高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃方案

..高層住宅F(xiàn)ield=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資估算及資金籌措Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案-Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案第六局部

福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資估算及資金籌措Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

第一節(jié)

建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的大體概況與Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資經(jīng)營(yíng)Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

一、福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程概述

1、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程概況

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程位于市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對(duì)規(guī)劃中的水景公園，F(xiàn)ield=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程?hào)|側(cè)為路延長(zhǎng)線，F(xiàn)ield=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程總用地47375.75m2，經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建立用地面積39390.36m2，計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米。

〔表：6-1-1〕

【Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】

容

指標(biāo)

容

指標(biāo)

建立地點(diǎn)

路與新陽(yáng)路北三里交匯

規(guī)劃總用地面積

47375.75m2

實(shí)際用地面積

39390.36m2

計(jì)容積率面積

149683.37m2

總建筑面積

157689.07m2

建筑容積率

3.8

建筑密度

28%

綠地率

30.8%

住宅面積

141125.49m2

商業(yè)面積

8527.04m2

地下室面積

8036.54m2

居住總戶數(shù)

1520戶

根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)局部8527.04m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個(gè)車位，F(xiàn)ield=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。

二、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

〔一〕Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資組合方式

在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)展Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的開發(fā)，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資〔含貸款建立期利息〕為37725.35萬(wàn)元，整個(gè)建立經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建立周期長(zhǎng)、資金投入量大的建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程。所以，一般采用Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程順利開發(fā)。

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程開發(fā)Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資局部。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，那么向銀行借貸。本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程開發(fā)總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資〔含貸款利息〕共計(jì)37725.35萬(wàn)元，自有資金10000萬(wàn)元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的26.5%，銷售收入再投入用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資合計(jì)7725.35萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì)20000萬(wàn)元。

〔二〕資金動(dòng)作方式

在Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的前期，將聚集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建立；當(dāng)住宅樓建立完成了主體工程后就可進(jìn)展銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資完成。

1、自有資金

整個(gè)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的自有資金為10000萬(wàn)元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)

自有資金年度投入表

(單位:萬(wàn)元)

第一年

第二年

第三年

3340.15

6582.21

77.12

2、銀行貸款

銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬(wàn)元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。

(表:6-1-3)

銀行貸款年度投入表

(單位:萬(wàn)元)

第一年

第二年

10000

10000

3、銷售收入再投入。

銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程有銷售收入最后第三年開場(chǎng)，直到Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程建立經(jīng)營(yíng)期完畢，上半年為整個(gè)銷售收入的11.9%,下半年為整個(gè)銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬(wàn)元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的20.5%。(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表

(單位:萬(wàn)元)

第三年

上半年

下半年

5931.45

1793.9第二節(jié)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的建立工程規(guī)劃與安排

二、福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程建立規(guī)劃及進(jìn)度安排

〔一〕建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及規(guī)劃說(shuō)明

1、建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案。經(jīng)市規(guī)劃管理局審定，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案如下：

2、規(guī)劃目標(biāo)。

〔1〕以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、平安性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善根底設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示花園。

〔2〕依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。

〔3〕合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)

〔4〕吸收各Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。

〔二〕建立方式及進(jìn)度安排

1、開發(fā)Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案擬定的原那么

①本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅F(xiàn)ield=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程,在擬定Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的開發(fā)建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅F(xiàn)ield=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的根本規(guī)律,遵循最正確的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)置力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原那么。

②本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá)49838.4萬(wàn)元人民幣,從樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)置力,以及合理的市場(chǎng)占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年，其中銷售期為2年。

③根據(jù)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程基地及規(guī)模情況,在Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的開發(fā)的過(guò)程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)展開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

2、建立方式。

采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的工期、本錢和質(zhì)量。

3、進(jìn)度安排。Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程擬用三年分三期進(jìn)展〔見表：6-2-1〕

根據(jù)市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：

A

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備〔初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等〕：3個(gè)月

B

住宅的主體建筑〔根底、主體、外裝及設(shè)備〕：18個(gè)月

C

室外環(huán)境配套〔道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等〕：15個(gè)月

4、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程規(guī)劃Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程開發(fā)周期的起始日。

②根據(jù)市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：

③根據(jù)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建立中設(shè)清晰的分期,從Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程基地較成熟的西路漸次向西推進(jìn),按總建立面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的開工時(shí)間,形成Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程整體開發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。

