自考資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)點(diǎn)整理全

本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。1一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算.2資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。4資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。6有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。 按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。8價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。主要價(jià)值類型有：市場(chǎng)價(jià)值。在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。投資價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。9資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。清算（清償）假設(shè)10資產(chǎn)評(píng)估的原則包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。資產(chǎn)評(píng)估的工作原則：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則11資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。

第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：1、 基本公式可表述為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（一） 重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、 重置核算法2、 物價(jià)指數(shù)法3、 功能價(jià)值法4、 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1） 重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本（2） 物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）（3） 功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本x被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二） 實(shí)體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法

（三） 功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。（四） 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五） 成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。二：收益法應(yīng)用的前提P47三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一） 收益額收益額是未來(lái)預(yù)期收益。（二） 折現(xiàn)率和資本化率1、 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2、 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。（三）收益期限四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)1、 收益法的優(yōu)點(diǎn)（1） 能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；（2） 與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。2、 收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見因素的影響;

（2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：1、 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。2、 資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。3、 評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估歷年考題中，每年都考計(jì)算題。第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算四種方法P68-80二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算1、 運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率2、 運(yùn)用觀測(cè)分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率3、 運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率第四章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢(shì)。第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）

土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產(chǎn)價(jià)格體系：土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來(lái)的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。2、 標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：1、 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定2、 土地價(jià)格主要由土地的需求決定3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性 4、土地價(jià)格的上漲性影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：（一）一般因素：1、行政因素2、社會(huì)因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。（二）區(qū)域因素：3、 影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。土地使用權(quán)評(píng)估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的方法

市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：一般地，采用市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果。建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評(píng)估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長(zhǎng)期發(fā)揮效用的一種資源。無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)：1、無(wú)形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長(zhǎng)。2、無(wú)形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來(lái)收益較大3、無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)的分類：無(wú)形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。1、按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身?yè)碛校┑臒o(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。2、按有無(wú)法律保護(hù)，可以分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國(guó)家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無(wú)形資產(chǎn)；無(wú)法律保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無(wú)形資產(chǎn)。3、按可辨識(shí)程度，可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無(wú)形資產(chǎn)，稱為可確指的無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。每一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長(zhǎng)短，主要取決于損耗程度。無(wú)形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無(wú)形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí)

間是真正的無(wú)形資產(chǎn)有效期限。無(wú)形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。 2、共益性。 3、積累性。 4、替代性。專利權(quán)是國(guó)家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，周轉(zhuǎn)速度快。第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證。第三，形態(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)1、 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。2、 必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在會(huì)計(jì)期末3、 即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。4、 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無(wú)需考慮功能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評(píng)估資產(chǎn)清單是正確估價(jià)資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評(píng)估資產(chǎn)的清

單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對(duì)于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有額做為評(píng)估值。第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估一、 應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估值確定的基本公式為：應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個(gè)：壞賬估計(jì)法、賬齡分析法二、 應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估應(yīng)收票據(jù)可米取下列兩種方法：1、 按本金加利息確定。計(jì)算公式為：應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金X（1+利息率X時(shí)間）2、 按貼現(xiàn)值評(píng)估值=到期值-貼現(xiàn)息三、 待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。第七章長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。上市債券的評(píng)估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的評(píng)估值，一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。非上市債券的評(píng)估：采有收益法進(jìn)行。上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場(chǎng)上自由交易的股票。其計(jì)算公式為：上市股票評(píng)估值=股票股數(shù)X評(píng)估基準(zhǔn)日該股票收盤價(jià)

第八章企業(yè)價(jià)值評(píng)估一、 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍是指評(píng)估人員具體實(shí)施評(píng)估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍的重要途徑。二、 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析（一） 企業(yè)償債能力償債能力分析一般可以通過(guò)下列指標(biāo)來(lái)進(jìn)行：1、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2：12、 速動(dòng)比率。是用來(lái)評(píng)估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值：1：13、 資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營(yíng)比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。（二） 企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。1、存貨周轉(zhuǎn)率。（1） 存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。（2） 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評(píng)估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。（三） 企業(yè)盈利能力1、 投資報(bào)酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來(lái)的利潤(rùn)。主要有（1） 資產(chǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn)利潤(rùn)率）。企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與資產(chǎn)總額的比率。（2） 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。稅后利潤(rùn)與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說(shuō)明收益越強(qiáng)。2、 銷售利潤(rùn)率。指利潤(rùn)占銷售收入的比率。（1） 銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。（2） 銷售凈利率。是指稅后利潤(rùn)占銷售收的比率。3、 每股利潤(rùn)。也稱每股收益或每股盈余。4、每股股利5、市盈率

