投資計(jì)劃書(shū)研究報(bào)告

投資計(jì)劃書(shū)研究報(bào)告投資計(jì)劃書(shū)研究報(bào)告1.項(xiàng)目背景頂琇國(guó)際城市由武漢乾敬置業(yè)發(fā)展有限公司在新華西片區(qū)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)頂琇系城市中心精品生活社區(qū)，項(xiàng)目整體以“新華西快城心慢生活的定位占據(jù)二環(huán)線旁核心地段門(mén)戶，傾力打造”新華西幸福一生一生之城“理念。項(xiàng)目位于發(fā)展大道唐家墩，緊鄰機(jī)場(chǎng)二通道姑嫂樹(shù)高架，擁地鐵6、10號(hào)線，網(wǎng)格式立體交通便捷通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。項(xiàng)目由A、B、C三大組團(tuán)構(gòu)成，其中A組團(tuán)由2棟48層超高層住宅，B、C組團(tuán)為高層住宅及酒店式公寓組成。2.項(xiàng)目概況區(qū)縣江漢所屬商圈漢口核心占地面積56711平方米開(kāi)盤(pán)20xx年9月21日入住待定建筑面積393955平方米產(chǎn)權(quán)年限70年建筑類別超高層總戶數(shù)846裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)2.8元/平方米·月綠化率30%[關(guān)于綠化率]規(guī)劃建設(shè)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。一般情況下綠化率越高相對(duì)舒適度越高。容積率5.68[關(guān)于容積率]總建筑面積與用地面積的比值。一般情況，容積率越低的項(xiàng)目相對(duì)舒適度越高。開(kāi)發(fā)商:武漢乾敬置業(yè)發(fā)展有限公司售樓地址:發(fā)展大道唐家墩國(guó)美電器旁3．市場(chǎng)分析通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析和比較分析,綜合考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值各項(xiàng)因素,基于中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)樣本,分別運(yùn)用市場(chǎng)比較法、成本法典型投資分析法綜合測(cè)評(píng)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格。②市場(chǎng)比較法測(cè)評(píng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格為：9828元/平方米②成本法測(cè)評(píng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格為：9164元/平方米③典型投資收益法測(cè)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格為：9105元/平方米綜合當(dāng)前是非?，F(xiàn)狀，綜合確定項(xiàng)目在價(jià)值定義和測(cè)評(píng)假設(shè)限制條件下的20xx年1月測(cè)評(píng)價(jià)格為10800元/平方米4.規(guī)劃要點(diǎn)地理位置:頂琇國(guó)際城項(xiàng)目位于武漢市發(fā)展大道與唐家墩路交匯處（馬場(chǎng)二路東側(cè)、京廣鐵路走廊南側(cè)）。交通四通八達(dá)，且武漢的地鐵線路齊聚于此。四周環(huán)境優(yōu)美，交通便利。戶型特點(diǎn)：主力戶型以中小面積二居房為主，全部為毛坯設(shè)計(jì)，其中85平米2室2廳1衛(wèi)戶型，整體呈全南向，兩臥室均朝陽(yáng)，舒適度較高，陽(yáng)臺(tái)與客廳相連，生活方便且顯大氣，廚房采用L型操作臺(tái)更加便捷實(shí)用；次臥和廚房局均有小陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活更有品質(zhì)。周邊配套：項(xiàng)目周邊有武漢沃爾瑪馬場(chǎng)角店，武商量販港澳超市店，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，中百超市新華路店購(gòu)物可謂是十分方便。周邊還有新時(shí)代幼兒園，新概念幼兒園，北湖小學(xué)，唐家墩小學(xué)，先鋒中學(xué)，十九中等學(xué)校，從這看來(lái)教育設(shè)施十分完善。周邊還有中國(guó)建設(shè)銀行，招商銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)工商銀行，金融行業(yè)十分繁榮。還有像十一醫(yī)院這類大型醫(yī)院?？傮w而言，項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)、銀行、醫(yī)院等配套相對(duì)較完善。交通配套:武漢市發(fā)展大道與唐家墩交匯處。周圍更有24路公交車經(jīng)過(guò)?？芍^是武漢三鎮(zhèn)沒(méi)有你去不了的地方。5.開(kāi)發(fā)計(jì)劃(一)武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）武漢市在近些年，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，不斷發(fā)揮著九省通衢的優(yōu)勢(shì)地位，不斷有外商在將各種企業(yè)入駐武漢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，不斷的刺激著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也刺激著大量工薪一族的涌入和定居，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的環(huán)境。（2）在武漢近些年的整體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人均收入也在不斷地增加，城鎮(zhèn)人均可支配收入的不斷提高，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)和投資欲望都不斷膨脹，因而不斷地刺激著個(gè)各階層人的購(gòu)房等基本或投資需求。