5、分段周期設(shè)定

①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程規(guī)劃Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程開發(fā)周期的起始日。②開發(fā)Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案安排③根據(jù)的規(guī)劃Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的開發(fā)粗略Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案擬定如下表〔以季度為單位〕?！惨妶D表:6-2-1〕

〔表：6-2-1〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程實(shí)施Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案表

第三節(jié)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資估算及資金籌措Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

一、福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資與本錢費(fèi)用估算

〔一〕開發(fā)本錢估算

〔1〕土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬(wàn)元人民幣。

〔2〕前期工程費(fèi)：1199.26萬(wàn)元，詳見本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程前期工程費(fèi)估算表〔見表：6-3-1〕。

〔表：6-3-1〕

前期工程費(fèi)估算表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

計(jì)算依據(jù)

計(jì)價(jià)〔萬(wàn)元〕

1

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

建安工程費(fèi)×3%

620.30

2

可行性研究費(fèi)

建安工程費(fèi)×0.15%

31.02

3

水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)

建安工程費(fèi)×0.15%

31.02

4

籌建開辦費(fèi)

建安工程費(fèi)×2.5%

516.92

合計(jì)

1199.26

(3)建安工程費(fèi)：20676.77萬(wàn)元。〔見表：6-3-2〕

〔表：6-3-2〕

高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)

(單位:萬(wàn)元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

高層〔元/平方米〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

高層〔元/平方米〕

樁根底

70

土建工程

750

電梯

120

消防

30

一般水電安裝

100

煤氣

10

通訊

5

公用天線

3

普通裝修

50

對(duì)講機(jī)系統(tǒng)

12

地下室費(fèi)用

130

智能化設(shè)施

80

★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程費(fèi)：

①高層建安工程費(fèi)=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬(wàn)元

注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。

〔4〕根底設(shè)施費(fèi)〔紅線外工程費(fèi)〕：1348.62萬(wàn)元，〔詳見表：6-3-3〕。

〔表：6-3-3〕

根底設(shè)施費(fèi)估算表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

計(jì)算依據(jù)

金額〔萬(wàn)元〕

1

供電工程

65萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=307.94

307.94

2

供水工程

15萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=71.06

71.06

3

電信工程

7萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=33.16

33.16

4

煤氣工程

7萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=33.16

33.16

5

綠化工程

5.4萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=25.58

25.58

6

道路工程

42.13萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=199.59

199.59

7

排水工程

37.6萬(wàn)元/公項(xiàng)×47375.75=178.13

178.13

合計(jì)

500+848.62=1348.62

848.62

注：本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化本錢再增加500萬(wàn)建立中心花園

〔5〕公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬(wàn)元,詳見表:6-3-4

〔表：6-3-4〕

公建配套設(shè)施費(fèi)估算表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

建筑面積〔平方米〕

單價(jià)〔元/平方米〕

金額〔萬(wàn)元〕

1

幼兒園

1000

500

50

2

衛(wèi)生院

1000〔位于裙樓房〕

400

40

3

文化活動(dòng)中心

1500

700

105

4

超市

2000〔位于裙樓房〕

——

——

5

郵政支局

500〔位于裙樓房〕

——

——

6

電信營(yíng)業(yè)所

500〔位于裙樓房〕

——

——

7

儲(chǔ)蓄所

700〔位于裙樓房〕

——

——

8

物業(yè)管理處

200〔位于裙樓房〕

300

6

9

會(huì)所

3000〔位于裙樓房〕

700

210

10

公廁

100

500

5

11

垃圾壓縮站

200

300

6

12

變電站

1200

500

60

13

煤氣調(diào)壓站

50

600

3

合計(jì)

485

〔6〕開發(fā)期間稅費(fèi)：2657.38萬(wàn)元,詳見表6-3-5。

〔表：6-3-5〕

開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

類別

計(jì)算依據(jù)

交納稅額〔萬(wàn)元〕

1

配套設(shè)施建立費(fèi)

建安工程費(fèi)×6%

1240．61

2

建筑工程質(zhì)量平安監(jiān)視費(fèi)

建安工程費(fèi)×0.4%

82．71

3

供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)

