萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

課程論文題目：萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)目錄第一章總論------------------------------------------------------------------------------21.1.項(xiàng)目背景與概況-------------------------------------------------------------21.2.問題與提議-------------------------------------------------------------------2第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究---------------------------------------------------32.1.投資環(huán)境分析--------------------------------------------------------------32.2.衡陽房地產(chǎn)投資分析--------------------------------------------------------42.3.推廣渠道------------------------------------------------------------------------4第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件---------------------------------------------------53.1.建設(shè)規(guī)模------------------------------------------------------------------------53.2.項(xiàng)目概況現(xiàn)實(shí)狀況------------------------------------------------------------------53.3.項(xiàng)目建設(shè)條件------------------------------------------------------------------6第四章節(jié)能節(jié)水措施------------------------------------------------------------------64.1.設(shè)計(jì)根據(jù)------------------------------------------------------------------------64.2.給排水方面缺陷---------------------------------------------------------------64.3.建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)------------------------------------------------------------6第五章環(huán)境影響評(píng)價(jià)------------------------------------------------------------------75.1.環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況---------------------------------------------------------------------75.2.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

-----------------------------------------------------75.3.

環(huán)境保護(hù)措施

----------------------------------------------------------------7第六章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防--------------------------------------------------------------86.1目的及意義--------------------------------------------------------------------86.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施---------------------------------------------8第七章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度------------------------------------------------------------------97.1.項(xiàng)目開發(fā)期-------------------------------------------------------------------97.2.項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度安排------------------------------------------------------------97.3.項(xiàng)目實(shí)行過程控制措施----------------------------------------------------9第八章投資估算與資金籌措------------------------------------------------------108.1.投資估算成果---------------------------------------------------------------108.2.資金籌措---------------------------------------------------------------------10第九章財(cái)務(wù)分析----------------------------------------------------------------------119.1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇------------------------------------------------119.2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)----------------------------------------------------------------------119.3.不確定性分析----------------------------------------------------------------14第十章社會(huì)評(píng)價(jià)-------------------------------------------------------------------1510.1.項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析---------------------------------------------------1510.2.風(fēng)險(xiǎn)分析----------------------------------------------------------------------1510.3.社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論----------------------------------------------------------------16第十一章研究結(jié)論與提議-------------------------------------------------------------1611.1.可行性研究結(jié)論-------------------------------------------------------------1611.2.提議-----------------------------------------------------------------------------16第一章總論1.1.項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目2、承接單位概況：?jiǎn)挝幻Q：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任企業(yè)(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南3、可行性研究匯報(bào)編制根據(jù)：（1）與委托方簽訂的征詢協(xié)議；（2）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；4、項(xiàng)目提出的理由:（1）項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展;（2）項(xiàng)目對(duì)都市建設(shè)將起到增進(jìn)作用;（3）處理勞動(dòng)就業(yè)的需要。5、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。1.2.問題與提議分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地獲得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在估計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具有良好的可行性。在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充足運(yùn)用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與著名專業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)、中介顧問企業(yè)合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，重視營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究2.1.投資環(huán)境分析1、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策整年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況及管理、政策原因，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資構(gòu)造深入優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完畢227.9億元，比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(zhǎng)52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(zhǎng)10.8%，工業(yè)投入明顯加大。整年工業(yè)完畢投資114.9億元，比上年增長(zhǎng)53.3%。其中制造業(yè)完畢投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完畢投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，整年完畢投資額23.5億元，增長(zhǎng)41.7%，近來五年是衡陽投資額增長(zhǎng)最快的五年。2.2.衡陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是，一次是。開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者展現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2.3.推廣渠道1、報(bào)紙廣告包括衡陽日?qǐng)?bào)、衡陽晚報(bào)，屬于經(jīng)典的政府報(bào)，報(bào)紙不適宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。2、短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)樸靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。3、影視廣告當(dāng)?shù)貛追N電視臺(tái)收視率不高，重要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件3.1.建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）3.2.項(xiàng)目概況現(xiàn)實(shí)狀況1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一種理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號(hào)地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國(guó)用（）第A102843號(hào)國(guó)土使用證同意為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。3.3.項(xiàng)目建設(shè)條件衡陽市處在湖南省凹形面的軸帶部分。周圍圍繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成經(jīng)典的盆地形勢(shì)。衡陽盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀挺立于中間，其東西兩側(cè)均有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米如下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜而盆地由四面向中部減少，展現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類型以崗丘為主。第四章節(jié)能節(jié)水措施4.1.設(shè)計(jì)根據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)省能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策、開發(fā)運(yùn)用新能源和可再生能源，提高采暖和空調(diào)的能源運(yùn)用效率，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)原則《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》，JCJ134-制定的原則為根據(jù)。4.2.給排水方面缺陷排水管擋住窗子問題、消防管應(yīng)當(dāng)防止在住戶家里面布置的問題。給排水設(shè)計(jì)的細(xì)部及漏項(xiàng)問題。轉(zhuǎn)換層洗手間排水管的問題。4.3.建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且防止白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增長(zhǎng)溫隔熱性能。3、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。4、樓梯間采用封閉式并可啟動(dòng)外窗。第五章環(huán)境影響評(píng)價(jià)5.1.環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況1、大氣質(zhì)量現(xiàn)實(shí)狀況。根據(jù)檢測(cè)成果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)實(shí)狀況基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)原則，環(huán)境空氣質(zhì)量很好。2、氣象。整年氣候的基本特點(diǎn)：上六個(gè)月氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特性對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同步對(duì)人類及多種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，下六個(gè)月氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上六個(gè)月的暖冬事件有很好的有關(guān)性。5.2.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

