現(xiàn)代養(yǎng)老院可行性方案

PAGEPAGE61******縣公益性300床位養(yǎng)老院建設(shè)項目可行性研究報告************五星大院目錄第一章項目概況 11.1項目簡介 11.1.1項目名稱 11.1.2項目建設(shè)地點 11.1.3建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 11.1.4項目法人及法人代表 11.2可研報告編制依據(jù)和研究范圍 21.2.1編制依據(jù)： 21.2.2研究范圍 31.3主要經(jīng)濟指標 3第二章項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析 42.1項目背景 42.1.1我國進入老齡化社會 42.1.2******制定相應養(yǎng)老規(guī)劃 62.2項目建設(shè)的必要性 72.2.1是推進養(yǎng)老工作的需要 72.2.2是市場發(fā)展的需要 82.3項目建設(shè)的可行性 92.3.1項目建設(shè)的技術(shù)可行性 92.3.2項目建設(shè)的方案可行性 103項目場址與建設(shè)條件 113.1項目場址 113.2建設(shè)條件 113.2.1自然環(huán)境 113.2.2區(qū)位和交通 123.2.3工程用水用電條件 123.2.4建材供應條件 133.2.5社會環(huán)境條件 13第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 144.1總體設(shè)計 144.1.1設(shè)計依據(jù) 144.1.2建設(shè)規(guī)模 144.1.3工程概況 154.1.4設(shè)計原則和總體構(gòu)思 164.1.5總平面規(guī)劃設(shè)計 184.2建筑設(shè)計及功能說明 194.2.1入口大堂 204.2.2餐廳及輔助設(shè)施 204.2.3醫(yī)生辦公室及護士值班室 204.2.4醫(yī)務室 204.2.5心理咨詢室 204.2.6辦公室、會議室等 204.2.7健身房、活動室等 214.2.8老人居住室 214.3建設(shè)方案 214.3.1主要設(shè)備及配套設(shè)施 214.3.2建筑造型設(shè)計 274.3.3建筑裝飾標準 28第五章組織機構(gòu)與項目管理 295.1組織機構(gòu) 295.2管理機構(gòu)組織方案體系圖 295.3人力資源配置 305.3.1生產(chǎn)作業(yè)班次 305.3.2年工作日 305.3.3勞動定員及技能素質(zhì)要求 305.3.4員工來源及招聘方案 30第六章環(huán)境保護 326.1編制依據(jù) 326.2設(shè)計采用標準 326.2.1環(huán)境質(zhì)量標準 326.2.2污染物排放標準 326.3主要污染源和污染物 326.3.1廢水 336.3.2固體廢棄物 336.3.3灰塵 336.3.4噪聲 336.4綜合利用與治理方案 336.4.1污染防治原則 336.4.2廢水處理 346.4.3廢氣治理 346.4.4噪聲污染防治 346.4.5固體廢棄物防治處理 346.5綠化 356.6環(huán)境管理機構(gòu)及定員 356.7環(huán)境監(jiān)測機構(gòu) 366.8環(huán)保設(shè)施及投資概算 37第七章節(jié)能 387.1設(shè)計依據(jù) 387.2設(shè)計采用的節(jié)能標準 387.3節(jié)能措施 387.3.1工藝節(jié)能措施 387.3.2給排水節(jié)能 397.3.3電氣節(jié)能措施 397.3.4太陽能利用 397.4節(jié)能機構(gòu) 40第八章消防 418.1設(shè)計依據(jù) 418.2概述 418.3總圖 418.4建筑 418.5電氣消防 428.6消防給水 438.6.1消防水源 438.6.2消防用水量 438.6.3消防設(shè)施 43第九章職業(yè)安全衛(wèi)生 459.1設(shè)計依據(jù) 459.2職業(yè)安全衛(wèi)生現(xiàn)狀 459.3衛(wèi)生要求 459.3.1場址衛(wèi)生要求 459.3.2平面布置衛(wèi)生要求 469.3.3臥室衛(wèi)生要求 469.3.4屋頂、墻和地面的衛(wèi)生要求 469.4危害因素分析及控制措施 479.4.1可能產(chǎn)生的危害分析 479.4.2設(shè)計中采用的主要防護措施 479.5預期效果及評價 489.6機構(gòu)設(shè)置和人員配備 489.7投資估算 48第十章項目實施進度 4910.1建設(shè)期 4910.2項目實施計劃 49第十一章投資估算和資金籌措方案 5011.1投資估算 5011.1.1投資估算依據(jù) 5011.1.2投資估算表 5011.1.3建設(shè)投資分析 5011.2資金籌措 50第十二章財務分析和項目效益評價 5212.1財務評價依據(jù) 5212.2項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期 5212.3財務效益分析 5212.3.1成本估算 5212.3.2財務分析 5312.4社會效益 54第十三章項目風險分析 5613.1項目風險分類 5613.1.1建設(shè)風險 5613.1.2成本超支風險 5613.1.3技術(shù)風險 5613.1.4其他風險 5713.2項目風險控制對策 5713.2.1建設(shè)風險 5713.2.2成本超支風險 57第十四章可行性研究結(jié)論 58第一章項目概況1.1項目簡介1.1.1項目名稱******縣公益性300床位養(yǎng)老院建設(shè)項目1.1.2項目建設(shè)地點項目建設(shè)地點位于************縣。1.1.3建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項目總用地面積為20010平方米。

