市橋街房地產(chǎn)甲方工作手冊

市橋街房地產(chǎn)甲方工作手冊1目錄一、總則1.1目的1.2管理方式二、主要工作程序2.1 物業(yè)發(fā)展程序2.1.1 物業(yè)發(fā)展2.1.2 外發(fā)設計、監(jiān)理及建造工作2.1.3 保存文件及記錄2.2施工管理程序2.2.1施工管理2.2.2施工問題之跟進2.2.3保存文件及記錄2.3物料管理程序2.3.1物料供貨商評估和監(jiān)察2.3.2施工物料管理2.3.3保存文件及記錄3.4 工程計量簽證工作程序3.4.1 施工過程計量簽證工作程序3.4.2 辦理進度款支付工作程序3.4.3 竣工決算工作程序3.4.4保存文件及記錄3.5 報建工作程序（ 3500㎡以上）(市橋街)三、人員配置3.1董事3.2總工程師3.3其他人員3.3.1 會計3.3.2 出納3.3.3 水電工程師3.3.4 土建工程師3.3.5 預算員四、各階段工作4.1項目決策階段的主要工作4.2項目準備階段的主要工作4.3項目實施階段的主要工作4.4竣工驗收階段的主要工作五、甲方工作人員行為準則一、總則1.1 目的1）實現(xiàn)投資目標和期望2）使投資控制在預定或可接受的范圍之內(nèi)3）保證項目功能與質(zhì)量達到標準1.2 管理方式采用間接方式：通過各種委托協(xié)議和合同，把工程項目的各項任務和管理職責以及各項風險分解到各參與策劃和實施的有關(guān)機構(gòu)，項業(yè)主進行總體協(xié)調(diào)和控制，保證項目如期按質(zhì)建成，并盡可能節(jié)省投資。二、主要作程序2.1 物業(yè)發(fā)展程序2.1.1 物業(yè)發(fā)展1）物業(yè)發(fā)展計劃①當物業(yè)發(fā)展意念，需包括以下內(nèi)容：物業(yè)發(fā)展性質(zhì)及選址；成本限額；開工日期；完成日期；其它(例如：設施、設計風格)。②董事訂定物業(yè)發(fā)展名稱及/或編號，作為整個物業(yè)發(fā)展過程之識別。③董事與總工程師及/或其它由董事指定之主管，參考公司過去相關(guān)物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，商討有關(guān)物業(yè)發(fā)展意念，并由總工程師編訂【物業(yè)發(fā)展計劃】，說明該物業(yè)發(fā)展概念及計劃、主要工作項目、預算執(zhí)行及完成日期。工作項目最少包括：地質(zhì)磡探；物業(yè)概念設計(單位種類、數(shù)量、配套設施及其它)；物業(yè)建筑設計(具體規(guī)格、選料等)；物業(yè)建筑施工圖。④【物業(yè)發(fā)展計劃】由董事審批。⑤董事選定執(zhí)行各項工作之負責人，并記錄于【物業(yè)發(fā)展計劃】中。⑥地質(zhì)勘探工作是總工程師提出并編訂在【物業(yè)發(fā)展計劃】的組成部分，由董事會選定合適勘探機構(gòu)部門展開工作，勘探機構(gòu)工作完成后，提供【地質(zhì)磡探報告】給總工程師審閱，總工程師對【物業(yè)發(fā)展計劃】作出相應的修改。⑦在每期工程的開工期間 ,召開管理評審會議針對本期工程的特點,檢視現(xiàn)有系統(tǒng)對新工程的滿足性和通用性是否相適應,并保存記錄。2）物業(yè)設計評審及檢討①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計劃】安排設計工作。②當需要外間機構(gòu)(例如：建筑設計公司、顧問公司)執(zhí)行設計工作，由董事選定合適機構(gòu)展開設計工作。③在設計過程中，總工程師負責根據(jù)在【物業(yè)發(fā)展計劃】內(nèi)之設計要求及相應之法規(guī)進行評審各設計項目，在需要時與設計機構(gòu)直接面談商討設計質(zhì)量事宜。④設計結(jié)果可以是文件(例如：圖則)、相片及/或模型等形式。⑤總工程師檢討設計結(jié)果，按原定物業(yè)發(fā)展意念【物業(yè)發(fā)展計劃】及有關(guān)法規(guī)，以驗證設計結(jié)果能否符合要求；在需要時參考公司其它同類發(fā)展項目、有關(guān)人員、或到選址進行視察，以確認設計是否適用。審查結(jié)果須保留記錄(例如：國家政府文件、圖紙會審記錄、評審 /檢討記錄、會議記錄等 )，并于【物業(yè)發(fā)展計劃】上說明。⑥當需要更改設計時，如外部設計更改，由設計單位或外間設計機構(gòu)修改有關(guān)設計文件資料，并予以審查批準；如內(nèi)部設計更改，由本公司設計員修改有關(guān)設計文件資料，并經(jīng)獨立人驗證。