項(xiàng)目范圍內(nèi)沒有任何污染源，包括項(xiàng)目投入的物料、工廠生產(chǎn)過程、項(xiàng)目產(chǎn)出物，均無污染源。項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境導(dǎo)致污染，符合環(huán)境保護(hù)規(guī)定。

5.3.

環(huán)境保護(hù)措施

①

噪聲治理。高下壓變配電盡量選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)有關(guān)部位采用隔音處理。

各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。②

污水治理。本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

③

固體廢物治理。小區(qū)的固體廢棄物重要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾搜集點(diǎn)，布置在交叉路口，此外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒。第六章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防6.1目的及意義國(guó)家勞動(dòng)安所有門明確規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目中勞動(dòng)安全衛(wèi)生設(shè)施必須符合國(guó)家規(guī)定的原則，必須與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入生產(chǎn)和使用（三同步）勞動(dòng)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文獻(xiàn)的重要內(nèi)容之一，也是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的居。在項(xiàng)目可研階段，必須報(bào)送勞動(dòng)部門審批，通過后方可立項(xiàng)和實(shí)行。6.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施1、安全施工保障措施（1）、防自然災(zāi)害措施。（2）、電氣安全保障措施。（3）、機(jī)械設(shè)備安全。（4）、安全供水。（5）、通風(fēng)、防塵、防毒。（6）、噪聲控制。（7）、廠區(qū)綠化。2、消防重要防備措施（1）、根據(jù)生產(chǎn)運(yùn)送及廠區(qū)消防規(guī)定，對(duì)廠區(qū)四面區(qū)帶之間，設(shè)置環(huán)形的主、次道路網(wǎng)，既是運(yùn)送道路，同步兼作消防車道，主、次干道的寬度可以保證消防車輛暢通無阻。（2）、消防給水按同一時(shí)間內(nèi)發(fā)生一次考慮。廠區(qū)設(shè)生產(chǎn)消防雙路給水管網(wǎng)，道路一側(cè)每隔不不小于120米處設(shè)置地上消火栓。按有關(guān)規(guī)范配置室內(nèi)外消火栓，并還按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90的規(guī)定，配置一定數(shù)量干粉滅火器。（5）、防止措施：定期檢修消防設(shè)備及器材。定期對(duì)消防人員進(jìn)行培訓(xùn)，人員要持證上崗。第七章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度7.1.項(xiàng)目開發(fā)期1月至6月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。7.2.項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為1.5年，從1月至6月。7月，完畢項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；2月，1-3號(hào)樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體竣工；4月，1-3號(hào)樓公共停車場(chǎng)建設(shè)主體竣工；6月，完畢項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。7.3.項(xiàng)目實(shí)行過程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)行過程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)行狀況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查狀況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查措施有如下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)行應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、防止為主、用數(shù)聽說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和措施，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來，形成一種明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相增進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、原則化，從而建造出百姓滿意的工程。第八章投資估算與資金籌措8.1.投資估算成果總投資估算表單位：萬元項(xiàng)目估算費(fèi)用工程費(fèi)用8,479.07前期費(fèi)用102.62土地費(fèi)用1,287.4報(bào)建費(fèi)548監(jiān)理費(fèi)84.79設(shè)計(jì)費(fèi)61.95不可預(yù)見費(fèi)423.95銷售費(fèi)用396.04建設(shè)期貸款利息266.62總投資11,650.448.2.資金籌措1、資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬元（約占總投資的74%），所有用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。2、債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬元，所有用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資處理，按2年期利率7.56%上浮40%計(jì)算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。3、資金來源貫徹狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金所有用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。第九章財(cái)務(wù)分析9.1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)確定；營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%；都市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參照行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；9.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表1、損益和利潤(rùn)分派表單位：元項(xiàng)目12月31日12月31日營(yíng)業(yè)收入489億410億營(yíng)業(yè)成本345億250億銷售費(fèi)用15.1億18.6億財(cái)務(wù)費(fèi)用5.74億6.57億管理費(fèi)用14.4億15.3億資產(chǎn)減值損失-5.24億12.7億投資收益9.24億2.09億營(yíng)業(yè)利潤(rùn)86.9億63.6億利潤(rùn)總額86.2億63.2億所得稅21.9億16.8億凈利潤(rùn)53.3億40.3億（一）企業(yè)盈利分析企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入489億元。與去年同期相比增長(zhǎng)為19.27%，但該企業(yè)的最終凈利潤(rùn)比去年同期增長(zhǎng)32.26%，闡明企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模處在較快發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，市場(chǎng)推廣工作成績(jī)很大，企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。2、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：元現(xiàn)金流量表12月31日12月31日經(jīng)營(yíng):銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金(元)576億428億

