2023《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題一

2023《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題

一、單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1、物業(yè)經(jīng)營管理的對象是（A）o

A、收益性物業(yè)

B、住宅物業(yè)

C、綜合性物業(yè)

D、高檔別墅物業(yè)

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理一一又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標,

綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、

手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主供應(yīng)的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜

合性管理服務(wù)。|—必需駕馭

2、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主供應(yīng)（D）。

A、修理服務(wù)

B、維護服務(wù)

C、租務(wù)管理服務(wù)

D、價值管理服務(wù)

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的

設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行修理、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主供應(yīng)價值管理

服務(wù)，滿足其（1）物業(yè)投資收益或（2）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需

求。

3、己運用年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑物條例或者規(guī)范的要

求，存在明顯的實物磨損和功能折舊，但仍舊能滿足低收入租戶的須要，并能

與其支付實力相適應(yīng)的寫字樓為（C）級寫字樓。

A、甲級

B、乙級

C^丙級

D、丁級

【解析】甲一一優(yōu)；乙一一良。

4、有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理的層次，下列說法正確的是（C）。

A、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理二個層次

B、基礎(chǔ)物業(yè)管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理二個層次

C、物業(yè)管理或者設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層

次

D、物業(yè)管理和設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理四個層次

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與（1）物業(yè)類型和（2）業(yè)主持有物業(yè)的目的

親密相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合

投資管理三個層次。其中，（1）物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，（2）

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。（2023年真題）

5、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)劃分的類型有（D）?

A、管理型、專業(yè)型、混合型

B、管理型、經(jīng)營型、服務(wù)型

C、總包型、分包型、綜合型、

D、管理型、專業(yè)型、綜合性

【解析】物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種。一重點駕馭

6、房地產(chǎn)投資的目的是以獲得（D）為目的。

A、當前房地產(chǎn)資產(chǎn)收益

B、現(xiàn)實房地產(chǎn)資產(chǎn)收益

C、將來房地產(chǎn)資產(chǎn)收益

D、將來房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或者增值

【解析】房地產(chǎn)投資一一指以獲得將來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，

預先墊付肯定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，干脆或間接地從事或參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活

動的經(jīng)濟行為。

7、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法中，正確的是（C）o

A、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資屬于間接投資（屬于房地產(chǎn)干脆投資）

B、開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險小但回報豐厚（其風險較大但

回報豐厚）

C、置業(yè)投資者從長期投資的角度動身，希望獲得收益、保值、增值和消費

四個方面的利益

D、置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是自用，二是盡快將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)

投資者，并獲得轉(zhuǎn)售收益。（一是自用；二是出租）

8、不屬于房地產(chǎn)投資之利主要包括（D）。

A、相對較高的收益水平

B、能夠得到稅收方面的好處

C、能抵消通貨膨脹的影響

D、不須要特地的學問和閱歷（須要一一之弊）

9、有關(guān)區(qū)位下列不正確的說法是（A）o

A、區(qū)位就是指某一具體投資場地在城市中的地理位置

B、房地產(chǎn)的不一樣性和差異性，確定了某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨

一無二的

C、區(qū)位的廣義理解除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、

經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景

D、房地產(chǎn)的區(qū)位是處于不斷發(fā)展和動態(tài)改變中的

【解析】狹義的區(qū)位——指某一具體投資場地在城市中的地理位置。

10、某人購買了某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票，則該人就成了一個（B）投

資者

A、置業(yè)投資

B、間接投資

C、房地產(chǎn)開發(fā)投資

D、干脆投資

【解析】房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：（1）購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企

業(yè)的債券、股票，（2）購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或（3）房地產(chǎn)抵押支

持證券等。（資金一增值資金—不見實物房地產(chǎn)）（2023年真題）

11、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為（B）o

A、現(xiàn)金凈流量

B、凈現(xiàn)金流量

C、現(xiàn)金凈流入

D、凈現(xiàn)金流出

【解析】現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

12、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，固定資產(chǎn)在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨固定資產(chǎn)在運用

