江西景德鎮(zhèn)地塊物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)區(qū)策略報(bào)告

景德鎮(zhèn)地塊物業(yè)開展建議及啟動(dòng)區(qū)策略報(bào)告2報(bào)告結(jié)構(gòu)思路工程屬性界定

市場(chǎng)分析總結(jié)客戶分析總結(jié)兩種開發(fā)方案比較最優(yōu)方案物業(yè)開展建議啟動(dòng)區(qū)策略陶瓷文化與本工程結(jié)合3片區(qū)內(nèi)擁有景德鎮(zhèn)唯一的4A級(jí)古窯風(fēng)景區(qū)，酒店、金融機(jī)構(gòu)等高端配套齊全古窯風(fēng)景區(qū)陶瓷博覽區(qū)伊龍大酒店瓷都大道——金融、政府一條街開門子大酒店古窯風(fēng)景區(qū)工程屬性西山湖賓館紫晶賓館陶藝基地4后續(xù)規(guī)劃改變陶瓷文化廣場(chǎng)規(guī)劃用地后期政府通過土地置換的的形式要求融科建一座陶瓷文化廣場(chǎng)牛角的土地也拿到，總共占地面積〔不含廣場(chǎng)210畝〕工程屬性廣場(chǎng)用地規(guī)劃用地水庫5工程屬性界定——四線本錢導(dǎo)向性、政務(wù)新區(qū)、中等規(guī)模、強(qiáng)勢(shì)自然資源驅(qū)動(dòng)的住宅工程區(qū)域?qū)傩裕壕暗骆?zhèn)唯一的4A級(jí)旅游度假區(qū)強(qiáng)勢(shì)自然資源目前已形成城市核心區(qū)域的雛形

政務(wù)新區(qū)金融、高檔酒店等配套齊全，但缺乏商業(yè)、超市等生活配套，公交線路不興旺交通配套工程屬性：環(huán)境較好，但是高差也為工程規(guī)劃帶來的一定的難度山地環(huán)境210畝左右規(guī)模，在景德鎮(zhèn)屬于最大的工程之一中等規(guī)模容積率不確定對(duì)工程盈利模式的選擇產(chǎn)生了多種可能性限制條件多，容積率不確定工程屬性6工程屬性界定

市場(chǎng)分析總結(jié)客戶分析總結(jié)兩種開發(fā)方案比較最優(yōu)方案物業(yè)開展建議啟動(dòng)區(qū)策略陶瓷文化與本工程結(jié)合區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析72021年遭遇國際金融滑波，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營指標(biāo)局部有所回落房地產(chǎn)投資額2021年房地產(chǎn)投資額13.08億元〔不含未開發(fā)的土地額〕，相對(duì)07年的16.16億元，下降19.1%新房開工量08年新房開工量49萬平米，相對(duì)于07年的103.38萬平米，下降52.6%新房竣工量08年新房竣工量44萬平米，相對(duì)于07年的78.4萬平米，下降43.9%年消化量08年住宅銷售面積48萬平米，相對(duì)于07年的69.4萬平米，下降30.8%；08年住宅銷售額9.7億元，相對(duì)于07年的13.4億元，下降27.5%市場(chǎng)分析8受金融危機(jī)影響，雖然景德鎮(zhèn)08年市場(chǎng)經(jīng)營指標(biāo)局部有所回落，但總體上保持了穩(wěn)定健康向上的開展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛新開發(fā)面積理性回落全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)23.08億元，創(chuàng)出了歷史年份的新高。08年規(guī)劃城區(qū)土地出讓面積達(dá)838.87畝。08年新辦開發(fā)企業(yè)就有11家，眾多新老開發(fā)商對(duì)景德鎮(zhèn)城市經(jīng)濟(jì)開展前景，投資地產(chǎn)充滿信心。新老房地產(chǎn)工程總量仍維系在一個(gè)向上增長(zhǎng)的指標(biāo)上；08年商品房施工面積總量278萬平方米，創(chuàng)出了歷史年份新高；受國內(nèi)局部大、中城市房?jī)r(jià)下降商品房滯銷的影響，新開工商品房面積比上年下降近一半。商品住房?jī)r(jià)格根本穩(wěn)定08年，商品住房?jī)r(jià)格1至8月份，均價(jià)達(dá)每平方米2450元，比上年有小幅上揚(yáng)，上揚(yáng)凈值每平方米150元，比上年回落65%；8至12月份，樓市持續(xù)低迷少數(shù)開發(fā)商因資金回籠緊張，采取優(yōu)惠打折措施促銷，商品住房均價(jià)為2200元；住房?jī)r(jià)格根本趨于穩(wěn)定，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上根本沒有泡沫經(jīng)濟(jì)，樓市住房消費(fèi)自有資金和按揭貸款各占一半。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款比率有所下降08年景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投資額13億元計(jì)算，剔除銀行按揭貸款額數(shù)，房地產(chǎn)工程貸款應(yīng)占50%，即工程貸款額到達(dá)7至8億元，房地產(chǎn)工程資金運(yùn)作滾動(dòng)開展就比較順暢。商品房供求量結(jié)構(gòu)比喜憂參半空置商品房面積現(xiàn)為23萬平方米，比上年下降35%；一些開發(fā)商拿了地遲遲不動(dòng)，商品房的開發(fā)量跟不上。9房地產(chǎn)板塊：景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)格局在區(qū)域上分為五大板塊市中心2800－3800元/平米東郊板塊：2600-2800元/平米河西區(qū)板塊2500-3000元/平米城北板塊2200-2800元/平米城南板塊2350-2500元/平米依托昌河、華意和陶院，在昌江廣場(chǎng)附近興起的城市副中心被邊緣化的城市舊改區(qū)城市中心資源，以商業(yè)和小戶型為主政務(wù)新區(qū)依托二中和火車站，以投資型產(chǎn)品為主10價(jià)格與速度：市場(chǎng)供給主流是多層，小高層仍然具有一定的抗性，別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上品質(zhì)普遍不高，聯(lián)排產(chǎn)品在市場(chǎng)上不多主要樓盤名稱物業(yè)類型實(shí)收均價(jià)主力戶型去化速度備注四季春暉多層2600-270090、130-140每月5-6套08年5月份前銷售每月10套以上，5月份后市場(chǎng)逐漸走淡小高層304070、130-140金域中央花園洋房2600-270090、120、130、140兩個(gè)月去化120套左右靠近景觀的160的大平層，開盤當(dāng)日銷售完畢，實(shí)收均價(jià)3000元左右多層2400-250090港逸豪庭小高層2700-280089、122、158每月10套左右2588元/平米起，最高3100，1月10日開盤，開盤銷售20多套，現(xiàn)在銷售35套左右昌南名苑獨(dú)棟5000-5500310、32、360、370-------去年年中接受預(yù)定，目前訂出10套左右金岸名都小高層2900左右89、12810套左右2500多起，最高價(jià)位3700，12月28日開盤，除團(tuán)購?fù)?，自然去化都?9的小戶型時(shí)代奧園多層2400-250090、120-13010套左右疊加3200180-------共76套，07年9月開盤，目前還剩余少部分東方藝墅聯(lián)排3500230、2502套/月07年開盤，共52套，剩余8套多層2600-2700，小高層2700-3000，獨(dú)棟5000，聯(lián)排3500，疊加3200左右，目前年去化速度最快2-3萬方(截止09年3月25日數(shù)據(jù)〕11具有城市資源、江景、產(chǎn)品和其它資源的樓盤后續(xù)將陸續(xù)面市，工程存在一定的潛在競(jìng)爭(zhēng)建業(yè)-水岸豪庭：城市核心地帶+品牌+江景四季春暉：昌江廣場(chǎng)極致自然資源一線江景城市中心-人民廣場(chǎng)未來出讓土地競(jìng)爭(zhēng)樓盤錦繡昌南：別墅物業(yè)金域中央上海公館備注：上海公館土地已轉(zhuǎn)讓12東郊：四季春暉主要賣點(diǎn)——昌江廣場(chǎng)，營銷進(jìn)入停滯狀態(tài)四季春暉多層小高層昌江廣場(chǎng)聯(lián)排高層多層典型樓盤東郊13城北：港逸豪庭——主打城市中心價(jià)值，1月10日開盤，目前銷售35套左右，月均去化量10套典型樓盤開盤時(shí)間由08年5月拖到10月，再延遲到09年1月10日，主力戶型89平米2房、122平米三房和158平米四房，銷售價(jià)格2588元/平米，頂樓3100，實(shí)收均價(jià)2700-280014城南：瓷都國際華城，依托二中，主打投資、教育型小戶型，銷售火爆戶型面積70多平米2房，110平米三房，二期房源08年3月開盤，當(dāng)月銷售180套典型樓盤15河西：時(shí)代奧園——城市外溢第一站，04年起一直是景德鎮(zhèn)的銷售冠軍，平均年去化量3萬方左右典型樓盤時(shí)代奧園2004年開盤，平均年去化量3萬方，目前銷售多層均價(jià)2400-2500元/平米，疊加3200元/平米16河西：金岸名都——公園里，昌江上，景觀高層住宅典型樓盤昌江人民公園202112月28日開盤，市場(chǎng)銷售20多套，均價(jià)2900，最低樓層2500多起，最高價(jià)位370017昌南名苑——獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加物業(yè)，從08年8月獨(dú)棟接受預(yù)定，目前訂出10棟左右獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅疊加別墅占地130畝，容積率0.71，由獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅和疊加別墅組成因?yàn)橐黄阡N售不順利，故二期建筑風(fēng)格為歐式，可定制，但外立面風(fēng)格必須統(tǒng)一獨(dú)棟別墅面積310、320、360、370平米以上，對(duì)外報(bào)價(jià)5000-5500元/平米，總價(jià)在160萬以上，聯(lián)排別墅對(duì)外報(bào)價(jià)4000元/平米左右，總價(jià)在80萬以上目前獨(dú)棟物業(yè)接受預(yù)定，大概訂出10棟左右一期典型樓盤18市場(chǎng)的幾大特征總結(jié)市場(chǎng)特征2021年受金融危機(jī)影響，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營指標(biāo)局部有所回落，但總體上保持了穩(wěn)定健康向上的開展態(tài)勢(shì)。本錢導(dǎo)向型市場(chǎng)的特點(diǎn)，目前別墅類物業(yè)目前溢價(jià)能力有限。但目前市場(chǎng)別墅產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，聯(lián)排產(chǎn)品較少，還未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)。價(jià)格平臺(tái)較低，很難突破價(jià)格天花板。市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型，小高層物業(yè)的成熟程度在提升，因此從后期利潤角度出發(fā)，必須為未來市場(chǎng)轉(zhuǎn)型預(yù)留空間，即保證小高層的量目前市場(chǎng)處于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化競(jìng)爭(zhēng)過渡階段，工程要實(shí)現(xiàn)快速銷售必須順應(yīng)時(shí)代潮流，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，局部樓盤具有稀缺資源的高檔物業(yè)受大勢(shì)影響較小，普通物業(yè)銷售量受到較大影響19根據(jù)世聯(lián)的操作經(jīng)驗(yàn)，本錢導(dǎo)向型市場(chǎng)具有資源優(yōu)勢(shì)的工程基于躲避風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)目標(biāo)下的操作思路產(chǎn)品聚焦，根據(jù)市場(chǎng)特征選擇聯(lián)排別墅物業(yè)與洋房，強(qiáng)調(diào)坡地與低密度帶來的舒適度，樹立市場(chǎng)形象產(chǎn)品策略前期主抓高端改善性客戶，工程標(biāo)簽對(duì)應(yīng)低密度物業(yè)；主抓中高端改善型客戶，對(duì)應(yīng)高密度物業(yè)客戶策略推售策略控制風(fēng)險(xiǎn)，控制本錢，主抓依托稀缺自然資源的中高端改善性需求，抵御大市風(fēng)險(xiǎn)容積率后置，等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，預(yù)留未來盈利空間。依靠園林，產(chǎn)品，配套，生活模式，品牌形成差異化，適當(dāng)領(lǐng)先市場(chǎng)考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)劃采用資源平均化處理原那么操盤思路展示先行，前期低密度物業(yè)定形象，快速回現(xiàn)；后期高密度物業(yè)借勢(shì)一期建立起來的高品質(zhì)和高形象，實(shí)現(xiàn)利潤策略組合20工程屬性界定

