華中分公司“提升一利五率提高運(yùn)營質(zhì)效”專項工作匯報

華中分公司“提升一利五率，提高運(yùn)營質(zhì)效”專項工作匯報各位領(lǐng)導(dǎo)：熱烈歡迎李輝總及投資公司經(jīng)營管理部（投資管理部）各位領(lǐng)導(dǎo)，在百忙之中蒞臨華中區(qū)域公司指導(dǎo)工作，按照調(diào)研工作部署，下面我把中交投資華中區(qū)域內(nèi)華中分公司、湖北運(yùn)營、沌口大橋、武深高速還有嘉通高速的各項基本情況向各位領(lǐng)導(dǎo)作一個簡要匯報：一、基本情況（一）黨組織設(shè)置情況中交投資于2021年11月19日成立華中分公司，同步成立臨時黨委，臨時黨委領(lǐng)導(dǎo)班子7人。目前，臨時黨委下設(shè)5個黨支部，分別為華中分公司機(jī)關(guān)黨支部、沌口大橋黨支部、武深高速黨支部、湖北運(yùn)營黨支部、長沙城市更新黨支部，共有黨員61名，入黨積極分子6名。（二）華中分公司基本情況華中分公司是中交投資的華中區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展平臺，始終堅持“建成支點(diǎn)、走在前列”的發(fā)展理念，致力于打造“區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展平臺+高速公路”投建營一體化三級投資平臺實(shí)體公司。主要承擔(dān)所轄區(qū)域政企對接、市場開發(fā)、投資評審和項目管理等職能，負(fù)責(zé)湖北省、湖南省、河南省、山西省的區(qū)域業(yè)務(wù)工作。（三）湖北運(yùn)營及項目公司基本情況1.湖北運(yùn)營成立背景以嘉通高速項目作為底層資產(chǎn)發(fā)行的中交REITs，通過層層審核，歷經(jīng)近2年時間，于2022年4月28日完成在上海證券交易所掛牌上市，且嘉通項目是唯一一個以2年現(xiàn)金流為正發(fā)行的項目。嘉通高速公募后，為搭建公募REITs結(jié)構(gòu)，中交投資將嘉通高速原運(yùn)營管理團(tuán)隊全部剝離至湖北運(yùn)營，湖北運(yùn)營作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺資產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營管理平臺，主要負(fù)責(zé)對嘉通高速項目及未來中交投資及其他主體擴(kuò)募裝入REITs平臺的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理。2.管轄路段（1）沌口長江大橋沌口大橋是武漢第九座長江公路大橋，批復(fù)概算52.25億元，采用“BOT+EPC”模式投建，于2018年1月1日正式通車，運(yùn)營期30年。標(biāo)準(zhǔn)車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為橋15元/次，路0.76元/公里。大橋全長8.599公里，雙向八車道，加應(yīng)急車道為10車道，橋?qū)?6米，具有大跨、超寬、重載的特點(diǎn)。同時基于BIM技術(shù)搭建了橋梁健康監(jiān)測系統(tǒng)，對橋梁進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測，為養(yǎng)護(hù)決策提供支持。（2）武深高速嘉魚北段武深高速嘉魚北段項目位于湖北省咸寧市嘉魚縣，投資額38.16億元，是湖北省內(nèi)首個采用“PPP”模式投資建設(shè)的項目，雙向6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。項目于2017年開工建設(shè)，2018年12月26日建成通車，運(yùn)營期30年。標(biāo)準(zhǔn)車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為路0.76元/公里。（3）武深高速嘉通段嘉通高速項目位于湖北省咸寧市境內(nèi)，投資額88.18億元，采用“BOT+EPC”模式投建。于2013年10月開工，2016年8月建成通車。主線全長90.975公里，是武深高速在湖北境內(nèi)最長的一段，項目所轄5收費(fèi)站，2對服務(wù)區(qū)和2對停車區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)車收費(fèi)為路0.55元/公里。二、華中分公司生產(chǎn)經(jīng)營工作開展情況做實(shí)做優(yōu)區(qū)域市場既是投資公司對分公司的要求和期望，也是分公司可持續(xù)發(fā)展的使命和保障。