房屋租賃合同爭(zhēng)議

Word文檔僅供參考房屋租賃合同爭(zhēng)議1997年11月21日,四川省高級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱四川高院)與范萍簽訂了一份房屋租賃合同,合同抬頭上寫(xiě)明承租方是大陸美發(fā)(成都市金牛區(qū)青北路生活用品服務(wù)部大陸美容院的簡(jiǎn)稱),但落款處只有范萍的簽名,而無(wú)大陸美發(fā)的蓋章及其負(fù)責(zé)人的簽名。合同要緊約定：四川高院將位于成都市正府街108號(hào)綜合樓南面的一間面積為25平方米的10號(hào)房屋出租給承租方(乙方)作為營(yíng)業(yè)房使用,期限為1998年1月1日至1998年12月30日,租金為每月3000元,乙方于每季度第一個(gè)月的10日前交納,逾期按每日千分之五向出租方交納滯納金;租賃期間的水電費(fèi)按照有關(guān)部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方向四川高院交納;乙方不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。合同簽訂后,四川高院按約定向范萍交付了該房屋。范萍在按合同履行一段時(shí)刻后,于1998年5月31日未經(jīng)四川高院同意,與案外人周瑾達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議,將該房屋使用權(quán)與其他財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給周瑾。自1998年10月起,范萍沒(méi)有按約定向四川高院支付租金。1999年1月25日,四川高院書(shū)面通知范萍交付租金及所用水電費(fèi)用,范萍簽收了此通知,但仍未履約。1999年3月12日,周瑾將該房屋鑰匙郵寄給四川高院。另外,大陸美發(fā)的負(fù)責(zé)人為黃莉。由于范萍拒不按合同約定交納所欠租金,四川高院遂向范萍住宅所在地的成都市高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱高新區(qū))人民法院提起訴訟,要求判令范萍支付所欠租金、水電費(fèi)及違約金共計(jì)23940.7元。范萍收到起訴書(shū)副本后,向高新區(qū)人民法院提出管轄權(quán)異議,認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋位于成都市青羊區(qū),按民事訴訟法第三十四條的規(guī)定,因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟,由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄,本案屬專屬管轄,因此高新區(qū)人民法院對(duì)本案無(wú)管轄權(quán)。在高新區(qū)人民法院裁定駁回異議后,范萍不服,向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。成都市中級(jí)人民法院經(jīng)審查,認(rèn)為范萍上訴有理,本案屬專屬管轄,應(yīng)由訴爭(zhēng)房屋所在地的青羊區(qū)人民法院管轄,即裁定撤銷高新區(qū)人民法院的駁回異議裁定,指定青羊區(qū)人民法院管轄。針對(duì)四川高院的起訴,范萍辯稱：本案所涉合同是大陸美發(fā)與四川高院所簽,而其不是大陸美發(fā)的負(fù)責(zé)人,只是后者的托付代理人,故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市都市房屋租賃治理方法》的規(guī)定取得房屋租賃許可證,故本案的房屋租賃合同無(wú)效。原告的部分訴訟請(qǐng)求超出了合同約定的時(shí)刻范圍。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。審判審判審判審判青羊區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案房屋租賃合同盡管乙方寫(xiě)明為大陸美發(fā),但范萍不是大陸美發(fā)的負(fù)責(zé)人,也無(wú)證據(jù)證明大陸美發(fā)托付范萍代表其與四川高院簽訂合同,且該合同沒(méi)有大陸美發(fā)的公章,只有范萍的簽名,因此范萍就是該合同的乙方;其后,范萍與周瑾簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議,以自己名義將該房屋轉(zhuǎn)租給周瑾,也證明了其就是該合同的乙方,從而其是本案的適格被告。盡管四川高院未按《成都市都市房屋租賃治理方法》的規(guī)定在出租房屋時(shí)取得房屋租賃許可證,但本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》,而該法規(guī)定合同無(wú)效的情形之一是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。成都市的該方法不屬法律、行政法規(guī)之列,而現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒(méi)有出租房屋應(yīng)取得房屋租賃許可證的強(qiáng)制性規(guī)定。故該合同合法有效。范萍將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租給他人,致四川高院在租賃期滿后2個(gè)月才收回房屋,造成房屋租金損失,范萍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,因此四川高院的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)合同范圍。