其中：建筑占地6670平方米，綠化用地面積8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面積3335平方米?？偨ㄖ娣e17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐廳1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活動室540平方米，辦公室432平方米，接待室36平方米，醫(yī)務室1476平方米，庫房1.1.4項目法人及法人代表項目法人：******五星大院1.2可研報告編制依據(jù)和研究范圍1.2.1編制依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)（GB50180-93）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DGJ08-107-2004J10307-2003）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(2001年版)(GBJ16-87)；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(上海市標準DGJ08-9-2003)；《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）；《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996）；《民用建筑設(shè)計通則》（JGJ37-87）；《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（GBJ118-88）；《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ122-99）；《老年人居住建筑設(shè)計標準》(GB/T50340-2003)；《療養(yǎng)院建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ40-87)；《無障礙設(shè)施設(shè)計標準》（DGJ08-103-2003）；中華人民共和國《工程建設(shè)標準強制性條文》(2002年版)；《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（建設(shè)部2003年4月）。1.2.2研究范圍本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項目場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組織機構(gòu)與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風險分析；可行性研究結(jié)論。1.3主要經(jīng)濟指標表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設(shè)規(guī)模1.1總投資萬元30001.1.1其中建設(shè)投資萬元27851.1.流動資金萬元2151.2建筑面積平方米179221.3養(yǎng)老服務床位總數(shù)個3001.3.1其中醫(yī)護型床位個50患病老人和殘疾人居住1.3.2全壽命型床位個220供健康老人長期居住1.3.3健康型床位個30高級養(yǎng)老、托老服務2新增職工人數(shù)人64不含臨時護工崗位20個3經(jīng)濟指標3.1銷售收入萬元/年7203.2營業(yè)稅金及附加萬元/年33.353.3利潤總額萬元/年154.493.4投資利潤率％5.15第二章項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析2.1項目背景2.1.1我國進入老齡化社會按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。1982年第三次全國人口普查時，60歲以上老年人口為7664萬人，1990年全國第四次人口普查時為9697萬人，2000年第五次人口普查時上升至1.3億人。這一數(shù)字幾乎相當于目前一個俄羅斯的人口、兩個英國的人口或四個加拿大的人口。若把這樣龐大的人口群體當作一個國家的話，它將是世界上人口數(shù)排行第十位的國家。從人口增長趨勢看，根據(jù)2000年全國第五次人口普查資料，2000年全國總?cè)丝?24261萬人，與1990年第四次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L了12.8％，而60歲以上老年人口增加了34.1％，總?cè)丝谀昃鲩L速度只有0.92％，而老年人口年均速度達到2.97％，大大快于總?cè)丝谠鲩L速度。60歲及其以上老年人口以年均3％速度持續(xù)增長。更為突出的是，我國80歲以上老年人口已達1100萬，并以年均5％的驚人速度遞增。我國的人口結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達國家，在21世紀中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務業(yè)，改造不適應人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。我國的養(yǎng)老服務從20世紀80年代起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但養(yǎng)老服務水平還比較低，許多地方養(yǎng)老服務還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。養(yǎng)老院作為專供老人居住的專有場所，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。黨中央、國務院歷來十分關(guān)注老齡問題，2000年發(fā)出了《關(guān)于加強老齡工作的決定》等一系列文件指示，我國制定頒布了《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。2.1.2******制定相應養(yǎng)老規(guī)劃根據(jù)《******老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，在“十一五”期間，我省60歲以上老年人口將以年均2.13%的速度持續(xù)增長，預計到2010年達到534.5多萬，約占總?cè)丝诘?1.8%，年均增長20萬，人口老齡化的問題更加突出。根據(jù)贛府發(fā)〔2010〕24號——《關(guān)于加快養(yǎng)老服務事業(yè)發(fā)展的若干意見》中提到：我省于2005年進入人口老齡化社會，到2009年底，60歲以上老年人口約560萬人，占全省總?cè)丝?2.6%。大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，保障老年人享受經(jīng)濟社會發(fā)展成果，不斷提高老年人晚年生活和生命的質(zhì)量，是貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，是社會文明進步的重要標志。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，也有利于促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加社會就業(yè)崗位，推動經(jīng)濟又快又好增長。壯大養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)。把培育發(fā)展養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和促進全民創(chuàng)業(yè)的途徑之一，積極引導和扶持社會資本、民間資本、工商資本、外來資本投資老年生活服務、醫(yī)療康復、娛樂教育、老年用品、休閑旅游等養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，鼓勵和支持金融保險為養(yǎng)老機構(gòu)提供相關(guān)服務。對民辦養(yǎng)老服務機構(gòu)發(fā)展給予支持。對按標準建設(shè)、取得《社會福利機構(gòu)設(shè)置批準證書》和《民辦非企業(yè)單位證書》的民辦養(yǎng)老機構(gòu),各級政府采取“以獎代補”的形式，給予適當補貼。因此，本項目建設(shè)不僅符合當?shù)匕l(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的政策，還能得到政府的鼓勵幫助。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1是推進養(yǎng)老工作的需要從“中國老齡事業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006－2010年）高層論壇”上獲悉”：“十一五期間是中國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，我國60歲以上老人將從2005年的1.47億增加到2010年的1.74億，老齡化逐漸顯現(xiàn),老年人的養(yǎng)老保障、醫(yī)療保健、生活照料的壓力進一步加大。隨著近幾年中國老齡事業(yè)取得了較快的發(fā)展，但是，按照社會事業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，中國老齡事業(yè)仍存在問題：城市養(yǎng)老保障制度不夠健全和完善，農(nóng)民養(yǎng)老問題日益突出，貧困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服務基礎(chǔ)設(shè)施短缺，老年活動場所建設(shè)資金投入不足，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后；老年人社會化管理和服務工作條塊分割、為老年人服務的社會中介機構(gòu)發(fā)展緩慢，老年群眾組織建設(shè)不夠規(guī)范，總體上來說我國人口老齡化趨勢和實現(xiàn)全面小康社會的要求不相適應。面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構(gòu)。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助;向非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…由于老年人生理功能的逐漸衰退，心理狀態(tài)的日益頹變，退休后的失落感，孤獨感、消沉感等等，嚴重影響到老人們的身心健康。服侍、照顧發(fā)好老人，讓他們安度晚年，已成為全社會關(guān)注的問題。成立專門為老年人康復、療養(yǎng)、活動、娛樂為一體的服務機構(gòu)，讓老年人共享物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的成果，是現(xiàn)代社會進步和發(fā)展的必然產(chǎn)物。2.2.2是市場發(fā)展的需要2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年養(yǎng)老項目呼聲高漲，呼之欲出。隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。因此，社會養(yǎng)老市場的發(fā)展催生了項目的產(chǎn)生。2.3項目建設(shè)的可行性2.3.1項目建設(shè)的技術(shù)可行性項目建筑不存在新材料、新技術(shù)的運用，盡管局部存在入口大堂較大跨度的形式，但總體屬于一般建筑。項目所使用的技術(shù)已經(jīng)成熟，因此該項目建設(shè)在技術(shù)上是可行的。2.3.2項目建設(shè)的方案可行性養(yǎng)老院建設(shè)符合國家及地方工程建設(shè)規(guī)范、標準的要求，能夠完全滿足消防、衛(wèi)生、綠化、取暖采光、保溫隔熱、給排水、交通等標準，滿足規(guī)劃局的規(guī)劃要求，在方案上是可行的。3項目場址與建設(shè)條件3.1項目場址項目建設(shè)地址位于************縣。3.2建設(shè)條件3.2.1自然環(huán)境1、地形地貌******縣地處九嶺山脈東南翼，位于******的西北部、宜春市的北部，東鄰安義、新建兩縣，南部與高安市面上接壤，西南部與宜豐縣交界，西北部與鼓銅、修水相聯(lián)。北部與靖安縣交界；境內(nèi)南、西、北三面環(huán)山，中部地處丘陵，僅東部為河流平地。全縣總的地勢為西部高峻，漸次向東部傾斜，是一個以山地、丘陵為主的山區(qū)丘陵縣。屬半山區(qū)半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和莊園”的布局。全縣轄區(qū)面積為1642平方公里。山地面積約占48%，丘陵占10%，低丘陵崗地占36%，平原占6%；西部為深山區(qū)，山巒起伏，峰谷交錯，九嶺山脈的五梅山位于******與修水交界處，海拔1516米；東部為海拔180米以下的丘崗地，崗丘大面積分布。2、水文地質(zhì)及地震等級******縣境內(nèi)河流以貫穿縣中心的南潦河為主，呈羽狀覆蓋，同為九嶺山修河水系，是修河的一條主要支流，自西向東橫貫境內(nèi)。南潦河有大小支流29條，其中上游較大支流有百丈、溜頭、石溪、澡溪、仰山、蘭田、澡下水系等，下游較大的支流有白馬港、中堡港、黃沙港、赤田港等。露地層主要為第三系紅巖、第四系沖積層、雪峰期巖漿及混合巖等，成土母質(zhì)多為花崗巖、紅砂巖及花質(zhì)巖風化物，林地土壤主要有山地黃棕壤、黃壤和紅壤三種，土層厚度平均為60—80厘米。山地植被豐富、土壤肥沃，有機質(zhì)含量高，有利于毛竹及樹木生長。3、氣象條件******屬中亞熱帶濕潤氣候，常年呈熱帶季風氣候特征。年平均氣溫為17.3攝氏度，年平均降雨量為1610MM，無霜期年平均為260天左右，很少受臺風、冰霜影響。3.2.2區(qū)位和交通******縣位于******東北部，是靖安、安義、九江、宜春、高安等地交通往來的樞紐。該縣對外交通均為陸路，對外公路有奉銅線、大干線（三級道路）、萬上線（三級道路）、大上公路，其中奉銅線、大干線為省道。該縣沿奉大公路至320國道18公里，距105國道25公里，南昌至******高速公路已經(jīng)開始建設(shè)，直接距離38公里，******距南昌火車站50公里，距昌北國際機場58公里，距九江港口168公里，******緊鄰南昌半小時經(jīng)濟圈，與沿海發(fā)達地區(qū)均有高等級公路相連，交通運輸較為便利。3.2.3工程用水用電條件主要周邊道路已經(jīng)布置有市政管網(wǎng)、管線，養(yǎng)老院電力可方便由供電部門電力管線引入，給水由市政管網(wǎng)供水，雨、污水分流,最終排入市政道路雨、污水管網(wǎng)系統(tǒng)，燃氣為天然氣，由市煤氣管網(wǎng)供給。3.2.4建材供應條件當?shù)亟ú馁Y源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐上海供貨商定點供應。項目的建筑材料來源充足。3.2.5社會環(huán)境條件項目地人民政府在投資興辦養(yǎng)老院方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在建設(shè)用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案4.1總體設(shè)計4.1.1設(shè)計依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)（GB50180-93）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DGJ08-107-2004J10307-2003）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(2001年版)(GBJ16-87)；《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(上海市標準DGJ08-9-2003)；《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）；《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095-1996）；《民用建筑設(shè)計通則》（JGJ37-87）；《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》（GBJ118-88）；《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ122-99）；《老年人居住建筑設(shè)計標準》(GB/T50340-2003)；《療養(yǎng)院建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ40-87)；《無障礙設(shè)施設(shè)計標準》（DGJ08-103-2003）；中華人民共和國《工程建設(shè)標準強制性條文》(2002年版)；《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（建設(shè)部2003年4月）。4.1.2建設(shè)規(guī)模本項目總用地面積為20010平方米。

