崇左市扶綏項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

扶綏工程

整體定位及物業(yè)開(kāi)展建議扶綏工程組2021年7月13日目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算老城區(qū)新城區(qū)本案高速公路南寧崇左二級(jí)路區(qū)域?qū)傩裕汗こ涛挥诜鼋椏h城新城區(qū)，西臨扶綏大道，接駁南友高速，周邊市政、商業(yè)配套不成熟。區(qū)位、交通：工程臨近扶綏縣進(jìn)城主干道扶綏大道，離縣中心僅5分鐘車(chē)程，有2條公交車(chē)線路；該區(qū)域?qū)儆诜鼋椧?guī)劃的新城區(qū)，未來(lái)的行政、經(jīng)濟(jì)、教育中心。伴隨著桂林理工大學(xué)等高校的進(jìn)駐，和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域未來(lái)極具投資價(jià)值；扶綏被譽(yù)為南寧的后花園，交通極其便利，高速路僅需40分鐘，二級(jí)公路即將通車(chē)，一級(jí)公路和高鐵也在建設(shè)中，未來(lái)到南寧僅需20分鐘。生活配套：周邊區(qū)域商業(yè)配套欠缺，各大工程商業(yè)配套都在建設(shè)中；區(qū)域內(nèi)學(xué)校有龍華中學(xué)和大唐小學(xué)〔村?！?，以及城市職業(yè)學(xué)院、桂林理工大學(xué)〔在建〕等高?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)縣城新城區(qū)關(guān)鍵詞：教育資源集中工程背景區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：大工程都集中在新區(qū)，區(qū)域商品房供給量充足、競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但多個(gè)工程的建設(shè)也促進(jìn)該區(qū)域的迅猛開(kāi)展。大景城東信華府實(shí)德金源國(guó)際匯豪雅苑碧園未來(lái)城新世紀(jì)花園本案在售工程：將售工程：大景城實(shí)德金源國(guó)際未來(lái)城東信華府匯豪雅苑新世紀(jì)花園順邦地塊實(shí)德地塊博協(xié)地塊本工程供給量充足大盤(pán)集中關(guān)鍵詞：區(qū)域資源共享工程背景博協(xié)地塊實(shí)德地塊順邦地塊開(kāi)展商目標(biāo)與工程使命：

工程開(kāi)發(fā)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)下的快速銷(xiāo)售，成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的標(biāo)桿工程

期望的結(jié)果開(kāi)展商在扶綏縣的首個(gè)工程，需樹(shù)立工程高端形象和企業(yè)品牌形象，為后期的拿地開(kāi)發(fā)建立市場(chǎng)口碑本報(bào)告需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)何種類型的物業(yè)？社區(qū)總體如何規(guī)劃？首期推出多少物業(yè)？首期戶型配比方何設(shè)置？目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)07、08年的市場(chǎng)低迷后，09年起房?jī)r(jià)全面復(fù)蘇，漲勢(shì)迅猛，直到各地限購(gòu)令啟用后，房?jī)r(jià)上漲相對(duì)有所緩和。房?jī)r(jià)走勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)GDP開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)。政府為了限制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，在“國(guó)十條實(shí)施細(xì)那么〞中明確提出全國(guó)主要房產(chǎn)過(guò)熱的城市，實(shí)施“限購(gòu)令〞政策。限購(gòu)政策限購(gòu)限購(gòu)令內(nèi)容：本市戶籍居民家庭(含局部家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)兩套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。全國(guó)主要城市公布限購(gòu)令時(shí)間北京：2021年5月1日深圳：2021年10月1日廣州：2021年10月15日上海：2021年1月31日南寧：2021年3月1日扶綏目前不限購(gòu)限購(gòu)令啟用后，投資客紛紛持觀望態(tài)度，剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流。為解決低收入者住房問(wèn)題，住建部提出未來(lái)五年，我國(guó)方案新建保障性住房3600萬(wàn)套。保障房政策保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。2021年2月28日，住建部提出未來(lái)五年我國(guó)方案新建保障性住房3600萬(wàn)套，到“十二五〞末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，根本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。2021年4月15日扶綏縣保障性住房建設(shè)工作指揮部在扶綏縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局揭牌成立。從2007年開(kāi)始實(shí)施保障性安居工程以來(lái)，共投資1.12億元，建設(shè)了廉租住房300套，經(jīng)濟(jì)適用房1100套，解決了1400戶低收入家庭住房困難問(wèn)題?？h委、縣政府決心用3-4年時(shí)間完成城區(qū)2650套、東羅礦區(qū)4500套保障性住房建設(shè)任務(wù)。同時(shí)方案今年完成1000多戶農(nóng)村危房改造任務(wù)。經(jīng)濟(jì)調(diào)控今年一季度，我國(guó)GDP增幅到達(dá)11.1％，3月CPI上漲了3.3％，雖然4月CPI環(huán)比漲幅下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍觸到政府今年3％的通脹警戒線；從投資看，1至4月份，固定資產(chǎn)投資增速比去年同期增長(zhǎng)25.5%，增速較一季度上升；從信貸看，4月貸款也重回快車(chē)道，同比多增了1058億元；從貨幣供給看，4月M2增長(zhǎng)17.1%，繼續(xù)高于央行此前設(shè)定的16%的水平。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川5月17日說(shuō)“為了使宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，抑制通貨膨脹，我們不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率甚至其他工具在內(nèi)的貨幣政策工具。〞經(jīng)濟(jì)調(diào)控制度頻出：1、5月18日黃昏，央行一氣宣布了三條政策：擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)區(qū)間至5％；分別提高存貸款基準(zhǔn)利率0.27%和0.18%；從6月5日起提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。2、從2021年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這已是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已到達(dá)21.5%的歷史最高點(diǎn)。3、6月23日，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)廖岷表示銀行被要求減少房地產(chǎn)貸款，要求對(duì)有土地閑置、捂盤(pán)惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行限制。4、7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整調(diào)控政策頻出，釋放強(qiáng)烈的緊縮信號(hào)房市反響2021年7月1日發(fā)布的?2021年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP30?TOP10企業(yè)底線到達(dá)155億，同比增幅近五成。