南京仙林房地產(chǎn)市場分析研究報告

仙林市場分析報告一、區(qū)域市場宏觀環(huán)境分析1、區(qū)域市場概述1.1區(qū)域整體規(guī)劃分析仙林新市區(qū)位于南京東部地區(qū)，以發(fā)展教育和高新技術產(chǎn)業(yè)為主仙林新市區(qū)南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里，是南京總體規(guī)劃確定的“一城三區(qū)”之一，是以發(fā)展教育和高新技術產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調發(fā)展的新市區(qū)。仙林新市區(qū)由“4個片區(qū)+2個組團”構成，項目位于其中的大學集中區(qū)，主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機構等公共設施仙林新市區(qū)由“4個片區(qū)+2個組團”構成，四個片區(qū)為：大學集中區(qū)（仙鶴片區(qū)）、科技產(chǎn)業(yè)園（白象片區(qū)）、國際會展交流區(qū)（麒麟片區(qū)）、高尚住宅區(qū)（青龍片區(qū)）；2個組團為：玄武軟件園和馬群科技園。＞仙鶴片區(qū)，主要發(fā)展高等院校和配套發(fā)展的居住、商業(yè)、醫(yī)療機構等公共設施；＞白象片區(qū)，科技產(chǎn)業(yè)園。占地平方公里，以“產(chǎn)、學、研”一體化為特色，集中發(fā)展高新技術，實現(xiàn)科技成果的轉化。園區(qū)除預留的國際知名理工科大學用地和部分居住用地外，主要用來吸引以、和生物醫(yī)藥等為主的高新技術密集型企業(yè)的進駐，力爭形成南京市重要的高新技術產(chǎn)業(yè)園；＞麒麟片區(qū)，國際會展交流區(qū)。臨近滬寧高速公路，交通極為便利，為南京舉辦大型的國際會展活動留下了足夠的空間；＞青龍片區(qū)，高尚住宅區(qū)。山水環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為大型高品位居住社區(qū)的建設用地，建筑形態(tài)以單棟和聯(lián)排別墅為主，著力營造舒適宜人和出行工作、游憩方便的風情小鎮(zhèn)特色。區(qū)域規(guī)劃為大型人口導入?yún)^(qū)，至205年0規(guī)劃人口達到60萬作為全市“一城三區(qū)”的重要組成部分，仙林在南京的城市空間布局中具有重要的戰(zhàn)略地位，建成后將成為一座占地80平方公里，擁有50至60萬人口的現(xiàn)代化新城。201年0規(guī)劃人口24萬左右，遠景規(guī)劃人口按60萬預留。目前在仙林地區(qū)的學生數(shù)量約為10萬，教職員工為3萬，常住居住人口約2萬，總計約15萬。在未來的兩年內，常住居住人口預計增加到5萬，則人口總量增加到18萬。仙林新城區(qū)人口發(fā)展趨勢圖2區(qū)域自然、人文環(huán)境分析生態(tài)、人文是仙林擁有的兩個得天獨厚的“拳頭”優(yōu)勢：兩大優(yōu)勢大大提高了仙林板塊樓盤的附加值，也在一定程度為該地區(qū)市場的升溫起到了推波助瀾的作用。自然生態(tài)景觀資源豐富仙林西靠紫金山，北依棲霞山，東達寶華山、湯山，南臨青龍山，山水環(huán)抱、林木茂盛，優(yōu)美秀麗的生態(tài)環(huán)境在南京周遍三大新區(qū)中首屈一指。由于區(qū)域內擁有多個名勝風景區(qū)，因此區(qū)內大氣、水質、噪音等各項指標均達到國家一級旅游區(qū)標準。在仙林新市區(qū)的遠景規(guī)劃中，6個由世界一流的景觀設計公司負責設計的大型生態(tài)公園將同時興建，屆時6個具有特色的生態(tài)公園將把仙林大學城的獨特景觀發(fā)揮得淋漓盡致。人文資源優(yōu)勢得天獨厚區(qū)域人文氛圍濃郁大學城內現(xiàn)有南京師范大學（含中北學院）、南京財經(jīng)大學、南京郵電學院等15所院校進駐。南京外國語學校仙林分校、南京國際學校和南京師范大學附屬實驗學校等一流的中小學也已入駐大學城。目前在仙林地區(qū)的學生數(shù)量約為10萬，教職員工為3萬，常住居住人口約2萬，總計約15萬。在未來的三年內，常住居住人口預計增加到5萬，則人口總量增加到18萬。至2010年，新市區(qū)城市人口規(guī)劃達到24萬；至2050年，城市人口將達50萬。大學城的建設在為區(qū)域造就高素質人群的同時，還能為區(qū)域導入高素質的人群，高新科技產(chǎn)業(yè)園等新興高科技產(chǎn)業(yè)作為片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的主導，使得片區(qū)內的人群多為一些高素質的產(chǎn)業(yè)人群和管理型人才，是區(qū)域飛速發(fā)展的源動力，帶動和創(chuàng)造出高品質的新城。1.3市政規(guī)劃配套分析道路、交通配套日新月異，2009年地鐵2號線開進仙林目前，仙林大道一期現(xiàn)已全面通車，與文苑路、學院路、仙霞路、仙堯路一號南延的多條景觀道路相互貫通，連成一片。仙林大道二期工程也即將開工建設。另外，地鐵2號線將于200年9開進仙林，線路東進的走向與仙林大道基本平行。已經(jīng)投入運行的10多條仙林公交線路與即將建成的地鐵形成的交通網(wǎng)絡將大大緩解困繞仙林板塊已久的交通瓶頸問題。