其中：建筑占地6670平方米，建筑面積17922平方米，綠化用地面積8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面積3335平方米項目可容納300位老人入住。4.1.3工程概況總建筑面積17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐廳1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活動室540平方米，辦公室432平方米，接待室36平方米，醫(yī)務室1476平方米，庫房（1）老年公寓12棟①長壽苑一棟，全壽命型老年公寓。四層建筑，配備電梯，共60套雙人房間，100套單人房間，可接收220位老人頤養(yǎng)天年。②康復苑一棟，醫(yī)護型老年公寓，二層建筑，50套單人房間，可接收50位身體較差的老人和殘疾老人居住。③逍遙苑十棟，健康型老年公寓，每棟為三層建筑，共3套高級套房，坐落于人工湖周圍，可接收30位對環(huán)境有較高要求的老人居住。類型房間數(shù)房型每套面積（m2）小計（m2）全壽命老年公寓60雙人套房503000全壽命老年公寓100單人套房505000健康型老年公寓30高級單人套房1003000醫(yī)護型老年公寓50單人套房402000合計13000（2）綜合樓，二層建筑，底層為食堂、餐廳、洗衣房、浴室，二層為老年娛樂、健身活動場所。（3）辦公樓，三層建筑，一層、二層為醫(yī)務室、康復室，三層為辦公室、會議室、接待室。同時建設(shè)公共浴室、洗衣房、庫房、鍋爐房、配電房、污水處理站等附屬設(shè)施。本項目所有建筑均執(zhí)行《老年人居住建筑設(shè)計標準》（GB_T_50340-2003）標準，全部為無障礙設(shè)計。表4-1土建投資估算表序號土建工程名稱單位單價

（元）面積金額

（萬元）備注1辦公樓㎡8001944155.522長壽苑㎡80080006403康復苑㎡110020002204逍遙苑㎡120030003605綜合樓㎡8001998159.846其它附屬用房㎡700800567圍墻道路硬化㎡50333516.68廣場安裝各類健身器械8庫房㎡70018012.69綠化㎡20800416.01花壇、花池、綠池、假山、噴水池等10人工湖㎡300200160.0311環(huán)保工程23.3312土地購置畝20000030600合計23204.1.4設(shè)計原則和總體構(gòu)思1、設(shè)計原則（1）空氣清新、世外桃園考慮到本項目是專為老年人提供一個集生活、休閑、溝通、養(yǎng)老、的服務機構(gòu)。因此，對環(huán)境的要求極高，在風格上，將使其體現(xiàn)出一種新穎獨特的建筑風格，使老人們深切體會到人造環(huán)境與自然環(huán)境的高度統(tǒng)一性。將充分使建筑的顏色與生活的感光相結(jié)合，（2）要充分溶入當今社會的三大主流因素，建筑思想、區(qū)域文化、社會和諧這三大風格的高度統(tǒng)一性。

項目在設(shè)計之中，通過精致典雅的建筑風格，將來入住的老人們感受到一種浪漫而溫馨的家園。使老人們感受到來此居住不再是城市的宣鬧，而是一種寧靜、和諧、快樂的生活方式。

（3）充分體現(xiàn)本項目的人性化，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計原則。

本項目的主要受益者是老人，因此，設(shè)計時，處處都要以老人為設(shè)計核心，強調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風格、綠化、景觀、材料等全面考慮，打造真正意義的為老人全心全意的服務宗旨。（4）實用、經(jīng)濟、美觀是本項目的設(shè)計原則之一，無論社會怎樣發(fā)展，其本質(zhì)將始終不會變，始終要保持實用、經(jīng)濟、美觀三者的和諧。2、總體構(gòu)思（1）領(lǐng)先性與高起點：按照高標準的設(shè)計思想，規(guī)劃設(shè)計要求高起點、高標準、高水平，以建設(shè)全國比較先進的，面向21世紀的花園式老年公寓為目標，設(shè)計要求要具備超前性、全方位、先進性，體現(xiàn)與老年人處處相溶合的建筑風格。

（2）以人為本：區(qū)域規(guī)劃強調(diào)人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質(zhì)量為目標，創(chuàng)造更具人性化空間，主要考慮老年人的活動、健身、運動的需求，力求功能齊全，適用便捷。

（3）可持續(xù)發(fā)展與生態(tài)相適應：營造生態(tài)化的居住環(huán)境，使建筑物與周圍的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，項目建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計要具有可操作性，充分考慮老年人的實際需要，做到經(jīng)濟、實用、美觀三統(tǒng)一。（4）把握社會發(fā)展趨勢，順應時代發(fā)展變化的總體方向。4.1.5總平面規(guī)劃設(shè)計總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。養(yǎng)老院各主要出入口均設(shè)在主要干道旁，根據(jù)使用功能的差異分為養(yǎng)老院出入口、后勤處入口交通便捷。該項目建設(shè)共需占用土地20010平方米，呈一個長方形，地形較平坦便于建設(shè)。分設(shè)老年公寓、綜合樓、辦公樓等。另外，內(nèi)設(shè)庭院、花園、人工湖等，在室外設(shè)置簡單的健身器材，可一邊呼吸新鮮空氣一邊運動健身，同時在院內(nèi)可根據(jù)需要種植一些植物，即美化環(huán)境，又可使空氣清新。此布局既使老人們的生活、療養(yǎng)、飲食避開道路噪聲干擾，又美觀大方，經(jīng)濟適用，排列合理。以下的設(shè)計理念，也是基于這一基本思想，整個設(shè)計主要體現(xiàn)以下幾點：

