海林房產(chǎn)桂花路項(xiàng)目提案

海林房產(chǎn)桂花路工程前期定位暨物業(yè)開(kāi)展建議2006年９月６日謹(jǐn)呈：常德海林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本次提案屬前期溝通，主要目的是在了解長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和開(kāi)展趨勢(shì)，明確本工程面臨的風(fēng)險(xiǎn)和存在的機(jī)遇。著重解決本工程“賣給誰(shuí)？〞、“賣什么？〞這兩大問(wèn)題，雙方在客戶定位和產(chǎn)品定位上取得共識(shí)。詳細(xì)論證報(bào)告將在以后提案中重點(diǎn)論述。前言︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT本工程總體思路矩陣圖工程時(shí)機(jī)分析工程開(kāi)展戰(zhàn)略工程定位需求分析供給分析工程推廣及營(yíng)銷策略工程前期調(diào)研避實(shí)就虛，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)——長(zhǎng)沙市小戶型供求市場(chǎng)專題研究︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT觀點(diǎn):隨著這些新政策的逐步落實(shí)，市場(chǎng)小戶型供給將成為主流，引導(dǎo)應(yīng)結(jié)構(gòu)將朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善?？梢灶A(yù)見(jiàn)未來(lái)兩年，小戶型將成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主力軍之一！政策篇——山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓新政掀起新一輪小戶型開(kāi)發(fā)浪潮隨著國(guó)家倡導(dǎo)“節(jié)約型社會(huì)〞，建設(shè)部等七部委曾就此發(fā)文，開(kāi)發(fā)商假設(shè)進(jìn)行中小套型、中低價(jià)位的普通住房開(kāi)發(fā)將獲得“多項(xiàng)政策優(yōu)惠〞。國(guó)六條：規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)〔的工程〕，套型建筑面積90平方米以下住房，含經(jīng)濟(jì)適用住房，面積所占比重，必須到達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。觀點(diǎn)—小戶型市場(chǎng)的開(kāi)展契機(jī)？戶型趨小是國(guó)際住宅面積的開(kāi)展趨向。家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。置業(yè)者趨向年輕化。戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全。房地產(chǎn)租賃價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)篇——小戶型，大市場(chǎng)早在兩年前，長(zhǎng)沙樓市便興起了小戶型物業(yè)的開(kāi)發(fā)之風(fēng)。都市先鋒、信息大廈、青年公寓、錦繡中環(huán)、五一新干線、ＢＯＢＯ國(guó)際等小戶型的問(wèn)世，在引起了消費(fèi)者極大的興趣。但同時(shí)，也引起了業(yè)內(nèi)專家的擔(dān)憂：小戶型之風(fēng)能行多久？不料，長(zhǎng)沙銅鑼灣廣場(chǎng)的塔樓英尚國(guó)際、三角花園·星城、時(shí)速風(fēng)標(biāo)、螞蟻工房、頤美·現(xiàn)代城的相繼問(wèn)世并熱銷的局面使得人們驚詫不己。進(jìn)入2006年，小戶型以一種近乎“狂熱〞的姿態(tài)入侵星城。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年長(zhǎng)沙上市的小戶型工程就有四五十個(gè)。小戶型一度成為吸引人們眼球的焦點(diǎn)，備受消費(fèi)者的青睞。典型樓盤有：東1時(shí)區(qū)、格藍(lán).康都、自由·COM、中江·國(guó)際花城、三王麗都、青和上座、中天廣場(chǎng)、建鴻達(dá)現(xiàn)代公寓觀點(diǎn)從目前小戶型的價(jià)格來(lái)分析，小戶型出現(xiàn)高起價(jià)、高均價(jià)，但總價(jià)相對(duì)較低的特色。商圈的成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，價(jià)格也就越高，二環(huán)內(nèi)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。隨著五一商圈可供開(kāi)發(fā)的土地減少，芙蓉路、韶山路、火車站等繁華區(qū)域的小戶型工程逐步成為開(kāi)展的熱點(diǎn)。但河西小戶型需求量不大。價(jià)格篇——各區(qū)域小戶型價(jià)格水平觀點(diǎn)近2年小戶型的價(jià)格持續(xù)上漲。小戶型價(jià)格明顯高出同地段其他商品房?jī)r(jià)格〔約20-30%〕。價(jià)格篇——近階段小戶型價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)沙小戶型區(qū)域分布特征以市中心為原點(diǎn)沿城市主干道，向四周擴(kuò)散從行政區(qū)劃來(lái)看，長(zhǎng)沙小戶型多在芙蓉區(qū)集結(jié)，其次是天心區(qū)，最少的是岳麓區(qū)。小戶型多集中在長(zhǎng)沙市中心的核心地段，如商業(yè)成熟較高的五一核心商圈，東塘、侯家塘等次極商圈，然后由中心區(qū)域向周邊依次呈扇形擴(kuò)展。五一商圈因商業(yè)業(yè)態(tài)完備、效勞設(shè)施一流、交通系統(tǒng)興旺，時(shí)尚氣氛濃厚，所以無(wú)論絕對(duì)位置還是心理位置都是其他區(qū)域無(wú)法比較的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，僅五一商圈的小戶型工程就有15個(gè)。