第七章收益法及其運(yùn)用課件

第七章

收益法及其運(yùn)用第七章

收益法及其運(yùn)用1學(xué)習(xí)目標(biāo)：１．了解收益法的理論依據(jù)、適用的估價(jià)對象；２．熟悉報(bào)酬資本化公式；３．掌握收益期限確定、凈收益求取、報(bào)酬率的求取、直接資本化法。學(xué)習(xí)目標(biāo)：2第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義

也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期未來收益來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義3第一節(jié)收益法概述將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推本金，稱為資本化。

主要方法：報(bào)酬資本化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）、直接資本化法（用資本化率或收益乘數(shù)計(jì)算）

。

收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)預(yù)期收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)值稱為收益價(jià)值。第一節(jié)收益法概述將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，4第一節(jié)收益法概述二、收益法的理論依據(jù)收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。

第一節(jié)收益法概述二、收益法的理論依據(jù)5第一節(jié)收益法概述二、收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理——決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期?；舅悸罚簩⒐纼r(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定收益期限的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。

第一節(jié)收益法概述二、收益法的理論依據(jù)6第一節(jié)收益法概述三、收益法適用的估價(jià)對象

收益法適用的對象：收益性房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。不適用收益法的對象：無收益的項(xiàng)目，如行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。第一節(jié)收益法概述三、收益法適用的估價(jià)對象7第一節(jié)收益法概述四、收益法估價(jià)需要具備的條件房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。第一節(jié)收益法概述四、收益法估價(jià)需要具備的條件8第一節(jié)收益法概述五、收益法估價(jià)的操作步驟1.確定未來收益期限2.預(yù)測未來各期的凈收益3.求取報(bào)酬率4.選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值

運(yùn)用直接資本化法估價(jià)的3個(gè)步驟（1）求取未來某一年的某種收益（2）求取資本化率或收益乘數(shù)（3）選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化公式計(jì)算收益價(jià)格第一節(jié)收益法概述五、收益法估價(jià)的操作步驟運(yùn)用直接資本化法估9第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

1.最一般公式V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值A(chǔ)i：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益Yi：房地產(chǎn)未來各期的報(bào)酬率n：房地產(chǎn)的收益期限

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式1.最一般公式10第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變，所以公式簡化為：

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

在實(shí)際估價(jià)中，一11第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

實(shí)際收益發(fā)生在期初，則公式變形為：

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

實(shí)際收益發(fā)生在期初，則公式12第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式13凈收益每年不變的公式的應(yīng)用（1）直接用于測算價(jià)值某寫字樓是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限50年，不可續(xù)期。該寫字樓在正常情況下每年的凈收益為80萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率8.5%，計(jì)算其收益價(jià)值。（2）不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算

已知無限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)格：（兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)）1.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，計(jì)算該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。2.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。4920凈收益每年不變的公式的應(yīng)用492014（3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

甲房地產(chǎn)的受益年限為50年，單價(jià)為2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)為1800元/平米，報(bào)酬率為6%，其他條件相同，比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格高低。

年限不同，不能直接比較，都還原為無窮年限的價(jià)值，再比較，或者將50年的甲房地產(chǎn)還原為30年的甲房地產(chǎn)，乙再與比較；或者將30年的乙房地產(chǎn)還原為50年的乙房地產(chǎn)再比與甲較或者甲乙都還原為年收益，在比較。（3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低年限不同，不15（4）市場法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平米，該基準(zhǔn)地價(jià)在評估時(shí)使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同?，F(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%，請通過基準(zhǔn)地價(jià)求該工業(yè)用地的目前價(jià)格。

（4）市場法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整16第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

（1）收益期限為有限年

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式17第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

（2）收益期限為無限年

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式18第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-（n-1）b確定合理經(jīng)營期，即年凈收益為零時(shí)的期限A-（n-1）b=0，求出n。第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式19例題：預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計(jì)算如下：

令A(yù)-（n-1）b=0

有25-（n-1）×2=0

n=25÷2+1=13.5（年）

該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：

A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（萬元）

該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：

A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（萬元）

所以合理經(jīng)營年限為13.5年。

該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：例題：20第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

