安陽恒基項(xiàng)目策略推廣方案

策略推廣方案安陽恒基工程謹(jǐn)呈：安陽市恒基置業(yè)

南京住友NanjingzhuyouCONTES

目錄一：營銷背景二：工程本體分析三：工程定位思考四：推廣策略五：視覺表現(xiàn)附：商業(yè)定位建議(一)營銷背景未來2-3年國內(nèi)將處于“低通脹、高增長、高利潤〞向“高通脹、低增長、適度利潤〞過渡的階段；房地產(chǎn)市場受大勢影響，也將處于調(diào)整期。宏觀市場分析下降期調(diào)整期2008年2010年？恢復(fù)期2009年政府減稅補(bǔ)貼中低收入者降低房地產(chǎn)交易流程環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅、印花稅等個(gè)稅起征點(diǎn)1600上調(diào)至2000元首次置業(yè)、改善型二套房首付門檻、按揭利率降低房價(jià)回落剛性購房者支付能力達(dá)到置業(yè)水平；房屋性價(jià)比提高政策與市場轉(zhuǎn)變——走向調(diào)整期政策調(diào)整落定，開發(fā)商與購房者的房價(jià)博弈達(dá)到平衡；今年三四月份各大城市樓市成交量普遍放大，但短期內(nèi)樓市仍將處于買方市場。宏觀市場分析/房地產(chǎn)市場變化趨勢城市概況分析1、地理：安陽市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與河北省邯鄲市相望，東與濮陽市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。2、人口：年末總?cè)丝跒?42萬人，常住人口為521.4萬人。全市城鎮(zhèn)人口202.3萬人，城鎮(zhèn)化率為37.3%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13637元，比上年實(shí)際增長8%。農(nóng)村居民人均純收入5190元，比上年實(shí)際增長7.6%。3、綜合實(shí)力：2021年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1036億元，比上年增長15.6%，人均生產(chǎn)總值到達(dá)12054元，在全國內(nèi)地城市GDP排名中位列第93位；地方財(cái)政一般預(yù)算收入34.6億元，比上年增長19.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10009元，農(nóng)民人均收入3772元，分別增長13.5%和17.1%；全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額574.7億元，貸款余額331.9億元，分別增長9.8%和17%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為15.2：58.4：26.4，二三產(chǎn)業(yè)比重到達(dá)84.8%，全市正處于中期工業(yè)化加速開展的新階段。目前，全市有中國名牌1個(gè)、河南省名牌產(chǎn)品19個(gè)、河南省名牌農(nóng)產(chǎn)品3個(gè)、河南省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品41個(gè)。城市概況分析/經(jīng)濟(jì)開展■從05年到08年安陽經(jīng)濟(jì)一直保持著開展15%左右的高速增長。到08年正式突破1000億大關(guān)，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，安陽在今后幾年將繼續(xù)保持較快的開展速度。安陽城鎮(zhèn)居民的收入水平較高，增速較快，收入的增加而產(chǎn)生的大量需求將有待于進(jìn)一步釋放?！境擎?zhèn)居民人均可支配收入】從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長情況看，安陽市城鎮(zhèn)居民的收入水平比較高，在河南十八個(gè)市中排名第四位，僅次于鄭州、洛陽和濟(jì)源。近幾年人均可支配收入顯著增加，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)了13637元，同比增長8%。居民收入增加必然產(chǎn)生的大量需求，而這些將有待于進(jìn)一步釋放，其中包括在購房消費(fèi)中的釋放。〔數(shù)據(jù)來源：安陽統(tǒng)計(jì)年鑒〕城市概況分析/經(jīng)濟(jì)開展【城市發(fā)展方向】市中心鐵西工業(yè)區(qū)向東向南安東新區(qū)安南經(jīng)濟(jì)區(qū)從政府長遠(yuǎn)規(guī)劃來看，城市南擴(kuò)南移，以東區(qū)發(fā)展為核心。城市概況分析/遠(yuǎn)景規(guī)劃安陽房產(chǎn)市場特征■08年房地產(chǎn)開發(fā)投資54.3億元，同比增長53.1%。其中住宅投資44.5億元，增長78.2%。商品房屋施工面積668.6萬平方米，增長32.3%。商品房屋竣工面積147.8萬平方米，下降11.7%；商品房屋銷售面積191.3萬平方米，下降18.4%。■2021年一季度春暖花開，安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)回暖跡象，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資57118萬元，同比增長21.9%；增速高于全省平均水平9.9個(gè)百分點(diǎn)，總量和增速分別在全省排名第11位和第9位。投資增幅較1--2月有了明顯提高，增速比1—2月提高18個(gè)百分點(diǎn)。商品房、房改私房、原有私房等具有產(chǎn)權(quán)的住房比例到達(dá)95.41%。隨著居民家庭居住環(huán)境的不斷改善和居住面積日益增加以及物業(yè)效勞業(yè)的開展，居住消費(fèi)將繼續(xù)成為居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。個(gè)案分析※京林·中央公園※開發(fā)商河南京林地產(chǎn)開發(fā)有限公司行銷企劃通和企業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目地址易園東永明路與燈塔路交叉口規(guī)劃設(shè)計(jì)北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司售樓電/p>