住宅：0.3T/人,600元/T

商鋪：0.1T/平方米,600元/T

住宅:95.76

商鋪:51.16

4

供電用電負(fù)荷費(fèi)

住宅:4KVA/戶,480/KVA

商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA

住宅:291.84

商鋪:68.22

5

其他

建安工程費(fèi)×2%

413．54

6

物業(yè)管理基金

建安工程費(fèi)×2%

413．54

合計(jì)

2657.38

(7)不可預(yù)見費(fèi)。711.29萬(wàn)元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%

不可預(yù)見費(fèi)=〔0+1199.26+20676.77+1348.62+485〕×3%=711.29萬(wàn)元

〔注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性〕

〔8〕開發(fā)本錢。33078.32萬(wàn)元,以上1-7項(xiàng)小計(jì):

開發(fā)本錢=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32

二、開發(fā)費(fèi)用估算

1、管理費(fèi)用：891.29萬(wàn)元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%

(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29萬(wàn)元

2、銷售費(fèi)用：1495.14萬(wàn)元,詳見表6-3-6?！脖恚?-3-6〕

銷售費(fèi)用估算表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

計(jì)算依據(jù)

計(jì)價(jià)〔萬(wàn)元〕

1

廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

2

銷售代理費(fèi)

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

3

其他銷售費(fèi)用

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

合計(jì)

1495.14

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：2260.6萬(wàn)元,詳見貸款還本付息表

4、開發(fā)費(fèi)用：4647.03萬(wàn)元,前面1-3項(xiàng)之和

三、總本錢費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?/p>

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的總本錢費(fèi)用詳見Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資本錢費(fèi)用估算匯總表〔表：6-3-7〕

〔表：6-3-7〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資本錢費(fèi)用估算匯總表

(單位:萬(wàn)元)

本錢Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

總額

〔萬(wàn)元〕

得房本錢〔元/平方米〕

高層

商鋪

車位

1．開發(fā)本錢

33078.32

1903.71

4903.71

2862.31

〔1〕土地本錢

6000

300

1500

985.8

〔2〕前期工程費(fèi)

1199.26

76.05

76.05

76.05

〔3〕建安工程費(fèi)

20676.77

1200

3000

1472.8

〔4〕根底設(shè)施費(fèi)

1348.62

85.52

85.52

85.52

〔5〕公建配套設(shè)施

485

30.76

30.76

30.76

〔6〕開發(fā)期間稅費(fèi)

2657.38

168.52

168.52

168.52

〔7〕不可預(yù)見費(fèi)

711.29

42.86

42.86

42.86

2．開發(fā)費(fèi)用

4647.03

319.79

213.89

213.89

〔1〕管理費(fèi)用

891.29

53.71

53.71

53.71

〔2〕銷售費(fèi)用

1495.14

105.9

---

---

〔3〕財(cái)務(wù)費(fèi)用

2260.6

160.18

160.18

160.18

3．合計(jì)

37725.35

2543.29

5331.49

3290.09

注：Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資分?jǐn)偟脑敲矗?/p>

總原那么：所有的總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒邸部勺狻车拿娣e中去。

細(xì)那么：〔1〕按計(jì)算Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的各項(xiàng)本錢來(lái)分?jǐn)?/p>

〔2〕各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?/p>

〔3〕假設(shè)不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，那么按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)?/p>

〔4〕各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程本錢比例分?jǐn)偅こ虩o(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?/p>

〔5〕與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?/p>

四、資金籌措、Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及借款利息

〔1〕資金籌措與Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程開發(fā)Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資局部。本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程開發(fā)商投入自有資金10000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬(wàn)元用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資，剩余局部7725.35萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資為37725.35萬(wàn)元，其中2260.6萬(wàn)元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。

詳細(xì)Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資見Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案與資金籌措表〔表：6-3-8〕

〔表：6-3-8〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案與資金籌措表

(單位:萬(wàn)元)

序

號(hào)

項(xiàng)

目

合

計(jì)

建

設(shè)

經(jīng)

營(yíng)

期

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

1

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資總額

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

1．1

建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資

35464.75

2167

3067

11240.06

12340.8

6008.57

640.8

1．1．1

土地本錢

6000

1500

1500

1500

1500

0

0

1．1．2

前期工程費(fèi)

1199.26

400

500

299.26

0

0

0

1．1．3

建安工程費(fèi)