隨著五一商圈、芙蓉路、韶山路可供開(kāi)發(fā)的土地減少；火車站周邊、人民路沿線等繁華區(qū)域的小戶型工程逐步成為開(kāi)展的熱點(diǎn)。此外，在其他區(qū)域的大中型的社區(qū)中，也有局部小戶型作為有效的補(bǔ)充，依托整個(gè)大社區(qū)的成熟配套吸引年輕的居住型純客戶。樓盤名稱東一時(shí)區(qū)開(kāi)發(fā)商湖南智友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤地址人民東路五一村銷售電話0731-47192224710606樓盤情況位于長(zhǎng)沙市人民東路二環(huán)線交匯處東南角。地下1層、地上18層、1—4層商場(chǎng)、5—18層雙塔樓，南北各一棟，共481戶，南棟260戶，北棟221戶，總用地面積4477.19㎡，總建筑面積36093㎡，商業(yè)裙樓建筑面積10760.15㎡。銷售價(jià)格均價(jià)3000元/㎡起價(jià)2800元/㎡最高價(jià)3300元/㎡折扣一次性97%，按揭98%戶型特征中小戶型，自由組合、更多的選擇層面，“以人為本”的空間理念建筑設(shè)計(jì)塔樓，1層裙樓，2-24層為小戶型公寓。普通的門廳入口，走廊通道1.5米，建筑外觀為大幅面雙層真空鋼化玻璃與局部外墻磚結(jié)合，建筑造型方柱型設(shè)計(jì)。內(nèi)部配套外墻：采用新穎的節(jié)能保溫材料及高級(jí)外墻漆，群樓局部采用花崗巖；大堂：高級(jí)?；u，天花板采用藝術(shù)吊頂，豪華燈飾。酒店化管理，品牌電梯、電話，10MB高速寬帶網(wǎng)、智能化電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、24小時(shí)保安監(jiān)控系統(tǒng)。營(yíng)銷策略推廣賣點(diǎn)SOMO工作場(chǎng)，商務(wù)/公寓/MINI酒店/工作室與上海同行，與國(guó)際同步項(xiàng)目分析新拉通的人民東路改善了項(xiàng)目的交通狀況，功能定位為商務(wù)辦公為主，地段的升值潛力大，吸引了一大批投資客戶，目前銷售約60%。長(zhǎng)沙小戶型典型樓盤介紹樓盤名稱格藍(lán)康都開(kāi)發(fā)商湖南新族房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤地址長(zhǎng)沙市車站南路與桂花路交界處銷售電話0731-54683335464333樓盤情況總占地面積21000㎡，總建筑面積80000余平方米，社區(qū)規(guī)劃為1棟15層的商務(wù)公寓，其中負(fù)一、一、二為商務(wù)層，3-15層為創(chuàng)意LOFT小戶型，層高5米，主打戶型40-50平方米；三棟18層的板式CONDO公寓，2棟多層住宅樓和一條300米社區(qū)SALON商業(yè)街。銷售價(jià)格均價(jià)4300元/㎡起價(jià)4000元/㎡最高價(jià)4600元/㎡折扣一次性97%，按揭98%戶型特征戶型面積：48㎡、55㎡，不超過(guò)60㎡層高/開(kāi)間/進(jìn)深：層高5米，開(kāi)間4米；進(jìn)深7.7米/8米。獨(dú)立衛(wèi)生間，開(kāi)放式廚房，無(wú)煤氣管道，其他功能空間自由組合。層高5米，可隔成復(fù)式使用。大型落地窗，有一個(gè)1.4米開(kāi)間的小陽(yáng)臺(tái)。建筑設(shè)計(jì)塔樓，1—2層為商業(yè)裙樓，3—16層為小戶型公寓。走廊通道寬1.6米，大堂按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，每?jī)蓪釉O(shè)置空中生態(tài)花園走廊會(huì)所。建筑外觀為雙層真空鋼化玻璃與大幅面玻璃與局部灰藍(lán)色面磚結(jié)合。內(nèi)部配套外墻：采用新穎的節(jié)能保溫材料及高級(jí)外墻漆，群樓局部采用花崗巖；大堂：高級(jí)?；u，天花板采用藝術(shù)吊頂，豪華燈飾。酒店化管理，品牌電梯、電話，10MB高速寬帶網(wǎng)、智能化電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、24小時(shí)保安監(jiān)控系統(tǒng)。營(yíng)銷策略推廣賣點(diǎn)“5米層高”、“180%得房率”、“每層設(shè)空中花園”推廣形象城市雅貴族理想生活境界；長(zhǎng)沙首席美式CONDO禮儀社區(qū)項(xiàng)目分析創(chuàng)新挑高設(shè)計(jì)，樣板房展示；成熟的社區(qū)配套；深咖啡色與藍(lán)灰色及淺紫色的搭配外立面將建筑表現(xiàn)得輕盈靈動(dòng)，卻不失其典雅、高貴而浪漫的藍(lán)調(diào)氣質(zhì)。目前小戶型銷售90%左右長(zhǎng)沙小戶型典型樓盤介紹樓盤名稱自由·COM開(kāi)發(fā)商湖南建安房屋投資有限公司樓盤地址左家塘長(zhǎng)嶺上8號(hào)銷售電話0731—54661995481699樓盤情況該項(xiàng)目由兩棟高層建筑組成，目前開(kāi)發(fā)的A棟高約82米，24層，共294套小戶型公寓，建筑面積約17000平米，，30-60平米左右，衍生出極富創(chuàng)意的百變空間，是一個(gè)高品質(zhì)小戶型項(xiàng)目。銷售價(jià)格均價(jià)3860元/㎡起價(jià)3600元/㎡最高價(jià)折扣戶型特征錯(cuò)層、平層、錯(cuò)躍層等多種戶型，面積35-70㎡，層高3.3米，部分5.2米。獨(dú)立廚衛(wèi)，其他功能空間自由組合，部分帶飄窗設(shè)計(jì)。錯(cuò)層挑高是其戶型設(shè)計(jì)的一大突破，擺脫了傳統(tǒng)用墻面分離的格局，從客廳到臥室采取了下沉90公分的錯(cuò)層，從而實(shí)現(xiàn)臥室的私密性，它跨越了平面的功能，達(dá)到了豐富的立體空間效果。建筑設(shè)計(jì)塔樓，1層裙樓，2-24層為小戶型公寓。普通的門廳入口，走廊通道1.5米，建筑外觀為大幅面雙層真空鋼化玻璃與局部外墻磚結(jié)合，建筑造型方柱型設(shè)計(jì)。內(nèi)部配套電梯：2臺(tái)三菱電梯電視：有限電視預(yù)埋預(yù)留

