國(guó)際營(yíng)銷執(zhí)行的報(bào)告

國(guó)際營(yíng)銷執(zhí)行的報(bào)告目錄本體分析客戶策略價(jià)值體系梳理執(zhí)行策略具體營(yíng)銷動(dòng)作遠(yuǎn)期建議2010年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算雙方工作職責(zé)項(xiàng)目界定——未來(lái)的交通樞紐，新興城區(qū)綜合體項(xiàng)目南通北便捷的高速交通汽車站便捷的城際客運(yùn)火車站迅捷的鐵路集鐵路/高速/城際客運(yùn)于一體的交通匯合點(diǎn)港閘區(qū)——位于南通城市規(guī)劃，構(gòu)建“一主三副三軸”的空間發(fā)展格局中的北線，又一城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的新興城區(qū)。本體分析S：優(yōu)勢(shì)政策規(guī)劃中的快速新興發(fā)展城區(qū)便利的交通條件，位于鐵路、高速公路、城際快速客運(yùn)的輻射樞紐交匯點(diǎn)，與上海等長(zhǎng)三角形成“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”本項(xiàng)目未來(lái)昭示性好，將形成城北地標(biāo)建筑周邊發(fā)展仍有待時(shí)間，與市中心的城鄉(xiāng)感過(guò)強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)難以變現(xiàn)教育、文化等配套在近期內(nèi)難以完善W：劣勢(shì)O：機(jī)會(huì)政府規(guī)劃政策傾斜與偏轉(zhuǎn)火車站的日趨成熟，高鐵的未來(lái)引入與“假日酒店”達(dá)成合作南通尚無(wú)成熟的商業(yè)綜合體項(xiàng)目商住性質(zhì)土地成為2009年南通一級(jí)市場(chǎng)成交主力T：威脅明天很好，但如何度過(guò)今天很重要本體分析具有遠(yuǎn)見的投資型客戶他們擁有超乎常人的遠(yuǎn)見；他們擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力；他們擁有多次成熟的置業(yè)經(jīng)歷；他們不一定固守南通本土；工作地緣型客戶他們或是工作在臨近區(qū)域、或是由于交通出行便利選擇此地；他們未必長(zhǎng)期居住南通；他們需要簡(jiǎn)單生活，但生活品質(zhì)不低；少量地緣型客戶他們對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀較為熟悉；他們對(duì)周邊項(xiàng)目缺乏信心；他們對(duì)新興綜合體倍感新奇；核心客戶重要客戶偶得客戶市區(qū)被動(dòng)擠出型客戶他們單身或者即將結(jié)束單身；他們資金實(shí)力有限；他們年輕，易于接受新鮮事物；他們不愿為家務(wù)瑣事纏身；客戶策略如何讓客戶感知我們的未來(lái)？本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理項(xiàng)目定位城北新商務(wù)地標(biāo)形象定位與假日酒店分享世界財(cái)富公寓定位迷你總裁公館商務(wù)辦公定位總部中心商業(yè)定位綠洲生活中心策略執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)前提：酒店式公寓的營(yíng)銷是在項(xiàng)目整體營(yíng)銷工作的基礎(chǔ)上針對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品的特殊性做相關(guān)營(yíng)銷手段的側(cè)重Q1:如何找到他們！

一張覆蓋全城的大網(wǎng)一把清晰準(zhǔn)確的篩子一條價(jià)值感明確的信息傳遞路徑Q2:怎樣的出手理由——圍繞回報(bào)率將價(jià)值打包