另外,四川高院依合同約定主張違約金,應(yīng)予支持;其所主張違約金與滯納金共計(jì)7815元,少于范萍應(yīng)支付的數(shù)額,系依法處分自己民事權(quán)利的行為,予以準(zhǔn)許。但對(duì)四川高院提出的1125.7元水電費(fèi),其提供的證據(jù)材料是有利于自己的單方記載,沒(méi)有其他證據(jù)予以印證,不予采信,相應(yīng)的主張也不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條、第一百三十四條第一款第(七)和第(八)項(xiàng),最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干咨Word文檔僅供參考詢題的解釋(一)》第三條、第四條之規(guī)定 ,該院于2000年8月29日作出一審判決：范萍于本判決生效之日起 15日內(nèi)向四川高院給付租金 9000元、賠償租金損失 6000元、違約金與滯納金 7815元,共計(jì)22815元。范萍不服一審判決 ,又以一審中的辯稱理由向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。成都市中級(jí)人民法院經(jīng)審理 ,以與一審判決相同的事實(shí)和差不多相同的理由 ,于2001年3月13日作出駁回范萍上訴,維持原判的終審判決。評(píng)析評(píng)析評(píng)析評(píng)析本案盡管案情簡(jiǎn)單、標(biāo)的額較小,但卻涉及非常多值得探討的法律理解與適用的咨詢題。一、對(duì)因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟的理解咨詢題依照民事訴訟法第二十四、二十五條的規(guī)定,因合同糾紛提起的訴訟,在當(dāng)事人未書(shū)面協(xié)議選擇管轄法院時(shí),由被告住宅地或者合同履行地人民法院管轄。該法第三十四條將因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟作為專屬管轄的范圍,由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。本案就產(chǎn)生了是以合同糾紛確定管轄法院,依舊按不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄法院的咨詢題,那個(gè)咨詢題帶有相當(dāng)?shù)钠毡樾?。民事訴訟法規(guī)定管轄法院的差不多原則應(yīng)是既方便當(dāng)事人訴訟,又方便法院審理、查明案件事實(shí)。由于因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟,大多涉及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬確定、權(quán)屬登記、需現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)等,因此為便于查清事實(shí),也便于執(zhí)行,規(guī)定由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄。而因合同糾紛提起的訴訟除可由合同履行地法院管轄外,還可由被告住宅地法院管轄,也考慮了方便查明事實(shí)與便于執(zhí)行,還在一定程度上對(duì)原告可能的濫用訴權(quán)作了限制。因房屋租賃合同提起的訴訟,盡管也與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān),但卻一般只涉及合同的效力、租金的支付、違約責(zé)任的承擔(dān)等,而與不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬,登記過(guò)戶等無(wú)關(guān),其糾紛從全然上講不是由不動(dòng)產(chǎn)所引起的,而是由合同所引起的,這時(shí)不動(dòng)產(chǎn)只是合同的標(biāo)的物,而標(biāo)的物是否為不動(dòng)產(chǎn),對(duì)合同糾紛性質(zhì)不起決定作用。假如講這類與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的合同也涉及一方當(dāng)事人所提供的不動(dòng)產(chǎn)是否符合合同約定的咨詢題,需要勘驗(yàn)等,但非不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛也同樣可能涉及此咨詢題,因此不應(yīng)由此決定糾紛的性質(zhì)?？梢?jiàn),因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟與其他訴訟的全然區(qū)不在于不動(dòng)產(chǎn)涉及權(quán)屬咨詢題,而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬咨詢題從實(shí)體到程序都須遵守法律的明確規(guī)定,不能由當(dāng)事人自行約定(而合同則正需要當(dāng)事人意思自治)。故以是否涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定是否是因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟,才符合立法宗旨與精神。