分公司成立以來，高度重視區(qū)域市場開發(fā)工作，聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重大市場、重要項目，堅決扛起守好區(qū)域市場、深耕區(qū)域市場的責(zé)任，專注于“兩個能力”的建設(shè)。今年以來，華中分公司擴(kuò)大經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，總結(jié)已落地重點(diǎn)項目的成功經(jīng)驗，快速拓展市場。推動高端對接成果盡快轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)營成果，全面深耕華中區(qū)域四省。累計獲取項目信息及跟蹤項目超過50個，其中已落地項目1個，重點(diǎn)跟蹤項目3個，次重點(diǎn)跟蹤項目3個，培育跟蹤項目40余個。6月23日成功中選鄭州糧二庫片區(qū)城市有機(jī)更新項目。項目總投資50億元，按90%股比折算，權(quán)益投資額45億元，完成分公司2023年權(quán)益投資額目標(biāo)值55億元的81.82%。（一）華中分公司管理架構(gòu)及制度體系建設(shè)情況以構(gòu)建區(qū)域投資業(yè)務(wù)發(fā)展平臺+大交通一體化服務(wù)平臺為目標(biāo)，結(jié)合投資公司“三定”指引及分公司實(shí)際，擬定《中交投資有限公司華中分公司總體發(fā)展定位及“三定”工作方案》（草案），分公司本部人員編制總數(shù)按50人上限控制，分公司領(lǐng)導(dǎo)班子以下擬設(shè)8部1室架構(gòu)，內(nèi)設(shè)綜合辦公室(黨委工作部、紀(jì)委工作機(jī)構(gòu)、工會辦公室)、人力資源部(黨委組織部)、財務(wù)金融部、投資拓展部、經(jīng)營管理中心、城市業(yè)務(wù)發(fā)展中心、交通業(yè)務(wù)發(fā)展中心、法律風(fēng)控部、安全質(zhì)量環(huán)保監(jiān)督部(應(yīng)急管理辦公室)等。根據(jù)公司發(fā)展和項目管理實(shí)際需要，采取一次報批、分批到位，逐步配備的原則，為推進(jìn)適應(yīng)性組織建設(shè)夯實(shí)發(fā)展根基。2022年嚴(yán)格落實(shí)“制度建設(shè)年”要求，印發(fā)《中交投資華中分公司規(guī)章制度匯編》（試行），共計12章、108項制度，2023年8月16日根據(jù)投資公司黨委巡察“回頭看”工作反饋意見，華中分公司已制定制度修訂計劃清單，全面梳理公司管理制度開展修訂工作，將進(jìn)一步理清黨委會、董事會、監(jiān)事會與經(jīng)營層的“三會一層”間職責(zé)分工體系，結(jié)合分公司實(shí)際情況和中交投資“報批報備”清單，動態(tài)完善企業(yè)治理體系、溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，確保工作有效傳達(dá)落實(shí)。擬將新增制度60余項、修訂15項、廢除重復(fù)及不相適制度2項，進(jìn)一步夯實(shí)管理基礎(chǔ)。（二）華中分公司所屬各項目進(jìn)展情況分公司踐行“市場為大、市場為先”的經(jīng)營理念，采取差異化市場開發(fā)策略，聚焦華中四省省會布局深耕。1.長沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路城市更新項目情況（1）項目概況：項目位于長沙市芙蓉區(qū)汽車東站板塊，項目范圍北至遠(yuǎn)大路，東至望龍路，南至白竹坡路、黃元路，西至雙楊路，京珠高速穿越項目，將其分為東西兩個地塊。規(guī)劃總面積約1378.2畝，其中京珠東地塊785.4畝，京珠西地塊592.8畝；經(jīng)整理后，片區(qū)范圍內(nèi)可形成經(jīng)營性用地約251.62畝，其中住宅用地共8塊，約224.45畝，商業(yè)用地2塊，約27.17畝。一級開發(fā)總投資約23.32億元。（2）項目整體進(jìn)展1月3日，項目中選3月1日，與實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂《招商協(xié)議》4月14日，項目建議書獲發(fā)改審批5月30日，項目公司批準(zhǔn)設(shè)立登記6月21日，與實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂《投資合作協(xié)議》（3）項目進(jìn)展：融資方面，項目公司已與工行簽訂前期貸合同，后期計劃以項目貸置換前期貸，目前項目貸已審批至牽頭行（工行）總行。