市九洲項(xiàng)目可行性研究課程

常州九洲項(xiàng)目可行性研究版權(quán)申明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限企業(yè)全部，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限企業(yè)書面許可，不得私自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和公布匯報(bào)中部分或全部內(nèi)容。市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第1頁匯報(bào)思緒1、項(xiàng)目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產(chǎn)品初步提議5、經(jīng)濟(jì)分析4、開啟區(qū)策略2市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第2頁常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫組成蘇錫常城市圈，是長三角城市群中主要組成部分常州是一座有著2500多年文字記載歷史文化古城，是一座充滿當(dāng)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)新興工業(yè)城市。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積4375平方公里，全市總?cè)丝?51.6萬人常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，組成了蘇錫常城市圈常州處于蘇錫常城市圈關(guān)鍵部位，距離上海及南京城市圈均在一小時(shí)車程范圍內(nèi)城市屬性3市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第3頁常州以機(jī)械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來重點(diǎn)打造當(dāng)代制造業(yè)基地和發(fā)展包含物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)至年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè)3.9萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)3593家企業(yè)，外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè)607家，職員總數(shù)16.1萬常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值69.9%常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并深入向這些產(chǎn)業(yè)集聚，累計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)組成3/4以上常州政府經(jīng)過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級(jí)企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理升級(jí)物流與市場分布產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布城市產(chǎn)業(yè)年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)組成機(jī)械38%冶金17%化工16%紡織14%電子7%服裝5%建材3%4市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第4頁城市經(jīng)濟(jì)高速連續(xù)增加，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供有效支撐5市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第5頁常州城市建設(shè)整體投入力度相對(duì)較小，影響城市形象提升

——與經(jīng)濟(jì)高速增加形成顯著反差以來，蘇錫常三市均加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但常州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況顯著弱于蘇州、無錫。蘇錫常三市綠地情況對(duì)比建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃）公園個(gè)數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032資料起源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功效，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市美譽(yù)度和吸引力6市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第6頁城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化中心，拓展南北”，

項(xiàng)目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)域城市規(guī)劃提升中心項(xiàng)目位于市中心，北靠勞動(dòng)中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路。項(xiàng)目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，因?yàn)闀r(shí)間較長久，故對(duì)舊區(qū)進(jìn)行改造。附近片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較多、體量也較大。嘉宏盛世、乾盛蘭庭、江南佳園等依據(jù)品質(zhì)、面市時(shí)間、所處地段不一樣，形成了一定價(jià)格梯度。7市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第7頁本項(xiàng)目處于城市傳統(tǒng)關(guān)鍵區(qū)邊緣，交通條件是項(xiàng)目最大優(yōu)勢地塊內(nèi)部與周圍資源缺乏項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，蘭陵路、晉陵路、勞動(dòng)路是城市關(guān)鍵干道傳統(tǒng)關(guān)鍵老城區(qū)本項(xiàng)目蘭陵路晉陵路光華路勞動(dòng)路8市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第8頁本片區(qū)高檔住宅集中，常州人心目中傳統(tǒng)高端人群聚集居住區(qū)域，區(qū)域認(rèn)知好九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊天安河濱花園水岸人家本項(xiàng)目：占地20余萬平方米建筑面積60萬平方米以上用地性質(zhì)為商住綜適用地（1號(hào)地塊含商業(yè)）9市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第9頁交通優(yōu)勢為勞動(dòng)路一帶帶來了大量人流，沿勞動(dòng)路有很好商業(yè)氣氛，商業(yè)檔次主要集中在中低級(jí)九洲服裝城常州電腦城嘉宏盛世乾盛蘭庭賓館酒店街鋪娛樂10市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第10頁項(xiàng)目界定