（1）功能分區(qū)明確，動靜分離。

（2）傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，既經(jīng)濟實用，又美觀大方。

（3）創(chuàng)造具有交流溝通氛圍的場所空間，為老人們提供物質(zhì)載體。（4）整體和全天候的設(shè)計概念，各功能區(qū)既相對分離，又聯(lián)系便捷，流線清晰。4.2建筑設(shè)計及功能說明總建筑面積17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐廳1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活動室540平方米，辦公室432平方米，接待室36平方米，醫(yī)務室1476平方米，庫房本項目充分體現(xiàn)以老年人為核心的設(shè)計理念。居住建筑應通風良好，視野開闊，安靜衛(wèi)生；針對老年人記憶力衰退，加強住房外觀的識別性，通過改善照明、增加光的強度及采用多彩、大字體的指示性標志來提高識別性；入口臺階和樓梯要適應老年人體能，坡度放緩、寬度加寬，雙側(cè)設(shè)置扶手；居室房門須適當放寬尺度，便于輪椅進出，滿足護理需求，保證急救需要，擔架能夠方便進出；不設(shè)置門坎，無高度差；衛(wèi)生間要安裝扶手、有暖氣，淋浴采用平底浴盆；衛(wèi)生間的潔具色彩以淡色為佳，不僅在視覺上給人以于凈的感覺，而且有利于及時觀察和發(fā)現(xiàn)老人排泄物中的病兆；在居室到衛(wèi)生間的通道等主要的起居活動地點，應多處安裝就近照明用燈，以方便其使用；在公共設(shè)施的配置方面，應考慮不同老年人群的需要，分出不同的檔次的配置標準分別提供餐飲，健身、公共服務、休閑娛樂和行政后勤等用房；室外環(huán)境要優(yōu)美，一定要有遛彎、戶外健身的地方；針對老年人體能、耐力較差的特點，須有相應的休息空間和設(shè)施。4.2.1入口大堂入口大堂外圍呈圓缺形結(jié)構(gòu)，共有兩層，圓缺四周為獨立的活動室，上下各三間，大堂中庭上空，便于采光，給人一種溫馨舒適、欣欣向榮的感覺。4.2.2餐廳及輔助設(shè)施餐廳位于綜合樓一樓，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設(shè)施與其相鄰，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。4.2.3醫(yī)生辦公室及護士值班室每層均設(shè)置有醫(yī)生辦公、值班室和護士值班室，能夠方便及時地為老年人提供服務。4.2.4醫(yī)務室主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治。4.2.5心理咨詢室醫(yī)療室的心理咨詢室能夠為老年人的心理健康提供服務，有助于緩解老年人的心理壓力和焦躁情緒。4.2.6辦公室、會議室等辦公室、會議室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。4.2.7健身房、活動室等健身房和活動室為老年人的身體鍛煉和自娛自樂提供了場所，能夠為老年人有個好身體、有個好的精神面貌提供了便利。4.2.8老人居住室老人居住室每套有2個或1個床位，共300張床位。房間內(nèi)設(shè)有獨立衛(wèi)生間、另有閉路電視、空調(diào)等設(shè)備，能夠很好地滿足老年人的生活需要。4.3建設(shè)方案4.3.1主要設(shè)備及配套設(shè)施1、主要設(shè)備（1）設(shè)備選擇原則a.滿足使用要求，產(chǎn)品質(zhì)量可靠。b.選擇技術(shù)先進、造型美觀，物美價廉，注意設(shè)備利用率和成本核算。c.選用能耗少，效率高，維修方便，并能一機多用的設(shè)備。d.回轉(zhuǎn)部位與危險部位裝置安全保護設(shè)施。e.運轉(zhuǎn)時保持低噪音。f.設(shè)備盡量采用封閉式操作，操作方便，簡單，安全可靠。（2）主要設(shè)備明細表表4－2主要設(shè)備明細表146242700.2143計算機200.6124電風扇2400.012.45電視機2400.2486電冰箱1300.1519.57洗衣機20.20.48太陽能熱水器1200.2249150件151060套120111套112消毒柜20.150.313櫥具1套314電話機2400.011.1215面包車19.616小轎車11217鍋爐系統(tǒng)1套4含洗衣房、烘干施設(shè)181套319污水處理系統(tǒng)1套9201套3325.322、配套設(shè)施（1）給水本項目所需的生活用水由當?shù)刈詠硭竟?。a.用水量本項目用水全部為生活用水，年用水量為16790噸。表4－3用水量表序號用水部分日用水量（噸）備注1鍋爐房42生活用水333未預見水量9合計46不包括消防用水量b.水質(zhì)、水源本項目水的用途一般可分為：生產(chǎn)用水、生活用水、鍋爐用水、冷卻用水和消防用水等。不同的用途，有著不同的水質(zhì)要求。生活用水的水質(zhì)要求符合生活飲用水水質(zhì)標準，消防用水可低于生活飲用水的標準，鍋爐用水應符合鍋爐用水標準。用水由當?shù)刈詠硭竟?。c.水質(zhì)水壓要求水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5479－85要求。水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活——生產(chǎn)——消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。本項目給水方案如下：市政管網(wǎng)水源廠區(qū)管網(wǎng)消防水池用水點室內(nèi)消防管網(wǎng)室外消火栓火點（2）排水本項目將建設(shè)完備的排水系統(tǒng)，全場實行雨污分流的排水體制。生活污水：本項目生活污水約36噸/天，經(jīng)化糞池處理，收集后排至場區(qū)污水管網(wǎng)，由場區(qū)污水處理站統(tǒng)一處理。生活污水處理按以下流程進行：污水化糞池小型一體化處理設(shè)備處理達標后的廢水，在不影響的前提下，可作為綠化用水和場地沖洗用水。（3）電氣a.供電設(shè)計用電負荷等級：按本項目性質(zhì)和供電規(guī)程，無特殊要求，其用電按三級負荷考慮；供電系統(tǒng)：本項目用電均由碧西村電站供給，電纜可架空或埋地引至用電點；電力線路敷設(shè)應考慮生產(chǎn)照明、電力防爆、防腐方面的要求；設(shè)置功率因素自動補償屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全廠采用分級計量，低壓側(cè)設(shè)照明計量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標。b.過電壓及接地保護為了使配電房及各用電設(shè)備安全運行，在配電房設(shè)工作接地及過電壓接地保護并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓。各建筑物進戶線距配電房距離大于50米的均設(shè)置重復接地裝置。進戶后采用TN-C-S系統(tǒng)。變配電房接地電阻R≤10Ω.c.電力設(shè)計負荷計算根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類按需用系數(shù)分別計算，然后綜合確定本項目用電負荷。工藝設(shè)備安裝容量：61.6KW生活照明安裝容量：110.2KW總裝機容量：171.8KW建配電房40平方米，安裝配電箱一套。電源及電壓本項目電源由廠外高壓線經(jīng)變壓器后，直接引至場區(qū)配電房。場區(qū)動力及照明均采用三相四線制（380V/220V）。供給電源進入場區(qū)后，經(jīng)總配電柜、各分配電柜引到各用電設(shè)備，用電點一般采用放射樹干式供電方式，對大容量的用電設(shè)備采用降壓起動的方式以減少起動電流對線路電壓質(zhì)量的影響。場區(qū)內(nèi)部動力線路采用BV銅芯穿焊接鋼管或UPVC管明設(shè)或暗設(shè)，或沿橋架敷設(shè)。d.照明設(shè)計場區(qū)照明和動力為同一線路，進戶后分開鋪設(shè)。生活照明電源由變電房照明電柜引出專線。各建筑物照明采用PZ30JR型配電箱，照明配線系統(tǒng)均為放射―樹干混合系統(tǒng)。照明線路配線采用BV銅芯穿鋼管或電線管明敷或暗敷。各建筑物室內(nèi)照度值的選擇依據(jù)《建筑電氣設(shè)計技術(shù)規(guī)程》的推薦值并結(jié)合具體情況確定。場地照明采用熒光燈，空間凈高超過6m時采用高壓汞燈和高壓鈉燈的混光照明。潮濕場所，采用防潮型熒光燈。浴室和淋浴間采用防水型燈具。辦公室、生活用房照明采用日光燈。路燈一般采用80－125W高壓汞燈或100W高壓鈉燈，集中在傳達室控制。大面積的場地照明控制開關(guān)宜分片集中布置。各類場地最低照度不同，室內(nèi)高于100Lz，庫房、鍋爐房、辦公室等場所高于50Lz。e.接地和防雷場區(qū)內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物設(shè)避雷針或避雷帶保護。配電房設(shè)計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于4歐姆，各用電點重復接地電阻不大于10歐姆。（4）通訊設(shè)施a.通訊設(shè)施包括電話通訊，有線電視（CATV），寬帶網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。b.在場區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜，通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。c.有線電視（CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富老年人文娛生活。d.場區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心。所有公寓房間和娛樂活動場所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報警訊號和通風排煙、噴淋等自動滅火設(shè)施。e.場區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)，在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。f.通訊設(shè)施費用分別計入工藝設(shè)備、消防費用中。（5）動力、燃料供應本項目選用1臺0.5噸燃煤鍋爐全年燃煤需要量：243噸表4－4燃料及動力消耗表序號名稱內(nèi)容單位消耗量備注1電380v-220v，50HZKWh/年62.72水生活用水噸/年167903煤噸243全年消耗量4.3.2建筑造型設(shè)計本方案在建筑造型設(shè)計上摒棄了傳統(tǒng)觀念對老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所。在設(shè)計中從形體上將建筑分為南北兩個體塊，南側(cè)體塊在平面上處理為弧線狀，豐富了立面造型即內(nèi)部空間。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設(shè)計為圓形，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。