征拆方面，一期征拆已發(fā)布四道公告，第五道公告（即征收決定公告）計劃于調(diào)規(guī)落實(shí)后發(fā)布。調(diào)規(guī)方面，長沙市資規(guī)局要求項目公司征求區(qū)政府與市教育局意見后再申請進(jìn)窗，目前一期地塊調(diào)規(guī)方案已獲取區(qū)政府意見，尚未獲取市教育局相關(guān)批復(fù)。（4）關(guān)于規(guī)劃調(diào)整事項項目擬采用兩批次調(diào)規(guī)的工作思路，第一批次針對4-8-9號地塊進(jìn)行調(diào)規(guī)，第二批次將其他七個地塊納入隆平片區(qū)控規(guī)修編中統(tǒng)籌調(diào)整。其中，第一批次調(diào)規(guī)工作已與市資規(guī)局、教育局形成一致意見。預(yù)計9月8日可完成“進(jìn)窗”工作，11月底完成一批次調(diào)規(guī)審批。（5）關(guān)于融資貸款的事項為滿足土地一級開發(fā)資金需求，項目公司已與銀團(tuán)就融資額度、資金成本、期限以及增信措施等關(guān)鍵要素達(dá)成一致意見。待政府出具有關(guān)土地出讓的支撐文件后即可完成前期貸的審批工作。（6）關(guān)于征拆工作事項項目公司組建以來，主動加強(qiáng)與區(qū)政府、協(xié)調(diào)指揮部的對接力度，積極協(xié)同實(shí)施機(jī)構(gòu)、征拆辦等相關(guān)部門依法壓茬推進(jìn)征拆工作。已完成第4道征收公告的發(fā)布。目前，已確定對一期三個地塊的110戶私房采取預(yù)征收的方式開展有關(guān)工作，2家公房商談條件基本達(dá)成一致。預(yù)計9月底前可以完成一期三個地塊公私房的征收簽約工作。2.鄭州糧二庫片區(qū)城市有機(jī)更新項目情況。（1）項目概況：本項目地處鄭州市一環(huán)線內(nèi)、鄭州市核心區(qū)、二七商圈核心范圍，是金水河“一河兩岸”城市更新規(guī)劃中的核心項目，同時也是鄭州市重點(diǎn)打造的城市更新標(biāo)桿項目，更新范圍共計493畝，經(jīng)拆遷整理后共騰出可經(jīng)營性用地82.5畝，均為城鎮(zhèn)住宅用地。本項目主要合作內(nèi)容包括片區(qū)更新改造、土地平整、商品房開發(fā)與配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本項目總投資估算50億元。（2）項目整體進(jìn)展6月23日，項目中選7月10日，完成《招商合作協(xié)議》的談判、定稿，已完成股東方簽字蓋章，正在區(qū)政府簽字蓋章。8月18日，完成《股東協(xié)議》《公司章程》股東的簽字及蓋章。8月25日，鄭州中交城市更新有限公司登記注冊成立。公司成立后，全力推進(jìn)管理架構(gòu)及辦公場地、人員組織、銀行開戶、稅務(wù)登記等籌備落實(shí)工作。積極開展可研、程序報批、合約規(guī)劃、招標(biāo)等工作。8月25日，區(qū)征拆中心已完成項目拆遷補(bǔ)償方案征求意見稿，待控規(guī)批復(fù)后進(jìn)行方案公示、審批，開展征拆工作。（3）項目進(jìn)展：當(dāng)前項目推進(jìn)較為順利，8月25日已完成項目公司注冊；控規(guī)修改完成公示；與銀團(tuán)就貸款額度、融資成本等事項達(dá)成一致意見，近期擬與銀團(tuán)簽署融資協(xié)議。區(qū)征拆中心已完成項目拆遷補(bǔ)償方案征求意見稿。供參考，具體以經(jīng)營管理部提供為準(zhǔn)供參考，具體以經(jīng)營管理部提供為準(zhǔn)（4）關(guān)于項目立項的事項8月31日，已完成項目立項備案材料準(zhǔn)備；預(yù)計在9月8日取得項目立項備案證明。（5）關(guān)于協(xié)議談判的事項項目《投資建設(shè)合同》已與二七國資公司進(jìn)行多次談判；目前正在區(qū)國有資產(chǎn)中心、區(qū)政府各部門審閱中，針對爭議條款需進(jìn)一步與區(qū)政府進(jìn)行談判，盡快完成《投資建設(shè)合同》定稿、上報審批、簽字蓋章。（6）關(guān)于規(guī)劃事項8月12日，項目控規(guī)批前公示已完成。已通過市政府初審，正在司法局審批程序中，后報市政府決議批復(fù)。（7）關(guān)于融資貸款的事項項目公司協(xié)同華中分公司確定以中行為牽頭行、工行、農(nóng)行、建行、交行等多家銀行為參團(tuán)行組建項目銀團(tuán)，目前已召開融資會議，對貸款額度、貸款期限、資金成本、增信措施、資金歸集、履約保函等關(guān)鍵要素進(jìn)行了磋商。