商鋪銷售推廣方案

愉景商鋪全年推廣方案

目錄前言市場(chǎng)分析SWOT分析項(xiàng)目定位及推廣策略推廣執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算愉景雅苑、南苑住宅售罄近三四年，社區(qū)生活氛圍已很成熟，但其商鋪一直沒有公開租售，沒有給市場(chǎng)一個(gè)明顯的發(fā)布信息。社區(qū)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)參差不齊。如何為愉景雅苑和南苑的商鋪、寫字樓準(zhǔn)確定位，賦予愉景商業(yè)特有的個(gè)性特征使其突圍而出？本案以愉景商鋪現(xiàn)狀和特性為基點(diǎn)，作可行分析、論證和策動(dòng)。一、前言二、市場(chǎng)分析1.商鋪整體市場(chǎng)分析2.消費(fèi)者分析3.項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析——整體市場(chǎng)分析1.大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著大城市住宅區(qū)域的集中化，人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要到臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。2.商鋪供不應(yīng)求2005年廣州十區(qū)共批準(zhǔn)大型商用物業(yè)50萬平方米，但據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)顯示成交面積達(dá)52.9萬平方米，交易面積高于批準(zhǔn)面積，加上二手商業(yè)面積，全年的商業(yè)面積達(dá)91.8萬平方米。3.住宅的供求影響商鋪供求，社區(qū)商鋪成為廣州商鋪市場(chǎng)“生力軍”海珠區(qū)作為新興居住區(qū)，聚集相當(dāng)密集的人口，消費(fèi)能力有很大的提高；在新建的商業(yè)中心尚未成形的時(shí)候，社區(qū)商鋪占了1/3以上，2005年新推出的商鋪有光大花園、珠江帝景、逸景翠園等，面積在1000平方米到10000平方米不等，售價(jià)最高達(dá)2萬/M2。

社區(qū)商鋪具有巨大發(fā)展空間，已作為主流商業(yè)區(qū)的重要補(bǔ)充

1、商鋪以出租或自營(yíng)為主，重視所處地段的發(fā)展前景和收益。2、重視投資區(qū)域的人口密集度。3、整鋪統(tǒng)一返租，重視安全性、穩(wěn)定性、高回報(bào)。市場(chǎng)分析——消費(fèi)者分析應(yīng)強(qiáng)化項(xiàng)目升值前景、地段優(yōu)勢(shì)及高回報(bào)率市場(chǎng)分析——項(xiàng)目地理分析1.屬于琶洲會(huì)展商業(yè)圈，得益無窮的國際商業(yè)輻射能力；2.位于地鐵二號(hào)線鷺江站出口，匯集每天數(shù)十萬人流量；3.位于廣州中軸線上，與廣州CBD珠江新城一橋之隔；4.毗鄰中大國際布匹市場(chǎng)，凝聚巨大的商業(yè)機(jī)遇；5.多路公交路線途經(jīng)，消費(fèi)者遍達(dá)全市各地；6.位于客村板塊的中心樞紐地帶，經(jīng)管干部學(xué)院、廣教等海珠重要經(jīng)濟(jì)、教育場(chǎng)所毗鄰而居，蘊(yùn)涵巨大消費(fèi)能力。

項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，只要強(qiáng)化細(xì)化賣點(diǎn)，能產(chǎn)生很大的市場(chǎng)感染力市場(chǎng)分析——項(xiàng)目概況主推對(duì)象：

愉景雅苑、愉景南苑首層、二層、三層（租售同步,帶租約發(fā)售）可由投資者自行出租或經(jīng)營(yíng)，可用作辦公。剩余面積：愉景雅苑：14607.6302M2；愉景南苑：2281.0995M2間隔面積：10.848－3126.229M2總價(jià)：￥216,960~4929,7832售價(jià)：首層：20000元－28000/M2二、三層：8000元/M2投資形式：租售同步，投資商可出租或自營(yíng)，無需轉(zhuǎn)手費(fèi)。以愉景雅苑為主，間隔面積較大，商鋪面臨整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃問題市場(chǎng)分析——項(xiàng)目概況社區(qū)業(yè)主概況雅苑：國企、公務(wù)員早期單位團(tuán)購較多，作為單位宿舍，收入檔次較高，上班地點(diǎn)主要集中在海珠區(qū)、天河區(qū)，年齡層以中年為主。南苑：白領(lǐng)較多、公務(wù)員也占一部分比例，收入和雅苑差不多，屬于中上水平，年齡結(jié)構(gòu)較雅苑年輕化。