⑦裝修材料規(guī)格的確定，由董事會指定。3）物業(yè)建筑監(jiān)理與施工①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計劃】安排物業(yè)建筑工程。②預算員對各項工程做經(jīng)費預算并檢討，交總工程師審核、董事審批，總工程師將保留相應的預算文件。③董事選定合適監(jiān)理機構(gòu)及建造商，并由總工程師書面提供建筑工程要求：工程規(guī)格(例如：圖紙)；完工日期；裝修材料規(guī)格；其它有關(guān)規(guī)格要求(例如：適用之國際/國家規(guī)格、標準、工藝要求、建筑材料要求)。④董事選定之監(jiān)理機構(gòu)是代表公司對建造商進行施工現(xiàn)場管理，參閱【施工管理程序】。⑤預算員于工程竣工后，作出結(jié)算并檢討，由總工程師審核董事審批確認，總工程師將保留相應的結(jié)算文件。4）竣工驗收①工程竣工后，總工程師與物業(yè)管理公司等有關(guān)部門對相應工程進行驗收交接。如驗收不合格，總工程師將指令施工單位根據(jù)驗收記錄進行整改，直至驗收合格。驗收合格后，雙方填寫【物業(yè)管理驗收交接證明書】，同時并將土建及配套工程的竣工圖交予物業(yè)管理公司。②樓宇交給用戶后，總工程師可委托物業(yè)管理公司發(fā)放【工程問卷調(diào)查】于用戶，了解用戶意見：包括樓宇外觀、使用功能、環(huán)境布局等。由總工程師分析、檢討樓宇設計。③以上如有發(fā)現(xiàn)問題，由總工程師決定是否做出跟進。2.1.2 外發(fā)設計、監(jiān)理及建造工作（1）甄選地質(zhì)磡探顧問、設計機構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)及建造商①董事按外發(fā)工作項目性質(zhì)，聯(lián)絡有關(guān)外間機構(gòu)報價或投標。②董事甄選合適外間機構(gòu)時，考慮下列各項：該機構(gòu)工作經(jīng)驗與本外發(fā)工作項目之相關(guān)性；該機構(gòu)過去服務本公司之經(jīng)驗及表現(xiàn)(包括：質(zhì)量及時效性)；工程預算；該機構(gòu)提供之完成日期及報價；其它人員意見。部分工程(如水、電、電視天線、電話線 )等則選擇有關(guān)政府部門進行施工并無需評估。③總工程師根據(jù)監(jiān)理機構(gòu)、建造商的資質(zhì)證明及過往之工作履歷，對其做出評估，并記錄于【供貨商評估問卷】中。④總工程師編訂合同予雇用之機構(gòu)，并詳列外發(fā)工作項目要求及附上有關(guān)圖紙/規(guī)格資料。經(jīng)由董事審批蓋上公章后，由總工程師發(fā)出予受雇機構(gòu)。2.1.3 保存文件及記錄【物業(yè)概念設計】【物業(yè)發(fā)展計劃】【地質(zhì)磡探報告】每周/月【工程聯(lián)席會議】記錄設計結(jié)果(例如：圖則、相片、模型 )【工程預算/結(jié)算】報價/標書合同【單位工程竣工證明書】【供貨商評估問卷】2.2施工管理程序2.2.1施工管理（1）施工進度計劃①總建造商需于展開建筑施工前，向監(jiān)理機構(gòu)提交【施工進度計劃表】(MasterProgram)，計劃各分項工程及所需工日；再由監(jiān)理機構(gòu)審查后提交給甲方代表。②甲方代表按工程規(guī)格要求/圖紙，確認計劃表，并通知監(jiān)理機構(gòu)安排建造商按計劃表施工。③當建筑工程要求有所更改(例如：設計變更)，甲方代表須將設計變更以【工程備忘錄】形式發(fā)至監(jiān)理單位，監(jiān)理單位再將設計變更以【備忘錄】形式發(fā)至建造商,說明更改內(nèi)容并附上有關(guān)更改資料，并每次設計變更內(nèi)容由文控員受控后記錄于【設計變更目錄】中。（2）施工進度監(jiān)察①監(jiān)理單位參考【施工進度計劃表】，每天均到工地：查察施工進度；巡視施工(包括特殊建筑工序)質(zhì)量及安全表現(xiàn)；巡視物料質(zhì)量表現(xiàn)；跟進每月【工程聯(lián)席會議】確定之有關(guān)事宜；監(jiān)理單位將巡視結(jié)果總結(jié)于【監(jiān)理周報】和每月【監(jiān)理日志】中,予甲方代表主管審核。