菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

目標(biāo)市場(chǎng)投目標(biāo)市場(chǎng)投資環(huán)境分一一、菏澤市宏觀環(huán)境分1、區(qū)位形象環(huán)區(qū)，158個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人875萬人，面12238平方公里。2、歷史文化環(huán)3、自然環(huán)菏澤屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。無霜期年平均213天，年平均日2496小時(shí)，年平均氣13.7℃。4、交通環(huán)5705、城市資n水資源豐富年均地表1.8億立方米地下水可利用16.7億立方米，黃河入境水428億立方米，富足的水資源得天獨(dú)厚。nn地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等，煤炭蘊(yùn)藏面3642多平方公里n總地質(zhì)儲(chǔ)量286億噸。巨野煤田總體開發(fā)規(guī)劃已經(jīng)國(guó)家計(jì)委批復(fù)，設(shè)建設(shè)七對(duì)礦井現(xiàn)有兩對(duì)礦井開工建設(shè)石油儲(chǔ)量16億噸天然氣億立方米n勞動(dòng)力富足，素質(zhì)優(yōu)良。現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人15萬多人，其中高、中級(jí)技術(shù)人員5萬人。菏澤現(xiàn)有農(nóng)村剩余勞動(dòng)力100余萬人。nn菏澤是全國(guó)著名的農(nóng)產(chǎn)品商品生產(chǎn)基地。2003年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值115億元。年產(chǎn)小麥、玉米等糧食270萬噸，棉花24萬噸，油料56萬噸n菜四季豐盛，年產(chǎn)蔬菜947萬噸，中藥材資源達(dá)402個(gè)品種，年產(chǎn)萬多噸。在新亞歐大陸橋經(jīng)過的28個(gè)地級(jí)市和京九鐵路沿線22個(gè)地級(jí)n林業(yè)資源豐富，是全國(guó)首批四個(gè)平原綠化達(dá)標(biāo)地區(qū)之一，全國(guó)平原綠化先進(jìn)地區(qū)，是國(guó)家批準(zhǔn)的林產(chǎn)品交易中心，每年舉辦一次全國(guó)林產(chǎn)品交00萬立方米，出口創(chuàng)匯00萬畝速生豐產(chǎn)林基地和0萬畝南竹北移基地正在建設(shè)。菏澤是全國(guó)農(nóng)區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)林基地，果樹面積達(dá)到08nn50個(gè)品種。菏澤國(guó)際牡丹花會(huì)每年舉辦一次。畜牧業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，魯西南大黃牛、小尾寒羊、青山羊并稱三大“國(guó)寶8列全國(guó)農(nóng)區(qū)第三位；青山羊是中國(guó)的特產(chǎn)，青猾皮花紋自然漂亮，質(zhì)地柔軟，其制品行銷世界，目前存養(yǎng)量已達(dá)0多萬只；小尾寒羊是世界上體型最大、繁殖率最高的綿羊，也是中國(guó)唯一的角斗型羊種，目前存養(yǎng)0多萬只，羊存養(yǎng)量列全國(guó)農(nóng)區(qū)第一位。全市年產(chǎn)各種皮張6n萬張。肉類總產(chǎn)量33萬噸。在京九鐵路沿線22個(gè)地級(jí)市中和新亞歐陸橋經(jīng)過的28個(gè)地級(jí)市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類產(chǎn)量均居第一位6、旅游環(huán)在形成。菏澤牡丹景區(qū)、孫臏旅游城兩大特色景區(qū)初具規(guī)模，水滸景區(qū)、黃河仿山古墓群、單縣百獅坊、成武文亭湖、巨野永豐塔等景點(diǎn)已對(duì)外開放。7、經(jīng)貿(mào)環(huán)商檢、鐵路和公路口岸、集裝箱運(yùn)輸中心一應(yīng)俱全。菏澤與世界00實(shí)際利用外資43年進(jìn)出口額完成3億美元。形成了果蔬制品、木088、戰(zhàn)略環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“三大基地二、目標(biāo)市場(chǎng)（菏澤市）投資性（房地產(chǎn)）（一二、目標(biāo)市場(chǎng)（菏澤市）投資性（房地產(chǎn)）（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分為了更好地分析判斷整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我們可以重點(diǎn)看一下年——2003年的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，以為有關(guān)投資性的決策提供參考依據(jù)。