菏澤市房地產項目轉讓合作推介書課件

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一、項目介紹…………41、項目名稱……………42、項目用地說明………………………43、項目現(xiàn)狀說明………………………44、項目位置說明………………………45、項目區(qū)位分析………………………76、項目配套說明………………………97、項目定位說明………………………9二、公司介紹……………10目錄項目轉讓合作推介書.

2三、項目綜合分析……………111、項目優(yōu)勢分析………………112、項目所在地市場分析………113、項目投資分析………………12

四、項目合作方式………………13

五、優(yōu)惠政策…………………15六、項目附件………………18項目平面分布圖項目鳥瞰圖項目現(xiàn)狀圖項目局部人視圖項目單體功能示意圖項目轉讓合作推介書目錄.項目轉讓合作推介書目錄311、項目名稱項目名稱：岳程明珠（暫定名）2、項目用地說明1）項目用地：31.5畝；2）規(guī)劃指標：容積率1.3；3）用地性質：工業(yè)用地26畝（可轉為商業(yè)用地），其余為商業(yè)。3、項目現(xiàn)狀說明項目總建筑面積27000㎡，其中1號樓5255㎡，2號樓6088㎡，3號樓2700㎡，4號樓2600㎡，5號樓9600㎡。目前項目1號、2號樓已經(jīng)建成投入使用，3號、4號、5號土建工程已封頂，下一步項目將進入整體裝修運營階段。項目產權清晰完善，產權性質可根據(jù)需要全部或部分轉為商業(yè)。已投入使用的1號、2號樓中，1號樓有部分轉讓給農業(yè)銀行（面積510㎡，現(xiàn)市場價為：5000元/㎡）。其余部分分別短期租賃、自用。目前主要是商務賓館、洗浴中心、保險公司、銀行及汽車裝飾美容等業(yè)態(tài)。一、項目介紹項目轉讓合作推介書.11、項目名稱一、項目介紹41(圖1/項目位置圖)項目轉讓合作推介書4、項目位置說明項目位于山東菏澤市開發(fā)區(qū)黃河東路1936號。項目處在菏澤市開發(fā)區(qū)中心，是新城區(qū)與舊城區(qū)交界地帶，位于主干道黃河東路（327國道）上，距離四條高速（德商去北京、濟菏去濟南、日東去青島、濟廣去鄭州）的出入口僅1.5公里，交通便利。隨著城市重心的東移，該項目所在地將成為菏澤新市區(qū)的中心，位置優(yōu)勢明顯。.1(圖1/項目位置圖)項目轉讓合作推介書4、項目位置說明.5

1(圖2/項目區(qū)位圖)項目轉讓合作推介書.

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15、項目區(qū)位分析項目所在地位于山東省菏澤市，菏澤市位于山東省西南部,與江蘇、河南、安徽三省接壤，轄牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)、鄆城、鄄城、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、東明八縣二區(qū),人口1000萬,面積12239平方公里。菏澤市交通便利。菏澤是全國重要的鐵路交通樞紐之一，京九鐵路與新亞歐大陸橋（太平洋西岸的日照港－菏澤－西安－阿拉山口－大西洋東岸的鹿特丹港）在這里十字交匯。菏澤公路四通八達，全市通車里程4500公里，105、106、220、327（本項目所在地）四條國道通貫全境。菏澤距濟南機場220公里，距鄭州機場230公里，距曲阜機場75公里。菏澤南聯(lián)港、粵、滬、杭，北接京、津，兩端都是開放、發(fā)達的現(xiàn)代大都市，東達沿海經(jīng)濟區(qū)，西通能源富集區(qū)，是我國經(jīng)濟發(fā)展由東向西、由南向北推進的接力站和橋頭堡，具有無可比擬的地理區(qū)位優(yōu)勢。

項目轉讓合作推介書.