一個(gè)動(dòng)心的價(jià)格回報(bào)率

一個(gè)可以長(zhǎng)期獲得收益的產(chǎn)品

一個(gè)項(xiàng)目整體的依托平臺(tái)針對(duì)理性投資客戶心理的信息設(shè)計(jì)是吸引目標(biāo)客戶、吸引其關(guān)注的關(guān)鍵！一張覆蓋全城的大網(wǎng)一把清晰準(zhǔn)確的篩子一條價(jià)值感明確的信息傳遞路徑一通只打給“內(nèi)行人”的一條真正懂得價(jià)值的人才會(huì)收到的短信一套精心設(shè)計(jì)的銷售說(shuō)辭信息的價(jià)值感項(xiàng)目的稀缺性超值的回報(bào)率信息設(shè)計(jì)確立本項(xiàng)目高端商務(wù)氛圍體現(xiàn)本項(xiàng)目投資高回報(bào)率“潛力股”形象發(fā)揮LOFT躍層的高性價(jià)比產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)回報(bào)率

一個(gè)動(dòng)心的價(jià)格一個(gè)可以長(zhǎng)期獲得收益的產(chǎn)品

一個(gè)項(xiàng)目整體的依托平臺(tái)租的出去，長(zhǎng)期收益買了能用，不用打理投資者功能使用者終端使用者需求統(tǒng)一站在終端使用者“訂制產(chǎn)品”的角度回報(bào)率

一個(gè)動(dòng)心的價(jià)格動(dòng)作一：拎包住—精裝

一個(gè)項(xiàng)目整體的依托平臺(tái)誰(shuí)是最終用戶？？他們是：忙碌于城市之間的精英人士；他們是：外資企業(yè)的高級(jí)管理；他們是：居于企業(yè)核心的智力領(lǐng)袖

……他們的品味？

——精簡(jiǎn)、時(shí)尚、品質(zhì)感他們的要求？

——專業(yè)動(dòng)作要點(diǎn)：完善的廚衛(wèi)設(shè)備品牌設(shè)備設(shè)施在居家與酒店之間設(shè)計(jì)感的準(zhǔn)確把握裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝+全套廚衛(wèi)用具地板、墻紙電磁爐、冰箱、抽油煙機(jī)、微波爐浴霸、盥洗池、坐便器、浴房……回報(bào)率

一個(gè)動(dòng)心的價(jià)格動(dòng)作二：全方位品質(zhì)服務(wù)

一個(gè)項(xiàng)目整體的依托平臺(tái)投資客關(guān)心的是總是有客租？？代租服務(wù)——為客戶培育市場(chǎng)：對(duì)售出的酒店型公寓實(shí)行代租服務(wù)，為購(gòu)房者節(jié)省精力。可與專業(yè)的租賃中介公司聯(lián)合，保持項(xiàng)目保持穩(wěn)定的客源租客關(guān)心的是不用自己操心？？國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)提升及時(shí)的反饋速度貼心與私享與知名物業(yè)公司合作，訂制個(gè)性化的服務(wù)回報(bào)率

一個(gè)可以長(zhǎng)期獲得收益的產(chǎn)品

一個(gè)動(dòng)心的價(jià)格一個(gè)項(xiàng)目整體的依托平臺(tái)酒店式公寓的成功銷售勢(shì)必要依托于項(xiàng)目的整體價(jià)值南通首家五星級(jí)酒店“與五星級(jí)酒店做鄰居”營(yíng)銷總控圖4月4月6月8月12月10月5月7月9月11月儲(chǔ)客期認(rèn)籌期開盤認(rèn)籌開盤認(rèn)籌儲(chǔ)客期認(rèn)籌期戶外，指引系統(tǒng)主流媒體廣告現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)事件營(yíng)銷城北新商務(wù)地標(biāo)買一層送一層投資·

