濰坊火車站DE地塊項目前期市場調(diào)研及定位報告

濰坊火車站DE地塊工程

前期市場調(diào)研及定位報告山東中經(jīng)置業(yè)投資內(nèi)容提要前言：研究背景及研究目的第一篇濰坊房地產(chǎn)開展?fàn)顩r及政策分析第一章：濰坊市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場整體狀況第二章：火車站商圈房地產(chǎn)分析第三章：近期房產(chǎn)政策研究第二篇工程市場調(diào)研分析第一章：商業(yè)市場研究〔濰坊專業(yè)市場研究、濰坊零售市場研究及各主要商業(yè)街情況〕第二章：競爭個案研究第三章：工程周邊配套情況第三篇工程初步市場定位第一章：工程概況及SWOT分析第二章：工程開發(fā)及開展戰(zhàn)略第三章：工程市場定位前言研究背景中經(jīng)置業(yè)濰坊火車站DE地塊工程位于濰坊火車站商圈，南至火車站廣場、東臨向陽路、北靠健康西街、西臨愛國路，建設(shè)用地面積為72275平方米。根據(jù)工程情況，本地塊位于火車站商圈板塊，因此在開發(fā)上需對于整個商圈市場的現(xiàn)狀及未來開展走勢有一個比較深入的了解。由此，我們在工程啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為工程的開發(fā)作好前期的定位工作。本案中亞商貿(mào)城中金國際潤揚新城新天地購物城金沙城市廣場研究目的工程直接關(guān)聯(lián)問題：1、市場供給量較大，本工程如何形成差異化競爭？2、商業(yè)局部如何定位？選擇哪些業(yè)態(tài)？怎么組合？3、商業(yè)局部目標(biāo)客戶群是哪些人？潛在客戶群又有哪些？4、住宅局部存在哪些問題？如何躲避？5、住宅局部目標(biāo)客戶群是哪些人？潛在客戶群又有哪些？6、如何創(chuàng)造工程產(chǎn)品的核心賣點？第一篇濰坊房地產(chǎn)開展?fàn)顩r及政策分析

濰坊市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場整體狀況火車站商圈房地產(chǎn)分析近期房產(chǎn)政策研究第一章：濰坊市宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場整體狀況第一節(jié)、濰坊概述〔一〕綜述濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。

地理位置優(yōu)越，人口眾多。濰坊市南北長188公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。據(jù)統(tǒng)計，全市2006年末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。市中心區(qū)人口68萬。濰坊1、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市〔縣級〕，臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。2、根底設(shè)施完善濰坊市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進展。公路通車?yán)锍痰竭_14萬公里。全部開通了程控和國內(nèi)外直撥，交換機總?cè)萘康竭_101萬。市區(qū)供水普及率達100％，居民生活燃料氣化率達90.03％。3、經(jīng)濟實力居山東省第四位按照市委“全黨抓經(jīng)濟，重點抓工業(yè)，關(guān)鍵抓投入，突出抓招商〞的總體要求，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和規(guī)模效益，穩(wěn)步開展農(nóng)業(yè)、努力強化工業(yè)、繁榮開展效勞業(yè)、開展壯大民營經(jīng)濟。經(jīng)濟地位在濟南、青島、煙臺之后排列第四位。小結(jié)：濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季清楚，根底設(shè)施完善屬于中國比較適宜經(jīng)商和居住的城市之一?！捕吵鞘幸?guī)劃1、城市性質(zhì)具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐〞三個局部，“兩中心〞即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地〞即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術(shù)為根底的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐〞即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。2、城市布局及區(qū)域職能1〕濰坊市整體布局中心城區(qū)總體布局——“一心、一環(huán)、一軸、一廊〞。?

“一心〞，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)；?

“一環(huán)〞，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；?

“一軸〞，即由北海路為主的交通、開展軸。?

“一廊〞，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。2〕濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團?！伴L松組團〞在開展無污染環(huán)境都市型工業(yè)根底的同時，將積極參與推動物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)效勞工程業(yè)設(shè)施水平面?！爸行慕M團〞將形成商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及文化娛樂場所、商務(wù)會展中心?！皷|南組團〔高新區(qū)〕〞位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)工程，加快生活效勞設(shè)施建設(shè)水平面，開展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團〞將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。3〕區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套興旺；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。高新區(qū)配套設(shè)施起步較完，目前還未形成宜居的配套體系。小

結(jié)本節(jié)粗線條的考察了濰坊市地理、人口、財政收支、城市規(guī)劃等根本信息，可以得出以下結(jié)論：1、濰坊的地理位置和地域特征，決定了其作為承接沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐地位，具備房地產(chǎn)開發(fā)后勁。2、濰坊快速的城市化進程和中心城區(qū)人口的快速增長，以及居民收入的穩(wěn)步提高，使其對房地產(chǎn)開發(fā)需求的增長具有決定性意義。3、中心城區(qū)空間有限性與城市開展提速不相協(xié)調(diào)的矛盾進一步突出，加快中心城區(qū)向外拓展的客觀要求和政府城市規(guī)劃指向具有一致性，并已形成向城市四隅快速延伸之勢，其中西向以開展城市物流、無污染工業(yè)為主，北向以開展海洋化工為主業(yè)，城市東向、南向在穩(wěn)固高新區(qū)已有高科技產(chǎn)業(yè)成果的根底上，大力完善市政配套，開展園林型居住區(qū)。4、濰坊市連續(xù)20年實現(xiàn)財政收支平衡，財政收入逐年以25%左右的速度提升，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟根底，居民收入的穩(wěn)步增長已成為支撐了房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)快速增長的主要動力。第二節(jié)城市規(guī)劃與投資環(huán)境

〔一〕濰坊城市結(jié)構(gòu)與開展方向1、經(jīng)濟開展現(xiàn)狀特征1〕經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)增長2〕增長速度不斷加快

3)投資成為經(jīng)濟增長的主要動力

4)工業(yè)成為經(jīng)濟主要支柱

2、開展思路與目標(biāo)1〕重視經(jīng)濟效益和資源環(huán)境關(guān)系的協(xié)調(diào)，走新型工業(yè)化道路，實現(xiàn)速度和質(zhì)量的統(tǒng)一。2〕蔬菜種植是濰坊農(nóng)業(yè)的特色，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成；工業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)除機械制造業(yè)較強外，附加值大都不高；三產(chǎn)現(xiàn)代效勞業(yè)比重很低，金融保險業(yè)、教育文藝及播送電影電視業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)已有一定規(guī)模，但目前開展仍不能滿足和支撐濰坊將來的快速開展。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及內(nèi)部行業(yè)結(jié)構(gòu)是今后一個時期開展的方向。3〕工業(yè)開展主要在開發(fā)區(qū)內(nèi)進行，優(yōu)先開展國家級高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及?；咝聟^(qū)。市區(qū)四區(qū)開展占地少、污染少的行業(yè)為主。大力開展“兩基地、兩中心、一樞紐〞城市總體戰(zhàn)略定位?！捕碁H坊市宏觀環(huán)境分析進入2007年以來，全市經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)快速開展態(tài)勢，規(guī)模以上工業(yè)增勢平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，消費品市場保持活潑，外貿(mào)出口較快增長,財政金融運行正常，居民收入快速增長。1、工業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長，經(jīng)濟效益大幅提升。2、投資結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)快速增長。3、消費品市場活潑。4、進出口貿(mào)易平穩(wěn)增長。5、財稅收入平穩(wěn)增長。6、金融運行保持穩(wěn)定，各項貸款增勢強勁。7、交通、郵電事業(yè)迅速開展。8、市場物價持續(xù)攀升，食品類增幅較快。9、居民收入加快增長?！踩碁H坊市城市開展遠(yuǎn)景規(guī)劃據(jù)?濰坊市城市總體規(guī)劃〔2005—2021〕?我們可知：1、城市化與中心城市人口規(guī)模根據(jù)人口綜合預(yù)測法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)2021年將到達127萬人，2021年將到達179萬人；人口開展策略方面，將實行“合理疏導(dǎo)，向心集聚；企業(yè)集中，擴大就業(yè)；制度保障，引流穩(wěn)流；安定老齡，提高素質(zhì)〞的總體原那么。