7菏澤資源豐富,開發(fā)前景廣闊。菏澤屬黃河沖積平原,地勢平坦,土壤肥沃,農業(yè)生產條件得天獨厚,是全國著名的優(yōu)質糧棉林畜生產基地、全國三個農區(qū)畜牧大市和首批四個平原綠化達標地區(qū)之一。境內煤炭儲量281億噸,2006年底投入使用的巨野煤礦，是國家確定“十五”期間開發(fā)的華東地區(qū)儲量最大、煤質最好的煤礦，礦區(qū)總面積1210平方公里，總儲量約55億噸，煤藏以焦煤、肥煤為主，具有高熱值、特低灰、特低硫等特點。曹縣正待開發(fā)的特大型優(yōu)質煤田，煤質為國內外稀缺的焦煤。經(jīng)初步估算，該煤田資源量超過30億噸，潛在經(jīng)濟價值超過15000億元，目前，在新發(fā)現(xiàn)煤田邊部的勘探工作仍在繼續(xù)，將來還可能有新的儲量發(fā)現(xiàn)。石油、天然氣探明儲量分別為5625萬噸、273億立方米,菏澤已成為中原油田重要的生產基地。菏澤歷史悠久,文化底蘊深厚。菏澤是司馬遷筆下的“天下之中”,曾數(shù)度成為中原地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、文化中心。是我國著名的牡丹之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術之鄉(xiāng)。為打響牡丹品牌，推動經(jīng)濟1項目轉讓合作推介書.菏澤資源豐富,開發(fā)前景廣闊。菏澤屬黃河沖積平原81社會發(fā)展，1992年4月，經(jīng)國務院六部委批準，首屆菏澤國際牡丹花會成功舉辦，至今已成功舉辦了十七屆。十七年來，菏澤國際牡丹花會堅持“以花為媒，廣交朋友；以花引線，招商引資；以花冶情，美化生活；政府搭臺，經(jīng)貿唱戲；發(fā)展經(jīng)濟，突破菏澤”的指導思想和“牡丹搭臺，經(jīng)貿唱戲”的辦會宗旨，逐步成為促進菏澤經(jīng)濟社會發(fā)展的平臺和展示城市形象的窗口。目前，菏澤牡丹已占國內銷售份額的85%，菏澤牡丹昂首挺進了國際市場，以牡丹為主的花卉業(yè)已成為菏澤最富活力的經(jīng)濟增長。菏澤也是中國著名的林產品基地，中國林展館坐落于此，一年兩度的林產品交易會吸引世界100多個國家和地區(qū)的企業(yè)在這里共謀發(fā)展大計。菏澤屬于欠發(fā)達地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展起步較晚，但近幾年，整體發(fā)展迅速，GDP每年增長14%－18%,（2006年GDP增長17.1%，2007年GDP增長18.2%），經(jīng)濟增長速度山東省第一，發(fā)展?jié)摿薮?，各行各業(yè)均具有廣闊的發(fā)展空間。項目轉讓合作推介書.1社會發(fā)展，1992年4月，經(jīng)國務院六部委批準，首屆菏澤國際9

1(圖3/菏澤交通示意圖)項目轉讓合作推介書.

106、項目配套項目全部即將建設完成，各項基礎配套完善。現(xiàn)項目處在省級開發(fā)區(qū)中心地帶，入住企業(yè)將享受開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策(菏澤市開發(fā)區(qū)招商引資優(yōu)惠政策見第五項）。項目入口設在主干道黃河路上，交通便利，周邊政府機關、金融、保險、商檢、海關、教育、醫(yī)療、購物、居住等配套十分齊全。7、項目定位說明根據(jù)項目位置及建筑體量，適合定位于高檔休閑娛樂、商務辦公、交易市場、汽車4S店、醫(yī)院、工廠等多種經(jīng)營項目。1項目轉讓合作推介書.6、項目配套1項目轉讓合作推介書.111山東川一房地產開發(fā)有限公司，注冊資本5000萬元，是為本項目注冊的公司，無債權債務，可隨項目一同轉讓。公司地址：菏澤市黃河東路1936號聯(lián)系電話：（0530）626877762981691390530177715865008678郵編：274000二、項目公司介紹項目轉讓合作推介書.1山東川一房地產開發(fā)有限公司，注冊資本5000萬元，是為本項121

1、項目優(yōu)勢分析

1）項目位于開發(fā)區(qū)中心，今后的市中心，地理位置優(yōu)勢明顯；2）項目位于開發(fā)區(qū)內，可享受菏澤市諸多的招商引資優(yōu)惠政策；3）項目即將建設完成，項目配套完善，交通便利，已有部分投入使用；4）項目參照同區(qū)域，價格低，投資升值空間大；5）項目權益、債務清晰，便于析產。2、項目所在地市場分析項目所在地，屬于省級開發(fā)區(qū)的中心地帶，現(xiàn)開發(fā)區(qū)被作為菏澤市“一號工程”來建設，豐富的礦藏、人力資源和優(yōu)惠的招商政策吸引一大批企業(yè)來這里投資。目前，項目5分鐘路程的大型煤化工、油化工及其他工業(yè)企200家，過10億投資的近20家，已經(jīng)初步形成了一定商務集聚效應。隨著市區(qū)的東移，項目所在地將是新的市中心，它距離新的市委市政府公務大樓3公里，距離巨野煤田總部25公里，市交通局、電信局、公路局、交警支隊、商業(yè)銀行、軍分區(qū)、武警支隊、交通集團等眾多的機關企事單位和大的商家均坐落在該路段。項目附近的五金、建材市場也會聚一大批批發(fā)零售商家。另外周邊土地有幾個高品質大型樓盤也正在規(guī)劃建設中，高端消費潛力巨大，市場前景看好。三、項目綜合分析項目轉讓合作推介書.11、項目優(yōu)勢分析三、項目綜合分析項目轉讓合作推介書.133、項目投資分析1）、項目總投資：7170萬元人民幣★土地投資：80萬元/畝×31.5畝=2520萬元★建設投資：1000元/㎡×27000㎡=2700萬元★裝修：27000㎡×500元/㎡=1350萬元★其他：如道路、公共設施、部分景觀、管理成本及其他費用，總計：600萬元人民幣。2）、項目價值估算：★1號、2號樓（沿街）4000元/㎡×12000㎡=4800萬元人民幣；（目前市場參考價格5000元/㎡）★其余樓3000元/㎡×15000㎡=4500萬元人民幣(目前市場參考價格3200元/㎡)共計：9300萬元★項目投資回報率：29.7%注：以上估算均低于目前市場的價格，不考慮今后土地增值、商業(yè)增值等因素。僅土地目前的評估大約在110萬元/畝。1項目轉讓合作推介書.3、項目投資分析1項目轉讓合作推介書.141方式一：項目整體出讓方式項目和項目公司整體出讓，其原公司的債務及后續(xù)存在事宜由出讓方承擔，并可協(xié)助受讓方辦理所需的所有手續(xù)。投資商可根據(jù)實際需要對項目重新設計包裝。方式二：項目部分轉讓方式1、對項目本身進行分割，根據(jù)客戶需要，進行一個單體或若干個單體的轉讓。2、轉讓項目公司部分股權，共同參與經(jīng)營。四、項目合作方式項目轉讓合作推介書.1方式一：項目整體出讓方式四、項目合作方式項目轉讓合作推介15方式三：項目整體租賃模式項目所有權和運營權分離，項目整體租賃，簽定租賃協(xié)議，由客戶支付整體租金，獨立運營。方式四：項目部分租賃模式由項目公司統(tǒng)一規(guī)劃，客戶租賃一個單體、幾個單體或部分經(jīng)營，項目整體由項目公司規(guī)劃，客戶負責租賃部分的獨立經(jīng)營。方式五：超市式經(jīng)營模式由公司統(tǒng)一注冊，并負責辦理所有的經(jīng)營手續(xù)，負責外部環(huán)境、安全保衛(wèi)、工商稅收等，客戶進入只負責經(jīng)營，公司不收取房租只提取扣點。1項目轉讓合作推介書.方式三：項目整體租賃模式1項目轉讓合作推介書.161

