正榮地產(chǎn)品質(zhì)管理紅線法則

正榮地產(chǎn)品質(zhì)管理紅線法則從地產(chǎn)遺留問題分類分析，為設(shè)計(jì)、建造、接管等各階段，前置缺陷提示、發(fā)現(xiàn)及整改動(dòng)作01020304業(yè)主生活動(dòng)線及敏感點(diǎn)地上、地下各缺陷類別產(chǎn)生的原因及解決方案目錄1.電梯機(jī)房及基坑2.車庫空間3.地下排水1.

地產(chǎn)遺留問題分類分析圍繞業(yè)主生活、通行動(dòng)線及敏感點(diǎn)進(jìn)行分類

地上六要素

地下三要素

1.出入口及園路

2.景觀綠化及公共設(shè)施

3.架空層

4.外立面及空調(diào)安裝

5.入戶大堂及走道

6.戶內(nèi)2.

品質(zhì)紅線法則PATR

01地產(chǎn)遺留問題分類分析——地上六要素地上六要素——1、出入口及園路問題：道路地面等石材斷裂、縫隙大小不一、污染

●

問題分類：工程質(zhì)量類

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問題描述：

車行道地面石材（磚）過薄，基層不實(shí)易破損

鋪裝存在斷磚、縫隙大小不一、污染

●

后續(xù)解決機(jī)制：

1、項(xiàng)目（住宅及商業(yè)）車行出入口及園路，存在車輛通行碾壓的路

段，須使用厚實(shí)石材（磚），并對(duì)混凝土基層加固；

2、鋪裝放線：需以鋪裝區(qū)域中心點(diǎn)或圖紙?zhí)貏e注明的位置為放線起

始點(diǎn)，異形鋪磚材料必須在工廠加工完成，按編號(hào)鋪裝；

3、鋪設(shè)前必須先按鋪設(shè)范圍排磚，如發(fā)現(xiàn)邊沿部位可能形成小磚，

須調(diào)整磚縫或?qū)ΨQ切割，保證邊沿磚體大小符合美觀穩(wěn)固的要求；

4、鋪裝路面干凈整潔無污染，路面平整無明顯色差，拼縫寬窄一致

色澤均勻，直線順直，曲線平滑，勾縫細(xì)膩；無積水、無破損、無污

染、無泛堿；轉(zhuǎn)角部位增加三角石材/面磚。地上六要素——2、景觀綠化及公共設(shè)施

問題：景觀綠化枯黃、處理不到位等問題●

問題分類：工程質(zhì)量類●

問題描述：灌木存踩踏、種植稀疏漏土；草皮存在枯黃、踩踏、拼接明顯；喬木樹穴處理不到位、固定支撐缺失或鐵釘固定●

后續(xù)解決機(jī)制：1、樹蔭下及建筑物北側(cè)等陽光較少部位栽植耐陰灌木，灌木是否耐陰直觀判斷標(biāo)準(zhǔn)為：深綠色葉子植物耐陰，淺綠色葉子植物喜陽；2、片植灌木栽植應(yīng)層次分明，種植均勻，密度合適（近人尺度密植，遠(yuǎn)人尺度稀植），不漏土；3、草地鋪設(shè)需用草卷地毯式鋪設(shè)，嚴(yán)禁一塊一塊拼鋪，草皮鋪設(shè)完成后整體外觀應(yīng)顏色一致，無明顯接縫，無明顯高低差；4、草坪內(nèi)喬木、灌木樹坑表面散放圓形陶?；蚍胖?0-50mm深色卵石；地上六要素——2、景觀綠化及公共設(shè)施問題：公區(qū)設(shè)施、景觀枯死、缺失等●

問題分類：管理移交類●

問題描述：公區(qū)道路、井蓋、景觀苗木等未進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，導(dǎo)致部分項(xiàng)目公區(qū)雜亂，無管理痕跡，給業(yè)主的觀感和體驗(yàn)造成影響。●