2、開展濰坊城市經(jīng)濟

提升綜合競爭力近期〔從目前到2021年〕全市GDP年均增速到達13%，到2021年GDP總量到達2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30；中心城市GDP年均增速實現(xiàn)16%，到2021年GDP總規(guī)模到達800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到2021年全市GDP到達5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32；中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到2021年中心城市GDP規(guī)模到達2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。3、生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護以創(chuàng)立“國家環(huán)保模范城市〞和生態(tài)市建設(shè)為手段，推進城市可持續(xù)開展、增強城市競爭力。通過對濰坊五大體系的建設(shè)〔即循環(huán)經(jīng)濟歷年為驅(qū)動的經(jīng)濟體系、可持續(xù)利用的資源保障體系、健康持續(xù)的生態(tài)支持體系、與自然和諧的人居環(huán)境體系、表達社會文明安定的人文體系〕，到2021年，將其建設(shè)成為人與自然和諧共生，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)開展的現(xiàn)代化生態(tài)市。

4、濰坊城市用地根據(jù)?濰坊市土地利用總體規(guī)劃〔1997—20210〕?，1997年—2003年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟開展拉動城市用地增長的特征十清楚顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團〞布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

5、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃中期人均公園綠地面積到達12平方米/人，綠化率到達40%，綠地率35%，森林覆蓋綠到達28%；遠(yuǎn)期人均公園綠地面積14平方米/人，綠化覆蓋率到達45%，綠地率40%，森林覆蓋率到達33%。完善生態(tài)綠地系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)布局，恢復(fù)城市生物多樣性，減少城市綠島效應(yīng)，失單提高綠地建設(shè)指標(biāo)，促進城市向社會和諧、經(jīng)濟高效、生態(tài)良好循環(huán)的開展。6、城市建設(shè)投融資與城市開展增加城市建設(shè)投資的資金來源，建立起穩(wěn)定的資金供給渠道，提高城市建設(shè)投資運營的效率。7、現(xiàn)代物流開展規(guī)劃以高速公路和膠濟鐵路為依托，以區(qū)域物流為重點，充分發(fā)揮公路、鐵路、水運、航空運輸和濰坊作為交通樞紐城市的綜合優(yōu)勢，采用先進的物流管理技術(shù)和裝備，建立起多層次、符合市場經(jīng)濟規(guī)律、融入整個山東半島物流體系的物流基地、物流中心和配送中心，構(gòu)筑“三大〞物流平臺，將濰坊建設(shè)成為環(huán)渤海灣南部重要的物流樞紐和魯中物流中心城市。8、城中村改造城中村改造實施量化資產(chǎn)，確權(quán)到人，實現(xiàn)居民按出資額分紅；就地安置，明確產(chǎn)權(quán)；開發(fā)性安置；妥善解決村民的養(yǎng)老保障問題?！菜摹碁H坊城市現(xiàn)實定位與未來濰坊開展定位濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)，特別是重工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速開展直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進程快速開展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造將推動房地產(chǎn)市場開展。濰坊的城市性質(zhì)定位和開展方向為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)、商貿(mào)、旅游全面開展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城〞。第三節(jié)、濰坊房地產(chǎn)市場分析

〔一〕濰坊市房地產(chǎn)開展概述1、房地產(chǎn)市場起步較晚濰坊市的房地產(chǎn)開發(fā)處于比較原始的階段，存在較多的單位集資建房，產(chǎn)品沒有特色。近兩、三年來，隨著人民生活水平的提高，消費觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質(zhì)的要求越來越高，開發(fā)商開始引入先進的房地產(chǎn)開發(fā)理念，產(chǎn)品品質(zhì)有所提升。目前，濰坊市房地產(chǎn)市場處于快速啟動階段。2、市場管理不標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)政策、法規(guī)滯后，缺乏有效地指導(dǎo)和管理，政府操作的成分比較大。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費者的商品房消費意識比較淡薄，導(dǎo)致了市場發(fā)育程度低。濰坊作為中等規(guī)模的開展中城市，在房地產(chǎn)市場的運作中，不標(biāo)準(zhǔn)因素很多，造成了市場不平等競爭、秩序混亂，制約了市場的良性開展。3、產(chǎn)品單一，設(shè)計理念較為保守近三年市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品單一性高，戶型設(shè)計重復(fù)，面積集中在一定范圍內(nèi)，缺少選擇性，不能引導(dǎo)市場消費。4、樓盤無整體籌劃概念就供給市場來看，目前市場上的樓盤尤其是住宅樓盤根本無整體籌劃概念貫穿始終，往往只是抄襲沿海的一些做法，但又無法統(tǒng)領(lǐng)樓盤操作的全程，往往給人不倫不類的感覺。5、樓盤營銷手法較為落后在對濰坊商品房市場的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，濰坊大局部商品房的上市銷售，根本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念?！捕碁H坊市房地產(chǎn)市場狀況〔2004——2007〕

1、歷年開發(fā)量、預(yù)售量、成交量分析1〕2004——2006年全市/市區(qū)開竣工量圖例2004—2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)量比照圖年份全市年度開工量全市年度竣工量2004年520萬平方米416萬平方米2005年

630萬平方米510萬平方米2006年996萬平方米778萬平方米2004—2006年市區(qū)開工總量/住宅開工量比照圖年份市區(qū)年度開工量市區(qū)年度住宅開工量2004年284萬平方米228萬平方米2005年346萬平方米280萬平方米2006年522萬平方米417萬平方米2004年—2006年市區(qū)竣工總量/住宅竣工量比照圖年份市區(qū)年度竣工量市區(qū)年度住宅竣工量2004年175萬平方米137萬平方米2005年214萬平方米117萬平方米2006年318萬平方米180萬平方米2〕2007年1—9月份全市房地產(chǎn)投資/開工/竣工情況地區(qū)總規(guī)模完成投資施工面積竣工面積市區(qū)21849.11588357.8604.58120.49各縣市區(qū)1322.024369387678.38206.85合計23171.13957744.91282.96327.34表1：2007年1—9月份全市房地產(chǎn)投資/開工/竣工情況〔單位：萬元/萬平方米〕地區(qū)完成投資施工面積竣工面積市區(qū)750218.5686.5329.82各縣市區(qū)435963.8680.68358.02合計11861821367.18687.84表2：2007年房地產(chǎn)開發(fā)全年預(yù)計完成情況〔單位：萬元/萬平方米〕〔三〕二手房及公房交易數(shù)據(jù)分析

