長(zhǎng)沙美洲故事2010年東區(qū)營(yíng)銷思路

美洲故事【2010年東區(qū)營(yíng)銷思路】StrategyAd.Planning發(fā)展商：德普置業(yè)日期：2010年3月9/5/20231精選課件ppt前言

美洲故事項(xiàng)目在市場(chǎng)已獲得了社會(huì)及客戶的高度認(rèn)可，也取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益；那么接下來的工作，不僅需要我們及時(shí)完成銷售任務(wù)，也需要通過本項(xiàng)目的“影響力經(jīng)濟(jì)”為企業(yè)品牌進(jìn)行遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)，使德普置業(yè)在高端住宅市場(chǎng)開發(fā)過程中，開創(chuàng)出更高更強(qiáng)的“產(chǎn)品影響力，行業(yè)影響力，品牌影響力及社會(huì)影響力”！9/5/20232精選課件pptPart1

營(yíng)銷方向分析

9/5/20233精選課件ppt01市場(chǎng)環(huán)境剖析Thespiritofmarketing①宏觀經(jīng)濟(jì)及長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析②長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)分析③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析9/5/20234精選課件ppt類比香港、日本97年金融危機(jī)，預(yù)計(jì)中國(guó)到2010年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所恢復(fù)，樓市影響將以經(jīng)濟(jì)影響為主導(dǎo)

日本GDP增幅在97年亞洲金融風(fēng)暴后僅下跌1年即反彈，但直到第3年才反彈至97年水平

97亞洲金融風(fēng)暴使香港經(jīng)歷3年下跌后反彈研究的前提：未來樓市影響將從政策面轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)面4萬億投資計(jì)劃十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃寬松的貨幣政策積極的財(cái)政政策