20676.77

0

0

7000

9000

4676.77

0

1．1．4

根底設(shè)施費(fèi)

1348.62

0

0

800

400

148.62

0

1．1．5

公建配套設(shè)施費(fèi)

485

0

0

200

0

285

0

1．1．6

開發(fā)期間稅費(fèi)

2657.38

0

800

800

800

257.38

0

1．1．7

不可預(yù)見費(fèi)

711.29

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

1．1．8

管理費(fèi)

891.29

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

1．1．9

銷售費(fèi)用

1495.14

0

0

373.8

373.8

373.8

373.8

1．2

貸款利息

2260.6

0

273．15

0

834.35

0

1153.1

1．3

流動(dòng)資金

0.0

0

0

0

0

0

0

2

資金籌措

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

2．1

自有資金

10000

0

3340.15

1240.06

5342.15

77.12

0

2．2

借款

20000

2167

0

10000

7833

0

0

2．3

銷售收入再投入

7725.35

0

0

0

0

5931.45

1793.9

〔2〕貸款本金的歸還及利息支付

長(zhǎng)期借款采用每年本金等額歸還Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案，最后1年還清，從建立經(jīng)營(yíng)期第三年開場(chǎng)計(jì)算。詳見貸款還本付息表。〔央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%〕

〔表：6-3-9〕

貸款還本付息結(jié)算表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程名稱

合計(jì)

建立經(jīng)營(yíng)期

----

第一年

第二年

第三年

1

借款還本付息

1．1

年初借款累計(jì)

----

----

----

----第一筆借款

本年借款

10000

10000

10273．15

10834.35

本年應(yīng)計(jì)利息

1426.25

273．15

561.2

591.9

年底還本付息

11426.25

----

----

11426.25

年末借款累計(jì)

10273．15

10834.35

0

1．2第二筆借款

年初借款累計(jì)

----

----

----

10273．15

本年借款

10000

----

10000

----

本年應(yīng)計(jì)利息

834.35

----

273．15

561.2

年底還本付息

10834.35

----

----

10834.35

年末借款累計(jì)

----

----

10273．15

0

1．3

借款匯總

年初借款累計(jì)

----

0

----

----

本年借款

20000

10000

10000

0

本年應(yīng)計(jì)利息

2260.6

273．15

834.35

1153.1

年底還本付息

22260.6

0

0

22260.6

年末借款累計(jì)

----

----

----

----

2

借款還本付息的資金來(lái)源

2．1

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收

----

----

22260.6

注：1、貸款利率為5.463%;

2、當(dāng)年利息=〔年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2〕×年利率第四節(jié)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程銷售和租賃收入測(cè)算

一、住宅銷售單價(jià)確實(shí)定

〔一〕

用房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬法確定Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"銷售價(jià)格上限〔平均價(jià)格〕

詳細(xì)見本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"價(jià)格定位與策略局部：由上次測(cè)算可知道本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米

〔二〕建議銷售測(cè)算單價(jià)

為了方便計(jì)算本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)

〔三〕總銷售收入確實(shí)定

根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅局部從建立經(jīng)營(yíng)期的第二年中開場(chǎng)出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)展，住宅局部分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪局部從建立經(jīng)營(yíng)期第三年中開場(chǎng)出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)展，商鋪局部分別為：30%、35%，價(jià)格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位局部從建立經(jīng)營(yíng)期第三年中開場(chǎng)出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)展，車位局部分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬(wàn)/個(gè)，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入?！苍敿?xì)見表：6-4-5〕

〔表：6-4-1〕

住宅銷售總收入預(yù)測(cè)

(單位:萬(wàn)元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

可銷售面積

建議銷售單價(jià)〔元/平方米〕

銷售收入〔萬(wàn)元〕

第一批

10%高層

14112.55

2500

3528.14

第二批

20%高層

28225.10

2600

7338.53

第三批

30%高層

42337.65

2700

11431.17

第四批

40%高層

56450.20

2800

15806.06

合計(jì)

38103.9

〔表：6-4-2〕

商鋪銷售總收入預(yù)測(cè)

(單位:萬(wàn)元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

可銷售面積

建議銷售單價(jià)〔元/平方米〕

銷售收入〔萬(wàn)元〕

第一批

30%鋪面

2558.11

11000

2813.92

第二批

35%鋪面

2984.46

12500

3730.58

合計(jì)