三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)未來(lái)進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。第九章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用一、 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類型1、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2、 按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可分為正常評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢報(bào)告3、 評(píng)估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性評(píng)估報(bào)告二、 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用1、它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。3、 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。4、 是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。計(jì)算應(yīng)用：1、收益法的應(yīng)用：第一，企業(yè)價(jià)值評(píng)估：教材P50,例2-8；P239，例5-13；P307,例8-1第二，無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估：教材P225，例5-11；P226例5-12舉例：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了解到以下情況：⑴該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場(chǎng)售價(jià)1000元/臺(tái)，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤(rùn)10元/臺(tái)；⑵雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤(rùn)的30%支付A企業(yè);根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量9萬(wàn)臺(tái)/年；后2年10萬(wàn)臺(tái)/年；根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%，所得稅稅率為25%。要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤(rùn)；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。第三，土地價(jià)格評(píng)估的運(yùn)用：教材P132-133

第四，非上市債券的評(píng)估，教材P274-2762成本法的應(yīng)用：教材P77-91舉例：有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價(jià)50萬(wàn)元。設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20噸/年，使用年限10年，到評(píng)估基準(zhǔn)日已使用3年。由于市場(chǎng)變動(dòng)，對(duì)該廠產(chǎn)品需求僅為18噸/年,計(jì)算該生產(chǎn)設(shè)備的評(píng)估值。已知物價(jià)指數(shù)為20%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7。解：（1）重置成本=50x（1+20%）=60（萬(wàn)元）（2）成新率=尚可用年限/總壽命年限=（10-3）/10x100%=70%(3)經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-1設(shè)計(jì)能力丿]x100%=[1-]x100%=7.1%(4)評(píng)估值:=(60x70%)x(1-7.1%)3、市場(chǎng)法舉例:P124-130有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：宗地祕(mì)成交前（元唄交易時(shí)間心交易情呪戲客積率心.因素衛(wèi)于別屮因素心乘除心年限心待:!陽(yáng)20血年老月心1.M；珀:挈年空5150^年衛(wèi)月心1僑-1W45年Q6700^加M年§月心?13+拠心:-50年a■C-P?透W:忑DM年1玄月心-2W2-1加P表中父易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是父易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%，從20xx年2月份至【」20xx年2月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%。試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在20xx年2月的價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整）

成本法資產(chǎn)評(píng)_資產(chǎn)的_資產(chǎn)實(shí)體_資產(chǎn)功能_資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)估價(jià)值二重置成本-性貶值-性貶值-性貶值成本法中的具體評(píng)估方法價(jià)格指數(shù)法重置成本二資產(chǎn)的賬面原值x價(jià)格指數(shù)2?功能價(jià)值法被評(píng)估資產(chǎn)被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物= x重置成本參照物年產(chǎn)量重置成本規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本二r被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量f參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量丿實(shí)體性貶值的測(cè)算方法觀測(cè)法資產(chǎn)實(shí)體重置仁實(shí)體性)性貶值成本L成新率丿資產(chǎn)的實(shí)重置成本-預(yù)計(jì)殘值實(shí)際已= x使用年限法體性貶值總使用年限 使用年限總使用年限二實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年卩雖名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用X%資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法被評(píng)估資產(chǎn)r被評(píng)估資產(chǎn)年折現(xiàn)］功能性貶值額 I凈超額運(yùn)營(yíng)年本系數(shù)丿t—1' 丿經(jīng)濟(jì)性

貶值率資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性

貶值率x100%r資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)*、利用的生產(chǎn)能力/生產(chǎn)能力x100%經(jīng)濟(jì)性—資產(chǎn)年收〔］-所得］(p.A)貶值額—益損失額x「-稅率rpAr,n第四章成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用機(jī)器設(shè)備=重置_實(shí)體性_功能性_經(jīng)濟(jì)性

評(píng)估值成本貶值貶值貶值重置成本的估算(一)細(xì)分加和法外購(gòu)單臺(tái)不需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本重置全新設(shè)備基準(zhǔn)日的、一九弗= +運(yùn)雜費(fèi)成本公開市場(chǎng)成交價(jià)格外購(gòu)單臺(tái)需安裝的國(guó)內(nèi)設(shè)備重置成本重置全新設(shè)備基準(zhǔn)日的 安裝= +運(yùn)雜費(fèi)+成本公開市場(chǎng)成交價(jià)格 調(diào)試費(fèi)外購(gòu)單臺(tái)不需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本重置(FOB途中國(guó)外)基準(zhǔn)日進(jìn)口增值銀行及其國(guó)內(nèi)成本—I價(jià)格保險(xiǎn)費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)丿外匯匯率關(guān)稅稅他手續(xù)費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)外購(gòu)單臺(tái)需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本重置單臺(tái)未安裝進(jìn)口安裝人員甘佔(zhàn)= + + +其他成本設(shè)備重置成本調(diào)試費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)、外購(gòu)成套需安裝設(shè)備重置成本重置 單臺(tái)未安裝進(jìn)口 單臺(tái)未安裝國(guó)產(chǎn) 工器具=++成本設(shè)備重置成本總和設(shè)備重置成本總和重置成本+安裝+工程+軟件重+設(shè)計(jì)+貸款利息+工程費(fèi)+監(jiān)理費(fèi)+置成本+費(fèi)+(資金成本)6、通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計(jì)算方法。P=(C十K+C)x(1+K)x(1+K)x(1+K十n)mi m m2 P t d價(jià)格指數(shù)法設(shè)備重設(shè)備賬評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)= X 置成本面原值設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)