雖然2021年政策緊縮，但一線開(kāi)發(fā)企業(yè)都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。越是在這種調(diào)控頻出的環(huán)境下，大開(kāi)發(fā)商越是注重資金的儲(chǔ)藏，不一味的追求高價(jià)，而是在穩(wěn)定的價(jià)格下，追求量的突破。對(duì)于小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的工程，經(jīng)歷了前期的熱銷(xiāo)，短期內(nèi)不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，而是觀望市場(chǎng)的情況，準(zhǔn)備隨時(shí)調(diào)整策略。未開(kāi)發(fā)的土地，或是猶豫是否轉(zhuǎn)手，或是推遲開(kāi)發(fā)時(shí)間，靜觀未來(lái)政策。市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一、調(diào)控主線：中短期以抑通脹、降房?jī)r(jià)為核心，中長(zhǎng)期將逐步推進(jìn)制度化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開(kāi)展。降房?jī)r(jià)，是民生問(wèn)題，抑通脹是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，兩個(gè)問(wèn)題在2021年交織在一起，共同形成“降物價(jià)〞這個(gè)問(wèn)題。這是短期。從長(zhǎng)期來(lái)看，2021年的宏觀調(diào)控，政府被動(dòng)地拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)制度性改革的序幕。主要表現(xiàn)在保障房建設(shè)提升到政治高度、房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍制造政策輿論環(huán)境。保障房大家沒(méi)有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對(duì)房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。第二、調(diào)控邏輯：“抑需求、促供給〞的調(diào)控邏輯不會(huì)變化，主要原因是沒(méi)有可以替代的更好的邏輯。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購(gòu)〞兩個(gè)主要政策為核心，打擊投資投機(jī)，擠壓市場(chǎng)泡沫，把市場(chǎng)需求向住房的消費(fèi)或者叫居住需求引導(dǎo)；促供給，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商，收緊銀行信貸向開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)，加之需求被抑制，商品房的預(yù)售款減少?gòu)亩站o開(kāi)發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價(jià)銷(xiāo)售，到達(dá)讓房?jī)r(jià)下降的目的。第三、調(diào)控政策：從政策儲(chǔ)藏來(lái)看，2021年的宏觀調(diào)控政策，主要會(huì)有問(wèn)責(zé)、信貸、限購(gòu)、稅收、供給、監(jiān)管等六個(gè)方面。第四、市場(chǎng)走勢(shì)：房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)下降將呈現(xiàn)剛性。市場(chǎng)走勢(shì)包括供給和需求兩個(gè)方面，如果開(kāi)發(fā)周期以1.5年來(lái)算，那么2021年上半年或面臨著供給缺乏的局面，真正的供給頂峰應(yīng)該在2021年下半年和2021年上半年。這就意味著有效供給的缺乏依然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成有力的支撐。政策繼續(xù)趨緊、市場(chǎng)上升的因素依然存在，市場(chǎng)在兩股力量的博弈中保持平衡開(kāi)展。宏觀大勢(shì)小結(jié)對(duì)本案的啟示：限購(gòu)令下剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流；“抑需求、促供給〞的調(diào)控邏輯不會(huì)變化；未來(lái)市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格不會(huì)大幅上漲，也許會(huì)小幅下跌，但依然看好長(zhǎng)期市場(chǎng)?！芭Ｊ楔暻髢r(jià)值最大化，“熊市〞求控制風(fēng)險(xiǎn)在“牛市”中價(jià)值實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵性的指標(biāo)。市場(chǎng)好，價(jià)高是必然反映價(jià)值最大化牛市衡量營(yíng)銷(xiāo)的標(biāo)準(zhǔn)在“熊市”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的把握和利用成為核心能力控制風(fēng)險(xiǎn)熊市衡量營(yíng)銷(xiāo)的標(biāo)準(zhǔn)順應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏，在正確的時(shí)間做正確的事。大方向上的正確比細(xì)節(jié)的精致更重要。對(duì)本工程來(lái)說(shuō)，在未來(lái)1年的市場(chǎng)，抓住剛需客戶和改善型客戶，是平安的戰(zhàn)略性決策。目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算縣城簡(jiǎn)介扶綏縣城位于廣西西南部，轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積2836平方公里，被譽(yù)為“首府后花園〞。扶綏縣全縣人口44.2萬(wàn)，縣城常住人口11萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口33.1萬(wàn)人。2021年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成82.29億元，財(cái)政收入10.03億元，農(nóng)民人均純收入5519元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16316元。區(qū)域特征扶綏作為“首府后花園〞、“首府半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞、“空港門(mén)戶〞，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。交通優(yōu)勢(shì)明顯：離南寧吳圩國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，離南寧市區(qū)52公里，離廣州650公里，離憑祥友誼關(guān)口岸152公里，離越南首都河內(nèi)300公里，具有機(jī)場(chǎng)、高速鐵路、高速公路、一級(jí)路、二級(jí)路、碼頭等“六位一體〞的交通優(yōu)勢(shì)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)：經(jīng)濟(jì)區(qū)具有加工制造、臨空效勞、物流配送等功能，是開(kāi)放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。產(chǎn)業(yè)開(kāi)展依托空港區(qū)域優(yōu)勢(shì)，縣區(qū)產(chǎn)業(yè)在原有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的根底上，開(kāi)展成為物流基地、效勞業(yè)基地、加工制造業(yè)基地、“首府后花園〞居住旅游基地和教育科研基地。扶南東亞糖廠2021年全縣工業(yè)總產(chǎn)值68.16億元。制糖業(yè)和水泥制造業(yè)作為扶綏縣兩大支柱產(chǎn)業(yè)，一直都是牽引全縣工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)的源動(dòng)力和支撐點(diǎn)，它們的生產(chǎn)比重占據(jù)全縣工業(yè)規(guī)模的80%以上。新寧海螺水泥廠區(qū)域規(guī)劃工程所屬區(qū)域——城南新區(qū)：縣城未來(lái)行政、教育、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。