電話：中國(guó)電信入戶

寬帶網(wǎng)：中國(guó)電信寬帶入戶液化氣：煤氣管道

供水、供電：入戶安全系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)保安

備注：背景音樂(lè)系統(tǒng)營(yíng)銷策略推廣賣點(diǎn)戶型空間隨意組合”“精裝修立體小戶型”

自由精神、百變小戶型項(xiàng)目分析樣板房展示、創(chuàng)新三錯(cuò)戶型設(shè)計(jì)，目前越銷售80%，長(zhǎng)沙小戶型典型樓盤介紹樓盤名稱三王·麗都開(kāi)發(fā)商湖南躍偉豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤地址解放西路與三王街交匯處銷售電話0731-22741582274548樓盤情況位于五一商圈解放西路的制高點(diǎn)，項(xiàng)目總建筑面積42882.17平方米，住宅面積22902.4平方米，商業(yè)裙樓面積10225.8平方米銷售價(jià)格均價(jià)4300元/㎡起價(jià)3800元/㎡最高價(jià)4600元/㎡折扣/戶型特征面積57-140平方米；南北朝向、動(dòng)靜分區(qū)，干濕明顯；超大客廳，每戶獨(dú)有入戶陽(yáng)臺(tái)；建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目共28層，5層商業(yè)裙樓，23層精品小戶型組成內(nèi)部配套供電：一戶一表；供水：管線明裝；供氣：管道煤氣入戶電視、電話、寬帶暗敷入戶；智能系統(tǒng)：可視對(duì)講，地下車庫(kù)IC卡門禁營(yíng)銷策略推廣賣點(diǎn)“中央地段”、“成熟配套”、“江景樓盤”形象推廣中央之上的生活、真正成為城市的舞者項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊配套成熟、交通便捷，部分樓盤能看到湘江、岳麓山，具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然景觀優(yōu)勢(shì)；但項(xiàng)目戶型偏大，總價(jià)偏高，并且緊靠解放西路，受噪音、灰塵影響大；項(xiàng)目目前處于意向登記階段，預(yù)計(jì)6月底正式開(kāi)盤。長(zhǎng)沙小戶型典型樓盤介紹樓盤名稱中天廣場(chǎng)·國(guó)際公寓開(kāi)發(fā)商湖南天翔房地產(chǎn)有限公司樓盤地址長(zhǎng)沙市五一大道與芙蓉路交匯處銷售電話0086-731-2226677、2226688樓盤情況總投資逾7億元。項(xiàng)目總建筑面積23萬(wàn)平方米，是一個(gè)集商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、高級(jí)公寓、大型停車場(chǎng)于一體的建筑綜合體。銷售價(jià)格均價(jià)4500元/㎡起價(jià)4200元/㎡最高價(jià)5000元/㎡折扣一次性99%戶型特征40-120平方米大部分擁有生活、景觀雙陽(yáng)臺(tái)、雙層中空玻璃大面寬、短進(jìn)深、大部分實(shí)現(xiàn)“全明”設(shè)計(jì)、創(chuàng)新步入式落地大飄窗建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目由甲級(jí)5A智能化寫字樓、服務(wù)式國(guó)際公寓、精品商業(yè)廣場(chǎng)、星級(jí)商務(wù)酒店、開(kāi)放式城市廣場(chǎng)、智能管理停車場(chǎng)、廣場(chǎng)后花園有機(jī)組成。內(nèi)部配套提供直飲水，24小時(shí)集中熱水6部品牌電梯（梯速2.5米/秒）移動(dòng)通訊增強(qiáng)系統(tǒng)、廣播背景音樂(lè)營(yíng)銷策略推廣賣點(diǎn)地段、戶型設(shè)計(jì)、配套形象推廣CBD商務(wù)貴族、在城市中央，驗(yàn)證您的格調(diào)項(xiàng)目分析項(xiàng)目擁有無(wú)與倫比的地段優(yōu)勢(shì)；引進(jìn)國(guó)際概念和管理經(jīng)驗(yàn)、戶型設(shè)計(jì)人性化；價(jià)格明顯高于周邊項(xiàng)目。長(zhǎng)沙小戶型典型樓盤介紹知己知彼，創(chuàng)造工程核心競(jìng)爭(zhēng)力——工程時(shí)機(jī)分析，拿什么去與大盤抗?fàn)?？︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT本地塊指標(biāo)占地面積：9128.53㎡有限用地面積：7789.02㎡容積率：7.0建筑限高：100米建筑密度：30％綠化率：35％臨街面：東西約90米，南北約70米地塊四至工程正北為桂花路和地稅分局工程正西面為幾米空間小戶型公寓和華天大酒店工程正東面為住宅區(qū)工程正南為高層居住區(qū)和辦公區(qū)多層及小高層住宅區(qū)桂花路地稅分局格藍(lán)康都住宅區(qū)幾米空間小戶型公寓和華天大酒店辦公區(qū)及居住區(qū)高層居住區(qū)工程工程交通車站路與桂花路的交匯處桂花路由東向西將曙光路、勞動(dòng)路、車站路、萬(wàn)家麗路、京廣高速連接起來(lái)工程周邊交通路網(wǎng)興旺，可達(dá)性較好本工程桂花路勞動(dòng)路人民路車站路曙光路火車站商圈車站路工程周邊資源及配套緊鄰桂花公園及體育新城工程車站南路，車站路是一條傳統(tǒng)的商業(yè)街火車站商圈、高橋商圈、東塘商圈的核心醫(yī)院、銀行、超市等生活配套設(shè)施一應(yīng)齊全本工程火車站商圈體育新城運(yùn)動(dòng)中心高橋商圈東塘商圈桂花公園地塊解析小結(jié)項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊劣勢(shì)位于長(zhǎng)沙市傳統(tǒng)中心區(qū)的邊緣；位于桂花路和車站路交匯處，昭示性較好；緊臨桂花公園，北向有部分景觀（桂花公園和體育新城）；項(xiàng)目連三大商圈，可能帶來(lái)潛在客戶；項(xiàng)目周邊部分鋼材市場(chǎng)尚未搬遷，區(qū)域形象相對(duì)不佳；地塊臨街面較短（約90

米），不利于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的挖掘；工程屬性的界定區(qū)位屬性是將一個(gè)工程放在城市中看，因此區(qū)位屬性的界定告訴我們從哪些方面尋找工程開(kāi)展時(shí)機(jī)通過(guò)工程屬性的界定尋找工程開(kāi)展最需要關(guān)注的工程本體特點(diǎn)及如何利用好工程獨(dú)特的資源區(qū)位屬性工程位于城市核心區(qū)邊緣工程屬性工程通達(dá)性好、交通便捷工程周邊以住宅區(qū)為主，商業(yè)氣氛一般地塊緊鄰桂花公園，有局部景觀資源工程尚未規(guī)劃，有較大發(fā)揮空間區(qū)域市場(chǎng)的存在風(fēng)險(xiǎn)第一個(gè)是供求問(wèn)題，市場(chǎng)的存量、增量會(huì)在短時(shí)間內(nèi)成為制約項(xiàng)目銷售主要問(wèn)題；第二是物業(yè)管理及項(xiàng)目配套，能直接增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，這是客戶最關(guān)心的問(wèn)題；第三是投資回報(bào)的問(wèn)題，周邊物業(yè)租賃價(jià)格的變化這會(huì)影響到投資型買家的信心。風(fēng)險(xiǎn)躲避措施一：突出工程的個(gè)性和產(chǎn)品特色，明確產(chǎn)品功能定位。措施二、對(duì)戶型設(shè)計(jì)和平面布局進(jìn)行創(chuàng)新，以產(chǎn)品細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶。措施三、加強(qiáng)物業(yè)管理的智能化和其他效勞功能，增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。措施四、選擇適宜的入市時(shí)機(jī)，采取強(qiáng)有力的推廣手段和營(yíng)銷策略。躲避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT我們把產(chǎn)品賣給誰(shuí)？——撲捉城市人群、挖掘區(qū)域市場(chǎng)空白︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT自住，多為首次置業(yè)，未來(lái)可用于投資23-35歲年輕白領(lǐng)購(gòu)置誘因：以房子的形式發(fā)生與這座城市的關(guān)聯(lián)藉此從心理?yè)碛袑?duì)城市的話事權(quán)真正成為這個(gè)城市的主人