筆者同意如此的觀點(diǎn)：將民事訴訟法第三十四條中的因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟理解為因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛提起的訴訟,以與因不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛提起的訴訟相區(qū)不,前者適用專屬管轄,后者則依合同糾紛確定管轄法院。民事訴訟法當(dāng)時(shí)之因此未明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛的概念,與當(dāng)時(shí)未將物權(quán)糾紛與合同糾紛相區(qū)不有關(guān)。但將物權(quán)糾紛與合同糾紛合在一起,顯然已不再符合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與法律的進(jìn)展了。按學(xué)界通講,物權(quán)是指直截了當(dāng)支配特定的物并排除他人干涉的權(quán)利,除法律有明確規(guī)定者外,不得創(chuàng)設(shè)物權(quán);物權(quán)的設(shè)定盡管無(wú)效,但該行為符合其他法律行為的生效條件的,也應(yīng)許可其產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。且現(xiàn)合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù),從而將物權(quán)行為(轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán))與合同行為(出賣(mài)人履行義務(wù)當(dāng)然只能在合同成立、生效之后)區(qū)不開(kāi)來(lái),不再混為一談。可見(jiàn),將不動(dòng)產(chǎn)糾紛分為物權(quán)糾紛與合同糾紛是符合立法進(jìn)展方向的,機(jī)械地理解法律條文則是不可取的。物權(quán)行為與合同行為的全然區(qū)不在于前者從程序到內(nèi)容都只能?chē)?yán)格依法律規(guī)定而為之,當(dāng)事人沒(méi)有自由協(xié)商的余地,而后者則一般由當(dāng)事人自行協(xié)商確定 ,即意思自治原則是合同行為的差不多原則。Word文檔僅供參考將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛與合同糾紛相區(qū)不在實(shí)踐中也是具有合理性的。以房屋租賃合同為例,將之作為合同糾紛處理時(shí),承租人作原告時(shí),被告住宅地與合同履行地是重合的,都在不動(dòng)產(chǎn)所在地,可不能產(chǎn)生任何咨詢題;而由出租人作原告時(shí),大多差不多上要求支付租金等,由被告住宅地法院管轄,則利于執(zhí)行,若要求返還房屋,則仍可選擇合同履行地法院管轄。如此將選擇權(quán)交由出租人行使,當(dāng)然更為合理。因此,本案純屬合同糾紛,全然不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬咨詢題,故不屬專屬管轄范圍,四川高院向被告住宅地的成都市高新區(qū)法院起訴,高新區(qū)法院享有管轄權(quán);成都市中院裁定指定青羊區(qū)法院管轄,在理解與適用法律上似有刻板之嫌。二、合同效力的法律適用咨詢題本案一、二審中,被告都提出由于四川高院在出租房屋時(shí),未依《成都市房屋出租治理方法》的規(guī)定辦理房屋出租許可證,因此房屋租賃合同無(wú)效。但兩審法院都未支持其主張,都認(rèn)定房屋租賃合同合法有效。應(yīng)該講,法院的認(rèn)定是正確的。這是如何認(rèn)識(shí)合同效力的咨詢題。自1999年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》,與原有規(guī)定相比,從既鼓舞交易又保障交易安全的理念動(dòng)身,大大縮小了無(wú)效合同的范圍,其中之一就是將原經(jīng)濟(jì)合同法中違反法律和行政法規(guī)規(guī)定的合同無(wú)效,修改為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效,加上了強(qiáng)制性規(guī)定的限制語(yǔ)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干咨詢題的解釋(一)》更進(jìn)一步明確：合同法實(shí)施后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地點(diǎn)性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?？梢?jiàn),在合同法實(shí)施后,地點(diǎn)性法規(guī)和行政規(guī)章是不能用作推斷合同是否有效的依據(jù)的。范萍以四川高院的行為違反了成都市有關(guān)規(guī)定為由,要求法院認(rèn)定其與四川高院所訂合同無(wú)效的理由,依法顯然不能成立,當(dāng)然不能得到法院的支持。要認(rèn)定本案所涉合同有效,還有一個(gè)咨詢題須解決,就是本案合同是在合同法施行前訂立的,其能否依合同法及有關(guān)司法解釋來(lái)認(rèn)定效力的咨詢題。一般而言,實(shí)體法不應(yīng)有溯及力,則該合同不能適用合同法及其司法解釋。