2006年，二手房交易8390套，交易面積100.4萬平方米，交易金額15.6億。今年二手房交易1954套，25.3萬平方米，交易金額3.1億元。

〔四〕2007——2021年房地產(chǎn)土地投入量預(yù)估2007-2021年，全市土地儲藏量約1萬畝，將根據(jù)市場情況陸續(xù)在2-3年內(nèi)推出，土地儲藏主要集中在高新區(qū)。大規(guī)模土地建設(shè)將以北海路以東、市政府的東南方為主，該區(qū)域2007年全年預(yù)計將推出商住用地5000畝。截至2007年10月31日，濰坊中心城區(qū)拍賣〔掛牌〕出讓土地累計達2635.23畝。其中單幅最大成交面積為791.14畝〔長松路以東，福壽街以南〕，成交價51.67萬/畝；成交地塊單價最高為230萬/畝〔濰州路以東，中學(xué)街南側(cè)〕。第四節(jié)濰坊房地產(chǎn)市場走勢〔一〕2004-2007年前三季濰坊在售樓盤銷售情況走勢分析A、2004—2007年前三季度樓市銷售情況回憶1、由多層消化快，高層滯銷，逐漸演變?yōu)楦邔訛槭袌霰粍咏邮芎褪艿骄植肯M群體的認(rèn)可。從產(chǎn)品類型和縱向時間軸相結(jié)合看，2005年以前市場上根本沒有小高層、高層面世，進入2005以后隨著政府控規(guī)要求的實施，小高層、高層的市場投放量逐年增長，小高層、高層市場供給主要集中在西其月河路，東至北海路，南至健康街，北起福壽街的范圍內(nèi)，并呈現(xiàn)逐步向東、北、南擴展的趨勢，該區(qū)域小高層、高層的市場供給占小高層、高層市場放量的75%。從分物業(yè)的銷售情況看，濰坊市場一直延續(xù)著多層住宅消化快于小高層、高層，這一方面是濰坊市民消費、居住習(xí)慣的原因，另外濰坊小高層、高層布局有別于其它城市，多為沿街設(shè)置，此外公攤面積過大也是導(dǎo)致滯銷的主要因素。但隨著中心市區(qū)土地供給的緊張以及市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)的變化，小高層和高層的消費心理抗性正在發(fā)生變化，并呈現(xiàn)出從被動接受到為局部年齡在25——35歲之間的消費中堅力量所慢慢接受，消化速度有所提高。2、隨著城區(qū)空間的拓展，置業(yè)區(qū)域由原住地置業(yè)向跨區(qū)域置業(yè)方向轉(zhuǎn)移。隨著濰坊市東向開展布局和市政府及行政事業(yè)單位的東遷，還有城市經(jīng)濟的快速開展和房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)熱潮的二次迸發(fā)，市民置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了顯著的變化，由先前的在原住地置業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向跨區(qū)域置業(yè)，進一步拉動了奎文區(qū)，特別是高新區(qū)房地產(chǎn)市場的興起和活潑，此現(xiàn)象在2004年和2005年表現(xiàn)的尤為突出，此階段也是上述區(qū)域價格飆升的重要階段。進入2006年以后，隨著濰城區(qū)舊城改造實施力度的不斷加大，以及該區(qū)域房價具有比較優(yōu)勢，使濰城區(qū)商品房市場開發(fā)、投放量迅速攀升，價格漲幅也一度超過了奎文區(qū)、高新區(qū)。濰城區(qū)作為老城區(qū)，人口基數(shù)大，回遷、婚房需求呈剛性，是拉動其消化及房價的主要動因。3、從時間軸線上看，商品房消化速度呈慢慢回落態(tài)勢。2004年初至2005年初是濰坊市區(qū)商品房消化速度最快的時期，此階段濰坊房價像全國各地一樣，處于價格快速上漲啟動期，市民在房價普漲的大環(huán)境下，抱有買漲不買跌的消費心理慣性。進入2005年下半年后，濰坊房價漲幅進入了平穩(wěn)期。此后市場供給量急劇增加，加之隱性單位公建房的大量入市，分流了企事業(yè)單位中高端客戶，市場消化速率進入了平穩(wěn)期，這一現(xiàn)象在奎文區(qū)、高新區(qū)表現(xiàn)的最為明顯。

4、套型面積消化方面，逐漸形成了大戶型滯銷，小戶型〔非酒店式公寓等〕受追捧的格局。2005年以前，具有一定經(jīng)濟實力的客戶多項選擇擇面積在140平方米以上的大戶型，而開發(fā)商處于提高容積率的考慮，加大了大戶型開發(fā)的力度，市場的集中供給量超出了市場承受力，逐漸出現(xiàn)滯銷。以富華公寓為例，入市多年仍有不少大戶型未能消化。這一時期，一些規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃在當(dāng)時較好的社區(qū)受到了熱捧。如怡和星國際、普利城市花園、名門現(xiàn)代城等。B、2004—2007前三季度市場狀況分析1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致惡性競爭。通過市場回憶和現(xiàn)狀的梳理，我們不難看到，目前市場產(chǎn)品分層不明顯。絕大多數(shù)開發(fā)商都竭力擠入中檔產(chǎn)品開發(fā)的圈層，經(jīng)濟型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的市場開發(fā)根本處于真空狀態(tài)，導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)，競爭加劇。廣闊開發(fā)商分流了基數(shù)本不很大的中間客層，影響了產(chǎn)品的市場消化速率，減緩了資金回籠周期。2、重開發(fā)，輕運營和售后效勞，品牌塑造乏力。大多數(shù)開發(fā)商缺乏品牌意識和品牌建設(shè)實際行動，有的開發(fā)商建了多個樓盤卻沒有在消費者心目中留下一點印象。市場營銷推廣和企業(yè)品牌的剝離，各行其道，成為他們迅速擴張和企業(yè)跨越式開展不可逾越的障礙。C、未來市場走勢預(yù)測1、小戶型數(shù)量增加，大戶型成為市場稀缺?！皣鶙l〞中硬性規(guī)定90㎡以下小戶型將占到區(qū)域總建面積的70%，屆時整個市場的小戶型數(shù)量激增，大戶型價格將有上揚的趨勢。2、首付款變化，將促進局部戶型銷售。90㎡以下小戶型首付可低至2成〔國六條〕，滿足了局部需要小戶型但資金短缺客戶的需求，將在一定程度上促進工程的銷售。3、開發(fā)商隊伍將進一步肅清。開發(fā)商自持資金必須占到開發(fā)工程開發(fā)本金35%，將導(dǎo)致實力不強的開發(fā)商出局，房地產(chǎn)市場將進一步肅清。4、房地產(chǎn)市場信息的絕對公開將對營銷策略產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)營銷策略要求各個銷售階段所放出的套數(shù)、戶型、方向等都有一個合理的搭配才能最大程度上保持戶型的均好性，減少尾房的出現(xiàn)，而新的公開制度打破了這一營銷手段，將對采用傳統(tǒng)營銷手段的樓盤產(chǎn)生一定影響。D、市場競爭與未來市場供給預(yù)測1、買方市場逐漸形成，市場競爭將進一步劇烈。2005年以來，濰坊市商品房竣工量略大于成交量，可見市場逐漸飽和，消費者可選性增大，買方市場逐步形成。市場競爭已演變?yōu)楫a(chǎn)品的競爭和效勞的競爭，競爭態(tài)勢進一步加劇。2、“東移"政策指示下，東區(qū)房產(chǎn)開展突飛猛進，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)。"未來的2-5年，濰坊市出讓土地70%以上集中在北海路以東的高新區(qū)，隨著該區(qū)域市政配套和生活配套的逐步完善，其的市場吸引力將有所增強，屆時將有大批高素質(zhì)、大體量的樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境將加強。3、市場供給多層將主要集中在高新區(qū)，小高層和高層將陸續(xù)被市場接受。由于地方政策的控制，濰坊市區(qū)將只有在高新區(qū)才能報建濰坊消費者歡送的多層建筑，屆時將引起多層建筑價格的提升。當(dāng)小高層和高層價格逐漸與多層持平后，將陸續(xù)被市場所接受。第二章：火車站商圈房地產(chǎn)市場分析