（二）房地產(chǎn)宏觀政策（1）宏觀政策：國(guó)家在20xx年底、20xx年初果斷出臺(tái)調(diào)控措施，出臺(tái)了如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購(gòu)房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過(guò)這些政策手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長(zhǎng)，而非“價(jià)”的非理性上漲;更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難。（2）武漢地區(qū)政策：①武漢市樓市“限”字當(dāng)?shù)?。限?gòu)，省會(huì)居民早聽(tīng)溝通第三套住房，即本地居民家庭禁購(gòu)第三套住房、外地人需提供一年以上納稅證明或社保證明最多購(gòu)買一套住房。限價(jià)，房?jī)r(jià)增幅低于全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。限貸，二套房首付提高至60%，武漢首套房貸利率最高上浮30%②強(qiáng)保障，嚴(yán)責(zé)問(wèn)，雙管齊下嚴(yán)控樓市，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，并且控制商品房、強(qiáng)化保障房，促成地產(chǎn)雙軌制的健康發(fā)展。（三）武漢區(qū)域市場(chǎng)分析武漢位于江漢平原東部，東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西端為蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村。因長(zhǎng)江與其最大的支流漢水交匯于此，故而隔江鼎立的武昌、漢口、漢陽(yáng)三地被俗稱武漢三鎮(zhèn)。武漢西與仙桃市、洪湖市相接，東與鄂州市、黃石市接壤，南與咸寧市相連，北與孝感市相接，形似一只自西向東的蝴蝶形狀。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理圈內(nèi)，武漢處于優(yōu)越的中心位置是中國(guó)地理上的“心臟”，故被稱為“九省通衢”之地。在中國(guó)制造業(yè)出口業(yè)發(fā)展紅火的那些年里，因特殊的地理位置，不斷有外來(lái)務(wù)工的人群的涌入，不斷促使武漢市的環(huán)境和設(shè)施建設(shè)得到逐步的完善和健全，在此基礎(chǔ)上，有利于促進(jìn)武漢房地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)也是滿足了不少在武漢工作的人員安居的需求。（四）房產(chǎn)定位（1）優(yōu)勢(shì)：①樓盤(pán)開(kāi)發(fā)地安靜：武漢現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速也造成了大量工薪一族的生活壓力的增大，因而現(xiàn)在更多的人希望能夠享受一份晚上回家的寧?kù)o。自由城的區(qū)域處在一個(gè)比較特殊的地方，首先他是一個(gè)周邊商業(yè)都完全還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)的新型中小型樓盤(pán)，所處的地域在三環(huán)旁邊，相對(duì)還是比較偏，但是偏偏他被好幾個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的社區(qū)包圍著，完完全全的可以利用這些社區(qū)非常齊全的資源和生活配套。因而基礎(chǔ)設(shè)施完全不擔(dān)心即使較遠(yuǎn)但仍能夠享受寧?kù)o生活。②良好的交通體系和生活場(chǎng)地：錦繡龍城和南湖社區(qū)配備的多個(gè)菜市場(chǎng)，大型超市，好吃一條街，生活功能店鋪，中小學(xué)幼兒園等等都是完全無(wú)需等待；③向上的教育環(huán)境：周邊圍繞著中南財(cái)經(jīng)大學(xué)，中南名族大學(xué)，武漢紡織學(xué)院等大學(xué)，也擁有著周邊大量的年輕白領(lǐng)族，從租房需求上還是非常可觀。（2）劣勢(shì)：①周邊環(huán)境仍未完全成熟：自由城擁有三環(huán)內(nèi)低價(jià)高配套的同時(shí)，缺點(diǎn)也是比較明顯啊。首先，小區(qū)的前面的主要干道還是一種一秒變田園的感覺(jué)。雖然已經(jīng)是在休整，為了以后更加平坦美麗，但是灰塵和泥土并存，道路狹窄的情況也是不得不承認(rèn)，如果以后城際鐵路的利用率越來(lái)越高，這條路還是會(huì)不堪重負(fù)。②競(jìng)爭(zhēng)較激烈：周邊的錦繡龍城和南湖社區(qū)發(fā)展更為完善，自由城是一個(gè)比較小的樓盤(pán)且剛剛發(fā)展起來(lái)，對(duì)于各種高大上的需求，確實(shí)不那么符合，自由城更偏向的是小清新中帶著點(diǎn)實(shí)用主義風(fēng)格，觀察來(lái)看，整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，小年輕真的占了9成。對(duì)于未來(lái)小區(qū)商業(yè)的發(fā)展和小區(qū)本身的發(fā)展，要說(shuō)低投資高回報(bào)這話，的確有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)！因而，無(wú)論從租住還是投資，或者自住，都是挺不錯(cuò)的選擇。將自由城樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)定義為中小戶型。6.風(fēng)險(xiǎn)分析（1）政策風(fēng)險(xiǎn)：指由于國(guó)家或地方政府的宏觀政策變化而給投資者可能帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)政策性非常強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其中主要受政府投資政策、金融政策和房地產(chǎn)管理政策。在武漢近些年，政府大力支持房地產(chǎn)商的入駐，因而在開(kāi)發(fā)中房產(chǎn)商融資難度較小，并且自由城在武昌偏郊區(qū)的地帶，在這些地方建設(shè)，有助于加快武漢城中村的進(jìn)程，推進(jìn)武漢郊區(qū)城市化的速度。