4.3.3建筑裝飾標準在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡量使得本建筑項目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計理念，將環(huán)保及高科技充分融入項目設(shè)計中。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標準，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應達到國家標準《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應按國家標準《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325）執(zhí)行。建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做與墻體粉刷齊平的護角,下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。室內(nèi)地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應設(shè)貼壁式貯藏壁櫥,設(shè)置高度在1.50m以下。每人應有1.00m3老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標志和標注應強調(diào)功能作用，應醒目、易識別。第五章組織機構(gòu)與項目管理5.1組織機構(gòu)本項目承辦單位為某某縣老年公寓有限公司，該公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。該公司為獨立法人，市場化運作，自主經(jīng)營，自負盈虧。該公司組織機構(gòu)完善，規(guī)章制度健全，本項目在該公司直接管理下運營。5.2管理機構(gòu)組織方案體系圖本項目由某某縣老年有限公司實施管理。下設(shè)辦公室、財務部、總務部、外聯(lián)部、醫(yī)療康復中心、俱樂部。詳見管理機構(gòu)圖。管理機構(gòu)圖來賓接待家屬接待來賓接待家屬接待對外聯(lián)絡(luò)環(huán)衛(wèi)消防水電廣播基建食堂后勤事務俱樂部董事會總經(jīng)理常務副總經(jīng)理副總經(jīng)理總務部外聯(lián)部辦公室財務部醫(yī)療康復中心心文秘檔案信息宣傳資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待會計統(tǒng)計出納財稅疾病治療康復保健養(yǎng)生衛(wèi)生服務殯葬事務娛樂健身參觀旅游5.3人力資源配置5.3.1生產(chǎn)作業(yè)班次行政管理等為一班制，醫(yī)務人員三班制。5.3.2年工作日年工作365天，每班工作8小時。5.3.3勞動定員及技能素質(zhì)要求本項目勞動定員64人。另外視需要聘用臨時護工20名。表5－1勞動定員表序號崗位班制人數(shù)備注112副總經(jīng)理23辦公室3含司機4財務部35行政部36外聯(lián)部37俱樂部38醫(yī)護崗位209食堂1010水電工211鍋爐房、洗衣房812保安6合計=SUM(ABOVE)645.3.4員工來源及招聘方案本項目實行全員聘用制。本項目管理人員和醫(yī)務人員應具有大專以上文化水平。其余員工應具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓合格后持證上崗。醫(yī)務人員應持有醫(yī)師執(zhí)業(yè)證書，護理人員在護校畢業(yè)生中招聘。管理人員和醫(yī)護人員通過某某縣人才市場公開招聘，其余人員通過當?shù)貏趧帐袌龉_招聘。第六章環(huán)境保護6.1編制依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》2、國務院（98）第253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》3、國家計委、國務院環(huán)委[87]國環(huán)字第002文《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》4、國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（86）國環(huán)字第003號文《關(guān)于頒發(fā)“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”的通知》6.2設(shè)計采用標準6.2.1環(huán)境質(zhì)量標準6.2.1.1大氣環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行：GB3095-1996《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》的二級標準。6.2.2污染物排放標準1、廢污水執(zhí)行：GB8978-1996《污水綜合排放標準》的二級標準2、廢氣執(zhí)行GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標準》的二級標準3、噪聲執(zhí)行GB-12348-2008《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》的二級標準和衛(wèi)生部、國家勞動總局頒發(fā)的《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》6.3主要污染源和污染物該項目實施后的主要環(huán)境問題是生活過程產(chǎn)生的廢水，固體廢物，鍋爐房和洗衣房的噪聲。6.3.1廢水廢水來源主要為廚房、餐廳、洗衣房、浴室的清洗廢水和生活區(qū)的衛(wèi)生用污水。這類廢水無毒、無害。廢水排放量約為36噸/天。醫(yī)務室產(chǎn)生少量醫(yī)療廢水，搜集消毒后與生活污水一起進入污水處理站處理。6.3.2固體廢棄物固體廢棄物主要來源于廚房食物原料處理后的廢渣，生活區(qū)生活垃圾，廢棄的包裝材料，煤渣全年的固體廢物約為190.3噸。醫(yī)務室產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢物。6.3.3灰塵生活過程中不產(chǎn)生灰塵，鍋爐產(chǎn)生的煙塵。6.3.4噪聲根據(jù)衛(wèi)生部和勞動總局頒發(fā)的《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標準》對新建企業(yè)的規(guī)定，8小時允許噪聲要降為85dB（A）。本項目建成后噪聲源主要為鍋爐房和洗衣房等聲壓級在85dB以上，超過規(guī)定標準，危害工作人員健康。6.4綜合利用與治理方案6.4.1污染防治原則1、遵照（87）國環(huán)字第002號所規(guī)定的原則。2、污染治理方案優(yōu)先采用國家環(huán)保局發(fā)布的《國家環(huán)境保護最佳實用技術(shù)》，國家尚未頒發(fā)最佳實用技術(shù)的則選用國內(nèi)普遍采用的成熟工藝。6.4.2廢水處理本項目的生活廢水，主要組成是生物類物質(zhì)。設(shè)置日處理能力為50m26.4.3廢氣治理鍋爐產(chǎn)生的煙氣擬采取濕式水膜除塵器進行處理后由高50m的煙囪排放，濕法除塵效率一般為90％－95％，SO2去處率約為15％，處理后的煙塵和SO2排放濃度分別為171.9mg/m3和502mg/m3。可滿足GB13271－2001《鍋爐大氣污染物排放標準》Ⅱ時段二級標準。6.4.4噪聲污染防治首先要進行合理的總圖分區(qū)設(shè)計，高噪聲房間和設(shè)備，應盡量與生活區(qū)分開布置。并遠離要求安靜的區(qū)域；高噪聲設(shè)備應盡可能低位布置，以減少噪聲污染范圍；高噪聲機器和設(shè)備，宜集中布置在單獨房間內(nèi)，以縮小噪聲污染面和便于采取相應措施；采用隔、吸、消音等綜合防治措施；并在隔聲間的內(nèi)墻加裝隔聲和吸聲材料，以消除強噪聲對生活環(huán)境的干擾。采取上述措施后，一般均可使高噪聲設(shè)備對環(huán)境的影響不超過規(guī)定標準的要求。6.4.5固體廢棄物防治處理燃煤爐渣出售給磚廠作制磚原料，廚房、餐廳、生活區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)保部門處理。醫(yī)務室產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢棄物集中搜集，由某某縣醫(yī)療廢棄物處置中心定期收集處理。6.5綠化綠化在防止污染、保護和改善環(huán)境方面起著特殊重要的作用。它具有較好的調(diào)濕、調(diào)溫、吸塵、凈化空氣、減弱噪聲和改善小氣候的功能。特別是由于綠化對減弱噪聲和吸滯灰塵有明顯效果，因此，該項目在建設(shè)的同時，必須進行綠化方面的規(guī)劃設(shè)計。要求其綠化面積應占地總面積的40％以上。建議在新建場區(qū)四周的圍墻兩側(cè)種植防護林帶，并在圍墻兩壁種植攀緣木本植物形成綠籬。場前區(qū)在綠化布置上應以美化為主，并注意與周圍環(huán)境和諧協(xié)調(diào)，講究藝術(shù)效果，力求美觀大方，布局整齊，色彩和樹種等均應與建筑物協(xié)調(diào)。在保證凈化環(huán)境的前提下，種植一些具有經(jīng)濟價值和觀賞價值的花草樹木和草皮，并建設(shè)噴水池。本項目道路的綠化，沿主次道路布置行道樹，以形成縱橫交錯的綠化網(wǎng)，行道樹的布置采用喬木灌木套種，并在行道的適當?shù)貐^(qū)設(shè)置假山、水池、花壇等建筑小品，以美化場容、力求建成花園式新區(qū)。根據(jù)要求本項目種植不產(chǎn)生花絮和絨毛的花草樹木，以防花絮和絨毛對環(huán)境的污染。6.6環(huán)境管理機構(gòu)及定員本項目應從建設(shè)起步階段就應嚴格執(zhí)行“三同時”規(guī)定，環(huán)境保護起點高，從領(lǐng)導到機構(gòu)，從制度到目標力求形成一套科學的管理體系。首先要認真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護管理條例規(guī)定以及有關(guān)環(huán)境標準，認真落實環(huán)境影響評價報告及其審批意見所確定的各項環(huán)境保護措施。本項目建成后要將完善環(huán)保管理制度作為環(huán)境保護工作的前提，結(jié)合場區(qū)實際，制定“環(huán)境保護管理規(guī)定”、“廢水處理系統(tǒng)崗位責任制”、“執(zhí)行GB8978－1996排放標準考核細則”，并把這些規(guī)章制度場區(qū)管理，使環(huán)保工作有章可循，對所有廢水和廢氣排放點以及廢水處理設(shè)施排放口，定期進行監(jiān)測，嚴格控制，達標排放。定期測試設(shè)備廢水和廢氣處理設(shè)施的處理效果，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修，所有處理設(shè)施都必須建立技術(shù)檔案。本項目配備兼職環(huán)保管理人員一名，負責環(huán)保工作。