過程中的磨損和貶值，其價值漸漸以折舊的形式計入（C）0

A、出租經(jīng)營收入B、管理費用C、出租經(jīng)營成本D、營業(yè)費用

13、有關(guān)資金時間價值的下列理解正確是（B）0

A、從投資者的角度來看，資金的本質(zhì)特性使其具有時間價值（增值特性）

B、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)

得到的補償

C、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)

得到的將來補償（去掉將來）

D、資金時間價值的大小與投資利潤率、通貨膨脹率、風險的大小成反比（不

肯定成反比；取決于）

14、有關(guān)利息與利率下列正確的含義是（A）。

A、利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金運用權(quán)所得到的補償

B、利率是在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸本利（即本金

與利息）之比（利息額/本金）

C、單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間

成反比（正比）

D、復利計息對于某一計息周期來說，假如按本金加上從前計息周期所累計

的本金進行計息，即''利息再生利息”（指對于某一計息周期來說，按本金加上

從前計息周期所累計的利息進行計息）

15、某筆貸款雙方約定年利率為12%,同時又約定按月計息，則下列該筆貸款

的實際利率最接近的是（D）。

A、12.15%

B、12.56

C、12.58

D、12.68%

/、切

【解析】i=1+--1

Ifnj

16、潛在毛租金收入與（B）因素有關(guān)。

A、建筑面積與租金水平

B、可出租面積與租金水平

C、可出租建筑面積與空置的面積

D、可出租面積與實際租金水平

【解析】潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平

的乘積。

17、對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說現(xiàn)金流入通常包括（A）。

A、銷售收入、出租收入、貸款本金收入等

B、土地費用、建立費用、還本付息、運營費用、稅金等

C、銷售收入、出租收入、貸款本金收入和國家的稅金收入

D、銷售收入、出租收入，但貸款本金須要返還，不屬于現(xiàn)金流入

【解析】對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出

租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建立費用、

還本付息、運營費用、稅金等。（2023年真題）

18、某項出租物業(yè)的可出租面積為1萬平米，租金水平為100元/月.m2,該項

物業(yè)的空置率為10%,收租損失和其他收入占潛在毛租金收入的5%、2%,則下

列最接近該項物業(yè)月有效毛收入是（A）萬元。

A、87.0

B、83.7

C、88.2

D、90.0

【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

1、潛在毛租金收入=1萬平米X100元/月.m2=100萬元

2、空置和收租損失=潛在毛租金收入X（10%+5%）=15萬元

3、其他收入=潛在毛租金收入義2%=2萬元

4、有效毛收入=100-15+2=87萬元

19、收益性物業(yè)的運營費用不包括（D）。

A、人員工資及辦公費用

B、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本

C、為租客供應(yīng)服務(wù)的費用、保險、各種稅金

D、抵押貸款還本付息

【解析】收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的全部

費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地

的維護、修理費）、為租客供應(yīng)服務(wù)的費用（公共設(shè)施的維護修理、清潔、保安

等），保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅和法律費用等。

20、房地產(chǎn)置業(yè)投資以下收入、費用種類中，業(yè)主最關(guān)切的問題是（C）o

A、潛在毛租金收入

B、有效毛收入

C、凈運營收入

D、實際租金收入

【解析】凈運營收益=有效毛收入一運營費用

凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)切的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管

理工作勝利與否的主要方面。

21、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，打算金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的（C）支出。

A、經(jīng)營性

B、收益性

C、資本性

D、日常性

【解析】打算金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及

設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。

22、下列正確的現(xiàn)金流量圖是（A）o

AAA

23、某物業(yè)經(jīng)營期為10年，年凈運營收入為30萬元，到期轉(zhuǎn)讓的凈收益為360

萬元，折現(xiàn)率為8%,該物業(yè)的收益現(xiàn)值下列最接近的是（B）萬元。

A、77.31

B、244.06

C、437.37

D、660

【解析】（1）、現(xiàn)金流量圖

(2)計算式(A—P+F—P)

n30r,1360...“-c?一

P—..[1---------TTJH---------244.06萬兀

8%(1+8%)'°(1+8%)10

24、設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的設(shè)備實體磨損、變形和損壞為

（A）?