后續(xù)解決機(jī)制：在現(xiàn)場出現(xiàn)施工單位不配合的情況，及時(shí)發(fā)函書面通知施工單位配合維修，并可會(huì)同工程、成本部門約談施工單位，若限期不完成整改，則啟用第三方單位，相應(yīng)費(fèi)用從責(zé)任單位中扣除。地上六要素——3、架空層

問題：梯架空層及業(yè)主生活區(qū)地面毛坯，觀感差●

問題分類：成本優(yōu)化類●

問題描述：部分架空層等業(yè)主主要通行生活動(dòng)線，均為毛坯狀態(tài)，影響客戶體驗(yàn)及感官效果。●

后續(xù)解決機(jī)制：業(yè)主使用頻繁及主要生活。通行動(dòng)線上，建議考慮做簡單裝修及裝飾，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)。地上六要素——4、外立面及空調(diào)安裝

問題：外墻石材、線條及屋頂瀝青瓦等脫落●

問題分類：工程質(zhì)量類●

問題描述：門頭—線條采用云石膠粘貼在平板上的固定方式不合理，石材厚度較薄，截面較窄、掛點(diǎn)位置開槽使石材北側(cè)破壞。外墻—外墻保溫做法優(yōu)化，取消鋼絲網(wǎng)及塑料錨栓，長時(shí)間日照及雨水影響，易產(chǎn)生開裂脫落隱患?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：門頭—采用粘結(jié)劑粘貼，平面石材板及線條均應(yīng)采用干掛方式固定，且所有掛點(diǎn)采用AB膠粘貼。外墻—外墻保溫需要采用鋼絲網(wǎng)加塑料膨脹錨栓進(jìn)行固定。地上六要素——4、外立面及空調(diào)安裝

問題：空調(diào)外機(jī)無法安裝、機(jī)位無反坎、排水●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：圖1—由于空調(diào)機(jī)位沒有地漏、沒刷防水和無反水坡，空調(diào)外機(jī)化霜散排的水積攢在內(nèi)側(cè)陰角位置，導(dǎo)致戶內(nèi)墻面返潮，膩?zhàn)雍蛪埖炔牧掀饸ぁD2—通風(fēng)井內(nèi)空調(diào)機(jī)位沒有冷凝水排水管和地漏，導(dǎo)致空調(diào)冷凝水無處排放。圖3—空調(diào)外機(jī)板設(shè)置在山墻，離西陽臺(tái)距離較遠(yuǎn)，無法安裝放置空調(diào)主機(jī)，引起大量業(yè)主投訴?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：1.設(shè)計(jì)階段應(yīng)進(jìn)行圖紙深化，考慮空調(diào)外機(jī)冬季化霜水，空位機(jī)位內(nèi)盡量設(shè)計(jì)地漏增加下水管，進(jìn)行找坡及30公分防水上翻。2.

設(shè)計(jì)階段考慮空調(diào)外機(jī)位的安裝以及檢修；3.出具設(shè)計(jì)變更，在西陽臺(tái)南側(cè)新增空調(diào)外機(jī)架、重新開空調(diào)外機(jī)孔、增加冷凝水管。地上六要素——5、入戶大堂及走道

問題：地下入戶大堂集水井及地面高差問題●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：圖1—地下入戶大堂設(shè)置集水井，影響視線觀感及大堂二次精裝。圖2—地下大堂與地下車庫結(jié)構(gòu)標(biāo)高一致，車庫面層厚度(常規(guī)面層厚度100）＞大堂面層厚度(常規(guī)面層厚度50），施工完成后有高差?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：1.集水井不得設(shè)置在地下入戶大堂，應(yīng)隱蔽設(shè)置，且方便檢修。2.地下大堂墊層加厚，完成面與地庫標(biāo)高一致。地上六要素——5、入戶大堂及走道

問題：公共走道（連廊）未做降板及排水不暢問題●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：圖1—合用前室外小陽臺(tái)未做降板，僅考慮找坡。如遇暴雨天氣，雨水容易倒灌至前室內(nèi)進(jìn)入電梯，給后期物業(yè)管理帶來隱患。圖2、3—風(fēng)雨連廊的地漏設(shè)計(jì)不合理，找坡坡度較淺，導(dǎo)致積水、滲漏及業(yè)主滑到等風(fēng)險(xiǎn)。●