6544.5

〔表：6-4-3〕

車位銷售總收入預(yù)測(cè)

(單位:萬(wàn)元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

可銷售個(gè)數(shù)

建議銷售單價(jià)〔萬(wàn)/個(gè)〕

銷售收入〔萬(wàn)元〕

第一批

50%比例

247

15

3705

第二批

20%比例

99

15

1485

合計(jì)

5190〔表：6-4-5〕

全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè)

(單位:萬(wàn)元)

銷售Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

建立經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)

合計(jì)

批數(shù)

比例

面積

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

1

10%高層

14112.55

3528.14

3528.14

2

20%高層

28225.10

7338.53

7338.53

3

30%高層

42337.65

11431.17

11431.17

4

40%高層

56450.20

15806.06

15806.06

5

30%鋪面

2558.11

2813.92

2813.92

6

35%鋪面

2984.46

3730.58

3730.58

7

50%比例

247

3705

3705

8

20%比例

99

1485

1485

合計(jì)

3528.14

7338.53

17950.09

21021.64

49838.4

注：1、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程銷售Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

1.1銷售的政策限定

1.1.1根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策"商品房銷售管理方法"〔2001年6月1日?qǐng)?zhí)行〕中規(guī)定,房地產(chǎn)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程須Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資到達(dá)總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的百分之二十五前方后預(yù)銷售,市一般的執(zhí)行原那么是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給"商品房預(yù)售許可證"。

1.1.2

按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。

1.1.3

根據(jù)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案安排,每一流水片到達(dá)預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開工后的第二季,到達(dá)銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片開工后的第三季。

1.2銷售Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案設(shè)計(jì)

1.2.1

按市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開場(chǎng)住宅正式對(duì)市場(chǎng)出售期房。

1.2.2根據(jù)本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的區(qū)位及Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,每一流水片在開場(chǎng)預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同承受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開場(chǎng)預(yù)售的首季開場(chǎng)，一年完成銷售。

1.2.3

根據(jù)Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫(kù)在銷售的Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程取得預(yù)售證或者Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開場(chǎng)出售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。

二、鋪?zhàn)赓U單價(jià)確實(shí)定

〔一〕用市場(chǎng)比擬法確定租賃價(jià)格的上限〔平均價(jià)格〕

根據(jù)Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"價(jià)格定位與策略局部得出可知：本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的商鋪局部為：11000元/平方米，

假設(shè)本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程商鋪經(jīng)營(yíng)年限無(wú)為無(wú)限期，那么根據(jù)公式a=vr來(lái)求其租賃價(jià)格〔其中r=8%〕：

月租賃價(jià)格=〔11000×8%〕/〔12×65%〕=112.82元/平方米

(二)建議平均月租金為110元/平方米

(三)商鋪出租總收入估算表〔見表：6-4-6〕

〔表：6-4-6〕

出租Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案和出租收入估算表

〔單位：萬(wàn)元〕

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經(jīng)

營(yíng)

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

可出租面積

0

0

0

8527.04

2

單位租金(元/平方米)

0

0

0

1

00

1

00

1

00

1

00

1

00

1

00

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

20

1

20

1

20

3

可能的毛租金收入(萬(wàn)元)

0

0

0

10

23

10

23

10

23

10

23

10

23

10

23

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

12

27

12

27

12

27

4

出租率(%)

0

0

0

65

70

75

80

85

90

90

90

90

90

90

95

95

95

95

95

100

100

100

100

5

有效毛租金(萬(wàn)元)

0

0

0

66

4

71

6

76

7

81

8

86

9

92

0

10

12

10

12

10

12

10

12

10

12

10

68

10

68

10

68

10

68

10

68

11

25

12

27

12

27

12

27

6

轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)

13000

7

轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)

11085

8

合計(jì)

31045萬(wàn)元

注:假設(shè)商鋪出租在第五年開場(chǎng),在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米

三、車庫(kù)租賃單價(jià)確實(shí)定

〔一〕采用市場(chǎng)比擬法確定租賃價(jià)格〔平均價(jià)格〕

根據(jù)市場(chǎng)Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"價(jià)格定位策略局部，我們可知：本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的車位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)