A、第一類有形磨損

B、其次類有形磨損

C、第一類無形磨損

D、其次類無形磨損

【解析】第一類有形磨損一一在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損。其次類有形磨

損一一因自然力產(chǎn)生的磨損。第一類無形磨損一一設(shè)備生產(chǎn)成本降低。其次類

無形磨損——（1）新型設(shè)備。（2）政府節(jié)能、環(huán)保等政策

25、設(shè)備無形磨損的局部補償是（C）。

A、更換

B、更新

C、技術(shù)改造

D、修理

【解析】設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代

化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換

26、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的（B）o

A、自然壽命

B、經(jīng)濟壽命

C、物理壽命

D、技術(shù)壽命

【解析】L設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。

27、設(shè)備更新分析以（C）為主。

A、費用效益分析

B、凈現(xiàn)值法

C、費用年法

D、盈虧平衡法

【解析】4.設(shè)備更新分析以費用年值法為主。

29、房地產(chǎn)開發(fā)中，下列屬于投資回報的是（C）?

A、總開發(fā)成本

B、建筑安裝工程成本

C、開發(fā)商利潤

D、總開發(fā)成本和開發(fā)商利潤

【解析】就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開

發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。

30、下列屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)財務(wù)評價中盈利實力指標的是（A）o

A、投資回報率

B、財務(wù)內(nèi)部受益率

C、財務(wù)凈現(xiàn)值

D、借款償還期

【解析】表3-1房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系

盈利實力指標

清償實力指標

靜態(tài)指標動態(tài)指標

現(xiàn)金回報率財務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期

投資回報率財務(wù)凈現(xiàn)值償債備付率

靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產(chǎn)負債率

31、關(guān)于財務(wù)凈現(xiàn)值NPV,下列說法正確的是（A）o

A、NPV大于等于0,該項目可以接受

B、只有NPV大于0,該項目可以接受

C、NPV等于0,該項目不行以接受

D、只有NPV小于0,該項目可以接受

32、某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當折現(xiàn)率為8%和9%時，相應(yīng)的NPV分別為10萬元

和-5萬元，項目期望的最低收益率為7%,下列說法正確的是（B）?

A、該項內(nèi)部收益率IRR肯定小于8%,而大于9%

B、項目期望的最低收益率為7%時，該項目可以接受

C、該項內(nèi)部收益率IRR肯定大于9%

D、該項內(nèi)部收益率IRR肯定小于8%

33、對于具體一個物業(yè)來說，推斷它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè),

要看（C）。

A、目前是否正在干脆產(chǎn)生經(jīng)濟收益

B、將來是否正在干脆產(chǎn)生經(jīng)濟收益

C、本質(zhì)上是否具有干脆產(chǎn)生經(jīng)濟收益的實力

D、是否可以被出租

【解析】對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性

物業(yè)，不是看它目前是否正在干脆產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)

上是否具有干脆產(chǎn)生經(jīng)濟收益的實力。

34、有關(guān)收益性物業(yè)價值的凹凸說法正確的是（B）。

A、與將來凈收益的大小呈反比（正比）

B、與獲得凈收益期限的長短呈正比

C、與獲得凈收益的牢靠性呈反比（正比）

D、與將來凈收益的大小呈正比，但與獲得凈收益期限的長短呈反比（正比）

35、有關(guān)物業(yè)的價格特征下列說法不正確的是（B）?

A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大

B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)實體的價格（物業(yè)權(quán)益）

C、物業(yè)價格形成的時間較長

D、物業(yè)價格簡單受交易者的個別因素的影響

36、有關(guān)物業(yè)投資價值和市場價值下列說法正確的是（B）。

A、物業(yè)投資價值是客觀的，而市場價值是主觀的

B、物業(yè)投資價值是主觀的，而市場價值是客觀的

C、物業(yè)投資價值不會因投資者的不同而不同，而市場價值則相反

D、在某一時點，物業(yè)投資價值是惟一的，而市場價值則相反

【解析】市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、

個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投

資者的不同而不同。

37、物業(yè)投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是（A）。

A、投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格

B、買方評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格

C、投資者評估的物業(yè)的投資價值小于該物業(yè)的市場價格

D、投資者評估的物業(yè)的投資價值等于買方評估的物業(yè)的投資價值

【解析】投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是

其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

38、有關(guān)物業(yè)的正常成交價格下列不正確的是（D）?

