房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新課件

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與

商業(yè)模式創(chuàng)新

暨土地增值稅納稅籌劃章從大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與

商業(yè)模式創(chuàng)新

暨土地增值稅納稅籌劃章1研討主題

管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變

房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓

房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新五要訣

土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作

土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作實例

研討主題管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略2人，詩意的棲居。

——馬丁·海德格爾人，詩意的棲居。

——馬丁·海德格爾3管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)

應(yīng)對策略

國際上進(jìn)入3C時代

國內(nèi)走市場經(jīng)濟(jì)道路與建設(shè)法制國家

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)

應(yīng)對策略國際上進(jìn)入3C時代4國際上進(jìn)入3C時代

變化（Change）

顧客（Customer）

競爭（Competition）國際上進(jìn)入3C時代變化（Change）5變化（Change）

信息技術(shù)、自動化技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大地改變著企業(yè)存在及活動的方式

計算機(jī)集成制造技術(shù)（CIM）的發(fā)展導(dǎo)致了規(guī)?；ㄖ粕a(chǎn)方式（Mass-customization）的出現(xiàn)，使得規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求與多樣化的要求得以同時實現(xiàn)變化（Change）信息技術(shù)、自動化技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大6變化（Change）

電子、通訊、能源、材料、生物、航天等領(lǐng)域技術(shù)的突破將帶來生產(chǎn)力的飛躍，也必將對企業(yè)、社會經(jīng)濟(jì)活動以及其他各方面造成巨大沖擊

全球化的影響

人類環(huán)境意識的普遍高漲知識經(jīng)濟(jì)的影響老齡化時代的到來：2035年老人占人口的比重將高達(dá)15%變化（Change）電子、通訊、能源、材料、生物、航天等領(lǐng)7工業(yè)經(jīng)濟(jì)與知識經(jīng)濟(jì)的比較工業(yè)經(jīng)濟(jì)與知識經(jīng)濟(jì)的比較8世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表工

業(yè)

發(fā)

展

階

段人

均GDP工

業(yè)

特

征經(jīng)

濟(jì)

起

步

階

段300$勞

動

密

集

型,輕

紡

工

業(yè)

為

主經(jīng)

濟(jì)

起

飛

階

段300$~1500$資

金

密

集

型,重

化

工

業(yè)

為

主經(jīng)

濟(jì)

加

速

階

段1500$~1萬$技

術(shù)

密

集

型,高

加

工

度

化經(jīng)

濟(jì)

成

熟

階

段1萬$以

上知

識

密

集

型,高

附

加

值

化世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表工業(yè)發(fā)展階段人均GDP工9顧客（Customer）

需急

供急顧客（Customer） 需急10顧客（Customer）

整個世界進(jìn)入供過于求的時代

主導(dǎo)權(quán)捏在顧客的手中

你伺候不好顧客無關(guān)緊要，別人會顧客（Customer）整個世界進(jìn)入供過于求的時代11競爭（Competition）

競爭者不再受國界之限。新的競爭者可能會在任何時刻，在世界上任何地點突然出現(xiàn)

如果組織要想取得長期的成功，管理者必須從全球的角度考慮問題競爭（Competition）競爭者不再受國界之限。新的競12國內(nèi)走市場經(jīng)濟(jì)道路與建設(shè)法制國家

市場經(jīng)濟(jì)道路：國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的方式方法發(fā)生深刻變化

建設(shè)法制國家：游戲規(guī)則意識的培養(yǎng)與建立國內(nèi)走市場經(jīng)濟(jì)道路與建設(shè)法制國家市場經(jīng)濟(jì)道路：國家調(diào)節(jié)宏13

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

快速(Fast)

靈活(Flexible)

持續(xù)改進(jìn)(Improvement)

勇于創(chuàng)新(Innovation)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

快速(Fast)14

中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望

政府宏觀調(diào)控的力度有可能進(jìn)一步加大

地區(qū)之間的不平衡依然存在，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫

保障性住房將是房地產(chǎn)企業(yè)競爭地

在規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求下,資本的力量將越發(fā)重要

消費者需求的多樣化與個性化導(dǎo)致營銷面臨全新挑戰(zhàn)