購(gòu)置誘因：城市化的開(kāi)展、環(huán)線內(nèi)租賃潛力銀行利率低、股市風(fēng)險(xiǎn)大低首付、高租金回報(bào)投資群體投資，多為二次置業(yè)，作為自己的固定資產(chǎn)兩大目標(biāo)客戶群客戶篇——我們把產(chǎn)品賣給誰(shuí)？客戶篇——我們把產(chǎn)品賣給誰(shuí)？第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族對(duì)于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生、外地來(lái)打工的“漂一族〞，帶著夢(mèng)想來(lái)到城市，同時(shí)也背負(fù)著沉重的生活壓力，渴望成為城市的“主人〞。第二類：?jiǎn)紊戆最I(lǐng)和年輕夫婦如今，在金融、IT、律師、咨詢等行業(yè)活潑著一大批高收入的年輕人，具有很強(qiáng)的獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體。第三類：“新興而立〞族這局部人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營(yíng)企業(yè)主。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點(diǎn)，方便工作與生活。第四類：以投資為目的的投資客購(gòu)置小戶型投資，資金投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕，對(duì)于購(gòu)房用于出租來(lái)說(shuō)是一種穩(wěn)妥而長(zhǎng)期的投資渠道。購(gòu)置本工程的目標(biāo)客戶，大致可分為以下四類:指標(biāo)主要情況年齡20世紀(jì)70、80年代出生的年輕人，25-35歲，處于事業(yè)攀升期職業(yè)

政府普通公務(wù)員，一般的企事職工、自由職業(yè)學(xué)歷

大?！究?，具有較高的文化品位性格喜好

受過(guò)高等教育，價(jià)值觀念較新；追逐潮流時(shí)尚，崇尚生活個(gè)性化；講究居住的文化氛圍和高尚品位。工作時(shí)間3-5年，到長(zhǎng)沙時(shí)間不長(zhǎng)，但有安家的想法家庭結(jié)構(gòu)

1-3人，新婚或準(zhǔn)備結(jié)婚的人、單身一族收入狀況

1-3千元/月·人，2萬(wàn)—6萬(wàn)元/年·家庭；具有一定的消費(fèi)支出能力；積蓄

3—5萬(wàn)元，工作時(shí)間不長(zhǎng)，儲(chǔ)蓄不多現(xiàn)居住狀況

老住宅區(qū)租住，為上班方便，一般在公司附近交通便利的區(qū)域出行方式

公交、摩托車，但有買車的潛在欲望客戶篇——我們把產(chǎn)品賣給誰(shuí)？指標(biāo)主要情況目的首次置業(yè)，真正擁有自己居所，實(shí)現(xiàn)“家”的感覺(jué)功能面積不必太大，能滿足1-3人的使用功能價(jià)格首付款5-8萬(wàn)左右，月供800-1500元（15-20年）付款方式銀行按揭戶型1房、2房，少量的3房，面積偏小，強(qiáng)調(diào)布局合理，實(shí)用率高，陽(yáng)光充分、空氣流通建筑不一定華貴，但要有品質(zhì)感和文化情調(diào)，喜歡層次豐富、色彩飽滿的外觀配套能滿足生活必須設(shè)施，上下班便利交通，休憩、運(yùn)動(dòng)、放松的需要，一定品位的休閑、健身場(chǎng)所管理人性化、安全、綠化、清潔、維修客戶篇——我們把產(chǎn)品賣給誰(shuí)？深層誘因超值物質(zhì)享受滿足個(gè)性化需求超值心理享受戶型設(shè)計(jì)新穎，別致；符合現(xiàn)代人的審美觀?？拷兄行模罘奖?，交通便利。增值潛力大，投資價(jià)值強(qiáng)

年輕人個(gè)性需求強(qiáng)烈，更喜歡獨(dú)立私密的空間，每個(gè)人的需求都各不同。構(gòu)成了完美的服務(wù)體系，讓消費(fèi)者輕松享受。年輕人渴望與同齡、同質(zhì)的人群交流，分享快樂(lè)，分擔(dān)憂愁。讓消費(fèi)者成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流的先鋒。最少的錢買最“稱值”的房提供更為人性化的服務(wù)心與心的交匯和碰撞