商業(yè)配套逐步完善，金鷹進駐助推區(qū)域商業(yè)配套完善商業(yè)配套方面，金鷹進駐被認為是200年6仙林最大的利好消息之一。南京仙林金鷹置業(yè)有限公司200年6在大學城中心區(qū)內拍得地塊，已經(jīng)著手大規(guī)模開發(fā)。仙林金鷹預計將于200年8交付。屆時，其將作為仙林大學城的“地標性建筑”為該地區(qū)商業(yè)圈的繁榮提供強大支持。生活配套日益完善由仙林大學城管委會規(guī)劃，位于文苑路以南、仙林新村以北、西臨學思路的仙林社區(qū)綜合服務中心目前正在進行基礎施工，預計將于200年8投入使用。該綜合服務中心規(guī)劃建設為仙林街道辦事處、仙林地區(qū)大型農(nóng)貿市場、社區(qū)醫(yī)療中心，該中心的建成投入使用，將滿足仙林目前農(nóng)貿市場臟亂的局面，便利仙林居民的日常生活。醫(yī)療衛(wèi)生配套開工建設，200年8部分可投入使用醫(yī)療、醫(yī)護實力雄厚的鼓樓醫(yī)院也已決定進駐仙林，投資8億元，建設仙林國際醫(yī)院分部。工程于200年610月動工，預計200年8部分可以投入使用。該醫(yī)院背靠仙林靈山，緊鄰大學城中心商貿區(qū)，建筑面積10－15萬平方米，開設病床60至080張0（另有醫(yī)師培訓中心床位20張0），日門診量150至0200人0次。新醫(yī)院由三大區(qū)組成：一是基本醫(yī)療區(qū)，設病床40至060張0，能滿足日門診量150至0200人0次的門急診區(qū)及相應的醫(yī)技部門；二是高標準醫(yī)療、康復、體檢區(qū)，設床位20張及相應康復、體檢中心等設施；三是醫(yī)師培訓中心，設床位20張0及相應會議、培訓、餐飲等設施。項目周邊相關配套一覽表：各項配套 明細主要道路仙林大道、文苑路、學院路、仙霞路、仙堯路交通0 、 、 、 0 0 3 3 4 1南湯、地鐵二號線商業(yè)大成名店、亞東城商業(yè)廣場、仙林大市場、金鷹（待建）、星級酒店（待建）市政九大主題景觀區(qū)規(guī)劃醫(yī)療鼓樓醫(yī)院（待建）教育南京外國語學校仙林分校、南京國際學校、南京師范大學附屬實驗學校、南京師范大學、南京財經(jīng)大學、南京郵電學院等二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程順應市場發(fā)展需求，區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)歷從別墅物業(yè)到中高檔住宅發(fā)展的過程仙林以其紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，成為南京地區(qū)僅存不多的“風水寶地”，給仙林房地產(chǎn)的發(fā)展造就了一個無法可比的生態(tài)優(yōu)勢。從最早亞東的單槍匹馬，到棲霞、賽世等大腕品牌的紛至沓來，仙林板塊正日益成為南京樓市中的亮點。200年5房產(chǎn)新政后，仙林共拍出5塊共計100畝0左右的土地，總建筑面積在50-萬6平0方米，有招商局商業(yè)地產(chǎn)、常州新城創(chuàng)置等10家開發(fā)商參與開發(fā)運作。這些土地的容積率都在之間，規(guī)劃多以多層和 為主，這預示著仙林的房產(chǎn)開發(fā)整體方向為中高檔住宅。2、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仙林已由一個區(qū)域市場轉變?yōu)槿行允袌?，產(chǎn)品逐步由普通住宅向低密度高端物業(yè)轉型早期的仙林板塊的產(chǎn)品供應類型以別墅為主。隨著大學城的初具規(guī)模，普通住宅物業(yè)開發(fā)的比重逐年上升。到200年6上半年為止，仙林地區(qū)的市場供應已經(jīng)基本成為了普通公寓的天下。然而，這一局面隨著新城?尚東區(qū)和康橋圣菲等新盤的上市銷售，正在發(fā)生改變。擁有能與別墅項目容積率相媲美的低密度新型社區(qū)的出現(xiàn)，徹底改變了仙林地區(qū)產(chǎn)品的市場供應結構。目前，占據(jù)仙林地區(qū)供應總量近％的三大項目東方天郡、賽世?香樟園、亞東城再加上新城?尚東區(qū)、康橋圣菲等新盤，仙林板塊的產(chǎn)品類型已經(jīng)相當完備，基本上涵蓋從“迷你型”精裝修公寓到普通公寓、花園洋房再到疊加別墅、聯(lián)排別墅的各種物業(yè)形態(tài)。而且戶型面積也各有差異，呈現(xiàn)出互為補充的局面。仙林已經(jīng)開始從一個區(qū)域市場轉變?yōu)槿行允袌?，大量低密度高端物業(yè)產(chǎn)品單靠仙林地區(qū)的市場需求量是絕難消化的，其主要目標客戶群體必定指向全南京市。因此產(chǎn)品轉型造成市場區(qū)域的擴大是促成目前仙林板塊熱銷的一個重要原因。與此同時，仙林板塊從以普通住宅為主向以低密度住宅為主的供應結構的轉型，是房價上漲的一個重要因素。3、土地供應情況200年5以來仙林共出讓土地179.萬0平5方米土地，住宅性質用地占總成交量的85%2005-年2，0仙0林7地區(qū)成交土地共14幅，土地實際成交總量179.萬0平5方米。其中，住宅用途用地8幅，土地成交總量約151.萬8平6方米，占總體成交量的85；%商業(yè)用途用地3幅，土地成交總量約19.萬3平6方米，占總體成交量的11；%服務業(yè)用地2幅，土地成交總量約4萬平方米，占總體成交量的2.；2%商務辦公用地1幅，土地成交總量約4萬平方米，占總體成交量的2.。2%