扶綏縣城南新區(qū)以過(guò)境湘桂鐵路為界線，以進(jìn)城大道為主軸，規(guī)劃面積為945公頃，規(guī)劃建設(shè)成集文化、體育、科研、行政辦公、商住、休閑景區(qū)等為一體的現(xiàn)代綜合城區(qū)。行政中心首批搬遷單位：縣交通局、勞動(dòng)人事和社會(huì)保障局、檢察院、法院、工商局等。教育中心：廣西城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西科技職業(yè)學(xué)院、武警總隊(duì)扶綏訓(xùn)練基地、廣西銀行學(xué)校、龍華中學(xué)、桂林理工大學(xué)分部等；本案地塊地塊四至地塊現(xiàn)狀：地形方正，土地平整，西臨扶綏大道，其他三面為規(guī)劃路，周邊無(wú)高大建筑或山體，視野開(kāi)闊。北21區(qū)域價(jià)值——空港經(jīng)濟(jì)區(qū)借助南寧機(jī)場(chǎng)空港優(yōu)勢(shì)，成為“產(chǎn)業(yè)集聚、功能復(fù)合、生態(tài)宜居、充滿活力〞的綜合經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。地塊價(jià)值——新城中心，交通便利，連接新老城區(qū)的扶綏大道，是縣城出入高速的主干道。南寧后花園·空港要道·大社區(qū)工程價(jià)值——行政高端人才積聚地和教育高端人才聚集地，具有高端工程根底價(jià)值城市價(jià)值——首府后花園，離南寧僅52公里，是扶綏縣城進(jìn)入南寧，南寧市到崇左市的必經(jīng)之地；目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算23從現(xiàn)有市場(chǎng)和客戶出發(fā)，尋找可能的發(fā)力點(diǎn)和提升空間土地供給2021年始扶綏住宅土地供給量開(kāi)始急劇增加，市場(chǎng)商品房供給量從2021年起急劇增大成交數(shù)據(jù)根據(jù)當(dāng)前扶綏縣住宅性質(zhì)土地出讓供給量和消化量，足可供未來(lái)消化10年。2021年截止6月份：全縣商品房供給量為2769套，面積320857平米。成交價(jià)格扶綏縣商品房售價(jià)處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，高層與多層產(chǎn)品價(jià)格相差約400-900元/㎡據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：2021年，扶綏多層住宅售價(jià)約為2900元/㎡，高層售價(jià)約為3300元/㎡；多層價(jià)格上漲幅度較快，高層較慢；扶綏縣房地產(chǎn)經(jīng)歷三階段：起步期、緩慢開(kāi)展期、快速開(kāi)展期。目前屬于快速開(kāi)展期初級(jí)階段！市場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品相對(duì)單一。目前市場(chǎng)的產(chǎn)品主要有：天地樓、多層樓梯房、高層電梯房三種，面積區(qū)間主要集中在100—130平米，三房戶型是市場(chǎng)絕對(duì)主力。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，扶綏房地產(chǎn)市場(chǎng)各工程建筑形態(tài)為：多層多為磚混結(jié)構(gòu)、小高層及高層為框架。市場(chǎng)以三房絕對(duì)為主，自住需求為主的市場(chǎng)特征。供給格局老城區(qū)樓盤(pán)售價(jià)：2800—3200元/㎡新城區(qū)樓盤(pán)售價(jià)：2500—3300元/㎡中央豪庭閩臺(tái)商貿(mào)城大景城東信華府未來(lái)城匯豪雅苑金源國(guó)際本案新世紀(jì)花園新南佳洲老城區(qū)：以多層建筑為主，大多樓盤(pán)已售完。新城區(qū)：以高層建筑為主，多層與高層產(chǎn)品價(jià)格相差較大。博協(xié)地塊實(shí)德地塊順邦地塊供給量市場(chǎng)未來(lái)供給量充足，且主要集中在城南片區(qū)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)劇烈。本工程高層，占地150畝，30萬(wàn)㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月匯豪雅苑東信華府占地500畝，建面60萬(wàn)，年底入市金源國(guó)際占地170畝，建面30萬(wàn)，在售，已售600多套，剩余1800多套，約24萬(wàn)平米大景城占地約80畝總建面約10萬(wàn)平米占地95.7畝，總建面25萬(wàn)平米，年底入市未來(lái)城在售，占地38畝，建面6.7萬(wàn)目前區(qū)域內(nèi)集中了10個(gè)中大型工程〔地塊〕，總占地約1260畝，總建面約232.6萬(wàn)㎡，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈新世紀(jì)花園占地100畝，建面30萬(wàn)平米，全高層洋房實(shí)德地塊博協(xié)地塊占地20.5畝，建面3.5萬(wàn)，入市時(shí)間未定占地83.8畝，建面16.7萬(wàn)平米占地150畝，建面29萬(wàn)平米，入市時(shí)間未定順邦地塊個(gè)案分析個(gè)案分析——大景城開(kāi)發(fā)商：廣西宏源置業(yè)投資有限公司代理商：南寧經(jīng)緯行咨詢顧問(wèn)公司占地面積：172.07畝建筑面積：30萬(wàn)㎡容積率：2.8綠化率：35%總戶數(shù)：2143戶建筑產(chǎn)品：37座多層、6座小高層及8座高層戶型：在售戶型113—127平米三房、四房售價(jià)：多層銷(xiāo)售均價(jià)約2800元/㎡，高層電梯房3300元/㎡（折后）其他信息：車(chē)位售價(jià)7—8萬(wàn)，雜物房售價(jià)5—6萬(wàn)，多層物業(yè)費(fèi)0.3元/㎡，高層物業(yè)費(fèi)0.8元/㎡。扶綏縣首個(gè)大型地產(chǎn)工程，產(chǎn)品比較符合當(dāng)?shù)厝松盍?xí)性，社區(qū)規(guī)劃有綠化水景，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ目诒?。缺點(diǎn)：社區(qū)建筑較密。31成交客戶：根本上都是本地客戶和縣下面的鄉(xiāng)村客戶；也有局部外地客，外地客多為在扶綏工作或做生意的，純投資客幾乎沒(méi)有?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：對(duì)價(jià)格比較敏感，多層價(jià)格低，比較容易接受，電梯房?jī)r(jià)格及物業(yè)費(fèi)高，銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢；對(duì)社區(qū)水景園林比較認(rèn)可；對(duì)物業(yè)管理比較認(rèn)可；對(duì)區(qū)域前景關(guān)注不夠，普遍覺(jué)得區(qū)域配套不完善；銷(xiāo)售速度：每月至少20—30套，最多50套。銷(xiāo)售中心：銷(xiāo)售中心位于縣城中心，無(wú)現(xiàn)場(chǎng)展示。個(gè)案分析個(gè)案分析——金源國(guó)際開(kāi)發(fā)商：廣西實(shí)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：38.07畝建筑面積：6.8萬(wàn)㎡容積率：2.55綠化率：25%總戶數(shù)：643戶建筑產(chǎn)品：天地樓、多層和高層產(chǎn)品戶型面積公寓、1房1廳30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地樓158~250㎡價(jià)格多層產(chǎn)品均價(jià)2700元/㎡，天地樓130萬(wàn)/套一期二期三期〔在售〕依托城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)校資源，前期推出的小戶型產(chǎn)品獲得熱銷(xiāo)。缺點(diǎn)：社區(qū)規(guī)模較小，園林規(guī)劃較差。33成交客戶：根本上都是本地客戶和縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；也有局部外地客，外地客多為在扶綏工作或做生意的，有局部外地客想在此養(yǎng)老；銷(xiāo)售速度：三期5月1日開(kāi)售，目前已售30多套，平均每天一套。銷(xiāo)售價(jià)格：一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10年9月二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10年11月戶型配比戶型配比樓棟戶型面積推售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)樓棟戶型面積推售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)3#單間31㎡24407#兩房65㎡24201房1廳42㎡248#單間31㎡24304#兩房65㎡24121房1廳42㎡245#2+1房80㎡1214總計(jì)——72503房93㎡12均價(jià)2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：11年5月均價(jià)：2700元/㎡3房93㎡12總計(jì)————120108后期電梯房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)上3000元/㎡均價(jià)2500元/㎡個(gè)案分析個(gè)案分析——東信華府開(kāi)發(fā)商：廣西東信置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：95.7畝建筑面積：25萬(wàn)㎡容積率：3.99綠化率：39.6%總戶數(shù)：2280戶建筑產(chǎn)品：18棟全高層，一期將推出6棟樓戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)配比3房2廳106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2廳84-87㎡21021%合計(jì)————644100%一期全高層法式社區(qū)，中心園林水景，背山看水。個(gè)案分析個(gè)案分析——碧園未來(lái)城開(kāi)發(fā)商：廣西碧園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：507畝建筑面積：60萬(wàn)㎡容積率：1.8綠化率：30%總戶數(shù)：4850戶銷(xiāo)售時(shí)間：8月份銷(xiāo)售中心開(kāi)放，預(yù)計(jì)今年底推出戶型產(chǎn)品：80—130平米兩房、三房、四房建筑類型：首批推出多層產(chǎn)品社區(qū)配套：商場(chǎng)、劇場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園一期無(wú)論從工程規(guī)模、規(guī)劃，還是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)城工程將成為本區(qū)域的首席樓盤(pán)工程。市場(chǎng)小結(jié)1、扶綏房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初步開(kāi)展階段，營(yíng)銷(xiāo)水平相對(duì)落后，缺少高品質(zhì)的高端工程，目前市場(chǎng)無(wú)工程有現(xiàn)場(chǎng)展示。2、城南新區(qū)是未來(lái)的行政和教育中心，但目前生活配套不完善；3、三房產(chǎn)品是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，大面積的復(fù)式樓普遍去化速度較慢；4、未來(lái)市場(chǎng)工程主要集中在城南新區(qū)，并且普遍是中大型工程，貨量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；5、成交客戶以縣城本地及下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶為主，對(duì)價(jià)格比較關(guān)注，外地客占地比重較小，投資型需求極少。目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算工程啟動(dòng)在即，客戶需要什么樣的產(chǎn)品？客戶能承受的什么樣的價(jià)格？客戶置業(yè)時(shí)所關(guān)注的是什么？客戶來(lái)自哪里？客戶對(duì)于新的區(qū)域會(huì)有什么樣的疑慮？……帶著眾多的疑問(wèn)，我們對(duì)扶綏縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了客戶走訪，給工程的啟動(dòng)帶來(lái)啟示?？蛻粼L談以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行行長(zhǎng)〔向行長(zhǎng)〕典型案例1-銀行行長(zhǎng)購(gòu)置力強(qiáng)目標(biāo)客戶群改善需求、投資根本情況：50歲左右，已有住房對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解看待工程所區(qū)域：新區(qū)是未來(lái)扶綏的行政中心，周邊的配套日漸完善，空港、中海油、瑞康醫(yī)院及多所大中專院校將在新區(qū)成形，未來(lái)片區(qū)的人口激增，投資前景看好。購(gòu)置意向：有意購(gòu)置大面積戶型〔120平米左右〕，改善目前居住環(huán)境小戶型可考慮投資，對(duì)于銀行團(tuán)購(gòu)有意向〔團(tuán)購(gòu)價(jià)格2300-2500元/平米〕關(guān)注因素：小區(qū)規(guī)模較大，最好有較好的居住環(huán)境，在小區(qū)的綠化、配套上均有較高的要求，如小區(qū)的園林有一定的特色，同時(shí)有一定的公共活動(dòng)場(chǎng)所，配套有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。其他：套房客廳及主臥室要求空間較大，且要求小區(qū)有雜物房及停車(chē)位，對(duì)于工程的建筑風(fēng)格，要求有一定的個(gè)性，能在其他工程中眼前一亮的感覺(jué)。國(guó)土局公務(wù)員