中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望

政府宏觀調(diào)控的力度15房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新課件16萬科的持續(xù)融資之路萬科的持續(xù)融資之路17萬科土地儲備增長情況萬科土地儲備增長情況182007年典型房地產(chǎn)上市公司土地儲備量對比2007年典型房地產(chǎn)上市公司土地儲備量對比19房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變

從正確地做事到做正確的事

效率與效果的平衡房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變從正確地做事到做正確的事20房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化正確地做事

做正確的事房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化21房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化效率效果+房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化效率效果+22房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其

發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其

發(fā)展過程中存在的問題房地產(chǎn)23

房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路

惡性債權(quán)融資，追求快速發(fā)展——無數(shù)企業(yè)因此輝煌，因此衰落

原始積累，自給自足——無發(fā)展，一直在求生存

股權(quán)融資、資源整合——加深了對資本、市場、技術(shù)的理解

房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路

惡性債權(quán)融資，追求快速發(fā)24

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

木桶效應(yīng)——資本、管理、技術(shù)、人才、市場開拓等任何一個企業(yè)最短處，決定了企業(yè)發(fā)展的最大規(guī)模

占有資源，不是利用資源——對資本理解不深，利用不夠，發(fā)展資源短缺。無論是“自給自足，緩慢積累”或“追求借錢發(fā)展”都是對現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展和資本的一種片面理解

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

木桶效應(yīng)——資本、管理25房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新課件26

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

企業(yè)是自己的老婆——缺乏合作意識，無法整合資源。不開放，就不能依靠合作來整合發(fā)展過程中所稀缺的各種資源

愚公移山或“拆東墻、補(bǔ)西墻”——發(fā)展速度受到限制或發(fā)展風(fēng)險極大。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

企業(yè)是自己的老婆——缺27房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

星級飯店原理：牢牢把握價值的認(rèn)同度，用市場需求來判斷項目的商業(yè)價值

托福原理：用最低的相對成本，最小的風(fēng)險選擇經(jīng)營環(huán)節(jié)

外科醫(yī)生原理：資源不在于擁有，而在于整合與利用房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵星級飯店原理：牢牢把握價值的認(rèn)同度，用28房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓

產(chǎn)品定位的管理

營銷策劃的管理

人力資源管理

預(yù)算管理

成本管理房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓產(chǎn)品定位的管理29產(chǎn)品定位的管理

客戶需求多樣化以及個性化的時代已經(jīng)來臨，創(chuàng)造性的把握客戶需求并第一時間用現(xiàn)實的產(chǎn)品加以滿足是“贏”的關(guān)鍵

企業(yè)產(chǎn)品的定位必須以客戶需求為中心產(chǎn)品定位的管理客戶需求多樣化以及個性化的時代已經(jīng)來臨，創(chuàng)造30房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新課件31營銷策劃的管理

營銷策劃的關(guān)鍵是適合客戶需求且為項目本身所獨有的獨特賣點的提煉、表達(dá)與傳播——USP

文化、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、健康、精神層面的享受、身份的象征等均是經(jīng)常采用的訴求元素營銷策劃的管理營銷策劃的關(guān)鍵是適合客戶需求且為項目本身所獨32從貌似沒有特色的威尼斯藍(lán)灣本身（園林、設(shè)施）挖掘可以提煉形象概念的產(chǎn)品核心園林、建筑設(shè)計、人工湖泊、泳池、林蔭小道、太極廣場、兒童樂園、會所、超市、幼兒園、商鋪、咖啡廳、西餐廳、住宅與競爭對手相比，有哪一點是與眾不同又可以成為賣點（sellingpoint）的？樓盤的核心從貌似沒有特色的威尼斯藍(lán)灣本身（園林、設(shè)施）挖掘可以提煉形象33瀑布（疊水）蜿蜒漫長的無極泳池白云山上流下的一股小溪親水設(shè)施二期、三期人工湖的貫通自然風(fēng)格的人工湖水（景）太極廣場住宅兒童樂園園林幼兒園會所水——產(chǎn)品的核心項目首期以水景為園林的主體瀑布（疊水）蜿蜒漫長的無極泳池白云山上流下的一股小溪親水設(shè)施34生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮水的升華關(guān)愛融和優(yōu)裕從水的升華到項目的開發(fā)概念，中間的橋梁就是核心概念核心概念就是威尼斯藍(lán)灣的形象包裝載體生命之源水的升華關(guān)愛融和優(yōu)裕從水的升華到項目的開發(fā)概念，中35人力資源管理