——位于市中心綜合大盤項(xiàng)目屬性詮釋區(qū)位屬性位于長三角城市群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，組成了蘇錫常城市圈，是長三角城市群中主要組成部分常州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，整體水平較高居住氣氛較濃，高檔住宅區(qū)較多周圍配套成熟，人口集中區(qū)域認(rèn)知度高位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)認(rèn)知高端人群居住區(qū)在城市主發(fā)展方向，大型就區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目屬性市中心大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目住宅＋商業(yè)用地占地約300畝，建面近60萬平米大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)可達(dá)性好、交通便捷生活配套齊全常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動(dòng)路附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世靠近10萬平米商業(yè)，本項(xiàng)目靠近10萬平米商業(yè)地塊自然資源條件普通缺乏稀缺性自然景觀資源因?yàn)槲挥谑兄行膮^(qū)域，自然環(huán)境條件缺乏項(xiàng)目界定11市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第11頁匯報(bào)思緒1、項(xiàng)目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產(chǎn)品初步提議5、經(jīng)濟(jì)分析4、開啟區(qū)策略1、住宅2、商業(yè)12市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第12頁武進(jìn)區(qū)老城區(qū)新北區(qū)常州商品房市場分為老城區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)三個(gè)板塊，老城區(qū)為價(jià)格最高點(diǎn)特征：新北區(qū)，行政新區(qū)價(jià)格：3000-6500左右客戶：主要客戶是公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客特征：關(guān)鍵區(qū)位價(jià)格：6000以上客戶：全市客戶心目中最正確區(qū)位，吸引大量高端客戶及投資者特征：武進(jìn)區(qū)價(jià)格：3500左右客戶：武進(jìn)私營業(yè)主、教師、公務(wù)員等特征：次中心第二梯度價(jià)格：5000以上客戶：以周圍客戶為主，少許投資特征：外圍區(qū)域價(jià)格：4000左右客戶：二次置業(yè)者，常州、武進(jìn)兩個(gè)區(qū)域13市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第13頁全市各區(qū)置業(yè)人口除都有在中心城區(qū)置業(yè)心理傾向外，習(xí)慣就地置業(yè)常州房地產(chǎn)市場各板塊中高端關(guān)鍵消費(fèi)群體有較為顯著分類，中心城區(qū)對(duì)全市都有顯著吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)傾向；由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來其它外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有顯著區(qū)域傾向，主要和工作地點(diǎn)相關(guān)；常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不停提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將深入提升。武進(jìn)區(qū)中心城區(qū)新北區(qū)訪談?dòng)^點(diǎn)“常州人認(rèn)為老城區(qū)才算市區(qū)，其它地域是郊區(qū)，都想到市區(qū)買房?！薄拔溥M(jìn)區(qū)收入很高，許多小業(yè)主、公務(wù)員、教師都到市區(qū)二次置業(yè)，對(duì)兒女教育也有好處?！?4市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第14頁老城區(qū)較武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)有顯著競爭優(yōu)勢，吸引全市置業(yè)者武進(jìn)區(qū)老城區(qū)新北區(qū)關(guān)鍵競爭力鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級(jí)中區(qū)域成熟、優(yōu)勢顯著高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動(dòng)，發(fā)展時(shí)間較長，相對(duì)成熟主力客戶周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主全市范圍公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng)客戶特征小業(yè)主居多，購置力強(qiáng)，愛面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對(duì)于高端物業(yè)接收能力強(qiáng)小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。開發(fā)狀態(tài)大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完成處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場最活躍地域產(chǎn)業(yè)支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)原有產(chǎn)業(yè)高新產(chǎn)業(yè)15市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第15頁老城區(qū)趨于成熟、配套完整、價(jià)格梯度顯著；中心老城區(qū)成為價(jià)格高地常州市區(qū)，房地產(chǎn)市場比較成熟，開發(fā)商整體水平較高，重視小區(qū)規(guī)劃從城市中心向周圍價(jià)格出現(xiàn)顯著梯度區(qū)域客戶和跨區(qū)域客戶同時(shí)存在，高端市場成熟中心區(qū)，價(jià)格最高點(diǎn)，6000以上高端產(chǎn)品市場成熟次中心區(qū)，價(jià)格5000以上，投資者較多第三梯度，價(jià)格適中，4000以上，銷售旺盛邊緣地帶，高層價(jià)格在4000以下，但仍高于武進(jìn)區(qū)，別墅類產(chǎn)品銷售旺盛16市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第16頁然而最受青睞老城區(qū)未來住宅項(xiàng)目也是非常有限03～常州住宅市場開發(fā)燒，有所緩解，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)存量和增量都集中在住宅（80%）?