沈陽千姿匯購物中心地下一層商鋪營銷策略

楊志2012年4月中旬基本數(shù)據(jù)用地面積：9657.06平方米

建筑面積：44700平方米下沉商業(yè)街面積：6835.98平方米建筑層數(shù)：8層地下停車位：300余個

項目用地位于沈陽市鐵西區(qū)興工北街與虹橋路交叉口西南角，地段交通極為便利，為商業(yè)活動創(chuàng)造了有利的條件。傳統(tǒng)北行西塔商圈鐵西區(qū)新興商圈傳統(tǒng)太原街商圈本案地下一層、首層與二層為潮流服裝、精品鞋帽、飾品等商業(yè)業(yè)態(tài)組成，三層為業(yè)態(tài)以特色餐飲為主，四層為五星級影院，五層為影院輔助用房，地下三層與地下二層為車庫。

開工時間:2011-04-08

竣工時間:2012-09-30

物業(yè)管理附加信息:待定

開發(fā)商:沈陽麟承天和置業(yè)有限公司

物業(yè)管理公司:北京中融三佳投資管理有限公司

建筑單位:江蘇龍信集團

景觀設(shè)計單位:中國風景園林

建筑設(shè)計單位:北京世紀安泰建筑工程設(shè)計有限公司

入住品牌商家:麥當勞、COSTA

地下停車位數(shù)量：300個

是否可分割：是

總層數(shù)：8

地上層數(shù)：5

地下層數(shù)：3

可出租層數(shù)：3

可出售層數(shù)：1

可出租面積：16000

可出售面積：6800

標準層面積：5500平方米

標準層高：5.5米

結(jié)構(gòu)：框架

外墻：low-e彩色玻璃幕墻

網(wǎng)絡(luò)通訊：2兆寬帶

消防：消防栓、火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動、火災(zāi)應(yīng)急廣播

安防：保安、電梯監(jiān)控

空調(diào)：中央空調(diào)

下沉式商業(yè)步行街，裝修風格獨特，呈現(xiàn)全景式歐陸風情的、四季溫暖的、獨立式自有產(chǎn)權(quán)的，純商業(yè)步行街街鋪，商鋪面積10-100平方米，其業(yè)態(tài)豐富。一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購買決策？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價值？——本項目的客戶是誰？建立關(guān)于客戶需求的常識：10常識1——商鋪是產(chǎn)生財富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財或升財，即追求財富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動產(chǎn)進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款11投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主回報率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/高級公務(wù)員/“本土地主”回報率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報率、增值性、安全性、投資門檻常識2——投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關(guān)一般而言，財富等級越高，越關(guān)注回報的長期性；

財富等級越低，越關(guān)注短期快速回報及安全性；12常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理13客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級公務(wù)員個體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層25萬－35萬55－75萬25-35M2第二類大型或中等私營業(yè)主中高級公務(wù)員企業(yè)高層中等實力商家50萬-80萬100萬-200萬45M265M2第三類大型私營企業(yè)主高實力商家120萬以上300萬以上平均約120M2本項目客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品的價值本項目的客戶分為3個層次14本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率中等實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風險保障，傳統(tǒng)觀念或習長期性、增值性高實力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能沈陽整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70-80％；一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景曉之以景——勾勒美好“錢景”誘之以利——打造“錢景”保障系統(tǒng)戰(zhàn)略16錢景1：沈陽南站西出口的開通后本項目的租金和售價將以太原街中心為參照基準皇姑區(qū)和平區(qū)3興工街①北一路②北二路③興工街⑤小北一路⑥頌工街④虹橋路⑦云峰街運河邊的景運河邊的路項目區(qū)內(nèi)、區(qū)外互動性強，直接與城市主干道交通相通，交通快捷、方便。挖掘價值①②④⑤⑦⑥錢景2:鐵西及皇姑區(qū)的高尚居住區(qū)為本項目提供大量高消費能力的客戶挖掘價值18北二路商圈北一路新商圈錢景3：沈陽老商業(yè)中心區(qū)向西擴展，新中心區(qū)商圈逐步擴大，本項目可與之共同組成鐵西區(qū)最核心的商業(yè)金三角區(qū)域繁華商業(yè)街道挖掘價值以本案為代表的興工街商圈沈陽稀缺獨立產(chǎn)權(quán)街鋪,有產(chǎn)權(quán)才是永久的!錢景4:挖掘價值超高商業(yè)附加值下沉式商業(yè)街鋪層高約5.5米,買一層得兩層全東北最大的LED天幕,藍天白云24小時擁有歐式風格精裝立面,且提供大面積休閑娛樂廣場錢景5:挖掘價值錢景6:集中商業(yè)價值挖掘外墻采用low-e彩色玻璃幕墻具有整體性；有高度，昭示性強；外墻大型LED可作為大型廣告位；挖掘價值最大化的街鋪設(shè)置錢景7:通過各種形式的街區(qū)設(shè)置，實現(xiàn)了街鋪價值的最大化。外街廣場主街次街挖掘價值創(chuàng)造價值活力美式街區(qū)動感、活力四射小型表演舞、兒童活動中心和臨時的展示空間給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值錢景8:創(chuàng)造價值