5.凈收益按一定比率遞增的公式

（1）收益期限為有限年

g：凈收益逐年遞增的比率未來第n年的凈收益為：（2）收益期限為無限年第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式5.凈收益按一定比率遞增的公式21例題：預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

某宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。例題：22第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

6.凈收益按一定比率遞減的公式

（1）收益期限為有限年

（2）收益期限為無限年有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gEI：有效毛收入

E：運(yùn)營費(fèi)用

gI:I逐年遞增的比率

gE:E逐年遞增的比率第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式6.凈收益按一定比率遞減的公式23第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

7.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式（1）收益期限為有限年

t：凈收益有變化的期限

（2）收益期限為無限年第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式7.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不24第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式

V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格Ai：房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益

Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格

t：持有房地產(chǎn)的期限

公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳

公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)格，而能預(yù)測未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為△

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公25第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公26第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式

公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價(jià)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率的情況二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價(jià)的，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。

第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式8.預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公27例題：某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。請計(jì)算獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。（自然增值——外部性）。預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來2年的凈收益分別是55萬和60萬，2年后的價(jià)格分別比現(xiàn)在上漲5%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬是10%，求該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。

例題：28第三節(jié)收益期限的確定

收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命——運(yùn)營收入等于運(yùn)營費(fèi)用時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)。

第三節(jié)收益期限的確定收益期限是估價(jià)對象自29第三節(jié)收益期限的確定

三種情況：

（1）在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限

（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值；建筑物要區(qū)分是否補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償，則加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值（這是需要補(bǔ)償給原土地使用者的）折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；如果無補(bǔ)償，則不考慮建筑物殘值的影響。第三節(jié)收益期限的確定三種情況：30第四節(jié)凈收益的測算

一、凈收益測算的基本原理基于租賃收入測算凈收益—投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益—利潤法對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益

凈收益的計(jì)算是個(gè)難點(diǎn)問題。不同的估價(jià)對象，凈收益測算時(shí)，扣除的項(xiàng)目是不一致的。

第四節(jié)凈收益的測算一、凈收益測算的基本原理凈收益的計(jì)算31第四節(jié)凈收益的測算1.基于租賃收入測算凈收益運(yùn)營費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）抵押房地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運(yùn)營費(fèi)用中的項(xiàng)目。不包含改擴(kuò)建費(fèi)用——改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價(jià)值，所以不在運(yùn)營費(fèi)用里。不包含所得稅——與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。評估投資價(jià)值時(shí)，需要扣所得稅，評估市場價(jià)值時(shí)，不扣所得稅第四節(jié)凈收益的測算1.基于租賃收入測算凈收益32第四節(jié)凈收益的測算重置提拔款就是為了設(shè)備到期時(shí)能有資金更新，平時(shí)專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時(shí)，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價(jià)值。

第四節(jié)凈收益的測算重置提拔款33第四節(jié)凈收益的測算2.基于營業(yè)收入測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別：

潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入

要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）

第四節(jié)凈收益的測算2.基于營業(yè)收入測算凈收益34第四節(jié)凈收益的測算

二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

1.出租出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計(jì)算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用其中：租賃收入(2項(xiàng))：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用(6項(xiàng))：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用—名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金—由雙方在租賃合同中約定。

某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。345；折舊費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。

第四節(jié)凈收益的測算二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取35第四節(jié)凈收益的測算

二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

2.自營營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤-與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價(jià)值

工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤-與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價(jià)值

農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤

第四節(jié)凈收益的測算二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取36第四節(jié)凈收益的測算

二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

3.自用或空置自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。4.混合收益房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取：3種方法

方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用

方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用

方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益第四節(jié)凈收益的測算二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取37第四節(jié)凈收益的測算

三、求取凈收益應(yīng)注意的問題

1.有形收益和無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無形收益。2.實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)。租約的限制：有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金第四節(jié)凈收益的測算三、求取凈收益應(yīng)注意的問題38例題：

某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該商場2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