交房日期一二期已經(jīng)入住，三期明年交房規(guī)模建筑面積30萬平方米綠化40%戶型面積167-296㎡戶型格局3室2廳2衛(wèi)1陽臺

3室2廳2衛(wèi)2陽臺

4室2廳2衛(wèi)2陽臺

4室2廳2衛(wèi)3陽臺

5室2廳2衛(wèi)2陽臺

5室2廳2衛(wèi)3陽臺

5室2廳3衛(wèi)2陽臺

6室2廳3衛(wèi)3陽臺

7室2廳3衛(wèi)3陽臺

核心賣點(diǎn)品質(zhì)大盤、毗鄰易園、城市發(fā)展方向銷售均價(jià)4000

元/㎡個(gè)案分析※興安·香榭麗舍※開發(fā)商興安投資置業(yè)(河南)有限公司行銷企劃——項(xiàng)目地址東風(fēng)路與永安街交匯處東北角規(guī)劃設(shè)計(jì)匠人國際(上海)上海詠境售樓電話0372-33688883369999

交房日期2010年上半年規(guī)模占地8萬平方米綠化41.9%戶型面積125-290㎡戶型格局3室2廳1衛(wèi)1陽臺

3室2廳1衛(wèi)2陽臺

3室2廳2衛(wèi)2陽臺

4室2廳2衛(wèi)1陽臺

4室2廳2衛(wèi)2陽臺

銷售均價(jià)3600

元/㎡個(gè)案分析※家天下※開發(fā)商安陽豫大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行銷企劃——項(xiàng)目地址紫薇大道與東工路交匯處向東50米規(guī)劃設(shè)計(jì)——售樓電話0372-21388882996666

交房日期2009-12-31規(guī)模占地2.83萬㎡建筑面積6.4萬㎡綠化40%戶型面積100—185㎡戶型格局3室2廳

4室2廳銷售均價(jià)3500

元/㎡,地上兩層底商均價(jià)16000元/㎡，負(fù)一層均價(jià)3000元/㎡個(gè)案分析※凱悅?cè)A庭※開發(fā)商安陽賽格置業(yè)有限公司行銷企劃——項(xiàng)目地址燈塔路與紅旗路交叉口向東300米規(guī)劃設(shè)計(jì)——售樓電555

交房日期2009-10-30規(guī)模多層1棟小高層2棟綠化40%戶型面積69-119㎡戶型格局2室2廳

3室2廳銷售均價(jià)3700

元/㎡個(gè)案分析※書香園※開發(fā)商安陽賽格置業(yè)有限公司行銷企劃上海莊麗項(xiàng)目地址安陽市人民大道121號(六中對面)規(guī)劃設(shè)計(jì)——售樓電話0372-50977775069999