年2區(qū)0域0土7地成交情況一覽表：地塊位置規(guī)劃面積（吟實際出讓面積（吟用途出讓時間容積率成交價格（萬元）成交地價（元m2）成交樓面地價（元m2）摘牌單位備注棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)東側地塊住宅《南京棲霞建設股份有限公司棲園棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南側住宅《南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南側住宅地塊W, -地塊W南京新城創(chuàng)置房地產(chǎn)有限公司新城尚東區(qū)棲霞區(qū)國道以北王子樓村，南至國道，北至城際鐵路商業(yè)《南京仙林國際汽車城投資有限公司棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊二類居住用地《南京交通投資置業(yè)有限公司匯杰文庭棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西二類居住用地《招商局地產(chǎn)控股股份有限公司依云溪谷棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)內，東至學子路、西、南至規(guī)劃道路、北至文苑路商業(yè)及具配套設施用地<南京仙林金鷹置業(yè)有限公司棲霞區(qū)仙林大學城仙霞路北，學子路東二類居住用地《南京郵電大學棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)地塊，東至二號路，西至規(guī)劃人工湖，南、北至規(guī)劃道路服務業(yè)用地W蘇州陽光新地置按四星級酒店標準設計棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)地塊，東至二號路，西至規(guī)劃人工湖，南至水杉路，北至規(guī)劃道路服務業(yè)用地W蘇州陽光新地置按五星級酒店標準設計棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)商務辦公設施用地南京仙林房地產(chǎn)棲霞區(qū)仙林大學城九鄉(xiāng)河以東，仙林大道以南二類居住用地《南京大學棲霞區(qū)仙林大學城文苑路以南商業(yè)用地《南京仙林房地產(chǎn)棲霞區(qū)仙林大學城國道南、學院路西二類居住用地《南京仙林房地產(chǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體分布三、區(qū)域住宅市場分析1、供應分析1.1整體供應特征區(qū)域內住宅項目開發(fā)呈明顯的“由西向東延伸”特征區(qū)域內早期開發(fā)的項目多集中在仙林一號路兩側，一號路以西居多，人口聚集區(qū)也相應地在仙林一號路和文苑路的交匯處形成。隨著政府對區(qū)域開放政策的落實推進，各大院校的陸續(xù)入住，區(qū)域后續(xù)土地供應向東部擴展，區(qū)域內住宅開發(fā)項目已明顯地開始向東延伸發(fā)展，目前區(qū)域市場供應主要集中在仙林大道沿線。區(qū)域內住宅項目和土地2002-年2集0中0上3市，200年4住宅供應一度斷層區(qū)域房地產(chǎn)市場起于200年0。早期開發(fā)的普通住宅項目基本集中在仙林一號路沿線，自199年8起至200年3底，區(qū)域總供應量91.萬0平1方米（其中包括經(jīng)濟適用房48.萬5平方米），總房源約200多0套。受開發(fā)進度的影響，2002-年2區(qū)0域0住3宅項目、土地集中上市。區(qū)域客戶群各取所需，商品房推出后，銷售情況良好。由于200年3掛牌出讓的土地自開工建設到上市需要一定的周期，導致了200年4間區(qū)域內商品房的供應曾一度出現(xiàn)斷層。區(qū)域房價不斷走高，200年0伊始，房價以年均100元0速度遞增200年0區(qū)域開發(fā)伊始，區(qū)域房價為100多0元/平方米，截至200年4，區(qū)域普通多層公寓的房價水平達480元0/平方米左右，4年間房價以100元0/年的速度遞增，增幅較大。200年4、200年5國家大規(guī)模的宏觀調控使得區(qū)域房價的持續(xù)上漲遭遇抗性，腳步放緩，目前區(qū)域內普通多層公寓的房價水平達530元0/平方米，小高層普通公寓的售價為45—0408元/平方米。區(qū)域作為“別墅區(qū)”的概念早已在消費者觀念中形成區(qū)域內早期開發(fā)住宅項目多為集別墅、公寓（或花園洋房）為一體的混合物業(yè)，除在三號路與四號路之間的仙林新村為大型的經(jīng)濟適用房外，區(qū)域內項目多以別墅為主、公寓為輔，別墅有聯(lián)排、雙拼、獨立等形態(tài)，公寓以5層多層和花園洋房為主。少量純別墅或純普通公寓項目，區(qū)域作為“別墅區(qū)”的概念在消費者觀念中形成。200年5以后，區(qū)域住宅市場普通住宅物業(yè)一統(tǒng)天下的格局被新興低密度住宅物業(yè)打破隨著大學城的初具規(guī)模，區(qū)域入住人群的增多，區(qū)域住宅開發(fā)規(guī)模日益增大。自200年54月亞東城登場亮相后，賽世香樟園、東方天郡紛紛開盤銷售，區(qū)域住宅集中上市供應，形成區(qū)域住宅供應的第一高峰期，3個項目的總體量為113萬.平1方米，超過仙林片區(qū)早期供應體量之和，體量極為龐大。到200年6上半年為止，仙林地區(qū)的市場供應已經(jīng)基本成為了普通公寓的天下。年下半年開始，隨著新城?尚東區(qū)和康橋圣菲、山水風華等新盤的上市銷售，正在發(fā)生改變。擁有能與別墅項目容積率相媲美的低密度新型社區(qū)的出現(xiàn)，徹底改變了仙林地區(qū)產(chǎn)品的市場供應結構。