市場(chǎng)分析總結(jié)客戶分析總結(jié)兩種開發(fā)方案比較最優(yōu)方案物業(yè)開展建議啟動(dòng)區(qū)策略陶瓷文化與本工程結(jié)合21城北板塊：以附近公務(wù)員和剛性需求婚房為主。面積100-130的兩房三房，接受總價(jià)20-30萬。市中心客戶分散，投資客占相當(dāng)大的比例。面積比較分散東郊板塊：以陶院老師，昌河企業(yè)和周邊鄉(xiāng)縣陪讀家長(zhǎng)為主。自住三房為主是主流，總價(jià)30-40萬。投資以15，16萬總價(jià)小戶型為主。城南板塊教育投資客戶為主，接受面積50平米小戶型，總價(jià)14萬。西市區(qū)板塊以區(qū)域性公務(wù)員和生意人為主，接受戶型120平米左右三房，總價(jià)33萬?？蛻簦阂詢?nèi)向型客戶為主，購房選擇顯現(xiàn)出明顯的區(qū)域型特點(diǎn)，客戶分層現(xiàn)象不明顯，呈現(xiàn)混居狀態(tài)客戶四大特點(diǎn)內(nèi)向型：根本以景德鎮(zhèn)市區(qū)客戶為主，對(duì)周邊縣市輻射力較弱區(qū)域性：普通客戶購房時(shí)往往選擇工作地附近樓盤，跨區(qū)域購房較少教育驅(qū)動(dòng)：投資客戶主要集中于教育和市區(qū)客戶分層現(xiàn)象不明顯，并未出現(xiàn)高端客戶聚集區(qū)域，根本呈現(xiàn)混居狀況客戶分析22高專坐落在本工程?hào)|面，高專老師普遍承受的總價(jià)區(qū)段在30-50萬之間，是本工程花園洋房的目標(biāo)客戶景德鎮(zhèn)高等?？茖W(xué)校坐落在工程?hào)|面，工程組對(duì)高?？蛻暨M(jìn)行了調(diào)查簡(jiǎn)介：景德鎮(zhèn)高等專科學(xué)校是一所公辦全日制綜合性普通高等學(xué)校，其前身為景德鎮(zhèn)教育學(xué)院。人員構(gòu)成：學(xué)?，F(xiàn)有在編教職工630人，其中教學(xué)科研人員330人，教授、副教授、高級(jí)工藝美術(shù)師、高級(jí)工程師等高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員113人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員94人，另外還聘請(qǐng)了一批著名的專家學(xué)者和藝術(shù)大師為學(xué)校的兼職教授。收入水平：一家兩人都在高專當(dāng)老師，月均收入約6000-7000元。年收入在10萬左右?？們r(jià)承受區(qū)間：一般老師在30-50萬。資深教授，大師總價(jià)承受能力較高，與省市級(jí)陶瓷大師相當(dāng)。23這局部客戶大局部已有不止一套住房，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高需求面積：150m2以上，四房置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、資源的絕對(duì)占有創(chuàng)新偏好：個(gè)性化的風(fēng)格，表達(dá)檔次和品味設(shè)計(jì)的追求，如有露臺(tái)的花園洋房等；期望居住環(huán)境獲得改善需求面積：120-135m2——三房為主。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度、性價(jià)比創(chuàng)新偏好：受原有居住習(xí)慣和市場(chǎng)現(xiàn)有水平影響，缺乏想象力，但對(duì)新生事物接受度高標(biāo)簽客戶——實(shí)力雄厚追求高品質(zhì)的陶瓷業(yè)者主流客戶——自住換房需求的客戶需求面積：首次置業(yè)客戶需求面積80-110m2左右置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、生活配套、交通創(chuàng)新偏好：受購置力影響，無明顯創(chuàng)新偏好通過對(duì)12組專業(yè)人士訪談，4組政府訪談，18組消費(fèi)者訪談總結(jié)，世聯(lián)認(rèn)為市場(chǎng)主流客戶為改善型自住換房需求客戶，其需求面積在100~130m2首次置業(yè)者高端客戶中端客戶普通客戶投資型客戶——比較分散追求投資回報(bào)率，通常出現(xiàn)在市中心和學(xué)校周邊需求面積：40-80平米置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率和的升值潛力創(chuàng)新偏好：效勞配套其他客戶客戶分析24景德鎮(zhèn)市場(chǎng)客戶特點(diǎn)小結(jié)50萬陶瓷工藝美術(shù)大師：購房特點(diǎn)：支付能力強(qiáng)，國家級(jí)大師年收入200-300萬，省級(jí)大師50萬左右，市級(jí)15-25萬置業(yè)傾向：文化品位，氣氛、私密要求。陶瓷市場(chǎng)老板特點(diǎn)：支付能力較強(qiáng)，年收入12-50萬。置業(yè)傾向：他們需要一種超值感受，渴望得到周圍人的認(rèn)可，希望自己具備成功的意向。建材市場(chǎng)老板特點(diǎn)：支付能力強(qiáng)，年收入20-30萬置業(yè)傾向：希望居住改善，品質(zhì)提升，對(duì)總價(jià)敏感公務(wù)員高管,高專老師特點(diǎn)：支付能力強(qiáng)，人均收入10萬。高專老師一個(gè)家庭年收入約10萬。置業(yè)傾向：追求品質(zhì)感，產(chǎn)品舒適感。上升的階層特點(diǎn)：支付能力較強(qiáng)，年收入3-5萬。置業(yè)傾向：產(chǎn)品總價(jià)低，性價(jià)比高，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求高。投資性需求客戶特點(diǎn)：全城投資者置業(yè)傾向：注重社區(qū)文化氣氛，教育配套要求高，追求性價(jià)比。30萬總價(jià)客戶70萬中小企業(yè)職工特點(diǎn)：支付能力一般，年收入3萬以下。置業(yè)傾向：總價(jià)極敏感，對(duì)配套商業(yè)和交通要求很高，產(chǎn)品品質(zhì)要求低客戶分析25客戶分類客戶對(duì)本片區(qū)的看法對(duì)本片區(qū)的認(rèn)可度對(duì)本項(xiàng)目的啟示高端客戶工藝美術(shù)大師（500人）依山傍水自然資源好，清凈，不偏遠(yuǎn)很高充分認(rèn)可本項(xiàng)目，但是人數(shù)偏少，是本項(xiàng)目的標(biāo)簽客戶陶瓷市場(chǎng)老板（2000以上）空氣好，環(huán)境很好，不偏遠(yuǎn)高充分認(rèn)可本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的主要客戶群體中端客戶公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層高專老師（1000多人）自然條件好，離工作地點(diǎn)近（受區(qū)域限制）高該客戶群具有較高的區(qū)域性，也是本項(xiàng)目的主要客戶建材市場(chǎng)老板（700人）環(huán)境蠻好的，離工作地點(diǎn)也比較近高人數(shù)尚可，是本項(xiàng)目的重要客戶普通客戶上升的階層（1萬）環(huán)境好，離工作地點(diǎn)近中品味要求高，未來發(fā)展前景看好。是本項(xiàng)目主要客戶。大眾需求者本片區(qū)位置太偏了，還是喜歡市中心低要吸引此類客戶，必須有強(qiáng)勢(shì)配套和交通其他客戶投資性客戶本項(xiàng)目投資價(jià)值不高一般五中吸引投資客戶的重要性本工程潛在客戶分類以及對(duì)工程的啟示本工程的潛在客戶客戶分析26工程屬性界定