交房日期09年底規(guī)模建筑面積7.41㎡綠化37%戶型面積66-164㎡戶型格局1室1廳1衛(wèi)0陽臺

1室2廳1衛(wèi)1陽臺

2室2廳1衛(wèi)1陽臺

3室2廳2衛(wèi)1陽臺

3室2廳2衛(wèi)2陽臺

銷售均價(jià)3700

元/㎡個(gè)案分析小結(jié)■隨著安陽城市幅員東擴(kuò)，及老城區(qū)的升級改造，東區(qū)和老城區(qū)成為房產(chǎn)工程集中分布的區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域價(jià)格處于第一梯隊(duì)，均價(jià)集中分布在3300元/㎡—3800元/㎡?！霰景柑幱诶铣菂^(qū)板塊，距本案較近有書香園、家天下、凱悅?cè)A庭。均價(jià)在3500—3700元/㎡?！隼铣菂^(qū)工程體量普遍偏小，物業(yè)類型以高層為主，市場接受主力戶型為80—90㎡兩房，110—130㎡三房。(二)工程本體分析工程概況本工程位于安陽市老城區(qū)中心地帶，整個(gè)地塊規(guī)劃用地面積為2.51公頃，總建筑面積約13萬㎡。場地位于東風(fēng)路與燈塔路交叉口東北角，緊鄰市人民公園，周邊區(qū)域生活設(shè)施齊全，居住氣氛濃厚，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。擬建成集創(chuàng)意商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)為一體的，具有新文化地域特色的高檔綜合性商住小區(qū)。該工程建成后將成為安陽市區(qū)的地標(biāo)性建筑。也是安陽市重要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)。工程規(guī)劃