馬麗典型案例2-公務(wù)員購(gòu)置力較強(qiáng)目標(biāo)客戶群解決居住問(wèn)題根本情況：剛步入社會(huì)大學(xué)生對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：解決居住問(wèn)題購(gòu)置意向：有意購(gòu)置100-120平米左右戶型，同時(shí)要求戶型通風(fēng)采光較好，主臥室要求有獨(dú)立衛(wèi)生間。單價(jià)在2500—3000元/平方米區(qū)間，總價(jià)在35萬(wàn)以下較容易接受。關(guān)注因素：工程的價(jià)格；工程的樓間距，小區(qū)內(nèi)有滿足生活所需的娛樂(lè)設(shè)備，如羽毛球場(chǎng)、排球場(chǎng)、乒乓球館等，另外如有幼兒園配套更佳。其他：置業(yè)目的除了解決居住問(wèn)題外，還考慮離單位的距離，主要是為了方便就近上班。發(fā)改委汪局典型案例3-政府機(jī)關(guān)購(gòu)置力強(qiáng)目標(biāo)客戶群根本情況：45歲左右，已有住房對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：改善居住條件、投資購(gòu)置意向：自住型物業(yè)要求140平方米以上四房，如是投資型物業(yè)，那么控制在80平方米左右二房，對(duì)于電梯房無(wú)抗性，要求有獨(dú)立的車(chē)庫(kù)，用于停放車(chē)輛及存放物品，如沒(méi)有車(chē)庫(kù)，地下停車(chē)場(chǎng)/地面停車(chē)位亦可接受，但最好配有雜物房存放物品；關(guān)注因素：工程所處區(qū)域有較大的開(kāi)展?jié)摿?，也?huì)選擇購(gòu)置；其次是環(huán)境，主要考慮的是工程本身的綠化及園林特色，最好是可種植較名貴樹(shù)種；最后是教育，由于目前扶綏尚無(wú)學(xué)區(qū)的嚴(yán)格劃分，所以在教育層面上考慮的主要是居住及學(xué)校的距離，如學(xué)校周邊有師資力量較強(qiáng)的學(xué)校，將會(huì)成為購(gòu)置的附加值；工程在周邊的口碑傳播也是影響購(gòu)置的因素之一。其他：在工程的配套上，主要考慮為小孩及老年人提供較良好的活動(dòng)場(chǎng)所，如兒童游樂(lè)場(chǎng)所及老年人康體娛樂(lè)中心、棋牌室等。教育局典型案例4-事業(yè)單位購(gòu)置力一般潛在目標(biāo)客戶群根本情況：45歲左右對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：解決居住問(wèn)題購(gòu)置意向：扶綏縣規(guī)劃將建有一大型經(jīng)濟(jì)適用房工程，主要解決全縣教師居住問(wèn)題，所以根本上對(duì)于商品房工程暫時(shí)不予考慮。教師群體關(guān)注因素：教師群體購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域主要是為解決住房問(wèn)題、改善目前居住環(huán)境為主要?jiǎng)訖C(jī)，購(gòu)置戶型集中在100—120平方米的三房為主；集中于縣城中心，主要是基于區(qū)域內(nèi)的成熟配套，且要求有雜物房配備；比較關(guān)注戶型的功能布局是否合理，同時(shí)價(jià)格也是決定其購(gòu)置的主要因素之一；其他：全縣總計(jì)有近3000名教師，普通教師平均根本月工資集中于2000—2500元之間，高級(jí)教師根本月工資在3500元左右；電信局張總經(jīng)理典型案例5-事業(yè)單位購(gòu)置力強(qiáng)目標(biāo)客戶群改善居住環(huán)境根本情況：40歲左右對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境問(wèn)題購(gòu)置意向：戶型南北朝向，考慮130平方米以上三房戶型，且要求主臥、客廳空間較大，客廳用于日常接待朋友及客戶，所以要表達(dá)出大方；最好配有雜物房，用于放置雜物；同時(shí)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、樓中樓等均有較大的意向；城南新區(qū)是扶綏縣城開(kāi)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的配套也將逐步得到完善，所以對(duì)于在新區(qū)內(nèi)置業(yè)及電梯房無(wú)抗性，而且新區(qū)的投資價(jià)格也較高〔投資型物業(yè)主要考慮50平方米左右產(chǎn)品〕。關(guān)注因素：小區(qū)如配套較為健全、物業(yè)管理效勞對(duì)小區(qū)在形象、知名度等方面環(huán)保局汪副局長(zhǎng)典型案例6-政府機(jī)關(guān)購(gòu)置力強(qiáng)目標(biāo)客戶群改善居住環(huán)境、投資根本情況：46歲左右，是縣城多個(gè)協(xié)會(huì)成員對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境問(wèn)題購(gòu)置意向：自住型物業(yè)考慮140平方米左右四房；投資型物業(yè)以二房為主，要求戶型功能齊全，互不干擾；客廳要求空間較大，且要求有2個(gè)陽(yáng)臺(tái)；戶型的通風(fēng)采光要求較好，且公攤應(yīng)合理。關(guān)注因素：以運(yùn)動(dòng)型配套為主，考慮小區(qū)內(nèi)有羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、排球場(chǎng)，同時(shí)有較大的活動(dòng)空間可以進(jìn)行瑜伽、太極運(yùn)動(dòng)；如小區(qū)內(nèi)配有幼兒園最好，主要是考慮到工作因素影響到小孩的接送及平安問(wèn)題，同時(shí)對(duì)小區(qū)的物業(yè)有較高的要求。對(duì)于價(jià)格方面較為敏感，單價(jià)控制在3000元/平方米左右可接受。其他：工程的外立面是小區(qū)的標(biāo)識(shí)，同時(shí)也是住戶的面子，除了要求小區(qū)的外立面有獨(dú)特的味道外，同時(shí)要求小區(qū)的形象能在一定程度上表達(dá)住戶的身份，較鐘情于歐式建筑風(fēng)格；東門(mén)鎮(zhèn)岜樓村何書(shū)記典型案例7-村干部購(gòu)置力弱非目標(biāo)客戶群根本情況：55歲左右，在農(nóng)村有自建住房對(duì)工程所處區(qū)域的了解：不了解置業(yè)動(dòng)向：無(wú)在縣城置業(yè)想法原因：縣城離村里較遠(yuǎn)，出于工作的考慮，不方便往來(lái)；比較傾向于在鎮(zhèn)上購(gòu)置房產(chǎn)，鎮(zhèn)上的房產(chǎn)相對(duì)縣城也比較廉價(jià)；其他：該村有約400戶，總計(jì)有約1460多人，該村主要以種植產(chǎn)甘蔗為主，人均年產(chǎn)值約60噸，收入在全縣排名中位列前茅。村里有少數(shù)村民在縣城置業(yè)，主要是出于小孩讀書(shū)、做生意、養(yǎng)老等考慮。對(duì)于商品房的購(gòu)置要求：戶型設(shè)計(jì)合理、實(shí)用，且價(jià)格要相對(duì)廉價(jià)；另外住的地方離村里較近，方便工作；有一定的停車(chē)位〔最好是車(chē)庫(kù)〕及雜物房；村民的積蓄主要用于存放銀行，對(duì)于房地產(chǎn)投資沒(méi)有概念；渠黎鎮(zhèn)岜邦屯多位村民典型案例8-農(nóng)民購(gòu)置力一般潛在目標(biāo)客戶群根本情況：在農(nóng)村均有自建住房對(duì)工程所處區(qū)域的了解：不了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：主要是為了方便做生意及小孩讀書(shū)購(gòu)置意向：對(duì)于購(gòu)置商品房，主要考慮100平方米以上的三房，要求有2個(gè)陽(yáng)臺(tái)；同時(shí)對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理效勞要求到位，有地方停放單車(chē)、摩托車(chē)等；同時(shí)表示對(duì)于初裝修交付的產(chǎn)品較為感興趣，免去裝修的繁瑣及時(shí)間。對(duì)于價(jià)格，較為關(guān)注，總價(jià)超過(guò)30萬(wàn)以上，表示有較大的壓力；在付款方式上，不考慮按揭，通過(guò)自有資金及借錢(qián)完成房?jī)r(jià)支付。其他：區(qū)域上，縣城是首選，不考慮周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及崇左市；如有縣城直通村上的公交車(chē)，那么更佳，方便農(nóng)忙時(shí)回村務(wù)農(nóng)；該村有約150多戶，近700人；國(guó)土局凌副局長(zhǎng)典型案例9-公務(wù)員購(gòu)置力一般潛在目標(biāo)客戶群根本情況：剛畢業(yè)不久，目前租房住對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：解決居住問(wèn)題購(gòu)置意向：購(gòu)置的最正確選擇以120平方米左右的三房為主，同時(shí)要求主臥室和廚房的空間較大，可接受3500元/平方米左右的價(jià)格。工程配套：對(duì)于小區(qū)的配套主要傾向于小區(qū)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如羽毛球場(chǎng)、排球場(chǎng)、籃球等，越健全越好；物業(yè)管理效勞有較高的要求，主要是好的物業(yè)管理效勞，可提升工程的知名度及居住的舒適性。其他：工程的建筑外立面要求有自己的個(gè)性，較具前衛(wèi)，同時(shí)能表達(dá)一定的身份，歐式建筑可接受。投資意識(shí)較薄弱。海螺水泥廠辦公室李主任典型案例10-公司職員購(gòu)置力較強(qiáng)潛在目標(biāo)客戶群根本情況：海螺水泥廠主任，已有住房對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：解決、改善居住購(gòu)置意向：比較喜歡100㎡左右的三房；要求客廳大，主臥帶衛(wèi)生間；工程配套：社區(qū)里能有一些休閑器材、園林、廣場(chǎng)、休閑椅子；生活配套比較重要，附近一定要有菜市；其他：目前共有員工948人，90%是扶綏本地人，多是年輕人，工廠擴(kuò)建后將會(huì)增加6、700人；人均收入達(dá)3500元/月；如工程價(jià)格等各方面較優(yōu)質(zhì)，可考慮發(fā)動(dòng)廠內(nèi)員工進(jìn)行團(tuán)購(gòu)。鋼材店凌老板典型案例11-個(gè)體戶購(gòu)置力較強(qiáng)潛在目標(biāo)客戶群根本情況：已有二套住房，當(dāng)?shù)刈隽?