下一步將再一次召開銀團(tuán)會，落實(shí)融資要素，提供融資審批材料，取得銀行融資批復(fù)，組建銀團(tuán)，確保項目融資落地。（三）區(qū)域增量項目全周期方案編制計劃及進(jìn)展1.長沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路城市更新項目情況目前項目公司已形成全周期策劃方案初稿，測算方案需待征拆計劃、土地出讓金返還比例、調(diào)規(guī)方案最終確定后進(jìn)一步完善。征拆方面，項目公司進(jìn)一步梳理了片區(qū)基本條件，對開發(fā)時序進(jìn)行了調(diào)整。目前暫定分四期滾動開發(fā)，第一年征拆4#、8#、9#地塊；第二年征拆1#、2#、3#地塊；第三年征拆5#、10#地塊；第四年征拆6#、7#地塊。土地出讓金返還比例方面，由于按投評階段返還比例，5#、10#地塊返還土地款將高于地塊自身征拆成本，項目公司與政府平臺公司協(xié)商5#、10#地塊土地款按征拆成本全額返還，區(qū)平臺公司對方案表示認(rèn)可。為明確項目全生命周期管理思路，完善全生命周期管控機(jī)制，確保項目投資效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司以長沙市相關(guān)政策為依托，以合同為依據(jù)，對標(biāo)集團(tuán)批復(fù)投評測算，合理優(yōu)化項目分期，探索多種全生命周期測算模型方案。在土地出讓價款返還比例（國有土地77%，集體土地70%）、計容建筑面積不變的情況下，以滿足集團(tuán)投資指標(biāo)下限的方式測算最低實(shí)際成交樓面價，保證一級開發(fā)經(jīng)濟(jì)性平衡的同時，盡可能降低二級開發(fā)土地成本，為項目一二級聯(lián)動奠定基礎(chǔ)。目前全生命周期策劃方案正在編制進(jìn)行中，預(yù)計10月底完成上報審批。2.鄭州糧二庫片區(qū)城市有機(jī)更新項目項目公司即將組織編制全周期策劃方案，將嚴(yán)格按照公司時間要求落實(shí)。（四）市場開發(fā)及重點(diǎn)項目推進(jìn)情況，新增投資項目利潤指標(biāo)預(yù)測，管理費(fèi)用完成情況預(yù)測1.市場開發(fā)及重點(diǎn)項目推進(jìn)情況湖北市場方面，湖北省是華中核心區(qū)域市場，市場需求旺盛的同時競爭也最為激烈，市場開發(fā)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，將采用市場營銷戰(zhàn)略。按照“先做增量、再做質(zhì)量”的思路，廣泛搜集市場信息，系統(tǒng)篩選優(yōu)質(zhì)項目，以江岸區(qū)城市更新項目為契機(jī)，力爭早日實(shí)現(xiàn)“二次返漢”。湖南市場方面，湖南省是首先取得開發(fā)成果的市場，積累了大量市場經(jīng)營資源，已初步具備市場競爭優(yōu)勢，將采用市場滲透戰(zhàn)略。依托存量項目的可復(fù)制經(jīng)驗，積極展開競爭，迅速擴(kuò)張市場，儲備一批經(jīng)濟(jì)效益顯著、項目進(jìn)展成熟的增量項目。河南市場方面，河南省作為華中四省中處于快速發(fā)展階段的省份，具備大量的政府需求、市場空間與后發(fā)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，將采用市場集中戰(zhàn)略。圍繞地方政府發(fā)展需求，以精準(zhǔn)有效的中交方案，成功中選二七區(qū)糧二庫片區(qū)城市有機(jī)更新項目；下一步將以項目落地為依托，鞏固政企關(guān)系，不斷擴(kuò)大區(qū)域內(nèi)市場影響力，較好地儲備了兌周村城市更新、侯寨片區(qū)開發(fā)等優(yōu)質(zhì)項目。山西市場方面，山西省市場份額占比較小，市場風(fēng)險暫無明顯改善趨勢，需長期關(guān)注市場潛力，將采用質(zhì)量管理戰(zhàn)略。面對市場風(fēng)險，對項目質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格篩選，優(yōu)先選擇業(yè)務(wù)領(lǐng)域新、開發(fā)風(fēng)險小、經(jīng)濟(jì)效益高的項目保持跟進(jìn)。下一步將重點(diǎn)關(guān)注光伏、新能源等符合山西省區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域。