②監(jiān)理單位若在工地查察時，發(fā)現(xiàn)進度延后、質(zhì)量問題(不符合有關(guān)規(guī)格要求)、或有潛在問題，監(jiān)理員發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正或預防行動，以消除問題或潛在問題,【監(jiān)理通知】分發(fā)甲方代表備案。。③每周召開監(jiān)理單位工作例會，總結(jié)前一周的施工進度及質(zhì)量安全問題，并對下一周的工作重點進行探討,記錄整理于每周【工作例會記錄】中。（2）施工檢查①監(jiān)理單位參考【施工組織設計】/【招投標文件】及最新要求，并參考【施工進度計劃表】內(nèi)容，與建造商確定需要進行質(zhì)量檢查之分項工程，按各項國家有關(guān)規(guī)范要求制定【施工質(zhì)量檢查總表】予建造商。②建造商按實際施工進度完成對各分項工程的【施工質(zhì)量檢查表】，向監(jiān)理機構(gòu)提交【工程報驗單】及【工程申報表】，經(jīng)監(jiān)理單位監(jiān)理員進行質(zhì)量復核確認，監(jiān)理工程師審批后，建造商方可進行一下工序施工。③若監(jiān)理單位監(jiān)理員發(fā)現(xiàn)分項工程施工質(zhì)量不符國家規(guī)范即【施工質(zhì)量檢查表】要求時，需發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正行動，以消除問題。④甲方代表負責對建造商所提交的分項工程之【施工質(zhì)量檢查表】保留存盤，并登記于【施工質(zhì)量檢查總表】中，以此份表格來檢討建造商的施工進度及質(zhì)量情況來對監(jiān)理單位的監(jiān)理工作成果進行考核,當發(fā)現(xiàn)施工進度與質(zhì)量與實際不符時，甲方代表需發(fā)出【工程備忘錄】或【糾正與預防行動記錄】予監(jiān)理單位及建造商，要求作出糾正行動，以消除問題或潛在問題。 (參閱本程序第5.2章)⑤當建造商完成所有建筑施工項目，建造商、監(jiān)理單位、甲方三方需按照有關(guān)規(guī)定、規(guī)范進行驗收，對需現(xiàn)場簽證之工程項目，三方人員共同驗收合格后于【單位工程竣工驗收證明書】上確認。若發(fā)現(xiàn)不符建筑工程要求時，監(jiān)理單位需發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，直至所有不符合點已糾正，才接收工地。（4）施工、工監(jiān)理檢討①甲方代表編寫【每月工程總結(jié)分析報告】，甲方代表根據(jù)【監(jiān)理周報】和【監(jiān)理月報】總結(jié)施工進度、施工質(zhì)量及監(jiān)理單位的監(jiān)理成果，表現(xiàn)于【每月工程總結(jié)分析報告】中。②承建商代表及監(jiān)理商代表參與每月召開的聯(lián)席會議，總結(jié)本月以來有關(guān)質(zhì)量、安全、進度情況，并記錄于【工程聯(lián)席會議記錄】中。2.2.2施工問題之跟進（1）施工問題之跟進①監(jiān)理單位于施工檢查或監(jiān)察時發(fā)現(xiàn)之問題或潛在問題，須發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商,說明問題明細或建議改善方法分發(fā)甲方代表備案,甲方代表根據(jù)其問題的嚴重程度決定是否發(fā)出【工程備忘錄】和【糾正與預防行動記錄】予建造商，并分發(fā)監(jiān)理單位。②監(jiān)理單位每月需對【監(jiān)理通知】與【工程備忘錄】或【糾正與預防行動記錄】作跟進，并記錄于相關(guān)目錄表中。③監(jiān)理員跟進承建商之糾正及預防行動，以確定行動之有效性，并記錄。④若不符合事項影響整體建筑進度，建造商需修改【施工進度計劃表】，經(jīng)總監(jiān)工程師審核后 ,交由甲方代表確認。2.2.3保存文件及記錄【建造施工進度計劃表】【監(jiān)理周報】【監(jiān)理月報】【施工組織設計】【招投標文件】【監(jiān)理通知】【工程備忘錄】【設計變更目錄】【每月工程總結(jié)分析報告】【每月工程聯(lián)席會議記錄】每周【工作例會記錄】【施工質(zhì)量檢查總表】及分表【現(xiàn)場簽證單】【每周工作例會】2.3物料管理程序2.3.1物料供貨商評估和監(jiān)察（1）供貨商的評估①新的物料供貨商可通過下列方法由采購員評估：評須填寫【供貨商評估問卷】，以提供資料，如：公司背景、質(zhì)量系統(tǒng)、產(chǎn)品種類及級別等；采購員/部門主管可要求參觀供貨商的廠房；參考過往之工作；試單。