區(qū)域在售供應主要項目物業(yè)概況：項目名稱地址開發(fā)商容積率開盤時間物業(yè)類型亞東城亞東新城區(qū)亞東建設集團普通公寓東方天郡棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)棲霞建設高層公寓、花園洋房賽世香樟園仙林大學城杉湖西路號賽世實業(yè)普通公寓康橋圣菲仙林大學城中心區(qū)江蘇星漢房地產(chǎn)單身公寓、花園洋房新城?尚東區(qū)仙林大學城南側新城創(chuàng)置花園洋房、疊加、聯(lián)排山水風華匯通路號南京仙林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司疊加、聯(lián)排、雙拼目前區(qū)域住宅市場已上市體量61.萬5平1方米，花園洋房、小高層、高層為主力供應目前區(qū)域內6個在售供應項目中已上市量達到61.萬5平1方米，體量巨大；市場供應產(chǎn)品主要為小高層、高層及部分花園洋房、多層、聯(lián)排、疊加等低密度物業(yè)；賽世香樟園、亞東城、東方天郡等早期開發(fā)物業(yè)是區(qū)域普通公寓物業(yè)的主力供應者，而新推出市場的新城尚東區(qū)、康橋圣菲則、山水風華是目前區(qū)域低密度物業(yè)的主力供應者。項目名稱總建（萬停）住宅已上市量（萬一）產(chǎn)品類型各物業(yè)已上市量（萬成）賽世香樟園多層、小高層、高層多層：小高層：高層:東方天郡花園洋房、小高層、高層花園洋房：小高層：高層:空中花園：亞東城小高層、高層小高層：高層:新城?尚東區(qū)花園洋房、疊加、聯(lián)排花園洋房：疊加：聯(lián)排：康橋圣菲單身公寓、退臺式花園洋房、帶觀光電梯花園洋房單身公寓：花園洋房：山水風華疊加、聯(lián)排、雙拼別墅疊加：聯(lián)排：雙拼：合計區(qū)域普通公寓以85-1平0方0米的二房為主力供應，花園洋房主要供應14平0方米三房目前區(qū)域內普通公寓以8—510平0方米的二房二廳一衛(wèi)為主力供應，10—012平0方米的三房二廳一衛(wèi)與12—714平0方米的三房二廳二衛(wèi)為主力供應，另還有少量一房房源供應市場。低密度物業(yè)中，區(qū)域市場上的花園洋房主要供應14平0方米左右的三房二廳二衛(wèi)，疊加別墅面積在14—319平5方米，聯(lián)排別墅物業(yè)面積在19—022平4方米區(qū)間，雙拼別墅供應面積在22—622，7區(qū)域供應產(chǎn)品整體定位中偏高端，以經(jīng)濟型高端物業(yè)為主力供應。區(qū)域供應各物業(yè)主力戶型面積列表：項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型面積（成）賽世香樟園多層2小高層2高層2東方天郡花園洋房2小高層2高層2空中花園2亞東城小高層2高層1新城?尚東區(qū)花園洋房2疊加聯(lián)排康橋圣菲單身公寓1花園洋房山水風華疊加聯(lián)排雙拼、需求分析平9方0米左右的兩房及平9方0米左右的兩房及平1方3米0的三房為主力需求總價相對較低的小戶型、80-平9方0米左右的兩房以及戶型合理、實用的110-平1方3米0的三房仍是市場主力需求，通過對區(qū)域內樓盤銷售狀況調研，可以發(fā)現(xiàn)購房者都比較喜歡并接納總價相對較低的兩房及戶型合理、實用的三房，合理、實用、實惠仍然是目前購房者關心的因素。目前由于低密度物業(yè)供應扎推，銷售出現(xiàn)略微的滯后，而普通公寓的整體去化情況相對較好從區(qū)域內各在售物業(yè)的銷售情況來看，區(qū)域內各項目的銷售情況整體較好。從區(qū)域市場來看，由于近期內區(qū)域市場上低密度物業(yè)供應扎推，且面積相對較大，單價日益走高，相對帶來總價的大幅提升，因此目前區(qū)域內的低密度物業(yè)出現(xiàn)了略微的滯銷狀態(tài)；而相比較而言，目前區(qū)域內的普通公寓物業(yè)由于目前銷售情況較好。區(qū)域供應物業(yè)銷售情況一覽表：項目名稱產(chǎn)品類型推出套數(shù)銷售套數(shù)各物業(yè)銷售率整體銷售率賽世香樟園多層小高層高層東方天郡花園洋房小高層高層空中花園亞東城小高層高層新城?