6.7環(huán)境監(jiān)測機構(gòu) 為了確保本項目投產(chǎn)后，生產(chǎn)中的“三廢”排放嚴格符合國家有關(guān)環(huán)境標準要求，嚴格執(zhí)行GB8978－1996的規(guī)定，通過監(jiān)測執(zhí)行：排放廢水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L環(huán)境監(jiān)測人員除定期監(jiān)測污染排放是否達標外，還負責污染事故的監(jiān)測并及時向有關(guān)部門報告。根據(jù)監(jiān)測結(jié)果檢查“三廢”治理設(shè)施的運行效果，發(fā)現(xiàn)問題及時督促組織“三廢”治理裝置的檢查維修，確保環(huán)保治理裝置的正常運轉(zhuǎn)。 廢水監(jiān)測項目：PH、COD、BOD、SS。監(jiān)測布點：廢水監(jiān)測取樣點設(shè)在廢水處理站的廢水池以及處理后的排放口。監(jiān)測頻率：廢水處理裝置每次開機運行都必須取樣監(jiān)測。6.8環(huán)保設(shè)施及投資概算環(huán)保投資已計入相關(guān)專業(yè)投資。第七章節(jié)能7.1設(shè)計依據(jù)(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》中華人民共和國主席令第90號公布(1997年(2)《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》國發(fā)[2006]28號。(3)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》中華人民共和國建設(shè)部令第143號。(4)《綜合能耗計算通則》（GB/T2589—2008）7.2設(shè)計采用的節(jié)能標準（1）《設(shè)備熱效率計算通則》GB2588-87（2）《綜合能耗計算通則》GB2589-87（3）《企業(yè)能量平衡通則》GB3484-83（4）《能量平衡技術(shù)考核驗收標準》GB3794-83（5）《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導則》GB3485-83（6）《評價企業(yè)合理用熱導則》GB3486-83（7）《工業(yè)蒸汽鍋爐參數(shù)系列》GB1921-81（8）《設(shè)備及管道保溫技術(shù)導則》GB4272-847.3節(jié)能措施7.3.1工藝節(jié)能措施（1）在滿足工藝條件前提下，選用節(jié)能效率高的設(shè)備，采用新工藝、新技術(shù)，通過技術(shù)改造達到節(jié)能目的。（2）場區(qū)平面布置時，要按功能分區(qū)，避免物料往返運輸，動力設(shè)施應靠近負荷中心，避免能量損失。（3）對散發(fā)高溫的設(shè)備采取保溫措施，既改善了操作環(huán)境，又減少了熱量散失，節(jié)約了能源。7.3.2給排水節(jié)能（1）在供水系統(tǒng)的各個環(huán)節(jié)上設(shè)水表計量，以便分級核算成本，達到節(jié)水目的。（2）在設(shè)備選型上，采用高效節(jié)能的用水設(shè)備，以節(jié)能能源。（3）污水處理站處理達標的水可作為綠化用水和場地沖洗用水。7.3.3電氣節(jié)能措施（1）根據(jù)負荷大小合理選用各級配電線路。（2）采用集中與分散相結(jié)合的電容補償方式使全場的功率因數(shù)提高到92％以上，減少無功損耗。（3）全場除了用電總計量外，在各主要用電場所設(shè)分計量，以加強用電的考核與管理。（4）照明燈具以節(jié)能型熒光燈為主，光效高，功率因數(shù)高，節(jié)約能源消耗。（5）將用電負荷均勻接在三相網(wǎng)絡(luò)上，使供電網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度小于5％。7.3.4太陽能利用本項目日常熱水供應全部由安裝于樓頂?shù)奶柲軣崴鞴?。除連續(xù)陰雨天氣使用鍋爐熱水補充熱水不足外，太陽能熱水器基本上能滿足入住老人洗漱和洗澡用熱水需要。7.4節(jié)能機構(gòu)為使節(jié)能工作落到實處，項目單位確定一位副總經(jīng)理負責該項領(lǐng)導工作。設(shè)有節(jié)能辦公室，負責節(jié)能節(jié)水日常管理。第八章消防8.1設(shè)計依據(jù)8.1.1《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（1997修訂版）8.1.2《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116-988.1.3《建筑滅火器裝置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-908.2概述本項目位于************縣，占地20010平方米本項目建筑面積17922平方米，按照規(guī)范要求，區(qū)域8.3總圖1、四周為環(huán)形通道2、根據(jù)衛(wèi)生要求，人、物嚴格分流，防止交叉污染。結(jié)合廠址地形特點，在廠內(nèi)的不同方向設(shè)置2個主要出入口，即人流出入口和貨流出入口，并以生活區(qū)為核心組成環(huán)形通道，路寬主干道6米，支干道4米，滿足消防要求。3、本項目建筑耐火等級均為二級，其房屋間距設(shè)計應滿足建筑防火規(guī)范要求。8.4建筑1、建筑物結(jié)構(gòu)類別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯，建筑物耐火等級為二級。2、建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與生活區(qū)有機聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應滿足防火規(guī)范要求。3、建筑物裝修材料均為阻燃材料。4、鍋爐房與職工浴室、洗衣房之間必須采用防火墻隔開。8.5電氣消防1、全場供電線路采用多級自動開關(guān)保護，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過負荷及短路時，可及時可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護敷設(shè)方式，防止火災，安全可靠。2、配電箱（柜）外殼，所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地。3、各建筑物根據(jù)其防雷等級，按照防雷設(shè)計規(guī)范采取相應的防雷措施。4、火災事故照明和疏散指示標志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時間不應少于20mim。5、消防用電設(shè)備應采用單獨的供電回路，當發(fā)生火災切斷生活用電時，應仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應有明顯標志。6、建筑物內(nèi)設(shè)疏散應急照明燈，其最低照度不應低于0.5LX。配電站設(shè)置事故應急燈，以保證在停電及火災情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。7、在廠房內(nèi)設(shè)置火災自動報警系統(tǒng)，火災自動報警系統(tǒng)采用TA1000系統(tǒng)并配備應急電源。8.6消防給水本項目的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場條件，本設(shè)計采用臨時高壓消防系統(tǒng)。當采用高壓給水系統(tǒng)消防時，管道的壓力應保證用水總量達到最大且水槍在任何建筑的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m；室內(nèi)兩股水柱水量保證同時達到室內(nèi)任何部位，管道內(nèi)壓力保證水槍出口充實水柱不小于10m。8.6.1消防水源依據(jù)現(xiàn)場條件，本項目消防水源為自來水管網(wǎng)水源、消防水池供水水源。消防水池與噴水池合建。8.6.2消防用水量室外消防給水管網(wǎng)設(shè)環(huán)形狀，設(shè)地上式消火栓，水量按15升/秒，室內(nèi)消火栓水量按5升/秒設(shè)計。同時發(fā)生火災次數(shù)為一次，火災延續(xù)時間按2小時計。室外消防用水量：15×3.6×2＝108立方米室內(nèi)消防用水量：5×3.6×2＝36立方米總消防用水量：144立方米火災時最大消防流量為5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小時8.6.3消防設(shè)施（1）室外消火栓本項目在廠區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在場區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護半徑不大于150米，以提供消防水量保護整個場區(qū)。（2）室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ16-87，樓內(nèi)消防用水量為5升/秒，二股水柱。樓內(nèi)消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應保證有兩只水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。（3）消防水池在廠區(qū)內(nèi)設(shè)置250立方米的消防水池并與廠區(qū)景點噴水池合建。配設(shè)BJ手抬式機動消防泵2臺。（4）樓內(nèi)設(shè)滅火器，建筑滅火器采用3kg磷酸銨鹽干粉滅火器（手提式），手提二氧化碳滅火器，鹵化物滅火器和手動火災報警按鈕。（5）依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場條件，本設(shè)計采用如下給水消防場區(qū)消防水池場區(qū)消防水池室外消防管網(wǎng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)場區(qū)管網(wǎng)水源室內(nèi)消火栓系統(tǒng)建筑滅火器火點消防水壓栓口壓力應大于0.2Mpa，自動噴淋噴頭壓力應大于0.1Mpa?；馂臅r最大消防流量180m3第九章職業(yè)安全衛(wèi)生9.1設(shè)計依據(jù)（1）勞動部勞字（88）48號文《關(guān)于生產(chǎn)建設(shè)項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)督的暫行規(guī)定》；（2）《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準》得TJ36-79（3）《工業(yè)企業(yè)噪音控制設(shè)計標準》GBJ87-85；（4）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-879.2職業(yè)安全衛(wèi)生現(xiàn)狀本項目是養(yǎng)老院建設(shè)項目，生活中不使用有毒、有害物質(zhì)。9.3衛(wèi)生要求9.3.1場址衛(wèi)生要求（1）通風日照良好，空氣清新，地勢高燥；工廠所處的大氣環(huán)境不低于GB3095-1996中規(guī)定的三級標準要求。