區(qū)域重點(diǎn)、次重點(diǎn)項目情況如下：長沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路沿線片區(qū)城市更新項目（二級）（1）項目概況：項目屬于長沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路城市更新項目二級開發(fā)內(nèi)容一期部分。項目公司計劃于2023年年底完成項目第1批次土地掛牌出讓（4#、8#、9#地塊，共57畝），同步啟動項目二級開發(fā)。3個地塊開發(fā)計容建筑面積共12.06萬方，其中住宅10.43萬方；公寓1.14萬方；返還街道辦用房0.43萬方；其他配套設(shè)施0.06萬方。開發(fā)建設(shè)預(yù)計總投資約16億元，其中土地款6.8億元。（2）項目進(jìn)展：調(diào)規(guī)方面，正在協(xié)同芙蓉更新公司與長沙市資規(guī)局、長沙市教育局、芙蓉區(qū)政府緊密溝通調(diào)規(guī)進(jìn)窗事宜；規(guī)劃設(shè)計方面，已基本完成4#、8#、9#三地塊產(chǎn)品定位報告，確定地塊方案設(shè)計營銷條件。4#地塊已完成售樓部和城市展廳的方案匯報及評審，8#、9#地塊已形成強(qiáng)排方案初稿，目前正在進(jìn)行方案比選。武漢市江岸區(qū)澳門金角公園城市更新項目（1）項目概況：本項目處于武漢中心城區(qū)，緊鄰內(nèi)環(huán)核心，屬于2023年江岸區(qū)七個城市更新單元的重點(diǎn)推進(jìn)項目之一，該項目有機(jī)縫合三陽設(shè)計之都與建設(shè)大道港澳臺金融街，外圍打造TOD中心，依托優(yōu)質(zhì)資源形成生活服務(wù)圈，融合推進(jìn)老舊社區(qū)品質(zhì)提升。本項目規(guī)劃面積2.55平方公里，北至永清路、南至香港路、西至建設(shè)大道、東至解放大道，包含2個街道、12個社區(qū)。初步統(tǒng)計，片區(qū)現(xiàn)狀總建筑面積約398.33萬方，其中涉及更新內(nèi)容共計68.69萬方。湖邊坊片區(qū)、下陳家湖片和通信指揮學(xué)院片區(qū)為本項目的核心區(qū)、擬先行啟動。預(yù)計總投資約50億元。（2）項目進(jìn)展：8月中旬，與江岸區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。中交聯(lián)合體已組建項目工作專班，與區(qū)政府建立工作協(xié)調(diào)機(jī)制，正在全面收集項目資料、制定中交策劃方案。鄭州市二七區(qū)兌周村城市更新項目（1）項目概況：本項目屬于金水河“一河兩岸”城市更新項目9個重點(diǎn)片區(qū)之一。項目位于二七區(qū)和中原區(qū)交界處，西鄰鄭州市委、市政府，東望鄭州火車站、二七廣場，北依鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院老院區(qū)（亞洲最大的醫(yī)院),南靠鄭州大學(xué)南校區(qū)（河南唯一的211大學(xué)）。項目更新范圍共計424畝，經(jīng)拆遷整理后共騰出A、B、C可經(jīng)營性用地三塊237畝。其中AB地塊合計175畝，預(yù)計總投資約100億元，C地塊由鄭州市地鐵集團(tuán)跟進(jìn)。（2）項目進(jìn)展：5月，中交投資與鄭州市二七區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，二七區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)向中交投資推介該項目。6月何雄市長前往兌周村現(xiàn)場指導(dǎo)工作。目前，公司組織咨詢單位與設(shè)計單位進(jìn)行項目策劃并完成初稿，已與政府多部門匯報溝通，正在根據(jù)反饋意見完善策劃方案，近期將向二七區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)匯報。鄭州市二七區(qū)侯寨片區(qū)開發(fā)項目（1）項目概況：本項目位于鄭州西南部侯寨片區(qū)，侯寨片區(qū)是鄭州向西南發(fā)展的橋頭堡、深度融合區(qū)。本項目緊鄰四環(huán)線、距離鄭州市中心約10公里，距離鄭州東站19公里，距離新鄭國際機(jī)場28公里。項目合作范圍四至尖崗路以東、南四環(huán)以西、云霞路以北、鄭密路以南，總用地面積約3.26平方公里。據(jù)統(tǒng)計，原控規(guī)條件下片區(qū)內(nèi)可出讓土地共計1300畝，其中居住用地1022畝，商業(yè)商務(wù)用地278畝，預(yù)計總投資約50億元。