A、交易雙方在公開市場、信息通暢、同等自愿等狀況下交易形成的價格

B、正常成交價格不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易

等的影響下的交易價格

C、土地運用權(quán)出讓方式中招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成

交價均屬于正常成交價格

D、土地運用權(quán)出讓方式中招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價均屬于正

常成交價格，但協(xié)議成交價不屬于正常成交價格

【解析】正常成交價格一一指交易雙方在公開市場、信息通暢、同等自愿、

誠懇無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了

解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。

39、在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，下列說法

正確的是（A）,

A、期房價格低于現(xiàn)房價格

B、期房價格高于現(xiàn)房價格

C、期房價格等于現(xiàn)房價格

D、不能確定

【解析】在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下,

期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是:

預計從期房達到現(xiàn)房期間

期房價格=現(xiàn)房價格--風險補償

現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值（2023年真題）

40、有關(guān)物業(yè)估價的概念下列正確的說法是（B）o

A、物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在隨意的時點

的客觀合理價格或價值進行測算和判定

B、物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點

的客觀合理價格或價值進行測算和判定

C、物業(yè)估價是為了特定的用途，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在隨意的時點

的客觀合理價格或價值進行測算和判定

D、物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點

的投資價格或價值進行測算和判定

【解析】物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定

的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。

41、下列物業(yè)可以采納市場法估價（D）?

A、學校

B、古建筑

C、特別廠房

D、標準廠房

【解析】市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、一般

商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。

而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特別廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、

寺廟等，則難以采納市場法估價。

42、運用市場法估價一般分為下列4大步驟的依次正確的是（A）o

A、搜集交易實例一選取可比實例一對可比實例成交價格進行處理一求取比

準價格

B、搜集交易實例一對可比實例成交價格進行處理一選取可比實例一求取比

準價格

C、搜集交易實例一求取比準價格一對可比實例成交價格進行處理一選取可

比實例

D、搜集交易實例一選取可比實例一求取比準價格f對可比實例成交價格進

行處理

42、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2,買賣

中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為

正常成交價格的7%,應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。下列最接近

該宗物業(yè)的正常成交價格的是（C）元/!!12。

A、2325

B、2172

C、2500

D、2447

【解析】1、買方付給賣方2325元/m2,則賣方實際得到的為：2325元/

m2；

選用公式：正常交易價格\一部鬻歌嘉率

2、

3、選用稅費比率：7%

賣方實際得到的價格

4、正常交易價格:

1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

=三23竺25=2500元/平方米

1-7%

43、某宗物業(yè)的建筑物重新購建價格為2500元/m2,其建筑物市場價值為2000

2

X/m,則該宗物業(yè)的建筑物折舊是（B）o

A、300

B、500

C、250

D、200

【解析】建筑物折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值

=2500元/m2-2000元/m2=500元/m?