受4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激影響，經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)反彈，但卻非真正的好轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)9/5/20235精選課件ppt經(jīng)濟(jì)形式導(dǎo)致的對(duì)通脹預(yù)期引起投資偏好變化：大部分投資者選擇“多元化投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)”，而房產(chǎn)投資尤其是保值功能最大的高端物業(yè)投資成為投資者考慮渠道之一中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)09年6月19日得出如下調(diào)查結(jié)論：（中國(guó)內(nèi)地受訪者均為30歲至55歲之間、月收入12000元以上或擁有50萬以上流動(dòng)資產(chǎn)的人士）1、盡管全球經(jīng)濟(jì)尚未走出金融危機(jī)的陰影，在中國(guó)內(nèi)地，內(nèi)地投資者并沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響而停止投資理財(cái)，反而仍保持著較強(qiáng)的投資意愿2、房產(chǎn)也繼續(xù)受到內(nèi)地富裕人士的關(guān)注，約三分之一的受訪人士表示，他們?cè)谖磥戆肽陜?nèi)有購置房產(chǎn)的計(jì)劃，這也高于亞太區(qū)30%的平均比例3、中國(guó)內(nèi)地的富裕人士對(duì)于自己的投資也非常積極地進(jìn)行調(diào)整，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，37%的人表示他們把投資組合多元化，以分散風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論：下半年保值功能最大的房產(chǎn)高端物業(yè)投資會(huì)得到加強(qiáng)新形勢(shì)下投資偏好9/5/20236精選課件ppt宏觀市場(chǎng)金融政策：無論國(guó)際還是國(guó)內(nèi)，緊縮的貨幣政策成為當(dāng)今主流，地產(chǎn)利空消息國(guó)內(nèi)金融政策：從目前國(guó)內(nèi)的情形看，有關(guān)取消房貸優(yōu)惠、提高信貸門檻、調(diào)高信貸利息等說早已此起彼伏，客觀看，這些類似于“退市”的說法顯然不是空穴來風(fēng)，2010年“緊銀收市”很可能將是地產(chǎn)之主策利空國(guó)際金融政策：隨著2010年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，很多人普遍認(rèn)為，國(guó)際貨幣政策將會(huì)不約而同的陸續(xù)退出寬松，收緊的貨幣政策很可能將是全球央行一致的選擇9/5/20237精選課件ppt宏觀市場(chǎng)“保八”目標(biāo)拉動(dòng)投資：在2009年“四萬億”投資效應(yīng)影響下，諸多大型的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目才剛剛拉開序幕，更多更大的資金需求正迎面而來，因此，很多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致認(rèn)為，2010年的政府投資計(jì)劃很可能是驚人的“七萬億”，繼續(xù)加大投資力度保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)二次探底利好多因素促進(jìn)房地產(chǎn)投資增加：宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、流動(dòng)性充裕和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等因素將使2010年房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)投資拉動(dòng)：政府投資持續(xù)或加大，房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，通脹預(yù)期壓力、美元持續(xù)帶來的人民幣升值壓力帶來固定資產(chǎn)投資需求，地產(chǎn)利好消息9/5/20238精選課件ppt宏觀市場(chǎng)中國(guó)銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部宏觀經(jīng)濟(jì)分析課題組預(yù)測(cè)：“盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性，但2010年全國(guó)房市調(diào)整即房?jī)r(jià)和成交量大幅下降的可能不大”隨著貨幣政策趨緊，投資和投機(jī)性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能未來一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可能將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅(jiān)持增加供給和抑制不合理需求并舉克爾瑞對(duì)2010年樓市預(yù)測(cè)：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了2008年的快速蕭條，之后又演繹了2009年的樓市繁榮，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在大落大起后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)階段，表現(xiàn)出“量穩(wěn)價(jià)平”的走勢(shì)全國(guó)房市預(yù)測(cè)：2010年房市調(diào)控穩(wěn)字優(yōu)先，表現(xiàn)出量穩(wěn)價(jià)平的走勢(shì)，但不排除部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)和成交量出現(xiàn)下降的可能預(yù)測(cè)9/5/20239精選課件ppt中觀市場(chǎng)長(zhǎng)沙樓市：從成交量看，09年3月份以來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，成交量相比08年有較大上升，上半年于5月份達(dá)到高峰期銷售198.3萬平米，下半年10月份最高銷售達(dá)156.48平米長(zhǎng)沙09年1-10月商品住宅網(wǎng)簽成交量單月走勢(shì)成交量9/5/202310精選課件ppt中觀市場(chǎng)長(zhǎng)沙樓市：從成交價(jià)格看，從3月起呈逐步小幅度上升趨勢(shì)，上半年于3月份達(dá)到高點(diǎn)4118元/平米，下半年10月份達(dá)到最高點(diǎn)4290元/平米，長(zhǎng)沙09年1-10月商品住宅網(wǎng)簽成交交割單月走勢(shì)價(jià)格9/5/202311精選課件ppt中觀市場(chǎng)長(zhǎng)沙樓市2010年預(yù)測(cè)：順應(yīng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)潮流，保持“量穩(wěn)價(jià)平”趨勢(shì)預(yù)測(cè)剛性需求減少：經(jīng)歷08年蕭條之后，09年長(zhǎng)沙市場(chǎng)回暖，下半年“量?jī)r(jià)緩升”剛性需求得到大量釋放，預(yù)估2