產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容-模板名師資料合集(完整版)資料

產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容模板名師資料合集（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告內(nèi)容模板名師資料合集（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）XX產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（模板）擬稿審核批準(zhǔn)簽名日期 目錄1. 調(diào)研報(bào)告提要 31.1. 調(diào)研背景現(xiàn)狀分析 31.2. 調(diào)研方案實(shí)施 31.3. 調(diào)研范圍及目的 31.4. 調(diào)研概況描述 32. 產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分 32.1. 產(chǎn)品應(yīng)用及功能特點(diǎn) 32.2. 市場(chǎng)的容量分析 32.3. 消費(fèi)模式 32.4. 產(chǎn)品的生命周期 32.5. 發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè) 33. 客戶需求調(diào)研 43.1. 客戶群體及布情況調(diào)查 33.2. 客戶的需要與欲望(Needs&Wants)分析 43.3. 客戶需求數(shù)據(jù)分析解釋 43.4. 客戶購(gòu)買行為分析 43.5. 客戶價(jià)值轉(zhuǎn)移分析 54. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 54.1. 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況 54.2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)務(wù)分析 54.3. 不同競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力分析 54.4. 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析 64.5. 技術(shù)方案分析 75. 渠道/價(jià)格調(diào)研 65.1. 中間渠道概況 75.2. 渠道分析 75.3. 價(jià)格分析 76. 總體分析及建議 86.1. 產(chǎn)品包策略分析及建議 86.2. 渠道策略分析及建議 86.3. 價(jià)格策略分析及建議 8調(diào)研報(bào)告提要調(diào)研背景現(xiàn)狀分析調(diào)研方案的實(shí)施調(diào)研方式采用現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察調(diào)研；網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，參加相關(guān)展會(huì)方式；調(diào)查所采用的方法如：典型調(diào)查，抽樣調(diào)查等。調(diào)研范圍及目的說(shuō)明本次調(diào)研所涉及到的對(duì)象和范圍，如產(chǎn)品線客戶的需求，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等，并陳述各部分調(diào)研的具體目的。調(diào)研概況描述對(duì)調(diào)研過(guò)程作出簡(jiǎn)要說(shuō)明，包括：調(diào)研人員及分工；調(diào)研計(jì)劃安排及執(zhí)行情況及搜集到的主要信息來(lái)源；調(diào)研費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行情況等。產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品應(yīng)用及功能特點(diǎn)市場(chǎng)的容量分析消費(fèi)模式產(chǎn)品的生命周期發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)客戶需求調(diào)研客戶群體及分布情況的調(diào)查客戶消費(fèi)群體的構(gòu)成，不同群體的消費(fèi)特點(diǎn)，消費(fèi)市場(chǎng)需求規(guī)模的調(diào)查，消費(fèi)區(qū)域市場(chǎng)分布調(diào)研?？蛻舻男枰c欲望(Needs&Wants)分析總結(jié)市場(chǎng)上客戶的需要與欲望，即購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)，采用$APPEALS分析方法$APPEALS分類要素及描述需求分類（B、S、A）價(jià)格技術(shù)、低成本制造、物料、人力成本等可獲性技術(shù)支持和示范、購(gòu)買渠道/供應(yīng)商選擇、交付時(shí)間、客戶定制能力等包裝樣式、模塊性、集成性、結(jié)構(gòu)、顏色、圖形、工藝設(shè)計(jì)等性能期望的功能和特性及速度、功率、容量等易用性舒適、學(xué)習(xí)、人性化顯示、輸入/輸出、接口直觀性等保證可靠性、安全和質(zhì)量方面的保證生命周期成本安裝成本、培訓(xùn)、服務(wù)、供應(yīng)、能源效率、價(jià)值折舊、處理成本等社會(huì)接受程度形象、政府或行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)、社會(huì)認(rèn)可、法律關(guān)系等注：各分類要素說(shuō)明請(qǐng)后面注釋，（BSA分類：基本需求、滿意需求、魅力需求）客戶需求數(shù)據(jù)分析解釋對(duì)于客戶需要及欲望的描述作出必要的解釋客戶購(gòu)買行為分析決策者分析是誰(shuí)來(lái)做決策的（個(gè)人還是團(tuán)體）？誰(shuí)/什么影響著決策？客戶決策的方式是什么？客戶進(jìn)行決策所用的流程是什么?購(gòu)買行為分析描述客戶從產(chǎn)生類別需求（即考慮采購(gòu)哪類的產(chǎn)品包/服務(wù)）開(kāi)始，到做出采購(gòu)決策為止的購(gòu)買過(guò)程及影響因素：客戶何時(shí)產(chǎn)生類別需求？誰(shuí)影響？客戶通過(guò)何種渠道了解供應(yīng)商及其產(chǎn)品包/服務(wù)？影響客戶購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)力是什么？客戶價(jià)值轉(zhuǎn)移分析描述客戶關(guān)注的價(jià)值要素，以及這些要素的變化（含優(yōu)先級(jí)）：在供應(yīng)商提供的產(chǎn)品包/服務(wù)的所有要素中，客戶最關(guān)注什么（質(zhì)量/價(jià)格/服務(wù)/品牌/交貨期/付款方式……）？客戶關(guān)注的首要的偏好是什么？不同類型客戶的偏好有何不同？客戶偏好有何變化？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研報(bào)告主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況根據(jù)收集到的信息及調(diào)研獲得的信息列出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的概況：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5總的銷售規(guī)模利潤(rùn)水平XX產(chǎn)品線銷售收入XX產(chǎn)品線利潤(rùn)水平主要細(xì)分市場(chǎng)及排序主要產(chǎn)品及銷售狀況主要銷售渠道及銷售狀況主要技術(shù)及水平組織形式及人員狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)務(wù)分析對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位/目標(biāo)、業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)/劣勢(shì)、贏利模型、品牌形象、業(yè)務(wù)問(wèn)題等作出分析不同競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力分析分析本公司兩家主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)、劣勢(shì)和本公司在不同細(xì)分市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力排名。一般建議按照國(guó)內(nèi)和海外兩個(gè)區(qū)域作出分析：國(guó)內(nèi)海外細(xì)分市場(chǎng)1細(xì)分市場(chǎng)2細(xì)分市場(chǎng)1細(xì)分市場(chǎng)2本公司優(yōu)、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1優(yōu)、劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2優(yōu)、劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2本公司競(jìng)爭(zhēng)力排名競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析描述本公司產(chǎn)品與主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在功能/性能等方面的對(duì)比：產(chǎn)品1分析本公司產(chǎn)品1競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品A競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品B競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品C性能類別1特性11特性12特性13……性能類別2特性21特性22特性23…………產(chǎn)品2分析技術(shù)方案分析對(duì)于產(chǎn)品現(xiàn)有的技術(shù)、新技術(shù)發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)分析。系統(tǒng)架構(gòu)分析關(guān)鍵技術(shù)分析核心技術(shù)分析描述哪些關(guān)鍵技術(shù)屬于本公司的核心技術(shù)及優(yōu)勢(shì)注：競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品情報(bào)信息搜集，需銷售部門與傳播技術(shù)部門的配合實(shí)施渠道/價(jià)格調(diào)研中間渠道概況本公司使用的渠道類型、層次和結(jié)構(gòu)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用的渠道類型、層次和結(jié)構(gòu)；哪種中間渠道（可能）很重要？為什么？；哪些渠道注定會(huì)成為或繼續(xù)作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？。渠道分析描述市場(chǎng)上不同的渠道模式，對(duì)本公司目前渠道及將來(lái)可能選擇的渠道作出對(duì)比分析：市場(chǎng)上具有哪些渠道模式？變化的趨勢(shì)是什么？本公司目前及將來(lái)可能的渠道有哪些？各渠道的優(yōu)劣勢(shì)如何？投入產(chǎn)出比如何？?jī)r(jià)格分析分析本公司主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)策略、價(jià)格分布、客戶的價(jià)格期望及敏感性分析：本公司的定價(jià)策略是什么？?jī)r(jià)格是如何分布的？主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)策略是什么？?jī)r(jià)格是如何分布的？客戶對(duì)不同供應(yīng)商的價(jià)格預(yù)期是怎樣的？如何排名？如果提價(jià)或降價(jià)，客戶是否增加或減少采購(gòu)？