機(jī)器設(shè)備評(píng)估中貶值估算1、比率法(1)工作量比率法。實(shí)體性_已完成工作量_已完成工作量貶值率二可完成工作總量二已完成―尚可完工作量+成工作量(2)役齡比率法。實(shí)體性_ 有效役齡貶值率=有效役齡+尚可用年限加權(quán)投資年限J復(fù)原或更投資加權(quán)投資年限J復(fù)原或更投資)I新重置成本年限丿J復(fù)原或更)?X〔新重置成本丿修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性=可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值貶值率_ 設(shè)備復(fù)原重置成本超額投資成本形成的功能性貶值的測(cè)算。設(shè)備超額=設(shè)備復(fù)原_設(shè)備更新

投資成本=重置成本—重置成本經(jīng)濟(jì)性

貶值率廠實(shí)際使用生產(chǎn)能力經(jīng)濟(jì)性

貶值率廠實(shí)際使用生產(chǎn)能力￥.額定生產(chǎn)能力丿X100%第五章房地產(chǎn)評(píng)估的收益法房地產(chǎn)價(jià)格純收益

資本化率房地產(chǎn)價(jià)格純收益

資本化率收益為有限年期的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算公式為:p二ar1-1(1+r)n綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系，可用公式表示如下:評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用

房地產(chǎn)二管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為:100()100100

Cx而xTTC+稅費(fèi)++稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增

值收益土地土地土地=+價(jià)格取得費(fèi)開發(fā)費(fèi)新建房地產(chǎn)評(píng)估中成本法操作步驟新建房=土地取開發(fā)管理投資銷售正常

地產(chǎn)價(jià)格=得費(fèi)用+成本+費(fèi)用+利息+稅費(fèi)+利潤(rùn)現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：預(yù)期

樓價(jià)—建筑費(fèi)一專業(yè)—銷售

費(fèi)用費(fèi)用—利息一稅費(fèi)一利潤(rùn)利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）X利息率利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）X利潤(rùn)率基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的公式其他因素x其他因素x修正系數(shù)= x x x地地價(jià)地段的基準(zhǔn)地價(jià)正系數(shù)正系數(shù)修正系數(shù)路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式：宗地總價(jià)二路線價(jià)X深度百分率X臨街寬度森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要方法（一）市場(chǎng)法P=KxKxGxQb式中：P——林木資產(chǎn)評(píng)估值；Q 被估林木資產(chǎn)的蓄積量;K——林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；轉(zhuǎn)讓成本_購(gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力 ％分?jǐn)偮蔬\(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總計(jì)能力—X%無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)再開=+的機(jī)會(huì)成本 的凈減收益 發(fā)凈增費(fèi)用分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型。(1)生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價(jià)格銷售；(2)生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價(jià)格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加，市場(chǎng)占有率擴(kuò)大，從而獲得超額收益。第一種原因形成的超額收益可以用下式計(jì)算：R=(P-P)Q(1-T)21第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計(jì)算:R=（Q2-Q1）（P一C）（1-T）費(fèi)用節(jié)約型無(wú)形資產(chǎn)，是指無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用降低，從而形成超額收益。可以用下列公式計(jì)算為投資者帶來(lái)的超額收益。R=(C-C)Q(1-T)21分成率法無(wú)形資產(chǎn)_銷售收入X銷售收入收益額—(利潤(rùn))X(利潤(rùn))分成率因?yàn)椋菏找骖~=銷售收入X銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)X銷售利潤(rùn)分成率所以：銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率X銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率三銷售利潤(rùn)率邊際分析法。利潤(rùn)分成率=丫追加利潤(rùn)現(xiàn)值匹利潤(rùn)總額現(xiàn)值約當(dāng)投資分成法。利潤(rùn)分成率約當(dāng)投資量當(dāng)投資量+約當(dāng)投資量X100%無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量= xG+適用成本利潤(rùn)率）重置成本購(gòu)買方約當(dāng)投資量購(gòu)買方