尚東區(qū)花園洋房疊加聯(lián)排康橋圣菲單身公寓花園洋房山水風華疊加現(xiàn)場售磬現(xiàn)場售磬，但網(wǎng)上未有成交公示聯(lián)排現(xiàn)場售磬雙拼現(xiàn)場售磬、價格分析目前區(qū)域小高層、高層公寓售價一般在530—0600元0/平方米區(qū)間，花園洋房均價在650元0/平方米以上，疊加別墅均價超過680元0/平方米0年0年9通達仙林、鼓樓醫(yī)院和金鷹進駐仙林，同時“高校牌”、“交通牌”、“生態(tài)0元0元0/平方米；0年67月，新城尚東區(qū)推出區(qū)域內第二個花園洋房產(chǎn)品，均價同樣是580元200年540年67月，新城尚東區(qū)推出區(qū)域內第二個花園洋房產(chǎn)品，均價同樣是580元目前區(qū)域花園洋房均價在650元0/平方米以上，疊加別墅均價在680元0/平方米以上。區(qū)域內各項目售價列表：項目名稱在售物業(yè)銷售均價（元Itf）各物業(yè)累計成交均價（元Itf）賽世香樟園在售小高層、高層尾房：多層：小高層：高層：東方天郡普通公寓： ；空中花園：花園洋房：小高層：高層：空中花園：亞東城小高層：高層：小高層：高層：新城?尚東區(qū)花園洋房：疊加別墅：聯(lián)排：花園洋房：疊加：聯(lián)排：康橋圣菲單身公寓： （精裝修）退臺式花園洋房：單身公寓：花園洋房：山水風華疊加：聯(lián)排：雙拼：無成交均價顯示4、客戶分析目前區(qū)域內普通住宅項目客戶群以教師、學生家庭、當?shù)鼐用?、區(qū)域企業(yè)員工為主教師及學生家庭：仙林大學城作為人口導入?yún)^(qū)，大量的人口將被導入。首當其沖的莫過于大學城里的教師，一方面考慮工作的便利，另一方面面對市區(qū)房價的高漲，他們多數(shù)選擇在本地購置物業(yè)。大學城內入住學生的不斷增多，不少來自全國各地尤其是江蘇省其他城市的學生的父母出于照顧孩子的目的選擇在本區(qū)域內購買住房。投資客：雖然區(qū)域房價已上漲到一定的高度，但由于大學城內會有越來越多的大學生入住，多數(shù)不愿住校而又不夠實力購置住宅的學生多數(shù)選擇在外租房，不少的投資客選擇在區(qū)域內購房。周邊企業(yè)員工、本地居民：周邊多數(shù)工廠、企業(yè)的職工也是本區(qū)域的客戶群。揚子巴斯夫等外資企業(yè)高管將以仙林為第二大居住地。新港開發(fā)區(qū)內現(xiàn)有 多家外資企業(yè)，這類人群也極有可能會成為區(qū)域的消費群。區(qū)域內別墅式物業(yè)客戶群仍以投資客、教師、企業(yè)家、政府官員、外籍人士為主根據(jù)區(qū)域內目前客戶群來分析，區(qū)域內別墅式項目客戶群仍以大學城內具有一定資歷的中、小學教師、大學教授、企業(yè)家、外籍學生家長、市內投資客為主。目前仙林大學城內大中小學校林立，教師在區(qū)域內占據(jù)一定人口比例，各類高級教師由于工作原因，將會選擇在區(qū)域內進行二次置業(yè)；而區(qū)域內擁有40名0外籍在校生的國際學校，外籍學生家長無疑將成為區(qū)域內別墅式物業(yè)的遷在客戶群。此外，企業(yè)家、政府官員、投資客一直以來都是別墅式物業(yè)的主力客戶群，無庸置疑這類人群仍將成為區(qū)域內該類物業(yè)的潛在客戶群。5、區(qū)域未來供應分析區(qū)域未來供應將以低密度住宅為主力供應，即將上市的花園洋房、別墅等低密度物業(yè)的供應量達65萬平方米；200年5以來區(qū)域內陸續(xù)出讓了5塊容積率在0.—60.之9間的土地，容積率表明未來區(qū)域內的供應物業(yè)將以低密度物業(yè)為主力，尤其是規(guī)劃中對建筑容積率、高度的限制，使得產(chǎn)品的建筑形態(tài)更加清晰化，將以花園洋房、疊加、聯(lián)排別墅為主。這5幅地塊中，新城尚東區(qū)、山水風華已上市，200年7其將繼續(xù)提供后續(xù)供應；仙林地產(chǎn)開發(fā)的山水風華以及康橋圣菲的后續(xù)供應均為后期區(qū)域市場的主力供應，未來區(qū)域市場低密度物業(yè)供應總量將達到65萬平方米。區(qū)域未來供應低密度物業(yè)概況：項目名稱開發(fā)商后續(xù)住宅供應（萬吟上市時間新城?尚東區(qū)新城地產(chǎn)年月康橋圣菲項目名稱開發(fā)商后續(xù)住宅供應（萬吟上市時間新城?尚東區(qū)新城地產(chǎn)年月康橋圣菲江蘇星晟地產(chǎn)年具體時間待定花園洋房、疊加、聯(lián)排單身公寓、退臺式花園洋房、電梯花園洋房產(chǎn)品類型 預計供應戶型面積（成）山水風華 仙林地產(chǎn)年月下旬雙拼、聯(lián)排、疊加花園洋房：疊加別墅：聯(lián)排別墅:單身公寓：花園洋房：電梯多層：疊加別墅：聯(lián)排別墅：雙拼別墅：匯杰文庭 交通地產(chǎn)一期年月底