—8年鋼材生意對(duì)工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動(dòng)機(jī)：不考慮重新置業(yè)對(duì)于理想居所的要求：喜歡天地樓，要求有自己的車(chē)庫(kù)方便停車(chē)，需要2個(gè)車(chē)位以上；對(duì)于價(jià)格期望在2800—3100元/㎡。工程配套：運(yùn)動(dòng)設(shè)施要求健全其他：之前購(gòu)置以10萬(wàn)左右價(jià)格購(gòu)置一地塊，目前已升值至30萬(wàn)左右，凌老板對(duì)此津津樂(lè)道。旅游局甘董、梁副總典型案例12-事業(yè)單位購(gòu)置力強(qiáng)潛在目標(biāo)客戶群根本情況：均已有住房對(duì)縣城銷(xiāo)售工程的了解：客戶群以鄉(xiāng)下的客戶比較多，主要有三類：種植戶、公務(wù)員、外地打工仔，購(gòu)置的目的一是考慮到小孩讀書(shū)二是家里有局部閑錢(qián)購(gòu)房投資；面積在110—130的三房比較好賣(mài)，四房比較難賣(mài)；購(gòu)房主要考慮因素：物業(yè)安保、園林環(huán)境、天地樓功能布局較差；園林綠化、車(chē)位、健身場(chǎng)所等是客戶比較注重的因素。口碑宣傳比較重要，人氣越旺的盤(pán)越好賣(mài)。其他：主要宣傳渠道：DM，扶綏電視臺(tái)、戶外牌；客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)識(shí)1所拜訪的客戶中，清楚城南片區(qū)是縣城未來(lái)中心區(qū)，認(rèn)可那邊的開(kāi)展前景；對(duì)于片區(qū)認(rèn)為目前生活配套不成熟，覺(jué)得比較偏僻；認(rèn)為離縣城老城區(qū)有一定距離，如果未來(lái)工作地點(diǎn)搬到城南新區(qū)，會(huì)考慮在那邊買(mǎi)房?？蛻魧?duì)產(chǎn)品、戶型面積需求2多數(shù)客戶還停留在多層產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，對(duì)于電梯房比較擔(dān)憂，一是價(jià)格原因，二是縣城經(jīng)常停電的狀況和經(jīng)常需要維護(hù)影響電梯使用；客戶普遍要求三房，面積區(qū)間在100—120平米，局部客戶會(huì)考慮稍大面積的三房或四房；客戶小結(jié)客戶購(gòu)房的目的需求3客戶購(gòu)置的目的根本都是考慮自住，對(duì)于價(jià)格比較敏感；局部企業(yè)白領(lǐng)有投資意識(shí)，相對(duì)南寧的高房?jī)r(jià)，有考慮購(gòu)置小戶型做投資；私營(yíng)企業(yè)主和局部公務(wù)員有投資能力，但投資意識(shí)未被挖掘；比較高端的公務(wù)員及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，多在南寧已購(gòu)房或會(huì)考慮在南寧購(gòu)房；農(nóng)戶無(wú)投資意識(shí)，多為下一代的成長(zhǎng)考慮購(gòu)房?？蛻魧?duì)社區(qū)配套要求4對(duì)社區(qū)園林比較期待，希望住在綠化較好的環(huán)境中；社區(qū)內(nèi)有專屬幼兒園和老人休閑娛樂(lè)的廣場(chǎng)，適合家庭成員活動(dòng)；最好能有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，比較喜歡羽毛球、乒乓球、氣排球及籃球運(yùn)動(dòng)，游泳池需求不是非常強(qiáng)烈；商業(yè)分布在社區(qū)外圍沿街即可，需要有生活配套的超市、菜市場(chǎng)〔不一定是社區(qū)配套，但周邊必須有〕。比較看重物業(yè)管理，希望住在比較私密的社區(qū)；客戶小結(jié)客戶構(gòu)成特征描述需求產(chǎn)品換房客戶為主縣城本地居民/公務(wù)員/企事業(yè)單位中級(jí)管理者/個(gè)體企業(yè)主35－45歲，一般有一個(gè)子女，在本地有天地樓，長(zhǎng)子或小子與父母同住，有穩(wěn)定收入來(lái)源，朋友圈廣，喜歡運(yùn)動(dòng)、喝茶，通過(guò)物業(yè)彰顯身份110—140平米三房、四房周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員/種植戶30-45歲，4口以上家庭組員為主，關(guān)注子女教育100—120平米三房首次置業(yè)為主企事業(yè)單位年輕白領(lǐng)/外來(lái)公務(wù)員20-30歲，有穩(wěn)定收入，到了適婚年齡，為二人天地購(gòu)房，并為未來(lái)生兒育女考慮80-100平米兩房、小三房小型個(gè)體企業(yè)主積蓄較少，事業(yè)剛起步90-100平米兩房、小三房復(fù)合需求本地投資客關(guān)注周邊環(huán)境和投資前景，以及戶型產(chǎn)品50平米一房、兩房南寧客戶度假、養(yǎng)老型或投資型50平米一房、兩房，110—140平米三房、四房客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成預(yù)判：本地公務(wù)員/企事業(yè)單位白領(lǐng)/個(gè)體企業(yè)主/鄉(xiāng)鎮(zhèn)公職人員/農(nóng)戶，以滿足他們的需求為導(dǎo)向SWOT戰(zhàn)略推導(dǎo)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S時(shí)機(jī)O威脅T劣勢(shì)W交通便利，昭示性好；教育資源豐富；高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境；區(qū)域是扶綏未來(lái)的行政中心、商業(yè)中心和教育中心；空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和人口開(kāi)展；高速路、高鐵、一級(jí)路、二級(jí)路等交通線路，加強(qiáng)縣城與南寧的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。生活配套不全，區(qū)域居住成熟度低；區(qū)域內(nèi)大盤(pán)林立，工程競(jìng)爭(zhēng)劇烈。構(gòu)建以教育地段為核心的生態(tài)居所利用交通優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)昭示性放大市場(chǎng)范圍通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)產(chǎn)品的展示與營(yíng)銷(xiāo)的引導(dǎo)，強(qiáng)化區(qū)域印象和未來(lái)前景。通過(guò)社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品〔內(nèi)因〕塑造區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿樓盤(pán)，利用區(qū)域開(kāi)展及交通優(yōu)勢(shì)〔外因〕吸引外地客戶，最終實(shí)現(xiàn)第一陣營(yíng)樓盤(pán)〔結(jié)果〕營(yíng)造高品質(zhì)環(huán)境引領(lǐng)市場(chǎng)；打造“具有強(qiáng)輻射力的第一陣營(yíng)樓盤(pán)〞通過(guò)“產(chǎn)品和環(huán)境配套〞撬動(dòng)市場(chǎng)世聯(lián)思考—壟斷價(jià)格—有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的時(shí)機(jī)主義者戰(zhàn)略選擇挑戰(zhàn)者+補(bǔ)缺者戰(zhàn)略！領(lǐng)導(dǎo)者工程的開(kāi)展方向：區(qū)域產(chǎn)品線的主流跟進(jìn)者\(yùn)補(bǔ)缺者及創(chuàng)新產(chǎn)品和工程形象的挑戰(zhàn)者營(yíng)造工程自身的差異化特征，建立其存在的市場(chǎng)價(jià)值建造滿足市場(chǎng)及客戶的需求化的產(chǎn)品，戰(zhàn)略方向?yàn)殚_(kāi)展商和后續(xù)工程建立品牌化口碑『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』1423產(chǎn)品效勞人文環(huán)境新進(jìn)者品牌和影響力社會(huì)資源和氣氛?qǐng)@林景觀社區(qū)配套環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，表達(dá)了區(qū)位價(jià)值和自然資源稟賦人文：需要長(zhǎng)時(shí)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志效勞：品牌的力量，屬于真正主流品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力要素產(chǎn)品：典型的單一工程成功要素和高價(jià)樓盤(pán)的充分條件我們的競(jìng)爭(zhēng)策略是：環(huán)境＋產(chǎn)品√√通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比對(duì)，同屬一個(gè)區(qū)域，區(qū)域環(huán)境和優(yōu)勢(shì)是大家所共用，工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造和產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)！核心競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)上產(chǎn)品線豐富，多層產(chǎn)品3房〔110-130平米〕供給量和消化量最大；市場(chǎng)主流銷(xiāo)售速度20—40套/月，在售工程產(chǎn)品總價(jià)集中在27-40萬(wàn)，銷(xiāo)售速度3房〉2房〉4房；天地樓區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總價(jià)130-150萬(wàn)，銷(xiāo)售速度1-2套/月，縣城內(nèi)二手房總價(jià)60-80萬(wàn)，面積約250平米左右。別墅產(chǎn)品目前市場(chǎng)屬于空白。扶綏南城新區(qū)未來(lái)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)供給產(chǎn)品集中在高層3房產(chǎn)品〔100-130平米〕，區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入品質(zhì)走向的居住改善期；客戶需求以剛需和改善型產(chǎn)品為主，100-120平米改善型三房是市場(chǎng)的主流，90-100平米的剛需小三房也將存在一定的市場(chǎng)現(xiàn)有市場(chǎng)潛在市場(chǎng)市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)啟示：