2002 2003 2004從上圖可以看出，2002年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值249.84億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.1％；2003全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值290.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)12.3％；2004年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值365億元按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.1％。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在逐步地提高，經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展水平第一產(chǎn)業(yè)0

產(chǎn)產(chǎn)值（億元2002 2003 20042002-2003 2004增幅0-在33第二產(chǎn)業(yè)0

產(chǎn)產(chǎn)值（億元2002 2003 2004增幅02002 2003 2004著質(zhì)的提升。另外，從第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度看，2002年第二產(chǎn)業(yè)發(fā)生了大跨度的發(fā)展，這與菏澤市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園的規(guī)劃與發(fā)展密切相關(guān)。自2003年以來，城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)值02002 2003 2004增幅502002 2003 20043城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（DPI）與人均消費(fèi)性支出（0

2002 2003 2004864202002 2003 2004從上圖可以看出菏澤市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在3入踏上了新的臺(tái)階，但從總體水平上看還不高，尚低于全國(guó)的平均水平。2年中國(guó)的人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到了0（包括房地產(chǎn)業(yè)起步階段。2002年末全市總戶數(shù)為229.93萬戶，總?cè)?47.47萬人，其中：非農(nóng)業(yè)人口132.14萬人。人口出生率12.0‰，死亡率4.9‰，自然增長(zhǎng)率7.1‰。增長(zhǎng)率7.98‰。2004末全市總?cè)丝?80.69人，出生11.1‰，死亡4.4‰，自然增長(zhǎng)率6.7‰。的優(yōu)化。牡丹區(qū)人口情況（2003年總戶 376909總?cè)?其男人變?yōu)榱烁玫匮芯糠治龊蕽墒械娜四档^(qū)人口情況（2003年總戶 376909總?cè)?其男人變女遷省省遷省從上表的統(tǒng)計(jì)中可以得出牡丹區(qū)的家庭平均人口為136896÷3769093.63從這一點(diǎn)可以反出，在房地市場(chǎng)中的戶型定位應(yīng)當(dāng)以2室與3室為主，這也將成為市場(chǎng)上的的比例較小，充分說明城市的對(duì)外開放程度還不夠。上制約了城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的自產(chǎn)自銷特趨勢(shì)性發(fā)展”的態(tài)勢(shì)。這是關(guān)系開發(fā)周期與開發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵。864202002 2003 2004菏澤市的房地產(chǎn)投資現(xiàn)正日趨活躍，2002年全市完成房地產(chǎn)投資3.66億元，8.28元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的5.1%。2004房地產(chǎn)開發(fā)投資13.50元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的4.8%。