市場(chǎng)分析總結(jié)客戶分析總結(jié)兩種開發(fā)方案比較最優(yōu)方案物業(yè)開展建議啟動(dòng)區(qū)策略陶瓷文化與本工程結(jié)合27根據(jù)以下章節(jié)的計(jì)算結(jié)果，世聯(lián)推薦選取基于市場(chǎng)根底下的多元化方案〔含花園洋房，小高層，聯(lián)排+雙拼別墅，獨(dú)棟別墅方案〕，推薦在此方案做到容積率1.1在進(jìn)行兩個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，世聯(lián)基于目前景德鎮(zhèn)的市場(chǎng)根底，認(rèn)為對(duì)聯(lián)排，洋房和小高層三種物業(yè)的價(jià)格認(rèn)知是合理的，這點(diǎn)是進(jìn)行后續(xù)測(cè)算的根底。28水岸會(huì)所獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼花園洋房花園洋房小高層社區(qū)底商三棟18F小高層文化廣場(chǎng)三棟18F小高層小高層水岸會(huì)所獨(dú)棟社區(qū)底商文化廣場(chǎng)聯(lián)排+雙拼小高層聯(lián)排+雙拼在目前的市場(chǎng)下是走多元化產(chǎn)品路線，躲避風(fēng)險(xiǎn)；還是走兩極化產(chǎn)品路線使價(jià)值最大化？

方案一：多元產(chǎn)品線〔獨(dú)棟+聯(lián)排/雙拼+洋房+小高層〕躲避風(fēng)險(xiǎn)，滾動(dòng)開發(fā)方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線〔獨(dú)棟+聯(lián)排/雙拼+小高層〕提高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)29計(jì)算物業(yè)配比中的關(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)假設(shè)1.關(guān)于土地本錢的選擇：70萬/畝2.銷售價(jià)格的制定：參照市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格，以價(jià)格每年10%的增長(zhǎng)率計(jì)算，取平均值。3.各種物業(yè)類型的開發(fā)建設(shè)本錢：依據(jù)甲方提供的本錢數(shù)據(jù)。4.地塊容積率不大于1.5，本次測(cè)算選取之間范圍。5.獨(dú)棟別墅建筑面積0.72萬方，占地3.2萬方，單套面積320-350平計(jì)算。6.聯(lián)排容積率0.6，花園洋房容積率0.9，小高層容積率2.0計(jì)算。30特爾斐法分析各樓盤綜合素質(zhì)，判斷綜合排名及未來的開展?jié)摿?，在河西金域中央為首，河?xùn)|融科為主，融科入市要做到市場(chǎng)第一，必須在產(chǎn)品品質(zhì)及營銷上下功夫融科項(xiàng)目金域中央東方藝墅錦繡昌南港逸豪庭四季春暉時(shí)代奧園金岸名都備注城市資源考察地段可復(fù)制性及未來供應(yīng)量自然資源自然景觀及人文資源品牌資源開發(fā)商品牌地塊規(guī)模規(guī)模聯(lián)系到在景德鎮(zhèn)的影響力配套關(guān)系到價(jià)格平臺(tái)及客戶接受度營銷營銷的投入，方式，效果產(chǎn)品品質(zhì)包括品質(zhì)，立面，戶型等基本面權(quán)重1.101.301.501.21.151.781.2排名1563273好中上中中下31小高層打分-確定比準(zhǔn)價(jià)格由于小高層在市場(chǎng)上較多，在不考慮工程溢價(jià)因子的情況下，融科工程小高層的比準(zhǔn)價(jià)格為：——3000元/平方米——項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)四季春暉30401.15349610%350金域中央27001.10297070%2070港逸豪庭27001.20324010%324金岸名都29001.20348010%348修正核心均價(jià)300032花園洋房打分-確定比準(zhǔn)價(jià)格在不考慮工程溢價(jià)因子的情況下，融科工程小高層的比準(zhǔn)價(jià)格為：——3500元/平方米——項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)四季春暉27001.15310510%312金域中央30001.10330080%2640時(shí)代奧園25501.78453910%454修正核心均價(jià)350033聯(lián)排打分-確定比準(zhǔn)價(jià)格在不考慮工程溢價(jià)因子的情況下，融科工程小高層的比準(zhǔn)價(jià)格為：——4545元/平方米——項(xiàng)目名稱修正價(jià)格比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)東方藝墅35001.34550100%4545修正核心均價(jià)454534工程各物業(yè)基準(zhǔn)價(jià)定價(jià)過程：參照市場(chǎng)同區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域物業(yè)類型價(jià)格，及特爾斐法比較，得出預(yù)期各物業(yè)類型入市價(jià)格類型聯(lián)排洋房獨(dú)棟小高層/高層入市價(jià)格4545350060003000市場(chǎng)價(jià)格研判：1.市場(chǎng)上洋房與小高層產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈，價(jià)格普遍在2800-3300間浮動(dòng)，溢價(jià)空間不大，所以洋房與小高層的價(jià)格預(yù)估根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有水平比照，修正打分后得到。2.景德鎮(zhèn)市場(chǎng)上現(xiàn)在已經(jīng)有獨(dú)棟產(chǎn)品賣到5000的均價(jià)，如錦繡昌南，海峰美廬，品質(zhì)一般。獨(dú)棟產(chǎn)品由于市場(chǎng)上沒有適合參照的產(chǎn)品，根據(jù)世聯(lián)在三四線城市的經(jīng)驗(yàn)，其價(jià)格按照比聯(lián)排略高1000元/平計(jì)算。352021年上半年入市2021年價(jià)格上揚(yáng)10%2021年價(jià)格上揚(yáng)10% 2021年2021年2021年聯(lián)排：4545元/平洋房：3500元/平小高：3000元/平聯(lián)排：5000元/平洋房：3850元/平小高：3300元/平聯(lián)排：5500元/平洋房：4235元/平小高：3630元/平按照價(jià)格每年10%的增長(zhǎng)率計(jì)算出分期開發(fā)，每個(gè)階段的不同物業(yè)的價(jià)格，取第二年的中值作為測(cè)算價(jià)格