所謂火車站商圈，大約是指以濰坊火車站為中心，向東、西、南、北伸展的繁華環(huán)形區(qū)域。該區(qū)域包括四條城市主干道健康街、向陽路、建設(shè)街、和平路環(huán)繞四周的商場和批發(fā)市場。這里不僅是人們購物的地點，還是十分興隆的批發(fā)行業(yè)聚集地，同時也集中了很多大酒店、大商場。一、火車站商圈概況濰坊火車站實景照原本，火車站周邊就已經(jīng)存在了一個包括人民商城、小商品城、燈具城、茶葉市場以及中百大廈等的商業(yè)圈。而火車站廣場建成后，附近的火車站地下商場、金沙城市廣場、潤揚新城、中金國際等工程都將處于火車站商圈的直接輻射之下，加上拆遷的舊火車站廣場局部，一個新的火車站地產(chǎn)商圈正在崛起。

火車站商圈的形成在一開始完全是自發(fā)的。由于火車站特殊的地理位置，南來北往的商人不約而同地聚集在此，火車和汽車的貨運系統(tǒng)那么是形成批發(fā)行業(yè)商圈的關(guān)鍵原因。小商品城是較早形成的批發(fā)點，之后漸漸成為濰坊的重要批發(fā)中心。以前的火車站商業(yè)形態(tài)很多是沿街小賣鋪，沒有統(tǒng)一的市場定位和規(guī)劃，還停留在傳統(tǒng)“叫賣〞的開展水平，加上已顯破舊的老火車站，這種粗放型商業(yè)模式給人留下了“臟亂差〞的印象。

但是從現(xiàn)代化城市的角度來看，火車站的作用不僅在輸送人流，更大的魅力在于形成一個大商圈，改變一個城市甚至一個地區(qū)的經(jīng)濟布局，對城市的開展起著關(guān)鍵性的作用。隨著政府對火車站廣場的整體改造，依靠市政配套齊全、有明確市場定位的商業(yè)模式已具雛形。因火車站的獨特地理位置和對一個城市的重要意義，火車站周圍的地產(chǎn)和商業(yè)也成了商家及投資客爭搶的目標(biāo)。金沙城市廣場、中亞商貿(mào)城、潤揚新城、火車站廣場地下商城這四家大型的商業(yè)中心已在火車站周圍落地生花。借助火車站周邊的資源優(yōu)勢——人流、交通、物流等，加之小商品城多年的物流資源，火車站新商圈崛起已成必勢。

濰坊火車站實景照目前，除了在售的金沙城市廣場、中亞商貿(mào)城、潤揚新城、茶葉市場外，新天地購物城、中金國際、愛國路市場以及我司DE地塊工程也將建設(shè)，多家定位為綜合性商業(yè)中心的工程同時扎堆于火車站商圈之內(nèi)。由于各工程定位不同，既存在共性，也有差異，如果抱起團來將更加擴大區(qū)域市場的規(guī)模。商業(yè)扎堆才能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，有競爭才有開展，濰坊火車站距離商品城、中百商圈、泰華城都不是太遠(yuǎn)，這也是一大優(yōu)勢。

火車站商圈內(nèi)的商業(yè)企業(yè)如果能充分利用自身優(yōu)勢，彼此形成對接，來拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，做大市場份額，那么將會提升整個濰坊火車站商圈在山東乃至全國的影響力、帶動力和輻射力。

據(jù)分析，火車站大商圈，不僅內(nèi)部會形成一個競爭力極強的地段商業(yè)圈，而且也將提升周邊地段的競爭力。濰坊市商業(yè)正步入轉(zhuǎn)型期，隨著濰坊市政府對城市整體規(guī)劃的逐步實施，那種靠市場自然形成的、粗放型的商業(yè)模式正在悄然轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽渴姓涮R全、有明確市場定位的商業(yè)模式。二、火車站商圈樓盤一覽樓盤名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）物業(yè)類別主營產(chǎn)品公寓均價開盤時間交房時間目前進度金沙城市廣場66000280000住宅公寓商鋪綜合商業(yè)39002007-11-102009-6-30主體封頂潤揚新城42500157800住宅公寓商鋪酒店五金34002008-4-122008-12-31封頂中亞商貿(mào)城124000一期130000酒店寫字樓公寓物流皮革箱包33002007-11-5--部分封頂新天地購物城42000180000商鋪普通住宅公寓綜合商業(yè)--2008-7-312009-12-31地基火車站地下商城--27870商鋪綜合商業(yè)--正在招商--即將交房茶葉批發(fā)市場44808160000商鋪茶葉3300--2009-9-15地上中金國際――300000住宅公寓商鋪酒店――――――――地基第三章：近期房產(chǎn)政策研究1、政策名稱：?民用建筑節(jié)能條例?發(fā)布時間：2021年8月1日實施時間：2021年10月1日政策要點：各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對民用建筑節(jié)能工作的領(lǐng)導(dǎo)，積極培育民用建筑節(jié)能效勞市場，健全民用建筑節(jié)能效勞體系，推動民用建筑節(jié)能技術(shù)的開發(fā)應(yīng)用，做好民用建筑節(jié)能知識的宣傳教育工作。國家鼓勵和扶持在新建建筑和既有建筑節(jié)能改造中采用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉础Ｔ诰邆涮柲芾脳l件的地區(qū)，有關(guān)地方人民政府及其部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施，鼓勵和扶持單位、個人安裝使用太陽能熱水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、采暖制冷系統(tǒng)等太陽能利用系統(tǒng)。影響：此條例的的公布實施，對于房地產(chǎn)開發(fā)有深遠(yuǎn)影響，也說明國家推廣使用民用建筑節(jié)能的新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的決心，限制使用或者禁止使用能源消耗高的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備，該政策也說明了國家對建筑節(jié)能環(huán)保管理力度逐步加大。2.政策名稱：?公共機構(gòu)節(jié)能條例?發(fā)布時間：2021年8月1日實施時間：2021年10月1日政策要點：國務(wù)院再次強調(diào)對能源環(huán)保節(jié)能的重視，此條例除對公共節(jié)能有規(guī)定外，對于寫字樓商業(yè)酒店都有影響影響：目前除住宅用地外，對未來商業(yè)酒店寫字樓各類物業(yè)的開發(fā)將有重大影響和限制。3、國土資源部：多項調(diào)控施行擰緊土地“閥門〞日前由中央紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯(lián)合公布的?違反土地管理規(guī)定行為處分方法?，以及由國土資源部、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布的?國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?示范文本〔下簡稱示范文本〕。處分方法和示范文本分別從今年6月1日和7月1日起施行。這兩份文件中，讓開發(fā)商感受最深和最復(fù)雜的，應(yīng)該是新出臺的示范文本。與同時廢止的2000年和2006年發(fā)布的?國有土地使用權(quán)出讓合同?示范文本、?國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議?示范文本〔試行〕相比，新出臺的示范文本中明確要求填寫建設(shè)工程的開工時間、竣工時間，而且規(guī)定屬于商品住宅工程的，原那么上開發(fā)時間最長不得超過3年。從長遠(yuǎn)看，這樣的合同有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于實力不夠的開發(fā)企業(yè)，會限制其盲目拿地；而一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)那么需要調(diào)整工程的開發(fā)節(jié)奏，以適應(yīng)合同要求。第二篇工程市場調(diào)研分析商業(yè)市場研究競爭個案研究工程周邊情況及配套分析第一章：商業(yè)市場研究第一節(jié)：濰坊專業(yè)市場研究第一節(jié)：火車站商圈各主要街道商業(yè)狀況1、健康街：西起濰德路、東至開發(fā)區(qū)，整條街道以白浪河為界分為東西兩街，原屬于濰坊外沿主要交通干線，由于城市的開展，現(xiàn)已成為濰坊連接青島、煙臺以及濟南的主要交通樞紐；如今商業(yè)布局由原來的五金、發(fā)動機配件已擴展為多元化商業(yè)，由于街道拓寬，交通更為便利，商業(yè)地勢突顯位置的優(yōu)越。青年路以西的健康街，是一條圍繞長途汽車站、聯(lián)運車站和火車站為主的商業(yè)街道，經(jīng)營業(yè)態(tài)大局部為五金機電、濰柴配件、紡織配件以及賓館酒店為主，該業(yè)態(tài)的形成大約有10年以上的歷史，由于火車站改造，局部五金機電經(jīng)營業(yè)戶已搬遷到豪得市場或另覓地址營業(yè)，通過走訪局部業(yè)戶，有的已在潤揚新城購置商鋪，但由于潤揚新城的商鋪數(shù)量有限〔120套左右〕，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達不到此類經(jīng)營業(yè)戶的需求，他們表示非常希望能有適宜的場地回到原有的經(jīng)營場所，重新回到多年建立起的經(jīng)營商圈繼續(xù)其商業(yè)運營活動，并表示將會關(guān)注我們工程的定位和建設(shè)。

