，房地產(chǎn)權(quán)屬和房地情況并不是固定不變的，隨著產(chǎn)權(quán)人的變化，房屋的損壞倒塌，城市建設的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的活躍，房屋的買賣、交換、繼承、贈與、分析等權(quán)屬轉(zhuǎn)移不斷發(fā)生，房屋的拆除、翻改、擴建日趨頻繁，土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權(quán)屬處于不斷轉(zhuǎn)移和變更之中，具有極強的動態(tài)性。目前，權(quán)屬檔案因產(chǎn)權(quán)變更引起異動的每年約有20％。隨著產(chǎn)權(quán)人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更，權(quán)屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊必須作相應更改，檔案目錄甚至于檔案材料要作動態(tài)注記，檔案必須及時補充新材料，以確保檔案的真實性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權(quán)的動態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。

例題：權(quán)屬檔案的(

)是權(quán)屬檔案最顯著的特點。

a、動態(tài)性

b、專業(yè)性

c．真實性

d．完整性

答案：a

3、真實性

權(quán)屬檔案是產(chǎn)權(quán)沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)范圍必須清楚，能在產(chǎn)權(quán)審核和排解產(chǎn)權(quán)糾紛中起憑證和參考作用。真實性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎和前提。

例題：(

)是權(quán)屬檔案的生命。

a、動態(tài)性

b、專業(yè)性

c．真實性

d．完整性

答案：c

4、完整性

權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。

(1)房地結(jié)合。房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)要與之相一致，同時也要發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機聯(lián)系。

(2)圖檔結(jié)合。房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(地號)，這種丘號，可當作為查找檔案的索引。如果離開檔案，則純粹是毫無意義的幾何線條，失去了它的產(chǎn)權(quán)含義，反之，檔案離開圖，產(chǎn)權(quán)范圍則不明。只有圖檔結(jié)合，才能把產(chǎn)權(quán)真正反映清楚。

例題：權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在(

)兩個方面。

a、

房地結(jié)合

b、圖、檔結(jié)合

c．土地和檔案結(jié)合

d．房屋和檔案結(jié)合

答案：a、b

5、價值性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位和個人的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財產(chǎn)檔案。

6、法律性

由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。

鑒于上述特點，特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動態(tài)性，表明權(quán)屬檔案應由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨進行保管。權(quán)屬檔案不宜與文書檔案、會計檔案等其他門類檔案相混淆。

例題（判斷）：1、權(quán)屬檔案應由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨進行保管。權(quán)屬檔案不宜與文書檔案、會計檔案等其他門類檔案相混淆。（

）

答案：對

2、由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，不具有法律效力(

)

答案：錯《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（七）2007年08月27日14:53三、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的作用

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是在房地產(chǎn)權(quán)屬管理過程中形成的，是為權(quán)屬管理服務的，然而它的服務范圍遠遠超過權(quán)屬管理范圍，擴大到整個城市的建設和管理。權(quán)屬檔案的憑證和參考作用，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、登記發(fā)證

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。登記發(fā)證工作中的一個中心環(huán)節(jié)，必須依據(jù)權(quán)屬檔案確認產(chǎn)權(quán)。

2

、交易評估

房地產(chǎn)交易實質(zhì)是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)清楚，是交易的前提。然而，社會上出現(xiàn)了偽造、涂改、謊報遺失重復申領房屋所有權(quán)證和房地產(chǎn)抵押貸款欺騙的行為，擾亂了正常的交易秩序。房地產(chǎn)市場的管理者必須充分利用權(quán)屬檔案，揭穿欺詐行為，維護正常秩序。為了公平、公正、科學地做好房地產(chǎn)估價工作，也必須利用房地產(chǎn)檔案記錄的不同時間、不同地點、不同類型的房屋交易價格建立數(shù)據(jù)庫。這個數(shù)據(jù)庫是利用市場比較法評估房地產(chǎn)價格不可缺少的工具。