主要借助牡丹工業(yè)園、區(qū)委區(qū)政府、長(zhǎng)途汽車總站和占地五百畝的市政廣場(chǎng)周邊配設(shè)以及西關(guān)體育場(chǎng)的發(fā)展前主力戶 三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二均價(jià)1478元/㎡，最高2、31660㎡，最低988銷售價(jià)車庫(kù)價(jià)格1300/物業(yè)管 0.3元/㎡· 工程進(jìn) 主體封開發(fā)商自己銷售，不專銷售情20049開始銷售，已銷售樓盤名明珠花開發(fā)菏澤明珠地代理 建筑形菏澤市西部中華西路239218萬460多裝修標(biāo)毛坯樓樓盤名菏澤市中達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公代理無菏澤市西部中華西路中心血站西占地50畝，13棟386 周邊配 主要借助區(qū)委區(qū)政府的搬遷帶主力戶 105.88、120.92、147.3、物業(yè)管 0.3元/㎡· 工程進(jìn) 主體封銷售情 開發(fā)商自己銷售，不專業(yè)，已銷售樓樓盤名裝修標(biāo)周邊配浙江中富建筑集團(tuán)有限公菏澤市西部牡丹區(qū)政府新址東代理無主力戶銷售價(jià)銷售情占地307畝，總建筑面28.52000戶左主要借助區(qū)委區(qū)政府的搬遷帶三室二廳二衛(wèi)，126、135；四室二廳二衛(wèi)，160；六室三廳四衛(wèi)，267、33、33207均價(jià)1538元/㎡，具體還未0.35㎡·盛世華尊榮府第，菏澤首席大 開啟高尚生活時(shí)一次性付款、銀行按在建工開發(fā)商自己銷售，相對(duì)比較專業(yè)，還未開盤，準(zhǔn)備五月份開盤，現(xiàn)在正在預(yù)樓樓盤名建筑形裝修標(biāo)菏澤怡海房地產(chǎn)開發(fā)公菏澤市西環(huán)路47號(hào)（原四糧庫(kù)23棟樓，總建筑面積近10萬怡?；ù?多毛坯小區(qū)規(guī)小區(qū)規(guī) 占地7萬㎡，總建筑面積12萬㎡，綠化率41%，住宅樓20裝修標(biāo)周邊配主力戶工程進(jìn)銷售情小高層、多毛坯（96（93126、131、四室二廳二衛(wèi)（137、151）及復(fù)式四室三廳三衛(wèi)、五室三廳三（201、均價(jià)1657元/㎡，車庫(kù)13500.30㎡·月一次性付款、銀行按05年年底完56層的銷售難度比較大，所以實(shí)施對(duì)1層的銷控有客戶需求70-80小面積戶 7棟樓，總建筑面積近2萬平米總戶 100多周邊配 學(xué)校、醫(yī)院等配套齊 131.37；均價(jià)1588元/㎡銷售價(jià) 10#，1層1660、2層1706、3層1737、4層1633、5層1760，均價(jià)1699元㎡儲(chǔ)藏室800元/㎡ 0.30元/㎡·月 銷售情 銷售比較好，位置配套較樓盤名佳合花開發(fā)山東廣宜房地產(chǎn)開發(fā)公代理北京君悅行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公地理位菏澤市丹陽路東樓盤名紫陽華開發(fā)菏澤紫陽房地產(chǎn)開發(fā)公代理無西臨西臨解放街，北臨段海菜市場(chǎng)，南靠環(huán)城公園環(huán)城路，離東方紅大街和牡丹周邊配業(yè)廣場(chǎng)步行街等繁華市區(qū)只需步行5分小型戶（北入口）197.2小型戶（南入口）195.5中型戶（南入口）236.3主力戶大型戶（南入口）290.4特大型戶（南入口）324.1戶戶幼兒 銷售價(jià)付款方2400——2800元/㎡，臨河為2700——2800/㎡，均價(jià)約2700一順百順，我的“百順嘉園一次性付款、銀行按三室一廳一衛(wèi)（103、三室二廳二衛(wèi)（104.8、110.8、122.8、146.8、五室四廳六衛(wèi)20、21）1438元/129826980.25·溫馨家園伴您度過每一天樓盤名百順嘉開發(fā)菏澤大田房地產(chǎn)開發(fā)公代理 地理位菏澤市解放北街環(huán)城公園北小區(qū)規(guī)62戶三層雙拼別墅與聯(lián)排別裝修標(biāo)毛坯樓樓盤名開發(fā)小區(qū)規(guī)菏澤瑞欣置菏澤市和平路組織部培訓(xùn)中心總建筑面積近8萬平牡丹嘉代理 567戶 主力戶 戶型平均面積約140 均價(jià)1400—1500左右，5層帶閣樓200㎡+23㎡售29萬 0.25元/㎡·月工程進(jìn) 已入銷售情 屬于經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)銷售完新項(xiàng) 公司新開發(fā)的連排別墅項(xiàng)目——Townhouse“牡丹麗景苑”即將入樓樓盤名周邊配主力戶菏澤中信房地產(chǎn)開發(fā)公菏澤市牡丹100多戶均價(jià)1366元/中信商貿(mào)代理 銷售價(jià) 門頭東側(cè)4699元/㎡、南側(cè)3800元/㎡、西側(cè)3600元/寫字間1500元/ 銷售情 只剩下5樓，頂層的銷售難度比較樓樓盤名 