，F(xiàn)在售住宅樓盤（包含商住兩用）80余個(gè)。5.96%常州出讓住宅用約地150萬平方米，但中心城區(qū)住宅用地出讓僅為12.5萬平方米。年常州住宅建設(shè)情況年常州住宅用地出讓計(jì)劃17市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第17頁城市中心區(qū)域可供大規(guī)模重建、改造土地供給也已經(jīng)所剩無幾以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心1400米范圍（大致與京杭運(yùn)河和關(guān)河所圍合區(qū)域相當(dāng)）是主城區(qū)中心組團(tuán)最關(guān)鍵區(qū)域，在該范圍內(nèi)，能夠?qū)嵤巴硕M(jìn)三”戰(zhàn)略工業(yè)用地已經(jīng)非常少且不成規(guī)模；關(guān)河京杭運(yùn)河工業(yè)用地圖例以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心1400米范圍18市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第18頁本項(xiàng)目競爭范圍界定：跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)范圍——以老城區(qū)土地稀缺性來提升本項(xiàng)目價(jià)值萊蒙都會(huì)嘉宏盛世乾盛蘭庭本項(xiàng)目天禧星園鵬欣麗都星河名居國泰新都天安河濱江南佳園考慮到關(guān)鍵老城區(qū)土地資源稀缺性本項(xiàng)目納入關(guān)鍵老城區(qū)范圍以提升項(xiàng)目價(jià)值19市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第19頁關(guān)鍵老城區(qū)市場成熟，價(jià)格高，消化快——同時(shí)，新盤供給缺失規(guī)模物業(yè)類型價(jià)格銷售情況嘉宏盛世10萬商業(yè)，900多戶住宅高層、商業(yè)一期均價(jià)6000多元/m2；二期7000元/m2起價(jià)一期9.11日開盤，兩幢，二期11月開盤，推出一棟半萊蒙都會(huì)58萬平方米高層、商業(yè)均價(jià)8500元/m2（含1500-精裝修）9月23日開盤，推出一棟，售完鵬欣·麗都12萬平方米，200多戶高層均價(jià)5800元/m2基本售罄天禧星園4萬平方米，300多戶高層均價(jià)5300元/m2一期開盤5月，銷售80%星河名居約5萬平方米小高層、高層均價(jià)5400元/m2基本售罄天安河濱。。。。。。高層、小高層均價(jià)5600元/m2售罄20市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第20頁在售項(xiàng)目主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一規(guī)模價(jià)格關(guān)鍵競爭力嘉宏盛世10萬商業(yè)，900多戶一期均價(jià)6000多元/m2；二期7000元/m2起價(jià)城市關(guān)鍵繁榮地段，河景資源乾盛蘭庭18萬平方米大型小區(qū)現(xiàn)階段均價(jià)5400元/m2稀缺與關(guān)鍵地段萊蒙都會(huì)總建筑面積58萬平方米均價(jià)8500元/m2（含1500-精裝修）關(guān)鍵地段，傳統(tǒng)商業(yè)旺地乾盛蘭庭嘉宏盛世在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目主要賣點(diǎn)集中表達(dá)在地段優(yōu)勢產(chǎn)品本身（小區(qū)規(guī)劃）缺乏特色，大盤氣勢表達(dá)不足。21市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第21頁少部分項(xiàng)目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)了良好市場反應(yīng)規(guī)模價(jià)格關(guān)鍵競爭力天安河濱……均價(jià)5600元/m2依靠景觀規(guī)劃與地層綠化表示小區(qū)感，與，同時(shí)具備外部河景資源銀河灣星苑建筑面積11萬平方米均價(jià)6000元/m2部分強(qiáng)調(diào)小區(qū)與景觀規(guī)劃，依靠售樓處展示天安河濱1999年面市，到現(xiàn)在仍是當(dāng)?shù)刂?xiàng)目，高認(rèn)知住宅小區(qū)。主要因?yàn)楦咝^(qū)品質(zhì)。銀河灣星苑除地段優(yōu)勢外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源，推出5棟實(shí)現(xiàn)90%消化率銀河灣星苑22市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第22頁主要原因是常州城市面貌較差，優(yōu)異園林規(guī)劃設(shè)計(jì)輕易形成亮點(diǎn)以來，蘇錫常三市均加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但常州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況顯著弱于蘇州、無錫。蘇錫常三市綠地情況對(duì)比建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃）公園個(gè)數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032資料起源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功效，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用綠地。