例題：39承租人權(quán)益價(jià)值評估

成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和承租人權(quán)益價(jià)值評估

等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和

合同租金低于市場租金，承租人就有價(jià)值

合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值

例題：某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）。

承租人權(quán)益價(jià)值評估40第四節(jié)凈收益的測算

四、凈收益流模式的確定

1.凈收益每年基本上固定不變凈收益A的求取方法：（1）過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法（2）未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法（3）未來數(shù)據(jù)資本化公式法

2.凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減3.凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減4.其他有規(guī)則的變動(dòng)情況第四節(jié)凈收益的測算四、凈收益流模式的確定41第五節(jié)報(bào)酬率的求取

一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

投資回收——所投入資本的回收，即保本。投資回報(bào)——所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率

不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不相同

第五節(jié)報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)42第五節(jié)報(bào)酬率的求取

二、報(bào)酬率的求取方法

1.累加法累加法：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

2.市場提取法（1）無限年期，利用公式Y(jié)=A/V（2）有限年期，利用公式（3）采用試錯(cuò)法計(jì)算，再線性內(nèi)插（4）收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí)，利用公式

第五節(jié)報(bào)酬率的求取二、報(bào)酬率的求取方法43第五節(jié)報(bào)酬率的求取

三、投資報(bào)酬率排序插入法

搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料將不同類型的報(bào)酬率從低到高按順序排列將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置根據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率第五節(jié)報(bào)酬率的求取三、投資報(bào)酬率排序插入法44第六節(jié)直接資本化法

一、直接資本化法概述

將估價(jià)對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法第一種方式第二種方法（乘數(shù)法）

第六節(jié)直接資本化法一、直接資本化法概述45第六節(jié)直接資本化法

乘數(shù)種類公式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)潛在毛收入乘數(shù)法房地產(chǎn)價(jià)值＝未來第一年的潛在毛收入×毛收入乘數(shù)

但沒有考慮空置和運(yùn)營費(fèi)用的差異比較粗略，精度不高有效毛收入乘數(shù)法房地產(chǎn)價(jià)值＝未來第一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)考慮了空置和租金損失未考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異凈收益乘數(shù)法房地產(chǎn)價(jià)值＝未來第一年的凈收益×凈收益乘數(shù)是資本化率的倒數(shù)

第六節(jié)直接資本化法乘數(shù)種類公式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)潛在毛收入房地產(chǎn)46例題報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。

A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是（）。

A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法例題47第六節(jié)直接資本化法

二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

資本化率和收益乘數(shù)——可用市場提取法綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系R和Y都是將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

方法不同—資本化率是一步就將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，而報(bào)酬率是通過折現(xiàn)方式實(shí)現(xiàn)，可以有多步；性質(zhì)不同—資本化率是表示從收益到價(jià)值的比率，僅是換算關(guān)系，并不表示獲利能力，而報(bào)酬率則是表示獲利能力

影響因素不同—報(bào)酬資本化法中，凈收益流模式不同，計(jì)算公式有所不同，而資本化法中是不區(qū)分凈收益流模式

第六節(jié)直接資本化法二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法48第六節(jié)直接資本化法

不同凈收益流模式中報(bào)酬率與資本化率的換算情況1無限年期情況下R=Y二者相等情況2有限年期情況3凈收益按一定比率g遞增且無限年期R=Y-g情況4預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對變動(dòng)情況第六節(jié)直接資本化法不同凈收益流模式中報(bào)酬率與資本化率的49例題某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表7-4。假定報(bào)酬率為10%，請求取其資本化率。

某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：年份12345凈收益（元）500052505600585065000年份12345合計(jì)凈收益（元）500052505600585065000

現(xiàn)值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17例題年份12345凈收益（元）50005250560058550第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

一、投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)實(shí)質(zhì)是求出土地或建筑物的各自的報(bào)酬率和資本化率，或分別測算其價(jià)值投資組合技術(shù)：土地與建筑物的組合，抵押貸款與自有資金的組合剩余技術(shù)：土地剩余技術(shù)，建筑物剩余技術(shù)，自有資金剩余技術(shù)，抵押貸款剩余技術(shù)（1）土地與建筑物的組合-三種資本化率總公式：土地價(jià)