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求有所下降，而主流產(chǎn)品二房、三房市場(chǎng)供應(yīng)量大增，房?jī)r(jià)較大幅度上漲可能性較小政策對(duì)二線城市影響：從07-08年長(zhǎng)沙樓市對(duì)政策反映敏感性可以看出，政策影響滯后于一線城市約半年，由此預(yù)估2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年將延續(xù)09年下半年勢(shì)頭，下半年預(yù)計(jì)將會(huì)出臺(tái)新的政策市場(chǎng)可變因素增多9/5/202312精選課件ppt板塊之爭(zhēng)：多年發(fā)展后，別墅項(xiàng)目遍布長(zhǎng)沙，由市中心分散發(fā)展形成6大競(jìng)爭(zhēng)板塊，南城板塊依規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)占競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先地位目前已經(jīng)形成了六大別墅板塊…潛在項(xiàng)目主要分布在望城市府、麓南含浦、暮云和南城板塊，共有14個(gè)，占所有潛在樓盤的82.4%在售樓盤主要分布在金鷹星沙、南城、望城、麓南、暮云五大板塊，占83.3%其中南城板塊集中別墅項(xiàng)目共11個(gè)，形成規(guī)模效應(yīng)南城板塊市中心板塊金鷹星沙板塊麓南含浦板塊望城市府板塊北城板塊別墅市場(chǎng)9/5/202313精選課件ppt★格蘭小鎮(zhèn)橘郡米哈斯龍灣國(guó)際社區(qū)堤亞納灣★★郡原美村二環(huán)線盈峰翠邸★東方大院★岳麓山公館★迪亞溪谷★湘江一號(hào)★碧桂園威尼斯★別墅市場(chǎng)獨(dú)棟產(chǎn)品項(xiàng)目分布：主要獨(dú)棟項(xiàng)目18多個(gè)，二環(huán)以外，位置偏遠(yuǎn)，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大板塊美洲故事★★玫瑰園★青竹園★麓山別墅★★閬峰云墅好望谷★汀香十里★天麓★9/5/202314精選課件ppt長(zhǎng)沙獨(dú)棟總體消化量：2009年1-11月長(zhǎng)沙主要在售別墅項(xiàng)目中獨(dú)棟產(chǎn)品（含少量雙拼）銷售約399套別墅市場(chǎng)9/5/202315精選課件ppt長(zhǎng)沙獨(dú)棟面積區(qū)間及月消化速度：長(zhǎng)沙在售獨(dú)棟（美洲故事雙拼+獨(dú)棟）集中在350-500平米，大獨(dú)棟消化速度較慢綠城青竹園湘江壹號(hào)保利閬峰云墅麓山公館麓山別墅美洲故事好望谷別墅市場(chǎng)9/5/202316精選課件ppt09年獨(dú)棟別墅成交價(jià)格走勢(shì)：上半年獨(dú)棟市場(chǎng)為打開銷售局面，開始實(shí)行較大優(yōu)惠折扣以82-9折成交；下半年市場(chǎng)回暖折扣開始回收以88-94折以上價(jià)格成交，報(bào)價(jià)不變但實(shí)收價(jià)格有所回升別墅市場(chǎng)9/5/202317精選課件ppt長(zhǎng)沙獨(dú)棟整體供應(yīng)量：2010年長(zhǎng)沙主要在售別墅項(xiàng)目中獨(dú)棟產(chǎn)品（含少量雙拼）多達(dá)1020套，供應(yīng)量大，獨(dú)棟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，雙拼產(chǎn)品干擾獨(dú)棟市場(chǎng)別墅市場(chǎng)9/5/202318精選課件ppt南城板塊獨(dú)棟、雙拼2010年供應(yīng)量：獨(dú)棟約332套，雙拼約116套，板塊內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈且雙拼產(chǎn)品以較低總價(jià)及較低單價(jià)干擾獨(dú)棟產(chǎn)品2009年10-12月2010年1-12月閬峰云墅龍灣國(guó)際橘郡米哈斯美洲故事郡原美村格蘭小鎮(zhèn)獨(dú)棟56棟洋房60套、聯(lián)排80套、獨(dú)棟4套聯(lián)排12套、雙拼共約8套、獨(dú)棟14套疊加別墅15套在售普宅雙拼20套，獨(dú)棟25套獨(dú)棟140棟聯(lián)排100套，雙拼60套，獨(dú)棟20套聯(lián)排80套、獨(dú)棟19套雙拼46套，獨(dú)棟16套聯(lián)排40套、雙拼10套、獨(dú)棟30套獨(dú)棟102套別墅市場(chǎng)9/5/202319精選課件ppt獨(dú)棟別墅市場(chǎng)2010年走勢(shì)預(yù)估：受供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量、雙拼干擾及市場(chǎng)大勢(shì)因素影響，預(yù)估獨(dú)棟市場(chǎng)對(duì)外報(bào)價(jià)仍然保持不變，但折扣可能進(jìn)一步回收，實(shí)收價(jià)格稍有上漲別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)供需分析：2010年長(zhǎng)沙主要在售別墅項(xiàng)目中獨(dú)棟產(chǎn)品（含少量雙拼）多達(dá)1020套，供應(yīng)量大，而根據(jù)2009年消化約399套的需求量來看，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量市場(chǎng)大勢(shì)：2010年長(zhǎng)沙市場(chǎng)將以穩(wěn)為主，價(jià)格不會(huì)有較大幅度上升雙拼干擾：2010年長(zhǎng)沙雙拼別墅產(chǎn)品供應(yīng)加劇，將以較低總價(jià)及單價(jià)干擾獨(dú)棟市場(chǎng)9/5/202320精選課件ppt區(qū)域發(fā)展情景：南城及暮云板塊——長(zhǎng)株潭融城規(guī)劃核心地段，該區(qū)域具有廣闊發(fā)展前景，目前別墅樓盤多板塊素質(zhì)交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、萬家里路等多條公路相通，大脫機(jī)場(chǎng)具備一定的空運(yùn)能力、交通體系較完善，未來地鐵一號(hào)線的開通，交通更加完善。配套：該區(qū)域紅星商圈較成熟，配套齊全景觀：天際嶺森林公園、省植物園代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征保利·閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格蘭小鎮(zhèn)、郡原美村、御邦、愿景暮云項(xiàng)目、中信新城以復(fù)合別墅為主，兼有保利·閬峰別墅純獨(dú)棟以及美洲故事純別墅項(xiàng)目，別墅檔次較高，同類別墅較多，別墅盤競(jìng)爭(zhēng)較大板塊主力客源分析紅星商圈、東塘商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，株洲、湘潭市區(qū)的高收入群體，省政府、天心區(qū)等機(jī)關(guān)單位高級(jí)公務(wù)員南城-暮云板塊9/5/202321精選課件ppt區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)：城南及暮云板塊發(fā)展低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步凸顯：區(qū)域、交通、環(huán)境的三重疊加，客戶認(rèn)可度高暮云距長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市均為18公里，距省政府新址6公里