44、某宗物業(yè)預料將來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類

物業(yè)的酬勞率為&5%。下列最接近該宗物業(yè)的收益價格的是（A）萬元。

A、94.12

B、80.26

C、無窮大

D、不能確定

【解析】收益價格（無窮收益年）=3=上；=94.12萬元

Y8.5%

45、有關(guān)房地產(chǎn)市場的需求，下列說法正確的是（C）o

A、假如其他條件不變，某種物業(yè)的價格下降時，其需求數(shù)量就會下降

B、假如其他條件不變，某種物業(yè)的價格上升時，其需求數(shù)量就會上升

C、一般來說，購房者的收入增加會導致對房屋需求的增加

D、一般來說，購房者的預期收入增加會導致對房屋需求的削減

46、住房安排和消費政策屬于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素中的

（D）o

A、政治因素

B、人口因素

C、經(jīng)濟因素

D、政策因素

【解析】政策因素：包括房地產(chǎn)供應(yīng)政策、住房安排和消費政策、房地產(chǎn)金

融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等。

47、房地產(chǎn)市場供應(yīng)曲線和需求曲線的交點為（B）o

A、市場平衡點

B、市場均衡點

C、市場同等點

D、收支平衡點

【解析】從圖5-3中的供應(yīng)曲線和需求曲線不難看出，（1）某種商品的單

位價格上升（下降）會導致需求量的削減（增加）和供應(yīng)量的增加（削減）。

（2）供應(yīng)和需求曲線的交點正為市場均衡點。（3）市場均衡點所對應(yīng)的價格P

稱為均衡價格，在這樣的價格下，供應(yīng)量和需求量相等。

48、房地產(chǎn)交易是（B）的流轉(zhuǎn)及其界定。

A、房地產(chǎn)產(chǎn)品

B、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

C、房地產(chǎn)實體

D、房地產(chǎn)空間

【解析】由于房地產(chǎn)市場的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及

其再界定。

49、制定物業(yè)安排的前提是明確（C）?

A、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標

B、承租人的目標

C、業(yè)主的目標

D、政府的目標

【解析】明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理安排的前提。

50、物業(yè)管理經(jīng)營安排的核心是（C）o

A、租賃安排

B、建筑物管理安排

C、預算安排

D、業(yè)主溝通安排

【解析】預算是物業(yè)管理中經(jīng)營安排的核心，預算中包括具體的預期收益

估算、允許的空置率水平、運營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標。

51、有關(guān)房屋租賃的含義，下列不正確的是（B）。

A、出租人必需是房屋全部權(quán)人可以是自然人，也可以是法人

B、出租人必需是房屋全部權(quán)人可以是全部權(quán)人自己，可以是共有人，也可

以是轉(zhuǎn)租人

C、承租人可以居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)

營、人股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)

D、租賃最主要的全部權(quán)不變

【解析】須要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租

只是附屬于出租的非獨立的活動。

51、下列不屬于房屋租賃的特點是（B）o

A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的全部權(quán)

B、房屋租賃的標的是同類房屋中隨意房屋

C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系

D、房屋租賃關(guān)系不因全部權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

【解析】房屋租賃的標的是特定物（特定房屋）而不是同類物。

52、下列屬定期租賃特征的是（A）。

A、包含準確的起租日期和結(jié)束日期，當期限屆滿，租約自動失效而不須要

預先聲明，租戶必需把物業(yè)交還給業(yè)主

B、定期租賃因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即全部權(quán)益的歸屬形式

可變（定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即全部權(quán)益的歸屬形式

不變。）

C、除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約一一自動延期租賃

D、給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的持續(xù)依靠雙方的意愿一

一意愿租賃

52、某項百分比租金合同，雙方約定月固定租金為1萬元，百分比租金為承租

人月營業(yè)額的1%,承租人某月的營業(yè)額為10萬元，則該出租人當月的總租金收

入和百分比租金收入分別是（B）萬元。

A、1、0.01

B、1.1、0.1

C、1.01、0.99

D、0.99、0.01

【解析】1、百分比租金=營業(yè)額X百分比租金=10萬元義1%=0.1萬元

2、總租金=固定租金+百分比租金=1+0.1=1.1萬元

53、包租轉(zhuǎn)租模式與出租代理模式的共同特點是（A）。

A、業(yè)主都不負責物業(yè)的租賃

B、業(yè)主都不擔當市場風險--出租代理模式業(yè)主擔當市場風險

C、物業(yè)管理企業(yè)都可以獲得代理傭金一一出租代理模式

D、物業(yè)管理企業(yè)都可以獲得類似的“批零”差價一一包租轉(zhuǎn)租模式

54、租賃管理的核心是（C）?