（2）項目進(jìn)展：公司組織咨詢策劃團(tuán)隊對項目進(jìn)行深度策劃，與街道辦、規(guī)劃局、平臺公司就初步成果進(jìn)行多輪溝通匯報，目前正在完善策劃方案，適時將向區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)匯報。鄭州市高新區(qū)連霍北城市更新項目（1）項目概況：本項目為高新區(qū)年度重點(diǎn)推進(jìn)項目之一。本項目位于鄭州市主城區(qū)西北部，北鄰索須河，南鄰連霍高速，緊靠連霍高速鄭州服務(wù)區(qū)，西側(cè)緊鄰西四環(huán)出入口，東接西三環(huán),合作范圍約8.45平方公里，涉及4個村莊，拆遷居民13000余人，片區(qū)內(nèi)含小雙橋遺址公園和后莊王遺址公園，周邊配套優(yōu)越，鄭州大學(xué)、鄭州財經(jīng)大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、鄭州中心醫(yī)院高新區(qū)分院均在項目三公里范圍內(nèi)，預(yù)計總投資約48億元。（2）項目進(jìn)展：5月，公司與高新區(qū)管委會主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能部門座談，就片區(qū)開發(fā)投資達(dá)成共識，共同推進(jìn)項目落地；已向主管本項目的農(nóng)業(yè)農(nóng)村局及平臺公司高新建設(shè)匯報兩輪策劃方案，目前正針對政府方提出的意見進(jìn)行方案完善。長沙雨花區(qū)砂子塘片區(qū)城市更新項目（1）項目概況：項目位于雨花區(qū)西北部砂子塘街道，地處長沙二環(huán)以內(nèi)核心區(qū)域。項目占地面積1032畝，靜態(tài)總投資80.46億元，其中一級總投21.83億元，二級總投58.63億元。拆遷面積合計338.25畝，可整理出經(jīng)營性用地162.60畝，其中住宅用地（R2）3塊，合計145.95畝（建面37.55萬㎡），商業(yè)用地（B1B2）1塊，16.65畝（建面5.57萬㎡）。（2）項目進(jìn)展：已初步對接四航局，了解項目基本情況及進(jìn)展。目前已初步確定合作內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模，待與政府進(jìn)一步溝通項目策劃方案、確定合作邊界。2.新增投資項目利潤指標(biāo)預(yù)測，管理費(fèi)用完成情況預(yù)測分公司2023年1-8月發(fā)生費(fèi)用398萬，占年度預(yù)算1310萬元的30.38%。預(yù)計2023年產(chǎn)生費(fèi)用1310萬（其中：管理費(fèi)用150萬，銷售費(fèi)用1160萬）。2023年1-8月新增投資項目利潤為0，年度預(yù)算指標(biāo)為2480萬元。預(yù)計2023年新增投資項目利潤-760萬元（其中：遠(yuǎn)大路-220萬元，糧二庫-540萬元）。華中區(qū)域2023年新增城市更新項目，目前處于一級開發(fā)階段，工程量小，較難實(shí)現(xiàn)價差收益，且項目預(yù)計摘地時間為2023年底或2024年初，土地返還收入確認(rèn)時間節(jié)點(diǎn)延后產(chǎn)生的信用減值損失導(dǎo)致虧損。3.對于《2023年度經(jīng)營業(yè)績責(zé)任書》及對公司經(jīng)營工作的整體意見和建議一是進(jìn)一步提高管理的數(shù)據(jù)化和信息化，提高管理效率，實(shí)現(xiàn)管理的動態(tài)、及時性；二是加強(qiáng)各分（子）公司之間的橫向聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀管理經(jīng)驗的輸出。4.所屬財務(wù)性參股項目情況及此類項目管控建議分公司管理的財務(wù)性參股項目為嘉通高速、咸通高速、通界高速、山西翼候、岳陽城陵磯，其中4個高速公路運(yùn)營項目，1個港口項目。嘉通高速股東為中信證券，中交投資作為原始權(quán)益人認(rèn)購12%中交REIT基金份額。咸通、通界、翼候控股股東為中交資管，中交投資股比分別為49%、14.7%、38.78%，預(yù)計2023年歸屬于中交投資利潤為-2920萬。岳陽城陵磯控股股東為湖南港務(wù)集團(tuán)，中交投資股比為6.25%，預(yù)計2023年歸屬于中交投資利潤為0（不含省港直接支付保底收益）。管控建議：建議選派人員到參股企業(yè)行使股東權(quán)利，參與生產(chǎn)經(jīng)營監(jiān)控；針對項目情況變化，擇機(jī)運(yùn)用增持、減持或退出等方式加強(qiáng)參股企業(yè)管理。