未來企業(yè)核心的（唯一）的競爭優(yōu)勢將主要聚焦于人力資源領(lǐng)域

人力資源管理必須為企業(yè)戰(zhàn)略的實現(xiàn)提供支持與保障人力資源管理未來企業(yè)核心的（唯一）的競爭優(yōu)勢將主要聚焦于人36企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與人力資源

基于能力的人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)員工的核心專長與技能客戶忠誠形成組織的核心能力為客戶創(chuàng)造獨特價值客戶忠誠贏得戰(zhàn)略與競爭優(yōu)勢理念依據(jù)使命追求核心價值觀客觀依據(jù)市場與客戶企業(yè)生存與發(fā)展的核心命題——可持續(xù)發(fā)展的依據(jù)——可持續(xù)發(fā)展的理念依據(jù)與現(xiàn)實依據(jù)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與人力資源

基于能力的人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)員37牽引機(jī)制、激勵機(jī)制、約束機(jī)制、競爭淘汰機(jī)制基于戰(zhàn)略的人力資源規(guī)劃系統(tǒng)、基于素質(zhì)模型的潛能評價系統(tǒng)、基于任職資格的職業(yè)化行為評價系統(tǒng)、基于KPI指標(biāo)的考核系統(tǒng)、基于業(yè)績與能力的薪酬分配系統(tǒng)、基于職業(yè)生涯的培訓(xùn)開發(fā)系統(tǒng)機(jī)制、制度、流程、技術(shù)價值評價與價值分配（考核與薪酬）文化管理基于戰(zhàn)略的企業(yè)人力資源運行系統(tǒng)四大機(jī)制六大系統(tǒng)四大支柱一個核心最高境界基于戰(zhàn)略的企業(yè)人力資源運行系統(tǒng)四大機(jī)制六大系統(tǒng)四大支柱一個核38預(yù)算管理

預(yù)算管理產(chǎn)生的背景。預(yù)算管理產(chǎn)生于20世紀(jì)20年代。第一次世界大戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)衰退使許多成長中的美國工商企業(yè)陷入困境，為增強(qiáng)企業(yè)對環(huán)境的適應(yīng)能力，減少環(huán)境變化對企業(yè)造成的損失，企業(yè)管理理論界和實務(wù)界開始尋找一種能夠按照科學(xué)預(yù)測得到的需求量來計劃和調(diào)整產(chǎn)品流量的方法和分配資源的程序。在美國通用電器公司、杜邦公司和通用汽車等大型企業(yè)集團(tuán)中逐步形成了一種標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序——預(yù)算管理。預(yù)算管理預(yù)算管理產(chǎn)生的背景。預(yù)算管理產(chǎn)生于2039預(yù)算管理

預(yù)算管理從最初的計劃、協(xié)調(diào)生產(chǎn)發(fā)展成為現(xiàn)在的兼具控制、激勵、評價等功能的一種綜合貫徹企業(yè)治理方針的經(jīng)營機(jī)制，處于企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心位置。

美國著名管理學(xué)教授戴維·奧利認(rèn)為,全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個體系中的管理控制方法之一。

預(yù)算管理預(yù)算管理從最初的計劃、協(xié)調(diào)生產(chǎn)發(fā)展成為40為企業(yè)的經(jīng)營者、投資者和股東描述企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展藍(lán)圖協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的工作控制的工具預(yù)算管理考核的標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)的經(jīng)營者、投資者和股東描述企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展藍(lán)圖協(xié)調(diào)企業(yè)41企業(yè)的短期計劃可以到周指導(dǎo)短期執(zhí)行多層次計劃預(yù)算規(guī)劃企業(yè)的戰(zhàn)略計劃3-5年的長期計劃預(yù)算企業(yè)的年度計劃可以按年、季、月編制考核控制的依據(jù)預(yù)測企業(yè)的短期計劃多層次計劃預(yù)算規(guī)劃企業(yè)的戰(zhàn)略計劃預(yù)算企業(yè)的年度42全面的計劃預(yù)算體系業(yè)務(wù)計劃財務(wù)預(yù)算銷售計劃庫存計劃生產(chǎn)計劃采購計劃設(shè)備投資計劃設(shè)備維修計劃專項計劃人力資源計劃