市中心湘潭株洲生態(tài)綠地中信新城生態(tài)動(dòng)物園交通優(yōu)勢(shì)（公路網(wǎng)及輕軌）湘江風(fēng)光帶、萬家麗大道、新韶山路等長(zhǎng)沙市城市主干道均延伸至暮云鎮(zhèn)，規(guī)劃中的四環(huán)線繞鎮(zhèn)而過，規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路、武廣高速鐵路及長(zhǎng)株潭三市地鐵均在暮云設(shè)站?？?。這些路網(wǎng)的規(guī)劃上路，迅速為暮云地產(chǎn)發(fā)展提供了加速器。環(huán)境優(yōu)勢(shì)（長(zhǎng)株潭綠肺）長(zhǎng)沙生態(tài)動(dòng)物園、湘江風(fēng)光帶、石燕、長(zhǎng)沙花卉大世界、湖南省森林植物園、天際嶺國(guó)家森林公園、省群眾藝術(shù)館、省地質(zhì)博物館、省科學(xué)技術(shù)館、省青少年活動(dòng)中心之內(nèi)。區(qū)域優(yōu)勢(shì)（融城核心）本項(xiàng)目處于長(zhǎng)株潭一體化后的核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯南城-暮云板塊9/5/202322精選課件ppt競(jìng)爭(zhēng)變化：09年本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為青竹園、閬峰云墅、好望谷及麓山別墅，2010年競(jìng)爭(zhēng)面將擴(kuò)大，郡原美村獨(dú)棟產(chǎn)品入市加劇競(jìng)爭(zhēng)，格蘭小鎮(zhèn)及龍灣國(guó)際雙拼產(chǎn)品將進(jìn)一步干擾獨(dú)棟市場(chǎng)綠城青竹園湘江壹號(hào)保利閬峰云墅麓山公館麓山別墅格蘭小鎮(zhèn)郡原美村美洲故事好望谷碧桂園威尼斯堤亞納灣東方大院競(jìng)爭(zhēng)分析龍灣國(guó)際2010年競(jìng)爭(zhēng)分類：主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——青竹園、閬峰云墅、好望谷、麓山別墅及郡原美村；次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——其他含獨(dú)棟產(chǎn)品項(xiàng)目；干擾型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——市場(chǎng)中面積較大、單價(jià)總價(jià)較低雙拼產(chǎn)品9/5/202323精選課件ppt后期規(guī)劃開發(fā)坡地別墅、流水別墅、山谷高層等產(chǎn)品一期小獨(dú)棟一期洋房商業(yè)部分1、郡原美村——南城大盤總建面100萬平米，含聯(lián)排、小獨(dú)棟、洋房、高層4類產(chǎn)品；獨(dú)棟276-330平米面積較小，價(jià)格350-450萬/棟，以環(huán)境、品質(zhì)、山谷別墅為賣點(diǎn)，戶型一般無優(yōu)勢(shì)小結(jié)：1、小獨(dú)棟填補(bǔ)市場(chǎng)空白，山谷別墅/靠山形成良好居住環(huán)境為主賣點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)：山谷別墅/環(huán)境/高品質(zhì)展示9/5/202324精選課件ppt小結(jié)：1、以蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅、大盤環(huán)境為賣點(diǎn)，總價(jià)較低價(jià)值點(diǎn)：蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅/大盤環(huán)境2、格蘭小鎮(zhèn)——本項(xiàng)目板塊內(nèi)大盤，蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅，有人工湖景；獨(dú)棟產(chǎn)品25套580-800平米600萬以上，雙拼產(chǎn)品98套346-368㎡270-300萬/套9/5/202325精選課件ppt小結(jié)：1、“山湖別墅”，園林展示非常到位2、以內(nèi)部資源及大盤環(huán)境為賣點(diǎn)，總價(jià)較低價(jià)值點(diǎn)：山湖別墅/大盤環(huán)境/性價(jià)比3、龍灣國(guó)際——大盤、山湖別墅：含洋房、聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品，其中雙拼20套260-300平米，獨(dú)棟19套350平米，贈(zèng)送面積大，價(jià)格待定9/5/202326精選課件ppt小結(jié)：1、南城僅有純獨(dú)棟社區(qū)、但項(xiàng)目周邊配套欠缺，現(xiàn)場(chǎng)包裝導(dǎo)示差，整體物業(yè)形象有待提升。價(jià)值點(diǎn)：純獨(dú)棟社區(qū)及項(xiàng)目品質(zhì)4、保利閬峰云墅——本板塊內(nèi)高端純獨(dú)棟北美別墅社區(qū)，有人工湖景；獨(dú)棟產(chǎn)品360-668平米總價(jià)350—1200萬，附送私家花園贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品性價(jià)比較高9/5/202327精選課件ppt開發(fā)商：湖南青竹湖國(guó)際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司樓盤地址：長(zhǎng)沙市開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)總建面：130萬多平方米物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟純別墅容積率：0.25綠化率：60%主力戶型:360-1000平米分期情況：3期主打概念：自然之中，完美之居主要賣點(diǎn)：青竹湖高爾夫球場(chǎng)、別墅采用輕鋼結(jié)構(gòu)開發(fā)商實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富，在長(zhǎng)沙有一定的品牌知名度；國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱建筑和園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，低密度、高綠化率，融入自然生態(tài)景觀的大型樓盤。園區(qū)環(huán)繞已建成的青竹湖18洞高爾夫球場(chǎng)，自然環(huán)境優(yōu)美；地處偏遠(yuǎn)，交通不便，生活配套更是缺乏。5、綠城·青竹園純獨(dú)棟別墅社區(qū)，憑借高爾夫球場(chǎng)的資源與極佳的環(huán)境展示，被長(zhǎng)沙高端客戶公認(rèn)為“長(zhǎng)沙第一豪宅”，360-1000平米，但位置偏遠(yuǎn)、非城市住宅發(fā)展方向1000畝，只供280位尊者馳騁9/5/202328精選課件ppt6、好望谷純獨(dú)棟別墅社區(qū)，產(chǎn)品稀缺性高，但是缺乏強(qiáng)勢(shì)的自然資源且位置一般，無區(qū)域優(yōu)勢(shì)且推廣調(diào)性偏低開發(fā)商：樓盤地址：長(zhǎng)沙市萬家麗北路湘龍路賀龍?bào)w校側(cè)總建面：7.5萬平方米物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟純別墅容積率：0.28綠化率：40.2%主力戶型:300-450平米分期情況：2期主打概念：城市別墅發(fā)現(xiàn)之旅主要賣點(diǎn)：城市純獨(dú)棟別墅圈定您的領(lǐng)地原始地貌為一座原生山體，山體中心懷抱一天然溪谷，呈雙龍戲珠狀，風(fēng)水獨(dú)好.項(xiàng)目充分借鑒地中海陽光、休閑和浪漫生活情調(diào)，融合西班牙和意大利濃郁的異域建筑風(fēng)情。項(xiàng)目位居萬家麗北路，到市區(qū)和星沙都非常便捷，具備做城市第一居所的生活別墅條件。周邊配套基本成熟9/5/202329精選課件ppt競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主打資源、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品、概念等，區(qū)位、開發(fā)商品牌、區(qū)域價(jià)值等空缺競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)9/5/202330精選課件ppt目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的阻礙：市場(chǎng)大勢(shì)：政府將出臺(tái)相關(guān)限制政策控制房?jī)r(jià)，抑制不合理需求，投資需求成為抑制主要目標(biāo)之一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：2010年長(zhǎng)沙主要在售別墅項(xiàng)目中獨(dú)棟產(chǎn)品（含少量雙拼）多達(dá)1020套，供應(yīng)量大，而根據(jù)2009年消化約399套的需求量來看，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：版塊內(nèi)增加郡原美村獨(dú)棟，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇雙拼干擾：預(yù)計(jì)2010年長(zhǎng)沙雙拼別墅產(chǎn)品供應(yīng)加劇，將以較低總價(jià)及單價(jià)干擾獨(dú)棟市場(chǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)：市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)大勢(shì)：長(zhǎng)沙及別墅市場(chǎng)將保持穩(wěn)定趨勢(shì)，不會(huì)不限大幅降價(jià)；投資意向加強(qiáng)：受通貨膨脹影響，高端物業(yè)成為保值投資選項(xiàng)，2010年高端物業(yè)的投資客戶會(huì)增多；區(qū)域優(yōu)勢(shì)：與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目長(zhǎng)株潭核心區(qū)域、別墅區(qū)區(qū)域價(jià)值將持續(xù)成為本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)及品牌：東區(qū)純獨(dú)棟優(yōu)勢(shì)、美洲故事品牌（西區(qū)熱賣）強(qiáng)勢(shì)體現(xiàn)9/5/202331精選課件ppt2010年項(xiàng)目與核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品走差異化路線，提升產(chǎn)品認(rèn)知，擴(kuò)大客源本項(xiàng)目核心競(jìng)力：競(jìng)爭(zhēng)啟示核心景觀地段+別墅級(jí)成熟社區(qū)＋稀缺產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)策略：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)策略：依靠——核心地段及西區(qū)成熟的社區(qū)、區(qū)隔物業(yè)類型，提前蓄客，搶占市場(chǎng)先機(jī)競(jìng)爭(zhēng)策略：9/5/202332精選課件ppt客戶分析1、本項(xiàng)目客戶定位2、別墅市場(chǎng)客戶分析3、本項(xiàng)目客戶分析02Thespiritofmarketing9/5/202333精選課件ppt重點(diǎn)鎖定頂級(jí)購買者及投資偏好者，并對(duì)部分別墅夢(mèng)想者進(jìn)行挖掘項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)吸引力功能享受者頂級(jí)購買者投資偏好者別墅夢(mèng)想者重點(diǎn)主攻伺機(jī)開拓主動(dòng)放棄謹(jǐn)慎開發(fā)置業(yè)能力低高別墅總價(jià)萬元100200300400500600700800頂級(jí)購買者投資偏好者低高高501、本項(xiàng)目客戶定位他們是社會(huì)的中流砥柱；他們擁有中上層的社會(huì)財(cái)富；他們追求“精致化”生活，且認(rèn)同文化背景；他們發(fā)展歷程及價(jià)值取向映證著社會(huì)觀念、風(fēng)尚和標(biāo)準(zhǔn)；他們喜歡聽取別人的意見，但從不盲從，必有自己的判斷；對(duì)地段的歷史血脈和傳統(tǒng)精神十分認(rèn)同，但不是全部。對(duì)現(xiàn)代西式風(fēng)格和技術(shù)保有興趣，認(rèn)同格調(diào)，更看重實(shí)用與功能。重視倫理觀念、家族理想濃厚。