后續(xù)解決機(jī)制：1.所有露臺(tái)、陽臺(tái)均采用降板、找坡等方式防止雨水倒灌。2.如條件受限（如下層為其他住戶房間）應(yīng)有防雨水倒灌措施（如設(shè)置門檻等）2.可采取側(cè)面墻體方形孔排水的方式，可避免地漏堵塞及找坡坡度較淺問題。地上六要素——6、戶內(nèi)

問題：入戶門收口等問題

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問題分類：工程質(zhì)量類

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問題描述：

入戶門主要存在收口粗糙、劃傷、磕碰、污染

后續(xù)解決機(jī)制：1、安裝牢固，位置正確，開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹、碰擦、異響，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象，框與扇及扇與扇平行，無大小頭；2、表面平整、光潔、色澤一致，無雀絲、劃痕、毛刺、錘印及修補(bǔ)色差；3、鉸鏈、門鎖、拉手、插銷、小五金、貓眼、門吸等五金齊全，位置準(zhǔn)確，表面清潔，保護(hù)妥當(dāng)，使用靈活無銹蝕、損壞、凹痕、劃痕、污染；4、合頁槽深淺適宜，螺絲型號(hào)統(tǒng)一，螺絲頭平五金面，螺釘旋槽方向一致；5、門框與門扇間應(yīng)有防撞措施，門框密封條安裝牢固，無斷裂、砂眼等缺陷；6、割角、拼縫嚴(yán)密平整，裁口順直，刨面平整，槽、孔邊緣整齊，無毛刺、無脫膠；7、結(jié)合處和安裝配件處不得有木節(jié)或已填補(bǔ)的木節(jié)。地上六要素——6、戶內(nèi)

問題：強(qiáng)電箱收口等問題●

問題分類：工程質(zhì)量類●

問題描述：強(qiáng)電箱存在周邊收口粗糙、元件面板漏黑、面板與墻面貼合不緊密，弱電箱存在箱內(nèi)保潔不到位

后續(xù)解決機(jī)制：1、配電箱安裝方正，箱體表面干凈整潔、無破損、劃傷、銹蝕等；2、箱體內(nèi)部干凈整潔，無垃圾、灰塵等；3、箱體面板縫隙均勻一致；4、戶內(nèi)配電箱內(nèi)回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確。

問題：鋁合金門窗收口等問題問題描述：鋁合金門窗存在周邊收口粗糙、型材劃傷、變形、污染、發(fā)泡膠不密實(shí)外露、打膠不順直

后續(xù)解決機(jī)制：1、門窗安裝牢固，開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，間隙均勻，無碰擦、倒翹、異響，框與扇、扇與扇之間平行無翹曲、大小頭；2、配件齊全，位置正確，靈活適用，達(dá)到各自的功能，端正美觀，推拉門窗扇必須有防脫落措施，墻邊內(nèi)平開窗扇需配備限位裝置；3、門窗表面潔凈、平整、光滑、色澤一致，無銹蝕、無劃痕、碰傷、污染，漆膜表面光滑、平整、厚度均勻，無氣孔；4、門窗框密封膠條安裝牢固，無斷裂、砂眼等缺陷；5、排水孔的位置、數(shù)量應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,排水孔不得被密封膠堵塞；6、連續(xù)窗整齊劃一，平開門窗開啟角度不小于90°