表面誘因一個(gè)前衛(wèi)、時(shí)尚的現(xiàn)代生活空間目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)置誘因TBI分析引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新——探索工程開(kāi)發(fā)模式及物業(yè)開(kāi)展定位︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT我們的出發(fā)點(diǎn)需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素原那么：一切均基于CVA即“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加〞(CompetitionValueAdded)1、是否能做高檔寫字樓，吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐？不在核心地段的寫字樓，如五一路、芙蓉路，無(wú)高端配套〔五星級(jí)酒店〕，市場(chǎng)阻力較大。2、是否能做酒店式公寓？配置標(biāo)準(zhǔn)高，要求酒店式管理方式，目前長(zhǎng)沙市該類物業(yè)尚未成熟，有較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3、是否能做商住樓？不符合未來(lái)寫字樓的開(kāi)展趨勢(shì)，存在相當(dāng)大的政策風(fēng)險(xiǎn)。其它開(kāi)發(fā)模式探索領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)明顯，大規(guī)模制造壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者本工程的開(kāi)展戰(zhàn)略本工程產(chǎn)品初步建議通過(guò)對(duì)工程自身?xiàng)l件的分析，結(jié)合小戶型公寓及小型辦公時(shí)尚辦公的特性，在傳統(tǒng)的產(chǎn)品條件下，建議產(chǎn)品做如下方面調(diào)整：產(chǎn)品亮點(diǎn)建議考慮到本工程特殊性，產(chǎn)品比較單一。建議產(chǎn)品作出亮點(diǎn)，犧牲局部面積，采用大飄窗，雙陽(yáng)臺(tái)、空中花園、明廚明衛(wèi)，做出目前市場(chǎng)接受程度較高的創(chuàng)新戶型元素。產(chǎn)品立面建議結(jié)合工程初步定位，本工程產(chǎn)品立面采用高品質(zhì)、國(guó)際化的立面構(gòu)成，提升產(chǎn)品品質(zhì)，拔高區(qū)域形象，成為區(qū)域標(biāo)志物業(yè)。產(chǎn)品面積建議避開(kāi)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大社區(qū)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，挖掘市場(chǎng)空白，降低房屋總價(jià)，建議面積定位于38-80平方米。建筑布局建議防止“回〞字型的筒子樓布局形式，根據(jù)工程地塊條件改為“Y〞或“V〞字型的蝶型布局，充分考慮戶型的采光通風(fēng)，迎合客戶需求。酒店式管理效勞引入著名品牌物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)物業(yè)管理效勞，強(qiáng)調(diào)酒店式社區(qū)管理理念。產(chǎn)品定位——打動(dòng)客戶，細(xì)節(jié)制勝創(chuàng)新一：人性化設(shè)計(jì)，產(chǎn)品回歸小戶型產(chǎn)品將從單一的無(wú)廳小戶型回歸成一室一廳，甚至一室兩廳的格局。努力地在舒適性與價(jià)格之間找到一個(gè)契合點(diǎn)，使產(chǎn)品不那么另類，也更加滿足各種層次的消費(fèi)者。小戶型產(chǎn)品從片面追求做小、做低，到目前考慮面積增加，舒適性增加，是一個(gè)產(chǎn)品回歸的過(guò)程。產(chǎn)品創(chuàng)新——打造核心競(jìng)爭(zhēng)力︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT創(chuàng)新二：社區(qū)配套、提升服務(wù)將都市性容納進(jìn)項(xiàng)目本身的屬性，使本項(xiàng)目與周邊的成熟環(huán)境融為一體，通過(guò)提升服務(wù)，充分發(fā)揮小戶型項(xiàng)目的附加舒適度。使小戶型不局限于單一的樓里，而是依托整個(gè)社區(qū)環(huán)境，作為整個(gè)社區(qū)產(chǎn)品的一種類型出現(xiàn)?？梢员苊庑粜晚?xiàng)目在整體環(huán)境方面的欠缺。︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT產(chǎn)品創(chuàng)新——打造核心競(jìng)爭(zhēng)力目前市場(chǎng)上小戶型不光是用來(lái)住。商務(wù)區(qū)中從過(guò)去以居住為主的小戶型向商務(wù)功能的小空間轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮開(kāi)展，必然要求房產(chǎn)產(chǎn)品走向功能化、細(xì)節(jié)化的趨勢(shì),商務(wù)人群將成為長(zhǎng)沙小戶型開(kāi)發(fā)新靚點(diǎn)。創(chuàng)新三自由組合空間、多功能切換︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT產(chǎn)品創(chuàng)新——打造核心競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新四菜單式裝修、個(gè)性鮮明目前市場(chǎng)上的小戶型個(gè)性越來(lái)越鮮明，主題突出，目標(biāo)客戶進(jìn)一步細(xì)化。千篇一律的裝修很難滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，目前市場(chǎng)上的小戶型從精裝修向毛坯房轉(zhuǎn)變?chǔ)驅(qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT產(chǎn)品創(chuàng)新——打造核心競(jìng)爭(zhēng)力主力戶型定位在一房小兩房，配合少量大戶型住宅工程產(chǎn)品定位——純小戶型住區(qū)規(guī)劃平面布局〔1〕高形象展示體系：平面布局圍合型布局中心花園前庭廣場(chǎng)后花園規(guī)劃平面布局〔2〕高形象展示體系：平面布局開(kāi)放型布局----Ｖ造型高形象展示體系：園林高形象展示體系：外立面簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚——使建筑具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力和昭示性獨(dú)特中庭式大堂高形象展示：寫字樓人口與大堂高形象展示體系：大堂三面采光，戶戶通透生態(tài)、健康理念的表達(dá)高形象展示體系露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)配置概念創(chuàng)新、功能實(shí)用的會(huì)所