與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市美譽(yù)度和吸引力23市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第23頁本項(xiàng)目客戶定位主流中高端客戶規(guī)模物業(yè)類型價(jià)格主要客戶起源嘉宏盛世900多戶高層一期均價(jià)6000多元/m2；二期7000元/m2起價(jià)部分私營企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級(jí)型客戶銀河灣星苑11萬平方米高層均價(jià)6000元/m2由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18萬平方米高層均價(jià)5400元/m2輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改進(jìn)型居住需求江南佳園……高層均價(jià)4600元/m2大量周圍住區(qū)客戶；主要目標(biāo)是改進(jìn)居住需求彩虹城30萬平方米聯(lián)排、高層均價(jià)4400元/m2翠竹鎮(zhèn)和北房，換房和婚房客戶為主主流客戶本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流中高端客戶；主要置業(yè)目標(biāo)是滿足居住升級(jí)需求客戶類型主要包含：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等……24市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第24頁客戶簡析目標(biāo)客戶多屬成熟型家庭置業(yè)目為滿足居住升級(jí)需求客戶重視家庭生活對(duì)于產(chǎn)品舒適度，生活氛圍有較高要求本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流中高端客戶；主要置業(yè)目標(biāo)是滿足居住升級(jí)需求客戶類型主要包含：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等……25市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第25頁呼和浩特東岸國際小區(qū)——依靠景觀規(guī)劃將國際化與小區(qū)感做到極致，營造生活氣氛呼和浩特東岸國際小區(qū)市區(qū)東河以東，與市區(qū)隔河相望，項(xiàng)目本身不鄰河一地塊總建筑面積26萬平方米。項(xiàng)目總占地1200畝。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品較差，主要表達(dá)在園林規(guī)劃無主題無特色本項(xiàng)目主打國際化小區(qū)，售價(jià)超越當(dāng)?shù)兀ㄊ袇^(qū)項(xiàng)目）高端項(xiàng)目20%以上國際化大型小區(qū)26市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第26頁深圳金泓.凱旋城——景觀規(guī)劃表達(dá)沖擊力與國際化小區(qū)感規(guī)劃亮點(diǎn)：法蘭西風(fēng)情園林與商業(yè)街11萬平米大型濕地生態(tài)園林，1.2萬平米中庭園林；3.6萬平米外延主題花園，1200米時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街；1100平米情景生態(tài)泳池；160米寬入口噴泉廣場；400米景觀大道；雙語幼稚園及公立試驗(yàn)中學(xué)。圍合小區(qū)主要客戶：南山科技員中層管理者，本區(qū)私人老板（建材業(yè)為主）；一周曾銷售300套，創(chuàng)造深圳西銷售紀(jì)錄27市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第27頁項(xiàng)目初步定位城市中心國際化景觀城城市中心：位置、地段不可復(fù)制性城：大氣勢建筑集群，超大規(guī)模小區(qū)國際化：國際化風(fēng)情，國際化品質(zhì)景觀：高層/景觀園林/超大樓間距28市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第28頁本項(xiàng)目最大優(yōu)勢在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大常州市滿足日照間距要求樓間距系數(shù)為：對(duì)外：1.32；對(duì)內(nèi)：1.29小區(qū)內(nèi)部開闊，可為空間大。勞動(dòng)路晉陵路蘭陵路光華路04010203本項(xiàng)目定位與關(guān)鍵競爭力？？？29市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第29頁提議本項(xiàng)目主力戶型主要確定為：普通3房與舒適型3房為主，另外包含部分舒適型兩房與四房本項(xiàng)目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價(jià)承受能力較高同時(shí)，這類客戶追求舒適度同時(shí)追求性價(jià)比參考周圍項(xiàng)目各面積段去化百分比，提議不設(shè)置一房，適當(dāng)增加四房百分比嘉宏盛世戶型配比戶型面積戶型套數(shù)百分比二房80-9030%經(jīng)濟(jì)型3房100-1100普通3房110-13030%舒適型3房130-15010%經(jīng)濟(jì)型四房135-15015%舒適型四房（及以上）150以上15%30市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第30頁本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品價(jià)格初步定位本案周圍在售項(xiàng)目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園天安河濱花園實(shí)現(xiàn)均價(jià)6700540046005600開盤時(shí)間.9.9.121999本項(xiàng)目開盤預(yù)計(jì)為下六個(gè)月，常州近些年房地產(chǎn)價(jià)格小幅平穩(wěn)上升本項(xiàng)目位置、資源、交通條件僅次于嘉宏盛世，優(yōu)于其它樓盤考慮到本項(xiàng)目約為50萬平米大型住宅小區(qū)，含有規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目本身在小區(qū)規(guī)劃上產(chǎn)品優(yōu)勢保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)：6200~6300元/平方31市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第31頁住宅產(chǎn)品消化速度預(yù)期本案周圍在售項(xiàng)目嘉宏盛世乾盛蘭庭江南佳園銀河灣星苑本項(xiàng)目住宅總體量18萬16萬9萬11萬50萬開盤時(shí)間.9.9.12.6預(yù)計(jì)底平均每個(gè)月消化量（平方）6000~70003000~40003000~50004000-5000？考慮到本項(xiàng)目是市中心區(qū)域大盤，嘉宏盛世參考價(jià)值較高本片區(qū)城市改造預(yù)計(jì)月均理想去化量為：6000~7000平米32市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第32頁常州城市商業(yè)中心：延陵路、和平路、南、北大街兩側(cè)延伸范圍，形成以延陵路為主干、以購物中心、新世紀(jì)商城為節(jié)點(diǎn)商業(yè)中心；六個(gè)大型百貨：東方商廈，新世紀(jì)、泰富百貨、泰富廣場、購物中心；傳統(tǒng)商業(yè)中心——南大街，其中包含6個(gè)大型商場和面積達(dá)12萬平方米南大街街步行街；