②所有評估結(jié)果總結(jié)于【供貨商評估問卷】內(nèi)，供貨商的資質(zhì)/級別，無特別要求。③對于新的檢測服務供貨商，各部門主管須確定該供貨商有國家/國際檢測認可，才算合格。④經(jīng)評估合格之供貨商，可被列入【認可供貨商名單】上，但須注明為新供貨商。（2）供貨商的監(jiān)察①每半年一次，由董事、采購員、總工程師及 /或有關(guān)人員工開會，對【認可供貨商名單】作出檢討：根據(jù)供貨商送貨/服務的貨品/服務的質(zhì)素等，檢討對供貨商的表現(xiàn)是否滿意。②經(jīng)檢討表現(xiàn)理想的供貨商會保留于新的【認可供貨商名單】，表現(xiàn)不理想的供貨商可被除名。③新的【認可供貨商名單】由董事批核。2.3.2施工物料管理1）制定施工物料規(guī)格總工程師按物業(yè)發(fā)展計劃制定【建造物料規(guī)格】及【工程物料來料檢查表】，規(guī)定建造商按要求選用建筑物料品種，包括：水泥、鋼筋、屋面瓦、塊料、管材及電氣設備等。2）物料使用①建造商需按【建造物料規(guī)格】/【認可供貨商名單】選擇合適施工物料進行首次審批，并提供首次【實驗室檢測報告】/供應單位的資質(zhì)證/出廠合格證予甲方代表審閱。②甲方代表審閱首次【實驗室檢測報告】(需注明‘有見證檢驗’標識或相關(guān)數(shù)據(jù)，確定符合【建造物料規(guī)格】/施工圖紙要求，簽批確認。③對于批準使用之建造物料，建造商按【送檢試件的取樣與制作】在外聘監(jiān)理公司監(jiān)理員見證下取樣送檢(鋼筋除外)，并提交【實驗室檢測報告】。④對于批準使用之裝修或設備物料，若需進行來料質(zhì)量檢查，甲方代表訂定檢查項目、程序、及允收標準即【物料來料檢查表】。⑤每批物料進場時(砂石磚除外)，建造商須提交【工程材料、構(gòu)配件、設備報審表】及物料出廠合格證(包括發(fā)貨單、檢驗報告等)報外聘監(jiān)理公司驗證，并完成【物料來料檢查表】,驗證合格方可進場使用.⑥甲方代表審批【實驗室檢測報告】/【物料來料檢查表】內(nèi)容，根據(jù)每周【建造物料周期檢查表】結(jié)果或【物料首次審批報告】要求，若確定物料符合規(guī)格要求，于檢測報告上簽批確認。反之不符合規(guī)格要求之物料，須發(fā)【工程備忘錄】通知建造商作退回或降級使用。（3）施工物料質(zhì)量檢討①參考【物料首次審批報告】、測試報告、【來料檢查表】、及【工程備忘錄】，甲方代表需每月總結(jié)施工物料質(zhì)量表現(xiàn)于【工程總結(jié)分析報告】，于每月【工程聯(lián)席會議】中進行檢討。②對于裝修物料供貨商的監(jiān)察，參閱本程序第2.3.1節(jié)。2.3.3保存文件及記錄【材料申購表】【認可供貨商名單】【供貨商評估問卷】【來料檢查報告】【建造物料規(guī)格】【物料首次審批報告】【實驗室檢測報告】【工程備忘錄】【物料質(zhì)量報告】每月【工程聯(lián)席會議】記錄【新物料試用報告】【不合格來料檢查報告】【不合格材料跟蹤檢查報告】【物料來料檢查表】【建造周期物料檢查表】每月【工程總結(jié)分析報告】【送貨單或發(fā)票】【存卡】【物料、工具申領(lǐng)表】【工程材料、構(gòu)配件、設備報審表】3.4 工程計量簽證工作程序3.4.1 施工過程計量簽證工作程序1）甲方駐工地代表要熟悉施工圖，審查單位工程，分部分項工程的工程量，列出【工程量清單】、【變更設計增加的工程量清單】和【指定工作的工程量清單】。此項工作也可由承包商申報，監(jiān)理和甲方駐工地代表共同審核。2）在施工過程中，施工圖（包括設計變更）范圍內(nèi)，以實際完成的、且工程質(zhì)量達到合格標準方可進行計量簽證，但累計簽證計量不能突破施工圖（包括設計變更增加的工程量）中的總量，對承包商超出設計圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計量。（3）承包商報月報表時，必須附有已完工程的【工程量計算單】并附已完工程【質(zhì)量合格證明資料】和【隱蔽工程驗收單】。4）監(jiān)理及甲方駐工地代表，根據(jù)【施工單位月報表】和【工程量計算單】，對已完成的工程工作量進行統(tǒng)計，做好記錄，校核施工單位所報工程量的準確性，在計算單上簽署意見。（5）甲方駐工地代表對現(xiàn)場監(jiān)理工程師對測量、 計算所簽署的意見進行審查后在【施工單位月報表】中簽證。（6）業(yè)主所指定的工程量，必須有【業(yè)主的書面文字】或【會議紀要】，才能計量簽證。