〔如空中花園會(huì)所〕提升形象高形象展示體系：會(huì)所物業(yè)開(kāi)展建議——建立產(chǎn)品高形象、功能獨(dú)特、高性價(jià)比的價(jià)值體系價(jià)值體系打造形象展示區(qū)高形象展示體系獨(dú)特功能構(gòu)建低門檻，低使用本錢品牌整合居住生態(tài)化會(huì)所低本錢價(jià)值構(gòu)建社區(qū)商業(yè)初步建議商業(yè)布局：臨桂花路裙樓設(shè)計(jì)為三層，社區(qū)內(nèi)裙樓設(shè)計(jì)為二層。功能定位：

一、引進(jìn)知名品牌餐飲：選擇類似麥當(dāng)勞、肯德基等中西餐品牌連鎖店二、引進(jìn)休閑茶莊、咖啡廳、健身房、美容美發(fā)、休閑健身娛樂(lè)城、游戲廳、棋牌室等三、小型超市、干洗店、網(wǎng)吧、書吧等社區(qū)商業(yè)秉承“小戶型、大社區(qū)〞的開(kāi)發(fā)理念，不僅滿足居家之所需，同時(shí)結(jié)合青年人需求配置網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、酒吧、空中藝術(shù)走廊和星級(jí)會(huì)所等配套。工程價(jià)格定位——迎合市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT工程價(jià)格初步定位定價(jià)方法:根據(jù)本工程區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)其他樓盤均價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)建議本工程均價(jià)：4100-4500元/㎡備注：依據(jù)調(diào)查目標(biāo)客戶的市場(chǎng)承受能力：首付在5-8萬(wàn)，月供總價(jià)800-1500元/月，同時(shí)根據(jù)工程主力面積在38-80㎡判斷，以上價(jià)格處于合理的市場(chǎng)空間。︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT階段開(kāi)盤期熱銷期強(qiáng)銷期尾盤期起價(jià)（元/㎡）3580368037803880均價(jià)（元/㎡）41804280438044801、根據(jù)市場(chǎng)情況和銷售進(jìn)度，各階段價(jià)格增加3%-5%；2、以上價(jià)格僅供參考，實(shí)際價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和現(xiàn)場(chǎng)銷售情況做適當(dāng)調(diào)整；各階段價(jià)格策略工程名稱陽(yáng)光華庭SOHO星城MINI時(shí)代嘉天廈彩世界城市印象︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT…………☆長(zhǎng)沙首個(gè)純小戶型花園社區(qū)

——二環(huán)內(nèi)/規(guī)模最大/帶空中花園☆立體生態(tài)有氧小戶型居住空間——綠色的/健康的/生機(jī)勃勃的☆長(zhǎng)沙首席MINI生活特區(qū)☆第四代小戶型升級(jí)版形象定位︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT尊貴府邸，精英社區(qū)城市SOHO，精神貴族創(chuàng)業(yè)橋頭堡，生活新領(lǐng)地居家的典范，身份的象征人性化的建筑，智能化的管出那么繁華，入那么寧?kù)o打造精品住宅，引領(lǐng)時(shí)尚生活長(zhǎng)沙首個(gè)純小戶型花園社區(qū)廣告語(yǔ)甄選工程營(yíng)銷推廣策略——打造“長(zhǎng)沙首席MINI生活特區(qū)〞形象︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT樹立“長(zhǎng)沙首個(gè)純小戶型精品花園社區(qū)〞的工程形象。塑造“海林地產(chǎn)〞企業(yè)品牌形象打造長(zhǎng)沙首席MINI生活特區(qū)實(shí)現(xiàn)工程的快速“銷售，同時(shí)保證利潤(rùn)率的最大化營(yíng)銷推廣策略推廣目標(biāo)良好的居住區(qū)位條件〔打造城市中央生活區(qū)〕；具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格〔高性價(jià)比，建議低價(jià)入市〕；高品質(zhì)建筑質(zhì)量〔以建筑細(xì)節(jié)打動(dòng)目標(biāo)客戶〕；規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)特性、創(chuàng)新性〔MINI生活，引導(dǎo)時(shí)尚居住潮流〕；高品質(zhì)的物業(yè)管理效勞〔貼心效勞，給您一個(gè)五星級(jí)家〕；完善的小區(qū)生活配套〔成熟配套演繹完美生活〕。︱?qū)！I(yè)·創(chuàng)·造·價(jià)·值KINGWINREALESTATECONSULTANT工程賣點(diǎn)薈萃營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)低開(kāi)高走，吸引眼球，迅速打響品牌實(shí)施數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷實(shí)施活動(dòng)營(yíng)銷實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷成立“海林MINI生活俱樂(lè)部〞，開(kāi)展會(huì)員，傳播品牌和價(jià)值戰(zhàn)術(shù)·活動(dòng)營(yíng)銷根據(jù)工程定位，利用各種節(jié)日，配合工程節(jié)點(diǎn)，實(shí)施活動(dòng)營(yíng)銷，能取得意向不到的效果?；顒?dòng)營(yíng)銷在其他領(lǐng)域使用廣泛，在房地產(chǎn)業(yè)中也屢見(jiàn)不鮮。營(yíng)銷推廣策略