3、房管政策

1985年，全國房屋普查檔案，記載了每戶居住狀況、全市不同居住水平的戶數(shù)、全市人均居住面積，為制定規(guī)劃，分批解決城市住房困難戶，提供了依據(jù)，同時也為確定城市房屋拆遷安置面積，提供參考數(shù)據(jù)。準確的數(shù)據(jù)，也是制定住房制度改革方案的依據(jù)之一。

4、落實政策

由于受“左”的影響，私人房產(chǎn)未按當時國家制定的政策進行了改造或接管，這部分房產(chǎn)需要落實政策。落實政策，必須歷史有事實、檔案有記載、政策有依據(jù)，產(chǎn)權(quán)才能落實。

5、司法仲裁

房屋拆建、買賣、繼承的發(fā)生，不可避免會引起一些糾紛。要排解產(chǎn)權(quán)糾紛，房地產(chǎn)仲裁部門、司法部門都要查閱權(quán)屬檔案。

6、規(guī)劃建設

房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記錄了每一處每一幢房屋的原始信息，如有房屋的產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年份、實際用途、建筑面積等。這些信息是城市規(guī)劃和建設不可缺少的依據(jù)。

7、舊城改造

拆除舊房、建造新房，必然涉及產(chǎn)權(quán)。弄清拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)情況，是拆遷的前提。及時提供房地產(chǎn)檔案，可以加快拆遷進度。

8、史跡考證

權(quán)屬檔案記載了房地產(chǎn)沿革情況，一旦發(fā)現(xiàn)史跡，需要考察產(chǎn)權(quán)情況，必須查閱權(quán)屬資料。

9、編史修志

全國各地編寫的房地志，引用了大量房地產(chǎn)檔案史料。各地房地產(chǎn)檔案中保存的明清以來歷代房地產(chǎn)契紙，不僅為編史修志提供了豐富的材料，同時也為進一步研究各地幾百年以來房地產(chǎn)發(fā)展史提供了寶貴的資料。

10、

房地征稅

權(quán)屬檔案記載了每戶每處房地產(chǎn)的面積、價值，可以作為稅務部門開征房地稅的計稅依據(jù)。

例題：權(quán)屬檔案的憑證和參考作用，主要表現(xiàn)在以下(

)。

a、登記發(fā)證

b、

落實政策

c．司法仲裁

d．房地征稅e、史跡考證

答案：abcde

例題（判斷）：1、房地產(chǎn)交易實質(zhì)是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)清楚，是交易的前提。（

）

答案：對

2、拆除舊房、建造新房，不會涉及產(chǎn)權(quán)。但弄清拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)情況，是拆遷的前提。及時提供房地產(chǎn)檔案，可以加快拆遷進度。(

)

答案：錯

四、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案業(yè)務管理的內(nèi)容

一般指權(quán)屬檔案館(室)的業(yè)務工作，其內(nèi)容包括權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用等六項工作。通常稱為權(quán)屬檔案工作六個業(yè)務環(huán)節(jié)。也可以將“檢索”、“編研”從“利用”中分離出來，“異動管理”從“整理”中分離出來，成為九個業(yè)務環(huán)節(jié)。

1、收集

通過房地產(chǎn)總登記，全面收集各種權(quán)屬證書及有關(guān)證件；通過日常辦理的正常的轉(zhuǎn)移變更登記、房產(chǎn)交易業(yè)務，收集房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更等方面的情況；通過與基層房地產(chǎn)管理經(jīng)營部門的業(yè)務聯(lián)系，收集房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門的直管公房的增減變動情況；通過與城建、規(guī)劃、拆遷、司法等有關(guān)部門和自管單位建立的工作制度及經(jīng)

常的聯(lián)系，收集有關(guān)產(chǎn)籍的文書、資料，及時掌握整個房地產(chǎn)增減變動情況。

2

、整理

權(quán)屬檔案整理工作是指將檔案由零亂到系統(tǒng)的過程，是權(quán)屬檔案工作的基礎。權(quán)屬檔案應當以丘為單元建檔，以房地產(chǎn)權(quán)利人(即權(quán)屬單元)為宗立卷。卷內(nèi)文件排列，應當按照房地產(chǎn)權(quán)屬變化，產(chǎn)權(quán)文件形成時間及權(quán)屬文件主次關(guān)系為序。