總體分析及建議產(chǎn)品策略分析及建議營(yíng)銷渠道策略分析及建議價(jià)格策略分析及建議山東臨沂南坊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2021年5月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分臨沂城市環(huán)境分析 4第一節(jié)臨沂城市概況 5第二節(jié)臨沂經(jīng)濟(jì)狀況 9第三節(jié)臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 12第二部分臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 14第一節(jié)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 15第二節(jié)07－08年土地市場(chǎng)調(diào)研分析 18第三節(jié)臨沂市住宅銷售狀況分析 23第三部分區(qū)域市場(chǎng)分析 26第一節(jié)區(qū)域發(fā)展概況 27第二節(jié)板塊區(qū)域分析研究 29第三節(jié)區(qū)域市場(chǎng)綜述 55第四部分臨沂商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析 59第一節(jié)商業(yè)環(huán)境背景 60第二節(jié)臨沂商業(yè)規(guī)劃 61第三節(jié)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與分析 63第四節(jié)本案周邊商業(yè)布局簡(jiǎn)析 69第五節(jié)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 72第六節(jié)商業(yè)環(huán)境總結(jié) 72第五部分主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 73第一節(jié)沂龍灣 74第二節(jié)齊魯園 78第三節(jié)南坊板塊將入市項(xiàng)目分析 81第四節(jié)外灘明珠 84第五節(jié)鳳凰城 86第六節(jié)結(jié)論 88第六部分客戶群?jiǎn)柧碚{(diào)查與分析 89第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說(shuō)明 90第二節(jié)調(diào)查結(jié)果分析 91第三節(jié)目標(biāo)客戶群?jiǎn)柧碚{(diào)查總結(jié) 135第七部分項(xiàng)目基地分析 137第一節(jié)項(xiàng)目基地概況 138第二節(jié)基地環(huán)境研究 139第三節(jié)區(qū)域發(fā)展研究 144第四節(jié)項(xiàng)目地塊研判 147第八部分項(xiàng)目定位建議 151第一節(jié)產(chǎn)品基本定位 152第二節(jié)目標(biāo)客戶群定位 154第三節(jié)項(xiàng)目形象定位 155第九部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 159第一節(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建議 160第二節(jié)總體平面規(guī)劃建議 166第三節(jié)社區(qū)道路交通規(guī)劃建議 169第四節(jié)景觀規(guī)劃建議 169第五節(jié)單體建議 171第六節(jié)住宅各功能區(qū)設(shè)計(jì)建議 172第七節(jié)設(shè)施及配套 175第八節(jié)材料及裝飾 177第十部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序建議 180第一部分臨沂城市環(huán)境分析第一節(jié)臨沂城市概況一、臨沂區(qū)位臨沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。地跨東經(jīng)117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒，南北最大長(zhǎng)距228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。二、臨沂交通臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音737、麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已開(kāi)通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過(guò)境國(guó)道和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。三、行政區(qū)劃臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|3個(gè)區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭9個(gè)縣，共計(jì)180個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，7151個(gè)行政村。四、臨沂人口臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，共有1027.5萬(wàn)人。全國(guó)第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等45個(gè)民族,除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?.44%。市轄區(qū)人口達(dá)195.9萬(wàn)人?？h區(qū)面積(平方公里)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處(個(gè))行政村(個(gè))總?cè)丝冢ㄈ耍魯?shù)(萬(wàn)戶)蘭山650.3711＊40990582525.51羅莊370.37814142933014.25河?xùn)|727.6312＊41062350918.04郯城1306.581767499242326.23蒼山1799.8621105631.60莒南17521875999485734.48沂水2334.819＊104636.09蒙陰1601.61146553314017.69平邑1824.791672899566929.32費(fèi)縣1903.751856393977528.61沂南1774.081760091375030.24臨沭1038.011230064089419.3（數(shù)據(jù)來(lái)源于臨沂統(tǒng)計(jì)局）注：村居數(shù)中帶＊的為村居合并后未最后確定的數(shù)。第二節(jié)臨沂經(jīng)濟(jì)狀況一、主要產(chǎn)業(yè)狀況農(nóng)業(yè)方面：種植機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全年農(nóng)作物播種面積106.7公頃，其中糧食71.04公頃，經(jīng)濟(jì)作物35.66萬(wàn)畝，糧經(jīng)比為66.5：33.5。工業(yè)方面：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到2769家，工業(yè)總產(chǎn)值2464.08億元，累計(jì)完成工業(yè)增加值653.68億元，同比增長(zhǎng)24.4%；產(chǎn)品銷售率97.66%，同比上升0.21個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2419.52億元，增長(zhǎng)35.1%，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì)165.80億元，其中利潤(rùn)總額140.11億元，同比分別增長(zhǎng)35.26%和37.39%。商貿(mào)物流：商貿(mào)流通業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)是臨沂經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)，素稱江北第一商城。規(guī)模效益位居全國(guó)第三位的臨沂批發(fā)城，是山東及全國(guó)的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)，全市發(fā)展各類專業(yè)村1500多個(gè)，專業(yè)鎮(zhèn)80多個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近800家，直接受益的農(nóng)民達(dá)300多萬(wàn)。目前全市共有民營(yíng)企業(yè)1.27萬(wàn)家，以臨沂批發(fā)城為龍頭形成各類市場(chǎng)999處，個(gè)體工商戶24.12萬(wàn)戶，從業(yè)人員62.56萬(wàn)人。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)599家，年完成工業(yè)總產(chǎn)值450億元，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)52%。二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2007年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出了又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值1660.5億元。2、人均GDP隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，臨沂市人均GDP的呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均指標(biāo)值逐年遞增，城市居民生活水平提高，城市消費(fèi)能力日益增強(qiáng)。3、人均收入近幾年，臨沂人均收入逐步提升，2007年臨沂市城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民可支配收入分別達(dá)到了12819元與4722元，人們對(duì)居住條件的要求也逐漸提高。第三節(jié)臨沂城市發(fā)展規(guī)劃一、臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。規(guī)劃預(yù)測(cè)2021年和2021年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為493萬(wàn)和701萬(wàn)左右：城市化水平分別達(dá)到45%和60%左右。二、城市性質(zhì)與發(fā)展規(guī)劃1、城市性質(zhì)魯東南地區(qū)的中心城市、全國(guó)性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市。2、人口規(guī)劃近期（2021年）：城市人口為145萬(wàn)人，其中常住人口115萬(wàn)人，暫住人口為30萬(wàn)人。3、用地規(guī)劃近期（2021）：城市用地規(guī)模達(dá)到160平方公里。遠(yuǎn)期（2021）：城市用地規(guī)模達(dá)到219平方公里。4、一河五片規(guī)劃臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。臨沂中心城區(qū)以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)形成“一河五片，組團(tuán)發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系?！耙缓游迤笔侵概R沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的"五片"區(qū)域?yàn)椋海?）以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)城為主體的蘭山片；（2）以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片；一河五片規(guī)劃（3）以市區(qū)物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片；一河五片規(guī)劃（4）以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至祊河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約45平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。規(guī)劃期限為，近期至2021年，遠(yuǎn)期至2021年。到2021年，分區(qū)人口規(guī)模22萬(wàn)-25萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模25-30平方公里；到2021年，分區(qū)人口規(guī)模27萬(wàn)-30萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模30-36平方公里。（5）由省政府2003年批準(zhǔn)、以臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體、正在起步的東南片。一河五片，各片充分體現(xiàn)城市功能，以此為主體的城市功能區(qū)形成"一河五片"的城市區(qū)域，一個(gè)大都市模樣的臨沂城將呈現(xiàn)在世人眼前。第二部分臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境第一節(jié)歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況一、歷年投資狀況分析臨沂市近年固定資產(chǎn)投資略有起伏，但房地產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例自06年后上升到9%以上，臨沂房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。二、歷年房地產(chǎn)供應(yīng)狀況分析自05年以來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)施工面積一路飆升，07年施工面積達(dá)818萬(wàn)平方米。而竣工面積的增長(zhǎng)則顯得較為平穩(wěn)，07年達(dá)181萬(wàn)平方米。臨沂商品房竣工率在06、07年顯得偏低，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)。三、歷年市場(chǎng)需求狀況分析近幾年臨沂商品房銷售面積增長(zhǎng)迅速，從左下圖可以看出，整體市場(chǎng)供需兩旺。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于臨沂統(tǒng)計(jì)局、房管局）第二節(jié)07－08年土地市場(chǎng)調(diào)研分析根據(jù)臨沂市國(guó)土資源據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年臨沂市土地累計(jì)上市供應(yīng)量10118.31畝（6745880.1㎡），成交8803.02畝（6221093.1㎡），總成交額558912.04萬(wàn)元，08年截止到4月份土地供應(yīng)成交量3082.26畝（2054943.09㎡），總成交金額186674.93萬(wàn)元。一、各區(qū)土地成交量情況■07年臨沂土地成交量以蘭山區(qū)最多，成交面積2466287.9㎡，成交額283543.54萬(wàn)元；南坊區(qū)域，成交面積2137490㎡，成交額207078.5萬(wàn)元?！?8年臨沂土地成交量以南坊區(qū)最多，成交面積801106.4㎡，成交額86322.13萬(wàn)元，成交比例占臨沂市總成交面積的38.98%。其次為蘭山區(qū)，成交面積276996.39㎡，成交額44878.8萬(wàn)元，成交比例占臨沂市總成交面積的13.47%。從以上兩表可以看出，南坊區(qū)已逐漸成為臨沂市一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)南坊區(qū)將成為臨沂市的新一片開(kāi)發(fā)熱土。二、各區(qū)土地交易平均單價(jià)07年土地交易狀況：2007年總供應(yīng)量成交量流掛成交額每平單價(jià)每畝單價(jià)（萬(wàn)元）蘭山區(qū)2580818.32466287.9114530283543.541149.6876.65南坊區(qū)312473207078.5968.7964.59河?xùn)|區(qū)233991.9139496.394495.613752985.8365.73羅莊區(qū)21572421243632886862323.0121.54經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1265382.91265382.9051637408.0727.21從上表我們可以發(fā)現(xiàn)，2007年臨沂市上市掛牌土地127宗，其中南坊與河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地整體供應(yīng)量大，各占到整個(gè)供應(yīng)量的6745880.1㎡的74.57%（5030781㎡），其中南坊主要以住宅土地供應(yīng)為主，商住土地為輔，而經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)則主要是以商住及商業(yè)為主，住宅開(kāi)發(fā)為輔。河?xùn)|與羅莊的土地供應(yīng)量的總和占整體供應(yīng)量的6.7%。而蘭山的土地供應(yīng)以商住為主，商業(yè)為輔，土地供應(yīng)主要集中在西部商貿(mào)區(qū)及涑河沿線。08年1－4月土地交易狀況：2021年1－4月總供應(yīng)量成交量流掛成交額每平單價(jià)每畝單價(jià)（萬(wàn)元）蘭山區(qū)276996.39276996.39044878.81620.19108.02南坊區(qū)801106.4801106.4086322.131077.5471.84河?xùn)|區(qū)1996241996240215561079.8371.99羅莊區(qū)192045.3192045.3016420855.0157.00經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)585171585171017498299.0219.94進(jìn)入08年后各區(qū)域所供應(yīng)宗地均成交，每畝成交單價(jià)也較07年成交單價(jià)有所上漲，僅有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成交單價(jià)下降，主要原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)所成交宗地多為大宗地塊、商業(yè)、工業(yè)用地。三、南坊區(qū)土地供應(yīng)狀況供應(yīng)量持續(xù)過(guò)大，住宅持續(xù)放量，商業(yè)異軍突起07年上市土地40宗2449963平米土地性質(zhì)住宅商住商業(yè)宗數(shù)15205面積1463720平米924660平米61583平米08年1至4月上市土地16宗801106平米土地性質(zhì)住宅商住商業(yè)宗數(shù)717面積286300平米42729平米382718平米（以上數(shù)據(jù)來(lái)源臨沂國(guó)土局）（以上數(shù)據(jù)來(lái)源臨沂國(guó)土局）第三節(jié)臨沂市住宅銷售狀況分析一、07年商品房銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析2007年臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供銷兩旺”的局面，全市新建商品房銷售面積達(dá)224萬(wàn)平方米。從下表可以看出，住宅市場(chǎng)占據(jù)商品房市場(chǎng)的主流地位。其中區(qū)域以蘭山區(qū)為主，該區(qū)域住宅銷售套數(shù)及銷售面積均占到臨沂市轄區(qū)的75%以上，銷售均價(jià)也為臨沂全市最高。二、各面積區(qū)間銷售比例分析07年銷售面積統(tǒng)計(jì)表面積范圍套數(shù)所占百分比建筑面積所占

