合生豆各莊項(xiàng)目第二次提案

一次做案的全過程北京風(fēng)至飛揚(yáng)合生·豆各莊工程第二次提案PART1——市場分析〔略〕PART2——本案推廣SLOGAN的思考PART3——本案推廣案名思考PART4——本案推廣平面表現(xiàn)PART5——本案其他推廣思考PART6——其他案名目錄/CONTENTPART1——市場簡析〔略〕項(xiàng)目名稱位置成交均價(jià)主力戶型開盤時(shí)間開發(fā)商珠江·奧古斯塔城邦大興區(qū)大亦莊核心生活區(qū)1600028007.12珠江房產(chǎn)京城雅居（二期）朝陽區(qū)京沈高速路豆各莊出口處(東5環(huán)外500米)10000150-26005.12銀信興業(yè)房產(chǎn)暖山(二期朝陽區(qū)雙橋東路9號18700400-46007.02雅居樂房產(chǎn)項(xiàng)目周邊高端市場項(xiàng)目稀缺，其中聯(lián)排產(chǎn)品已基本售罄/項(xiàng)目所處區(qū)域競爭壓力較小周邊在售別墅工程項(xiàng)目名稱位置成交均價(jià)主力戶型開盤時(shí)間開發(fā)商華美橡樹嶺雙緯路5號(雙橋南900米)1360070-10007.10雅居樂房產(chǎn)格林萊雅東四環(huán)四方橋東(歡樂谷東200米)15500100-14007.12翔鳴房產(chǎn)CBD高爾夫球會別墅高碑店路99號(京沈高速第2個(gè)出口)24000120、17006.06東方鴻銘房產(chǎn)富力又一城（三期）東五環(huán)五方橋東南一公里(東五環(huán)化工橋東800米)127009007.10富力地產(chǎn)住宅類項(xiàng)目多處于銷售中后期，與本案銷售周期不存在競爭點(diǎn)/毛坯價(jià)格在13000元/平米左右，遠(yuǎn)高于本案周邊在售住宅工程未來1-2年內(nèi)，本案所在區(qū)域市場潛在供給量有限項(xiàng)目名稱位置建筑類別主力戶型開盤時(shí)間開發(fā)商柏陽景園（二期B、D區(qū)）雙緯路5號(雙橋南900米)板樓70-100預(yù)計(jì)09年初柏基置業(yè)有限公司四期溫莎花園（揚(yáng)州水鄉(xiāng)）東四環(huán)四方橋東(歡樂谷東200米)別墅100-140未知怡景城房地產(chǎn)開發(fā)公司周邊潛在別墅/住宅工程工程SWOT分析優(yōu)勢Strength+機(jī)會Opportunity區(qū)域市場聯(lián)排產(chǎn)品稀缺項(xiàng)目位于京沈高速路旁，從國貿(mào)驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)，交通極為方便房地產(chǎn)市場整體趨勢向好城市中心區(qū)市場需求旺盛，但隨著主城區(qū)供應(yīng)量的下降，市場將逐步向城市外圍發(fā)展劣勢Weakness+威脅Threaten兵營式規(guī)劃布局導(dǎo)致產(chǎn)品無突破性，缺乏品質(zhì)感使用年限短，40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)周邊環(huán)境發(fā)展落后，商業(yè)、教育和醫(yī)療配套不足用地呈長條形，對于整體規(guī)劃布局不利PART2——本案推廣SLOGAN思考建于本案核心競爭力之上差異化傳播推廣策略/STRATEGY如果每個(gè)人只能用一句話向朋友推薦這些聯(lián)排別墅？答案果然是五花八門但最終都指向一個(gè)KEYWORD試圖用最簡單的方法解決最復(fù)雜的問題甲說：每天都可以回家住的別墅乙說：去上班最近的別墅丙說：就在城市邊的別墅丁說：每天相處時(shí)間最多的別墅戊說：離CBD最近的別墅己說：離三環(huán)最近的別墅庚說：15分鐘/四首歌進(jìn)入田園生活辛說：可以作為第一居所的別墅NO1。KEYWORD距離并沒有距離的別墅推廣/SLOGAN并沒有距離的別墅并：制造溝通語境，雙向與互動(dòng)的溝通前提沒有距離：①物理屬性上的交通距離②心理屬性上的門檻、年齡、生活方式距離別墅：