社區(qū)業(yè)主素質(zhì)較高，其作為商鋪主要的消費(fèi)群對(duì)其他消費(fèi)者起羊群作用市場(chǎng)分析——項(xiàng)目概況

經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)我們對(duì)本案已經(jīng)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的商鋪和項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)髁私?，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有：餐飲、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、服裝、超市、小百貨、大型百貨、銀行等。

表面經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣，實(shí)質(zhì)缺乏統(tǒng)一性，沒有整體感，缺乏濃郁的商業(yè)氛圍。

三、SWOT分析S-優(yōu)勢(shì)分析W-劣勢(shì)分析O-機(jī)會(huì)分析T-威脅分析優(yōu)勢(shì)分析品牌之優(yōu)勢(shì)：合生品牌是房地產(chǎn)及商業(yè)知名品牌，在業(yè)界有巨大影響力；地利之優(yōu)勢(shì)：愉景商業(yè)街位踞海珠核心地段，會(huì)展商圈近距離輻射、毗鄰地鐵出口、中大國際布匹市場(chǎng)、海珠新府、市六中、94中，人氣旺盛，升值潛力看好；產(chǎn)品之優(yōu)勢(shì)：帶租約發(fā)售，租售同步，免轉(zhuǎn)手費(fèi)，資金回報(bào)率達(dá)6％－8％；市場(chǎng)之優(yōu)勢(shì)：社區(qū)業(yè)主消費(fèi)能力強(qiáng)，月戶均消費(fèi)額超過3000元以上；周邊中大、廣教、經(jīng)管學(xué)院等高校林立、中大國際布市毗鄰而居，蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)能力。劣勢(shì)分析來自消費(fèi)者：愉景雅苑、南苑已經(jīng)售罄三到四年時(shí)間，給市場(chǎng)和客戶一種尾盤的印象，對(duì)所剩商鋪持著一種“草狗房”的態(tài)度。為銷售、招商帶來一定阻力；來自產(chǎn)品：所剩商鋪屬于二樓和三樓的居多，租戶經(jīng)營(yíng)理念不夠先進(jìn)，賣場(chǎng)不夠商業(yè)化；來自包裝：現(xiàn)場(chǎng)沒有統(tǒng)一集中視覺識(shí)別系統(tǒng)，形象較分散。機(jī)會(huì)分析廣州商鋪有廣闊的市場(chǎng)空間，商鋪需求量不斷上升，這為愉景商鋪推廣提供有利的契機(jī)；愉景商鋪在區(qū)域、人流、地點(diǎn)、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等因素都對(duì)商鋪價(jià)值的走高極為有利；附近商鋪供應(yīng)不多，形成愉景商鋪的稀缺性；現(xiàn)時(shí)廣州社區(qū)商鋪以小型經(jīng)營(yíng)、個(gè)體戶為主。愉景商鋪面積以200－300M2的大間隔為主，這為愉景商鋪轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供很好的基礎(chǔ)。威脅分析以“會(huì)展、中軸、中大布市”包裝的主題商業(yè)地產(chǎn)、商場(chǎng)很多，附近的如麗影商業(yè)廣場(chǎng)、江南西商業(yè)街等，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；愉景商業(yè)在市場(chǎng)上沒有很大的知名度，想要使商鋪一推出市場(chǎng)就引起巨大的反響，必須為項(xiàng)目包裝一個(gè)概念；大型投資客偏向于CBD投資，或歷史悠久的商業(yè)街，愉景商業(yè)街如何突圍而出，需要結(jié)合區(qū)域特色，突圍而出。四、項(xiàng)目定位及推廣策略項(xiàng)目定位目標(biāo)群定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)定位推廣策略推廣任務(wù)推廣原則推廣重點(diǎn)包裝渠道階段劃分愉景商業(yè)定位——目標(biāo)消費(fèi)者