（7）計量簽證必須是工程質(zhì)量合格才能簽證， 如果存在下列問題，應分別對待進行處理：①工程質(zhì)量不合格或存在缺陷，通知承包商進行返工或修補，達到合格后方可簽證；②對已完成的工程量，工程質(zhì)量不合格，影響結(jié)構(gòu)安全或不符合使用功能要求，承包商又無技術(shù)力量處理的，工程量不得簽證，施工單位還要承擔全部返工的經(jīng)濟損失。3.4.2 辦理進度款支付工作程序（1）準確統(tǒng)計該段時間內(nèi)經(jīng)過簽證計量的工程量 （防止重復計量），上報。（2）施工單位應根據(jù)【施工合同】的優(yōu)惠條件，預（決）算定額；取費系數(shù)，計算程序規(guī)定和已簽證的工程量，計算進度款，并折扣預留一定比例的進度款，作為工程質(zhì)量保修費用暫不支付，提出【進度款計算單】和【工程款支付申請】上報審批。監(jiān)理和甲方駐工地代表審核后開具【工程款支付證書】一并交甲方審批付款。3.4.3 竣工決算工作程序⑴經(jīng)過竣工驗收，質(zhì)量評定，合格工程才能辦理竣工決算，不合格工程，暫不辦理竣工決算。⑵準確統(tǒng)計變更設計增加（或減少）的工程量，得出【變更設計工程量匯總表】。此項工作也可由承包商申報，監(jiān)理和甲方駐工地代表共同審核。⑶準確統(tǒng)計指定工作的工程量，得出【指定工作工程量匯總表】。此項工作也可由承包商申報，監(jiān)理和甲方駐工地代表共同審核。⑷準確統(tǒng)計工程量總量。⑸比較已完成的、經(jīng)簽證的總量和原預算的總量， 是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量數(shù)量、原因、允許/不允許結(jié)算及依據(jù)列表】，要盡量控制完成總量不得突破原預算總量。此項工作也可委托監(jiān)理完成，甲方審核。⑹承包商應根據(jù)預（決）算定額取費系數(shù)，計算程序，完成的經(jīng)簽證的工程量和【施工合同】中的優(yōu)惠條件，計算工程造價，提出【工程結(jié)算書】和【工程款支付申請】并付【竣工驗收合格證明】上報審批。監(jiān)理和甲方駐工地代表審核后開具【工程款支付證書】一并交甲方審批付款。3.4.4保存文件及記錄【工程量清單】【變更設計增加的工程量清單】和【指定工作的工程量清單】【質(zhì)量合格證明資料】和【隱蔽工程驗收單】【工程量計算單】【施工單位月報表】【業(yè)主的書面文字】或【會議紀要】【進度款計算單】和【工程款支付申請】【工程款支付證書】【竣工驗收合格證明】【變更設計工程量匯總表】【指定工作工程量匯總表】【不符工程量數(shù)量、原因、允許 /不允許結(jié)算及依據(jù)列表】【工程結(jié)算書】【施工合同】3.5 報建工作程序（3500㎡以上）(市橋街)在取得建設用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設計條件后（1）進行調(diào)查工作（場地標高、規(guī)劃控制條件、市政管網(wǎng)、水壓、周邊建筑情況等）。（2）鉆探：請勘察單位進行鉆探，進行鉆探深度監(jiān)督、巖樣裝箱、現(xiàn)場旁站。（3）方案設計：請設計單位進行方案設計及規(guī)劃消防報建的5圖1書工作。設計方案研究、討論、審閱，確定設計方案（要考慮施工因素）。4）環(huán)保報建、市政報建、臨水臨電報裝。①進入廣州市環(huán)保局網(wǎng)址：，填寫《建設項目環(huán)境保護許可申請表》，進入網(wǎng)上環(huán)保報建程序，打印申請表蓋章簽名以備報送，及時登錄系統(tǒng)查看受理情況，在申請表批復后打印批復意見，在后續(xù)報送時交環(huán)保局蓋章。委托環(huán)評，環(huán)評報告出來后送環(huán)保所簽意見蓋章后送環(huán)保局進行環(huán)評審批， 審批中心環(huán)保局窗口收案拿到回執(zhí)，跟進環(huán)評審批拿到經(jīng)審批的環(huán)評和批復文件，督促設計單位按環(huán)保要求設計。②向市政園林局提出市政管網(wǎng)接入申請，辦理市政報建。③在初步設計完成后，進行臨水臨電報裝，為施工提供條件。④臨電報裝須與永久用電同時，到供電局（所）領(lǐng)取報裝表（含設計、施工單位資質(zhì)審核意見書和供電工程設計、 施工委托書），回公司填寫并寫好用電申請， 然后去供電局（所）報裝，供電部分（高壓部分）必須委托供用電工程公司設計施工， 受電部分（底壓部分）應由有資質(zhì)的單位設計施工，跟進用電報裝，須拿到《供用電方案協(xié)議》才能進行供電設計施工。