A、租賃方式

B、目標市場的確定

C、租金方案

D、租賃經(jīng)營預算

【解析】租金方案是租賃管理的核心。

55、經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于（D）o

A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

B、業(yè)主期望的回報

C、經(jīng)營物業(yè)的投資回報

D、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【解析】經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即

（1）市場供求關(guān)系和（2）在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中

的哪一個階段）。

56、租賃合同的核心是（C）o

A、租賃的主體

B、租賃的客體

C、租金標準

D、租賃期限

【解析】租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要緣由。

57、房屋出租人將承租的房屋再出租的行為稱作（B）0

A、房屋再出租

B、房屋轉(zhuǎn)租

C、房屋反復出租

D、房屋反租

58、在肯定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托付物業(yè)供應(yīng)管理服務(wù)而發(fā)生的干脆管

理成本稱為（C）?

A、干脆成本

B、管理成本

C、營業(yè)成本

D、經(jīng)營成本

【解析】肯定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)供應(yīng)管理服務(wù)而發(fā)生的干脆

物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。（2023年真題）

60、干脆人工費、干脆材料費、間接費用稱為（A）成本。

A、營業(yè)成本

B、期間費用

C、經(jīng)營管理費用

D、總成本

【解析】營業(yè)成本一一是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項干脆支出，

它包括干脆人工費、干脆材料費、間接費用等。

61、外購材料、工資、職工福利費、折舊費、利息支出、稅金等是物業(yè)管理成

本按（D）劃分的。

A、依據(jù)經(jīng)濟用途劃分

B、依據(jù)與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

C、依據(jù)計算依據(jù)不同劃分

D、依據(jù)經(jīng)濟性質(zhì)劃分

【解析】依據(jù)經(jīng)濟性質(zhì)分類，可以將物業(yè)管理成本分為七個要素。

62、下列屬于物業(yè)管理成本依據(jù)計算依據(jù)不同劃分的是（D）?

A、邊際成本

B、差異成本

C、估計成本

D、定額成本

【解析】依據(jù)成本計算依據(jù)的不同，可以有以下一些成本的劃分（并非成本

構(gòu)成項目）。（1）目標成本。（2）定額成本。（3）安排成本。（4）實際成本。

63、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點是（B）o

A、成本估算

B、成本預算

C、成本核算

D、成本限制

64、以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預算期內(nèi)相關(guān)因素，假如業(yè)務(wù)量水平

可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或者削減肯定的百分比

確定出的預算為（A）o

A、固定預算

B、概率預算

C、零基預算

D、滾動預算

65、編制營業(yè)成本預算，應(yīng)以（C）預算為基礎(chǔ)。

A、成本

B、干脆成本

C、收入

D、利潤

【解析】由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的干脆費用，因此，編制營

業(yè)成本預算，應(yīng)以收入預算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)

收入、特約服務(wù)收入的干脆成本。（2023年真題）

66、對于管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)來說，企業(yè)物業(yè)管理活動中最主要的合

同是（D）。

A、托付代理合同

B、租賃合同

C、專項服務(wù)合同

D、物業(yè)管理合同

【解析】對以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)合同是這類企

業(yè)物業(yè)管理活動中最主要的合同。

對于經(jīng)營性的物業(yè)，以及租賃為主的高檔居住物業(yè)，租賃合同管理是物業(yè)

合同管理中的重要部分。

67、物業(yè)服務(wù)合同包括（D）?

A、前期物業(yè)服務(wù)合同

B、后期物業(yè)服務(wù)合同

C、物業(yè)服務(wù)合同

D、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同

【解析】物業(yè)服務(wù)合同包括：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩

種。

68、前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（A）o

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B、業(yè)主

C、業(yè)主委員會

D、物業(yè)管理企業(yè)

【解析】甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)

合同甲方是業(yè)主委員會（代表全部業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。

69、物業(yè)招標實質(zhì)是一種（C）行為。

A、招標選擇

B、投標小組

C、市場雙向選擇

D、市場單向選擇

70、物業(yè)管理績效評價的類型包括（B）,（1）社會評價、（2）、社區(qū)評價、

（3）政府評價、（4）企業(yè)集團內(nèi)部評價、（5）企業(yè)自我診斷評價、（6）、業(yè)主評價、（7）、

物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價。

A、⑴⑵⑷⑸⑺

B、⑴⑶⑷（5）⑺

C、⑴⑶（4）（6）⑺

D、⑵（4）⑸⑹⑺

【解析】依據(jù)不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業(yè)管理績效

評價的類型有以下幾種：政府評價、社會評價、企業(yè)集團內(nèi)部評價、企業(yè)