。地上六要素——6、戶內(nèi)問題：墻紙鋪貼等問題

問題描述：

墻紙存在起鼓、收口粗糙、破損、劃傷

后續(xù)解決機(jī)制：

1、玄關(guān)吊頂墻面壁紙與吊頂涂料之間應(yīng)設(shè)置外飄線條，保證壁紙

收于線條上口陰角；

2、墻面壁紙需設(shè)置石膏角線或掛鏡線收頭，保證壁紙收于線條下

口陰角；

3、鋁合金/塑鋼門窗框、窗臺(tái)石與壁紙陰角收頭；

4、室內(nèi)不同種類壁紙拼縫應(yīng)收于陰角，并保證深色壁紙先行鋪貼；

5、室內(nèi)相同種類壁紙拼縫嚴(yán)禁收于墻面陰陽角處，翻卷陰陽角不

少于150mm；

6、室內(nèi)存在壁紙與涂料相接時(shí)，涂料應(yīng)先于壁紙施工，防止涂料

咬色。地上六要素——6、戶內(nèi)問題：地板冒灰、劃傷等問題

問題描述：

木地板存在劃傷、冒灰

后續(xù)解決機(jī)制：

1、對(duì)于室內(nèi)房間，優(yōu)先順光方向排放，然后垂直于進(jìn)門方向排放；

2、地板色澤均勻，表面潔凈，無劃痕、沾污、刨痕、刨茬、毛刺，

排版無大小頭；

3、地板鋪設(shè)牢固，無松動(dòng)，行走時(shí)無異響（架空底板嚴(yán)禁采用木

楔調(diào)平），接頭處不起拱，無冒灰；

4、扣條順直,無翹曲,光滑通順,接縫嚴(yán)密,無透漏；

5、地板鋪裝前，宜運(yùn)輸至鋪裝房間內(nèi)開包放置48小時(shí)以上，以便

適應(yīng)環(huán)境溫度和濕度；

6、材料進(jìn)場時(shí)需進(jìn)行色差控制，同批次色號(hào)小于三個(gè)，鋪裝前應(yīng)

先進(jìn)行試鋪，分色挑選；

7、小塊踢腳板及拼縫應(yīng)放置門后、沙發(fā)床等不宜顯眼處。地上六要素——6、戶內(nèi)問題：踢腳線拼接等問題

問題描述：

踢腳線存在釘眼未處理、拼縫過大

后續(xù)解決機(jī)制：

1、踢腳線與門貼臉平面碰接時(shí)，踢腳線的安裝應(yīng)低于門貼臉靠踢

腳線側(cè)的最小厚度2mm以上，保證踢腳線與門貼臉接縫收于陰角；

2、戶內(nèi)門門垛長度不小于50mm，保證門貼臉距離側(cè)墻不少于2倍

踢腳線厚度，便于踢腳線轉(zhuǎn)角后與封口線平接；

3、踢腳線與塑鋼/鋁合金門窗框、收納系統(tǒng)調(diào)節(jié)板采用90°碰接；

4、踢腳線與相鄰物體接縫控制在1mm內(nèi)；

5、華南區(qū)域嚴(yán)禁采用單面覆膜的密度板踢腳線，以防回南天踢腳

線受潮膨脹。地上六要素——6、戶內(nèi)問題：門檻石斷裂等問題問題描述：門檻石存在斷裂、破損、劃傷、收口不到位

后續(xù)解決機(jī)制：1、木地板與石材/通體磚地面平接時(shí)，需對(duì)石材/通體磚拼縫側(cè)倒角3mm，木地板需低于石材/通體磚地面3~5mm；2、當(dāng)木地板與石材/瓷磚地面留置伸縮縫時(shí)，需在接縫位置木地板上設(shè)置“L”型金屬收口條。地上六要素——6、戶內(nèi)PATR

01地產(chǎn)遺留問題分類分析——地下三要素地下三要素——1、電梯機(jī)房及基坑

問題：電梯或設(shè)備機(jī)房未配置空調(diào)●

問題分類：成本優(yōu)化類●

問題描述：部分項(xiàng)目的電梯及設(shè)備機(jī)房無空調(diào)等降溫設(shè)備，夏天容易引起機(jī)房設(shè)施過熱，導(dǎo)致死機(jī)、運(yùn)行不暢等現(xiàn)象?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：項(xiàng)目電梯或設(shè)備機(jī)房中，須增設(shè)物理降溫設(shè)備，前期測算項(xiàng)目開發(fā)成本中應(yīng)預(yù)留此項(xiàng)費(fèi)用。成本部就該內(nèi)容，在成本優(yōu)化紅線原則中進(jìn)行修訂，將其設(shè)定為不可優(yōu)化項(xiàng)（如有替代方案，可適當(dāng)優(yōu)化）；審圖要點(diǎn)中增加；物業(yè)前介標(biāo)準(zhǔn)中增設(shè)。地下三要素——1、電梯機(jī)房及基坑