獨(dú)棟別墅在最后銷售，博取最高溢價(jià)，測(cè)算價(jià)格取6000元/平36方案一：物業(yè)類型為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和小高層產(chǎn)品物業(yè)形式獨(dú)棟別墅聯(lián)排/雙拼花園洋房小高層低密度物業(yè)為主的、高端形象的地塊整體定位：37從物業(yè)類型配比來看，容積率超過1.4后花園洋房的體量過小，難以支撐地塊的低密度高形象，同時(shí)也無法滿足啟動(dòng)期快速回現(xiàn)的要求；而且高層體量過大帶來工程去化風(fēng)險(xiǎn)占地面積按照去掉廣場(chǎng)共210畝計(jì)算。聯(lián)排容積率0.6，花園洋房容積率0.9，小高層容積率2.0計(jì)算。獨(dú)棟按照0.3容積率計(jì)算。獨(dú)棟別墅占地3.2萬方，獨(dú)棟建筑面積按照實(shí)際排列情況計(jì)算，算0.72萬方〔單套面積區(qū)間320-350平方米〕。聯(lián)排與雙拼組團(tuán)建面約1萬方。容積率大于等于1.5時(shí)，洋房產(chǎn)品將消失，此時(shí)物業(yè)類型只有雙排與聯(lián)排，獨(dú)棟，小高層，故容積率變化取之間。單位：萬平米38工程建安費(fèi)用參考根底配套費(fèi)用包括：住宅建設(shè)配套費(fèi)，供電費(fèi)用，電力埋管工程費(fèi)，供水管道工程費(fèi)，燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)，信息集約化工程費(fèi)，通訊工程費(fèi)，污水排放增容費(fèi)等。39隨著容積率提升，稅后利潤隨著增長(zhǎng)，但稅后利潤率隨著下降稅后利潤隨著容積率的提升而提高，在容積率1.4時(shí)到達(dá)10593萬元稅后利潤率隨著容積率的提升而降低，在容積率1.0時(shí)到達(dá)19.40%稅后利潤率和稅后利潤成負(fù)相關(guān)關(guān)系在容積率的范圍內(nèi)，稅后利潤和利潤率差異不大，究其原因是不同物業(yè)類型之間的價(jià)差沒有拉開，特別是花園洋房和小高層的價(jià)格差沒有拉開前期開發(fā)總投資額在億元之間。開發(fā)總投資額表〔單位：億元〕40隨著容積率提升，低密度物業(yè)大量減少，單方利潤產(chǎn)出能力降低單方平均本錢隨著容積率提升而逐步降低.單方平均售價(jià)隨著容積率提升而逐步降低，在容積率1.0時(shí)到達(dá)最大值。從趨勢(shì)上來看，單方平均本錢和售價(jià)、單方利潤產(chǎn)出變化趨勢(shì)一致：隨著容積率提升而降低具體過程參見靜態(tài)測(cè)算表41方案二：物業(yè)類型為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅和小高層產(chǎn)品聯(lián)排最大化，提高溢價(jià)空間，剔除掉溢價(jià)空間不大的花園洋房。物業(yè)形式獨(dú)棟別墅聯(lián)排/雙拼小高層別墅物業(yè)為主的、高端標(biāo)桿形象的地塊整體定位：42從物業(yè)類型配比來看，容積率越高小高層所占比例越大，高層體量過大帶來工程去化風(fēng)險(xiǎn)容積率大于1.5時(shí)，根本上沒有聯(lián)排了，所以容積率從1-1.5之間取值。容積率增高后，小高層產(chǎn)品大量出現(xiàn)，容易陷入市場(chǎng)的大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，存在去化風(fēng)險(xiǎn)。+雙拼43隨著容積率提升，稅后利潤與利潤率都隨著增長(zhǎng)，說明在沒有洋房的情況下，聯(lián)排最大化并不能帶來更大的利潤空間隨著容積率的提高，稅后利潤在上漲，利潤率下降，由于后期的利潤空間均來自于小高層，利潤空間不大，所以利潤率變化的幅度很小。聯(lián)排最大化時(shí)〔容積率=1.0〕并不能帶來利潤的最大化。反而是容積率越高，利潤越大，說明工程的利潤主要來源于小高層前期開發(fā)總投資額在億元之間。前期開發(fā)總投資額表〔單位：億元〕44隨著容積率提升，低密度物業(yè)大量減少，單方利潤產(chǎn)出能力降低具體過程參見靜態(tài)測(cè)算表45方案比較方案一：多元產(chǎn)品線〔獨(dú)棟+聯(lián)排/雙拼+洋房+小高層〕VS方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線〔獨(dú)棟+聯(lián)排/雙拼+小高層〕方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1234經(jīng)濟(jì)效益整體規(guī)劃產(chǎn)品線組合分期及開發(fā)的連續(xù)性46水岸會(huì)所獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼小高層社區(qū)底商三棟18F小高層文化廣場(chǎng)小高層聯(lián)排+雙拼水岸會(huì)所獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼花園洋房花園洋房小高層社區(qū)底商三棟18F小高層文化廣場(chǎng)方案二可表達(dá)為純別墅社區(qū)，工程形象檔次高，但別墅產(chǎn)品品質(zhì)受到影響整體規(guī)劃方案一：多元化產(chǎn)品線方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品類型多樣，由別墅/聯(lián)排/洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。劣勢(shì)：整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。優(yōu)勢(shì)：別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好；劣勢(shì)：聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響。VS47產(chǎn)品線組合VS優(yōu)勢(shì)：別墅最大可占30%，溢價(jià)空間較大，小高層實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)格條件下的快速銷售，投入本錢低，工程形象高劣勢(shì)：產(chǎn)品線較為單一，在保證容積率根底上會(huì)出現(xiàn)大量小高層，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)。前期回款壓力較大，給營銷較大壓力，滾動(dòng)開發(fā)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)：有別墅向洋房類別墅產(chǎn)品自然過渡，產(chǎn)品線豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。能實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)。洋房產(chǎn)品本錢較低，價(jià)差可以拉大。劣勢(shì)：小高層物業(yè)很難實(shí)現(xiàn)低價(jià)格平臺(tái)下的高溢價(jià)。方案一：多元化產(chǎn)品線方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線方案一產(chǎn)品線更為豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；方案二產(chǎn)品相對(duì)較單一，且聯(lián)排別墅產(chǎn)品未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)，大量別墅產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高+雙拼48在同樣的容積率下，方案一的利潤實(shí)現(xiàn)度要高于方案二，因?yàn)榈捅惧X洋房產(chǎn)品提高了銷售額并降低了風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)效益VS方案一方案二1.比較兩方案利潤率：方案一的最低利潤率都要高于方案二的最高利潤率。2.比較兩方案總投資額：在相同容積率下，方案一的總投資額都要低于方案二。3.當(dāng)方案一容積率增大到1.4以上時(shí)，兩方案的總投資額一致，因?yàn)榇藭r(shí)方案一沒有洋房產(chǎn)品。49方案一開發(fā)的連續(xù)性優(yōu)于方案二分期及開發(fā)的連續(xù)性優(yōu)勢(shì)：大量高端產(chǎn)品入市，提高工程形象，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿，有時(shí)機(jī)突破價(jià)格天花板。在工程前期獲得較高利潤。劣勢(shì)：市場(chǎng)別墅年均消化100套左右，以別墅占主導(dǎo)開發(fā)推售，230套別墅銷售周期可能需延長(zhǎng)至3-4年。延長(zhǎng)開發(fā)周期，且開發(fā)連續(xù)性存在問題。優(yōu)勢(shì)：首先主推山地洋房，少量聯(lián)排別墅，樹立高端形象。后期洋房，小高層銷售速度有保障。保證滾動(dòng)開發(fā)。劣勢(shì)：?jiǎn)?dòng)區(qū)的洋房，聯(lián)排資源較好，但是入市價(jià)格會(huì)比較低，產(chǎn)品價(jià)值被低估。VS方案一：多元化產(chǎn)品線方案二：兩級(jí)產(chǎn)品線50綜合各方面的比較，方案二花園洋房總價(jià)段缺失，風(fēng)險(xiǎn)高；方案一利潤高，更易于市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)較小優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)方案一方案二規(guī)劃產(chǎn)品類型多樣，由別墅/聯(lián)排/洋房向小高層過度，整體呈現(xiàn)松散型自然生態(tài)社區(qū)意向。整體建筑密度較大，別墅品質(zhì)感降低。別墅占地最大化，提高小區(qū)品質(zhì)，別墅與小高層分區(qū)明顯，空間感覺好；聯(lián)排占多數(shù)，別墅間距小，品質(zhì)感受影響。產(chǎn)品線組合及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度多元產(chǎn)品線，拓寬客戶群，面向主流需求聯(lián)排別墅提高品質(zhì)，控制面積，提高售價(jià)。小高層產(chǎn)品控制梯戶比，產(chǎn)品品質(zhì)高，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高；面向主流的需求（換房和首次置業(yè)或二次），面臨調(diào)控具備更高抗風(fēng)險(xiǎn)能力；聯(lián)排墅產(chǎn)品未受到市場(chǎng)檢驗(yàn)，價(jià)格天花板存在風(fēng)險(xiǎn)。單一產(chǎn)品線，主要面向窄眾客戶群別墅體量大，完成銷售即可保證土地款回收別墅不具備優(yōu)勢(shì)資源支撐，面積與市場(chǎng)主流相當(dāng)，無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，別墅為代表的高端物業(yè)和大面積產(chǎn)品是未來調(diào)控的重點(diǎn)，存在市場(chǎng)消化風(fēng)險(xiǎn)；正常的別墅年消化速度不支持項(xiàng)目?jī)赡觊_發(fā)完成別墅部分產(chǎn)品；小高層產(chǎn)品品質(zhì)和舒適性質(zhì)較差，不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)測(cè)算利潤實(shí)現(xiàn)較高，總投資額低于方案二項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤相對(duì)較低；分期及啟動(dòng)可正常開發(fā)完成，分四期，前期洋房的銷售能快速回款，降低風(fēng)險(xiǎn)別墅按正常銷售速度使項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)，51方案一中，考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利潤的關(guān)系，及規(guī)劃限制，容積率應(yīng)該控制在1-1.1之間，此時(shí)在保證利潤的根底上，也最優(yōu)的滿足前頁所提的原那么和需求1.容積率在1-1.1之間時(shí)，洋房的占地面積滿足不低于4萬方，建筑面積不低于3萬方。2.在小高層滿足規(guī)劃布局的情況下，采取低密度物業(yè)最大化博取利潤率最大化。3.按照靜態(tài)測(cè)算在容積率1.1方案下，需投入總本錢約4.83億，稅后利潤約9180億元，利潤率19%。具體容積率在1-1.1之間的取值，設(shè)計(jì)院最后容積率取值1.098。在以下計(jì)算中，按照容積率1.098計(jì)算。52水岸會(huì)所獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼花園洋房花園洋房小高層社區(qū)底商三棟18F小高層文化廣場(chǎng)規(guī)劃與組團(tuán)排布資源平均化組團(tuán)化本錢控制容積率高價(jià)值地塊安排低密度物業(yè)，通過資源價(jià)值實(shí)現(xiàn)快速去化，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；低價(jià)值地塊安排高密度物業(yè)，通過產(chǎn)品性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化方便施工和推售，建議各物業(yè)盡量組團(tuán)化處理盡量隨山就勢(shì)安排物業(yè)，減少護(hù)坡，減少地下室開挖，充分利用南向洼地停車在既定產(chǎn)品類型的前提下盡量做1.2容積率山居特色通過保存環(huán)境或者人工改造的方法，表達(dá)山居特色53本工程戶型配比建議根據(jù)市場(chǎng)供給和銷售狀況，選擇市場(chǎng)暢銷戶型，降低去化風(fēng)險(xiǎn)約47%局部為小高層控制面積和總價(jià)，增加贈(zèng)送面積，提升性價(jià)比；90平米以下戶型面積85-90兩房戶型占11.38%約40%滿足花園洋房，作為前期回現(xiàn)產(chǎn)品，打平土地款13%作別墅，約9%的聯(lián)排，高品質(zhì)入市，提高社區(qū)品質(zhì)，打響品牌，同時(shí)提高溢價(jià)。物業(yè)類型小高層花園洋房獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼面積區(qū)間90平以下（包括3棟公寓）120-150三房120-130三房130-140三房150-160四房320-350220-250建筑面積1831956000209252092523000748014260建面比11.38%34.80%13%13%14.29%4.65%8.86%賣點(diǎn)控制面積控制總價(jià)市場(chǎng)主流戶型市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品山地別墅高利潤產(chǎn)品作用降低風(fēng)險(xiǎn)，提高容積率前期回現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品54工程屬性界定