自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價。

71、以下屬于非計量指標的是（D

A、基本指標一一計量指標

B、修正指標一一計量指標

C、財務(wù)指標

D、評議指標一一非計量指標

72、以下屬于基本指標中財務(wù)效益狀況指標的是（A）0

A、總資產(chǎn)酬勞率

B、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

C、流淌資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

D、資產(chǎn)負債率

【解析】

一、財務(wù)效凈資產(chǎn)收益率

益狀況總資產(chǎn)酬勞率

73、寫字樓物業(yè)管理的經(jīng)營目標是（B

A、充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用

B、收益部分運用率最大化一一經(jīng)營目標

C、物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化一一管理目標

D、物業(yè)全部人與運用人滿足率最大化一一服務(wù)目標

74、寫字樓租金的計算基礎(chǔ)常常是每平方米（C）?

A、建筑面積

B、運用面積

C、可出租面積

D、出租面積

【解析】寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。

75、寫字樓的市場租金水平主要取決于（D）o

A、國際寫字樓市場水平

B、全國寫字樓市場水平

C、同類城市的寫字樓市場水平

D、所在城市的寫字樓市場水平

【解析】寫字樓的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況（即（1）

市場供求關(guān)系和（2）在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪

一個階段）。

76、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項評價指標是（A）o

A、服務(wù)滿足度一一第一項指標

B、物業(yè)經(jīng)濟指標一一其次類指標

C、物業(yè)品牌化一一第三類指標

D、物業(yè)形象指標

77、負責購物中心的公共區(qū)或修理基金統(tǒng)籌管理的是（C

A、承租戶代表

B、購物中心業(yè)主

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、承租戶管委會

78、選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素是（B）0

A、財務(wù)實力

B、聲譽

C、租戶組合

D、租戶須要的服務(wù)

【解析】租戶選擇（一）聲譽。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶

時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要

留意了解零售商對待消費者的看法如何。

79、對于零售商業(yè)物業(yè)的主要租戶，其租金的調(diào)整一般為（C）年調(diào)整一次。

A、1

2、3

C、5

D、7

【解析】租金調(diào)整可以基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙

方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費

用可依據(jù)每年的實際狀況確定。對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可

每年調(diào)整一次。

80、制定租金方案和租賃策略的目的是實現(xiàn)（B）的最大化。

A、物業(yè)管理企業(yè)價值

B、物業(yè)收益

C、物業(yè)管理企業(yè)收益

D、租戶收益

二、多項選擇題（每題2分，每題中的備選項中，有2個或2個以上選項

符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）

1、物業(yè)經(jīng)營管理利用的技術(shù)、手段和模式包括（ABCD）o

A、物業(yè)管理

B、設(shè)施管理

C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D、房地產(chǎn)組合投資管理

E、物業(yè)修理

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標,

綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、

手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主供應(yīng)的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜

合性管理服務(wù)。卜一必需駕馭

2、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（ABC）。

A、確定戰(zhàn)略與確定標準

B、構(gòu)建信息基礎(chǔ)與決策分析

C、進行資產(chǎn)組合

D、將來修理和維護

E、將來設(shè)施設(shè)備更新改造管理

【解析】物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作：（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標準（三）