2、和平路：2、和平路濰坊火車站廣場中心路，南起火車站，北到北宮街，是濰坊主要商業(yè)街道之一；它的商鋪的結(jié)構(gòu)主要是沿街2層商業(yè)房為主，商業(yè)業(yè)態(tài)劃分結(jié)構(gòu)明顯，通貫濰坊主要商業(yè)區(qū)，是一條商業(yè)黃金旺街，方便的市內(nèi)公交交通使人們出行和購物更加方便。主商業(yè)街道，經(jīng)過多年經(jīng)營開展，業(yè)態(tài)劃分清晰，商業(yè)氣氛濃厚，從火車站到勝利街這段主要以五金機電、批發(fā)和服裝零售，小型賓館為主。3、向陽路：南起健康街、北至玄武街屬于濰坊次商業(yè)街道，商業(yè)氣氛屬于南和北兩個端點，業(yè)態(tài)也劃分的比較明顯；以北從勝利西街南到健康西街止，該路段南端主要以五金機電經(jīng)營為主，北面以燈具市場為主，大小賓館分布其中，該路段的業(yè)態(tài)分布鮮明，形成濰坊五金機電和燈具市場的主要集散地，由于本路段靠近本工程，所以該路段的原有市場以及業(yè)態(tài)都對部工程有相關(guān)參考性，重點考慮路段之一。4、勝利街：西起濰德路，東至開發(fā)區(qū)，從向陽路到和平路的勝利西街是中百商廈和濰坊百貨大樓所在地，是濰坊最繁華的商業(yè)地段，也是濰坊最早、最繁華的商業(yè)中心，他帶動了向陽路、和平路以及東風(fēng)街的商業(yè)，是人們購物首選地段。從向陽路到青年路的一條住商業(yè)街道，主要業(yè)態(tài)以服裝和百貨類為主，承載著中百大廈和濰坊百貨大樓兩大商業(yè)主體，是濰坊形成最早的商業(yè)中心之一，輻射面比較廣，特別對周邊縣市區(qū)有較強的購物吸引力，由于離本工程比較遠(yuǎn)，所以相關(guān)聯(lián)性小。5、青年路：北起勝利街，南至建設(shè)街，沿街主要經(jīng)過信豐家具市場、威尼斯數(shù)碼港、白浪金沙、小商品城、潤揚新城等幾大市場，也是濰坊主要商業(yè)街道之一，商業(yè)區(qū)域集中，業(yè)態(tài)搭配合理；交通方便；是濰坊少有的短距離商業(yè)黃金旺街。6、愛國路：南到本工程地塊南端，北到勝利西街，原來的商業(yè)業(yè)態(tài)以農(nóng)貿(mào)市場為主，現(xiàn)根據(jù)政府規(guī)劃，一局部已拆遷，準(zhǔn)備打造一條濰坊商業(yè)步行街，現(xiàn)正施工中。市調(diào)小結(jié)：和平路有16家五金經(jīng)營戶，向陽路約有40家五金機電經(jīng)營戶，健康街和平路以東約有30多家五金機電經(jīng)營戶，健康街和平路以西約有30家五金機電經(jīng)營戶，火車站商圈總計約有120戶五金機電類經(jīng)營戶。在接受調(diào)查的63家客戶中，已有34家在潤揚新城購置商鋪，有9家有豪德廣場購置商鋪。另外，共有30家對本本工程感興趣，約占調(diào)查總數(shù)的48％。一、五金機電類市場1、豪德貿(mào)易廣場調(diào)研目的：了解豪德貿(mào)易廣場五金機電類經(jīng)營業(yè)戶的現(xiàn)狀及開展、對DE地塊工程的看法以及他們的需求，通過有效的信息收集，對工程前期定位提供數(shù)據(jù)支持。第二節(jié)：濰坊專業(yè)市場研究調(diào)研結(jié)果：濰坊豪德貿(mào)易廣場，經(jīng)營種類包括五金、交電、家電、燈具、二類機電、水暖器材、建材、裝飾材料、化工、百貨、副食品、服裝、鞋帽、家居、土產(chǎn)雜品、等一切有利于市場開展的產(chǎn)品，同時設(shè)有大型物流配送中心和倉儲效勞設(shè)施。該工程是濰坊地區(qū)規(guī)模大、功能全、配套完善的商品集散中心。豪德廣場北區(qū)以經(jīng)營五金、機電、電纜、建材等相關(guān)行業(yè)為主，目前該市場以批發(fā)為主，市場內(nèi)道路較寬，適合大型貨車出入。中心街和五街道路寬，方便停車，生意較好。豪德市場目前五金機電類及相關(guān)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)戶約有600多家，其中大局部是從老天壇市場搬遷過去的，通過幾天的抽樣調(diào)查，共調(diào)查198家經(jīng)營業(yè)主，對工程感興趣的有62家，約占31％，而這些感興趣的客戶中購置意向較大的有十幾家，約占調(diào)查總數(shù)的十分之一。3、規(guī)劃方面。很多業(yè)主認(rèn)為店鋪不需要太大，最好能在50－100平米之間，個別大戶需要較大戶型，約在120－150平米之間，而且在進深和開間方面都希望有更合理的設(shè)計，進深不要太大。一般五金機電類業(yè)戶認(rèn)為單層或雙層最適宜，不宜做三層商鋪。4、物流。五金機電市場對物流也有一定的要求，特別是五金多以批發(fā)為主，需要有物流中心。5、工程進度。多數(shù)感興趣的客戶都對本工程的進展情況擔(dān)憂，因為本工程入市時機較晚，如果不能在豪德和潤揚五金城市場完全成熟前建起來，工程的難度會更大。調(diào)研分析：從調(diào)查結(jié)果可以看出，豪德廣場經(jīng)營商戶對本工程有意向的并不多，而感興趣的多是持觀望態(tài)度，也就是工程在豪德廣場的目標(biāo)客戶群很少，只是局部從健康街周邊搬過去的業(yè)戶，而天壇過去的老業(yè)戶對本工程很少有感興趣的。我們的潛在客戶群還比較理想，包括一些市區(qū)搬過去的客戶、家在工程周邊的經(jīng)營業(yè)主和一些投資客。2、小天壇商業(yè)街小天壇商業(yè)街位于東風(fēng)街與永安路交匯處，目前有60－70家業(yè)主正在經(jīng)營，面積均在40－50平米左右。該市場規(guī)模較小，檔次較低，商鋪以經(jīng)營五金、廚衛(wèi)及電器為主，多為零售業(yè)戶。目前內(nèi)街以出租為主，且租金很低，而沿街幾戶有局部業(yè)主是購置的商鋪。3、潤揚五金機電城業(yè)態(tài)定位：五金機電類專業(yè)市場，商業(yè)街集休閑購物、餐飲五金機電于一體。工程概述：總體商鋪有168套，沿街商鋪共有44間，其中細(xì)分為沿健康街為34套，青年路10套，分為上下層，面積為100--200平方米不等，內(nèi)街商鋪有124套，分為上下5層，其中上下2層為出售街鋪，面積約為70-200平米，其沿街商鋪已大部出售完畢，均價約為8000元/平米左右，3層為整體出租，現(xiàn)不銷售；4、5單層出售不出租。銷售、招商：由于工程的市場定位準(zhǔn)確，銷售及招商情況比較理想，特別是商業(yè)街鋪的銷售，到達了90%的銷售結(jié)果；但其公寓銷售情況一般，寫字樓未開始出售。工程沒有自己的招商團隊。個案訴求重點：專業(yè)市場，批零兼有；二、副食品類市場、餐飲、賓館等副食品類濰坊目前沒有專業(yè)的副食品批發(fā)市場，副食品類以沿街散戶為主。目前較有規(guī)模的副食品市場有兩個，一是在濰州路600號，以銷售婚慶用糖果、酒水為主，目前經(jīng)營業(yè)戶有二十多家；另一個市場是新華路市場，是一個綜合類的市場，經(jīng)營副食酒水的業(yè)戶缺乏二十家。在所有接受調(diào)查的業(yè)戶中，很少有對本工程感興趣的，因為他們對倉儲要求很高，需要的大面積的倉庫，而且租金要求很低。2、賓館類火車站周邊都有一些固定的業(yè)態(tài)，比方賓館。我們的調(diào)查人員也對工程周邊的賓館、招待所進行了走訪式調(diào)查，在接受調(diào)查的20家經(jīng)營業(yè)戶中，有11家考慮租的，很少有考慮購置商鋪的。3、餐飲類針對工程自身的特點，對工程周邊各主要街道中小型特色餐飲深入調(diào)查，共走訪48家經(jīng)營業(yè)戶，其中有14家有購置意向的，約占29％，有23家考慮租的，約占48％。三、其它類市場1、茶葉市場：開發(fā)商：濰坊市第三產(chǎn)業(yè)辦公室工程位置：濰坊市東新街與青年路交匯處〔火車站廣場東側(cè)〕開發(fā)面積：12萬平米，商業(yè)為7萬平米商業(yè)定位：專業(yè)的茶業(yè)市場業(yè)態(tài)定位：山東半島〔濰坊〕茶葉批發(fā)中心