市場(chǎng)分析總結(jié)客戶分析總結(jié)兩種開發(fā)方案比較最優(yōu)方案物業(yè)開展建議啟動(dòng)區(qū)策略陶瓷文化與本工程結(jié)合55水系的打造利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個(gè)地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn)建筑風(fēng)格與立面歐式元素、相對(duì)簡(jiǎn)約、有質(zhì)感、精細(xì)、典雅、創(chuàng)新園林以城市生態(tài)為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)將山地園林的立體感反映出來配套突出景德鎮(zhèn)陶瓷文化的高端會(huì)所，社區(qū)配套商業(yè)的打造物業(yè)開展建議回憶物業(yè)管理充分表達(dá)工程的居家性，控制管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)“日常管理〞到位規(guī)劃組團(tuán)排布，洼地停車處理，山地洋房的處理56洼地停車處理：在組團(tuán)之間設(shè)計(jì)公共出入口，解決豎向交通問題，在組團(tuán)內(nèi)設(shè)計(jì)多個(gè)下沉式園林，在解決架空層采光的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)園林的立體化公共出入口立體園林立體園林立體園林備注：此圖為示意，具體位置由設(shè)計(jì)院根據(jù)地形確定停車處理57山地洋房停車處理：目前地塊內(nèi)部地形不規(guī)整，對(duì)最終容積率的實(shí)現(xiàn)有所影響，建議進(jìn)行局部改造成南北坡工程用地內(nèi)植物的去除、山丘和谷底的挖填工作、以及工程用地內(nèi)高壓線路和地下管線的改造等，由乙方統(tǒng)一組織實(shí)施，費(fèi)用由甲方向乙方支付〔由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)從乙方交納的城市建設(shè)配套費(fèi)中扣抵——補(bǔ)充協(xié)議第4條山地洋房處理58山地洋房停車處理：結(jié)合坡度采用半地下停車和地面停車結(jié)合的方式，12345地面停車位架空層停車位地面停車位和架空層停車位山地洋房處理59水系打造：利用地塊內(nèi)部泄洪渠，進(jìn)行改道，形成貫穿整個(gè)地塊的景觀中軸；局部挖深、挖寬，形成景觀節(jié)點(diǎn)充分利用地勢(shì)高差，營造出跌水的感覺水系打造60水系打造：水系節(jié)點(diǎn)結(jié)合車庫和下層式園林設(shè)計(jì)水系打造61注重豐富的建筑外形，形成層次豐富的天際線建筑體量高度錯(cuò)落有致，平面不對(duì)稱布局；緩坡屋頂豐富天際線；有設(shè)計(jì)感的外立面豐富的建筑形態(tài)和層次感立面效果62選擇最能反映西班牙元素的細(xì)節(jié)局部放大，將風(fēng)情感做足立面效果注意弧形陽臺(tái)、鐵藝、壁燈、拱型門窗、屋檐、花架等最能反映西班牙風(fēng)格元素的打造，做足風(fēng)情63立面效果小高層豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，同時(shí)注意壁燈等細(xì)節(jié)的處理風(fēng)格統(tǒng)一，具有歐式現(xiàn)代風(fēng)情，材質(zhì)運(yùn)用面磚與涂料結(jié)合，突出歐式風(fēng)情，豎向線條要注意玻璃、面磚等之間的轉(zhuǎn)換以及色彩的搭配，通過突陽臺(tái)，坡頂，拱門等元素突出歐式風(fēng)情。64入口大堂：40平米左右，挑高設(shè)計(jì)，局部中高檔裝修，吸引眼球，做足面子工程整體設(shè)計(jì)不要太復(fù)雜，減少公攤和裝修本錢局部做中高檔裝修，表達(dá)精細(xì)化其他大堂挑高局部文化墻通透設(shè)計(jì)入口綠化大堂入口處理65園林設(shè)計(jì)要點(diǎn)：以城市生態(tài)為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)將山地園林的立體感反映出來城市生態(tài)空間1、利用多變的自然地貌，隨坡就勢(shì)，形成錯(cuò)落多變的空間，步隨景移帶來深刻的趣味體驗(yàn)2、局部區(qū)域結(jié)合車庫、建筑、地面庭院等，將園林向豎向空間牽引水景利用南北落差，組織淺水系跌水，跌水的最大特色是為景觀帶來靈氣和動(dòng)感，同時(shí)還可增加聲、光、影變化，利于營造意境植被植被是園林植物注意層次感、顏色搭配鮮艷奪目，同時(shí)必須是整齊的充滿人工痕跡的道路車行道用斑馬線、硬質(zhì)鋪裝等反映城市整潔干凈的感覺，人行道采用原生材質(zhì)，隨坡就勢(shì)，曲徑通幽駐留空間多打造小體量的駐留空間，與環(huán)境結(jié)合，為人們提供交流空間景觀小品表達(dá)園林人文風(fēng)格和陶瓷文化的重要元素，融入環(huán)境園林打造66藝術(shù)會(huì)所強(qiáng)調(diào)與自然的融合，面積控制在2000平米以內(nèi)，上下兩層結(jié)構(gòu)水岸會(huì)所建議外立面設(shè)計(jì)時(shí)從材質(zhì)到與自然的結(jié)合方式，應(yīng)強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的融合外立面親水平臺(tái)親水平臺(tái)67水岸文化會(huì)所，推出半盈利性質(zhì)陶藝工作室，藝術(shù)品店，茶藝店等，擴(kuò)大工程的知名度同時(shí)提高人氣，帶動(dòng)收入，塑造工程在市民及游客心中的普遍認(rèn)知陶藝工作室陶瓷藝術(shù)品陶藝茶藝館陶瓷體驗(yàn)餐飲店陶瓷藝術(shù)品店陶樂館沿街特色商業(yè)主要圍繞陶瓷主題，包括旅游紀(jì)念品，陶瓷藝館，特色餐飲，特色服飾等各類商業(yè)，帶動(dòng)人氣，為廣場(chǎng)注入活力。廣場(chǎng)的細(xì)節(jié)打造充分運(yùn)用陶瓷，打造景德鎮(zhèn)旅游休閑第一去處。水岸會(huì)所建議68藝術(shù)會(huì)所陳列歐洲瓷器知識(shí)介紹館、為藝人們舉辦中小型展覽提供場(chǎng)所水岸會(huì)所建議69水岸會(huì)所獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼花園洋房花園洋房小高層社區(qū)底商三棟18F小高層文化廣場(chǎng)社區(qū)配套型商業(yè)做足風(fēng)情，同時(shí)為多種業(yè)態(tài)預(yù)留空間，為社區(qū)效勞商業(yè)建議建騎樓、上步臺(tái)階，明確商業(yè)空間感，吸引人流逗留；設(shè)計(jì)預(yù)留多種業(yè)態(tài)進(jìn)駐可能〔如餐飲業(yè)〕外立面做出異域商業(yè)氣氛的感覺；主要業(yè)態(tài)：特色餐飲藥店超市、便利店體育用品花店美容美發(fā)店等70工程物業(yè)管理：充分表達(dá)工程的居家性，控制管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)“日常管理〞到位日常管理特約管理平安保衛(wèi)日常養(yǎng)護(hù)清潔綠化消防工作日常維護(hù)費(fèi)用征收和基金管理社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)內(nèi)部人際處理物業(yè)管理效勞內(nèi)容技術(shù)保障人員保障核心關(guān)注點(diǎn)酒店式效勞物業(yè)管理建議71社區(qū)安防保障——智能化管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)從社區(qū)到入戶的雙重保障