（5）總體報建（修建性詳細規(guī)劃送審及辦理總平面規(guī)劃設計消防審核）。①送5圖1書電子文件到規(guī)劃局信息中心作dgn格式（需交費）。②拿到dgn格式后連同其他資料到鎮(zhèn)建設辦領(lǐng)取規(guī)劃方案送審表并填寫（需回來蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。③帶有關(guān)資料（用資料袋裝好）到審批中心消防局窗口辦理總平面規(guī)劃設計審核，拿到回執(zhí)。（6）跟進規(guī)劃、消防審核，拿到審核意見和經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的總體規(guī)劃圖，反饋給設計修改圖紙。要拿到規(guī)劃部門的審核意見和經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的總體規(guī)劃圖需先到規(guī)劃局交審核費，并憑回單到鎮(zhèn)建設辦交納審核費。（7）修改規(guī)劃送審：如果批復未出，則可采用換圖的手法處理。如果批復已出，則應向鎮(zhèn)建設辦提出書面查檔申請并蓋章，退回回執(zhí)及批復原件重報。督促設計院按規(guī)劃要求繼續(xù)完善設計，出建筑平、立、剖面圖。8）單體報建①按要求帶齊有關(guān)資料到鎮(zhèn)建設辦領(lǐng)取《建設工程規(guī)劃許可證》申請表并填寫（需回來蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。（需拿到有關(guān)部門總體報建審核意見和經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的總體規(guī)劃圖才行，消防包括單體審核意見）②到審批中心消防局窗口領(lǐng)取填寫《建筑消防設計防火審核申報表》并回來填寫（此表填寫復雜）（需蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。③按要求帶齊有關(guān)資料（用資料袋裝好）到審批中心消防局窗口辦理單體（土建）施工消防設計審核，窗口收案，拿到回執(zhí)。④按要求帶齊有關(guān)資料到審批中心人防辦領(lǐng)取并填寫《建設項目情況登記表》和《人防報建登記表》，辦理人防報建，窗口收案，拿到回執(zhí)。（9）跟進單體審核，拿到批文、《建設工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的建筑平、立、剖，反饋給設計進行初步設計，督促設計院按要求進行初步設計及提交初步設計資料并進行審查。要拿到《建設工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的建筑平、立、剖，需先到規(guī)劃局繳納審核費和城建配套費，并憑回單到鎮(zhèn)建設辦繳納審核費。（10）更改發(fā)證：單體報建中的修改，如果未批出則可采用換圖的手法處理；如果已批出，則應申請更改發(fā)證，向鎮(zhèn)建設辦提出查檔申請，退回批出文件，重報。（11）設計院提交初步設計資料后，提交有關(guān)資料到建設局建工科進行初步設計審查，由建設局組織召開初步設計審查會。會后督促設計院按會議要求完善設計。會后應拿到批復，作為施工圖審查的必備資料。（12）設計院提交施工圖和計算書后，提交有關(guān)資料到建設局建工科轉(zhuǎn)審圖公司進行施工圖審查，拿到回執(zhí)，跟進并拿回執(zhí)到建工科拿審查意見，建工科在回執(zhí)上記錄后退回回執(zhí)，督促設計院按審查意見完善設計。設計院在意見單上回復和出變更后將其送回建設局建工科轉(zhuǎn)審圖公司審查，跟進并最終拿到《廣州市建設工程施工圖設計文件審查批準書》及經(jīng)審圖公司蓋章的施工圖等作為施工報建的必備資料和合法的施工依據(jù)。13）進行工程招標選定施工單位，進行施工報建，拿到施工許可證。14）施工單位進場后，申請規(guī)劃放線（到規(guī)劃局建設科申請）。先到國土局測量隊交費放三個互相通視的基準點，然后請規(guī)劃局測量隊到工地放線，跟進拿到記錄冊，此冊為以后規(guī)劃驗收的依據(jù)之一。15）到質(zhì)監(jiān)站辦理測樁方案（與監(jiān)理、施工一起）。16）到檢測中心辦理測樁協(xié)議及繳納測樁費用。17）進行施工直至竣工驗收備案。18）保持批復及有關(guān)記錄。