但基于無(wú)效合同將不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定等考慮,最高人民法院在上述司法解釋中,在明確合同法實(shí)施往常成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的,除本解釋另有規(guī)定的外,適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定的同時(shí),還明確規(guī)定：人民法院確認(rèn)合同效力時(shí),對(duì)合同法實(shí)施往常成立的合同適用當(dāng)時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的,則適用合同法。本案合同在合同法實(shí)施前訂立,依當(dāng)時(shí)的法律其可能無(wú)效,但依合同法的有關(guān)規(guī)定,其未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,是合法有效的。但須明確的是,認(rèn)定房屋租賃合同有效,不能因此就講四川高院違反成都市有關(guān)規(guī)定的行為也是合法的。最高人民法院的司法解釋,只是將民事責(zé)任與行政責(zé)任區(qū)不開(kāi)來(lái),合同有效與當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)未取得房屋租賃許可證就出租房屋的行政責(zé)任是不矛盾的。也就是講,盡管法院認(rèn)定合同有效并支持了四川高院的訴訟請(qǐng)求,但成都市有關(guān)政府部門(mén)仍可依《成都市房屋租賃治理方法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)四川高院的行為予以處理。應(yīng)該講 ,如此的規(guī)定是符合將來(lái)信用的合同法差不多原則的 ,同時(shí)也不妨礙行政規(guī)章的實(shí)施 ,更為合理。三、合同當(dāng)事人的確定咨詢題本案被告范萍的首要抗辯理由是其不是合同當(dāng)事人 ,因而不是合格被告。那么 ,在合同上的名稱與簽名蓋章者名稱不一致時(shí) ,應(yīng)如何確定合同當(dāng)事人 ,進(jìn)而確定適格訴訟主體 ,也是需探討的咨詢題。范萍與四川高院訂立了本案所涉租房合同 ,合同的抬頭所寫(xiě)當(dāng)事人是大陸美發(fā) ,而由范萍以自己名義簽字。在此情形下 ,租房雙方當(dāng)事人的意思表示是清楚的 ,就是范萍租房用于開(kāi)美發(fā)店。從四川高院講,只要承租人將房屋用于經(jīng)營(yíng)即可 ,至因此用什么名義 ,是否以自己名義辦手續(xù)是不需關(guān)懷 ,也無(wú)法關(guān)懷的,這是工商行政治理部門(mén)的職責(zé)。 合同上只有范萍的簽名 ,既無(wú)大陸美發(fā)的公章 ,又無(wú)其他證據(jù)證明范萍是受大陸美發(fā)的托付來(lái)簽合同的 ,因此范萍就是承租Word文檔僅供參考人。同時(shí),從合同履行看,四川高院將房子交與范萍使用,范萍在1998年5月前一直以自己名義向出租人交付房租,同年5月31日又私下以自己名義將該房子轉(zhuǎn)租與周瑾,更講明了其就是承租人。那么,在房子轉(zhuǎn)租后,四川高院可否向周瑾要求交付房租呢?不行。因?yàn)槠渑c周瑾之間無(wú)合同關(guān)系,轉(zhuǎn)租行為未得到四川高院同意與認(rèn)可。在后幾個(gè)月,盡管是周瑾在代范萍交付房租等費(fèi)用,但其是以范萍名義進(jìn)行的。合同法第四十九條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效。依照此規(guī)定的精神,四川高院有理由認(rèn)為其有代理權(quán),其行為后果應(yīng)由范萍承擔(dān),則范萍在轉(zhuǎn)租后仍是承租人,仍要依合同承擔(dān)責(zé)任。因此,合同當(dāng)事人的確定,不能簡(jiǎn)單以名稱與簽字來(lái)認(rèn)定,而應(yīng)綜合全案來(lái)認(rèn)定。四、關(guān)于違約所造成的可得利益的賠償咨詢題本案合同約定的履行期到1998的年12月31日止,但由于四川高院次年3月12日才收回房屋,因此在訴訟請(qǐng)求中除要求范萍支付合同期間未交的租金外,還要求其支付延遲交房的2個(gè)月的房租。范萍則認(rèn)為這部分訴訟請(qǐng)求超越了合同的約定,不屬合同糾紛,而是屬侵權(quán)糾紛,應(yīng)另行起訴,不宜在本案中解決,要求法院駁回原告的請(qǐng)求。依照現(xiàn)行合同法的有關(guān)規(guī)定,范萍的理解是沒(méi)有法律依據(jù)的,因而其主張也未得到法院的支持。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干咨詢題的解釋(一)》中盡管明確合同法實(shí)施往常成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的,除本解釋另有規(guī)定的外,適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定,但還特地規(guī)定當(dāng)時(shí)法律沒(méi)有規(guī)定的,能夠適用合同法的規(guī)定。本案所涉的可得利益的賠償就屬合同訂立時(shí)的法律沒(méi)有規(guī)定,而能夠適用合同法有關(guān)規(guī)定的情形。合同法第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后能夠獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中合同期內(nèi)未交付的租金是出租人的實(shí)際損失,而到期后2個(gè)多月未交還房屋則給出租人造成了可得利益的損失,因?yàn)槿舫凶夥桨雌诮贿€房子,則出租方可另行將其出租,取得租金。因此這2個(gè)月的租金損失就是典型的可得利益的損失,是承租方違約未按期交還房子所致,完全應(yīng)在處理合同糾紛時(shí)一并解決,而