售時(shí)的單價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)。〔見表：6-4-7〕

〔注：假設(shè)車位出租在第五年開場(chǎng)，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)〕〔表：6-4-7〕

車位出租Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案和出租收入估算表

〔單位：千元〕

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經(jīng)

營(yíng)

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

可出租個(gè)數(shù)

0

0

0

494

2

單位租金(元/個(gè).月)

0

0

0

200

200

200

200

200

200

250

250

250

250

250

300

300

300

300

300

35

0

35

0

35

0

35

0

3

可能的毛租金收入(萬(wàn)元)

0

0

0

118

118

118

118

118

118

148

148

148

148

148

177

177

177

177

177

207

207

207

207

4

出租率(%)

0

0

0

65

70

75

80

85

90

90

90

90

90

90

95

95

95

95

95

100

100

100

100

5

有效毛租金(萬(wàn)元)

0

0

0

76

82

88

94

100

106

133

133

133

133

133

168

168

168

168

168

207

207

207

207

6

轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))

15000

7

轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)

741

8

合計(jì)

3620萬(wàn)元第五節(jié)

建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、稅金計(jì)算

1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表

〔表：6-5-1〕

住宅局部銷售稅金及附加表

(單位:萬(wàn)元)

序

號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

名稱

建

設(shè)

經(jīng)

營(yíng)

期

合計(jì)

2005

2006

2007

1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

49838.4

2

銷售稅金及附加(6.23%)

0

676.99

2427.94

3104.93

2.1

營(yíng)業(yè)稅(5%)

0

543.33

1948.59

2491.92

2.2

城市維護(hù)建立稅(0.35%)

0

38.03

136.40

174.43

2.3

教育附加稅(0.15%)

0

16.30

58.46

74.76

2.4

防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)

0

19.56

70.15

89.71

2.5

交易管理費(fèi)(0.5%)

0

54.33

194.87

249.20

2.6

交易印花稅(0.05%)

0

5.43

19.49

24.92

3

土地增值稅(1%)

0

108.66

389.72

498.38

合計(jì)

0

1462.23

5245.62

6708.25

2、商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表〔表：6-5-2〕

3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表〔表：6-5-3〕

〔表：6-5-2〕

商鋪?zhàn)赓U稅金及附加

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經(jīng)

營(yíng)

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

轉(zhuǎn)售

1

租賃(轉(zhuǎn)售)收入

0

0

0

664

716

767

818

869

920

1012

1012

1012

1012

1012

1068

1068

1068

1068

1068

1125

1227

1227

1227

11085

2

租賃稅金及附加(5.68%)

0

0

0

37.7

40.7

43.6

46.5

49.3

52.3

57.5

57.5

57.5

57.5

57.5

60.7

60.7

60.7

60.7

60.7

63.9

69.7

69.7

69.7

691

2.1

營(yíng)業(yè)稅(5%)

0

0

0

33.2

35.8

38.4

40.9

43.5

46

50.6

50.6

50.6

50.6

50.6

53.4

53.4

53.4

53.4

53.4

56.3

61.4

61.4

61.4

554

2.2

城市維護(hù)建立稅(0.35%)

0

0

0

2.3

2.5

2.7

2.9

3.0

3.2

3.5

3.5

3.5

3.5

3.5

3.7

3.7

3.7

3.7

3.7

3.9

4.3

4.3

4.3

39

2.3

教育附加(0.15%)

0

0

0

0.99

1.07

1.15

1.23

1.03

1.38

1.52

1.52

1.52

1.52

1.52

1.60

1.60

1.60

1.60

1.60

1.69

1.84

1.84

1.84

17

2.4

防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)

1.20

1.29

1.38

1.47

1.56

1.66

1.82

1.82

1.82

1.82

1.82

1.92

1.92

1.92

1.92

1.92

2.02

2.21

2.21

2.21

20

2.5

交易管理費(fèi)

55

2.6

交易印花稅

6

3

土地增值稅

111

合計(jì)

3760．37

〔表：6-5-3〕

車位租賃稅金及附加

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經(jīng)

營(yíng)

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

轉(zhuǎn)售

1

租賃(轉(zhuǎn)售)收入

0

0

0

76

82

88

94

100

106

133

133

133

133

133

168

168

168

168

168

207

207

207

207

741萬(wàn)元

2

租賃稅金及附加(5.68%)