常州商業(yè)聚集度高，延陵西路、南大街一帶是城市商業(yè)中心，輻射范圍較大美食街新世紀(jì)東方商廈泰富百貨南大街步行街泰富廣場購物中心萊蒙都會(huì)嘉宏盛世—集中商業(yè)服裝城電腦城乾盛蘭庭—沿街商業(yè)本項(xiàng)目33市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第33頁專業(yè)市場主要：3-4萬平方米電腦城2-3萬平方米九洲服裝城傳統(tǒng)商業(yè)氣氛主要：嘉宏盛世（超市、商場、步行街）：10萬平方米商業(yè)物業(yè)，其中約7萬平方米商業(yè)，3萬平方米公寓物業(yè)乾盛蘭庭：2萬平方米步行街勞動(dòng)路、蘭陵路口集中商業(yè)（規(guī)劃中）本項(xiàng)目周圍商業(yè)氣氛主要表達(dá)在專業(yè)市場商業(yè)；同時(shí)，伴隨城市更新進(jìn)程，傳統(tǒng)商業(yè)氣氛正在興起中嘉宏盛世—集中商業(yè)服裝城電腦城乾盛蘭庭—沿街商業(yè)本項(xiàng)目集中商場本項(xiàng)目提議沿襲原有專業(yè)商業(yè)市場氣氛（電腦城），同時(shí)，依靠便利交通條件和展示面發(fā)展集中商業(yè)。本項(xiàng)目——可能形成以本項(xiàng)目步行街為關(guān)鍵附商圈34市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第34頁確保小區(qū)品質(zhì)前提下，商鋪規(guī)模最大化