①稀缺的物業(yè)形態(tài)②最本真的居住信仰與居住方式PART3——本案推廣案名的思考甲說：每天都可以回家住的別墅乙說：去上班最近的別墅丙說：就在城市邊的別墅丁說：每天相處時(shí)間最多的別墅戊說：離CBD最近的別墅己說：離三環(huán)最近的別墅庚說：15分鐘/四首歌進(jìn)入田園生活辛說：可以作為第一居所的別墅NO2。KEYWORD別墅NO2。KEYWORD別墅別墅是什么？①從字面義上理解是另外的、特別的田間土舍②從價(jià)值上表達(dá)是稀缺③從生活上詮釋是一種田園人居理想④從階層上傳達(dá)是一個(gè)圈子、一張標(biāo)簽從根本屬性上講，別墅就是一片有天有地的房子。案名“眾生〞相有地兒個(gè)個(gè)墅排排墅鄰墅有一墅兩三步左右時(shí)鎮(zhèn)上花園后自由地里堂Joe’s后花園曬客自留地瞬間我們?nèi)∩岚该臉?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確性絕對的差異性易于口頭的傳播我們的主推案名自留地①本義：留給自己的一畝三分地/一片天地②歷史記憶自留地的由來——1960－61年的大饑荒之后，在一大二公的體系里劃出了一小片自留地，用于自己耕耘，以備饑荒。自留地的精神圖騰——私人私密的精神歸屬地，象征自由——精神家園：書房博客文學(xué)音樂……忠于內(nèi)心的那一片天地自留地鮮明的態(tài)度與居住意義的文化價(jià)值案名與產(chǎn)品的對接物性根底：——門前的院子——空中的露臺——抬頭見天——田園低密②精神對接：——“花農(nóng)〞身份的本性回歸——崇尚自由與精神富足案名與客戶的對接客群特征35—45歲工作在CBD區(qū)域高級白領(lǐng)、中高層管理人員、私營企業(yè)主自住為主，屢次置業(yè)第一次居住別墅離不開城市且向往田園案名與客戶的對接對接點(diǎn)洋裝下·中國心城市農(nóng)民——很城市，很農(nóng)民“自留地〞的集體記憶“自留地〞的居住夢想自留地，每個(gè)社員都按人頭分有自留地，一人一分地，所以我們也不例外，十個(gè)人加起來正好一畝自留地。隊(duì)里把緊靠水渠又緊靠我們住處的一畝好地劃給我們做自留地，為的是我們澆水照管方便。我們先后在自留地種上了黃豆，茄子，辣椒，南瓜，蓮花白，四季豆，番茄等等，應(yīng)有盡有。于是乎，每天下工吃完飯后，我們就要伺候自留地，澆水拔草施肥。等到蔬菜們都發(fā)芽，并茁壯成長之時(shí)。黃豆后來就自己長大、結(jié)果、成熟了。黃豆成熟以后，我們嫌累，也不去收。有一天，還是副隊(duì)長，背著一捆豆秸闖進(jìn)院子，大聲吼叫：“你們這些娃娃呀，到嘴邊的東西都不收回來，懶透了！我都幫你們割下來了，跟我去收回來。〞于是我們一窩蜂地跟著去收黃豆，副隊(duì)長大叔又手把手地教會我們做豆腐、豆花，再加上生產(chǎn)隊(duì)分的豆子，美美地吃了一段時(shí)間。自留地是個(gè)好東西，給我們幫了很大的忙。“自留地〞留下的記憶“自留地〞的集體無意識PART4——本案推廣的平面表現(xiàn)ShouldliveinthemoonortheMars應(yīng)該住月球還是火星Don'ttearitfar別扯遠(yuǎn)了就在離CBD很近的地方，有一塊自留地，我們建了一些別墅，有的人也叫它TOWNHOUSE，在前面和后面的院子里可以種瓜得瓜種豆得豆，當(dāng)然也可以種花。并沒有距離的別墅就在東邊Tel:8610-59718888/59719999Raisethewhaleofapieceofseaandaddfivedolphins養(yǎng)條大海鯨再加兩條海豚Don'ttearitfar別扯遠(yuǎn)了還是在離CBD很近的自留地種點(diǎn)花吧，各種名貴的樹木也不錯(cuò)。上班才二十分鐘的車程，意味著你要在小花園里了多呆一會了，好好想想該種點(diǎn)什么吧。并沒有距離的別墅就在東邊Tel:8610-59718888/59719999Restaurantwhereyouhadbetterbeaslargeaspitch最好有足球場那么大的餐廳Don'ttearitfar別扯遠(yuǎn)了離CBD很近的自留地肯定沒有那么大的餐廳，但餐廳旁邊的露臺挺大的。也就是說你可以一邊吃點(diǎn)什么，一邊曬曬太陽，更重要的是才二十分鐘就能到公司，慢慢享受早餐吧。并沒有距離的別墅就在東邊Tel:8610-59718888/59719999PART5——本案其他推廣思考一瓶“自留地〞凡到訪客戶都贈(zèng)送一瓶種子,當(dāng)他們有了自己的自留地可以播種。售樓處的“自留地〞“自留地〞銷控每成交一位客戶就讓客戶給自己的一畝三分地取名，然后在特制小旗上寫上，插在沙盤里?！皶_花〞的DM“自留地〞話題營銷北京有120