9/5/202334精選課件ppt客戶分析09年核心客戶特征——社會(huì)中堅(jiān)、

追求生活品質(zhì)、注重性價(jià)比社會(huì)上層圈層重品質(zhì)重品牌重性價(jià)比追求舒適度社會(huì)上層社會(huì)上層社會(huì)上層重品質(zhì)社會(huì)上層他們是社會(huì)的中流砥柱；他們擁有中上層的社會(huì)財(cái)富；

他們追求“精致化”生活，且認(rèn)同文化背景；他們發(fā)展歷程及價(jià)值取向映證著社會(huì)觀念、風(fēng)尚和標(biāo)準(zhǔn)；他們喜歡聽取別人的意見，但從不盲從，必有自己的判斷；對(duì)城市核心地段歷史血脈和傳統(tǒng)精神十分認(rèn)同，但不是全部。

對(duì)現(xiàn)代西式風(fēng)格和技術(shù)保有興趣，認(rèn)同格調(diào)，更看重實(shí)用與功能。重視倫理觀念、家族情結(jié)深厚。9/5/202335精選課件ppt客戶分析高端客戶普遍以地段為首要考慮要素，注重

圈層傳播，對(duì)頂級(jí)物業(yè)價(jià)值辨別度不高從市場(chǎng)已成交客戶置業(yè)訪談問卷統(tǒng)計(jì)分析：客戶最認(rèn)可地段，其次是是品牌客戶置業(yè)渠道，主要靠朋友口碑傳播，其次是戶外廣告牌及報(bào)廣客戶購買300-450㎡戶型時(shí)，聯(lián)排、雙拼及獨(dú)棟產(chǎn)品相應(yīng)物業(yè)價(jià)值辨別度不高，容易被置業(yè)顧問左右

成交客戶以自住為主，投資客比例偏小可待挖掘客戶未來2-3年的理財(cái)計(jì)劃更傾向于購買核心地段物業(yè)和投資實(shí)業(yè)※高端客戶群體所購物業(yè)以城市核心區(qū)域高端物業(yè)為主9/5/202336精選課件ppt補(bǔ)充說明：本項(xiàng)目客群分析

因沒有相關(guān)確鑿數(shù)據(jù)，所以本節(jié)略以后再做詳細(xì)分析。9/5/202337精選課件ppt03案例借鑒Thespiritofmarketing①案例分析及案例借鑒9/5/202338精選課件ppt成功案例選取原則：

成功定義區(qū)域價(jià)值，建立新的比價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破

項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)先者，“量?jī)r(jià)”雙贏

成功塑造/提升項(xiàng)目（開發(fā)商）品牌營(yíng)銷實(shí)踐案例借鑒9/5/202339精選課件ppt規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場(chǎng)總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會(huì)所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場(chǎng)：3000M2（橫跨市政路）項(xiàng)目分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶項(xiàng)目概況:中信紅樹灣：重新定義區(qū)域，改變比價(jià)體系的典型成功案例案例一9/5/202340精選課件ppt項(xiàng)目成功模型研究項(xiàng)目背景完成效果區(qū)域識(shí)別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重；區(qū)域價(jià)值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；項(xiàng)目核心概念：立項(xiàng)目高端豪宅形象；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)；項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷售；開發(fā)商品牌形象樹立。紅樹灣區(qū)域價(jià)值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳豪宅區(qū)域；項(xiàng)目一期開盤2個(gè)月實(shí)現(xiàn)4.5億銷售額。9/5/202341精選課件ppt營(yíng)銷方向1：區(qū)域的重新定義，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提升—灣區(qū)物業(yè)紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷方向初期階段重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象項(xiàng)目周邊有深圳灣、沙河高爾夫球場(chǎng)、主題公園、待建的中央公園等資源，結(jié)合資源，重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念；尋找國(guó)外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)，鎖定第一級(jí)別豪宅。9/5/202342精選課件ppt營(yíng)銷關(guān)鍵2：改變比價(jià)體系——國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)圍繞“國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)”的關(guān)鍵詞完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作組織酒會(huì)、GOLF等上層社會(huì)的時(shí)尚活動(dòng)，進(jìn)行客戶圈層的營(yíng)銷，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。時(shí)尚感根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下流行的自駕游活動(dòng)，給客戶新鮮體驗(yàn)。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時(shí)尚沖擊力，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司梁志天進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。9/5/202343精選課件ppt項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號(hào)，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊(cè)，成為項(xiàng)目的專署代名詞，營(yíng)造項(xiàng)目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項(xiàng)目高端的氣質(zhì)。現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感。9/5/202344精選課件ppt案例營(yíng)銷總結(jié)：營(yíng)銷方向營(yíng)銷動(dòng)作時(shí)尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)客戶圈層的營(yíng)銷活動(dòng)梁志天設(shè)計(jì)樣板間注冊(cè)“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細(xì)節(jié)服務(wù)玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)9/5/202345精選課件ppt位置：貴陽市南明區(qū)四方河路，距貴陽市中心約6公里;規(guī)模：總建面約130萬平米，其中森林占地50萬平米；容積率：2；