山東（福建）菏澤金暉房地產(chǎn)開代理 上海功夫堂投資管理有限公開發(fā)發(fā)公 總建筑面積8.1萬㎡總戶 一期183建筑形 19棟多層、2棟小高裝修標(biāo)裝修標(biāo) 毛坯周邊配 緊靠環(huán)城公園，環(huán)境優(yōu)美，公交車方便，四通八二室二廳二衛(wèi)（104.26、三室二廳二衛(wèi)（118.24、123.05、123.09， 均價(jià)1950元/㎡，最高價(jià)西側(cè)4層2450元/㎡，具體價(jià)格還未定出 公園生態(tài)水岸豪宅 樓樓盤名金都華開發(fā)山東省菏澤市聯(lián)通房地產(chǎn)開代理杭州正林策地理位 菏澤市開發(fā)區(qū)丹陽路241號(hào)（原口岸 周邊配 位于開發(fā)區(qū)的核心位置，具有一定的發(fā)展?jié)?0.54（100.3主力戶147 5層1500元/㎡、6層1600元/㎡，車庫(kù)1300元/㎡，儲(chǔ)藏室1000元/㎡一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)管 未營(yíng)銷主 一個(gè)品味生活的地 5、6銷售難度大，實(shí)行銷控，不發(fā)1-4，這種做法導(dǎo)致銷售速度并不銷售情容易損失客樓樓盤名菏澤帝源房地產(chǎn)開發(fā)公帝都花代理 上海之星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公開發(fā)區(qū)人民路新豐路口（南華大酒店南側(cè)周邊周邊配 目前還不是很完善，周邊人流量較二室二廳一衛(wèi)（92）三室二廳一衛(wèi)（116、三室二廳二衛(wèi)（132、141、三主力戶一廳一衛(wèi)車庫(kù)銷售價(jià)儲(chǔ)藏室優(yōu)惠98 0.2-0.3元/㎡·月 銷售情 銷售一般情況，位置不是很 1500戶左右 周邊配 目前還不是很完118.2164.1銷售價(jià) 均價(jià)1760，車庫(kù)1300，地下室物業(yè)管 0.3元/㎡·營(yíng)銷主題回家，像帝王一樣生活付款方式一次性付款、銀行按揭工程進(jìn)度期房，主體封頂銷售情況5樓盤名南平花開發(fā)山東三慶置業(yè)有限公營(yíng)銷 三慶房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公地理位菏澤市長(zhǎng)江路中小區(qū)規(guī)建筑形占地113畝裝修標(biāo)毛坯樓樓盤名建筑形菏澤龍燕房地產(chǎn)開發(fā)公代理無開發(fā)區(qū)人民路26號(hào)（海關(guān)對(duì)過裝修標(biāo)裝修標(biāo) 毛坯周邊配 目前還不是很完（104.18132.78（1452200，1980，物業(yè)管 0.35元/㎡· 把建筑藝術(shù)溶入生活的每一細(xì)節(jié)讓建筑完全徹底為人服務(wù) 銷售情 銷售還可34外地開發(fā)商的入駐開發(fā)，從側(cè)面反映了菏澤市房地產(chǎn)發(fā)展的可觀前景從樓市的供給特點(diǎn)看，市場(chǎng)上主要以三室的戶型為主，面積主要集中在—140㎡，而且目前市場(chǎng)上的戶型格局以南臥室的形式為主2004年市區(qū)住宅施工面積為175.0784.51㎡，市區(qū)住宅竣工面積為78.14萬㎡。而且目前已經(jīng)出現(xiàn)了20-30Townhouse發(fā)公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念較先進(jìn)，樓盤的品質(zhì)比較高。從銷售情況上看，受第一輪住房需求熱的影響，2004年全市的住宅空置率為6.2從價(jià)格水平上看，各樓盤的均價(jià)水平基本如下圖所示價(jià)價(jià)0均價(jià)水平主要在0元0/×220÷7000=2116資金的滯壓。了針對(duì)性的問卷調(diào)查，調(diào)查問卷共計(jì)30份。712層）的期望比例平分秋色，說明市場(chǎng)中對(duì)于這兩種住將是未來市場(chǎng)的主角。調(diào)查結(jié)果正體現(xiàn)了市場(chǎng)發(fā)展擁有良好的購(gòu)買群體認(rèn)知基礎(chǔ)。2積比例比例5060以 60- 80- 90-100100-110110-120120-130130-從面積比例圖中，可以看出：需求的面積范圍在60至150內(nèi)分布，主3、牡丹區(qū)中華西路體育場(chǎng)對(duì)面建商品房，可接受價(jià)格比例比例01200以 1200-14001400-16001600-18001800-20002000以上1200元至1600元的范圍占1600元以上的分布比例幾乎可以忽略不計(jì)。這反映出1600元為銷引導(dǎo)。4比例比例01室1廳1 2室1廳1 2室2廳2 3室1廳1 3室2廳2 4233比例比例0平 錯(cuò) 躍 復(fù) 兩代50%，占主體地位。