——商業(yè)是項(xiàng)目利潤中心勞動(dòng)路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動(dòng)路設(shè)置步行街，晉陵路布置街鋪，西側(cè)沿規(guī)劃路布置街鋪

勞動(dòng)路與規(guī)劃路口可設(shè)置部分集中商業(yè)

勞動(dòng)路晉陵路口，市政廣場周圍可設(shè)置部分集中商業(yè)步行街步行街街鋪35市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第35頁商鋪價(jià)格定位物業(yè)名稱位置租金售價(jià)租金反算售價(jià)備注電腦城電腦城臨街品牌店，臨勞動(dòng)路4.6-5.3元/平米

天2-3萬元/平方米電腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過戶費(fèi)二樓商鋪（靠邊）2.3元/平米

天過戶費(fèi)2萬多1.2-1.5萬/平方米二樓樓梯口柜臺(tái)過戶費(fèi)10萬多一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口2元/平米

天1-1.5萬/平方米一層其它區(qū)域2.2-2.5元/平米

天1-1.5萬/平方米九洲服裝城臨勞動(dòng)中路（使用面積）6-8元/平米

天3-4萬/平方米經(jīng)營好，物業(yè)檔次較低內(nèi)鋪（使用面積）5-6元/平米

天32萬2.5-3萬/平方米南大街步行街二樓（邊緣）2.3元/平米

天1.2-1.5萬/平方米一樓（邊緣）4.0元/平米

天約2萬/平方米二樓角中間部位2.5元/平米

天1.2-1.5萬/平方米36市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第36頁商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)格？項(xiàng)目嘉宏盛世九洲服裝城常州電腦城商業(yè)體量10萬2萬多3萬多一層價(jià)格街鋪4-6萬/平方米內(nèi)鋪3-4萬/平方米反算售價(jià)：2.5-4萬元/平方米（使用面積）反算售價(jià)：1.5-3萬元/平方米二層價(jià)格一層價(jià)格60%-70%一層價(jià)格50%-60%反算售價(jià)：1-1.5萬元/平方米本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)較多，包含：集中商業(yè)、步行街、沿街商鋪等，實(shí)現(xiàn)價(jià)格不一樣提議步行街以及街鋪一層售價(jià)約3萬/平方米，二層售價(jià)約2萬/平方米整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)2萬元/平方米；菜場及周圍商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià)8000元/平方。37市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第37頁匯報(bào)思緒1、項(xiàng)目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產(chǎn)品初步提議5、經(jīng)濟(jì)分析4、開啟區(qū)策略38市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第38頁確保小區(qū)品質(zhì)前提下，商鋪規(guī)模最大化

——商業(yè)是項(xiàng)目利潤中心勞動(dòng)路晉陵路蘭陵路光華路04010203沿勞動(dòng)路設(shè)置步行街，晉陵路布置街鋪，西側(cè)沿規(guī)劃路布置街鋪

勞動(dòng)路與規(guī)劃路口可設(shè)置部分集中商業(yè)

勞動(dòng)路晉陵路口，市政廣場周圍可設(shè)置部分集中商業(yè)步行街步行街街鋪39市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第39頁一期項(xiàng)目布局沿街商業(yè)沿街商業(yè)集中商業(yè)主入口步行街商業(yè)40市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第40頁表達(dá)國際化小區(qū)五大展示點(diǎn)建筑格調(diào)景觀園林風(fēng)情商業(yè)小區(qū)廣場配套設(shè)施41市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第41頁國際化建筑格調(diào)歐式當(dāng)代格調(diào)、當(dāng)代簡約式格調(diào)選擇沉穩(wěn)顏色，防止使用過于亮麗色彩外立面要打造精巧，突出品質(zhì)感42市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第42頁歐式偏當(dāng)代格調(diào)建筑

——符合大盤形象參考案例：北京棕櫚泉43市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第43頁當(dāng)代簡約式格調(diào)建筑

——符合大盤形象參考案例：中信紅樹灣44市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第44頁表達(dá)國際化小區(qū)五大展示點(diǎn)建筑格調(diào)景觀園林風(fēng)情商業(yè)小區(qū)廣場配套設(shè)施45市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第45頁國際化景觀園林主題：水系主題，表達(dá)大型小區(qū)水岸生活多組團(tuán)園林：組團(tuán)分散于小區(qū)當(dāng)中，各具趣味又相互聯(lián)絡(luò)本項(xiàng)目提議采納以線性水系為主，局部放大為特點(diǎn)水景系統(tǒng)關(guān)鍵景觀區(qū)設(shè)置廣場以及集中水面各組團(tuán)之間采取不一樣水主題，各個(gè)不一樣水主題應(yīng)該用線性水系連接組團(tuán)之間同時(shí)也要用以自然材質(zhì)（木或天然石）鋪墊小路連接線性水系鋪底要考慮缺水季節(jié)景觀效果綠化要與水系相得益彰，表達(dá)出田園自然風(fēng)味適當(dāng)營造坡度，實(shí)現(xiàn)空間與景色錯(cuò)落有致，使整個(gè)小區(qū)園林富有改變。46市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第46頁水系園林體系之水景意象47市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第47頁水系園林體系之水岸互動(dòng)意象48市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第48頁水系園林體系之組團(tuán)/線性水系/坡度意象各個(gè)組團(tuán)應(yīng)有不一樣水主題組團(tuán)水主題應(yīng)該利用線性水系連接適當(dāng)營造坡度，實(shí)現(xiàn)空間與景色錯(cuò)落有致，使整個(gè)小區(qū)園林富有改變。49市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第49頁不論是一個(gè)廣場或是一片綠地，都表明了小區(qū)特有氣質(zhì)和品味。充滿異國風(fēng)情入園廣場給人以震撼力和強(qiáng)烈視覺沖擊，同時(shí)也為人們提供了充分交流場所，使整個(gè)小區(qū)含有了凝聚力。小區(qū)環(huán)境關(guān)鍵價(jià)值帶——

水景主題入園廣場50市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第50頁小區(qū)環(huán)境關(guān)鍵價(jià)值帶——