目標(biāo)消費(fèi)定位——1.具有知名品牌經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商家，如廣百、國美電器、百佳等；2.大型企業(yè)主；3.連鎖品牌經(jīng)營(yíng)的投資客；4.大型團(tuán)購?fù)顿Y客。策略考慮：愉景每間商鋪面積較大，一般總價(jià)上百萬以上，只有過千萬資產(chǎn)的客戶、投資客才有能力購買，大型品牌連鎖店租下店鋪則較合適。此定位意味著：1.財(cái)富增值人人都想，特別是對(duì)于那些具有巨大資產(chǎn)積累者；2.商鋪的定位正與目標(biāo)群體切合。愉景商業(yè)的定位——項(xiàng)目定位

地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪定位闡釋：愉景商鋪位踞地鐵二號(hào)線鷺江站上蓋，周邊匯聚密集的人流，中大布匹市場(chǎng)、客村龍頭板塊、會(huì)展商圈三大商圈交匯，是繁華的商業(yè)地帶；項(xiàng)目位于廣州中軸核心、周邊國際化潮流引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；

基于此，愉景的商鋪確實(shí)是繁華商圈的“黃金商鋪”。愉景商業(yè)定位——經(jīng)營(yíng)定位地鐵上蓋商圈聚集旺盛人流商鋪間隔多樣、適合各種經(jīng)營(yíng)

廣州中軸地鐵商圈，集休閑、創(chuàng)業(yè)于一體的商業(yè)區(qū)

經(jīng)營(yíng)定位愉景商業(yè)定位總結(jié)——規(guī)劃建議

針對(duì)愉景雅苑、愉景南苑本身業(yè)主以公務(wù)員、白領(lǐng)等中青年的高素質(zhì)消費(fèi)人群；會(huì)展商圈聚集眾多的上班一族、白領(lǐng)，周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)以布料外貿(mào)為主，所以建議以下的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：愉景雅苑、南苑二樓：健身吧、書店、網(wǎng)吧、KTV等集休閑、娛樂于一體的大型休閑場(chǎng)所；愉景雅苑三樓：咖啡廳、音樂茶座、連鎖餐飲等以飲食為主題餐飲店；愉景南苑背街的商鋪：可出租用作私營(yíng)公司如外貿(mào)公司、個(gè)人工作室、輸出制作公司等。推廣策略——營(yíng)銷任務(wù)2006年?duì)I銷任務(wù)：1.8億任務(wù)較艱巨，必須采取突圍式整合推廣。

建立濃郁的商業(yè)氛圍，維持良好的商業(yè)秩序；突出項(xiàng)目對(duì)投資者的利益，高回報(bào)、資本增值的快速遞增、升值潛力巨大；通過小眾媒體的宣傳和傳播，有矢放的。

推廣策略——推廣原則推廣策略——推廣重點(diǎn)方向強(qiáng)化利益點(diǎn)，增強(qiáng)投資信心中軸核心商圈：地鐵上蓋商鋪，人氣鼎盛，氣旺財(cái)聚廣州中軸線核心帶動(dòng)高端消費(fèi)群消費(fèi)中大布市、國美電器等大型商場(chǎng)環(huán)列周邊，商業(yè)氛圍濃郁琶洲會(huì)展商圈經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁輻射珠江新城CBD經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)輻射府前經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展人氣持續(xù)提升