0

0

0

4．3

4．7

5．0

5．3

5．7

6．0

7．6

7．6

7．6

7．6

7．6

9．5

9．5

9．5

9．5

9．5

11．8

11．8

11．8

11．8

46

2.1

營(yíng)業(yè)稅(5%)

0

0

0

3．8

4．1

4．4

4．7

5

5．3

6．7

6．7

6．7

6．7

6．7

8．4

8．4

8．4

8．4

8．4

10．4

10．4

10．4

10．4

37

2.2

城市維護(hù)建立稅(0.35%)

0

0

0

0．27

0．29

0．31

0．33

0．35

0．37

0．47

0．47

0．47

0．47

0．47

0．59

0．59

0．59

0．59

0．59

0．72

0．72

0．72

0．72

3

2.3

教育附加(0.15%)

0

0

0

0．11

0．12

0．13

0．14

0．15

0．16

0．20

0．20

0．20

0．20

0．20

0．25

0．25

0．25

0．25

0．25

0．31

0．31

0．31

0．31

1.1

2.4

防洪工程維護(hù)費(fèi)(0.18%)

0

0

0

0．14

0．15

0．16

0．17

0．18

0．19

0．24

0．24

0．24

0．24

0．24

0．30

0．30

0．30

0．30

0．30

0．37

0．37

0．37

0．37

1.3

2.5

交易管理費(fèi)

0

0

0

3.7

2.6

交易印花稅

0

0

0

0.37

3

土地增值稅

0

0

0

7.4

合計(jì)

427．54

注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程)。

二、損益表與靜態(tài)盈利分析

1、住宅局部損益表。

〔表：6-5-4〕

住宅局部損益表

(單位:萬(wàn)元)

序號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

合計(jì)

建

設(shè)

經(jīng)

營(yíng)

期

2005

2006

2007

1

銷售收入

49838.4

0

10866.67

38971.73

2

總本錢費(fèi)用

37725.35

0

9431.3375

28294.12

3

土地增值稅

498.38

0

108.66

389.72

4

銷售稅金及附加

3104.93

0

676.99

2427.94

5

利潤(rùn)總額

5404.8

0

649.683

7859.95

6

所得稅

1783.58

0

214.3954

2593.78

7

稅后利潤(rùn)

3621.22

0

435.288

5266.17

8

盈余公積金

362.122

0

43.5288

526.617

9

可分配利潤(rùn)

3259.098

0

391.76

4739.55

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤(rùn)率

14.33%

-----

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Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利稅率

23.88%

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資金本利潤(rùn)率

54%

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評(píng)價(jià)指標(biāo)：

〔1〕住宅局部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤(rùn)率=〔利潤(rùn)總額/總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資額〕×100%

=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%

〔2〕住宅局部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利稅率=〔利稅總額/總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資額〕×100%

=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%

〔3〕住宅局部資金的Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤(rùn)率=〔利潤(rùn)總額/住宅局部自有資金〕×100%

=(5404.8/10000)×100%=54%

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比擬，可以承受，故Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程可行。

三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析

對(duì)本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程進(jìn)展經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建立部頒發(fā)的"建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)"，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8"制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程為租售并舉的Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)展Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)部收益率〔FIRR〕、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕及Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見住宅全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表〔表：6-5-5〕、住宅局部自有資金現(xiàn)金流量表〔表：6-5-7〕

注：①財(cái)務(wù)部收益率〔FIRR〕是指Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程在整個(gè)計(jì)算期各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程所占用資金的盈利率，即反映出Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，那么認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。

②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程計(jì)算期各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建立期的現(xiàn)值之和。是考察Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程在計(jì)算期盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程是可以考慮承受的。建議選取"稍大于銀行同期貸款利率〞作為基準(zhǔn)收益率，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程貸款利率為5.463%，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。

1、

住宅全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表

〔表：6-5-5〕

住宅局部全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表

(單位:萬(wàn)元)

序

號(hào)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［工程］的文章"工程

名稱

建

設(shè)

經(jīng)

營(yíng)

期

2005

2006

2007

1

現(xiàn)金流入

0

10866.67

38971.73

1．1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

1．2

其他現(xiàn)金流入

0

0

0

2

現(xiàn)金流出