水岸景觀園林豐富水系改變和小品種類，實(shí)現(xiàn)移步換景視覺效果，清新與靈動(dòng)沁人心脾。瀑布、疊水、噴泉及跳泉，水聲陣陣，流水潺潺…51市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第51頁表達(dá)國際化小區(qū)五大展示點(diǎn)建筑格調(diào)景觀園林風(fēng)情商業(yè)小區(qū)廣場配套設(shè)施52市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第52頁國際化風(fēng)情商業(yè)各種商業(yè)形態(tài)：步行街集中商業(yè)沿街商鋪……沿街商業(yè)沿街商業(yè)集中商業(yè)主入口步行街商業(yè)53市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第53頁開啟區(qū)商業(yè)設(shè)置關(guān)鍵目標(biāo)就是營銷展示商業(yè)建筑本身展示商業(yè)街商店門面采取統(tǒng)一格調(diào)，但又富于改變

注意商店招牌、天花和柱燈飾等細(xì)節(jié)建筑形式富于動(dòng)感，表達(dá)生活情趣54市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第54頁步行街區(qū)格調(diào)參考一：歐式風(fēng)情街區(qū)

55市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第55頁步行街區(qū)格調(diào)參考二：當(dāng)代風(fēng)情街區(qū)

56市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第56頁表達(dá)國際化小區(qū)五大展示點(diǎn)建筑格調(diào)景觀園林風(fēng)情商業(yè)小區(qū)廣場

配套設(shè)施57市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第57頁豐富景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉增加購物情致58市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第58頁入口處理入口標(biāo)志要反應(yīng)區(qū)域獨(dú)特氣質(zhì)，可經(jīng)過大門或者入口景觀物設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)59市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第59頁表達(dá)國際化小區(qū)五大展示點(diǎn)建筑格調(diào)景觀園林風(fēng)情商業(yè)小區(qū)廣場配套設(shè)施60市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第60頁花店服裝店發(fā)廊引進(jìn)表達(dá)格調(diào)、品味成熟小區(qū)業(yè)態(tài)形式工藝品店咖啡店酒吧書店61市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第61頁藥品店保持一定滿足生活需求小區(qū)早期業(yè)態(tài)形式便利店家居裝修面包店62市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第62頁匯報(bào)思緒1、項(xiàng)目界定與地塊資源解析2、競爭市場與初步定位3、布局意向及產(chǎn)品初步提議5、經(jīng)濟(jì)分析4、開啟區(qū)策略63市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第63頁項(xiàng)目情況回顧——外部條件地理位置項(xiàng)目地塊北至勞動(dòng)路，商業(yè)氣氛濃厚，人氣旺，人們認(rèn)知度高；東至?xí)x陵路，唯一一條貫通常州南北交通主干道；西至蘭陵路，；南至光華路。獨(dú)享四至打造常州“長安街”。交通情況勞動(dòng)路四車道，晉陵路八車道，道路通暢，且附近配有201、219、52、901、38、14、220路公共汽車，交通便利，可達(dá)性好。勞動(dòng)路晉陵路蘭陵路02光華路01030464市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第64頁項(xiàng)目情況回顧——本體素質(zhì)地塊現(xiàn)實(shí)狀況整個(gè)項(xiàng)目地塊由四塊組成，主要建筑形態(tài)為住宅，其中在01號(hào)地塊中心分布少許工業(yè)廠房。01地塊左側(cè)為公共設(shè)施用地，人流聚集效應(yīng)強(qiáng)。地塊規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃以住宅為主，配以步行街及街鋪，04地塊一層做菜場，03地塊沿光華路部分及04地塊作為回遷戶住宅。地塊分級(jí)01號(hào)地塊因有圍合商業(yè)，故作為住宅屬性用地并不是非常理想；02號(hào)地塊兩邊有配套街鋪，距離01號(hào)地塊步行街距離較近，故作為住宅用地，資源最優(yōu)；03號(hào)地塊遠(yuǎn)離步行街及主干道勞動(dòng)路，并有部分回遷房，故資源較差；04號(hào)地塊一樓規(guī)劃為菜場，住宅為回遷房，故資源也較差。地塊等級(jí)由高到低劃分為：0201（03、04）勞動(dòng)路晉陵路蘭陵路光華路0201030465市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第65頁適合本項(xiàng)目啟動(dòng)策略——啟動(dòng)中高端產(chǎn)品，創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境，后期逐步拉升價(jià)格已實(shí)現(xiàn)高利潤世聯(lián)模型地塊環(huán)境資源世聯(lián)經(jīng)過多個(gè)大盤開發(fā)案例研究，依據(jù)項(xiàng)目本身所含有特質(zhì)，歸納總結(jié)出極具代表性四種大盤開發(fā)模式區(qū)域成熟度開啟相對(duì)中高端產(chǎn)品，創(chuàng)造小區(qū)環(huán)境，逐步拉升產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)利潤開啟相對(duì)中低產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品開啟最高端產(chǎn)品，樹立標(biāo)桿形象，帶動(dòng)后期產(chǎn)品開發(fā)中高端產(chǎn)品樹形象，帶動(dòng)后期開發(fā)高低低高本項(xiàng)目66市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第66頁針對(duì)本項(xiàng)目開啟模型研究——開啟標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)模型以躲避風(fēng)險(xiǎn)為前提——標(biāo)準(zhǔn)一：多樣化產(chǎn)品開啟