潮流陣地（贏取眼球效應(yīng)）最新潮流信息的集散地，時尚而具特色，眼珠效應(yīng)佳，引起消費者的共鳴。時尚紐約創(chuàng)造價值休閑浪漫情懷以別具特色的異國風情體現(xiàn)休閑浪漫的生活情致浪漫巴黎創(chuàng)造價值一切從客戶需求出發(fā)常識1——客戶動機：經(jīng)濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎(chǔ)：經(jīng)營前景曉之以景——勾勒美好“錢景”誘之以利——打造“錢景”保障系統(tǒng)戰(zhàn)略28風險保證1：引入品牌經(jīng)營公司統(tǒng)一管理，保障經(jīng)營目的：通過專業(yè)經(jīng)營公司對商業(yè)街的統(tǒng)一經(jīng)營運作，吸引消費者，保證經(jīng)營前景；操作關(guān)鍵點：引入知名品牌的經(jīng)營公司，給客戶以信心；明確發(fā)展商、經(jīng)營公司、小業(yè)主之間的權(quán)責和利益關(guān)系；創(chuàng)造價值29風險保證2：開發(fā)商建立商業(yè)推廣基金，幫助商家旺場目的：幫助商家進行整體宣傳和營銷，聚集人氣，營造商業(yè)氛圍，促進商業(yè)銷售；操作關(guān)鍵點：早期大量投入；輔助并配合一期商鋪銷售；創(chuàng)造價值30風險保證3：引進品牌主力店，帶旺人氣目的：通過品牌商家樹立項目形象，并給客戶及其它商家以信心，產(chǎn)生聚集效應(yīng)；發(fā)揮營銷作用；操作關(guān)鍵點：確定商業(yè)街主題；通過商業(yè)街經(jīng)營公司或?qū)I(yè)招商機構(gòu)進行招商；宣傳策略——高調(diào)、廣泛：新聞發(fā)布會暨簽約儀式戶外廣告/軟文/萬客會會刊/樓書/形象墻/售樓處展板/櫥窗；創(chuàng)造價值312：商業(yè)金三角3：開口即升值4：重多高檔樓盤,人口密集區(qū)域1:獨立產(chǎn)權(quán)歐風街鋪5:街鋪最大化6:五星級影院7:體驗式風情街區(qū)8:超高商業(yè)附加值9:實力開發(fā)，信心保證10：品牌經(jīng)營公司保障經(jīng)營11：專項商業(yè)推廣基金旺場12：品牌主力店進駐，帶旺人氣長期回報升值前景回報率安全/穩(wěn)定項目價值客戶需求美好錢景保障系統(tǒng)32本項目最終成為一個安全穩(wěn)定的升值系統(tǒng)：投資回報率時間5%第1年第2年第3年第4年第5