安防小區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏；小區(qū)周圍設(shè)置紅外線對(duì)射防攀爬自動(dòng)報(bào)警裝置；小區(qū)各主入口、每幢樓入口及電梯裝有閉路監(jiān)控裝置；每戶都設(shè)有可視對(duì)講門鈴；入戶門設(shè)門磁報(bào)警安防系統(tǒng)。消防確保社區(qū)消防通道隨時(shí)能啟用；每層樓中特設(shè)自動(dòng)感溫、感煙裝置及自動(dòng)噴淋，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置；安防系統(tǒng)配置項(xiàng)目紅外探頭24小時(shí)監(jiān)控24小時(shí)電子巡更24小時(shí)區(qū)域巡防可視對(duì)講防盜報(bào)警系統(tǒng)智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用可選可選可選必選可選必選提供基本服務(wù)72物業(yè)管理公司：引入品牌物管公司作為參謀，增加品質(zhì)感，形象展示先行，配合營銷基于開發(fā)商品牌實(shí)力有限，建議工程物業(yè)管理公司先行確定，借助品牌物管公司，進(jìn)行工程宣傳；品牌物業(yè)公司先行進(jìn)入售樓處，配套營銷推廣；73產(chǎn)品戶型建議獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，花園洋房，小高層文化廣場(chǎng)開展建議主題特色商業(yè)，打造景德鎮(zhèn)旅游休閑第一去處補(bǔ)充物業(yè)開展建議74小高層戶型建議花園洋房戶型建議產(chǎn)品戶型建議別墅戶型建議75東郊：金域中央——主打生態(tài)和自主中心化，營銷發(fā)力、創(chuàng)新產(chǎn)品典型樓盤普通多層退臺(tái)花園洋房樣板展示區(qū)樣板房山地公園2.7萬平方，開盤兩個(gè)月銷售120套，實(shí)收均價(jià)2600-2700山地公園76金域中央戶型以多層改善型三房為主，大面積產(chǎn)品單價(jià)高，改善型需求能帶來溢價(jià)我們這主要戶型是140平的三房，所占比例超過50%，120平的占10%。少量140平以上大戶型，剩下的是90平以下的小戶型。我們一期主推多層。小戶型因?yàn)榱勘容^少，現(xiàn)在根本上買完了。在售的是140平的三房。下個(gè)月會(huì)在開盤一次，主要推出的還是140平三房。140平三房現(xiàn)在也只剩下不多了，主要客戶是我們這邊的老師，企事業(yè)單位職工，總價(jià)最高承受點(diǎn)在37-38萬。——金域中央售樓員金域中央花園洋房2600-270090、120、130、140兩個(gè)月去化120套左右靠近景觀的160的大平層，開盤當(dāng)日銷售完畢，實(shí)收均價(jià)3000元左右多層2400-250090樓盤名稱物業(yè)類型實(shí)收均價(jià)主力戶型去化速度備注戶型配比77根據(jù)客戶需求，主流在一梯兩戶120-140平左右，花園洋房做5+1式，頂層做復(fù)式戶型：改善型主流需求面積在125-140左右。對(duì)于南北通透性表現(xiàn)出一定的關(guān)注度，但是可以通過贈(zèng)送面積、社區(qū)品質(zhì)等加以彌補(bǔ)?；▓@洋房：要有大露臺(tái)，一樓要有院子，可以接受復(fù)式。梯戶比：接受一梯兩戶的板樓。一梯三戶或者一梯四戶不太能接受。對(duì)12組專業(yè)人士訪談，4組政府訪談，18組消費(fèi)者訪談78根據(jù)金域中央市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，客戶訪談以及規(guī)劃排布原那么世聯(lián)認(rèn)為小高層的主流戶型為120-140的三房，少量90平以下小戶型及140-150左右大戶型沿低密度物業(yè)〔聯(lián)排加雙拼〕區(qū)，沿水岸會(huì)所及水岸獨(dú)棟別墅區(qū)，靠近廣場(chǎng)昭示面，這三個(gè)區(qū)域土地價(jià)值較高，小高層不能排90以下產(chǎn)品，應(yīng)盡量排大戶型產(chǎn)品以提高價(jià)值。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，滿足市場(chǎng)上局部剛性需求客戶，建議在小高層組團(tuán)西門沿社區(qū)道及小高層組團(tuán)東北角資源最差處，排少量90平一下小戶型。120-140三房120-140三房一梯兩戶小高層〔主流〕140--150三房140-150三房大一梯兩戶小高層〔少量〕沿水岸和別墅區(qū)排布120-130三房120-130三房80-90兩房小一梯三戶小高層〔少量〕約6000方，占小高層建面的6%兩房?jī)煞恳环恳环恳环恳环奎c(diǎn)式一梯六戶沿文化廣場(chǎng)東面昭示性最好區(qū)段，建三棟15層高公寓，點(diǎn)式一梯六戶。面積控制在50-60平79小高層戶型根本原那么、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作在戶型尺寸和布局上保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；舒適度和性價(jià)比上全面提升根本原那么戶型設(shè)計(jì)核心理念3、舒適度的大力提升，此為產(chǎn)品的核心亮點(diǎn)關(guān)鍵動(dòng)作2、能贈(zèng)送面積盡量贈(zèng)送，提高性價(jià)比，此為產(chǎn)品的核心發(fā)力點(diǎn)1、戶型尺度和布局上到達(dá)客戶主流需求，此為產(chǎn)品根本出發(fā)點(diǎn)1、入戶花園或空中院館的贈(zèng)送，增加功能空間：贈(zèng)送面積不能是無用多余的面積，而需要與實(shí)際購置空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購置性價(jià)比，并增添空間情趣2、采用飄窗、超大觀景陽臺(tái)等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提高舒適度：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局，同時(shí)飄窗、超大觀景陽臺(tái)等可以大大增加舒適度3、小戶型壓縮無感知尺度，降低本錢：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度戶型空間80小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)性價(jià)比的增加朝向問題尺寸問題精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)基于功能空間的增加基于舒適度的提升合理的功能布局戶型根本面入戶花園空中院館凸窗、飄窗步入式衣柜舒適度的提升雙陽臺(tái)優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)實(shí)用布局無感知尺度壓縮戶型空間81小高層各房型的主要價(jià)值體系：三房和大三房著重提升舒適度，小戶型著重提升性價(jià)比根本舒適度核心價(jià)值軸產(chǎn)品軸舒適度提升性價(jià)比、舒適度俱佳三房?jī)r(jià)值體系大三房?jī)r(jià)值體系可改房的入戶花園等凸