百分比房屋價(jià)值所占

百分比0-60962838.94%2050899.15%465202166.007.84%60-809093.68%643542.87%181344235.003.06%80-9013705.54%1170905.22%244219336.004.12%90-100272111.01%25924111.56%564051999.009.51%100-120279011.28%29968313.36%706073578.0011.90%120-144292111.81%38847117.32%967732799.0016.31%144-18021908.86%35221915.71%1019395908.0017.19%180-21958.88%55637824.81%1783827037.0030.07%合計(jì)247245931846558.001、按銷售套數(shù)比例分析07年臨沂市銷售套數(shù)最多的面積區(qū)間為60㎡以下戶型占總銷售套數(shù)的38.94%，其次為90—144㎡得面積區(qū)間受廣大消費(fèi)者青睞，該面積區(qū)間受眾人群廣，適合于3—5口之家。值得注意的是144—180㎡及180㎡以上的面積區(qū)間仍占據(jù)相當(dāng)?shù)匿N售比例，可見(jiàn)大戶型在臨沂市的需求是旺盛的。2、按總銷售面積比例總銷售面積占比例最大的依然是90—144㎡之間，占到總銷售面積的42.24%，60㎡以下銷售面只占到9.15%，在各面積區(qū)間中單項(xiàng)總銷售面積比例最大的卻是180㎡以上戶型，占臨沂市簽約總銷售面積的24.81%。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源臨沂房管局）（以上數(shù)據(jù)來(lái)源臨沂房管局）第三部分區(qū)域市場(chǎng)分析第一節(jié)區(qū)域發(fā)展概況一、區(qū)域劃分1、區(qū)域劃分2、劃分特點(diǎn)（1）限制性：主城區(qū)指?jìng)鹘y(tǒng)的城市中心區(qū)域，其它縣城等區(qū)域不在研究范圍內(nèi)。（2）包容性：區(qū)域劃分以方位，而非行政轄區(qū)作為劃分依據(jù)。（3）模糊性：方位劃分本身就是模糊的，區(qū)域邊緣地區(qū)的屬性具有相鄰區(qū)域的特征。

二、區(qū)域發(fā)展概況1、蘭山區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域內(nèi)有祊河、沂河、北涑河相匯，旅游景點(diǎn)集中，蘭山區(qū)域是臨沂傳統(tǒng)的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，起著其他區(qū)域無(wú)法取代的作用。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍沿來(lái)已久，商廈林立，賈商云集。隨著未來(lái)城市的擴(kuò)展和政府的搬遷，城內(nèi)區(qū)域的功能將逐漸單一化。多種商業(yè)形態(tài)相互依托，形成臨沂最大的商業(yè)中心。2、河?xùn)|區(qū)域發(fā)展概況河?xùn)|區(qū)域工業(yè)體系比較齊全，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)及對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展迅速。五金產(chǎn)業(yè)加工和鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有獨(dú)特的歷史資源優(yōu)勢(shì)。河?xùn)|區(qū)域交通發(fā)達(dá)，外貿(mào)業(yè)發(fā)展良好，與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)成功地進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作，是臨沂的出口商品基地。河?xùn)|的生活環(huán)境較差，但是沿河位置的開(kāi)發(fā)令該區(qū)域有了很大的發(fā)展，人們對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同感正在逐漸加強(qiáng)。3、羅莊區(qū)域發(fā)展概況羅莊是臨沂的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，以鋼鐵焦化、陶瓷、醫(yī)藥化工等重點(diǎn)工業(yè)為主，并且發(fā)展了產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。由于受工業(yè)產(chǎn)業(yè)影響，此區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域面積小、流動(dòng)人口多、工業(yè)企業(yè)多、社情民情復(fù)雜、居民居住條件相對(duì)較弱，臨沂市民對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同感較低。第二節(jié)板塊區(qū)域分析研究一、板塊劃分1、板塊區(qū)位根據(jù)臨沂市城區(qū)分布特點(diǎn)，可將臨沂城區(qū)分為五個(gè)板塊進(jìn)行分析研究。2、板塊特點(diǎn)行政劃分偏重于管理，方位劃分偏重于傳統(tǒng)，板塊劃分偏重于資源。板塊不是朝夕形成的，它是客流、物流、資金流的聚集，是地區(qū)發(fā)展不均衡的結(jié)果。板塊的形成有三個(gè)條件：資源、特色、向心力。任何一個(gè)成型板塊的存在必然要偏重于一種或者幾種資源、通過(guò)一兩個(gè)核心凝聚向心力，形成區(qū)域特色。

二、板塊分析（一）、南坊板塊1、板塊劃分沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角區(qū)域。2、板塊發(fā)展概況南坊板塊是最被看好的，正在建設(shè)的板塊。區(qū)內(nèi)道路寬闊、整潔。經(jīng)過(guò)Ａ市政規(guī)劃，該板塊將建成行政中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化娛樂(lè)中心區(qū)、居住中心區(qū)、商業(yè)副中心區(qū)。南坊板塊最大的資源是政策資源，其次是臨河的景觀環(huán)境資源。板塊形成模式為：“政策→資金流→客流→物流”。因?yàn)檎叩膶?dǎo)向作用，集中了行政、文化、休閑、娛樂(lè)、商業(yè)、酒店，形成了區(qū)域特色。它的向心力是“市政”。3、住宅市場(chǎng)細(xì)化分析（1）在售及將售項(xiàng)目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC1樓盤名稱供應(yīng)量(萬(wàn)㎡)銷售均價(jià)(元/㎡）概略說(shuō)明沂龍灣1203200（小期）,3500（小現(xiàn)）,3600（多期）住宅以6層、11層為主；配套：學(xué)校、超市、會(huì)所等齊魯園403800（高、小高）由34棟高層小高層組成；配套：幼兒園、會(huì)所等濱河新天地68銷售部在建，價(jià)格待定德式全景觀18層高層社區(qū)；配套：幼兒園、會(huì)所等濱河陽(yáng)光72銷售部在建，價(jià)格待定高層住宅、聯(lián)排別墅，總投資近20億元，位置臨河瀾泊灣100銷售部在建，價(jià)格待定住宅、五星級(jí)酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、幼兒園、小學(xué)等銀河.中央公園72單位建房，預(yù)期會(huì)有部分上市，價(jià)格待定1-54號(hào)樓為住宅.55號(hào)樓為商業(yè)，1-4號(hào)地下車庫(kù)杏壇文化家園42銷售部新建，預(yù)期價(jià)格30009棟小高12棟高層，四中家屬院，分兩區(qū),2/3用作銷售朗潤(rùn)苑50銷售部待建，價(jià)格待定兩棟高層已封頂，未入市，后續(xù)住宅開(kāi)發(fā)以板式高層為主合計(jì)5643500--3700此外,南坊區(qū)有部分還建房在私自銷售中.據(jù)上表得知，目前南坊區(qū)供應(yīng)量超過(guò)560萬(wàn)平米，高層銷售均價(jià)為3500元/平米。（2）價(jià)格分析3-2-SEQ3-2-\*ARABIC2南坊1-2年價(jià)格走勢(shì)分析(單位:元/平米)時(shí)間2007年同期2021年4月均價(jià)26503500增長(zhǎng)率38%南坊板塊一年內(nèi)漲幅38%。目前在售的只有沂龍灣和齊魯園，兩個(gè)項(xiàng)目一年內(nèi)提價(jià)分別達(dá)到1000和1200元，上漲快速。南坊有銷售歷史的年份從前年開(kāi)始，目前仍處于開(kāi)發(fā)的原始階段，區(qū)域內(nèi)配套完善至少需要3-5年，提價(jià)過(guò)猛，有些一步到位的嫌疑，顯然有些缺乏理性的成分。接下來(lái)的瀾泊灣、濱河國(guó)際、朗潤(rùn)苑、濱河新天地等大規(guī)模項(xiàng)目相繼開(kāi)工建設(shè)，預(yù)期定價(jià)將會(huì)在3500-4000元之間。同時(shí)部分不具備銷售資格的單位建房及還建房正在以低于市場(chǎng)的優(yōu)惠價(jià)私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府家屬院的沂州花園，關(guān)系價(jià)約在2300元，此類低價(jià)的私市房將會(huì)對(duì)南坊板塊的價(jià)格走勢(shì)造成困擾。而四中家屬院的杏壇小區(qū)也有三分之二入市，售價(jià)預(yù)期3000元左右。此類小區(qū)具備土地成本方面的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，定價(jià)尺度彈性，但卻使得硝煙彌漫的南坊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，09年前后此板塊將是一場(chǎng)價(jià)格的大血拼。（3）規(guī)模分析南坊板塊項(xiàng)目整體規(guī)模較大，規(guī)模最小也達(dá)到40萬(wàn)平方米，其中以07年入市的沂龍灣規(guī)模最大，達(dá)120萬(wàn)平米。（4）供應(yīng)量分析南坊8個(gè)居民點(diǎn)南坊8個(gè)居民點(diǎn)南坊2021近期規(guī)劃人口為24萬(wàn)人，以人均住房面積27平米計(jì)算，約需649萬(wàn)建筑面積。目前，南坊市場(chǎng)供應(yīng)量560萬(wàn)平米，按90%比例計(jì)算住宅面積約為500萬(wàn)平米。07年開(kāi)工還建面積約為195萬(wàn)平米，二者相加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約700萬(wàn)平米，已經(jīng)超出2021年規(guī)劃人口所需住宅面積。另有大量的單位集資建房及陸續(xù)新開(kāi)工面積，經(jīng)估算得知，預(yù)期08-09年區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量趨于飽和。

（5）戶型分析面積配比分析3-2-SEQ3-2-\*ARABIC3樓盤名稱物業(yè)形態(tài)戶型面積(㎡)所占比例銷售率沂龍灣6層的多層和11層的小高層為主,一期21棟，占總面積的6分之一，20個(gè)戶型。將要入市的2期18個(gè)戶型，其中花園洋房12種。兩室兩廳70-9015%1期75%三室兩廳120-14070%四室三廳170-18015%復(fù)式300左右--齊魯園34棟小高層、高層組成一室兩廳45-11040%85%兩室兩廳三室兩廳120-15660%四室三廳156-180五室三廳207-221復(fù)式380[物業(yè)分析]：板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層、多層是板塊市場(chǎng)的主流，成為不少購(gòu)房者的首選。[戶型配比]：板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在120-180㎡之間；復(fù)式一般在頂層，面積300㎡左右。[暢銷戶型]：75-90㎡（2室），100-110㎡（3室），150-165（4室）；熱銷：120-130㎡（3室），140-150㎡（3室）；[滯銷戶型]：180㎡（4室）（6）客戶分析區(qū)域來(lái)源：本市70%，外地30%；購(gòu)房目的：自用80%,投資及它用20%；消費(fèi)特征：團(tuán)購(gòu)40%；身份特征：公務(wù)員、工商個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主等；年齡及收入狀況：28-50歲為主,家庭年收入在6萬(wàn)元以上。