二、面臨的困難與挑戰(zhàn)（一）行業(yè)內(nèi)外競爭激烈，營商環(huán)境復(fù)雜行業(yè)市場競爭不斷加劇，頭部建筑類央企在資金、技術(shù)、人才、模式等方面均與中國交建不分伯仲，是分公司在開展投資過程中常態(tài)化的競爭者。應(yīng)對措施：對外要在深入分析形勢的基礎(chǔ)上，規(guī)避發(fā)展風(fēng)險，找到發(fā)展的新方向和新路徑。要堅持增量和質(zhì)量并重，持續(xù)做大做優(yōu)市場增量，積極開展“二次經(jīng)營”，培育形成更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以現(xiàn)場帶市場，不斷尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，認(rèn)真落實(shí)投資公司機(jī)構(gòu)改革、“過緊日子”、財務(wù)管控優(yōu)化等重要決策部署，進(jìn)一步壓降管理費(fèi)用、建設(shè)成本、運(yùn)營成本，在降本節(jié)支中提升創(chuàng)效水平。對內(nèi)要主動擔(dān)責(zé)，積極主動作為。提振工作精氣神，敢于擔(dān)當(dāng)、苦練內(nèi)功，全員一盤棋，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地開展各項工作。（二）大城市項目面臨投資模式合規(guī)、經(jīng)濟(jì)平衡等多重問題片區(qū)綜合開發(fā)類項目，在當(dāng)前土地出讓全國性遇冷情況下，經(jīng)濟(jì)平衡性普遍難以達(dá)到要求，涉及地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險問題難以回避。城市更新類項目，作為新的業(yè)務(wù)模式，內(nèi)涵復(fù)雜、策劃難度大，且各地政策成熟度不一。應(yīng)對措施：對于片區(qū)開發(fā)類，一是選擇政策靈活的城市（如鄭州），搶抓政策窗口期，加大市場開發(fā)力度；二是加強(qiáng)合規(guī)性研究，貫徹項目自平衡理念，進(jìn)一步論證項目在模式設(shè)計、政府責(zé)任支出上的合規(guī)性，降低政府隱性債務(wù)顧慮；三是拓寬資金來源，更多地通過項目經(jīng)營性收入獲取投資回報，擺脫對政府財政資金，尤其是土地出讓收入的過度依賴。對于城市更新類，一是前置謀劃和策劃。堅持“項目未動、策劃先行”，依托投資平臺優(yōu)勢，聯(lián)合咨詢公司、設(shè)計院及集團(tuán)內(nèi)設(shè)計院等資源，以策劃規(guī)劃為引領(lǐng)，為政府制定有特色、亮點(diǎn)突出的“中交方案”。二是創(chuàng)新商業(yè)模式。以全域性、片區(qū)性城市更新為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，聚焦區(qū)域性更新業(yè)務(wù)。從全面更新和綜合價值提升角度，放大效益，以“城市更新+片區(qū)開發(fā)”等模式，整合區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源，統(tǒng)籌區(qū)域開發(fā)，促進(jìn)項目綜合平衡。（三）中交產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入短板與政府訴求之間的矛盾愈發(fā)突出政府對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的要求越來越高，普遍要求社會資本引進(jìn)高科技、教育、醫(yī)療、文旅、體育、養(yǎng)老等類型的產(chǎn)業(yè)。如何在項目的運(yùn)營階段順利導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時擴(kuò)大運(yùn)營收益，提升整個項目的投資收益水平，實(shí)現(xiàn)公司與地方政府之間的雙贏是急需解決的問題。應(yīng)對措施：一是與公司內(nèi)部研發(fā)產(chǎn)業(yè)中心、商管公司、西北投資公司等進(jìn)行充分溝通，強(qiáng)化協(xié)同機(jī)制，提高組團(tuán)作戰(zhàn)能力；二是充分梳理公司產(chǎn)業(yè)資源庫，通過產(chǎn)業(yè)資源庫進(jìn)行資源匹配，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)供需的高效鏈接；三是充分利用中交內(nèi)部各單位產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，圍繞中交主業(yè)，實(shí)現(xiàn)在智慧交通、城市運(yùn)營、文旅康養(yǎng)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)資源上的有效整合。