建立強(qiáng)勢關(guān)鍵利益驅(qū)動(dòng)原因——標(biāo)準(zhǔn)二：凸顯投資價(jià)值

建立小區(qū)整體形象和氣勢——標(biāo)準(zhǔn)三：一舉奠定大盤形象價(jià)值建立價(jià)值感知克服信心缺失——標(biāo)準(zhǔn)四：展示先行滾動(dòng)式開發(fā)，低成本運(yùn)作——標(biāo)準(zhǔn)五：“小步快跑”開發(fā)節(jié)奏在小區(qū)設(shè)計(jì)中植入營銷宣傳點(diǎn)——標(biāo)準(zhǔn)六：產(chǎn)品要有突破性67市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第67頁針對(duì)本項(xiàng)目開啟模型研究——開啟策略世聯(lián)模型首期產(chǎn)品貼近市場，圍合小區(qū)空間相對(duì)高端產(chǎn)品，提升品質(zhì)，強(qiáng)化品牌

后期產(chǎn)品相對(duì)趨向市場主流較成熟開啟區(qū)域較高產(chǎn)品品質(zhì)較貼近客戶產(chǎn)品和價(jià)格對(duì)小區(qū)空間有一定圍合作用銷售價(jià)格得以最大化拉升項(xiàng)目品牌和形象完全樹立提升土地利用率，增加收益產(chǎn)品開發(fā)各種可能性整體提升項(xiàng)目品質(zhì)弱化外部資源不足情況提升形象，強(qiáng)化品牌資源利用策略資源很好資源最優(yōu)資源最差策略詮釋策略實(shí)現(xiàn)68市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第68頁模型基礎(chǔ)上開啟策略項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)在詳細(xì)研究了模型之后，依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)地塊分級(jí)結(jié)果，得出本項(xiàng)目標(biāo)開啟策略以下：第一階段：開啟01、04地塊。首先開啟04地塊主要考慮讓部分回遷戶盡快回遷，降低資金壓力。而首先開啟01地塊，則是從模型出發(fā)，將資源很好、昭示性強(qiáng)地塊作為開啟區(qū)。這一階段產(chǎn)品定位為中高端住宅、步行街及街鋪，樹立大盤形象，并以極高性價(jià)比快速占領(lǐng)市場。第二階段：開發(fā)02地塊。02地塊作為素質(zhì)最好地塊放在第二階段開發(fā)，以高端住宅為主，配以少許商鋪，此時(shí)開發(fā)能夠借著一期勢頭，提升價(jià)格，樹立高端產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值。第三階段：開發(fā)03地塊03地塊因?yàn)榭抗馊A路有部分回遷戶，影響了整個(gè)地塊品質(zhì)，故將此部分最終開發(fā)，產(chǎn)品檔次及價(jià)格愈加貼近市場，快速回籠資金，并可憑借整個(gè)大盤形象得到豐厚溢價(jià)回報(bào)。勞動(dòng)路晉陵路蘭陵路光華路0201030469市九洲項(xiàng)目可行性研究課程第69頁展示性強(qiáng)、昭示性好開啟區(qū)策略開啟區(qū)選取如右圖所表示，選取理由以下：01號(hào)地塊資源很好，故依據(jù)模型為一期開啟區(qū)；勞動(dòng)路與晉陵路結(jié)皆為常州市主干道，交通便利，昭示性強(qiáng)；沿勞動(dòng)路步行街及沿晉陵路街鋪可首先建設(shè)，聚集人氣，吸引眼球；勞動(dòng)路與晉陵路街口市政規(guī)劃為廣場，展示性好，建設(shè)成本低；開啟區(qū)內(nèi)水系等景觀應(yīng)首先修建，提升大