4、結(jié)論（1）板塊特點(diǎn)及預(yù)測(cè)板塊區(qū)域價(jià)格為3500元/平米；生意人、公務(wù)員、外地人置業(yè)占主流；團(tuán)購(gòu)體量明顯大于其他板塊；未來(lái)1-3年，商品房供應(yīng)量將持續(xù)增加；未來(lái)1-3年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈；未來(lái)5年內(nèi)，商品房成交量將呈波狀上升狀；未來(lái)5年內(nèi)，銷售價(jià)格將強(qiáng)勁-波動(dòng)-穩(wěn)步上漲；二手市場(chǎng)供應(yīng)量將增加，且交易活躍；有還建房私自入市現(xiàn)象，以及少量公房私賣現(xiàn)象，無(wú)證房屋將增加；（2）分析南坊，是臨沂市委市政府規(guī)劃的城市新區(qū)，未來(lái)將是臨沂新的城市中心。近兩三年時(shí)間的開(kāi)發(fā)建設(shè)，南坊片區(qū)已初具規(guī)模。作為城市建設(shè)的重要推手，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)疑是南坊片區(qū)崛起的最大推力。雖此板塊啟動(dòng)較晚，但土地供應(yīng)量、項(xiàng)目規(guī)模較大,如今已經(jīng)賣了千畝土地。目前，在售的沂龍灣、齊魯園均價(jià)在3200-3800元/平方米之間，而新興的如濱河新天地、濱河陽(yáng)光、瀾泊灣等等十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)今年下半年集中上市，價(jià)格都在3500-4000元左右。由于新的市委市政府行政辦公中心將在今年啟用，未來(lái)政府對(duì)南方新區(qū)的建設(shè)日益加大，所以該區(qū)的樓盤具有巨大的升值空間。但是南坊的市場(chǎng)供應(yīng)量在幾年內(nèi)即將飽和，供應(yīng)量是臨沂的三分之一，預(yù)見(jiàn)南坊板塊在2-3年內(nèi)將是一場(chǎng)價(jià)格的血拼，質(zhì)量的血拼。各開(kāi)發(fā)商仍需保持理智，控制成本，強(qiáng)化品質(zhì)，提高樓盤性價(jià)比，才能在市場(chǎng)中立于不敗之地。（二）、濱河板塊1、板塊劃分沂河西畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂河路。2、板塊發(fā)展概況它是被普遍看好的、成交熱點(diǎn)板塊。預(yù)期板塊形成模式為：“資金流→客流→物流”。濱河板塊最大的資源是生態(tài)資源。它的向心力是“生態(tài)景觀居住”。此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、魯商鳳凰城、外灘明珠等項(xiàng)目十分搶眼；板塊內(nèi)項(xiàng)目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板塊，對(duì)板塊的拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯。隨著該板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開(kāi)發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多的土地儲(chǔ)備，此板塊的居住環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步升級(jí)，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張，潛力巨大。3、住宅市場(chǎng)細(xì)化分析（1）在售及將售項(xiàng)目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC4樓盤名稱供應(yīng)量(萬(wàn)㎡)銷售價(jià)格(元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間交房日期銷售進(jìn)度調(diào)查水岸華庭8.5預(yù)期3800待定09年初4月20日認(rèn)籌觀河苑5.4335006年秋天已交現(xiàn)房尾盤,銷售率90%.濱河國(guó)際5040002007年5月1、2、10、11號(hào)樓7月交房，別墅08年4月交房.目前封盤，08年6月份現(xiàn)房體驗(yàn)推介活動(dòng)同出價(jià)格．外灘明珠4646002007年10月08年底30%蘭亭水岸6.788941002007-7-8原定08年11月25尾盤,銷售率90%以上.魯商鳳凰城604400預(yù)08年5月待定蓄水期，形象展示清水灣花園303700三期08年5月開(kāi)盤二期08年4月交房二期整體銷售進(jìn)度70%觀天下33.88待定高層部分開(kāi)盤時(shí)間未定待定蓄水期，形象展示東方花苑1038002021年5月底70%合計(jì)2503970濱河板塊在售及將售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示得知，目前供應(yīng)量超過(guò)250萬(wàn)平米，商品房的整體均價(jià)在3970元。（2）價(jià)格分析由于優(yōu)良的景觀及便利的交通，板塊區(qū)間價(jià)格為全市板塊中之最高，預(yù)期將會(huì)繼續(xù)攀升！另休閑、商業(yè)配套等將有上升空間；（3）規(guī)模分析濱河板塊項(xiàng)目規(guī)模較大，供應(yīng)量逐年增加。其中以08年將入市的綜合物業(yè)形態(tài)的魯商鳳凰城規(guī)模最大，達(dá)60萬(wàn)平米。（4）戶型分析3-2-SEQ3-2-\*ARABIC5戶型面積配比分析表樓盤名稱物業(yè)戶型面積(㎡)所占比例水岸華庭高層兩室兩廳80-9235%三室兩廳129-13750%四室兩廳140-15015%觀河苑高層、小高層三室兩廳135；164；20670%四室兩廳196；26%復(fù)式216；3434%濱河國(guó)際高層、小高層三室兩廳120-14033%四室兩廳140-16033%五室兩廳(別墅)220-31033%外灘明珠高層兩室兩廳88-300多20%三室兩廳30%四室兩廳25%五室三廳25%蘭亭水岸高層兩室兩廳9033%三室兩廳137-143-17233%四室兩廳180-20933%魯南鳳凰城高層三室兩廳138-16450%四室三廳190-25450%聯(lián)排別墅250-28098清水灣花園高層一室兩廳6910兩室兩廳116—144.530三室兩廳158—21260四室兩廳無(wú)東方花苑高層兩室兩廳一衛(wèi)101.8840%三室兩廳兩衛(wèi)129.9230%三室兩廳兩衛(wèi)158.7220%四室兩廳三衛(wèi)190.2710%[物業(yè)分析]：板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場(chǎng)的主流，但多層依然在消費(fèi)者心中占有重要地位，成為不少購(gòu)房者的首選，另外由于濱河板塊的景觀優(yōu)越性，復(fù)式及別墅也成為市場(chǎng)的搶購(gòu)熱點(diǎn)。[戶型配比]：板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品的戶型面積較大，戶型分布多在200-300多平方米之間。（5）客戶分析區(qū)域來(lái)源：本市75%,外地25%；購(gòu)房目的：自用85%,其他15%；職業(yè)身份：外地經(jīng)商者、高級(jí)公務(wù)員及其他；置業(yè)次數(shù):1-3次置業(yè)居多，少見(jiàn)4-5次置業(yè)者，偶見(jiàn)6-8次置業(yè)者。年齡及收入狀況：40-55歲為主,家庭年收入10萬(wàn)元以上；4、結(jié)論（1）板塊市場(chǎng)特點(diǎn)及預(yù)期濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊；板塊整體均價(jià)約4000元，為區(qū)域內(nèi)最高價(jià)格；各開(kāi)發(fā)商重視建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)，各項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)良；住宅戶型面積彈性大，3室130平米低層銷售良好，3（4）室200平米的戶型高層銷售良好；置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在臨沂置業(yè)之首選；交易市場(chǎng)未來(lái)3年將持續(xù)活躍；高檔住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷售價(jià)格將持續(xù)上漲；投資熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)5年內(nèi)，2手房?jī)r(jià)格將陸續(xù)盤升；板塊市場(chǎng)內(nèi)有其他購(gòu)房現(xiàn)象存在；（2）分析富人居住區(qū)漸成氣候：07年，隨著濱河國(guó)際及蘭亭水岸、開(kāi)元上城等項(xiàng)目的熱銷，表明整個(gè)濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒(méi)錢人的一種居住向往。區(qū)域配套不完善：作為濱河區(qū)域，雖然景觀系數(shù)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高值，但是其居住氛圍卻沒(méi)有完全形成，尤其是滿足社區(qū)居住的一系列配套設(shè)施如交通、文化、體育、商業(yè)等不能到位，其中最主要的是社區(qū)的配套商業(yè)匱乏。這在一定程度上讓不少傾向?yàn)I河區(qū)域的人心存顧慮。面臨巨大銷售壓力：大量濱河樓盤的透支性上市，導(dǎo)致整個(gè)板塊短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)大，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重預(yù)期未來(lái)三年，濱河板快上市樓盤累計(jì)可達(dá)400萬(wàn)平米（含羅莊及河?xùn)|濱河區(qū)域），占臨沂未來(lái)供應(yīng)總量的30%左右。