構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析（五）進行資產(chǎn)組合

3、房地產(chǎn)投資的特性包括（ABCD）（,

A、位置固定性或不行移動性

B、壽命周期長

C、適應(yīng)性和各異性

D、政策影響性和相互影響性

E、相對較高的收益水平和能抵消通貨膨脹的影響

【解析】房地產(chǎn)投資的特性包括7個方面：①位置固定性或不行移動性；②

壽命周期長；③適應(yīng)性；④各異性；⑤政策影響性；⑥專業(yè)管理依靠性；⑦相互

影響性。

4、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險包括（CDE）。

A、將來經(jīng)營費用風險與資本價值風險

B、時間風險和持有期風險

C、市場供求風險和通貨膨脹風險

D、周期風險和利率風險

E、政策風險和政治風險

【解析】房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易推斷和

限制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政

策風險、或然損失風險等。

5、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標體中靜態(tài)盈利指標包括（CD）。

A、財務(wù)凈現(xiàn)值B、財務(wù)內(nèi)部收益率

C、靜態(tài)投資回收期期D、投資回報率

E、借款償還期

表3-1房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系

盈利實力指標

清償實力指標

靜態(tài)指標動態(tài)指標

現(xiàn)金回報率財務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期

投資回報率財務(wù)凈現(xiàn)值償債備付率

靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產(chǎn)負債率

6、真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當包括（ABCD）o

A、地租與房屋折舊費

B、修理費與管理費

C、投資利息與保險費

D、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費

E、物業(yè)服務(wù)費用

【解析】真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當包括：①地租；②房屋折舊費；③修理費;

④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦物業(yè)稅；⑧租賃費用；⑨租賃稅費；⑩利

潤。

7、收益性物業(yè)估價的基本方法主要有（ABC）o

A、市場法

B、成本法

C、收益法

D、概預算法

E、財務(wù)核算法

【解析】在物業(yè)估價上有三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

8、物業(yè)價格通常由（ABCE）項構(gòu)成。

A、土地取得成本

B、開發(fā)成本與管理費用

C、投資利息與銷售費用

D、租賃稅費

E、開發(fā)利潤

【解析】物業(yè)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③

管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。

9、編制物業(yè)經(jīng)營管理安排的基礎(chǔ)工作包括（ABCD）,

A、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析

B、房地產(chǎn)市場分析

C、鄰里分析與物業(yè)分析

D、業(yè)主目標分析

E、物業(yè)盈利實力分析

【解析】編制物業(yè)經(jīng)營管理安排的基礎(chǔ)工作：（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分

析（二）房地產(chǎn)市場分析（三）鄰里分析（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析（五）明確業(yè)主

目標

10、物業(yè)管理安排的主要內(nèi)容包括（ABCD）o

A、建筑物管理安排

B、租賃安排

C、財務(wù)收支安排

D、物業(yè)運行績效評估

E、與租戶溝通安排

【解析】物業(yè)管理安排的主要內(nèi)容:1.建筑物管理安排2.租賃安排3.財

務(wù)收支安排4.物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通安排

11、租賃方案與策略制定主要涉及到內(nèi)容包括（ABDE）o

A、確定可出租面積和租賃方式

B、編制租賃經(jīng)營預算

C、定位效益目標

D、確定租金方案

E、明確吸引租戶的策略

【解析】租賃方案與策略主要涉及到如下內(nèi)容：1.確定可出租面積和租賃

方式2.編制租賃經(jīng)營預算3.定位目標市場4.確定租金方案5.明確吸引租

戶的策略.

12、房屋租賃合同的基本條款包括（ABCD）o

A、當事人姓名或者名稱及居處

B、房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

C、租賃用途

D、租賃期限與租金及支付方式

E、房屋的修繕責任與質(zhì)量標準

【解析】二、房屋租賃合同的基本條款

（-）當事人姓名或者名稱及居處

（二）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

（三）租賃用途

（四）租賃期限

（五）租金及支付方式

（六）房屋的修繕責任

（七）轉(zhuǎn)租的約定

（八）變更和解除合同的條件

（九）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

（十）當事人約定的其他條款

13、物業(yè)管理企業(yè)的人員費用包括（ABC）。

A、基本工資與社會保險費

B、加班費與服裝費

C、工服洗滌費

C、保安人員人身保險費

E、保安人員住房租金

【解析】（一）人工費的估算

1.基本工資

2.社會保險費

3.按規(guī)定提取的福利費

4.加班費

5.服裝費

6.工服洗滌費

14、一般物業(yè)服務(wù)合同中對托付的管理服務(wù)應(yīng)包括（ABCD）五個層次

的約定.

A、托付項目

B、各托付項目的具體內(nèi)容

C、服務(wù)質(zhì)量與標準

D、管理和服務(wù)費用

E、對業(yè)主的獎懲約定條款一一（