問題：住宅電梯底坑（基坑）滲漏、積水●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：部分項(xiàng)目電梯基坑未設(shè)計(jì)排水設(shè)施，防水做法未有效解決基坑內(nèi)部滲水問題，導(dǎo)致電梯元部件損壞，無法正常運(yùn)行。除地庫防水原因外亦可能是后澆帶施工倉促未按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：所有項(xiàng)目電梯基坑須增設(shè)排水系統(tǒng)或管線，基坑內(nèi)部加強(qiáng)防水卷材或采用內(nèi)壁不銹鋼板圍合的形式處理。設(shè)計(jì)部針對(duì)電梯基坑防、排水節(jié)點(diǎn)進(jìn)行專項(xiàng)深化，納入設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做法等制度規(guī)范中；工程部將該專項(xiàng)制定細(xì)化施工方案，納入施工規(guī)范等要求中。審圖要點(diǎn)中增加該內(nèi)容。地下三要素——2、車庫空間

問題：人防門遮擋業(yè)主車位，造成投訴●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：人防門遮擋業(yè)主車位，業(yè)主停車?yán)щy，部分車位無法正常停車，造成投訴?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：地下車庫的車位設(shè)計(jì)圖紙，需提前考慮不利因素，盡可能避免在銷售后發(fā)現(xiàn)該類問題。側(cè)墻等影響車位。●

后續(xù)解決機(jī)制：1.集水井及立管應(yīng)避開停車位；側(cè)邊靠墻停車位，柱跨調(diào)整或降標(biāo)微型車位；消火栓應(yīng)緊貼柱后隱藏設(shè)置。2.如因此造成微型車位、車位非標(biāo)等特殊情況，應(yīng)提前告知。問題：地下停車位范圍內(nèi)存在障礙物，影響驗(yàn)收、使用●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：地庫集水井、豎向設(shè)備立管、人防門開啟、消火栓、突出柱、地下三要素——2、車庫空間

人防門集水井及立管兩側(cè)均靠墻消火栓箱、栓管地下三要素——3、地下排水

問題：地庫地面滲水、開裂●

問題分類：工程質(zhì)量類●

問題描述：因防水施工未全面到位，未按正常施工節(jié)點(diǎn)及工序進(jìn)行（沉降穩(wěn)定、找平層打磨），導(dǎo)致庫底板及頂板冒水、滲漏?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：地庫底板防水材料強(qiáng)化，施工交底完畢后，須制作樣板區(qū)域進(jìn)行試驗(yàn)評(píng)估；地庫頂板在覆土前，須做閉水試驗(yàn)，完成后進(jìn)行防水施工及養(yǎng)護(hù)。地下三要素——3、地下排水

問題：地下線槽無排水設(shè)施，管線損壞●

問題分類：設(shè)計(jì)缺陷類●

問題描述：部分配電房內(nèi)地下線槽無法正常排水，經(jīng)常人工抽水，未增設(shè)抽水泵或其他排水設(shè)施，有安全隱患?！?/p>

后續(xù)解決機(jī)制：增加排水設(shè)施及明溝，通過有組織排水解決該類問題。PATR

02品質(zhì)紅線法則從遺留問題的分類分析中發(fā)現(xiàn)，大部分問題的發(fā)生均是可以在

對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制和規(guī)避的形成品質(zhì)紅線法則及閉環(huán)清單

基于客戶居住體驗(yàn)、設(shè)施使用功能及后期物

業(yè)運(yùn)維管理的底線標(biāo)準(zhǔn)

制定規(guī)避原則設(shè)定品質(zhì)紅線標(biāo)準(zhǔn)，每年挑選十大重難點(diǎn)

問題，針對(duì)性解決

問題分類梳理總結(jié)問題發(fā)生的原因及類型，梳理問題的

解決方案及計(jì)劃?