茶葉市場是由濰坊三產(chǎn)辦領(lǐng)頭承建的一個專業(yè)市場，運作行為屬于政府行為，是將原來的茶葉市場撤除，打造老市場的升級版，為業(yè)戶提供更加便利的經(jīng)營商鋪。工程概況：〔一〕總建筑面積：120000平方米，占地68畝。分為美食街、商務(wù)酒店、茶鋪三大局部。車位：地下停車位占37000平方，約900個?！捕成虡I(yè)局部：面積：150平方米—200平方米；沿小吃一條街面積189平方米—378平方米層高：一層3.6米，二層3米，三層2.8米〔一帶三銷售〕開間：4.2米進深：16米〔三、經(jīng)營業(yè)態(tài)：獨立的產(chǎn)權(quán)式店鋪，沿和平路的商鋪做小吃一條街，由市政府人民商城管委會統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。招商銷售：：內(nèi)鋪主要以賣為主，在進行銷售。按地理位置沿街商鋪8000—11000元/平米，內(nèi)街從7000—10000萬/平米不等，100平方米的商鋪租金約為6—7萬/年。個案訴求重點：批發(fā)零售為主〔有強大的政府運作資源〕第二節(jié)：濰坊零售市場研究濰坊小商品城開發(fā)商：濰坊汽運公司工程位置：位于青年路、和平路中間，南到青年之路、民生西街商業(yè)定位：大型商貿(mào)批發(fā)集散基地業(yè)態(tài)定位：小百貨類工程概述：小商品城以人民路為界分為南北兩區(qū)，其中南區(qū)經(jīng)營面積約有13萬平米，商戶5000家左右，商鋪結(jié)構(gòu)采用店中店和攤位結(jié)合的模式，商業(yè)局部分為3層，其中4層大都一倉庫形式，只出售經(jīng)營權(quán)，房租每年另外交納。北區(qū)經(jīng)營面積大約為7萬平米，商戶約有1500家左右。商鋪模式采用店中店，樓體商業(yè)結(jié)構(gòu)為3層，只出售經(jīng)營權(quán)，房租每年另外交納。招商銷售：該市場最早成立于1985年，后經(jīng)市政府改造退路于民工程，遷入汽運公司，市場形成的早，輻射面廣，市場交易活潑，商鋪只銷售經(jīng)營權(quán)，不銷售產(chǎn)權(quán)。因為小商品城有優(yōu)越的市場經(jīng)營環(huán)境，不存在招商的壓力。個案訴求重點：批零兼營第三章：競爭個案研究本工程周邊同類工程較多，競爭異常劇烈，通過研究競爭對手，做到知己知彼，百戰(zhàn)不殆。一、中金國際中金國際是由中金房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)的集普通住宅、公寓、商業(yè)、辦公于一體的城市綜合體。工程總建筑面積近30萬平米。容積率:4.54綠化率:21%中金國際中金國際位于濰坊火車站東北角，東起青年路、西至和平路、南到建設(shè)街、北到健康西街。二、中亞購物廣場