1.做區(qū)域第一陣營(yíng)樓盤(pán)；

2.做市場(chǎng)主流消化產(chǎn)品、填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)空白創(chuàng)新產(chǎn)品。市場(chǎng)回憶產(chǎn)品定位思考開(kāi)發(fā)何種產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售速度下的利潤(rùn)最大化。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，在同區(qū)域內(nèi)第一陣營(yíng)樓盤(pán)中突圍，樹(shù)立工程個(gè)性和標(biāo)桿。開(kāi)發(fā)滿足改善型需求和剛需的客戶的產(chǎn)品為主，實(shí)現(xiàn)高速下利潤(rùn)最大化，后期根據(jù)區(qū)域成熟度和市場(chǎng)情況決定是否開(kāi)發(fā)小戶型以及大面積產(chǎn)品。解決方案打造高品質(zhì)社區(qū)和極具特色的經(jīng)典戶型產(chǎn)品定位難點(diǎn)問(wèn)題：

1.開(kāi)發(fā)何種產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？

2.如何在劇烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中展示本工程個(gè)性及標(biāo)桿氣質(zhì)？KPI之一:大社區(qū)\園林景觀\配套扶綏客戶置業(yè)經(jīng)歷還處于起步階段，比照老工程簡(jiǎn)單的社區(qū)園林景觀、配套，新工程的社區(qū)園林打造和配套設(shè)施，漸漸成為扶綏客戶選擇購(gòu)置所考慮的重要因素。KPI之二:戶型設(shè)計(jì)面積合理\具有創(chuàng)新性客戶對(duì)于戶型產(chǎn)品有一定的理解，考慮產(chǎn)品的朝向、采光及產(chǎn)品的功能分區(qū)有一定的要求。KPI之三:物業(yè)管理物業(yè)管理是客戶入住后的長(zhǎng)期平安保證及物業(yè)保值的保證。通過(guò)對(duì)大景城\未來(lái)城\實(shí)德金源國(guó)際3個(gè)區(qū)域客戶認(rèn)可的工程歸納分析,得出結(jié)論.第一陣營(yíng)KPI方向選擇：全高層〔18-25層〕電梯房社區(qū),超寬樓間距〔50米以上，至少30米〕，點(diǎn)式布局錯(cuò)落排列，產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)。主入口沿街商鋪次入口點(diǎn)式布局外圍以100平米左右的剛需產(chǎn)品為主，內(nèi)部以130平米左右的改善型產(chǎn)品為主產(chǎn)品定位次入口次入口入口以90—100平米的剛需型小三房以及110—130平米改善型三房為主力戶型，后期根據(jù)市場(chǎng)情況決定是否增加小戶型產(chǎn)品或大面積產(chǎn)品戶型定位客戶戶型偏好公寓0一房3兩房一廳0兩房?jī)蓮d32+1房6大三房83+1房4大四房2客戶訪談及問(wèn)卷調(diào)查：扶綏客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)集中在天地樓和多層平層產(chǎn)品，電梯房偏好集中在100—130平米的剛需和改善型產(chǎn)品目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算目前在售工程成交客戶群：1、成交客戶主要來(lái)自縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；2、有局部在扶綏有工作和業(yè)務(wù)往來(lái)的外地客戶，以自住型為主；3、來(lái)自南寧及外地的投資客極少?？蛻艋貞泴?duì)于本工程的啟示：在區(qū)域未形成規(guī)模效應(yīng)時(shí)，以本地自住型客戶為主，降低工程風(fēng)險(xiǎn)，形成口碑，后期深挖投資客，帶開(kāi)工程消化速度?？蛻粼L談：1、扶綏縣有局部客戶有一定的購(gòu)置力，但投資意識(shí)未獲挖掘；2、少量客戶有投資意識(shí)，總體投資意識(shí)較差。

游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群

重點(diǎn)客戶群40%核心客戶群50%游離、偶得客戶群10%縣城公務(wù)員；企事業(yè)單位白領(lǐng)；本地工廠高級(jí)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員；個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的種植大戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公務(wù)員；改善居住品質(zhì)的原住民；南寧及崇左市投資客；其他外地投資客；周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶；先以扶綏縣城剛需和改善型買(mǎi)家啟動(dòng)首期，扎扎實(shí)實(shí)抓好縣城本地客。逐漸形成“本地客戶追捧、周邊鎮(zhèn)區(qū)和南寧客跟風(fēng)〞的局面，建立品牌形象盤(pán)可持續(xù)開(kāi)展的客戶動(dòng)力營(yíng)銷(xiāo)啟示：本工程前期推廣將主要圍繞縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶進(jìn)行，深挖渠道客戶?？蛻舳ㄎ荒繕?biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算價(jià)值支撐新中心新城區(qū)接駁南寧\社區(qū)環(huán)境、配套\高附加值產(chǎn)品\物業(yè)管理在扶綏城市化進(jìn)程中，我們?nèi)绾螐膮^(qū)域第一陣營(yíng)中跳出，樹(shù)立標(biāo)桿？鎮(zhèn)政府新辦公區(qū)新中心生態(tài)居住區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)南寧城市后花園園林水景休閑廣場(chǎng)幼兒園健身場(chǎng)所商業(yè)中心新中心社區(qū)配套管家式效勞物業(yè)管理高附加值的高層洋房產(chǎn)品形象定位從扶綏的客戶角度：向往城市生活，追求流行，希望居住在環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)，表達(dá)身份地位！簡(jiǎn)單、直白比含情脈脈更容易理解和接受

現(xiàn)代的、奢華的、城市中心、生態(tài)公園！

營(yíng)銷(xiāo)立意的詮釋：一種融入城市生活、享受城市效勞的精神自豪感！[迎合客戶的理解和需求]70展示工程奢華氣質(zhì)和高端形象，令居住在此的每一位業(yè)主充滿尊貴感和自豪感形象定位[備選：世璽領(lǐng)地、金銘府邸]恒信·公館1號(hào)形象定位推廣名建議方向一尊貴不是每個(gè)人都能擁有奢華不是每個(gè)人都能享受72體驗(yàn)城市居住品質(zhì)，享受生態(tài)公園環(huán)境形象定位[備選：公園世家、南城大地]恒信·城市公園形象定位推廣名建議方向二向前一步城市生活不需想象目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算景觀價(jià)值最大化以尊貴感的表達(dá)點(diǎn)布局社區(qū)高附加值產(chǎn)品創(chuàng)新ⅠⅡⅢ風(fēng)格鮮明色彩艷麗的異域風(fēng)情Ⅳ規(guī)劃理念通過(guò)景觀資源最大化利用,配合產(chǎn)品創(chuàng)新及對(duì)產(chǎn)品賦予異域“尊貴〞的精神氣質(zhì),進(jìn)行工程的規(guī)劃理念導(dǎo)入。工程地塊方正，地勢(shì)平整，西面臨扶綏大道，南門(mén)和東面是規(guī)劃路。編號(hào)地塊屬性景觀評(píng)價(jià)其它特征A西面臨扶綏大道，北面臨未來(lái)城商業(yè)中心景觀差商業(yè)價(jià)值大，有道路交通噪音B中心地塊、臨近中心景觀景觀最好居住價(jià)值高，可做中心樓王C南面臨規(guī)劃路景觀較好居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值兼?zhèn)銬東面單獨(dú)地塊，三面臨規(guī)劃路景觀好居住價(jià)值較高地塊居住價(jià)值排序：B>D>C>A地塊價(jià)值分析ADCB77客戶看重的工程賣(mài)點(diǎn)——排名前三位分別是：園林、交通、配套;

客戶需要的工程配套——排名前三位分別是：廣場(chǎng)、車(chē)位、商場(chǎng);工程賣(mài)點(diǎn)工程配套區(qū)域價(jià)值2大社區(qū)0

園林10配套5建筑品質(zhì)4產(chǎn)品戶型3價(jià)格4教育2物業(yè)4交通7區(qū)域商業(yè)2幼兒園4小學(xué)1籃球場(chǎng)5游泳池5商場(chǎng)7會(huì)所5車(chē)位10雜物房7水景3廣場(chǎng)11主入口產(chǎn)品定位沿街商鋪商業(yè)中心區(qū)中心景觀區(qū)〔小水景、大公園〕社區(qū)商業(yè)街點(diǎn)式布局社區(qū)入口水景平面規(guī)劃建議建筑點(diǎn)式布局，小區(qū)四周沿街商鋪，中心規(guī)劃路作為社區(qū)商業(yè)街，社區(qū)入口設(shè)在地塊東南面運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)入口入口入口入口中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)銷(xiāo)售中心利用原有池塘改建成地下室停車(chē)場(chǎng)園林風(fēng)格——客戶偏向江南園林風(fēng)格，希望寧?kù)o、綠化優(yōu)美；