3.6建設工程竣工驗收及備案工作程序3.6.1竣工驗收準備工作1）施工單位編制《工程竣工報告》，監(jiān)理核查后提交建設單位。2）施工單位在計劃驗收日期20個工作日前將工程技術(shù)資料提交監(jiān)理審核（5個工作日完成）后送建設單位。3）監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評估報告》給建設單位。4）勘察單位提交《勘察文件質(zhì)量檢查報告》、設計單位提交《設計文件質(zhì)量檢查報告》給建設單位。（5）建設單位在竣工驗收前必須提請規(guī)劃、 消防、環(huán)保等部門進行專項驗收，取得合格文件或準許使用文件。（6）建設單位在竣工驗收前15個工作日將工程技術(shù)資料提交給監(jiān)督站，并附《工程竣工驗收條件審核表》。監(jiān)督站資料進行抽查，并在5個工作日后將抽查意見書面通知建設單位。（7）建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，制定驗收方案。3.6.2竣工驗收條件1）完成設計合同和合同約定的各項內(nèi)容；2）工程竣工報告；3）工程質(zhì)量評估報告；4）勘察、設計文件質(zhì)量檢查報告；5）有完善的技術(shù)檔案和施工管理資料；6）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)件和設備的進場試驗報告；7）建設單位已按合同約定支付工程款；8）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；9）市政基礎設施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；10）有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；11）有公安消防出具的消防驗收意見書；12）有環(huán)保部門出具的環(huán)保驗收合格證；13）有監(jiān)督站出具的電梯、驗收準用證；14）燃氣工程驗收證明；15）設行政主管部門及委托的監(jiān)督站等部門責令整改的問題已全部整改完成；16）已按政府有關(guān)規(guī)定繳納工程質(zhì)量安全監(jiān)督費；17）單位工程施工安全評價書。3.6.3竣工驗收程序1）由建設單位組織工程竣工驗收；2）建設、勘察、設計、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準情況；3）驗收組審閱建設、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；4）實地查驗工程質(zhì)量；5）對工程勘察、設計、施工、設備安裝質(zhì)量和管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，并填寫《工程竣工驗收報告》。3.6.4竣工驗收備案1）領(lǐng)取備案表一式四份。2）提交以下資料向備案機關(guān)備案?？⒐を炇諅浒副恚皇┕ぴS可證；施工圖設計文件審查意見；工程竣工驗收報告；工程質(zhì)量評估報告；勘察、設計文件質(zhì)量檢查報告；市政基礎設施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料；規(guī)劃驗收認可文件；消防驗收文件或準許使用文件；環(huán)保驗收文件或準許使用文件；有監(jiān)督站出具的電梯驗收準用證及分部驗收文件；燃氣工程驗收文件；《廣州市建設工程質(zhì)量保修書》；商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定必提供的其它文件。三、人員配置3.1 董事1）對投資的方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。2）選擇好咨詢結(jié)構(gòu)、勘探設計結(jié)構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)、建造商、物業(yè)管理公司等。3）組織對項目建議書和可行性研究報告進行評審。4）進行項目決策。5）提供有關(guān)資源，保障項目順利進行。3.2 總工程師1）協(xié)助董事完成對投資方向和內(nèi)容的初步構(gòu)想。2）助董事選擇好咨詢結(jié)構(gòu)、勘探設計結(jié)構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)、建造商、物業(yè)管理公司等。