一月初花園洋房、疊加、聯(lián)排、

雙拼花園洋房：疊加別墅：聯(lián)排別墅:雙拼別墅:依云溪谷 招商局地產(chǎn)獨立別墅、雙拼、花園

洋房（疊加住宅）匯杰文庭 交通地產(chǎn)一期年月底

一月初花園洋房、疊加、聯(lián)排、

雙拼花園洋房：疊加別墅：聯(lián)排別墅:雙拼別墅:依云溪谷 招商局地產(chǎn)獨立別墅、雙拼、花園

洋房（疊加住宅）棲園 棲霞建設年 聯(lián)排別墅、疊加別墅合計小高層、高層普通公寓的后續(xù)供應量相對較小，為27.萬6平7方米萬6萬6平7方米體量的普通住宅產(chǎn)品，均為小高層、高層物業(yè)。區(qū)域普通公寓未來供應概況：項目名稱年后續(xù)住宅供應量（萬成）產(chǎn)品類型賽世香樟園小高層、高層東方天郡高層亞東城小高層、高層合計小高層、高層四、區(qū)域商業(yè)L物業(yè)分析1、區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展概述商業(yè)配套設施嚴重滯后，商業(yè)配套嚴重匱乏區(qū)域開發(fā)早期，根據(jù)仙林大學城的規(guī)劃，居住用地上是不允許有臨街的商鋪出現(xiàn)的，多數(shù)樓盤都把配套的商業(yè)設施建在了小區(qū)內，而且體量很小，導致仙林一度出現(xiàn)商業(yè)匱乏現(xiàn)象。2年年年5以前，區(qū)域的商業(yè)配套主要依托于仙林地區(qū)唯一的一個社區(qū)商業(yè)——仙林大市場。以及區(qū)域內僅有的一個蘇果超市和一些零散的小商鋪和部分小吃店，所有商業(yè)面積加起來還不到1萬平方衡。隨著仙林地區(qū)建設擴大以及區(qū)域房地產(chǎn)不斷開發(fā)，入住人口不斷增多，區(qū)域商業(yè)尤其是新型大型商業(yè)業(yè)態(tài)欠缺的矛盾日益凸現(xiàn)，因此，仙林地區(qū)商業(yè)環(huán)境的空缺，引起了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關注。2年年年4內一塊商業(yè)用地引來了35輪爭奪，最終由南京大成發(fā)展以46年萬年元拿下，高出底價21年萬年元。目前仙林大學城真正的區(qū)域級商業(yè)配套項目只有一個“大成名店購物中心”，且消費群主要定位于大學城內學生群。200年6以來，仙林大學城的建設重點轉移到商業(yè)基礎配套上商業(yè)配套設施滯后一直是仙林大學城的一大欠缺。200年6以來，仙林大學城將建設重點轉移到商業(yè)基礎配套上，商業(yè)配套不足的尷尬將得到進一步的改善。6萬平方米的金鷹國際購物中心的開工建設以及區(qū)域7幅商業(yè)用地掛牌上市，這些都將極大解決目前該板塊商業(yè)配套滯后的尷尬局面。此外，由于仙林大學城地區(qū)商業(yè)配套的先天不足，所以該板塊目前在售項目基本都配備了不同體量的社區(qū)商業(yè)。未來區(qū)域將形成以中心商務區(qū)為主、小區(qū)商業(yè)為輔的區(qū)域商業(yè)新格局。2、區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析2.1供應分析■區(qū)域級商業(yè)中心區(qū)域內的首個商業(yè)中心位于文苑路與仙林一號路交界處，以蘇果超市為核心也即詠梅山莊的沿街底商，是區(qū)域內現(xiàn)有的唯一的正規(guī)門面店，共有11家商鋪，基本為品牌商業(yè)。由于一個300平0方米蘇果超市社區(qū)店的引入，該路段成為大學集中區(qū)的“中心”，人流量最大。但商鋪量少，遠遠無法滿足經(jīng)營者和消費者的需求，因此店面門口聚集了不少小商販，和小地攤，較為雜亂。文苑路西端現(xiàn)狀圖1：文苑路西端現(xiàn)狀圖文苑路西端現(xiàn)狀圖1：文苑路西端現(xiàn)狀圖2：文苑路與仙林一號路交界處業(yè)態(tài)分布列表：行業(yè)個數(shù)所占比例美容美發(fā)店眼鏡店網(wǎng)吧銀行文化用品店蘇果超市社區(qū)店目前大型綜合型商業(yè)中心有大成名店一家，商業(yè)供應量3萬平方米目前區(qū)域內僅有大成名店一個區(qū)域級大型商業(yè)綜合項目，該項目于200年5底正式投入使用。項目總建筑面積近300平0方0米，是仙林大學城中第一家集購物、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)中心，共層，共計 間商鋪，面積從一平方米不等，負一樓主營餐飲，一樓內設超級市場、精品百貨，二樓至四樓主營書城、網(wǎng)吧、自助大成名店現(xiàn)狀圖1：大成名店現(xiàn)狀圖2：大成名店現(xiàn)狀圖1：大成名店現(xiàn)狀圖2：未來區(qū)域商業(yè)中心區(qū)將新增6萬平方米復合型商業(yè)物業(yè)區(qū)域內商業(yè)最受關注的莫過于面積最大的商業(yè)地塊的規(guī)劃及建設。年6區(qū)域內商業(yè)最受關注的莫過于面積最大的商業(yè)地塊的規(guī)劃及建設。年6金鷹置業(yè)以億4元7拿下仙林大學城中心區(qū)大學城中心商務區(qū)地塊，該地塊位于大學城中心商務區(qū)核心位置，占地面積約50畝，建成后將形成近6萬平方米的復合型商業(yè)中心，包括餐飲、娛樂、休閑、書城、網(wǎng)吧、超市、步行商業(yè)街等業(yè)態(tài)。金鷹一期首先啟動延文苑路的兩幢商業(yè)建筑建設，建筑面積4萬平方米，規(guī)劃有電影院、大型賣場、網(wǎng)吧等?！錾鐓^(qū)級商業(yè)配套：在售住宅項目小區(qū)配套商業(yè)供應量達7.4萬9平方米為完善仙林大學城商業(yè)配套，目前在售的樓盤都配備了不同體量的社區(qū)商業(yè)。亞東城，其4萬平方米的商業(yè)項目建成后，除能滿足本社區(qū)業(yè)主的生活需求外，還將輻射到板塊內的其他樓盤。亞東城的商業(yè)配套分布在東、西兩個區(qū)，面積各2萬平方米。位于大成名店對面，處于仙林商務區(qū)核心位置的賽世香樟園一期、二期、四期均規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)，總體量達180平0方0米；尚東區(qū)也規(guī)劃有950平0方米的社區(qū)商業(yè)；康橋圣菲540平0方米的社區(qū)商業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)開始發(fā)售，計劃明年10月份交付；東方天郡600多0平方米的商業(yè)街將于今年年底竣工。區(qū)域供應商業(yè)物業(yè)體量：項目名稱 商業(yè)供應總體量（萬m。分割面積（m。亞東城m2； m2東方天郡待定賽世香樟園m2康橋圣菲im新城?尚東區(qū)m2目前社區(qū)商業(yè)物業(yè)—亞東商業(yè)廣場西區(qū)已對外營業(yè)項目規(guī)劃：亞東城商業(yè)廣場西區(qū)分布在項目的西側，集休閑運動中心、購物街區(qū)、餐飲美食、休閑娛樂城、鄰里商業(yè)服務中心等五大功能區(qū)為一體。產(chǎn)品特征：西區(qū)商業(yè)廣場總體量2萬平方米，分為南園與北園兩棟建筑，商業(yè)物業(yè)均為2層，規(guī)劃為雙首層設計，有自動扶梯在室外從1層直達2層。