3、鑒定

隨著時間推移，權(quán)屬檔案數(shù)量日益增多，有些權(quán)屬檔案失去保存價值，需要對檔案進行去粗取精的鑒別工作。這就形成了權(quán)屬檔案的鑒定工作；

4、保管

由于自然和社會的因素都能使權(quán)屬檔案遭到破壞，為了更長遠的利用權(quán)屬檔案，需要延長權(quán)屬檔案的壽命，保證權(quán)屬檔案的完整安全。這就形成了權(quán)屬檔案的保管工作。保管權(quán)屬檔案應當配備符合設計規(guī)范的專用庫房，并按照國家《檔案庫房技術(shù)管理暫行規(guī)定》實施管理。

5、檢索

權(quán)屬檔案是按照一定方法整理和保管的，而利用權(quán)屬檔案，則是有特定的目的和要求。需要編制檢索工具，從各種途徑揭示權(quán)屬檔案的內(nèi)容和成份，供利用者利用。這就形成權(quán)屬檔案檢索工作。

6、

編研

為了保護權(quán)屬檔案的原件和滿足更多的利用者利用權(quán)屬檔案，需對權(quán)屬檔案史料進行編輯研究。這就形成了權(quán)屬檔案的編研工作。

7、統(tǒng)計

為了科學管理權(quán)屬檔案，需要了解權(quán)屬檔案和權(quán)屬檔案工作的情況，必須對權(quán)屬檔案和權(quán)屬檔案工作狀況進行數(shù)量的統(tǒng)計、分析、研究。這就形成了權(quán)屬檔案的統(tǒng)計工作。

8

、異動管理

為了動態(tài)管理權(quán)屬檔案，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更后，必須對權(quán)屬檔案進行異動整理和統(tǒng)計，建立與實際一致的檔案。這就形成了權(quán)屬檔案的異動管理工作。

9

、利用

保存權(quán)屬檔案的目的，是為各項工作提供利用。權(quán)屬檔案工作業(yè)務的九個環(huán)節(jié)，擔負著不同任務，相互制約，相互促進，是一個有機整體。從基本作用來看，收集、整理、鑒定、保管、檢索、編研、統(tǒng)計、異動管理等環(huán)節(jié)，實際上為利用工作創(chuàng)造條件，是基礎工作，因此，業(yè)務工作內(nèi)容也可以劃分為兩個方面，基礎工作和利用工作。

例題：房地產(chǎn)權(quán)屬檔案業(yè)務管理的內(nèi)容中收集業(yè)務包括(

)。

a、通過房地產(chǎn)總登記，全面收集各種權(quán)屬證書及有關(guān)證件b、通過日常辦理的正常的轉(zhuǎn)移變更登記、房產(chǎn)交易業(yè)務，收集房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更等方面的情況

c．通過與基層房地產(chǎn)管理經(jīng)營部門的業(yè)務聯(lián)系，收集房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門的直管公房的增減變動情況

d．通過與城建、規(guī)劃、拆遷、司法等有關(guān)部門和自管單位建立的工作制度及經(jīng)

常的聯(lián)系，收集有關(guān)產(chǎn)籍的文書、資料，及時掌握整個房地產(chǎn)增減變動情況

答案：abcd

例題（判斷）：1、保存權(quán)屬檔案的目的，是為各項工作提供利用。權(quán)屬檔案工作業(yè)務的九個環(huán)節(jié)，擔負著不同任務，相互制約，相互促進，是一個有機整體。（

）

答案：對

2、權(quán)屬檔案整理工作是指將檔案由零亂到系統(tǒng)的過程，是權(quán)屬檔案工作的基礎(

)

答案：對《房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（八）2007年08月27日14:54第四節(jié)