窗〔飄窗〕主臥套#超大景觀陽臺(tái)#挑空露臺(tái)#可改房的陽臺(tái)#其它功能空間贈(zèng)送必選動(dòng)作#可選動(dòng)作兩房?jī)r(jià)值體系可改房的入戶花園等凸窗〔飄窗〕雙套房?jī)?chǔ)藏間步入式衣柜超大景觀陽臺(tái)#挑空露臺(tái)#可改房的陽臺(tái)#其他可變空間在控制面積〔總價(jià)〕的根底上作小亮點(diǎn)，給小實(shí)惠在大贈(zèng)送的前提下，提高舒適度，強(qiáng)化特色，給足超值感強(qiáng)化特色和亮點(diǎn)，實(shí)用居家空間，給足舒適度本項(xiàng)目?jī)煞咳看笕拷ㄖ娣e80-90120-140140－150戶型尺寸合理凸窗〔飄窗〕明廚明衛(wèi)生活陽臺(tái)主臥客廳朝南#南北通透#入戶花園82小高層戶型建議花園洋房戶型建議產(chǎn)品戶型建議別墅戶型建議835+1洋房打造要點(diǎn)——在與市場(chǎng)主流面積一致的情況下，增加居住舒適度和性價(jià)比，以洋房的居住品質(zhì)沖擊市場(chǎng)設(shè)計(jì)原那么：從洋房的居住品質(zhì)出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)多層產(chǎn)品在居住舒適度和性價(jià)比方面進(jìn)行全面升級(jí)；在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)方面，與退臺(tái)洋房的中間層差異化，形成不同賣點(diǎn)，以低密度的居住體驗(yàn)與小高層物業(yè)拉開差距，防止多種物業(yè)之間的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵動(dòng)作：保證重要功能空間足夠的空間尺度：從市場(chǎng)供給和客戶需求出發(fā)，滿足主流需求，保證具有客戶認(rèn)可的空間尺度，具體設(shè)計(jì)尺度可在小高層物業(yè)舒適型三房根底上有小幅提升壓縮無感知空間，優(yōu)化空間布局，減少空間浪費(fèi)：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度，必須保證主臥和客廳南向通過飄窗、雙陽臺(tái)、錯(cuò)層露臺(tái)、入戶花園等優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，提升舒適度的同時(shí)增加產(chǎn)品性價(jià)比：通過產(chǎn)品創(chuàng)新，突破市場(chǎng)多層產(chǎn)品附加值低的現(xiàn)狀洋房戶型空間84西班牙風(fēng)格，5+1退臺(tái)洋房，區(qū)別于金域中央的仿版花園洋房，在退臺(tái)及5+1上做好創(chuàng)新與展示150-160130-140120-1309070140-150采用５+1的退臺(tái)花園洋房，一層主要賣點(diǎn)為院子，234層主要賣點(diǎn)為大露臺(tái)，頂層安排90+70的復(fù)式。855+1洋房產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)5+1洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)性價(jià)比的增加朝向問題尺寸問題基于功能空間的增加基于舒適度的提升合理的功能布局舒適根本面入戶花園空中院館凸窗、飄窗步入式衣柜舒適度的提升雙陽臺(tái)主臥套電梯必選項(xiàng)必選項(xiàng)必選項(xiàng)錯(cuò)層露臺(tái)必選項(xiàng)可選項(xiàng)洋房戶型空間86退臺(tái)洋房打造要點(diǎn)——工程的創(chuàng)新旗艦產(chǎn)品，從舒適性和超值性出發(fā)，突出景觀平臺(tái)的打造，營造有天有地的居住空間設(shè)計(jì)原那么：作為市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品，客戶認(rèn)可度高，在主流面積下適當(dāng)拉大；通過拉大面寬設(shè)計(jì)表達(dá)居住的舒適性，營造別墅居住品質(zhì)；通過大露臺(tái)、地下室和庭院實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送，提升性價(jià)比；舒適性、超值性退臺(tái)洋房產(chǎn)品體系——?jiǎng)e墅居住品質(zhì)超高性價(jià)比寬廳設(shè)計(jì)景觀露臺(tái)入戶花園獨(dú)立入戶客廳挑高頂層復(fù)式錯(cuò)層大露臺(tái)地下室庭院主要亮點(diǎn)一樓二樓贈(zèng)送庭院和地下室，其他樓層贈(zèng)送退臺(tái)或錯(cuò)層露臺(tái)，洋房戶型空間87小高層戶型建議花園洋房戶型建議產(chǎn)品戶型建議別墅戶型建議88別墅物業(yè)開展建議根本原那么、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在四線城市開發(fā)商不需要花費(fèi)過多本錢再設(shè)計(jì)和規(guī)劃別墅產(chǎn)品，可以參照國內(nèi)較為優(yōu)秀的案例，根據(jù)市場(chǎng)需求加以改進(jìn)。根本原那么核心理念2、山地別墅的設(shè)計(jì)和規(guī)劃關(guān)鍵動(dòng)作1、西班牙外立面，與總體風(fēng)格趨于一致3、聯(lián)排邊套面積250左右，中間套220左右；獨(dú)棟別墅面積控制在320-350平方米左右。1、打造西班牙庭院空間：打造入戶花園，空中庭院，閣樓等，并增添空間情趣，營造有天有地的別墅生活。庭院空間局部贈(zèng)送，局部半贈(zèng)送，贈(zèng)送面積與實(shí)際購置空間良好結(jié)合。2、完善別墅生活功能區(qū)間：在滿足平時(shí)生活需要的空間外，完善別墅生活功能區(qū)間，做到實(shí)用且豪華。如傭人房，健身房，影音房，書房，酒窖，早餐廳，正餐廳，會(huì)客廳，起居室，棋牌室，家庭室等。3、大尺度別墅舒適生活：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，大面寬挑空客廳，大面寬主臥，超大觀景露臺(tái)等可大大增加別墅的豪華感和舒適度。89北京的橘郡、納帕溪谷上海的藍(lán)喬圣菲、圣馬力諾·橋天津的卡梅爾重慶的協(xié)信TOWN城納帕溪谷藍(lán)喬圣菲橘郡西班牙立面風(fēng)格參考工程別墅立面效果90文化石貼面注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配主體采用stucco涂料墻面；涂料節(jié)省本錢，形成豐富色彩，用石材裝點(diǎn)局部，表達(dá)大氣、厚重的感覺；豎向線條和建筑底部結(jié)合石材、原木等有質(zhì)感的材料木材鐵藝大量運(yùn)用，表達(dá)西班牙風(fēng)格風(fēng)韻；強(qiáng)調(diào)材料的比照和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重。建筑立面顏色的搭配變化。Stucco外墻抹灰抹灰和石材的搭配拼接別墅立面效果91·墻飾、景觀大量運(yùn)用土陶制品·建筑取材自然樸實(shí)·木材的使用，如花架、陽臺(tái)·鐵藝的使用，陽臺(tái)，壁燈拱形門窗的運(yùn)用，尤其以半橢圓門窗最具特色，其余小窗以鐵藝裝飾南加州西班牙風(fēng)情別墅