每天匯聚超30萬高消費(fèi)人群，小區(qū)人均月消費(fèi)3000元以上，為愉景商城投資高回報(bào)強(qiáng)勢(shì)護(hù)航。

穩(wěn)步投資回報(bào)租售同步，穩(wěn)享30萬消費(fèi)群高消費(fèi)力，資金回報(bào)率達(dá)8％－12％推廣策略——包裝將項(xiàng)目將行概念包裝，使功能指示更清晰，給市場(chǎng)創(chuàng)造耳目一新的印象；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造熱烈的氛圍，統(tǒng)一視覺系統(tǒng)，將信息發(fā)散，告知市場(chǎng)；商鋪?zhàn)鹘y(tǒng)一管理規(guī)劃，如店鋪門面統(tǒng)一規(guī)劃，使其更有整體感。推廣策略——概念包裝

愉景商業(yè)城闡釋：沿用社區(qū)名稱“愉景”二字，既可以跟社區(qū)的性質(zhì)緊緊結(jié)合，又可以在人們的記憶基礎(chǔ)上增進(jìn)記憶。將其定位商業(yè)城，說明其是有規(guī)劃有合理的管理的，既區(qū)別于“街”的小家子氣，又?jǐn)[脫“商業(yè)園”的結(jié)構(gòu)局限。愉景南苑背街商鋪：愉景商業(yè)城創(chuàng)業(yè)特區(qū)備選：中廣商際、客村商港推廣策略——渠道

DM折頁：找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群，DM形式散發(fā)商鋪信息；現(xiàn)場(chǎng)：營(yíng)造濃郁的招租和發(fā)售信息；聯(lián)展：利用集團(tuán)的項(xiàng)目聯(lián)展推廣傳播；外展：于重要商業(yè)區(qū)如好又多、中大布市等重要地段以外展形式發(fā)布商鋪信息；行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)刊廣告：找準(zhǔn)目標(biāo)群有針對(duì)性投放；廣州日?qǐng)?bào)通欄廣告：利用中介發(fā)布商鋪寫字樓信息；雜志廣告：針對(duì)目標(biāo)群選擇知名度的雜志廣告投放。推廣策略——階段推廣策略第一階段：蓄勢(shì)引爆（4月初－5月初）核心：項(xiàng)目形象的建立，塑造完美的招商氛圍，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的布置；宣傳資料到位；招商人員到位第二階段：全面沸騰（5月初－7月中）核心：各種宣傳渠道的綜合運(yùn)用，掀起濃烈的招商氛圍第三階段：全線封殺（7月中－10中）核心：利用有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，宣傳發(fā)展商的服務(wù)宗旨五、整合推廣執(zhí)行第一階段第二階段第三階段推廣手段創(chuàng)意表現(xiàn)公關(guān)促銷

蓄勢(shì)引爆全面沸騰全線封殺

導(dǎo)入商鋪定位，發(fā)布商鋪?zhàn)馐坌畔?，迅速引發(fā)市場(chǎng)注意推廣主題：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪[推廣手段]：現(xiàn)場(chǎng)布置：圍繞核心定位建立起現(xiàn)場(chǎng)濃郁的招商氛圍；海報(bào)：于愉景商鋪出口處或顯要位置粘貼；DM：針對(duì)目標(biāo)客戶群派發(fā)單張；外展信息：商鋪發(fā)售信息、投資形式、租售形式、地址、電話等基本信息；商鋪店面：以經(jīng)營(yíng)主題的圖、熱鬧場(chǎng)面成塊包裝，看上去有整體感；商鋪資料：面積、價(jià)格、租售方式、投資回報(bào)率。第一階段：蓄勢(shì)引爆具體表現(xiàn)：

商鋪現(xiàn)場(chǎng)（一）、愉景雅苑現(xiàn)場(chǎng)包裝文案：1、天同證劵大門上方墻（整塊）（或?qū)㈤T口右邊第一根柱子與墻之間的空隙用噴畫連起來包裝）地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪愉景商業(yè)城商鋪、寫字樓現(xiàn)樓現(xiàn)正熱銷！銷售熱線：XXXXXXXX2、門口三根柱子分別是：※地鐵上蓋，氣旺財(cái)聚※繁華商圈，黃金消費(fèi)※帶租約發(fā)售，穩(wěn)步回報(bào)3、臨街一樓與二樓之間的墻（間隔用）◎一手商鋪，免轉(zhuǎn)手費(fèi)◎間隔靈活，特色經(jīng)營(yíng)◎商鋪現(xiàn)樓，租售同步◎高消費(fèi)力，穩(wěn)步投資4、門邊玻璃噴畫愉景商業(yè)城黃金商鋪、寫字樓帶租約發(fā)售！銷售熱線：XXXXXXXX