3）協(xié)助董事完成項目建議書和可行性研究報告的評審工作。4）審閱設計圖紙，及時辦理有關(guān)設計文件的審批工作。5）辦理需由業(yè)主出面辦理的項目審批手續(xù)。6）協(xié)調(diào)設計與施工、監(jiān)理與施工等方面的關(guān)系，組織承包方和咨詢設計單位進行圖紙會審和設計交底。7）組織或委托監(jiān)理工程師對施工組織設計進行審查。8）督促檢查合同執(zhí)行情況，審查各項款項的支付。9）組織有關(guān)方面對施工單位擬交付的工程進行竣工驗收和工程決算3.3 其他人員3.3.1 會計（1）執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令、法規(guī)、制度，遵守財經(jīng)紀律，遵守本公司財務管理制度。（2）負責企業(yè)的會計核算工作，按照如實反映企業(yè)經(jīng)營活動成果，向領(lǐng)導提供有關(guān)財務資料。3）負責企業(yè)財務報表、稅收計提申報等工作。4）負責會計檔案的裝訂、整理、移交工作。5）負責各種款項的財務審計。6）部門負責人交辦的其它工作。3.3.2 出納1）負責企業(yè)在經(jīng)營活動中的發(fā)生的貨幣資金收支業(yè)務工作。2）負責現(xiàn)金和銀行存款日記帳的登記工作，做到日清月結(jié)。3）負責企業(yè)銀行存款、庫存現(xiàn)金的保管工作。4）負責設立、登記各種費用收支的明細帳。5）部門負責人交辦的其它工作。3.3.3 水電工程師（1）協(xié)助總工程師完成項目建議書和可行性研究報告中有關(guān)水電部分的評審工作。2）協(xié)助總工程師審閱水電部分的設計圖紙。3）協(xié)助總工程師做好水電部分圖紙會審和設計交底工作。4）協(xié)助總工程師審查水電方面的各項款項的支付。5）協(xié)助總工程師完成水電方面的竣工驗收和竣工決算工作。6）負責水電物料評定與水電施工招標及評標工作。7）辦理管線、電力、通訊等的項目審批手續(xù)。8）協(xié)調(diào)解決施工所需的水、電、電訊線路等施工必備條件。（9）負責收集提供施工場地的地下管線等資料。對施工臨時用水、用電方案進行審查，并負責辦理臨時用水、用電申請等。督促水、電施工，并負責辦理永久用水、用電申請等。3.3.4 土建工程師1）助總工程師審閱土建部分的設計圖紙。2）協(xié)助總工程師做好土建部分圖紙會審和設計交底工作。3）協(xié)助總工程師審查土建方面的各項款項的支付。4）協(xié)助總工程師完成土建方面的竣工驗收和竣工決算工作。5）負責土建物料評定。6）協(xié)調(diào)解決施工場地等施工必備條件。7）對施工方案進行審查，督促土建施工，負責施工現(xiàn)場的甲方管理工作。3.3.5 預算員（1）熟悉有關(guān)工程造價方面的法律、法規(guī)以及有關(guān)工程造價的各類文件和資料。2）及時、準確地完成所分配的預結(jié)算編制和核對任務。3）配合工程項目進行投資控制。4）協(xié)助總工程師審查工程各項款項的支付。5）協(xié)助總工程師完成竣工決算工作。6）部門負責人交辦的其它工作。四、個階段工作4.1 項目決策階段的主要工作業(yè)主在工程項目決策階段的主要工作任務是圍繞著項目策劃、 項目建議書、項目可行性研究及相關(guān)的報批工作開展項目的管理工作，主要有；1）對投資方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。2）選擇好咨詢機構(gòu)。擇優(yōu)聘請有資質(zhì)、信譽好的專業(yè)咨詢機構(gòu)對企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎上對項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程技術(shù)方案等進行研究、比較，根據(jù)需要進行項目財務評價、社會評價、國民經(jīng)濟評價和風險評價，編制項目建議書和可行性研究報告， 為科學決策提供科學依據(jù)。（3）組織對工程項目建議書和可行性研究報告進行評審， 并與有關(guān)投資者和貸款方進行溝通，落實項目建設相關(guān)條件。（4）根據(jù)項目建設規(guī)模、建設內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定對項目進行決策或報請有關(guān)部門批準。4.2項目準備階段的主要工作（1）取得項目選址、資源利用、環(huán)境保護等方面的批準文件，及原