成本計劃費用預(yù)算資金預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算損益預(yù)算各計劃預(yù)算之間存在因果關(guān)系和聯(lián)動關(guān)系，可以完整模擬和反映出企業(yè)未來一段時期內(nèi)的經(jīng)營狀況。收入費用與成本現(xiàn)金流量利潤預(yù)算內(nèi)容全面的計劃預(yù)算體系業(yè)務(wù)計劃財務(wù)預(yù)算銷售計劃庫存計劃43主要業(yè)務(wù)流程預(yù)算執(zhí)行與控制預(yù)算編制基礎(chǔ)設(shè)置與樣表管理預(yù)算分析主要業(yè)務(wù)流程預(yù)算執(zhí)行與控制預(yù)算編制基礎(chǔ)設(shè)置與樣表管理預(yù)算分析44成本管理

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略任何時候都具有其存在的現(xiàn)實意義

任何環(huán)節(jié)成本管理能力的提升都有助于企業(yè)建立成本優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)一般采取項目制的運作模式，現(xiàn)場成本的控制是難點與關(guān)鍵成本管理成本領(lǐng)先戰(zhàn)略任何時候都具有其存在的現(xiàn)實45房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新五要訣

以價值創(chuàng)新為靈魂

以占領(lǐng)客戶為中心

以經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟為載體

以應(yīng)變能力為關(guān)鍵

以信息網(wǎng)絡(luò)為平臺房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新五要訣以價值創(chuàng)新為靈魂46以價值創(chuàng)新為靈魂

價值創(chuàng)新既包括技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，也包括文化創(chuàng)新

樹立全服務(wù)意識，以客戶需求為中心

價值創(chuàng)新必須考慮終端價值、財富價值以價值創(chuàng)新為靈魂價值創(chuàng)新既包括技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)47DELL電腦價值曲線示意圖DELL電腦價值曲線示意圖48以占領(lǐng)客戶為中心

客戶是企業(yè)生存與發(fā)展的源泉

以了解客戶及其需求為前提，以滿足客戶需求為追求目標(biāo)，以持續(xù)為客戶創(chuàng)造價值為己任以占領(lǐng)客戶為中心客戶是企業(yè)生存與發(fā)展的源泉49以經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟為載體

單打獨斗或個人英雄主義的時代已經(jīng)過去，企業(yè)必須從產(chǎn)業(yè)鏈的角度重新審視合作伙伴并構(gòu)建戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系

組建經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的前提是具備雙贏的思維模式以及具備雙贏的商業(yè)運作能力以經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟為載體單打獨斗或個人英雄主義的時代已經(jīng)過去，企50上海市醫(yī)藥股份有限公司、北京醫(yī)藥股份有限公司、天津太平集團(tuán)有限公司、重慶醫(yī)藥股份有限公司以及廣州醫(yī)藥有限公司結(jié)成醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟，共享藥品代理權(quán)，形成共同分銷、區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)動的格局。上海市醫(yī)藥股份有限公司、北京醫(yī)藥股份有限公司、天津太平集團(tuán)有51以應(yīng)變能力為關(guān)鍵

環(huán)境的變化要求企業(yè)增強(qiáng)應(yīng)變能力

增強(qiáng)應(yīng)變能力需要從文化、組織、流程、人員等四大層面進(jìn)行以應(yīng)變能力為關(guān)鍵環(huán)境的變化要求企業(yè)增強(qiáng)應(yīng)變能力52以信息網(wǎng)絡(luò)為平臺

企業(yè)管理以及重要決策離不開信息的支持，信息在現(xiàn)代社會已經(jīng)成為一種重要的資源與生產(chǎn)要素

信息網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建過程中需要注意信息的及時性、準(zhǔn)確性、全面性以及共享性以信息網(wǎng)絡(luò)為平臺企業(yè)管理以及重要決策離不開信息的支持，信息53信息化的目標(biāo)