收到的稅費(fèi)返還(元)----

收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金(元)18.9億14.8億

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)(元)595億443億

購(gòu)置商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金(元)346億302億

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金(元)12.0億23.2億

支付的各項(xiàng)稅費(fèi)(元)65.4億78.6億

支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金(元)79.4億39.0億

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)(元)502億443億經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~(元)92.5億-3415萬投資:獲得投資收益所收到的現(xiàn)金(元)3.92億7641萬

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額（元）1.42億569萬

投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)(元)11.7億14.2億

購(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金（元）8.06億2.15億

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金凈額（元）1.42億569萬

投資支付的現(xiàn)金(元)15.8億13.7億

投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)(元)53.6億42.7億投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~(元)-41.9億-28.4億籌資:吸取投資收到的現(xiàn)金(元)8.29億4.73億

獲得借款收到的現(xiàn)金(元)207億143億

籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)(元)216億206億

償還債務(wù)支付的現(xiàn)金(元)216億117億

分派股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金（元）29.5億30.0億

籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)(元)246億147億籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~(元)-30.3億58.7億現(xiàn)金流量分析1．現(xiàn)金流入構(gòu)造分析現(xiàn)金流入為595億元。企業(yè)通過銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金為576億元，它是企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金流入的最重要來源，約占企業(yè)當(dāng)期現(xiàn)金流入總額的96.81%。2.根據(jù)估計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可測(cè)算出其凈現(xiàn)值為3,001.06萬元。9.3不確定性分析1、敏感性分析

根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試成果表明：

當(dāng)最不利原因商品房銷售下降5%時(shí),總投資不變的狀況下，其收入下降5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬元，內(nèi)部收益率為56.16%；當(dāng)項(xiàng)目成本增長(zhǎng)10%，在收入不變的狀況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為.77萬元，內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，闡明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2、盈虧平衡分析

當(dāng)其他條件不變，銷售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當(dāng)銷售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等），就可以到達(dá)盈虧平衡。

就直接成本而言，在其他條件不變狀況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。第十章社會(huì)評(píng)價(jià)10.1.項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不一樣于一般的投資項(xiàng)目，它關(guān)系到民生問題，并且投資額大，牽涉廣泛，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的影響巨大。本項(xiàng)目詳細(xì)影響在如下方面：1、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推進(jìn)衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。衡陽市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)