（2）場區(qū)內(nèi)外土壤清潔并適于綠化（3）能源供應充足，并有清潔的水源。（4）交通方便，但又必須與公路，有一定的間距。（5）場區(qū)遠離有害場所，建筑結(jié)構(gòu)完善，并能滿足老年生活衛(wèi)生要求。（6）給排水系統(tǒng)應能適應生活需要，設(shè)施合理有效。污水排放應符合國家規(guī)定的標準。（7）污物遠離生產(chǎn)生活區(qū)，且不得位于生活區(qū)上風向。（8）煙道出口與引風機之間須設(shè)置除塵裝置。9.3.2平面布置衛(wèi)生要求場內(nèi)布局首先必須注意污染及被污染的問題，目的是防止外環(huán)境對生活區(qū)的污染。（1）生活場地應有單獨的院落。（2）場區(qū)周圍和場內(nèi)的道路以水泥、柏油等不漏水易清掃的材料鋪裝，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可過大，以利通風。（4）必須配備生活衛(wèi)生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活衛(wèi)生用室：食堂、廁所、休息室、活動室。9.3.3臥室衛(wèi)生要求（1）臥室結(jié)構(gòu)本身應便于清洗消毒，能防蠅、防塵、防蟲、防鼠。（2）保證室內(nèi)有良好的小氣候，應避免夏季過熱，冬季過冷。（3）臥室應有充足的自然光或人工照明。9.3.4屋頂、墻和地面的衛(wèi)生要求（1）墻壁：墻面要光滑便于清洗，離地1－2m處用瓷磚材料鋪貼筑成墻裙。（2）地面：地面要光滑無裂紋，但不宜太光滑，避免設(shè)置門檻和臺階，以防人員絆倒滑倒。（3）屋頂：屋頂應為坡形，能防塵、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、淺色防水材料。9.4危害因素分析及控制措施9.4.1可能產(chǎn)生的危害分析（1）開水房產(chǎn)生高溫；（2）鍋爐房、洗衣機房產(chǎn)生的噪聲；（3）鍋爐產(chǎn)生的灰塵；9.4.2設(shè)計中采用的主要防護措施（1）必須保證開水房通風，對產(chǎn)生濕熱的房間要求有一定高度外，還要求加強排風措施。（2）對產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取高溫管道容器采用保溫材料包裹外表面，用醒目顏色標出高溫區(qū)，同時加強室內(nèi)排風，以減少對操作環(huán)境的影響，防高溫燙傷。（3）對于鍋爐房、洗衣房等產(chǎn)生較大噪聲的崗位采用隔離措施，將產(chǎn)生噪聲的設(shè)備隔離在單獨機房中，并采用吸聲、減振、降噪措施。（4）防止機械傷害配齊傳動系統(tǒng)安全防護裝置，嚴格按關(guān)操作規(guī)范進行操作，職工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認合格后持證上崗。（5）防止電氣傷害對于電氣裝置和用電設(shè)備，嚴格按電氣安全保護規(guī)范進行可靠的接地及設(shè)置漏電保護系統(tǒng)，以保障操作人員免遭電擊傷害。（6）個人防護a.凡從事服務及有關(guān)人員，應嚴格遵守衛(wèi)生制度。定期進行健康檢查，取得衛(wèi)生監(jiān)督機構(gòu)頒發(fā)的體檢合格證者，方能從事養(yǎng)老服務工作。發(fā)現(xiàn)有開放性或活動性肺結(jié)核、傳染性肝炎、流行性感冒、腸道傳染病或帶菌者、化膿性或滲出性皮膚病、疥瘡及其他傳染性疾病者，均不得直接參加服務工作。b.老年公寓工作人員，必須穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或離開工作崗位。c.嚴禁在工作時間吸咽和吃食品。d.注意個人衛(wèi)生，做到勤洗澡、勤換衣服、勤剪指甲、理發(fā)，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣。老年人定期進行健康檢查，進行保健知識講座，每天堅持體育鍛煉和室外活動。9.5預期效果及評價通過以上一系列安全防護措施，加強管理，加強安全教育，制訂嚴格的操作規(guī)程，將會大大減少危害職工事故發(fā)生的可能性。使老人和工作人員在一個清潔舒適的環(huán)境中生活工作。同時配備勞保衛(wèi)生設(shè)施，對老年人和工作人員的身體健康起著保障作用。總之，通過采取以上技術(shù)措施，配合嚴格科學管理，強化職工的安全保護意識，將會使本項目的職業(yè)安全衛(wèi)生達到較高的水平。9.6機構(gòu)設(shè)置和人員配備應設(shè)置全場性職業(yè)安全衛(wèi)生領(lǐng)導機構(gòu)，該公司領(lǐng)導分管，配備職業(yè)安全衛(wèi)生管理人員（兼職）。9.7投資估算職業(yè)安全衛(wèi)生投資已分別歸列于給排水、暖通、工藝設(shè)備、建筑工程等相關(guān)專業(yè)中。第十章項目實施進度10.1建設(shè)期本項目建設(shè)期12個月。10.2項目實施計劃表10－1項目實施進度表時間項目12345678910111213141516初步設(shè)計及報批施工圖設(shè)計土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員培訓竣工運營第十一章投資估算和資金籌措方案11.1投資估算11.1.1投資估算依據(jù)建筑工程費用:參考類似工程的造價。工藝設(shè)備費用:定型設(shè)備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價。其他費用:按有關(guān)計費標準估算。流動資金:按分項估算法進行估算。11.1.2投資估算表詳見表11-1。11.1.3建設(shè)投資分析本項目建設(shè)投資2785萬元，其中：土建工程費用2320萬元，包括土地費用，占建設(shè)投資的83.30%；設(shè)備購買費用325.32萬元，占建設(shè)投資的11.68%；安裝及材料費用32.53萬元，占建設(shè)投資的1.17%；預備費用107.15萬元，占建設(shè)投資的3.85%。11.2資金籌措本項目總投資3000萬元，企業(yè)自籌全部由項目單位自籌。表11－1總投資估算表序號項目投資額占項目總投資比例%備注1建設(shè)投資278592.83%1.1建設(shè)投資靜態(tài)部分278592.83%1.1.1土建工程費232077.33%含土建費用1.1.2設(shè)備及工器具購置費325.3210.84%1.1.3安裝工程費32.531.08%1.1.4基本預備費107.153.57%1.2建設(shè)投資動態(tài)部分00.00%1.2.1漲價預備費00.00%2建設(shè)期利息00.00%3流動資金2157.17%4項目總投資(1+2)3000100.00%第十二章財務分析和項目效益評價12.1財務評價依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)，并參照《投資項目可行性研究指南》（2002年）。2、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。3、參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)。12.2項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期項目擬1年建成,經(jīng)營期14年,計算期15年。從計算期第二年開始為滿負荷經(jīng)營。12.3財務效益分析12.3.1成本估算本項目為社會養(yǎng)老項目，對入住老人收取一定費用，經(jīng)營單位負責入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。①員工工資及福利費用，項目建成后正常年份，正式工總?cè)藬?shù)為64人，按每人每月2000元計算，臨時護工20人，按每人每月1000元計算，合計177.6萬元。②燃料、動力費，包括用電量，年估算用電量為62.7萬度，電價按0.52元計算，共計32.60萬元；年用水量16790噸，按1元/噸計算，合計1.68萬元；原煤使用量年可達243噸，按1600元/噸計算，合計38.88萬元；總計73.16萬元。③設(shè)備修理費、折舊費。本項目設(shè)備購置費用包括：醫(yī)療器械購置費、消防設(shè)備、健身器材購置費等，共需45萬元，折舊費179萬元。④年外購米、面、油、蔬菜、肉制品等為本項目的主要成本費用，預計年需費用57.4萬元年共需支出532.16萬元。12.3.2財務分析1、營業(yè)收入本項目為老年公寓建設(shè)，建成后，在經(jīng)營期對入住老人實行收費，按每位入住老人每月平均收費2000元計算，本項目容納老年人數(shù)為300人，年含稅營業(yè)收入720萬元。2、營業(yè)稅金及附加(1)營業(yè)稅:按營業(yè)收入扣除伙食費和日用品支出費用后的收入作為計稅營業(yè)額，稅率5%。(2)城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅:以營業(yè)稅稅額為基數(shù),取5%。(3)教育費附加:以營業(yè)稅稅額為基數(shù),取3%。計稅營業(yè)收入為617.6萬元，應納營業(yè)稅30.88萬元，附加為2.47萬元，營業(yè)稅及附加為33.35萬元。3、所得稅所得稅稅率按25%。計稅所得為154.49萬元，應納所得稅38.62萬元。4、財務分析年營業(yè)收入720萬元,營業(yè)稅金及附加33.35萬元,總成本費用532.16萬元,年所得稅額38.62萬元，年凈利潤115.87萬元。項目投資利潤率＝年利潤總額/總投資系＝5.15%。12.4社會效益該項目是公共社會福利型項目，項目的建設(shè)功在當代，利在千秋。建成后，可以為老年人提供一個集養(yǎng)生、醫(yī)療、學習、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機構(gòu)。本項目的建設(shè)不僅有力了的改善了社會養(yǎng)老問題的解決，同時，也加快了的和諧社會的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較大的選擇空間，也使國家對老人養(yǎng)老問題的壓力相應得到緩解。因此這是一項民心工程，各階層對項目的支持率較高。隨著社會進步、經(jīng)濟發(fā)展、科學醫(yī)療事業(yè)、人民生活水平的為斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。同時科學的分析預測到2050年，我國60歲以上老年人將達到4.5億人。社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。家家都有老人，人人都會老。因此，近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。同時，也加強了老年工作開展的力度，是其成為一項長期而且緊迫的重要戰(zhàn)略任務去完成。同時，關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越成為社會的一種風尚。本項目的實施，不僅改變社會化養(yǎng)老問題,使傳統(tǒng)的家庭式養(yǎng)老轉(zhuǎn)為社會養(yǎng)老,促進******縣社會福利事業(yè)發(fā)展，加快了和諧社會的建設(shè)，為解決當今社會養(yǎng)老問題提供了良好的物質(zhì)載體，屬社會公益型項目。