完成售樓、客戶關(guān)系、項目管理、人力資源等系統(tǒng)的整合

滿足企業(yè)對項目、合同、動態(tài)成本信息的實時管理與監(jiān)控

建立企業(yè)信息門戶，實現(xiàn)協(xié)同商務(wù)的業(yè)務(wù)模式

通過信息化建設(shè)，提升公司管理水平，使管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化

可擴(kuò)展的系統(tǒng)適應(yīng)企業(yè)業(yè)務(wù)不斷發(fā)展的需要信息化的目標(biāo)完成售樓、客戶關(guān)系、項目管理、人力資源等系統(tǒng)的54信息管理系統(tǒng)建設(shè)總體原則

總體規(guī)劃

從公司的戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，總體架構(gòu)信息化建設(shè)

突出重點

突出以工程項目管理為重點的經(jīng)營和工程項目管理

分步實施

以點帶面，分階段實施，推廣到整個公司

盡快見效

注重實效，讓公司領(lǐng)導(dǎo)和員工充滿信心信息管理系統(tǒng)建設(shè)總體原則總體規(guī)劃55整體業(yè)務(wù)藍(lán)圖整體業(yè)務(wù)藍(lán)圖56實現(xiàn)信息化的三個核心層面第一層：立體的營銷管理系統(tǒng)第二層：客戶關(guān)系管理系統(tǒng)第三層：工程項目管理系統(tǒng)立體營銷管理系統(tǒng)是決策的關(guān)鍵客戶是未來競爭的焦點降低成本，提高效率的關(guān)鍵實現(xiàn)信息化的三個核心層面第一層：立體的營銷管理系統(tǒng)第二層：客57建立全新的商務(wù)模式企業(yè)門戶客戶談判客戶服務(wù)項目管理客戶，供應(yīng)商.承包商信息庫協(xié)同管理市場人員銷售人員服務(wù)人員其他人員建立全新的商務(wù)模式企業(yè)門戶客戶談判客戶服務(wù)項目管理客戶，供應(yīng)58土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作

土地增值稅的清算單位

土地增值稅的清算條件

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

土地增值稅的扣除項目清算

土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

土地增值稅清算項目的審核鑒證

土地增值稅的核定征收

清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作土地增值稅的清算單位59

以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算單位以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期60土地增值稅的清算條件

應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅的清算條件應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：61土地增值稅的清算條件

可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況土地增值稅的清算條件可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形：62

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),收入按下列方法和順序確認(rèn)：

按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開63

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開64土地增值稅的扣除項目清算

扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。土地增值稅的扣除項目清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、65土地增值稅的扣除項目清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的成本、費用可以扣除；

建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

土地增值稅的扣除項目清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項66土地增值稅的扣除項目清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

土地增值稅的扣除項目清算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，67土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；土地增值稅清算應(yīng)報送的資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書68土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

土地增值稅清算應(yīng)報送的資料主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土69土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

土地增值稅清算項目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審70土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)71清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)72關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦73土地增值稅納稅籌劃技巧和操作實例

“臨界點”籌劃法

費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法

收入分散籌劃法

建房方式籌劃法

靈活運用優(yōu)惠政策法

代收費用計價籌劃法

成本核算對象籌劃法

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

土地增值稅納稅籌劃技巧和操作實例“臨界點”籌劃法74

“臨界點”籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！?0%的增值額”就是“臨界點”。

“臨界點”籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超75

“臨界點”籌劃法

某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5‰、教育費附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。

“臨界點”籌劃法

某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開76

“臨界點”籌劃法

籌劃前

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；

應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；

實際盈利金額=收入－成本－費用－稅金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99萬元

“臨界點”籌劃法

籌劃前77

“臨界點”籌劃法

籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變。

允許扣除的稅金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（萬元）

扣除項目金額合計＝200+900+110+220+99＝1529（萬元）

增值額＝271萬元，增值率為17.72%

實際盈利金額＝1800-200-900-100-99=499萬元

“臨界點”籌劃法

籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由78

“臨界點”籌劃法

雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。㊣認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章。

“臨界點”籌劃法

雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實79

“臨界點”籌劃法

北京市：“對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關(guān)政策。”由此可見，北京市對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下。

“臨界點”籌劃法

北京市：“對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確80費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。

平均費用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款。

費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)81

收入分散籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。

收入分散籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建82

收入分散籌劃法

假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場價值是800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。

收入分散籌劃法

假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有83

建房方式籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

建筑行業(yè)3％的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)?？梢杂煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以。