（三）、蘭山中心板塊1、板塊范圍東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以南。2、發(fā)展概況蘭山板塊位于中心區(qū)域，板塊以人民廣場(chǎng)為中心輻射，四下分布著眾多商場(chǎng)與商貿(mào)市場(chǎng)。它是臨沂的中心商業(yè)區(qū)，亦是臨沂的中心居住區(qū)。蘭山板塊最大的資源是地段資源。因?yàn)闅v史及地理原因，人民廣場(chǎng)附近成為臨沂市形成最早也是認(rèn)可度最高的商圈，客流及物流的集中自然形成鬧市，臨沂的”逐漸形成，客流、物流、資金流、信息流相互交匯。板塊形成模式為：“客流→物流→資金流→信息流”。因?yàn)榈囟巫饔?，大量商業(yè)集中，形成區(qū)域特色。它的向心力是“商業(yè)”。此板塊內(nèi)的居住特點(diǎn)是居住區(qū)主要是各個(gè)單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。此區(qū)域價(jià)格和消費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯度。3、住宅市場(chǎng)細(xì)化分析（1）代表項(xiàng)目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC6樓盤名稱建筑面積(萬(wàn)㎡)銷售價(jià)格(元/㎡）樓盤名稱建筑面積(萬(wàn)㎡)銷售價(jià)格(元/㎡）錦繡藍(lán)山24.469待定嘉益.臺(tái)北新城1003300久隆國(guó)際43待定天元名筑103200悅城13待定香江.時(shí)代華庭2.23100聯(lián)安現(xiàn)代城154300美多.現(xiàn)代城322700瑞祥花園31900時(shí)代豪庭2.23100昌隆.匯城4.713200河畔花園9.53060河畔花園9.53060天元名筑10萬(wàn)3200開(kāi)元上城7.925000濱河潤(rùn)城83200蘭山主要在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示得知，市場(chǎng)約1/3的供應(yīng)量為284萬(wàn)平米，商品房的整體均價(jià)在3200元。（2）規(guī)模分析蘭山中心板塊在售樓盤由于總量最多，總體規(guī)模大。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有3萬(wàn)平米，大盤規(guī)模達(dá)100萬(wàn)平米。受地塊制約，板塊內(nèi)以建筑面積10萬(wàn)平米以下的小規(guī)模樓盤為主。（3）戶型分析受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅項(xiàng)目為高層，戶型以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比濱河板塊有所減小，值得關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象是以往不被臨沂市場(chǎng)認(rèn)可的小戶型開(kāi)始熱銷,臺(tái)北新城等已推出小戶型,銷售狀況良好。（4）價(jià)格分析通過(guò)價(jià)格的分析，得出板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3325元/平米左右，較去年同期上漲40元，在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊、南坊板塊優(yōu)勢(shì)明顯。（5）客戶分析首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項(xiàng)目周邊原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場(chǎng)的云集使得私營(yíng)業(yè)主及外來(lái)生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部分。4、小結(jié)該區(qū)域樓盤市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）消費(fèi)人群集中：城西約70%的客戶來(lái)自周圍的市場(chǎng)區(qū)域，這主要與其靠近市場(chǎng)區(qū)域，生活比較便利有關(guān)。（2）商業(yè)樓盤云集：該區(qū)域集中了臨沂整個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)，上半年有臨沂小商品城、家具城、燈具城、美多現(xiàn)代城等商業(yè)項(xiàng)目的成功發(fā)售。該區(qū)域集中了臨沂接近90%的商業(yè)樓盤。（3）未來(lái)城市商貿(mào)中心，投資價(jià)值高：作為臨沂未來(lái)的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價(jià)值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報(bào)率要高出很多。（四）、河?xùn)|板塊1、區(qū)位劃分沂河以東近郊區(qū)域（1）河?xùn)|代表項(xiàng)目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC7樓盤名稱銷售價(jià)格(元/㎡）水景明珠3700新城花園2期天弘苑2800瑞華金都2800豪森華府新東方花園3600東旭第一城（東華苑）3400冠亞星城待定魯信皇山花園待定合計(jì)32602、發(fā)展概況河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均及眾多實(shí)力客戶向蘭山板塊項(xiàng)目的流失致使本去在中短時(shí)期內(nèi)發(fā)展受限。3、住宅市場(chǎng)分析（2）價(jià)格分析整體價(jià)格在3260元，濱河大道東邊沿線價(jià)格拉升均價(jià)，待建及將入市項(xiàng)目較多。（3）客戶分析區(qū)域來(lái)源：河?xùn)|30%、蘭山40%、其他30%；購(gòu)房目的：自住70%、投資30%；年齡：25—45歲；家庭年收入10萬(wàn)以上；

4、小結(jié)該區(qū)域樓盤市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）打造河?xùn)|半壁江山：政府提出打造河?xùn)|半壁江山的概念，其實(shí)也在一定程度上催動(dòng)一直沉寂的河?xùn)|房產(chǎn)有所動(dòng)作，作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線的河?xùn)|，還占據(jù)了臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，雖然目前開(kāi)發(fā)區(qū)還處于一個(gè)成長(zhǎng)階段，但是其消費(fèi)能力一旦爆發(fā)是非常巨大的。（2）濱河沿線一枝獨(dú)秀：從目前河?xùn)|的住宅市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)看，目前河?xùn)|整個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將在沿沂河沿線，其獨(dú)特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價(jià)格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。（3）未來(lái)城市的東城區(qū)：臨沂一直沒(méi)有東城區(qū)之說(shuō)，河西板塊的集中開(kāi)發(fā)，也會(huì)在短期內(nèi)聚攏人氣，擴(kuò)大城市版圖，如果河?xùn)|通過(guò)與河西的連片開(kāi)發(fā)，共同通過(guò)沂河來(lái)造勢(shì)，那么形成真正的大臨沂的版圖就不遠(yuǎn)了。

（五）、羅莊板塊1、板塊范圍沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合的區(qū)域2、板塊發(fā)展概況本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但區(qū)域整體供應(yīng)量相對(duì)于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有特點(diǎn)為項(xiàng)目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足。3、住宅市場(chǎng)分析羅莊在售代表項(xiàng)目列表3-2-SEQ3-2-\*ARABIC8樓盤名稱項(xiàng)目位置規(guī)劃狀況銷售價(jià)格(元/㎡）怡景.天鵝湖臨沂市高新區(qū)科技大道與雙月園路交匯處分兩期開(kāi)發(fā)一期300多畝,共有18棟5+1多層已經(jīng)基本售完,二期開(kāi)發(fā)500畝的別墅2000陽(yáng)光翠湖嘉園雙月園路與羅八路交匯處共有19棟5+1多層組成(分三期開(kāi)發(fā))1500澳爾諾.國(guó)際公館臨沂市通達(dá)路113路共有2棟樓組成,其中1棟25層高層住宅與1棟25層的寫字樓3320均價(jià)2270羅莊的市場(chǎng)均價(jià)在2270元，由于地理原因和歷史形成原因，此區(qū)域不被開(kāi)發(fā)商所看好，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，但是隨著市政府的政策引導(dǎo)和城市建設(shè)力度的加大，本區(qū)域的商品房供應(yīng)量正在逐年增加，但是價(jià)格明顯要低于其他板塊。4、小結(jié)作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯后的層面。（1）長(zhǎng)期以來(lái)依賴自產(chǎn)自銷：羅莊的住宅一直嚴(yán)重依賴本區(qū)域消費(fèi)，所以導(dǎo)致其價(jià)格一直比較低，除了2003年略上漲之外，從2005年到2006年的價(jià)格一直都在1500上下浮動(dòng)。（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一：除了曾經(jīng)出現(xiàn)的雙月園別墅，羅莊的產(chǎn)品一直以多層為主，幾乎未出現(xiàn)小高層及高層住宅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。（3）發(fā)揮郊區(qū)化效應(yīng)：上半年天鵝湖的熱銷，說(shuō)明蘭山的部分客戶在向郊區(qū)過(guò)渡，尤其是當(dāng)市中心房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致人群向周圍分流，這在一定程度上推動(dòng)了羅莊的房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。三、板塊的發(fā)展趨勢(shì)1、臨沂板塊的形成改革開(kāi)放以前，城市只有板塊雛形，區(qū)域發(fā)展相對(duì)均衡。改革開(kāi)放以后，受資金因素影響，地區(qū)發(fā)展開(kāi)始不均衡，板塊逐漸形成。2、臨沂板塊的發(fā)展（1）老板塊積極拓展，新板塊特色鮮明。南坊板塊和濱河板塊定位準(zhǔn)確，具有鮮明的特色。（2）板塊發(fā)展由自發(fā)走向引導(dǎo)20世紀(jì)90年代興起的商業(yè)板塊是資金的自發(fā)聚集，它們的形成速度較慢，但持續(xù)性較強(qiáng)。3、臨沂板塊的未來(lái)自發(fā)形成的板塊，如蘭山板塊，因?yàn)樽陨砉δ荦R全，將繼續(xù)擴(kuò)大。政策引導(dǎo)的板塊，如羅莊板塊，發(fā)展速度將受到產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)的影響。新生的板塊，如濱河板塊、南坊板塊，發(fā)展程度將受到投資回報(bào)和城市功能的雙重限制。未來(lái)生成的其它板塊，自發(fā)形成的可能性大，形成速度不會(huì)太快，但城市功能會(huì)齊全，特點(diǎn)會(huì)突出。這是未來(lái)臨沂板塊發(fā)展的方向。第三節(jié)區(qū)域市場(chǎng)綜述一、區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)臨沂政府城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段特點(diǎn)和我司的實(shí)地調(diào)研,歸納總結(jié)市場(chǎng)如下:（一）價(jià)格走勢(shì)：穩(wěn)步上升城市人口基數(shù)大，需求旺盛城市化水平加快成本增加，市場(chǎng)規(guī)劃城市個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，外地生意人及私企業(yè)主較多（二）市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域1.濱河板塊：臨沂市內(nèi)缺乏必要特色地形,只有沂河流域沿河區(qū)域成為唯一城市亮點(diǎn),臨沂在城市規(guī)劃中，將城市劃分為一河五片，環(huán)沂河這一軸的發(fā)展，尤其是濱河大道的建設(shè)。該區(qū)域?qū)⑹桥R沂未來(lái)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一.出于整個(gè)城市形象考慮，以及地段板塊特點(diǎn)，在整體建設(shè)上以建設(shè)中高檔樓盤為重點(diǎn)。將成為臨沂高檔項(xiàng)目典范區(qū)域。2.南坊板塊：臨沂市政府規(guī)劃將搬遷到南坊地區(qū)，該區(qū)域?qū)⒊蔀榕R沂未來(lái)的行政中心，因?yàn)樵诃h(huán)境上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，而且客戶資源豐富和整體素質(zhì)較高，該一區(qū)域的房產(chǎn)也將以中高檔為主，而且價(jià)格將有一個(gè)大幅度的攀升。同時(shí)該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)將成為另一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)3.批發(fā)市場(chǎng)周邊區(qū)域：臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特點(diǎn)就是商貿(mào)批發(fā)行業(yè)成熟。目前，大量的批發(fā)市場(chǎng)因?yàn)槭姓?guī)劃的統(tǒng)一搬遷至臨沂城市西區(qū)。按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場(chǎng)周圍，會(huì)因?yàn)椴粩嘣黾雍透碌目蛻粼炊a(chǎn)生大量的居住需求。二、臨沂住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)1、價(jià)格將穩(wěn)步上漲：從近兩年上漲的態(tài)勢(shì)來(lái)看，下半年房?jī)r(jià)將延續(xù)上半年中低檔住宅上漲的空間，新上市樓盤將繼續(xù)拉高整個(gè)片區(qū)的樓盤價(jià)格。2、蘭山將延續(xù)領(lǐng)頭羊的帶頭作用：作為整個(gè)城市的中心片區(qū)，整個(gè)城市未來(lái)放量的70%將集中在蘭山區(qū)，其中以南坊、濱河為主力放量區(qū)，而臨沂人長(zhǎng)久的生活習(xí)慣和中心生活的趨向心理，也表明近幾年，蘭山將依然延續(xù)整個(gè)臨沂中心統(tǒng)領(lǐng)的位置。3、河?xùn)|濱河市場(chǎng)沖擊蘭山：河?xùn)|1-2年內(nèi)出現(xiàn)了濱河板塊成片上市的局面，比如冠亞星城、魯信皇山花園、東華苑等，河?xùn)|相對(duì)低廉的價(jià)格和優(yōu)美的景觀，對(duì)蘭山片區(qū)的濱河住宅造成了一定的沖擊。4、濱河面臨多重威脅：短時(shí)間內(nèi)，大批量樓盤的集中上市，將在一定程度上對(duì)整個(gè)區(qū)域的樓市形成強(qiáng)大的供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)在未來(lái)三年內(nèi)，整個(gè)片區(qū)的供應(yīng)總量將達(dá)到近500萬(wàn)平方，為臨沂近三年的總需求量。5、南坊開(kāi)發(fā)出現(xiàn)冰火兩重天：大量的住宅集中上市，而市場(chǎng)的消費(fèi)力將被稀釋，從而帶來(lái)的是整個(gè)市場(chǎng)客戶資源不足，南坊的高價(jià)將受到?jīng)_擊。6、二手房將大規(guī)模上市：下半年，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步拉高，前期部分炒房客戶開(kāi)始出手，臨沂的二手房交易將進(jìn)入高峰期，臨沂將迎來(lái)一個(gè)二手房的黃金時(shí)期。7、房產(chǎn)配套的家居市場(chǎng)火暴：下半年臨沂將迎來(lái)交房的小高潮，與此同時(shí)將帶來(lái)臨沂家居裝飾市場(chǎng)的一個(gè)大好時(shí)機(jī)，臨沂的家居裝修市場(chǎng)將空前火暴。8、濱河地產(chǎn)前景樂(lè)觀：雖然面臨諸多壓力，但是濱河其特有的優(yōu)勢(shì)，將保證其在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)依然是整個(gè)臨沂高端人群的首選居住板塊。9、外商帶動(dòng)，高層為主隨著臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力提升，投資環(huán)境改善，特別是“一河五片”的濱河城市格局的推出，吸引了一批國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如新加坡客商開(kāi)發(fā)的聯(lián)安現(xiàn)代城，魯商集團(tuán)開(kāi)發(fā)的沂龍灣、鳳凰城，福建客商開(kāi)發(fā)的錦繡藍(lán)山、江蘇客商開(kāi)發(fā)的久隆國(guó)際、臺(tái)灣客商開(kāi)發(fā)的臺(tái)北新城、北京客商開(kāi)發(fā)的外灘明珠等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前40多家中外開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐臨沂投資興業(yè)。所建樓盤以高層為主，如錦繡藍(lán)山有11層、17層、19層、22層，外灘明珠有26層、33層，鳳凰城、久隆國(guó)際分別有25層、27層、33層，以外地開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的沂龍灣、鳳凰城、外灘明珠、臺(tái)北新城、久隆國(guó)際等一批樓盤的興建為標(biāo)志、臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平進(jìn)入一個(gè)新時(shí)期。10、樓型多樣，戶型多種目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復(fù)式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。戶型多種，據(jù)20個(gè)樓盤戶型調(diào)查，所有樓盤均有6個(gè)以上戶型，110-130平方米是主流戶型，其中：沂龍灣從55-300平方米有20個(gè)戶型，錦繡藍(lán)山從99-258平方米有15個(gè)戶型、齊魯園從45-220平方米有12個(gè)戶型，久隆國(guó)際從90-195平方米有14個(gè)戶型，外灘明珠、龍騰華景、冠蒙時(shí)代花園分別有10個(gè)戶型，臺(tái)北新城、陽(yáng)光高第還有48-62平方米的精裝小房，聯(lián)安現(xiàn)代城有30-50平方米的酒店式公寓。11、規(guī)模大，定位高在全市的樓盤中，占地超過(guò)100畝數(shù)十家，如開(kāi)元上城、錦繡藍(lán)山、美多現(xiàn)代城、沂龍灣、外灘明珠、齊魯園、羅湖觀天下花園、水景明珠、清水灣、臺(tái)北新城、魯商鳳凰城。樓盤品質(zhì)提升，有歐式建筑，亦有江浙風(fēng)格，均為智能化管理。同時(shí)，樓盤整體布局、綠化、設(shè)施配套，樓房造型及戶型設(shè)計(jì)。樓盤命名等都體現(xiàn)了先進(jìn)文化理念，集中了中外樓房?jī)?yōu)勢(shì)，具有鮮明的時(shí)代特色。12、市場(chǎng)供大于求，爛尾樓將出現(xiàn)。大發(fā)展的前景，造成階段時(shí)間內(nèi)供需失衡，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和前景利好的推動(dòng)下，近百個(gè)樓盤捉對(duì)廝殺，總體供應(yīng)量07年上漲迅速，但是竣工面積及消化量平穩(wěn)緩行，價(jià)格快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供大于求，部分開(kāi)發(fā)商由于樓盤定位失策，導(dǎo)致銷售壓力增大，出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題，爛尾樓盤可能會(huì)出現(xiàn)。第四部分臨沂商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析