但自由城在建設(shè)的同時(shí)更應(yīng)該注重環(huán)境的保護(hù)，不得過(guò)于破壞該地區(qū)的生態(tài)，營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：①由于各種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅度波動(dòng)而給投資者帶來(lái)的損益；②是當(dāng)投資者購(gòu)入房地產(chǎn)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手賣出或出租時(shí)，可能會(huì)遇到的找不到合適的賣家或租賃者的情況。武漢周邊的小城市中的很多青年人在讀完大學(xué)后，選擇留在武漢謀生，因而會(huì)造成每年畢業(yè)季的房地產(chǎn)租賃業(yè)的火爆，導(dǎo)致房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的大幅度波動(dòng)，所以，自由城在建設(shè)時(shí)應(yīng)該好好考慮該類用戶的需求。（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：①融資中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通常房地產(chǎn)商都是以自己部分資金大多是借貸資金來(lái)進(jìn)行投資。然而在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)總投資的收益率低于銀行儲(chǔ)蓄利率，則自由資金的收益率會(huì)降低造成貸款的投資者遭受損失②拖欠風(fēng)險(xiǎn)，若在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，購(gòu)買者無(wú)法按約定支付購(gòu)房費(fèi)用，會(huì)造成房產(chǎn)商的融資出現(xiàn)困難，從而造成房產(chǎn)商公司的收益的下降甚至是破產(chǎn)。自由城在融資時(shí)，要注重融資的途徑，合法正確的融資，結(jié)合各銀行的最新消息，制定合理的融資計(jì)劃。并且在房地產(chǎn)銷售時(shí)，要仔細(xì)的調(diào)查購(gòu)買者的資信狀況，盡量避免拖欠現(xiàn)象的發(fā)生，保證公司內(nèi)部的流動(dòng)資金量。7.效益分析與結(jié)論一期的房型基本賣完，均價(jià)都在9800左右每平米。在武漢，江漢區(qū)屬于武漢最發(fā)達(dá)的區(qū)之一，也可以說(shuō)這期房產(chǎn)位于武漢的中心城區(qū)，隨后武漢的發(fā)展，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)有所上漲是正常的。二期發(fā)展也正在賣，以80平米左右的中等戶型為主，很適合年經(jīng)夫妻的居住，所以銷量也比較快。頂琇國(guó)際城市的銷量比較好得到很多顧客的青睞也不難看出接下來(lái)幾期樓盤(pán)的價(jià)格趨勢(shì)，肯定是攀升的趨勢(shì)。這應(yīng)該是開(kāi)發(fā)的比較好的樓盤(pán)，正好趕上了武漢市才頒布的取消限購(gòu)令。武漢市的取消限購(gòu)也是推動(dòng)房產(chǎn)銷量的主要因素之一。該樓盤(pán)既適合年輕情侶有適合年老人群。周圍的公司很多，方便了年輕人的就業(yè)，周圍超市等基礎(chǔ)設(shè)施完善從而方便了退休人的娛樂(lè)。總之，頂琇國(guó)際城市在武漢的漢口是屬于較好的樓盤(pán)，值得大家入手。第二篇：旅游項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告、旅游項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)2100字旅游項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告報(bào)告目錄：一、旅游項(xiàng)目總論1、項(xiàng)目背景2、可行性研究結(jié)論3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4、存在問(wèn)題及建議二、旅游項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性1、項(xiàng)目提出的背景2、項(xiàng)目發(fā)展概況3、投資的必要性三、旅游項(xiàng)目建設(shè)條件分析1、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平2、自然資源條件3、交通條件4、相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施四、旅游項(xiàng)目景觀分析、資源評(píng)價(jià)及定位1、景觀分析2、景觀資源評(píng)價(jià)3、景區(qū)定位五、旅游項(xiàng)目環(huán)境容量與游客容量預(yù)測(cè)1、環(huán)境容量預(yù)測(cè)2、游客容量預(yù)測(cè)六、旅游項(xiàng)目旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)現(xiàn)狀2、本項(xiàng)目主要服務(wù)范圍和市場(chǎng)3、本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)七、旅游項(xiàng)目總體規(guī)劃方案與開(kāi)發(fā)思路1、開(kāi)發(fā)范圍2、開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和基本原則3、總體布局和功能分區(qū)4、道路交通規(guī)劃5、配套設(shè)施工程6、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)八、環(huán)境影響評(píng)價(jià)1、環(huán)境現(xiàn)狀2、環(huán)境保護(hù)措施九、消防與安全衛(wèi)生1、景區(qū)消防2、安全衛(wèi)生十、景區(qū)管理與人員編制1、景區(qū)管理2、人員編制十一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1、工程項(xiàng)目管理2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度十二、旅游項(xiàng)目投資估算與資金籌措1、投資估算2、資金籌措3、投資使用計(jì)劃十三、旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3、不確定性分析4、敏感性