建筑形式：聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層；戶型：高層93~228m2，主力140~160m2，獨(dú)棟800m2，聯(lián)排333m2建筑風(fēng)格：地中海歐陸風(fēng)情開發(fā)商：貴陽市宏立城集團(tuán)有限公司；項(xiàng)目概況:山水黔城：擴(kuò)大區(qū)域影響力，實(shí)現(xiàn)全國(guó)營(yíng)銷的典范案例二9/5/202346精選課件ppt項(xiàng)目成功模型研究銷售情況：07年前三季度銷售2001套，銷售面積32.25萬平方米，獲2007前三季度全國(guó)銷售雙料冠軍客戶：貴陽以外客戶超過了42%，其中深圳客戶達(dá)到16%以上。區(qū)域形勢(shì)：區(qū)域認(rèn)知度低，位于城郊，原工業(yè)區(qū)，區(qū)域價(jià)值度低；但本項(xiàng)目的景觀資源條件良好，1000畝山體與南明河；營(yíng)銷問題：

項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)?xiàng)目銷售目標(biāo)帶來局限；遵循區(qū)域市場(chǎng)正常走勢(shì)，僅依賴區(qū)域內(nèi)拉動(dòng)難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售目標(biāo)；項(xiàng)目核心概念：“用世界的眼光造房子——在這里與世界沒有距離”；推廣側(cè)重點(diǎn)：對(duì)外—貴州這個(gè)大區(qū)域的區(qū)域價(jià)值提煉（文化的/民族的），對(duì)內(nèi)—項(xiàng)目的國(guó)際化形象；項(xiàng)目背景完成效果9/5/202347精選課件ppt營(yíng)銷方向1：擴(kuò)大區(qū)域的概念——并非就區(qū)域論區(qū)域，而是改變區(qū)域的界定體系，將區(qū)域擴(kuò)大到貴州省這樣一個(gè)層級(jí)改變區(qū)域的評(píng)價(jià)體系——將貴州這個(gè)區(qū)域放到整個(gè)西部和整個(gè)中國(guó)來看，提煉其獨(dú)特的文化特色和民族特色深圳中信城市廣場(chǎng)，震撼上演原汁原味的綠色原生態(tài)貴州風(fēng)情表演。深圳秋交會(huì)貴州風(fēng)情濃郁的展位深圳一生之城——舞之黔城系列活動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作民族感文化感項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立了一個(gè)1000多平米的“多彩之窗”文化展館貴州風(fēng)情展示：設(shè)置了200多平米的貴州微縮浮雕地圖——貴州扉頁、距今兩億多年前的三疊紀(jì)時(shí)期的古生物化石展等文化藝術(shù)展示：展出中國(guó)外交藝術(shù)家袁熙坤舉世聞名的雕塑作品等山水黔城金臺(tái)藝術(shù)館分館盛大揭幕對(duì)外形象確定：“民族的貴州，文化的貴州”區(qū)域的重新定義——“西部向黔看、中國(guó)向黔看、世界向黔看”9/5/202348精選課件ppt營(yíng)銷方向2：標(biāo)簽感對(duì)內(nèi)形象確定：“國(guó)際感、標(biāo)簽感”簽約希爾頓酒店集團(tuán)與上島咖啡、海港大酒店、標(biāo)榜等省內(nèi)外多家知名品牌舉行了品牌聯(lián)盟啟動(dòng)儀式山水黔城中國(guó)黔菜代表團(tuán)，問鼎中國(guó)美食節(jié)貴州多彩之窗內(nèi)設(shè)有黔菜館，250種黔菜精品盡可在此品嘗。“情暖山水黔城——打造我們共同的理想家園”活動(dòng)，開發(fā)商與260多位業(yè)主們共同探討、規(guī)劃和完善山水黔城的品位生活。4萬m2豪華會(huì)所展示園林展示樣板房展示改變比價(jià)體系——項(xiàng)目代言城市，樹立項(xiàng)目在城市中的領(lǐng)先地位9/5/202349精選課件ppt德國(guó)莫扎特交響樂團(tuán)在山水黔城奏響貴陽新年音樂會(huì)國(guó)際感迎奧運(yùn)一周年倒計(jì)時(shí)盛典眾多明星主場(chǎng)，沸騰全城亞洲時(shí)尚大典中日韓三國(guó)設(shè)計(jì)師，30余位冠軍級(jí)模特，眾多明星、大使、ceo嘉賓，現(xiàn)場(chǎng)展示貴州風(fēng)情雕塑、繪畫等項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作慶祝建軍節(jié)而舉行的“大型恐龍化石展”9/5/202350精選課件ppt深度挖掘區(qū)域資源價(jià)值，站在巨人的肩膀上，形成區(qū)域價(jià)值的絕對(duì)高度。重新定義/放大區(qū)域價(jià)值，改變比價(jià)體系，成為領(lǐng)先者項(xiàng)目成為區(qū)域中的標(biāo)桿或項(xiàng)目代言區(qū)域定義區(qū)域定義項(xiàng)目