第一節(jié)商業(yè)環(huán)境背景南有義烏，北有臨沂。提起臨沂，人們自然會(huì)想到臨沂批發(fā)市場(chǎng)；經(jīng)過(guò)20多年的培育，臨沂已經(jīng)成為全國(guó)著名的商品批發(fā)交易中心和蘇魯豫皖地區(qū)最大的商品集散地。臨沂市作為全國(guó)第二大小商品集散地，市內(nèi)各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)林立，具備共存多個(gè)商圈的條件。人民廣場(chǎng)商圈是傳統(tǒng)的市中心及流通基地。近期，各大專業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)、客運(yùn)站的搬遷，臨沂城西商圈初具規(guī)模。其次由于濱河沿線的治理開(kāi)發(fā)，因此將形成特色商圈。南坊的發(fā)展建設(shè)也將造就新商圈。就開(kāi)發(fā)公司而言，在哪個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)多大項(xiàng)目完全取決于公司的實(shí)力和機(jī)遇，每家都希望有一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的好地段，但好地塊不是每個(gè)公司都能獲取的。所以在開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的商圈進(jìn)行延伸，還是在商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，應(yīng)該取決于現(xiàn)實(shí)情況，切不可遍地開(kāi)花，商鋪投資者在選擇投資的時(shí)候也應(yīng)該引起注意。由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，未來(lái)很可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)配套的“補(bǔ)課”行為。早在幾年前，商務(wù)部就提出用3至5年時(shí)間，在全國(guó)人口過(guò)百萬(wàn)的166個(gè)城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無(wú)疑是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。但經(jīng)過(guò)多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為主基調(diào)。而現(xiàn)在的臨沂近幾年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)皆有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目集中的南坊將會(huì)成為新商圈繁生并存的情況存在。山東省政府對(duì)于魯南經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中提出臨沂市作為魯南商貿(mào)重鎮(zhèn)，要進(jìn)一步強(qiáng)化商貿(mào)龍頭地位。加快改造提升現(xiàn)有商貿(mào)市場(chǎng)，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，在鞏固提高傳統(tǒng)交易方式的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、商務(wù)代理等新型物流業(yè)態(tài)，著力培育集商流、物流、信息流于一體，以網(wǎng)絡(luò)化、信息化、規(guī)?；癁闃?biāo)志的現(xiàn)代商貿(mào)流通體系。同時(shí)，舊城改造也為近郊城鎮(zhèn)打造新的商圈提供了機(jī)會(huì)。以前郊區(qū)市場(chǎng)基本上都是臨街鋪面，沒(méi)有適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場(chǎng)。而另一方面，周邊區(qū)域的投資者相對(duì)來(lái)說(shuō)缺少有效的投資項(xiàng)目和投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)正好為他們提供了資金升值的選擇機(jī)會(huì)。一些大型商業(yè)項(xiàng)目在成都周邊的興起，將徹底改變郊區(qū)市場(chǎng)住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀的格局，專業(yè)化、品牌化和規(guī)?；约蔼?dú)特的商業(yè)模式的出現(xiàn)，也改變了近郊市民的生活。另外，隨著近年來(lái)成都房?jī)r(jià)的不斷盤升以及大量外來(lái)民間游資的進(jìn)入，郊區(qū)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)將更加火爆。第二節(jié)臨沂商業(yè)規(guī)劃一、規(guī)劃范圍《臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6個(gè)區(qū)域。二、規(guī)劃內(nèi)容商業(yè)功能體系規(guī)劃(城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街)、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商品交易市場(chǎng))布局規(guī)劃及商業(yè)物流基地規(guī)劃3部分。三、規(guī)劃期限與城市總體規(guī)劃一致。近期2007—2021年，遠(yuǎn)期2021—2021年。四、規(guī)劃目標(biāo)1、到2021年，市區(qū)將初步形成1個(gè)城市商業(yè)中心、5個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、1條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級(jí)城市商業(yè)體系的架構(gòu)。未來(lái)3年，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制在35至40處，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米，培育打造13條商業(yè)街；改造和新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)19處。2、到2021年左右，全面形成1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、5個(gè)次級(jí)商業(yè)中心、2處大型商貿(mào)物流園區(qū)的商業(yè)功能區(qū)、1條涑河商業(yè)帶的布局，商業(yè)街的特色與活力進(jìn)一步增強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能進(jìn)一步完善，商品交易市場(chǎng)體系和物流配送體系的綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高。涑河沿線商業(yè)規(guī)劃其中近期發(fā)展目標(biāo)為：改造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑河為主線的商業(yè)帶，完善河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)的商業(yè)配套，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心；市區(qū)人均零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積增加到0.7平方米，人均擁有大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積0.3平方米。涑河沿線商業(yè)規(guī)劃近期內(nèi)大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制在35-40處左右，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于1平方米，培育打造13條商業(yè)街。大力推進(jìn)臨沂商城和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，全力打造國(guó)家級(jí)物流基地和全國(guó)區(qū)域性物流中心。