房地產(chǎn)測繪

一、房地產(chǎn)測繪概述

1、房地產(chǎn)測繪的概念

(1)房地產(chǎn)測繪的定義

房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術(shù)活動。

(2)房地產(chǎn)測繪的種類

房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。

房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖的測繪活動。

房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊、簿、數(shù)據(jù)等信息的測繪活動。

(3)房地產(chǎn)測繪成果

房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。

取得相應資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)可根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務，并對其提交的測繪成果的準確性負責。

(4)房地產(chǎn)測量的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。

例題：房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括(

)。

a、房產(chǎn)簿冊

b、房產(chǎn)數(shù)據(jù)

c．房地產(chǎn)平面控制測量

d．房產(chǎn)圖集

答案：abd

解析：房地產(chǎn)平面控制測量是房地產(chǎn)測量的基本內(nèi)容之一，因此，它是不正確的。

例題（判斷）：房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。（

）

答案：對

2、房地產(chǎn)測繪的作用

(1)為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務

房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策、銷售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費

者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價值掛上了鉤。

(2)為房地產(chǎn)管理提供信息服務

①在制定相關(guān)政策時，房地產(chǎn)管理部門需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎資料；②為了實施房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)管理部門需要掌握各個產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

(3)為其他部門提供參考資料

房地產(chǎn)測繪還可以為城市建設、司法機關(guān)案件審理、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎資料和相關(guān)信息。

例題：房地產(chǎn)測繪的作用包括(

)。

a、為房地產(chǎn)開發(fā)提供基本信息服務

b、為房地產(chǎn)經(jīng)營提供基本信息服務

c．為交易提供基本信息服務

d．為房地產(chǎn)管理提供信息服務

e、為其他部門提供參考資料

答案：abcde

二、房地產(chǎn)面積測算

1、房地產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容

(1)房地產(chǎn)面積測算的意義

房屋及其用地的面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進行經(jīng)營決策、房地產(chǎn)權(quán)利人維護合法權(quán)益的必不可少的資料；同時也是房地產(chǎn)稅費的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設的重要依據(jù)。房地產(chǎn)面積測算是一項技術(shù)性強、精確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開發(fā)商、消費者和權(quán)利人的切身利益，是整個房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。

(2)房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類面積測算和共用土地面積的測算、分攤。

例題：房屋面積測算包括

(

)。

a、房屋建筑面積測算

b、房屋使用面積測算

c．丘面積的測算

d．共有建筑面積測算

答案：abd

2、房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法

(1)房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定

1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

2)各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

3)邊長以m為單位，取至0．0lm；面積以m2為單位，取至0．0lm2。

4)量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。

5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

(2)房地產(chǎn)面積測算的方法

根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。

1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

例題（判斷）：1、樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。（

）

答案：對

2、根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類(

)

答案：對

3、土地面積測算

(1)土地面積測算的意義

土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。因此，量算工作是準確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。

(2)丘的測量要求

丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘；一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線是界止點的連線，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界止點分為三級；精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

(3)不計入用地面積的范圍

1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地；

2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地；

3)公共使用的河灘、水溝、排水溝；

4)已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地；

5)其他按規(guī)定不計入宗地的面積。

4

、房屋面積的測算一般規(guī)定

例題：下列可以不計入用地面積的范圍包括(

)。

a、有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地

b、市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地

c．公共使用的河灘、水溝、排水溝

d．已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地

答案：bcd

例題（判斷）：1、丘是指地表上一塊有界空間的地塊。（

）

答案：對

(1)建筑面積的定義

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

(2)房屋使用面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房產(chǎn)測繪單位測算后，標注在房屋權(quán)屬證書中，并記人房屋權(quán)屬檔案。

例題：(

)是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

a、房屋使用面積

b、房屋建筑面積

c．房屋共有建筑面積

d．房屋產(chǎn)權(quán)面積

答案：

b房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策》考前輔導講義（九）2007年08月27日14:54(3)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

1)計算全部建筑面積的范圍

(a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

(b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2