總布局分為創(chuàng)意商業(yè)區(qū)與創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)。創(chuàng)意商業(yè)區(qū)由臨東風(fēng)路和燈塔路的4層商業(yè)樓、地下1層商業(yè)，以及商業(yè)街區(qū)組成標(biāo)志性建筑，對主干道東風(fēng)路的沿街景觀有著良好的視覺沖擊，也對老區(qū)的整體形象有著重要的作用。創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)在基地內(nèi)側(cè)，三排點(diǎn)板結(jié)合的商住樓，形成兩個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，私密性、安靜型較好。住宅布局注重日照及朝向的均好性。工程戶型■建議工程戶型為50-60㎡一房，80-90㎡兩房，100—140㎡三房，此為市場所廣泛接受的主力戶型?！鲚^大面積戶型盡量做到全明設(shè)計(jì)，南北通透，實(shí)屬難得?！雒繎舾鲗涌臻g實(shí)現(xiàn)自然過渡，公私分區(qū)，動(dòng)靜分開。保證臥室的私密性與獨(dú)立性，每戶都具有良好的采光、觀景條件，主臥客廳空間寬敞，有些附專用衛(wèi)生間。優(yōu)勢：毗鄰273畝人民公園市中央核心地段區(qū)域配套成熟，交通便利32層地標(biāo)性建筑工程戶型、細(xì)節(jié)品質(zhì)劣勢：工程規(guī)模小，容積率高商業(yè)體量大區(qū)域競爭對手大多已封頂時(shí)機(jī)：政府利好政策的公布，降低購房本錢春節(jié)過后市場回暖跡象明顯市政府規(guī)劃隊(duì)老城的升級改造威脅：區(qū)域投放量巨大，競爭劇烈全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在持續(xù)城市重心東移，置業(yè)者更青睞東區(qū)板塊工程SWOT分析工程賣點(diǎn)提煉1、位置：安陽市中心繁華地段，城市絕對核心，四通八達(dá)的交通。2、配套：所在區(qū)域在城市開展的長時(shí)間積淀下，擁有最完善的配套。3、環(huán)境：緊靠人民公園綠色天然氧吧，在安陽市場絕無僅有。4、建筑：3棟32層地標(biāo)性建筑，簡潔明快的外立面，挺拔疏朗的建筑造型，將成為安陽市中心一道美麗的風(fēng)景線。5、戶型：精致一房、大兩房、小三房，既滿足目標(biāo)客戶根本需求，又防止了過大的戶型造成總價(jià)過高的劣勢。6、商業(yè)：2萬㎡頂級商業(yè)配套，為置業(yè)者提供“一站式〞消費(fèi)的全新體驗(yàn)，足不出戶，將滿足您所有的生活需求。7、規(guī)劃：“人車分流〞、〞1軸—2區(qū)—3節(jié)點(diǎn)〞等規(guī)劃充分表達(dá)了“以人為 本〞的理念。(三)工程定位思考根據(jù)以上對工程的深入分析，通過對核心賣點(diǎn)的提練，確定以下推廣思路賣出不同人類天生對“不同〞感興趣。只要能將產(chǎn)品賣出“不同〞，就能獲得消費(fèi)者的快速“認(rèn)知〞。這是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者認(rèn)知的最有效方法。將差異放大再放大在消費(fèi)者心目中，差異就代表優(yōu)勢，而且是優(yōu)勢積累。競爭選擇的核心機(jī)理是“差異〞，而非更好。營銷較量的背后不是賣得更好，而是賣不同，因?yàn)樵谙M(fèi)者心目中顯著的不同就是優(yōu)秀。在前期營銷推廣中，需要把差異放大再放大，重復(fù)再重復(fù)！工程差異化定位整合策略的最大意義是挖掘優(yōu)勢資源，結(jié)合產(chǎn)品規(guī)劃整合出強(qiáng)大市場生命力的產(chǎn)品核心價(jià)值。273畝的人民公園，無疑是成就品質(zhì)居住最根本最重要的元素。公園決定了我們不一樣的生活方式，公園是品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)符號。我們必須明確的是本案區(qū)別于其他工程最大的競爭優(yōu)勢就是人民公園。人民公園作為城市不可或缺的組成局部，見證了安陽城市的開展，蘊(yùn)涵了歷史文化，是一種假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)、需要開掘和追尋的內(nèi)在，它更像是一種基因，隱沒在城市的血液中。可以說，人民公園積淀著安陽城市的文明。那么公園式居住時(shí)什么樣的一種生活，首先從案名上給人們一種對們好生活的向往和憧憬！工程核心競爭優(yōu)勢美景天城■工程毗鄰人民公園，推窗即覽無限美景,32層地標(biāo)建筑也將成為城市中一道美麗的風(fēng)景線；■“天城〞讀起來朗朗上口，大氣磅礴，居中央而傲視四方，天下風(fēng)云帷幄在胸。主推案名備選案名1、恒基·城市花園這里是安陽城市最美麗的地方，有遮道的參天大樹，也有四季不同的鮮花。2、恒基·四季花城出那么繁華，入那么自然，這里是都市中的世外桃源，四季長青，鮮花常伴。3、恒基·公園道以開發(fā)商名字為前綴，在推廣工程的同時(shí)不斷加強(qiáng)品牌的樹立；“公園道〞代表著一種全新的生活理念，安陽公園豪宅時(shí)代開啟。