國(guó)際感身份感標(biāo)簽感民族感文化感深度挖掘區(qū)域和資源，賦予區(qū)域乃至項(xiàng)目全新的、超越的、領(lǐng)先的理念改變比價(jià)體系，讓項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)先的產(chǎn)品成功KPI：成功KPI：營(yíng)銷案例總結(jié)9/5/202351精選課件ppt案例三深圳公園大地——銷售陷入困境，打造龍崗第一豪宅形象，少量多頻次推售，年度回款15億

項(xiàng)目背景：80萬建筑面積，產(chǎn)品涵蓋別墅到高層，2房到5房，分10期開發(fā)低密度大區(qū).2008年3月推出的25席別墅，位于整個(gè)社區(qū)的正中央，擁有良好的景觀資源，且環(huán)境純粹；將到訪客戶必看的樣板房的營(yíng)銷作用深化,展示具有稀缺性的東西，進(jìn)行價(jià)值互證將客戶已經(jīng)看了一年的營(yíng)銷中心重新包裝，常變常新，成為龍崗本地最高端的名利場(chǎng)別墅推廣立勢(shì)，同時(shí)重新包裝樣板間和營(yíng)銷中心，月月推新貨效果：別墅推廣立勢(shì)后，4月推天瓏郡39棟，5月推37棟，6月推天璟園，9月推高層，均取得比較高的銷售率，最終完成全年銷售任務(wù)9/5/202352精選課件ppt案例借鑒名品配合展示，強(qiáng)強(qiáng)合作，擴(kuò)大品牌效應(yīng)售樓處——將售樓處辟出一個(gè)專門的場(chǎng)地，打造為奢侈品展示區(qū)域/名流沙龍區(qū)域樣板間——與高級(jí)奢侈品聯(lián)名，展示間以寬闊的空間映襯名品，打造客戶記憶點(diǎn)同時(shí)增加別墅建筑標(biāo)準(zhǔn)和安全防范標(biāo)準(zhǔn)的情景樣板房以四季名貴花卉/名貴跑車/奢侈品進(jìn)行售樓處包裝9/5/202353精選課件ppt案例推導(dǎo)結(jié)論案例借鑒：極致展示，提升項(xiàng)目品質(zhì)區(qū)域重新定義，改變比價(jià)體系新品頻出，少量多推明星產(chǎn)品起勢(shì)9/5/202354精選課件ppt打響品牌問題一：如何再次樹立項(xiàng)目頂級(jí)物業(yè)形象？策略推導(dǎo)解讀：作為美洲故事項(xiàng)目在長(zhǎng)沙關(guān)鍵的一年在高端別墅市場(chǎng)樹立行業(yè)標(biāo)桿的同時(shí)必須擔(dān)負(fù)起為企業(yè)打響品牌的重任策略推導(dǎo)：借助項(xiàng)目明星產(chǎn)品起勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)推廣與千萬級(jí)樣板間開放制造市場(chǎng)強(qiáng)有力聲勢(shì)，實(shí)企業(yè)品牌價(jià)值最大化9/5/202355精選課件ppt快速出貨問題二：面對(duì)高總價(jià)的獨(dú)棟別墅銷售速趨緩，如何實(shí)現(xiàn)東區(qū)銷售目標(biāo)及西區(qū)尾清盤？策略推導(dǎo)解讀：目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)供應(yīng)量充足，而市場(chǎng)消化量不足以支撐此銷售目標(biāo)，客戶認(rèn)知度較低，必須強(qiáng)勢(shì)宣傳，擴(kuò)大客源策略推導(dǎo)：線上強(qiáng)勢(shì)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)越特性，與競(jìng)品形成有力區(qū)隔，通過媒體及渠道營(yíng)銷擴(kuò)大客源，線下包裝明星產(chǎn)品戶型，借助千萬樣板間開放將產(chǎn)品價(jià)值極致展示，精準(zhǔn)制導(dǎo)擴(kuò)大圈層客源9/5/202356精選課件ppt規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)問題三：面對(duì)后期眾多競(jìng)品入市，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重如何規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)？策略推導(dǎo)解讀：被眾多項(xiàng)目分流，是否也能分流眾多項(xiàng)目能否有效降低雙拼以較低總價(jià)及單價(jià)干擾項(xiàng)目潛在客戶策略推導(dǎo)：深度挖掘區(qū)域資源價(jià)值，形成區(qū)域價(jià)值的絕對(duì)高度；改變比價(jià)體系—依靠?jī)r(jià)格區(qū)隔及產(chǎn)品極展示使項(xiàng)目成為市場(chǎng)標(biāo)桿或項(xiàng)目代言區(qū)域9/5/202357精選課件pptPart2