開發(fā)商：濰坊中亞房地產(chǎn)開展工程位置：位于濰坊火車站廣場商業(yè)定位：定位皮鞋、箱包、皮具類，沿街以國內(nèi)知名連鎖品牌的餐飲為主；開發(fā)面積：13萬平米，其中商業(yè)面積約6萬平米；業(yè)態(tài)定位：箱包、皮鞋，餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)劃分：以皮鞋、箱包批發(fā)、零售為一體，輔以酒店、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公、倉儲物流等。中亞商貿(mào)城工程概述：濰坊中亞地產(chǎn)開展成立于2005年12月，注冊資本2100萬元，商業(yè)布局大多為沿街商鋪，一層挑高，二、三層采用內(nèi)街式雙層小戶型，典型南方商鋪模式。其中一層規(guī)劃為國內(nèi)知名皮鞋箱包皮具。中央中心街打造二十四小時營業(yè)街區(qū)，沿街以國內(nèi)一線快餐品牌為主，二樓規(guī)劃為國內(nèi)知名皮鞋箱包皮具，中央中心街打造特色民族文化長廊，其中包括二三樓美食廣場和娛樂廣場。銷售、招商：銷售：中亞商貿(mào)城的商業(yè)以沿街商和2樓的沿街內(nèi)商鋪為主；沿街商鋪售價25680元/平米起價，內(nèi)街商鋪起價為15000元/平米，中央街起價19000元/平米。銷售情況很不理想，主要原因：一、房屋單價較高；二、房屋結(jié)構(gòu)不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)營業(yè)戶的需求，三、開發(fā)商缺少一定的經(jīng)濟實力。招商：個案重點訴求：以批發(fā)零售為主評論分析：該工程商業(yè)主題定位不到位，價格制定偏離當(dāng)時的市場基準(zhǔn)，房屋結(jié)構(gòu)完全照搬南方商業(yè)模式，不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)營業(yè)戶的消費理念，銷售招商狀況一般。三、白浪金沙購物廣場

開發(fā)商：濰坊金龍置業(yè)開展工程位置：青年路與民生街交匯處開發(fā)面積：28萬平米其中商業(yè)約為13萬平米商業(yè)定位：復(fù)合型娛樂商業(yè)地產(chǎn)工程業(yè)態(tài)劃分：以知名品牌快餐店為主金沙城市廣場工程概述：金沙城市廣場由香港金龍集團濰坊金龍置業(yè)開展開發(fā)，是山東首個復(fù)合型娛樂商業(yè)地產(chǎn)工程，膠東半島唯一市級娛樂中心，濰坊七大市政重點工程之一。地處人民公園以北、白浪河以西、青年路與民生西街交匯處，小商品城東門對面，毗鄰濰坊5大交通總站和3大城市公園，屬于濰坊中央商圈，CBD核心地段。工程總建筑面積28萬平方米，總投資6億元。整個工程由金沙商業(yè)城、金沙國際公寓、金沙娛樂城和金沙商務(wù)酒店四大主體組成。室內(nèi)外停車位約2000多個。四大主體延伸出商業(yè)、娛樂、餐飲、居住、酒店、商務(wù)、旅游、休閑八大功能。商業(yè)布局分布：主力店佳世客購物中心、頤高數(shù)碼城分別占據(jù)該工程的南北兩處黃金旺地，其中佳世客占有面積大約為5萬平米，頤高數(shù)碼成為2萬多平米；工程中間為步行街，層高為3層，以品牌服裝、箱包皮具、鞋帽、體育用品、特色工藝禮品、特色餐飲及地方特產(chǎn)專賣等；金沙城市廣場商業(yè)局部銷售、招商：自己的銷售團隊，由于工程占據(jù)的商業(yè)地理優(yōu)勢比較明顯，開盤后的價位制定比較合理，銷售情況比較理想，開盤當(dāng)天就成交400多套住宅，商鋪外街單價為23000元/平米起價；內(nèi)街街鋪售價從18000—24000元/平米起，內(nèi)鋪從8000---12000元/平米起價。

評論分析：該工程商業(yè)局部由于兩大主力店的進駐，所以主題定位比較準(zhǔn)確，銷售價格制定比較合理到位。白浪金沙商業(yè)面積為13萬平米；招商租金價格根據(jù)商業(yè)地理位置的不同，確定為：5元/平米、4元/平米、3元/平米。沿街商鋪為上下兩層，內(nèi)街商鋪為3層。由于白浪金沙商業(yè)面積過于龐大，前期招商很不理想，后期因為佳世客及頤高數(shù)碼城主力店的進駐，從而扭轉(zhuǎn)了前期帶來的不利局面；佳世客簽訂的租賃面積為4.8萬平米，租金價格為對外宣傳的1.2元/平米〔數(shù)據(jù)感覺有點虛〕，簽訂的期限為20年。頤高數(shù)碼城租賃的面積為2萬平米左右，租金價格為1.2元/平米，簽訂期限為15年。兩大主力店分別占據(jù)白浪金沙工程南北兩端，它們的進駐，從而使其商業(yè)面積大大縮小，出現(xiàn)了熱銷和熱租的局面，從而盤活了整個工程。四、潤揚新城開發(fā)商：濰坊市潤揚置業(yè)工程地址：青年路與健康西街交匯處開發(fā)面積：16萬平米其中商業(yè)約為5萬平米工程定位：潤揚五金機電城業(yè)態(tài)定位：五金機電類專業(yè)市場，商業(yè)街集休閑購物、餐飲五金機電于一體。潤揚新城工程概述：濰坊潤揚新城位于健康街與青年路交匯處，由濰坊潤揚置業(yè)開發(fā)投資開發(fā)，總用地面積4.25公頃，總建筑面積15.78萬平方米，投資4.5億元，將建成集五金機電、商貿(mào)百貨、商住公寓、景觀住宅于一體的大型綜合商城。工程由A、B、C、D四區(qū)組成。A區(qū)東臨青年路，是一座集酒店、公寓、商鋪于一體的標(biāo)志性建筑。酒店規(guī)劃設(shè)計為19層，公寓規(guī)劃設(shè)計為18層。B區(qū)、C區(qū)為沿健康街S型建筑，集住宅、商鋪、專業(yè)市場于一體，規(guī)劃設(shè)計為18層。D區(qū)是東南朝向的弧型錯層建筑，包括住宅、商鋪兩局部，從東北到西南呈現(xiàn)為12層、14層、16層、18層。在D區(qū)與B、C區(qū)之間，有一條連接青年路與健康街的１／４橢圓型交通干道，雙車道，寬８米。

潤揚新城商業(yè)情況：總體商鋪有168套，沿街商鋪共有44間，其中細(xì)分為沿健康街為34套，青年路10套，分為上下層，面積為100--200平方米不等，內(nèi)街商鋪有124套，分為上下5層，其中上下2層為出售街鋪，面積約為70-200平米，其沿街商鋪已大部出售完畢，均價約為8000元/平米左右，3層為整體出租，現(xiàn)不銷售；4、5單層出售不出租。銷售、招商：由于工程的市場定位準(zhǔn)確，銷售及招商情況比較理想，特別是商業(yè)街鋪的銷售，到達了90%的銷售結(jié)果；但其公寓銷售情況一般。寫字樓未開始出售。工程沒有自己的招商團隊。個案訴求重點：專業(yè)市場，批零兼有。五、新天地購物廣場