建房方式籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式84

建房方式籌劃法

為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

建房方式籌劃法

為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建85

建房方式籌劃法

合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。

在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。

建房方式籌劃法

合作建房方式。一方出地，一86

靈活運用優(yōu)惠政策法

確定合適的利息扣除方式

財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％扣除。

如果借用了大量資金，利息費用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，降低稅負(fù)。

靈活運用優(yōu)惠政策法

確定合適的利息扣除方式87

靈活運用優(yōu)惠政策法

房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈方式。如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

靈活運用優(yōu)惠政策法

房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所88

靈活運用優(yōu)惠政策法

個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃

經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展導(dǎo)致人員的流動愈來愈頻繁，個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。

靈活運用優(yōu)惠政策法

個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃89

靈活運用優(yōu)惠政策法

個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃

房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的當(dāng)事人，和該人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。

靈活運用優(yōu)惠政策法

個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃90

靈活運用優(yōu)惠政策法

利用加計扣除進(jìn)行納稅籌劃

從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅種的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。

靈活運用優(yōu)惠政策法

利用加計扣除進(jìn)行納稅籌劃91

代收費用計價籌劃法

財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。

代收費用計價籌劃法

財政部、國家稅務(wù)總局財92

代收費用計價籌劃法

在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。

代收費用計價籌劃法

在會計核算時，應(yīng)把縣級93

成本核算對象籌劃法

土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。

某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

成本核算對象籌劃法

土地增值稅適用四檔超率94

成本核算對象籌劃法

分開核算

甲房產(chǎn)增值率=（250-200）÷200×100%=25%

應(yīng)納土地增值稅=（250-200）×30%=15（萬元）

乙房產(chǎn)增值率=（400-100）÷100×100%=300%

應(yīng)納土地增值稅=（400-100）×60%-100×35%=145（萬元）

甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計=15+145=160（萬元）

成本核算對象籌劃法

分開核算95

成本核算對象籌劃法

合并核算收入總額=250+400=650（萬元）扣除項目金額=200+100=300（萬元）增值率=（650-300）÷300×100%=117%應(yīng)納土地增值稅=（650-300）×50%-300×15%=130（萬元）㊣把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。

成本核算對象籌劃法

合并核算96

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用3.4萬元。應(yīng)納稅額計算如下：

應(yīng)納營業(yè)稅＝1200×5%＝60（萬元）

應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加＝60×（7%＋3%）＝6（萬元）

應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝1200×0.5‰＝0.6（萬元）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售97

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

應(yīng)納土地增值稅計算：①房產(chǎn)評估價格=1100×60%=660（萬元）；②扣除項目金額合計=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（萬元）；③增值額=1200-730=470（萬元）；④增值率=470÷730×100%=64.38%；⑤應(yīng)納稅額=470×40%－730×5%=188－36.5＝151.5（萬元）

應(yīng)納所得稅＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=58.91（萬元）

應(yīng)納稅額合計＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（萬元）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

應(yīng)納土地增值稅計算：98

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

㊣采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東A、B組建的有限責(zé)任公司，股東A、B所占股份比例為60%∶40%。投資前，乙公司資本總額為2000萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的30%。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

㊣采用甲公司先以該房產(chǎn)對99

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下：

借：長期股權(quán)投資8000000

累計折舊2000000

貸：固定資產(chǎn)10000000乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為：2000×30%/(1-30%)=857.14（萬元），賬務(wù)處理為：

借：固定資產(chǎn)12000000

貸：實收資本－甲公司8571400資本公積－資本溢價3428600

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，100

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

一定期限后，甲公司將乙公司擁有的30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東A和B，其中轉(zhuǎn)讓給A股東18%，轉(zhuǎn)讓給B股東12%。

甲公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款12000000

貸：長期股權(quán)投資8000000

投資收益4000000

乙公司賬務(wù)處理為：

借：實收資本－－甲公司8571400

貸：實收資本－A5142840(8571400×60%)

實收資本－B3428560（8571400×40%)

甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝400×33%＝132（萬元）

節(jié)省稅收：277.01－132＝145.01（萬元）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

一定期限后，甲公司將101

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元。㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海102

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。

某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。

固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

設(shè)立一控股子公司“某某103解答問題時間歡迎提問解答問題時間歡迎提問104謝謝大家謝謝大家1055、世上最美好的事是：我已經(jīng)長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不