（二）、愉景南苑現(xiàn)場(chǎng)包裝：愉景面向敦和商鋪名稱包裝：愉景商業(yè)城創(chuàng)業(yè)特區(qū)1、銷售部右邊玻璃包裝地鐵上蓋繁華商圈，廣州軸心黃金旺鋪！地鐵上蓋·30萬黃金消費(fèi)·帶品牌租約發(fā)售愉景商業(yè)城限量精品旺鋪、寫字樓現(xiàn)正熱銷!2、沿街鋪一樓與二樓之間的間隔地鐵上蓋，氣旺財(cái)聚；繁華商圈，黃金消費(fèi)；帶租約發(fā)售，投資穩(wěn)步回報(bào)；間隔多樣，靈活經(jīng)營(yíng)；一手商鋪，免轉(zhuǎn)手費(fèi)3、敦和路口指示牌：

愉景商業(yè)城創(chuàng)業(yè)特區(qū)具體表現(xiàn)

海報(bào)(4月中)主題：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪副題：合生·愉景商業(yè)城全新啟動(dòng)！

內(nèi)容：中軸核心商圈——錢景無限：地鐵上蓋繁華商圈，凝聚每天數(shù)百萬人流量；廣州中軸核心，新城市CBD、國際會(huì)展商圈、國際輕紡城三大商圈交匯，國際經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)輻射，坐擁滾滾財(cái)源！

人氣持續(xù)提升——?dú)馔?cái)聚：隨著南拓步伐的推進(jìn)，城市中軸經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷國際化，軸心區(qū)域消費(fèi)力走高，每天匯聚超30萬高消費(fèi)人群，區(qū)域經(jīng)濟(jì)急速增值！小區(qū)人均月消費(fèi)3000元以上，為愉景商城投資高回報(bào)強(qiáng)勢(shì)護(hù)航。帶品牌租約發(fā)售——高回報(bào)率：50－3500㎡大間隔，靈活經(jīng)營(yíng)，多功能商用寫字樓、商鋪，現(xiàn)已有多家知名品牌進(jìn)駐。現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理，租售同步，資金回報(bào)率高達(dá)6％－8％！四大商圈數(shù)據(jù)優(yōu)惠信息（由于信息未定，暫不詳寫）投資分析表（數(shù)據(jù)有待客戶提供）具體表現(xiàn)

DM(4月中)主題：地鐵上蓋繁華商圈·廣州軸心黃金商鋪合生創(chuàng)展王牌商業(yè)·愉景商業(yè)城副題：海珠東南雙軸核心創(chuàng)業(yè)特區(qū)合生·銀曦商業(yè)中心全新啟動(dòng)！

內(nèi)容：包括“投資指南針、投資標(biāo)尺、投資基點(diǎn)、投資計(jì)劃”四個(gè)方面，以中軸核心商圈——錢景無限、人氣持續(xù)提升——?dú)馔?cái)聚、帶品牌租約發(fā)售——高回報(bào)率為訴求重點(diǎn)，以社區(qū)商鋪的規(guī)劃特點(diǎn)、投資實(shí)例分析、投資回報(bào)率增強(qiáng)買家的信心。公關(guān)宣傳產(chǎn)品推介會(huì)時(shí)間：4月9日地點(diǎn)：廣百百貨門前廣場(chǎng)內(nèi)容：邀請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)商、投資顧問分析專家、理財(cái)專家、廣州大型企業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)，通過投資顧問的論證分析和對(duì)產(chǎn)品的介紹，使目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)投資商鋪的信心大增。目的：迅速將項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)告訴消費(fèi)群，增加投資