開發(fā)商：濰坊興霖置業(yè)，工程地址：濰坊市勝利西街與和平路交匯處；業(yè)態(tài)定位：服裝、休閑、娛樂為主商業(yè)定位：內(nèi)鋪做成SHOPMAII的形式，沿街商鋪大約出售價格為4萬/平米左右。沿街個體房屋面積大約再100平米左右。新天地購物城工程概述：新天地總建筑面積約有180000㎡，8棟24層建筑，其中商業(yè)面積約有5萬平米；商業(yè)為一至三層，主要以三面沿街店鋪為主，帶動其它商業(yè)，該工程主要定位于服裝品牌旗艦店和休閑娛樂為主，打造成具有CBD—中央商務(wù)區(qū)，CLD—中央生活區(qū)，CED—中央休閑區(qū)，集購物、生活、居住、商務(wù)、休閑娛樂中心。銷售、招商：工程自己組建的招商、營銷團隊，由于工程剛剛開工建設(shè)，還未制定銷售價格和招商政策。個案訴求重點：住宅密度過高，商業(yè)特點不突出，未營造主題概念，六、冠宇花園開發(fā)商：濰坊金恒吉置業(yè)〔濰坊冠宇汽車集團〕工程位置：青年路與建設(shè)街的交匯處開發(fā)面積：商業(yè)面積10000平方米，商業(yè)局部〔全部銷售〕商業(yè)定位：以沿街商鋪為主工程概況：分為商鋪、寫字樓兩局部，車位：地下停車位面積：270平方米，300平方米，500平方米〔一帶二銷售〕層高：4.2米，開間：7.5米，進深：15米，預(yù)計今年十月下旬開盤，物業(yè)由自己公司管理招商銷售：工程由濰坊嘉匯房地產(chǎn)經(jīng)營公司全程籌劃營銷個案訴求重點：其商業(yè)全街鋪第五章：工程周邊情況及配套分析

工程周邊配套：商場：小商品城、居家匯家具城、中百商廈、百貨大樓；

醫(yī)院：婦幼保健醫(yī)院、交通醫(yī)院、現(xiàn)代醫(yī)院；

通訊：中國郵政、中國聯(lián)通、中國移動、中國網(wǎng)通；

其他：人民公園、火車站、長途汽車站；

銀行：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社；

教育：青年路小學(xué)、外國語學(xué)校。第三篇工程初步市場定位工程概況及SWOT分析工程開發(fā)及開展戰(zhàn)略工程市場定位本案本案第一章：工程概況及SWOT分析火車站DE地塊位于健康西街與向陽路交匯處，工程占地108畝，總建設(shè)用地面積72275平米?？偨ㄖ娣e近27萬平米。

該工程由山東中經(jīng)置業(yè)投資開發(fā)建設(shè)，是集高層住宅、辦公和商業(yè)于一體的城市綜合體工程。工程位置本案工程SWOT分析對工程的優(yōu)勢、劣勢、時機和威脅的全面評估稱為SWOT分析。從內(nèi)因和外因兩方面來分析工程在競爭中的優(yōu)勢、劣勢、威脅、時機以及競爭地位，是一個客觀的分析方法，對于工程的定位十分有幫助。

SWOT分析：分別代表工程優(yōu)勢〔STRENGTH〕劣勢〔WEAKNESS〕時機〔OPPORTUNITY〕威脅〔THREATS〕，實際上是對工程內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，進而分析組織的一種方法。

運用SWOT分析法的分析工程的處境，因為市場環(huán)境在不斷的變化，運用該方法可以不斷發(fā)現(xiàn)市場的變化，以便更快的適應(yīng)市場

。

一、優(yōu)勢〔STRENGTH〕分析1、交通優(yōu)勢火車站、聯(lián)運汽車站、公交站“三站〞與本工程相鄰，火車四通八達，聯(lián)運車站日發(fā)全國各地1100班次，公交車30多路循環(huán)發(fā)車，無與倫比的交通優(yōu)勢，為市場提供了快捷方便和超強的人流、物流支持。2、商圈優(yōu)勢由于火車站周圍擁有的龐大的客流群，所以火車站周圍地段歷來是商家必爭之地，由于濰坊火車站早先形成的餐飲、休閑、賓館、娛樂、五金機電、紡織配件、濰柴發(fā)動機配件、摩托車配件等，原有商業(yè)格局已隨火車站的改造而打破。3、大盤優(yōu)勢土地出讓面積適中，具備打造大盤優(yōu)勢，宗地出讓面積達108畝。地塊已拆遷完畢，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢明顯，升值潛力巨大。同時土地出讓規(guī)模適中便于整體規(guī)劃，具有打造大盤的優(yōu)勢。4、資金優(yōu)勢大多數(shù)本地房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈較緊張，在新政后尤其明顯，而本工程開發(fā)商資金實力強大，不會出現(xiàn)資金鏈緊張問題。5、配套完善工程周邊配套齊全，商場、銀行、餐飲等一應(yīng)俱全。二、劣勢〔WEAKNESS〕分析1、入市時機較晚工程開發(fā)較其它幾個同類工程較晚，目標(biāo)客戶群相對減少，而且其它市場的成熟對本工程也有很大的挑戰(zhàn)。2、離火車站太近本工程離火車站太近，是本工程的一大硬傷，特別是對于住宅而言，噪音污染將成為本工程一大難題。同時，離火車站較近，周邊人員比較亂，環(huán)境較差，也不利于住宅局部的銷售。對于商業(yè)影響也較大，這里交通比較擁擠，不方便大量貨車的出入。3、市場大環(huán)境蕭條自今年以來，整個房地產(chǎn)市場進入了淡季，局部城市出現(xiàn)了降價打折潮，銷售量也直線下降，購房者觀望情緒濃厚，市場的蕭條對本工程的銷售也會有很大的負(fù)面影響。三、時機〔OPPORTUNITY〕分析1、交通體系不斷完善

隨著城市暢通工程的啟動，城市交通體系進一步完善。特別是健康西街的拓寬，對本工程是一大利好。2、火車站商圈的改造近兩年，火車站周邊有多個大工程在開發(fā)建設(shè)，大大提高了火車站商圈在整個濰坊市場的地位，周邊工程的建設(shè)對本工程也有很大的促進作用。四、威脅〔TREAT〕分析1、同期內(nèi)中金國際、新天地購物城等工程會對本工程造成一定威脅。2、國家新的地產(chǎn)政策的不確定性，新的調(diào)控政策的出臺可能會對工程帶來一些不利影響；3、其它不確定因素。SWOT矩陣策略配對

SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用時機抓住火車站商圈改造的機遇來開展本工程；利用政府的大力扶持來擴大本工程的影響力；利用本案便利的對周邊周縣輻射的交通網(wǎng)絡(luò)來吸引更多的市場投資以及購置人群；充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造火車站商圈的經(jīng)濟核心。WT策略：弱化劣勢，躲避風(fēng)險通過加強對原有市場的整合力度來改變本工程周邊競爭力不強的現(xiàn)狀；通過引進一些品牌商家入駐來樹立本工程的新形象；通過創(chuàng)意性市場規(guī)劃來弱化市政環(huán)境差的不利影響；通過廣告媒體宣傳、活動策略，樹立本工程強勢品牌形象；綜述本工程所擁有的資源相當(dāng)有限，根本無景觀資源可以直接利用；為了獲取最大經(jīng)濟利益，容積率相對較高；本工程品牌支撐有限，工程定位為中檔，中高品質(zhì)，中低價位，在開發(fā)過程中要通過強有力的廣告策略和品牌策略，樹立強勢