4、綠洲銀郡毗鄰人民公園273畝浩瀚綠洲，城市天然綠肺銀，古代上層社會(huì)所用器皿多為銀制，象征尊貴的身份與地位，郡，古時(shí)對軍事重鎮(zhèn)的一種稱呼，也做府邸的尊稱。5、一品中央品，工程由三棟高層組成。一品，意指工程品質(zhì)鶴立雞群，獨(dú)占鰲頭，中央，工程地處城市絕對核心，同時(shí)暗合城市精英居中央，帷幄四方的心理訴求。定位廣告語思考本案地處安陽城市幅員絕對核心，可以這樣說，將安陽市地圖對折、對折、再對折，正是本案所處的位置。周邊人民大道、文峰大道、東風(fēng)路三大城市主干道合圍，四通八達(dá)，暢至全城。附近學(xué)校云集，政府機(jī)關(guān)林立，賓館、商場、醫(yī)院應(yīng)有盡有。放眼望去，給人的感覺是整個(gè)城市很平，沒有顯著的標(biāo)志性建筑。另一方面，人民公園周圍因?yàn)橥恋叵∪?，缺少高品質(zhì)的小區(qū)。出那么繁華，入那么自然，是每一個(gè)都市人的居住夢想，本案正是載著這樣的居住夢想應(yīng)運(yùn)而生的。納公園景觀為私人珍藏，是一種美好的愿望，也是一個(gè)奢侈的夢想。那么我們給城市一座地標(biāo)，為城市精英圓一個(gè)奢侈的夢！工程定位中央地標(biāo)公園華宅備選：人民公園旁/精英旗幟/地標(biāo)豪宅階段推廣主題擬定1、導(dǎo)入期：中央地標(biāo)，公園華宅人民公園旁/精英旗幟/豪宅地標(biāo)2、開盤期：在安陽，人民公園只有一個(gè)在安陽，美景天城只有一個(gè)3、強(qiáng)銷期：103米摩天地標(biāo)，城市精英旗幟273畝私家花園，豪宅終極奢想他們是社會(huì)的中堅(jiān)分子，他們是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新富層，平日奔波忙碌，從內(nèi)心渴望生活享受，但找不到適宜的空間和方式。他們喜歡：正直、老實(shí)、親切的朋友/令人感覺溫馨、毫無拘束感的場所一切無農(nóng)藥的食物/留意及關(guān)心與環(huán)境保護(hù)有關(guān)的事物/熱愛本身的工作，及獨(dú)特地享受生活。所以，用“品味〞這樣的概念進(jìn)行劃分很難；用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：對美好生活的追求從未停止。目標(biāo)客戶寫真■他們是身價(jià)不菲的商務(wù)人士他們需要在這里有一處自己的商務(wù)行宮；■他們在附近學(xué)校任教〔如：六中、十中、燈塔路小學(xué)〕的青年教師?！鏊麄冊诟浇鐓^(qū)內(nèi)已經(jīng)置業(yè)的，現(xiàn)在需要為孩子或者父母置業(yè)的人士?！鏊麄兪峭獾馗鞍碴柟ぷ鞯钠髽I(yè)高管，經(jīng)常性的在安陽居住，需要一個(gè)固定居所?！鏊麄円呀?jīng)有過一次置業(yè)經(jīng)歷的成功人士，現(xiàn)在因?yàn)樘厥庖?，需要一個(gè)高檔的私人空間?！鏊麄冊诟浇鼜臉I(yè)的個(gè)體商戶、私營業(yè)主，如人民大道、東風(fēng)路、燈塔路兩側(cè)的商業(yè)，以及局部專業(yè)市場等?！鏊麄兪蔷植客顿Y客戶，或者擁有大量的流動(dòng)資金，或者是投資與居住雙重選擇者。目標(biāo)客戶界定(四)推廣策略處于初級的房地產(chǎn)市場，消費(fèi)者容易受到廣告和工程形象的左右；同時(shí)由于城市規(guī)模相對小，人口相對少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹立工程的品牌，這種品牌不單是來自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在工程的包裝推廣過程中，積累建立工程知名度和美譽(yù)度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而促進(jìn)銷售。首先樹立工程品牌/公司品牌；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起公司品牌/工程品牌，從而可到達(dá)通過口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)工程的快速而穩(wěn)定銷售的目的。對已經(jīng)形成的工程〔和公司〕品牌通過適當(dāng)?shù)耐茝V，以保持工程/公司的形象，保證當(dāng)期和后期工程的開發(fā)和銷售，并有利于公司可持續(xù)開展。