遠(yuǎn)見·

未來(lái)與五星級(jí)酒店做鄰居主流媒體廣告現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)事件營(yíng)銷城市占位體現(xiàn)價(jià)值超值預(yù)期營(yíng)銷動(dòng)作——四月月主要任務(wù)：VI系統(tǒng)調(diào)整，戶外調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)展示調(diào)整，推廣渠道整合4.104.174.244.30戶外報(bào)紙4.22江海硬廣+軟文戶外大牌出街戶外公交站牌出街車身廣告出街雜志《車世界》搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄首頁(yè)通欄短信4.28，活動(dòng)告知10萬(wàn)條《樓市》4.15南通日?qǐng)?bào)硬廣+軟文活動(dòng)南通房展會(huì)媒體排期——四月預(yù)計(jì)儲(chǔ)客170組四月營(yíng)銷動(dòng)作——戶外調(diào)整1、市中心繁華區(qū)——儲(chǔ)客；文字：“投資價(jià)值”2、主要路口干道——指引；文字“城北新地標(biāo)”3、相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目門前——截流；“買一層送一層”1、蘇通大橋——維持，看效果，不續(xù)簽；2、外環(huán)北路——維持，更換畫面，加箭頭，指引方向；現(xiàn)有戶外：未來(lái)戶外：1、南大街——儲(chǔ)客；2、外環(huán)北路（中港城、金海岸門前）——截流；3、一號(hào)橋、二號(hào)橋、港閘大橋——指引；二、公交站牌：1、指引：32、44公交線路2、儲(chǔ)客：市中心、政府部門聚集地三、道旗：外環(huán)北路、長(zhǎng)華路、永和路——指引一、戶外高炮四月營(yíng)銷動(dòng)作——戶外調(diào)整具體示意已出街路牌已簽約路牌未來(lái)設(shè)定路牌蘇通大橋外環(huán)北路濠西路外環(huán)西路（中港城）工農(nóng)北路（金海岸）南大街32路44路瑞華商務(wù)中心公交32路公交44路公交路牌覆蓋范圍燈桿道旗四月營(yíng)銷動(dòng)作——地塊調(diào)整具體示意一、地塊大道旗（落地）：置于停車場(chǎng)售樓處門口一側(cè)二、樹立停車場(chǎng)標(biāo)志三、更換門頭一、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整1、完善水吧，使客戶感受的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升；2、物業(yè)人員服裝。增加區(qū)域利好公示內(nèi)容；1、更換部分家具配飾，增加“商務(wù)公寓”氛圍；2、戶型說(shuō)明牌；二、樣板間調(diào)整三、物業(yè)服務(wù)調(diào)整四月營(yíng)銷動(dòng)作——現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部調(diào)整具體示意品牌的時(shí)尚的精簡(jiǎn)的品質(zhì)的四月營(yíng)銷動(dòng)作——市內(nèi)售樓處選點(diǎn)安排原則：市中心繁華區(qū)域，臨近大型購(gòu)物廣場(chǎng)等客流較大地區(qū)——大量?jī)?chǔ)客良好展示——底商100-300平方米，體現(xiàn)酒店式公寓的高端形象；具備完整的接待功能——現(xiàn)場(chǎng)物料完備、銷售輪流值班接待客戶；營(yíng)銷動(dòng)作——五月月主要任務(wù)：儲(chǔ)客、意向金收取5.155.225.29戶外、車身廣告報(bào)紙5.27江海硬廣+軟文持續(xù)雜志搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄首頁(yè)通欄短信5.27，意向金收取告知10萬(wàn)條5.15.85.13江海硬廣+軟文《樓市》5.20現(xiàn)代快報(bào)硬廣+軟文活動(dòng)酒店式公寓投資講座或理財(cái)類講座DM直投10萬(wàn)份10萬(wàn)份5.14，產(chǎn)品信息告知10萬(wàn)條加油站DM2萬(wàn)份認(rèn)籌媒體排期——五月預(yù)計(jì)儲(chǔ)客210組預(yù)計(jì)時(shí)間：5月份配合點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)專家講解酒店式公寓設(shè)計(jì)理念和投資方向；銀行邀約高端客戶舉行維系活動(dòng)（理財(cái)講座類）；活動(dòng)當(dāng)日紅酒、雪茄品鑒配合，同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品推介。