第三節(jié)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與分析一、發(fā)展現(xiàn)狀臨沂商貿(mào)發(fā)達(dá)，是中國(guó)著名的商貿(mào)城。近年來(lái),臨沂市商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速，目前，臨沂市已經(jīng)發(fā)展成為山東省最大的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng),商業(yè)已成為臨沂市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。臨沂市區(qū)目前商業(yè)形態(tài)分為零售百貨商場(chǎng)與各類商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)兩類。零售百貨商場(chǎng)主要分布在沂蒙路—解放路—人民廣場(chǎng)區(qū)域，該區(qū)域集中有銀座商城、大潤(rùn)發(fā)、九州商廈、蘭田步行街等商業(yè)。而臨沂市的各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要集中在通達(dá)路—水田路—蒙山大道區(qū)域與臨西八路—北涑河以北區(qū)域。其中通達(dá)路—水田路—蒙山大道區(qū)域即是所謂的“老批發(fā)市場(chǎng)”，該區(qū)域一直以來(lái)是臨沂市各類專業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)的集中區(qū)域。而臨西八路—北涑河以北區(qū)域即是所謂的“新批發(fā)市場(chǎng)”，“老批發(fā)市場(chǎng)”外遷至“新批發(fā)市場(chǎng)”是臨沂城市發(fā)展戰(zhàn)略之一，目前小家電通訊批發(fā)城、電子元件市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、文體用品市場(chǎng)等已成功完成了搬遷。這幾年來(lái)，臨沂市改造提升傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)、大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，批發(fā)市場(chǎng)改造提升取得明顯成效。2007年,全市批發(fā)和零售企業(yè)發(fā)展到7394個(gè),同比增長(zhǎng)10%，其中:批發(fā)企業(yè)3344個(gè),零售企業(yè)4050個(gè),外商及港澳臺(tái)商企業(yè)發(fā)展到620個(gè)。在批發(fā)零售企業(yè)中，銷售額在2000萬(wàn)元以上的批發(fā)企業(yè)173家，1010個(gè)商品交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交易額845.19億元，其中臨沂批發(fā)城實(shí)現(xiàn)成交額510.75億元。圍繞商貿(mào)物流城，全市從事餐飲、運(yùn)輸、旅店等第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達(dá)30多萬(wàn)人。2007年，全市批發(fā)零售住宿餐飲企業(yè)累計(jì)投資達(dá)35.9億元，同比增長(zhǎng)74.5%，城鄉(xiāng)新建設(shè)了一批市場(chǎng)、商店、超市和賓館飯店，方便了城鄉(xiāng)居民消費(fèi)和娛樂(lè)。臨沂批發(fā)市場(chǎng)的興起強(qiáng)有力地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，臨沂批發(fā)市場(chǎng)的興起，更促進(jìn)了商業(yè)文化的繁榮和人們思想觀念的更新。近年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重超過(guò)了80%，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)出口額占全市進(jìn)出口額的90%。二、商圈分析（一）商圈格局（二）商圈概況及特點(diǎn)1、中心商圈蘭山區(qū)依托優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展集群經(jīng)濟(jì)，形成了現(xiàn)代商貿(mào)物流、板材研發(fā)加工、有色金屬回收利用、食品研發(fā)加工流通產(chǎn)業(yè)集群。目前，四大產(chǎn)業(yè)集群占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量已達(dá)80%以上。結(jié)合該區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，確立了打造“中國(guó)現(xiàn)代物流基地、中國(guó)優(yōu)質(zhì)人造板研發(fā)生產(chǎn)流通基地、中國(guó)有色金屬回收加工研發(fā)基地、中國(guó)食品研發(fā)加工流通基地”的發(fā)展目標(biāo)。中心――歷史的脊梁，經(jīng)濟(jì)的中心，涵蓋行政、商業(yè)、文化、旅游、教育。。。，無(wú)法替代。2、西城商圈市場(chǎng)改造提升，西部商圈悄然形成。蘭山街道轄區(qū)內(nèi)有眾多專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為臨沂商城的主力軍。但這些市場(chǎng)多由社區(qū)、村創(chuàng)辦，集散型、內(nèi)銷型、傳統(tǒng)物流方式成為制約市場(chǎng)發(fā)展提升的瓶頸。為此，蘭山街道借助臨沂商城市場(chǎng)提升改造之力，立足自我改造、自我完善、自我提升，從硬件設(shè)施與軟件管理上力促傳統(tǒng)市場(chǎng)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。通過(guò)就地提升改造和整體搬遷提升相結(jié)合的方式，著力解決市場(chǎng)硬件建設(shè)問(wèn)題；通過(guò)“走出去”和“引進(jìn)來(lái)”的定期培訓(xùn)納賢機(jī)制，著力提升市場(chǎng)管理水平，用現(xiàn)代物流理念提升經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。通過(guò)改造提升，先后有蘭田家電廚衛(wèi)城、華強(qiáng)家具燈具城、凱歌國(guó)際文化城等十余處市場(chǎng)落戶臨沂城西郊，共同形成了以臨沂長(zhǎng)途汽車站為中心的西部新商圈。結(jié)論：西部商圈臨沂商城新標(biāo)志。3、濱河商圈2006年沂河由于“濱河大道”的開(kāi)通，在2007年全年的臨沂版塊中，濱河版塊可謂獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，出盡風(fēng)頭，沒(méi)有任何一個(gè)版塊在宣傳上能夠勝過(guò)沂河。同時(shí)沂河抓住時(shí)機(jī)，不斷地推出新的地塊引進(jìn)大的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。粗略一看，沂河在售的樓盤有近20個(gè)，而且每個(gè)體量都不小。濱河國(guó)際、清水灣別墅、觀天下、開(kāi)元上城、東方花苑、觀河苑、外灘明珠、嘉益集團(tuán)···另外還有一大批即將推出的樓盤如及地塊等十余個(gè)項(xiàng)目，總體量超過(guò)300萬(wàn)平方。這些項(xiàng)目具有足夠規(guī)模的商業(yè)配套，眾多樓盤在一個(gè)區(qū)域一齊開(kāi)放，對(duì)該區(qū)域而言有整體的抬升作用，以后這里將形成休閑、居住、旅游、景觀綜合的活躍帶，從發(fā)展的趨勢(shì)看，這將是令人期待的新商圈。結(jié)論：生態(tài)帶的建成，帶動(dòng)起房地產(chǎn)、商貿(mào)、文化、旅游等進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)濱河經(jīng)濟(jì)的整體繁榮。4、南坊商圈政治南坊：北京靠政治、上?？拷?jīng)濟(jì)、西安靠文化、曲阜靠孔子；站在全國(guó)看臨沂，臨沂已規(guī)劃出北文、中商、南工的發(fā)展思路，在不久的將來(lái)，南坊將成長(zhǎng)為臨沂新的政治中心，行政中心將衍生出如寫字樓、會(huì)議、酒店、餐飲、健身、娛樂(lè)等相關(guān)商業(yè)配套。文化南坊：南坊的文化定位將來(lái)會(huì)形成以文化辦公及文體休閑娛樂(lè)、以及教育產(chǎn)業(yè)鏈，這部分需求將推動(dòng)南坊的文體、娛樂(lè)及寫字樓市場(chǎng)等相關(guān)商業(yè)配套。旅游南坊：濱河景觀帶的不斷完善，會(huì)形成以餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)為主的渡假旅游等商業(yè)配套形式。居住南坊：根據(jù)規(guī)劃顯示，到2021年，南坊人口達(dá)30萬(wàn)到36萬(wàn)人。中高檔居住區(qū)逐漸形成，隨著人氣的凝集，居住的要求將會(huì)有餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、文體娛樂(lè)等配套要求。商業(yè)南坊：商業(yè)副中心的規(guī)劃方向，以及環(huán)境的需求，南坊將是臨沂的金融中心及高檔商業(yè)區(qū)。（三）臨沂各商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研1、臨沂批發(fā)市場(chǎng)臨沂專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)種類繁多，其中包含：小商品類：永興玩具批發(fā)城、文體藝術(shù)用品批發(fā)城、汽車用品城、紙張印刷物資市場(chǎng)、文體用品市場(chǎng)、小商品城；建材類：水暖管材批發(fā)市場(chǎng)、太陽(yáng)能管材批發(fā)市場(chǎng)、魯南建材城、臨沂鋁型材市場(chǎng)、臨沂玻璃市場(chǎng)、魯南陶瓷市場(chǎng)、五金油漆市場(chǎng)、不銹鋼批發(fā)市場(chǎng)；化工類：華東塑料市場(chǎng)、魯南化工市場(chǎng)；五金機(jī)械：五金機(jī)電設(shè)備批發(fā)市場(chǎng)、機(jī)電五金批發(fā)市場(chǎng)；電器類：小家電通訊批發(fā)城、電子元件市場(chǎng)；服飾類：勞保皮革鞋材市場(chǎng)、羽絨服飾專業(yè)市場(chǎng)、成衣專業(yè)批發(fā)城、鞋帽批發(fā)市場(chǎng)；家居裝飾類：臨沂裝飾城、臨沂裝飾城木制品市場(chǎng)、臨沂燈具城、臨沂水暖潔具市場(chǎng)、魯南家具城；農(nóng)貿(mào)類：水果批發(fā)市場(chǎng)、匯豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；2、批發(fā)市場(chǎng)分布及經(jīng)營(yíng)狀況臨沂市各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要分布在通達(dá)路、蒙山大道、臨西八路兩側(cè)，根據(jù)市場(chǎng)分布依次為：通達(dá)路：主要專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)有紙張印刷物資市場(chǎng)、文體用品市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、勞保皮革鞋材市場(chǎng)、成衣專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、羽絨服飾專業(yè)市場(chǎng)、鞋帽批發(fā)市場(chǎng)，大部分商鋪的市場(chǎng)租金價(jià)位在50元/㎡/月左右，但在成衣專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)有少數(shù)商鋪的租金水平則達(dá)到700元/㎡/月左右；蒙山大道：主要專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)有自行車市場(chǎng)、魯南家具城、汽車用品城、不銹鋼市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、魯南建材城、機(jī)電五金工具市場(chǎng)、太陽(yáng)能管材市場(chǎng)、五金機(jī)電設(shè)備批發(fā)市場(chǎng)、水暖市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)，沿蒙山大道商鋪市場(chǎng)租金價(jià)位20元/㎡/月—50元/㎡/月之間不等，如水暖市場(chǎng)沿街商鋪為50元/㎡/月，內(nèi)街商鋪為35元/㎡/月，而經(jīng)營(yíng)狀況并不理想的太陽(yáng)能管材市場(chǎng)沿街商鋪為21元/㎡/月內(nèi)街商鋪僅為16元/㎡/月，而且通過(guò)了解蒙山大道東側(cè)的沿街商鋪普遍比西側(cè)商鋪要高10元—20元；臨西八路：主要專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)有小家電通訊批發(fā)城、電子元件市場(chǎng)，物流城內(nèi)街商鋪市場(chǎng)租金價(jià)位70元/㎡/月，室內(nèi)攤位市場(chǎng)租金為1F：45元/㎡/月、2F：25元/㎡/月；3、零售百貨商業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)狀況臨沂市的零售百貨商業(yè)主要集中在沂蒙路—解放路—人民廣場(chǎng)區(qū)域，該區(qū)域是臨沂市的核心商圈，聚集了銀座商城、大潤(rùn)發(fā)、九洲商廈及蘭田步行街等商業(yè)，是臨沂市的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物中心。沿街商業(yè)租金水平在80—150元/㎡/月不等。第四節(jié)本案周邊商業(yè)布局簡(jiǎn)析一、項(xiàng)目分析本案緊臨南坊行政中心區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)，所處區(qū)域具有一定的商務(wù)價(jià)值。