園林風(fēng)格喜好北方庭院風(fēng)格1江南花園風(fēng)格7英式風(fēng)格1法式風(fēng)格1地中海風(fēng)格0

美式風(fēng)格1東南亞風(fēng)格

0不需要特別風(fēng)格，只要寧?kù)o、綠化優(yōu)美就好5產(chǎn)品定位園林特點(diǎn)：嶺南園林以庭院式為主，集北方園林和江南園林之所長(zhǎng)，并吸收近代西方造園手法，采用崖瀑、石潭、曲水、湖池、水庭、船廳、廊橋等較多，疊山多姿態(tài)嶙峋；整體較江南園林更現(xiàn)代化。園林規(guī)劃方向選擇：嶺南風(fēng)格園林【案例】嶺南風(fēng)格-中信紅樹(shù)灣園林組團(tuán)產(chǎn)品定位中央大型景觀區(qū)、各樓棟附近園林景觀點(diǎn)，通過(guò)幽曲的道路連接，處處有景、綠樹(shù)成蔭，形成公園式社區(qū)。中心景觀區(qū)：采用小面積水景、大公園的方式，形成社區(qū)業(yè)主休閑、聊天的主要聚集地園林規(guī)劃園林組團(tuán)中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)園林組團(tuán)園林組團(tuán)園林組團(tuán)園林組團(tuán)風(fēng)情組團(tuán)——私密休閑場(chǎng)，以道路為紐帶,形成不同主題的景觀帶設(shè)置小型瀑布水景，形成園林景觀的變化以蜿蜒曲折的道路為軸線，沿路設(shè)置水景、雕塑，同時(shí)通過(guò)植被的變化形成富有生氣、靈活的園林景觀沿路設(shè)小型駐留場(chǎng)所，供業(yè)主兩至三人的私密休閑娛樂(lè)場(chǎng)所采用不同的地面鋪花，打造富于變化的園林景色，結(jié)合東南亞風(fēng)格，增強(qiáng)符號(hào)元素園林規(guī)劃園林功能-休閑娛樂(lè)場(chǎng)所兒童娛樂(lè)場(chǎng)老年人健身場(chǎng)園林規(guī)劃建筑風(fēng)格——客戶選擇方向比較分散，但要求外立面比較鮮艷；

建筑風(fēng)格喜好中式5英倫2法式3地中海2現(xiàn)代簡(jiǎn)約4后現(xiàn)代風(fēng)格0產(chǎn)品定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的建筑風(fēng)格以異域風(fēng)格為主，做工比較粗糙，純粹、高檔次的建筑立面是本工程的突破點(diǎn)建筑風(fēng)格東信華府大景城世紀(jì)花園碧園工程簡(jiǎn)歐風(fēng)格法式風(fēng)格現(xiàn)代、歐式現(xiàn)代產(chǎn)品定位方向選擇：地中海風(fēng)格建筑——原特指地中海北岸沿線的建筑，后來(lái)融入歐洲其它地區(qū)的建筑特點(diǎn)，逐漸演變成一種豪宅符號(hào)。閑適、浪漫卻不乏寧?kù)o是地中海風(fēng)格建筑所蘊(yùn)含生活方式的精髓所在簡(jiǎn)單、圓潤(rùn)的線條，給人感覺(jué)格外返璞歸真、與眾不同，漳顯極其休閑的生活方式。色彩的組合與碰撞。色彩簡(jiǎn)單卻明亮、大膽、豐厚，呈現(xiàn)出色彩最絢爛的一面，最典型的三種色彩搭配：藍(lán)與白、金黃與藍(lán)紫、土黃與紅褐。門(mén)廊、圓拱和鏤空。最常見(jiàn)的三個(gè)元素：長(zhǎng)長(zhǎng)的廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；半圓形高大的拱門(mén)，或數(shù)個(gè)連接或垂直交接；墻面通過(guò)穿鑿或半穿鑿形成鏤空的景致。細(xì)節(jié)處理細(xì)膩精巧。運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽(yáng)臺(tái)、窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾。此外，往往采用建筑圓角，讓外立面更富動(dòng)感，外墻局部用文化石和特別的涂料，露臺(tái)上采用弧形欄桿等，而裝飾性用的煙囪帶有傳統(tǒng)英國(guó)風(fēng)味。香蜜湖一號(hào)建筑風(fēng)格產(chǎn)品定位外立面：立面采用白、淡黃、土黃三種色調(diào)的涂料，屋頂采用桔黃色的瓦，通過(guò)鮮明的色彩比照形成建筑的層次感建筑立面產(chǎn)品定位社區(qū)內(nèi)配套：幼兒園、籃球場(chǎng)、室內(nèi)健身館〔羽毛球館、氣排球館、乒乓球館〕。社區(qū)配套89商業(yè)布局安排——客戶比較偏向商業(yè)中心或沿街商業(yè);

商業(yè)布局沿街商業(yè)5社區(qū)內(nèi)步行街2商業(yè)中心8產(chǎn)品定位小區(qū)四周為沿街商業(yè)，南面為一層商業(yè)，西臨扶綏大道北面碧園沿街為2~3層商業(yè)，社區(qū)商業(yè)街為一層。商業(yè)規(guī)劃將開(kāi)間控制在4~8m，進(jìn)深12~15m，層高控制在4~4.2m；功能：預(yù)留衛(wèi)生間、水電管道、排污及油煙管道等；配置：室外停車(chē)位，至少每個(gè)商鋪2個(gè)注意：盡量減少梁柱，增強(qiáng)使用面積，同時(shí)以便業(yè)主裝修產(chǎn)品定位汽車(chē)停車(chē)位主要設(shè)在地面以及沿商業(yè)街道路，利用地塊原有池塘改建成地下室停車(chē)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位設(shè)在一樓架空層位置，道路實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。停車(chē)位目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客戶分析總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算開(kāi)發(fā)節(jié)奏：由于目前只獲得70畝地塊，西面地塊上有池塘，因此本工程的開(kāi)發(fā)方向建議由東向西、由南至北。銷(xiāo)售周期：參照目前扶綏的工程的銷(xiāo)售速度30套/月，本工程前70畝地塊需銷(xiāo)售36個(gè)月；按樂(lè)觀情況估計(jì)45套/月計(jì)，銷(xiāo)售周期為24個(gè)月；整個(gè)150畝地塊需銷(xiāo)售5年。一期展示：扶綏大道社區(qū)銷(xiāo)售中心，主入口廣場(chǎng)景觀、扶綏大道形象圍墻、南面規(guī)劃路；一期A地塊二期B地塊三期C地塊景觀最好產(chǎn)品，全面提升工程價(jià)值和價(jià)格景觀較好產(chǎn)品，形成社區(qū)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)BCA居住功能較低，展示形象，收回本錢(qián)開(kāi)發(fā)節(jié)奏主入口銷(xiāo)售中心推售思路：本工程預(yù)計(jì)在2021年春節(jié)后推出首批貨量，第二批將在五一期間加推。按照目前市場(chǎng)的銷(xiāo)售速度30-50套/月，我們首期應(yīng)推出兩棟樓100-180套約2萬(wàn)平米貨量。推售目的：一方面可引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注樹(shù)立工程高端形象，另一方面可為后期的工程運(yùn)作回籠資金。工程配合：首期需至少四棟樓開(kāi)工，其中兩棟開(kāi)盤(pán)前需到達(dá)預(yù)售條件，另外兩棟在五一前到達(dá)預(yù)售條件。〔南面留出商業(yè)鋪面位置，待后期再開(kāi)工建設(shè)〕推出貨量：首期推出約兩萬(wàn)平米，100—200套住宅，在三個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售完畢。首期推售樓層戶數(shù)——客戶偏向四戶以下；