五月營(yíng)銷動(dòng)作——酒店式精裝公寓或理財(cái)講座營(yíng)銷動(dòng)作——六月月主要任務(wù)：意向金收取，開盤，活動(dòng)6.126.196.26戶外、車身廣告報(bào)紙6.24江海硬廣+軟文持續(xù)雜志搜房網(wǎng)首頁(yè)通欄首頁(yè)通欄短信6.24，開盤信息告知10萬(wàn)條6.16.56.10江海硬廣+軟文《樓市》6.17現(xiàn)代快報(bào)硬廣+軟文活動(dòng)世界十大酒店專題圖片展持續(xù)一個(gè)月，周末輔以暖場(chǎng)活動(dòng)，有獎(jiǎng)問(wèn)答DM直投10萬(wàn)份6.10，認(rèn)籌信息告知10萬(wàn)條《車世界》開盤認(rèn)籌階段世界杯活動(dòng)媒體排期——六月預(yù)計(jì)儲(chǔ)客205組，4-6月共儲(chǔ)客585組，繳納意向金260組，預(yù)計(jì)開盤銷售100套預(yù)計(jì)時(shí)間：2010.6（維持一個(gè)月）地點(diǎn)：售樓處內(nèi)容：世界十大酒店介紹及圖片展或酒店文化展配合點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)配合茶點(diǎn)。六月營(yíng)銷活動(dòng)——世界十大酒店專題圖片展123451、法國(guó)巴黎四季酒店2、泰國(guó)曼谷素可泰酒店3、美國(guó)洛杉磯寶艾西酒店4、新加坡四季酒店5、日本東京四季酒店6、中國(guó)香港半島酒店7、土耳其伊斯坦布爾四季酒店8、美國(guó)三藩市文華東方酒店9、伊斯坦布爾西拉岡宮殿酒店10、法國(guó)巴黎凱悅酒店678910六月營(yíng)銷活動(dòng)——“世界杯”專題預(yù)計(jì)時(shí)間：2010.6月下旬地點(diǎn)：售樓處內(nèi)容：結(jié)合開盤，競(jìng)猜，給予客戶開盤優(yōu)惠配合點(diǎn)：世界杯期間，現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)、配合茶點(diǎn)。預(yù)計(jì)時(shí)間：2010.9地點(diǎn)：有斐大酒店內(nèi)容：人文、經(jīng)濟(jì)類會(huì)議配合點(diǎn)：邀請(qǐng)郎咸平、吳曉波等經(jīng)濟(jì)學(xué)家與會(huì)，央視歐陽(yáng)夏丹、芮成鋼為特邀主持細(xì)節(jié)：官方論壇，借助政府媒體幫助造勢(shì)，利用時(shí)間營(yíng)銷擴(kuò)大項(xiàng)目口碑。后期營(yíng)銷活動(dòng)——人文、經(jīng)濟(jì)、官方論壇建議要點(diǎn)：：會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐，或獨(dú)自去飲一杯咖啡。服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。建議要點(diǎn)：設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排配備健身房、接待客房功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù)商務(wù)中心商務(wù)會(huì)所遠(yuǎn)期建議：“五大行”物業(yè)顧問(wèn)遠(yuǎn)期建議：公寓類產(chǎn)品衡量標(biāo)準(zhǔn)外資/港資/臺(tái)資中高層管理人士

單身公寓；過(guò)渡型婚房；商務(wù)人士酒店式公寓辦公配套的服務(wù)式公寓小戶型公寓商務(wù)公寓目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)成功需具備的條件市場(chǎng)條件聘請(qǐng)國(guó)際知名的服務(wù)式公寓管理公司或酒店輸出管理合理的戶型配比周邊市場(chǎng)具備充足的外資/港資/臺(tái)資客群合資/私企高級(jí)白領(lǐng)寫字樓自身或周邊市場(chǎng)具備充足的合資/私企客群小型成長(zhǎng)企業(yè)商務(wù)氛圍優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理聘請(qǐng)專業(yè)的服務(wù)式公寓管理公司或酒店輸出管理合理的戶型配比城