現(xiàn)有缺陷案例集（庫），更多是產(chǎn)品及服務(wù)的風(fēng)控內(nèi)容，

?

而品質(zhì)紅線法則，是在此基礎(chǔ)上，更注重品控的部分品質(zhì)紅線是針對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)的

底線要求，是必須

堅(jiān)守和長期完善、不斷補(bǔ)充的

設(shè)計(jì)、工程、成本、客關(guān)、物業(yè)

除建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、施工國標(biāo)、服務(wù)體系等以外的：制度落地品質(zhì)紅線法則形成制度，年度品質(zhì)紅線閉環(huán)清單為

附件，落地執(zhí)行各類巡檢評(píng)價(jià)通過首開、交付大區(qū)、物業(yè)聯(lián)合巡檢等現(xiàn)場核實(shí)驗(yàn)證，判定紅線閉環(huán)清單的閉環(huán)率（或發(fā)生率）?客戶體驗(yàn)、敏感點(diǎn)

?

現(xiàn)場觀感

?

實(shí)際使用?后端運(yùn)行、維護(hù)?安全隱患?涉及群訴、賠償（質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷）?維修難度大、周期長?其他通過機(jī)制協(xié)同，發(fā)揮缺陷案例的實(shí)質(zhì)作用，避免同類問題的再次發(fā)生定義各職能協(xié)同客關(guān)工程成本物業(yè)設(shè)計(jì)職責(zé)協(xié)同事項(xiàng)落地措施結(jié)果運(yùn)用2021年度品質(zhì)紅線閉環(huán)清單明細(xì)序號(hào)品質(zhì)紅線項(xiàng)閉環(huán)要求成功標(biāo)尺評(píng)價(jià)測量階段1道路地面等石材斷裂、縫隙大小不一、污染項(xiàng)目（住宅及商業(yè)）車行出入口及園路，存在車輛通行碾壓的路段，須使用厚實(shí)石材（磚），并對(duì)混凝土基層加固集團(tuán)整體閉環(huán)率達(dá)95%以上，發(fā)生率在5%以下（審圖、在建階段發(fā)現(xiàn)并提出的品質(zhì)紅線涉及項(xiàng)，如在交付階段前整改到位，則該項(xiàng)閉環(huán)率計(jì)100%，發(fā)生率為0）前期審圖階段、在建工程檢查階段、承接查驗(yàn)階段、交付階段2公區(qū)設(shè)施、景觀枯死、缺失等在現(xiàn)場出現(xiàn)施工單位不配合的情況，及時(shí)發(fā)函書面通知施工單位配合維修，并可會(huì)同工程、成本部門約談施工單位，若限期不完成整改，則啟用第三方單位，相應(yīng)費(fèi)用從責(zé)任單位中扣除3外墻石材、線條及屋頂瀝青瓦等脫落門頭采用粘結(jié)劑粘貼，平面石材板及線條均應(yīng)采用干掛方式固定，且所有掛點(diǎn)采用AB膠粘貼；外墻保溫需要采用鋼絲網(wǎng)加塑料膨脹錨栓進(jìn)行固定4公共走道（連廊）未做降板及排水不暢所有露臺(tái)、陽臺(tái)均采用降板、找坡等方式防止雨水倒灌5戶內(nèi)工程質(zhì)量問題入戶門、強(qiáng)電箱、鋁合金門窗、墻紙、木地板、踢腳線、門檻石等提升工程質(zhì)量，避免收口粗糙、劃傷、磕碰、污染等問題6空調(diào)外機(jī)無法安裝、機(jī)位無反坎、排水設(shè)計(jì)階段應(yīng)進(jìn)行圖紙深化，考慮空調(diào)外機(jī)冬季化霜水，空位機(jī)位內(nèi)盡量設(shè)計(jì)地漏增加下水管，進(jìn)行找坡及30公分防水上翻7電梯或設(shè)備機(jī)房未配置空調(diào)項(xiàng)目電梯或設(shè)