戶型設(shè)計(jì)——客戶對(duì)于平層、錯(cuò)層和復(fù)式樓偏向比較分散，市場(chǎng)上目前無(wú)錯(cuò)層產(chǎn)品；期望每層戶數(shù)1—2戶73—4戶75—6戶07—8戶0無(wú)所謂1本工程的樓層及戶數(shù)：建議本工程首期做4棟18層高層產(chǎn)品，每層4戶，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為平層，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。喜歡戶型設(shè)計(jì)平層5錯(cuò)層6復(fù)式4大景城83平米2房?jī)?yōu)勢(shì)：客廳開(kāi)間4米，主臥帶陽(yáng)臺(tái)。劣勢(shì)：客廳朝北，廚房位于戶型中心。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：80—100平米戶型〔大景城、金源國(guó)際〕金源國(guó)際84平米2房?jī)?yōu)勢(shì)：戶型方正；劣勢(shì)：主臥朝北。產(chǎn)品分析東信華府87平米2+1房?jī)?yōu)勢(shì)：附送空中花園，雙陽(yáng)臺(tái)劣勢(shì)：客廳開(kāi)間3.8米。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：80—100平米戶型〔東信華府〕東信華府91平米2+1優(yōu)勢(shì)：附送空中花園，雙臥朝南，主臥帶衛(wèi)生間劣勢(shì)：次臥影響對(duì)客廳采光有些影響。東信華府84平米2+1房?jī)?yōu)勢(shì)：附送空中花園，帶入戶花園劣勢(shì)：無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：80—100平米戶型〔東信華府〕東信華府101平米2+1房?jī)?yōu)勢(shì)：附送空中花園、入戶花園，主臥帶衛(wèi)生間東信華府103平米2+1房?jī)?yōu)勢(shì)：附送空中花園、主臥帶衛(wèi)生間，超寬生活陽(yáng)臺(tái)廣西碧園開(kāi)發(fā)工程戶型分析：產(chǎn)品比較中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不明顯，有局部附加值較高的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。桂林印象桂林89平米2房?jī)?yōu)勢(shì)：飄窗設(shè)計(jì)戶型分析：戶型比較方正，無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。南寧臺(tái)灣街91平米2+1房?jī)?yōu)勢(shì)：空中花園設(shè)計(jì)，主臥帶衛(wèi)生間戶型分析：附加值較高，有空中花園、入戶花園及飄窗設(shè)計(jì)，客廳開(kāi)間較小柳州大城小院99平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：飄窗設(shè)計(jì)戶型分析：戶型比較方正，無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)，臥室朝北。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手80—100平米戶型分析小結(jié)面積區(qū)間戶型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目備注80—85㎡2房客廳寬闊附加值低大景城、金源國(guó)際兩房戶型較少，戶型亮點(diǎn)不足85—95㎡2+1房附加值較高，有雙陽(yáng)臺(tái)和空中花園，少量帶入戶花園主臥無(wú)衛(wèi)生間東信華府戶型充足95—100㎡2+1房——————市場(chǎng)空缺100—105㎡2+1房附加值較高，主臥帶衛(wèi)生間面積較大東信華府與三房產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于本工程的啟示：做95平米左右的剛需型2+1房產(chǎn)品，高附加值，主臥帶衛(wèi)生間，搶占2房市場(chǎng)，并且可以和市場(chǎng)上3房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)高出市場(chǎng)同類產(chǎn)品300—500元/㎡。95平米左右兩房戶型設(shè)計(jì)參考方案戶型建議：1、面積在95平米左右；2、高附加值：贈(zèng)送空中花園、觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、飄窗。3、層高不低于3米。4、客廳開(kāi)間4米，客廳與餐廳連成一體，彰顯主人氣度；5、臥室、客廳全朝南向設(shè)計(jì)，充分采光；6、主臥帶衛(wèi)生間、觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗?？蛻艨筛鶕?jù)個(gè)人喜歡，將陽(yáng)臺(tái)改成衣帽間或小書(shū)房；7、超寬空中花園可改成+1房；8、雙臥室、客廳全飄窗設(shè)計(jì)。戶型建議87㎡大景城123平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：客廳開(kāi)間4.2米，主臥衛(wèi)生間，次臥帶陽(yáng)臺(tái)；劣勢(shì)：無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：110—130平米戶型〔大景城〕大景城123平米4房?jī)?yōu)勢(shì)：客廳開(kāi)間4.2米，主臥衛(wèi)生間，次臥帶陽(yáng)臺(tái)；劣勢(shì)：客廳朝北。大景城126平米4房?jī)?yōu)勢(shì)：入戶花園，主臥帶弧形窗；劣勢(shì)：客廳采光較差。產(chǎn)品分析金源國(guó)際113、115平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：主臥帶衛(wèi)生間，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、次臥、客廳朝南；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：110—130平米戶型〔金源國(guó)際〕金源國(guó)際113、115平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：主臥帶衛(wèi)生間，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、次臥、客廳朝南；東信華府105-109平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：入戶花園，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：客廳朝北；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：110—130平米戶型〔東信華府〕東信華府119平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：入戶花園、主臥帶八角陽(yáng)臺(tái)劣勢(shì)：無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。東信華府112平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：帶入戶花園。劣勢(shì)：無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。東信華府116平米3+1房?jī)?yōu)勢(shì)：贈(zèng)送空中花園，主臥帶衛(wèi)生間、八角窗；劣勢(shì)：客廳朝北；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型分析：110—130平米戶型〔東信華府〕東信華府131平米3+1房?jī)?yōu)勢(shì)：贈(zèng)送空中花園，主臥帶衛(wèi)生間、八角陽(yáng)臺(tái)，帶入戶花園，臥室、客廳送落地飄窗廣西碧園開(kāi)發(fā)工程戶型分析：產(chǎn)品比較方正，有一定的附加值，如飄窗、入戶花園設(shè)計(jì)。桂林印象桂林116平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：入戶花園、飄窗設(shè)計(jì)南寧臺(tái)灣街121平米2+1房?jī)?yōu)勢(shì)：入戶花園、飄窗設(shè)計(jì)、雙陽(yáng)臺(tái)柳州大城小院100平米3房?jī)?yōu)勢(shì)：入戶花園、飄窗設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手110—130平米戶型分析小結(jié)面積區(qū)間戶型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目備注105—119㎡3房帶入戶花園，主臥帶陽(yáng)臺(tái)或八角窗無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)或客廳朝北東信華府優(yōu)勢(shì)不明顯，與本項(xiàng)目2+1房差別不大113—123㎡3房戶型方正，功能分區(qū)清晰附加值低大景城、金源國(guó)際各功能區(qū)闊綽，附加值低116—131㎡3+1房有入戶花園，空中花園，附加值高動(dòng)靜分區(qū)有干擾，或客廳朝北東信華府附加值較高123—126㎡4房有一定的附加值功能分區(qū)有干擾大景城與三房產(chǎn)品面積區(qū)分不大對(duì)于本工程的啟示：做市場(chǎng)缺失的110—120平米3+1房產(chǎn)品，利用高附加值贈(zèng)送搶占3房產(chǎn)品市場(chǎng)，利用總面積小搶占3+1房產(chǎn)品市場(chǎng)！110—120平米3+1房戶型設(shè)計(jì)參考方案戶型建議：1、面積在115平米左右；2、高附加值：雙陽(yáng)臺(tái)、飄窗。3、客廳開(kāi)間4.2米，餐廳與客廳連成一體。4、層高至少3米。5、主臥、客廳全朝南，臥室、客廳全帶飄窗設(shè)計(jì)。6、多變?cè)O(shè)計(jì)?？蓪⒖罩谢▓@改成房間或書(shū)房；戶型建議113㎡推出次序產(chǎn)品戶型面積區(qū)間面積面積比套數(shù)套數(shù)比第一批推出產(chǎn)品（春節(jié)左右推出）兩棟18層高層（首層架空）2+1房95㎡左右6460㎡22%6822%3+1房115㎡左右7820㎡26%6822%第二批推出產(chǎn)品（五一期間推出）兩棟18層高層（首層架空）1+1房65㎡左右4420㎡15%6822%2+1房95㎡左右3230㎡11%3412%3+1房115㎡左右7820㎡26%6822%合計(jì)29750㎡100%306100%戶型配比根據(jù)前期客戶訪談情況，可與一些合作單位〔如海螺水泥廠、農(nóng)業(yè)銀行等〕聯(lián)系，定向團(tuán)購(gòu)。該局部客戶在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ馁?gòu)置力，屬于本地剛需的主力客戶，并且有一定的見(jiàn)識(shí)，對(duì)于好的工程產(chǎn)品能在短時(shí)間內(nèi)理解和消化。剩余局部產(chǎn)品面向市場(chǎng)，形成首期產(chǎn)品熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，在最短的時(shí)間內(nèi)消化。首期客戶首期目標(biāo)客戶：以渠道客戶為主，帶動(dòng)本地市場(chǎng)剛需客戶價(jià)格策略目前市場(chǎng)在售高層產(chǎn)品較少，片區(qū)內(nèi)僅有大景城工程在售高層產(chǎn)品。參考其銷(xiāo)售價(jià)格，形本錢(qián)工程物業(yè)的價(jià)格預(yù)估整體住宅價(jià)格：3300元/㎡商業(yè)首層價(jià)格：9000元/㎡考慮到工程首期產(chǎn)品推出時(shí)的展示度以及社區(qū)成熟度與大景城工程比照有一定的差距，為了首期產(chǎn)品快速去化，形成市場(chǎng)口碑，建議采用平價(jià)入市策略，首期產(chǎn)品的均價(jià)約為：3000~3100元/㎡〔產(chǎn)品入市時(shí)再根據(jù)市場(chǎng)的情況及客戶情況確定入市價(jià)格〕平價(jià)入市，建立工程口碑及美譽(yù)度，后期價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。目標(biāo)梳理核心問(wèn)題界定宏觀大勢(shì)本體分析工程定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)圖客