選擇最能反映西班牙元素的細(xì)節(jié)局部放大，

將風(fēng)情感做足別墅立面效果92聯(lián)排別墅意向圖

在四線城市，考慮到市場(chǎng)接受度問題，建議做三層四聯(lián)排。別墅立面效果獨(dú)棟別墅意向圖

以兩層為主的原味西班牙建筑，庭院/地下室/雙車庫，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化定制式設(shè)計(jì)。

別墅立面效果94依據(jù)地形，融合西班牙風(fēng)格與山地特征，打造西班牙風(fēng)情的山地別墅統(tǒng)一風(fēng)格下的多樣性，防止單一風(fēng)格造成社區(qū)風(fēng)格單調(diào)感。適合坡地地形，能同周邊蔥郁的山體環(huán)境相結(jié)合。風(fēng)格的選取以客戶為導(dǎo)向，表達(dá)品質(zhì)感和檔次感，符合別墅客戶普遍的價(jià)值觀和審美品味。西班牙風(fēng)格的山地別墅別墅風(fēng)格選取的原那么：外立面顏色應(yīng)能與整個(gè)自然環(huán)境相協(xié)調(diào)變化的體量組合，細(xì)膩而且豐富的立面細(xì)節(jié)。局部采用質(zhì)感強(qiáng)烈的石材和磚材，提升建筑價(jià)值感。山地別墅風(fēng)格取向：山地別墅打造推薦參考工程:棕櫚泉國際花園龍湖·藍(lán)湖郡95山地別墅的前后多重庭院山地別墅打造96充分利用山地的稀缺資源，打造大面積采光地下室及觀景大露臺(tái)大面積采光“地下室〞吊腳樓的出現(xiàn)，使得山地別墅的地下室實(shí)際為地上空間，擁有與地上空間相同的采光和通風(fēng)條件。可實(shí)現(xiàn)步入式外庭院可作為贈(zèng)送面積，提升山地別墅的性價(jià)比。觀景大露臺(tái)與起居廳相連的大露臺(tái)，自然形成室內(nèi)向室外的延伸空間山地別墅依坡而建，每戶每層均可保證無遮擋的景觀與視野山地別墅打造97公共綠化與私家花園連接，上坡入戶山地別墅打造98道路公共綠化私家花園山地別墅打造99客廳、餐廳樓梯車庫、門房三段式加大進(jìn)深，提高局部容積率靈活運(yùn)用三段式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)內(nèi)庭院解決進(jìn)深加大以后的采光問題，并提高室內(nèi)空間的趣味性設(shè)計(jì)地下室與露臺(tái)等“贈(zèng)送面積〞及“可改造面積〞利用轉(zhuǎn)角窗、地面標(biāo)高變化區(qū)別空間、起居室局部吹拔、內(nèi)庭院等品質(zhì)提升點(diǎn)制造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性聯(lián)排戶型設(shè)計(jì)原那么

別墅戶型空間100別墅戶型空間地上面積區(qū)間220〔中間套〕-250〔端套〕平方米，可適當(dāng)拉開差距，總建筑面積280-320平方米,與小獨(dú)棟產(chǎn)品拉開差距。地上三層或二層半，地下一層，地下面積60-80平方米室內(nèi)車庫，單車位3-4間臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)，2-3間次臥室220平的面寬大于6.6米；端套250平的面寬大于7.2米。一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房，不設(shè)臥室；二層和三層主要功能空間為主次臥室；設(shè)備間與用人房置于地下。地下室采光要做好。101注重庭院空間的設(shè)計(jì)，作為別墅的亮點(diǎn)推出·圍合或半圍合的庭院1.西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio〔帕提歐〕。2.每一戶都做到風(fēng)情前院和陽光庭院。3.通過低矮的院墻圍合起來，保證平安性，同時(shí)也保證了業(yè)主交流的愿望。別墅戶型空間102廣場(chǎng)定位鎖定本市市民及外地游客，通過地標(biāo)性建筑及雕塑的建設(shè)及特色商業(yè)的開展，打造景德鎮(zhèn)旅游休閑新地標(biāo)主題雕塑文化廣場(chǎng)圍繞陶瓷主題，通過主題雕塑，噴泉等小品突出景德鎮(zhèn)文化特色；做大文化廣場(chǎng)，樹立標(biāo)桿，定位鎖定本市市民及外地游客，成為景德鎮(zhèn)新地標(biāo)，旅游休閑好去處。主題陶瓷商業(yè)街主題雕塑主題噴泉文化廣場(chǎng)打造103工程屬性界定

市場(chǎng)分析總結(jié)客戶分析總結(jié)兩種開發(fā)方案比較最優(yōu)方案物業(yè)開展建議啟動(dòng)策略陶瓷文化與本工程結(jié)合104社區(qū)底商水岸會(huì)所三棟18F小高層文化廣場(chǎng)二期三期啟動(dòng)區(qū)二期三期1.啟動(dòng)區(qū)首先推出沿廣場(chǎng)的山地洋房，及山地雙拼與聯(lián)排，資源較好的產(chǎn)品入市，打響品牌，到達(dá)熱賣的效果。在整個(gè)景德鎮(zhèn)市場(chǎng)樹立標(biāo)桿。打平地價(jià)款，用于后期滾動(dòng)開發(fā)。沿廣場(chǎng)面三棟18F小高層建到地面，不銷售，做展示面。2.二期推出山地聯(lián)排及雙排組團(tuán)，西面洋房組團(tuán)，博取溢價(jià)。同時(shí)搭配廣場(chǎng)面一個(gè)組團(tuán)小高層。3.小高層全部推出，快速回款。獨(dú)立別墅博取最后溢價(jià)。采用由低密度向小高層啟動(dòng)的方式，以洋房為主，搭配局部山地聯(lián)排及雙拼啟動(dòng)策略水岸會(huì)所獨(dú)棟聯(lián)排+雙拼花園洋房花園洋房小高層社區(qū)底商三棟18F小高層文化廣場(chǎng)105根據(jù)市場(chǎng)消化量與工程的分期情況，啟動(dòng)區(qū)推售量預(yù)計(jì)在4萬平方米低風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)為工程的首要目標(biāo)，首期熱銷，快速回現(xiàn)尤為重要景德鎮(zhèn)市場(chǎng)工程年消化量集中在3.5-5萬平方米市場(chǎng)情況工程目標(biāo)2007年至2021年上半年的暴漲導(dǎo)致目前去化不佳，未來存在一定的風(fēng)險(xiǎn)啟動(dòng)區(qū)推售量預(yù)計(jì)在4萬平方米左右較為合理啟動(dòng)區(qū)推售量具體過程參見動(dòng)態(tài)測(cè)算表106售樓處，林蔭道，會(huì)所及水岸棧道等必須在2021年下半年開工，2021年開盤前完工，展示先行，大打高端形象蓄客2021年下半年開工，開盤前要做到1.廣場(chǎng)售樓處完工，文化廣場(chǎng)配套現(xiàn)行，打響文化廣場(chǎng)的旗號(hào)，塑造景德鎮(zhèn)高端大盤形象，提高工程在市民心中認(rèn)知。2.社區(qū)私家林蔭道完工，提升社區(qū)品質(zhì)，展示生態(tài)大盤概率。3.水岸藝術(shù)會(huì)所完工，會(huì)所內(nèi)部裝修豪華，展示工程品質(zhì)，高端形象打入人心。4.水岸親水平臺(tái)，沿水岸棧道完工，突出高品質(zhì)高享受，天然水系資源是主打亮點(diǎn)。啟動(dòng)區(qū)展示策略文化廣場(chǎng)售樓處水岸藝術(shù)會(huì)所私家林蔭道水岸棧道，親水平臺(tái)107高檔豪華售樓處，區(qū)別與景德鎮(zhèn)其他樓盤，樹立高端形象售樓處大堂會(huì)所中庭連廊108以親水及陶瓷為主題，塑造景德鎮(zhèn)唯一的特色文化會(huì)所親水會(huì)所外觀陶藝裝飾突出會(huì)所文化特色突出陶瓷的裝飾109社區(qū)主展示道小品設(shè)置以歐洲陶瓷為主題，表達(dá)都市感、國際化主要景觀帶及生態(tài)廣場(chǎng)上放置3-5組歐洲風(fēng)格的陶瓷作品，襯托氣氛110通過親水平臺(tái)，水岸裝飾，沿河木棧道充分展示水系資源，以自然生態(tài)大盤面市水岸實(shí)景展示親水平臺(tái)111社區(qū)底商水岸會(huì)所三棟18F小