推廣分析推廣擬定思路目標(biāo)客群全市居民目標(biāo)客群細(xì)分節(jié)奏推廣，針對傳達(dá)創(chuàng)知名、打品牌，樹形象穩(wěn)固品牌，促進(jìn)銷售維護(hù)品牌，穩(wěn)定銷售穩(wěn)定推廣，針對傳達(dá)廣而告之，強(qiáng)行灌輸品牌實(shí)施手段新聞宣傳攻勢：根據(jù)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，制造新聞熱點(diǎn)，展開新聞宣傳攻勢；媒體軟性炒作：建立良好媒介關(guān)系，品牌核心價(jià)值與產(chǎn)品開發(fā)理念滲透；政府公共關(guān)系：利用政府的重視支持，進(jìn)行推廣；客戶通訊滲透：企業(yè)文化在客戶層面的深入滲透；〔中后期〕企業(yè)人物包裝：接受媒體專訪，發(fā)表各類有深刻思想的文章；營造業(yè)內(nèi)影響：積極參與業(yè)內(nèi)各種研討會(huì)、沙龍及權(quán)威性的專業(yè)評比；組織公益活動(dòng)：提升知名度，塑造公眾層面良好的品牌美譽(yù)度；報(bào)紙平面廣告：工程形象相對直觀的展示；分期推廣策略開盤內(nèi)部認(rèn)購正式銷售導(dǎo)入期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期品牌培育啟動(dòng)市場完成開盤之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作品牌塑造強(qiáng)勢入市產(chǎn)品形象確立立體廣告攻勢品牌維護(hù)快速銷售各項(xiàng)賣點(diǎn)展示主流媒體廣告品牌提升銷售促進(jìn)各類促銷活動(dòng)活動(dòng)營銷公關(guān)活動(dòng)促銷活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：節(jié)假日活動(dòng)〔如五一、六一、元旦〕；工程進(jìn)程〔如奠基、開盤、封頂、入住等〕給客戶一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠〔如打折、贈(zèng)送…等〕刺激購置欲望；采取一定的措施，鼓勵(lì)老客戶帶新客戶客戶營銷開展商利用自身資源，組織團(tuán)購關(guān)系營銷制造熱銷氣氛，刺激客戶落訂現(xiàn)場營銷營銷活動(dòng)活動(dòng)目標(biāo)人群：選擇目標(biāo)客戶或意向客戶進(jìn)行有針對性的推廣，到達(dá)“一對一〞的推廣目的，增強(qiáng)推廣的效率。開盤活動(dòng)要制造熱銷局面，并借勢制造轟動(dòng)效應(yīng)，力爭一炮走紅總體價(jià)格策略低開高走增加銷售速度快速回籠資金讓客戶感受到工程增值給客戶緊迫感小幅提價(jià)快頻調(diào)整總體價(jià)格策略價(jià)格策略策略目標(biāo)建議初期入市價(jià)格定在3700元/㎡，迅速占領(lǐng)市場媒體選擇媒體類型受眾有線電視戶外廣告交通電臺電視報(bào)報(bào)紙安陽日報(bào)有車族受眾面廣公務(wù)員受眾面廣車身廣告受眾面廣覆蓋面廣媒體細(xì)分畫面要求主要訴求要有教強(qiáng)的視覺沖擊力路線選擇形象、案名、聯(lián)系電話戶外廣告交通電臺主要訴求形象、案名、電話表達(dá)要求語言簡練、易記、有感染力時(shí)段選擇上下班時(shí)段，收聽高峰樓頂廣告牌、燈箱、單立柱等媒體細(xì)分線路選擇主要訴求交通干道和交通樞紐、商業(yè)中心等人、車流較大的位置線路選擇形象、案名、聯(lián)系電話車身廣告有線電視主要訴求形象、案名、開盤信息、電話應(yīng)用方法開盤或階段性開盤或大型營銷活動(dòng)時(shí)段選擇收視率高的黃金時(shí)段城市公交黃金線路媒體細(xì)分畫面要求開盤初期可采用整版主要訴求符合項(xiàng)目高檔特性，要有較強(qiáng)的視覺沖擊力版面選擇前期以形象為主，后期以賣點(diǎn)為主報(bào)紙廣告視覺表現(xiàn)附：商業(yè)定位建議商業(yè)局部背景分析1、2萬平米的商業(yè)體量已經(jīng)不是社區(qū)型的概念了，只有區(qū)域甚至城市級的商業(yè)輻射面才能夠支撐起該工程體量。2、本商業(yè)是市中心大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，應(yīng)該可以扛起區(qū)域商業(yè)中心的旗幟。但整體區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，大型商場林立，競爭異常劇烈，所以局部的商業(yè)輻射范圍要擴(kuò)大到整個(gè)市區(qū)，并且該局部商業(yè)的定位要有特色具備差異化的競爭特點(diǎn)。3、本案毗鄰273畝人民公園，東風(fēng)路、人民大道、文峰大道三大城市主干道四周圍合，每日人流量約10萬左右，假設(shè)每天有5%的人在此消費(fèi)，每人消費(fèi)100元，那么每日本案商業(yè)營業(yè)額保守估計(jì)將到達(dá)50萬元左右。鐵西區(qū)開發(fā)區(qū)東區(qū)文峰區(qū)北關(guān)區(qū)中心商業(yè)區(qū)商業(yè)總體市場分析本案位于安陽市的核心商業(yè)區(qū)，它吸引了來自安陽市各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)人群，是一個(gè)城市型的商圈，另外他還輻射到安陽市周邊的縣鎮(zhèn)，吸引這局部客群前來購置消費(fèi)，該商業(yè)中心區(qū)在安陽具有唯一性和不可替代性。商業(yè)物業(yè)建筑規(guī)劃本案負(fù)一層與地上四層均為商業(yè)局部，總建筑面積22522㎡。1、工程的商業(yè)局部功能內(nèi)涵設(shè)定