（四）分公司長遠(yuǎn)發(fā)展對人才建設(shè)提出了更高的發(fā)展要求分公司仍處于初創(chuàng)期，肩負(fù)著四個省的項目跟蹤與開發(fā)，市場開發(fā)任務(wù)較重，對公司人才素質(zhì)提出新的要求。應(yīng)對措施：一是依托省內(nèi)高校人才優(yōu)勢，加強(qiáng)高素質(zhì)人才招聘；二是打通中交內(nèi)部引才渠道，引進(jìn)中交內(nèi)部兄弟單位的優(yōu)秀技能型或戰(zhàn)略型人才，降低人才培養(yǎng)時間成本，為公司項目投資工作打造全過程的人才鏈條；三是加強(qiáng)人才交流，通過借調(diào)、外派等多種形式，建立區(qū)域人才交流機(jī)制，通過交流學(xué)習(xí)，快速提升人員綜合素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力，培養(yǎng)復(fù)合型人才；四是堅持“選育管用”一體推進(jìn)，通過師帶徒、內(nèi)外部培訓(xùn)、專項考試及在實(shí)際業(yè)務(wù)中鍛煉等方式，充分培養(yǎng)提升內(nèi)部人才梯隊，適應(yīng)公司發(fā)展及業(yè)務(wù)要求。三、下一步工作思路和重點(diǎn)工作計劃華中分公司將不折不扣落實(shí)集團(tuán)和投資公司2023年上半年生產(chǎn)經(jīng)營工作會議要求，貫徹“市場為大、市場為先”的經(jīng)營理念，堅持拼搶占領(lǐng)市場落項目的工作總基調(diào)，完善落實(shí)華中分公司科學(xué)的適應(yīng)性組織，卯定武漢、鄭州、長沙等省會城市，集中資源聚焦重點(diǎn)項目，為全面完成全年目標(biāo)任務(wù)，為投資公司“做強(qiáng)投資”，為集團(tuán)全面完成“兩保一爭”戰(zhàn)略目標(biāo)，作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。具體要開展以下工作：（一）全力搶拼市場，提升擔(dān)當(dāng)作為堅持拼搶市場，全面實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)營目標(biāo)。以年度經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向，全力以赴“進(jìn)城”，以打造“區(qū)域投資業(yè)務(wù)發(fā)展平臺+高速公路”投建營一體化三級投資平臺實(shí)體公司為著力點(diǎn)和支撐點(diǎn)，鄭州二七區(qū)城市更新項目將加快推進(jìn)標(biāo)后談判等相關(guān)事項，力爭年內(nèi)實(shí)質(zhì)啟動投資，把控投資風(fēng)險。重點(diǎn)聚焦武漢市江岸區(qū)澳門金角公園城市更新項目，做好長沙遠(yuǎn)大路項目“二次經(jīng)營”，二級摘地是長沙項目投資閉合的關(guān)鍵，將倒排工期，明確每個環(huán)節(jié)責(zé)任人，力爭完成年度經(jīng)營目標(biāo)任務(wù)。在高速公路投資方面，緊緊圍繞“十四五”高速公路發(fā)展規(guī)劃，尋找資源和突破口，積極策劃參與湖北省境內(nèi)高速公路擴(kuò)容提質(zhì)工程，下大力氣跟蹤華中四省境內(nèi)服務(wù)多個城市節(jié)點(diǎn)、具有區(qū)域通道功能的優(yōu)質(zhì)高速公路項目，爭取在“大交通”領(lǐng)域有所突破。（二）完善區(qū)域布局，謀劃發(fā)展藍(lán)圖深耕屬地資源，以現(xiàn)場保市場，分層做好跟蹤開發(fā)，實(shí)現(xiàn)市場、現(xiàn)場相融相促。強(qiáng)化與系統(tǒng)內(nèi)兄弟單位組織協(xié)同，推進(jìn)與省內(nèi)大型國企的互動，實(shí)現(xiàn)專業(yè)、技術(shù)、資金和經(jīng)營資源優(yōu)勢互補(bǔ)。堅持以客戶為中心、以利益相關(guān)方需求為導(dǎo)向，從項目前端參與策劃，圍繞交易結(jié)構(gòu)、資金平衡、資源利用、產(chǎn)業(yè)整合導(dǎo)入等方面開展研究，并與實(shí)操相結(jié)合。做好高端對接成果轉(zhuǎn)化，推動合作意向盡快轉(zhuǎn)化為經(jīng)營成果。加強(qiáng)市場形勢研判分析，順應(yīng)政策導(dǎo)