南園：2層建筑，1、2層層高均為4.米8，共有40套物業(yè)，主力分割面積在122-平1方5米5；北園：3層建筑，其中3層為物管辦公、醫(yī)療配套等用房，1-層2為商業(yè)物業(yè)，層高均為4.米8，共有38套商業(yè)物業(yè)，主力分割面積在114-平1方7米6。200年6初亞東商業(yè)廣場開始對外招商，目前已有名典咖啡語茶、百姓人家、老媽火鍋、朝暉美容、克麗緹娜美容、蘇果生活超市等知名商業(yè)企業(yè)入住，整體定位中偏高。亞東商業(yè)現(xiàn)狀：亞東商業(yè)現(xiàn)狀：2需求分析商業(yè)去化速度較為穩(wěn)定200年4底，區(qū)域推出的第一個大型綜合性商業(yè)項目——大成名店公園，共推出32間1商鋪，面積從25-2平0方0米不等，現(xiàn)僅剩余少量位置不佳的商鋪待售，整體去化率達94。目前在售的社區(qū)級商業(yè)項目主要由亞東城、新城尚東區(qū)兩個項目提供，亞東城商業(yè)由于開盤時間較早，上市商鋪去化率已達78.，7新%城尚東區(qū)200年71月10日開盤，目前去化率僅為10。%區(qū)域對于小面積商鋪的需求較為旺盛從已推出商業(yè)的項目來看，目前去化較快的均為單位面積小，總價低的商鋪。同時影響去化的還有商鋪所處的路段，人流量較大、居住小區(qū)集中的路段，商鋪銷售情況相對較好。商鋪的地理位置，直接影響投資者的興趣。此外，其商業(yè)用房面積過大，直接增加了投資風險，這將使得商業(yè)用房去化速度受到嚴重影響。3價格分析商業(yè)用房由于受到地段、產(chǎn)品、檔次等因素影響，售價在1-萬2/平方米不等元2/0平元2/0平0方0米0。區(qū)域供應商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品與售價：項目名稱層高（米）價格（元平方米）亞東城;東方天郡賽世香樟園康橋圣菲: 6 ：預計：新城?尚東區(qū)5商務中心區(qū)商業(yè)用房視商鋪位置好壞，租金在 元天近商務中心區(qū)僅有的一個商業(yè)項目——大成名店公園采取產(chǎn)權式商鋪銷售模式，預計投資回報率為1％0，但是依據(jù)目前的銷售狀況看，很難保證其投資回報率。根據(jù)現(xiàn)場調研得知，其商鋪出租形式以個人及物業(yè)兩類出租，一般租金在 元月近，但是目前空置率較高。大成名店公園業(yè)態(tài)、租金明細：項目樓層面積m2 租金 經(jīng)營業(yè)態(tài) 入租情況元天m元天m蘇果超市、餐飲入住率較高，但人氣很少，經(jīng)營堪憂、眼鏡專賣等北面商鋪基本空置服飾、飾品等空置率較高，而且經(jīng)營狀況不好大型網(wǎng)吧全部入租，全是網(wǎng)吧，競爭激烈網(wǎng)吧、餐飲有一間空置2.4客戶群分析根據(jù)商業(yè)用房使用目的不同，我們將商業(yè)用房客戶群分為兩類：購置客戶群：從在售商業(yè)用房購置客戶群來看，主要以投資客為主。區(qū)域內雖然人氣指數(shù)日漸上升，但整體消費能力中等，因此在區(qū)域內進行商鋪投資風險較大，購置商品用房的投資客也較為謹慎，對于大面積商品用房投資的有一定需求，以主干道、未來地鐵出口沿線商鋪為投資重點。租賃客戶群：目前區(qū)域內商業(yè)用房租賃客戶群來看，這類客戶群多以小本經(jīng)營者為主。他們選擇區(qū)域住宅小區(qū)集中，人氣較旺路段的店鋪進行租賃，經(jīng)營與日常生活息息相關的業(yè)態(tài)。此外，從目前的經(jīng)營客戶群來看，其中也不乏商業(yè)用房開發(fā)商運用優(yōu)惠的招商條件引進的品牌餐飲、服裝、超市等銷售商。、區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展分析