為進一步優(yōu)化投資環(huán)境，擴大對外開放，鼓勵和吸引更多的國內外客商來開發(fā)區(qū)投資興業(yè)，根據(jù)國家、省、市有關法規(guī)和政策，結合開發(fā)區(qū)實際，制定本政策。第一章總則第一條本政策適用于區(qū)外和境外客商，區(qū)外和境外客商統(tǒng)稱外商。第二條外資企業(yè)是指在開發(fā)區(qū)內興辦的外商合資經(jīng)營企業(yè)、外商合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)（以下統(tǒng)稱外商投資企業(yè)）。第三條外商投資企業(yè)除執(zhí)行國家、省、市有關政策外，同時享受本政策。第二章財政獎勵政策第四條外商在開發(fā)區(qū)內興辦工業(yè)生產性企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上，企業(yè)所得稅、增值稅地方留成部分從納稅年度起，第1至第2年全額獎勵給企業(yè)，第3至第5年獎勵50%。第五條外商投資商貿物流企業(yè)，企業(yè)所得稅地方留成部分，從納稅年度起，5年內獎勵給企業(yè)50%。第六條境外投資者（含港、澳、臺）從企業(yè)分得的利潤在開發(fā)區(qū)境內再投資，期限不少于5年，經(jīng)稅務機關核實，退還再投資額已繳納所得稅款的40%。五、菏澤市開發(fā)區(qū)招商引資優(yōu)惠政策項目轉讓合作推介書.1

為進一步優(yōu)化投資環(huán)境，擴大對外開放，鼓勵和吸引更多的國內17第三章用地政策第七條外商投資工業(yè)生產性項目可以采取土地使用權出讓、租賃、作價入股等方式取得國有土地使用權。第八條開發(fā)區(qū)內工業(yè)項目用地，符合國家和省集約用地標準，按當時土地標定地價的下限執(zhí)行，投資10億元人民幣或1億美元以上的項目用地，除應上繳省級費用及補償農民的費用外，依法提供項目用地。第九條對經(jīng)營性房地產項目、旅游、商業(yè)物流等其他服務業(yè)項目用地，實行“招、拍、掛”出讓。第十條土地使用權出讓按土地管理有關規(guī)定的最高年限執(zhí)行。第四章收費政策第十一條開發(fā)區(qū)內外商投資企業(yè)應繳的各類行政事業(yè)性收費，除上繳省以上的部分，其余一律免繳。第十二條外商投資企業(yè)用水，按市物價部門核定的城市供水或水資源費的最低標準收取。第十三條外商投資企業(yè)用電，執(zhí)行國家、省、市物價部門核定的分類用電價格。工業(yè)企業(yè)用電，比核定的用電價格標準下浮0.1元/千瓦時。第十四條外商投資企業(yè)用工在勞動部門的監(jiān)督下簽訂勞動用工合同，規(guī)范勞務報酬標準。第十五條外商投資企業(yè)注冊，按最低標準收費。注冊資本1000萬元以下的注冊費為0.8‰；注冊資本1000-10000萬元的注冊費為0.4‰，注冊資本超出10000萬元部分不再收取注冊費。1項目轉讓合作推介書.第三章用地政策1項目轉讓合作推介書.