本項目建成后，僅有少量的生活污水產(chǎn)生，經(jīng)處理后對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生影響，屬環(huán)保型項目，符合可持續(xù)型發(fā)展戰(zhàn)略。

第十三章項目風險分析13.1項目風險分類13.1.1建設(shè)風險建設(shè)風險是指項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，具體包括工程不能完工風險和完工遲延風險。項目的完工風險存在于項目建設(shè)階段，它是建設(shè)項目的主要風險之一。建設(shè)風險對項目造成的負面影響是綜合性的，不僅導致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負擔增加，還會導致項目現(xiàn)金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機會的錯過。13.1.2成本超支風險施工項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。成本風險拆分開來還可以分為人工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。13.1.3技術(shù)風險雖然近幾年國內(nèi)建筑市場經(jīng)過了一個突飛猛進的進展，還是會有新的技術(shù)的產(chǎn)生。13.1.4其他風險工程項目的施工還存在其他多方面的風險，如質(zhì)量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。13.2項目風險控制對策13.2.1建設(shè)風險在工程項目實施之前，必須事先制定一個切實可行的、科學的進度計劃。該計劃一般是承包商在投標過程中向業(yè)主承諾的工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應。但由于日前建筑市場競爭激烈、業(yè)主在利益的驅(qū)動下，往往在招標過程中，要求承包商對工期進行大幅度壓縮，并進行承諾。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴重背離客觀、合理的科學工期。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當?shù)墓て陲L險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風險，如一天15萬等。13.2.2成本超支風險控制成本超支風險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實報實銷”合同。第十四章可行性研究結(jié)論養(yǎng)老院建筑沒有涉及到新材料、新工藝的運用，項目所使用的施工技術(shù)是成熟的，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在技術(shù)上是可行的。養(yǎng)老院各項指標能夠達到或超過國家及地方規(guī)范、標準的要求，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的。雖然養(yǎng)老院屬于投資周期較長，資金回籠較慢，風險性較大的項目，然而作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟上是可行的。目錄第一章項目概況 11.1項目簡介 11.1.1項目名稱 11.1.2項目建設(shè)地點 11.1.3建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 11.1.4項目法人及法人代表 11.2可研報告編制依據(jù)和研究范圍 21.2.1編制依據(jù)： 21.2.2研究范圍 31.3主要經(jīng)濟指標 3第二章項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析 42.1項目背景 42.1.1我國進入老齡化社會 42.1.2******制定相應養(yǎng)老規(guī)劃 62.2項目建設(shè)的必要性 72.2.1是推進養(yǎng)老工作的需要 72.2.2是市場發(fā)展的需要 82.3項目建設(shè)的可行性 92.3.1項目建設(shè)的技術(shù)可行性 92.3.2項目建設(shè)的方案可行性 103項目場址與建設(shè)條件 113.1項目場址 113.2建設(shè)條件 113.2.1自然環(huán)境 113.2.2區(qū)位和交通 123.2.3工程用水用電條件 123.2.4建材供應條件 133.2.5社會環(huán)境條件 13第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 144.1總體設(shè)計 144.1.1設(shè)計依據(jù) 144.1.2建設(shè)規(guī)模 144.1.3工程概況 154.1.4設(shè)計原則和總體構(gòu)思 164.1.5總平面規(guī)劃設(shè)計 184.2建筑設(shè)計及功能說明 194.2.1入口大堂 204.2.2餐廳及輔助設(shè)施 204.2.3醫(yī)生辦公室及護士值班室 204.2.4醫(yī)務室 204.2.5心理咨詢室 20