分析十四、社會(huì)效益分析1、社會(huì)效益分析2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析十五、風(fēng)險(xiǎn)分析1、風(fēng)險(xiǎn)類別2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施十六、可行性研究結(jié)論與建議1、結(jié)論2、建議附件1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書(shū)復(fù)印件2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目的支持文件3、旅游資源調(diào)查材料4、自有資金存款證明5、相關(guān)銀行貸款承諾6、其他相關(guān)證明材料7、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表旅游項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)一、公司概述1、公司名稱、地址、聯(lián)系方法等2、公司的自然業(yè)務(wù)情況3、公司的發(fā)展歷史4、對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的預(yù)測(cè)5、本公司與眾不同的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)或者獨(dú)特性6、公司的納稅情況二、研究與開(kāi)發(fā)1、研究資金投入2、研發(fā)人員情況3、研發(fā)設(shè)備4、研發(fā)的產(chǎn)品的技術(shù)先進(jìn)性及發(fā)展趨勢(shì)三、產(chǎn)品或服務(wù)1、產(chǎn)品的名稱、特征及性能用途2、產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程3、產(chǎn)品處于生命周期的哪一段4、產(chǎn)品的市場(chǎng)前景和競(jìng)爭(zhēng)力如何5、產(chǎn)品的技術(shù)改進(jìn)和更新?lián)Q代計(jì)劃及成本四、管理團(tuán)隊(duì)和管理組織情況1、公司的管理機(jī)構(gòu)，主要股東、董事、關(guān)鍵的雇員、薪金、股票期權(quán)、勞工協(xié)議、獎(jiǎng)懲制度及各部門(mén)的構(gòu)成等情況2、公司管理團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力和獨(dú)特性及與眾不同的凝聚力和團(tuán)結(jié)戰(zhàn)斗精神五、旅游行業(yè)、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析1、目標(biāo)市場(chǎng)a)細(xì)分市場(chǎng)b)目標(biāo)顧客群c)5年生產(chǎn)計(jì)劃、收入和利潤(rùn)d)市場(chǎng)規(guī)模、目標(biāo)市場(chǎng)所占份額e)營(yíng)銷策略2、行業(yè)分析a)行業(yè)發(fā)展程度b)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)c)行業(yè)總銷售額、總收入、發(fā)展趨勢(shì)d)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)該行業(yè)的影響程度e)政府對(duì)行業(yè)的影響f)發(fā)展的決定因素g)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略h)行業(yè)門(mén)檻3、競(jìng)爭(zhēng)分析a)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手b)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)策略及所占市場(chǎng)份額c)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能出現(xiàn)的新發(fā)展d)競(jìng)爭(zhēng)策略e)在發(fā)展、市場(chǎng)和地理位置等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)f)競(jìng)爭(zhēng)壓力的承受能力g)產(chǎn)品的價(jià)格、性能、質(zhì)量的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)六、營(yíng)銷策略1、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷隊(duì)伍2、營(yíng)銷渠道的選擇和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)3、廣告策略和促銷策略4、價(jià)格策略5、市場(chǎng)滲透于開(kāi)拓計(jì)劃6、市場(chǎng)營(yíng)銷中意外情況的應(yīng)急對(duì)策七、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1、新產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃2、公司現(xiàn)有的生產(chǎn)技術(shù)能力3、品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn)能力4、現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)備或者將要購(gòu)置的生產(chǎn)設(shè)備5、現(xiàn)有的生產(chǎn)工藝流程6、生產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)分析及生產(chǎn)過(guò)程八、融資說(shuō)明1、投資計(jì)劃：a)預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)投資數(shù)額b)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)未來(lái)的籌資資本結(jié)構(gòu)安排c)獲取風(fēng)險(xiǎn)投資的抵押、擔(dān)保條件d)投資收益和再投資的安排e)風(fēng)險(xiǎn)投資者投資后雙方股權(quán)的比例安排f)投資資金的收支安排及