STREETMALL〔休憩式商業(yè)街區(qū)〕——購物、餐飲、潮流的樂園

2、工程功能定位：

以提高居民品質(zhì)生活消費(fèi)為目標(biāo)的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場

3、定位思路解析：

人民公園區(qū)域是安陽市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費(fèi)習(xí)性都屬于相對較高的水平。而工程處于該地塊的核心位置，是整個(gè)人民公園商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。在工程產(chǎn)品培育期間，需要大量的市場沖擊率高的主力店領(lǐng)航，以群眾民生商業(yè)為主共同經(jīng)營，即容納局部接近于品質(zhì)生活的商務(wù)商業(yè)，伴隨整體消費(fèi)水平提高，以最終實(shí)現(xiàn)代表性精致人居品質(zhì)生活商業(yè)中心的目標(biāo)。即發(fā)揮主題商業(yè)輻射周邊消費(fèi)的作用，又完善了小區(qū)的景觀和消費(fèi)需求。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議本工程商業(yè)局部產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項(xiàng)原那么：

1〕最大限度的遲滯消費(fèi)群駐留時(shí)間，到達(dá)促進(jìn)有效消費(fèi)的目的；

2〕保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)各自的高價(jià)值去劃；

3〕積極充分的利用整個(gè)商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點(diǎn)；

4〕有效吸引客戶，形成強(qiáng)有力的品牌效用和市場口碑，奠定地標(biāo)性建筑的目標(biāo)。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議通過下沉廣場把人群聚集起來，引入地下一層豎向空間具有趣味性，空間相對完整，可組織中型功能區(qū)塊，也可靈活劃分單位面積，利于二次裝修，主要業(yè)態(tài)為中小型零售商鋪或精品超市。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議/地下一層地上一層二層：交通便利，直接面對大量人流，作為臨街店面具有商業(yè)昭示性與強(qiáng)大的消費(fèi)吸引力，與人民公園毗鄰，地理位置優(yōu)越，帶來大量消費(fèi)人群。以品牌商家、中型餐飲為主要業(yè)態(tài)，臨街廣場點(diǎn)綴綠樹，小品，休閑座椅，各個(gè)空間節(jié)點(diǎn)形成不同的主題環(huán)境，使購物人群始終保持新鮮愉悅的心情，為商業(yè)提供一個(gè)絕佳的經(jīng)營環(huán)境。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議地上一樓沿東風(fēng)路屬于最正確商業(yè)位置，建議引進(jìn)國際頂尖知名品牌服飾，珠寶、化裝品如：雅戈?duì)?、登喜路、路易威登、雅詩蘭黛、勞力士名表等推薦理由：以上品牌都屬于國際知名品牌，它們的進(jìn)駐將極大地