錯(cuò)層和兩代居（同一樓層2）的被選比例位列第二、第三。躍層和復(fù)式被選比例較低。6比例比例0毛坯 初裝 精裝很明顯，毛坯房的被選比例較高，超過了60%。初裝修的比例接近30%，幾乎是精裝修被選比例的3。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市場(chǎng)歡迎7歡的裝修風(fēng)格比例比例0中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng) 外國(guó)現(xiàn)代風(fēng) 復(fù)古風(fēng) 自然風(fēng) 其從統(tǒng)計(jì)圖中，我們可以看到自然風(fēng)格的被選比例接近70%，其他風(fēng)格各有一比例比例00.2 0.2-0.5 0.5-0.8 0.8圖中顯示,0.2至0.5的范圍內(nèi)，被選擇的比例超過了80%。0.5以上9暖方式比例比例0中央空 集中供 電暖 壁掛燃?xì)?其從圖中可以看出，集中供暖被選擇的比例超過了50%。作為它的替代形式，壁掛燃?xì)鉅t則以近30%的比例成為替代的首選；選擇中央空調(diào)形式的比例也超過了10%。比例比例50學(xué) 醫(yī) 綜合商 體育場(chǎng) 便捷道路交 其比例比例50價(jià) 環(huán) 開發(fā) 戶 地理位 周邊配 其20“否”的比例達(dá)到了63%，體現(xiàn)了日常居住生活對(duì)于此項(xiàng)的依賴度較低。電話電話從圖中看出三種入戶線路類型幾乎各占1/3比例這說明彼此不分伯仲，地 地地 地地上停車方式的比例在55%，超過了地下方式10個(gè)百分點(diǎn)，說明人們始終日式設(shè)80比例比例50噴 秋 花 石 圍 燈 水 雕 其從圖中看出，花圃和噴泉的比例較高,總和超過了45%，體現(xiàn)了人群居住的石徑的被選比例也較高，在10%左右。這充分顯示著居住小區(qū)內(nèi)景觀配套的多樣報(bào)報(bào)電傳廣 路牌廣 中朋其比例比例50從上圖分析得到：電視渠道以超過25%的比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其作為信息渠道的優(yōu)勢(shì)和廣泛的受眾群體。報(bào)紙和傳單形式以超過15%的比例僅隨分期付款和銀行按揭以524294金比較充足，也是當(dāng)?shù)厝巳罕容^偏好的購(gòu)房付款方式。個(gè)人資25歲以25-3535-4545歲以被調(diào)查者中25以上的人群占了90%，35以上的更是占了60%。所以本本本科以大專以上的文化教育背景達(dá)到了56%的比例，充分堅(jiān)實(shí)了本次調(diào)查的可理解比例比例50科教文衛(wèi)企業(yè)職工機(jī)關(guān)人員三資企業(yè)個(gè)體老 其入群體的購(gòu)房意向。兩口之三口之與父母同 五口按圖顯示，被調(diào)查者中三口之家和與父母同住的比例總和達(dá)到了97%，其中三口之家比例更是達(dá)到了74%。這與市場(chǎng)中購(gòu)房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合，比例比例02萬元以 2-4 4-6 6-8 8-10 10萬以在一定程度上，也反映出城市消費(fèi)者的收入水平比較低；購(gòu)買力相對(duì)有限。說明由于時(shí)間與問卷數(shù)量的有限性上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果不可能準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)的實(shí)20011226日。一宗面積31.887畝的土地以605萬元成交,從此拉開了2002年，以招掛方式出讓式出讓土地11宗，總成交價(jià)達(dá)15374萬元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益4549萬元；2003以招拍掛方式出讓15宗，總成交價(jià)達(dá)28162萬元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收2005年擬推出地塊介6號(hào)地2005年擬推出地塊介6號(hào)地開發(fā)區(qū)華平住宅小區(qū)（一期程）西側(cè)18．7屬華平一期的剩余毛地出7牡丹區(qū)東城辦事處中華路以南澤體育場(chǎng)對(duì)過為官莊居民用270毛地出商業(yè)居 約50萬/地塊序地理位土地面土地特規(guī)劃用出讓價(jià)1號(hào)地開發(fā)區(qū)丹陽辦事處中華路經(jīng)北洙水河以南、振興路以45火車站廣場(chǎng)拆遷的地，已經(jīng)定商貿(mào)、公66萬/2號(hào)地80公司、紡織公司和丹區(qū)民政局商3南，重慶路兩300向住宅開發(fā)，具體況，需要進(jìn)一步落商業(yè)住25—30萬畝4號(hào)地開發(fā)區(qū)丹陽辦事處，