二、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析1、“頤高城市花園”和“頤高商業(yè)廣場(chǎng)”是南坊片區(qū)的一個(gè)重要的城市綜合體，項(xiàng)目位于南坊片區(qū)主干道沂蒙路西側(cè)，總占地面積8萬(wàn)余平方米，總建設(shè)規(guī)模近40萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目由上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究院精心設(shè)計(jì)，以大型Shopping－mall為核心、菁英社區(qū)為組合，辦公、酒店、金融為配套的城市綜合社區(qū)，1公里長(zhǎng)的商業(yè)步行街和附加Shopping－mall將為南坊未來(lái)的30萬(wàn)居住人口提供最好的商業(yè)、文化、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)，另外提供1500個(gè)小戶型精品soho單元，為臨沂的年輕精英營(yíng)造最好的生活方式。一期工程計(jì)劃工期兩年，2021年年底投入使用。我們將繼續(xù)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)調(diào)研。2、瀾泊灣新開(kāi)工項(xiàng)目，配套五星級(jí)酒店、寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)功能區(qū)，我們將繼續(xù)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)調(diào)研。3、其他新建小區(qū)社區(qū)商業(yè)配套大都為住宅底商,占各自規(guī)模的5－10%；此外銀河中央公園有一棟20F商務(wù)樓。因?yàn)橹鼙樾^(qū)新建項(xiàng)目眾多，目前各銷售部都在建，對(duì)這些項(xiàng)目我們都將繼續(xù)跟進(jìn)調(diào)研，及時(shí)為本案的定位規(guī)劃提供依據(jù)。

三、區(qū)域商業(yè)價(jià)格分析1、沂龍灣小區(qū)共建面積120萬(wàn)平米。其中商業(yè)規(guī)劃面積1.5萬(wàn)。一期商業(yè)面積4、5千平米，一層,均價(jià)7000元，劃分面積2、30-6、70平米，已經(jīng)售完?，F(xiàn)沂龍灣一期曦園內(nèi)大部分社區(qū)配套商業(yè)都已陸續(xù)開(kāi)業(yè)，大小不一的小超市、藥店、水果小吃店、蛋糕房、洗衣店、美容美發(fā)店等生活配套設(shè)施，并且各經(jīng)營(yíng)商家門前興旺，整體運(yùn)營(yíng)狀況呈良好態(tài)勢(shì)發(fā)展。隨著社區(qū)商業(yè)門面的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，沂龍灣社區(qū)的入住率近期也大幅提升，社區(qū)商業(yè)配套完善，人們的日常生活需求得以滿足，是新社區(qū)由成長(zhǎng)期到成熟期的主要表現(xiàn)。2、齊魯園齊魯園商業(yè)3棟沿街商業(yè)樓組成，約4萬(wàn)平米。均價(jià)6600元，捆綁式銷售，單賣4、5層，一層需捆綁地下一層，面積一個(gè)鋪位200平米，賣的不理想，銷售率約1/3，主要是靠關(guān)系。定位方面，可作為酒店、超市、寫字樓、茶館……賣出物業(yè)有做餐館的。結(jié)論：本案所處區(qū)域商業(yè)沿街住宅底商1層價(jià)格為7000元/平米。第五節(jié)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作為典型的商業(yè)城市，臨沂的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)一直在整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位，作為擁有60多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)20多萬(wàn)個(gè)體工商戶的臨沂，其對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的追捧超出了任何同級(jí)城市，2021年，臨沂的商業(yè)地產(chǎn)的繁榮將是空前的。2006年以澳龍服裝城的開(kāi)業(yè)以及摩配和汽配城的成功搬遷，吹響了臨沂商業(yè)市場(chǎng)西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角，而臨沂客運(yùn)總站的成功投入運(yùn)用，更是為該西部的商業(yè)繁榮奠定了良好的人氣基礎(chǔ)。隨著家具市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)的陸續(xù)建成并投入運(yùn)營(yíng)，臨沂西部的大商業(yè)氛圍將逐步形成，大臨沂新的貿(mào)易中心初具雛形。另外，隨著城市各個(gè)版塊分區(qū)的相繼出現(xiàn)和居住氛圍日趨成熟，一些大型社區(qū)商業(yè)中心由于居住率的快速提升而逐漸邁入“快車道”。社區(qū)商業(yè)在臨沂也逐步形成氣候，發(fā)揮作用。不過(guò)，一些老社區(qū)，依然缺少足夠的商業(yè)配套，有待開(kāi)發(fā)。作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，隨著開(kāi)元上城等一大批高端寫字樓的持續(xù)熱銷，臨沂的寫字樓市場(chǎng)在06年受到了熱烈的追捧。寫字樓的熱潮與臨沂特定的商貿(mào)城市定位是分不開(kāi)的，目前，眾多臨沂的公司依然沒(méi)有擺脫小門頭經(jīng)營(yíng)或者潛居在住宅內(nèi)的經(jīng)營(yíng)心理。他們是一個(gè)非常龐大的潛在消費(fèi)群體，其釋放的量卻是極其緩慢的，但是一旦釋放就是驚人的。根據(jù)市調(diào)得知，消費(fèi)群會(huì)隨著城市的發(fā)展和提升會(huì)不斷釋放。第六節(jié)商業(yè)環(huán)境總結(jié)臨沂整體商業(yè)環(huán)境極為活躍，作為新出現(xiàn)的商圈——南坊商圈仍要3－5年的發(fā)展時(shí)間，該區(qū)域未來(lái)商業(yè)物業(yè)的升值潛力巨大，從目前周邊各項(xiàng)目的規(guī)劃狀況來(lái)看，各開(kāi)發(fā)商均已瞄準(zhǔn)了此投資寶地，針對(duì)投資客群規(guī)劃了酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)街等。而作為本案來(lái)講，我們建議可考慮規(guī)劃一定的商業(yè)。第五部分主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析第一節(jié)沂龍灣1、地理位置新城市中心南坊新區(qū)內(nèi)。2、項(xiàng)目規(guī)劃營(yíng)造“充滿人文精神、強(qiáng)化生活感受的新型社區(qū)”，項(xiàng)目整個(gè)地塊由六個(gè)地塊組成，把項(xiàng)目地塊西北面三塊城市公共綠地組合進(jìn)項(xiàng)目用地，形成“九宮格”的用地格局。項(xiàng)目六地塊主題按照儒家六藝《詩(shī)》、《書(shū)》、《禮》、《易》、《樂(lè)》、《春秋》進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目緊鄰濱河綠化帶和市政景觀軸，獨(dú)創(chuàng)文化運(yùn)動(dòng)主題園林。

社區(qū)內(nèi)首創(chuàng)臨沂水上會(huì)所，集娛樂(lè)、休閑、健身于一體，體現(xiàn)業(yè)主尊貴品質(zhì)，項(xiàng)目?jī)?nèi)還有商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、品牌超市等社區(qū)配套。3、項(xiàng)目規(guī)模占地約1200畝，總建筑面積1231439平米，容積率：1.37，堪稱臨沂第一大盤，可容3.5萬(wàn)人。項(xiàng)目一期07號(hào)地塊，總建筑面積15.9583萬(wàn)平米，其中住宅建筑面積15.9583萬(wàn)平米，公建建筑面積0.4581萬(wàn)平米，以6層的多層和11層小高層為主。項(xiàng)目二期09號(hào)地塊，總建筑面積為10,8554萬(wàn)平方米,1-17號(hào)住宅樓興建17幢無(wú)裝修的住宅樓,包括:三幢11層高的住宅樓，二幢18層高的住宅樓，七幢七層高的住宅樓，四幢六層高的住宅樓，一幢25層高的住宅樓。4、工程進(jìn)度項(xiàng)目目前一期多層住宅已于5月底封頂，一期已經(jīng)交房60%，90%已經(jīng)封頂，09年3月一期全部交房.二期在建；二期工程于2021年3月開(kāi)工.二期工程于2021年第二季竣工。5、投資商：山東省商業(yè)集團(tuán)+煙臺(tái)振華集團(tuán)6、開(kāi)發(fā)商：臨沂尚城置業(yè)7、外協(xié)公司：建筑設(shè)計(jì)：科美-東籬、漢森國(guó)際策劃代理：信力怡高；整合推廣：博思堂廣告（北京）8、裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯9、戶型面積：一期70-300平米，20種戶型；二期18種戶型。一期戶型面積(㎡)所占比例兩室兩廳70-9015%三室兩廳以120-140為主70%四室三廳以170-180為主15%復(fù)式300左右--二期戶型將要入市的2期18種戶型，其中12種花園洋房，具體細(xì)節(jié)尚未公開(kāi)。未公開(kāi)10、戶型銷售分析暢銷戶型滯銷戶型三室兩廳128-130㎡三室二廳136㎡兩室兩廳70-87㎡四室三廳180㎡分析：大多南北通透、面積適中，戶型具實(shí)用性分析：136㎡餐廳沒(méi)有直接采光源，次臥窗戶有點(diǎn)小。180平米面積大，總體價(jià)格高，市場(chǎng)反映不好。11、銷售價(jià)格：小高層現(xiàn)房3500元/平米,小高層期房3200元/㎡,多層期房3600元/㎡。歷史價(jià)格：07年同期價(jià)格2500元/㎡。12、銷售情況：一期1-16號(hào)樓已基本售完，17-21號(hào)樓正在熱銷。13、付款方式：按揭；一次性；14、智能化：5A智能:智能一卡通、24小時(shí)紅外監(jiān)控、緊急呼叫、周界防越等五重安全系統(tǒng)。15、物業(yè)費(fèi)：小高層：1元/（平米·月）；多層:0.6元/（平米·月）。16、社區(qū)配套：水上會(huì)所、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校(銀座雙語(yǔ)幼兒園、臨沂二小沂龍灣社區(qū))幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、品牌超市等。17、建筑設(shè)計(jì)：中式風(fēng)格，坡屋頂、傳統(tǒng)豎長(zhǎng)窗、270飄窗與大落地窗，陽(yáng)光浴室，大面寬小進(jìn)深，頂層花園，18、銷售分析：引進(jìn)成熟的銷售理念，專業(yè)的營(yíng)銷代理及整合推廣；宣傳特點(diǎn)：①南坊區(qū)首家大型社區(qū);②首席一站式教育社區(qū);③配套齊全:學(xué)校、超市、門診等。一期雖然封頂?shù)舆t交房時(shí)間，有樣板間，營(yíng)造出成功的現(xiàn)房體驗(yàn)效應(yīng)。小結(jié)：該項(xiàng)目