1區(qū)域商業(yè)后續(xù)供應分析規(guī)模擴大，檔次升級商業(yè)向來是仙林板塊的短腿，隨著大成名店公園、亞東城等商業(yè)項目的交付使用，區(qū)域商業(yè)配套逐步完善，且與區(qū)域整體定位想吻合，區(qū)域商業(yè)物業(yè)的定位也以中高端為主；后期，隨著區(qū)域商業(yè)物業(yè)的陸續(xù)上市，已拍賣地塊的開發(fā)進度推進，區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場整體將實現(xiàn)擴容，整體商業(yè)供應規(guī)模增大，有力緩解現(xiàn)有商業(yè)配套缺乏的局面，且檔次更加升級，全面滿足后期區(qū)域中高端客戶群的購物需求。金鷹投資4-億5進入仙林開發(fā)中心商務區(qū)6萬平方米的商業(yè)中心，亞東城4萬平方米的亞東商業(yè)廣場，加上各家樓盤自身的社區(qū)商業(yè)以及已經(jīng)投入使用的大成名店公園，仙林管委會還將陸續(xù)出讓中心商務區(qū)的其它商業(yè)地塊。按照國際標準人均一平方米的商業(yè)配套來計算，未來兩三年，這一大批的商業(yè)配套足以滿足仙林十幾萬人口的日常生活需要，而且高中低檔商業(yè)設施齊全，足以發(fā)展成類似龍江那樣的繁華中心。區(qū)域已成交商業(yè)性質用地：地塊位置實際出讓面積（成）用途出讓時間容積率成交價格（萬

元）成交地價（元

吟摘牌單位棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)內，東至學子路、西、南至規(guī)劃道路、北至文苑路商業(yè)及其配套

設施用地南京仙林金鷹置業(yè)有限公

司棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)商務辦公設施

用地南京仙林房地產(chǎn)棲霞區(qū)仙林大學城文苑路

以南商業(yè)用地南京仙林房地產(chǎn)地塊位置實際出讓面積（成）用途出讓時間容積率成交價格（萬

元）成交地價（元

吟摘牌單位棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)內，東至學子路、西、南至規(guī)劃道路、北至文苑路商業(yè)及其配套

設施用地南京仙林金鷹置業(yè)有限公

司棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)商務辦公設施

用地南京仙林房地產(chǎn)棲霞區(qū)仙林大學城文苑路

以南商業(yè)用地南京仙林房地產(chǎn)2區(qū)域后期人口導入根據(jù)現(xiàn)有在售項目及已出讓土地的未來住宅供應量推算，到達201年0，區(qū)域內預計將會有182戶1交2付使用，按照每戶3人的數(shù)量計算，預計將會有近6萬人因區(qū)域的普通住宅而被導入，區(qū)域商業(yè)需求將大幅增加，屆時區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展必將得到更為大力的推動。區(qū)域住宅物業(yè)未來人口導入預測：項目名稱已交付戶數(shù)年月日前即將交付戶數(shù)預計期項目名稱已交付戶數(shù)年月日前即將交付戶數(shù)預計期間交付戶數(shù)預計期間交付戶數(shù)預計期小計（戶）間交付戶數(shù) 康喬圣菲新城尚東區(qū)

亞東城賽世香樟園東方天郡棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)東側地塊棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南側棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西棲霞區(qū)仙林大學城仙霞路北，學子路東棲霞區(qū)仙林大學城九鄉(xiāng)河以東，仙林大道以南棲霞區(qū)仙林大學城國道南、學院路西合計（戶）五、辦公物業(yè)市場仙林作為一個以大學城產(chǎn)業(yè)為主要支撐的片區(qū)，區(qū)域市場現(xiàn)有物業(yè)發(fā)展以住宅物業(yè)為主，