活動(dòng)：

開(kāi)工奠基、開(kāi)盤慶典、封頂?shù)冉ㄖ?jié)點(diǎn)開(kāi)展各種SP促銷活動(dòng)戰(zhàn)術(shù)·關(guān)系營(yíng)銷中國(guó)是個(gè)講親情、講關(guān)系的國(guó)度，實(shí)施親情營(yíng)銷能到達(dá)費(fèi)用最少，效果最明顯的效果。充分挖掘周邊的政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院和企事業(yè)單位。在銷售過(guò)程中針對(duì)高橋大市場(chǎng)內(nèi)的客戶采取團(tuán)購(gòu)策略，到達(dá)銷售的“羊群〞效應(yīng)。營(yíng)銷推廣策略戰(zhàn)術(shù)·成立海林MINI生活俱樂(lè)部

通過(guò)海林MINI生活俱樂(lè)部加固企業(yè)品牌形象、起到聯(lián)系客戶平臺(tái)的作用，入會(huì)會(huì)員發(fā)放會(huì)員卡，會(huì)員卡可以用作購(gòu)房時(shí)打折。定期舉行文藝活動(dòng)，會(huì)員聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)等會(huì)員交流活動(dòng)。備注：工程前期可以通過(guò)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的客戶進(jìn)行面積、功能、價(jià)格等方面進(jìn)行全面調(diào)查，同時(shí)宣傳本工程和開(kāi)展會(huì)員，為工程定價(jià)和商業(yè)定位奠定市場(chǎng)根底，并且為本工程積累客戶資源。營(yíng)銷推廣策略推廣階段劃分強(qiáng)銷公開(kāi)保溫第二階段第三階段第四階段項(xiàng)目形象的強(qiáng)勢(shì)建立結(jié)合活動(dòng)豐富項(xiàng)目的形象MINI生活、引領(lǐng)時(shí)尚潮流

階段任務(wù)推廣核心

預(yù)熱第一階段發(fā)展會(huì)員，擴(kuò)大影響第一階段：預(yù)熱期

推廣目的：樹立長(zhǎng)沙首席MINI生活特區(qū)，擴(kuò)大工程的影響力和美譽(yù)度推廣主題：MINI生活，一種時(shí)尚、隨意，而又豐富多彩的生活方式活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)展海林MINI生活俱樂(lè)部會(huì)員，對(duì)周邊市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查。銷售執(zhí)行：招聘和培訓(xùn)銷售人員，準(zhǔn)備銷售物料，積累客戶資源媒介選擇：報(bào)紙軟文和新聞報(bào)道、工程VI設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心的包裝、工地圍墻，導(dǎo)視旗、POP廣告等營(yíng)銷推廣策略第二階段：公開(kāi)期

營(yíng)銷推廣策略推廣目的：延續(xù)預(yù)熱的溫度，讓工程的溫度一升再升。推廣主題：MINI生活新標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)啟純小戶型生活新風(fēng)格活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)“開(kāi)盤〞等促銷活動(dòng)促進(jìn)工程的快速銷售銷售執(zhí)行：現(xiàn)場(chǎng)坐銷和市場(chǎng)內(nèi)行銷相結(jié)合媒介選擇：報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓部、車身、單頁(yè)、電視第三階段：強(qiáng)銷期推廣目的：強(qiáng)化工程形象，突出工程的性價(jià)比和投資價(jià)值推廣主題：新境界、新視野，空中花園，開(kāi)創(chuàng)小戶型新時(shí)代活動(dòng)內(nèi)容：工程優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)的強(qiáng)勢(shì)推廣，引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)群感受空中花園生活風(fēng)格，建立工程強(qiáng)銷的形象與實(shí)質(zhì)。銷售執(zhí)行：配合各項(xiàng)SP活動(dòng)銷售媒介選擇：報(bào)紙、戶外、公關(guān)活動(dòng)、售樓部、現(xiàn)場(chǎng)包裝、車身、夾報(bào)、電視〔年輕人平時(shí)對(duì)電視接觸比較多〕營(yíng)銷推廣策略第四階段：保溫期推廣目的：強(qiáng)化價(jià)格優(yōu)勢(shì)，提升工程生活風(fēng)