策略及執(zhí)行

9/5/202358精選課件ppt項(xiàng)目?jī)r(jià)值極致展示，強(qiáng)勢(shì)宣傳提升產(chǎn)品認(rèn)識(shí)，精準(zhǔn)制導(dǎo)搶占市場(chǎng)，少量多推結(jié)合項(xiàng)目及市場(chǎng)狀況，制定本項(xiàng)目的主要策略：營(yíng)銷執(zhí)行策略形象策略展示策略客戶策略打造明星產(chǎn)品樣板示范區(qū)，樹立頂端豪宅形象；線上媒體組合推廣；線下圈層營(yíng)銷，全方位鎖定客戶；營(yíng)銷執(zhí)行策略打造城市頂級(jí)景觀休閑住區(qū)，整合合城市最高資源，改變比價(jià)體系，成為區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿；推廣策略擴(kuò)大精準(zhǔn)客源；樹立客戶置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)9/5/202359精選課件ppt品質(zhì)重塑——借助千萬級(jí)別墅樣板間面世，強(qiáng)力建立頂級(jí)豪宅物業(yè)形象，產(chǎn)品價(jià)值極致展示形象策略關(guān)健詞：品質(zhì)升級(jí)：重塑美洲故事頂級(jí)別墅形象，產(chǎn)品價(jià)值極致展示，得到主流客戶高度認(rèn)可東風(fēng)借勢(shì)：借千萬級(jí)別墅產(chǎn)品面世，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)美洲故事高度關(guān)注別墅項(xiàng)目形象攻略長(zhǎng)沙“千萬級(jí)別墅”頂級(jí)別墅=美洲故事9/5/202360精選課件ppt差異化競(jìng)爭(zhēng)：作為長(zhǎng)沙稀缺地段獨(dú)棟產(chǎn)品，對(duì)其低密度的舒適居住價(jià)值及產(chǎn)品特性強(qiáng)力宣傳，樹立客戶對(duì)不同物業(yè)類型的直觀認(rèn)知，從而改變比價(jià)體系項(xiàng)目形象攻略差異化競(jìng)爭(zhēng)——包裝明星產(chǎn)品戶型，宣傳獨(dú)一無二的產(chǎn)品特性，使客戶認(rèn)知其物業(yè)的類型的差異形象策略關(guān)鍵詞“千萬級(jí)別墅”美洲故事稀世珍品，獨(dú)一無二重塑>借勢(shì)>差異化9/5/202361精選課件ppt持續(xù)熱銷——精準(zhǔn)定位，高調(diào)入市項(xiàng)目形象攻略形象策略關(guān)鍵措施：

極致展示

差異化項(xiàng)目定位得業(yè)內(nèi)得天下打造星級(jí)服務(wù)典范形象策略關(guān)鍵措施：形象策略目標(biāo)產(chǎn)品價(jià)值·高度認(rèn)可跳脫競(jìng)爭(zhēng)·引領(lǐng)市場(chǎng)舉辦業(yè)內(nèi)高端酒會(huì)宴會(huì)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)參觀樣板間預(yù)約參觀樣板間樣板間設(shè)明星服務(wù)大使制定八大愉悅購房體驗(yàn)9/5/202362精選課件ppt展示配合：優(yōu)展示區(qū)完美展示，項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝支撐高端形象營(yíng)造高體驗(yàn)價(jià)值的產(chǎn)品和賣展示系統(tǒng)，

讓客戶實(shí)實(shí)在在感知頂級(jí)物業(yè)的未來生活展示策略核心價(jià)值展示賣場(chǎng)氛圍展示關(guān)鍵物料展示會(huì)所園林樣板房圍墻看樓通道導(dǎo)視系統(tǒng)宣傳片精裝鑒賞樓書戶型單體模型及戶型折頁體驗(yàn)式會(huì)所，最大限的體現(xiàn)尊貴價(jià)值9/5/202363精選課件ppt4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月2月Ⅰ品牌起勢(shì)階段Ⅱ項(xiàng)目開盤熱銷階段階段營(yíng)銷訴求點(diǎn)：關(guān)鍵策略：相關(guān)活動(dòng)：事件營(yíng)銷：將項(xiàng)目與熱點(diǎn)話題嫁接，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；高調(diào)造勢(shì)：舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，提升項(xiàng)目影響力與產(chǎn)品認(rèn)知圍繞區(qū)域價(jià)值及產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)進(jìn)行有力傳播，快速打響品牌全球征名、樣板間設(shè)計(jì)招標(biāo)會(huì)、邀奧沙利文親臨舉辦世界斯諾克挑賽，再現(xiàn)100多年前汽車工藝——經(jīng)典老爺車巡展及名車試駕活動(dòng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，充分傳遞項(xiàng)目賣點(diǎn)與價(jià)值；展示先行：開放園林及樣板房示范區(qū)，做足展示，展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；媒體配合：多方位的媒體宣傳，持續(xù)制造話題，保持項(xiàng)目熱度；產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、示范區(qū)開放、開盤儀式（9月中旬）階段性形象提升策略美洲故事“千萬級(jí)別墅”項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘，改變比價(jià)體系9/5/202364精選課件ppt客戶策略精準(zhǔn)客戶分級(jí)、擴(kuò)大有效客源、維護(hù)老客戶策略

措施新客戶拓展關(guān)鍵點(diǎn)：2010重點(diǎn)客戶渠道

1、繼續(xù)維護(hù)09年項(xiàng)目的有效營(yíng)銷渠

2、開拓團(tuán)購及重點(diǎn)開拓銀行、各地商會(huì)、車行等渠道利用現(xiàn)有成交客戶及上門客戶資源，再次啟動(dòng)老帶新，口碑載道傳播項(xiàng)目信息老客戶挖掘利用大眾渠道，分眾渠道，全面撒網(wǎng)，

重點(diǎn)捕魚9/5/202365精選課件ppt

推廣策略

線上媒體廣泛傳播

線下圈層營(yíng)銷，鎖定客戶9/5/202366精選課件ppt渠道策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的DM直郵服務(wù)；在高端場(chǎng)所等設(shè)置外展場(chǎng)聯(lián)誼商會(huì)、銀行、小眾餐會(huì)等鎖定傳播力強(qiáng)的客戶；線上、線下全方位鎖定客戶路牌廣告、工地包裝截流客戶；在其他項(xiàng)目捷足先登及大規(guī)模推廣的前提下本項(xiàng)目也將線上線下全方位鎖定客戶策略舉措9/5/202367精選課件ppt高調(diào)亮相，全方位吸引區(qū)內(nèi)、長(zhǎng)沙乃至全國(guó)過往的客戶形式：相對(duì)大氣的口號(hào)式的宣傳方式；目的：高打項(xiàng)目形象，為之后項(xiàng)目宣傳的生活方式埋下伏筆；位置：目標(biāo)客戶群易達(dá)處；1—項(xiàng)目附近已有的廣告牌及市內(nèi)廣告牌等；2—項(xiàng)目四周工地圍墻路牌廣告/工地包裝導(dǎo)視系統(tǒng)9/5