二手房購房流程詳細流程圖

二手房購房流程詳細流程圖樓主按照流程一個一個整理的，并制作成圖片模式供大家參考！

辛苦一場，能得到大家的支持是樓主最大的樂事。所以嘛

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1、買方看房

2、買方進行產權調查

3、買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、買房交付訂金

4、買賣雙方簽訂合肥市存量房買賣合同

5、買方交付首期房款或訂金

6、賣方償還銀行貸款

7、賣方注銷房地產抵押登記

8、買方申請公積金、商業(yè)貸款

9、買方有貸款銀行簽定公積金貸款及擔保合同、商業(yè)貸款及抵押合同

10、買方支付二期房款（視合同約定）

11、買賣雙方到房地產交易中心申請過戶、并取得收件收據(jù)

12、賣方將房產屋交付給買方（具體時間可在合同中約定）

13、買方領取房地產權證

14、銀行放款

15、買方支付末期房款（視合同約定）

HYPERLINK二手房購房流程之查找房源一、查找方式：

（1）網(wǎng)絡搜索，進入合肥房產網(wǎng)二手房頻道搜索房源（http://2./）

（2）報紙廣告，可以瀏覽合肥各報紙登記的房源信息如：新安晚報合肥晚報。

（3）中介門點。各中介門點會在公示欄中公示房源信息，同時也會準備相應的房源資料。

（4）小區(qū)門口張貼的房源信息

二、價格水平：

（1）了解二手房定價依據(jù)

要了解二手房的價格水平，首先要了解賣方對二手房的定價依據(jù)。目前市場上二手房的交易都是根據(jù)掛牌價進行的，而掛牌價則是以市場價為基礎。筆者了解到，現(xiàn)在很多賣方在房子掛牌之前會到多家中介公司咨詢價格。中介公司的工作人員會根據(jù)現(xiàn)在的市場價格以及房屋實際情況進行評估，給出一個參考價，然后由賣方取一個與自己心理價格相符的價位再進行掛牌。這掛牌價就融合了市場情況、房屋的地段、房型、使用年限以及買賣雙方心理等各方面的因素。

房屋的地段、樓層、戶型甚至買賣雙方的心態(tài)都會成為影響房價的因素，在眾多影響二手房價格的因素中，地段是最為重要的一個環(huán)節(jié)，占據(jù)了最大份額?，F(xiàn)二手房行業(yè)的規(guī)則就是越是靠近市中心、繁華地段越是貴。但這只是某個地段的均價，具體的房價會有點出入，或高或低。這就考慮到其他方面的因素了，比如樓層和朝向等。同一幢房屋的三樓的價格就比其他樓層貴，約每平方米100~200元的范圍。學校、超市等基礎設施與公益設施是否成熟也是不可忽視的價格因素，尤其是一些比較好的學校也會在一定程度上抬升周圍二手房的價格，賣方的心理也是房價的一道坎。賣方如果急于賣出，給出的價格就會相對低一些，此外，交通的便利、戶型的好壞也會牽制房價的浮動。

和新房不同，在影響二手房價格的因素中，裝修也是不可忽視的環(huán)節(jié)，裝修過的二手房，賣主在交易時會算上裝修費，其價格要高于毛坯房。

您也可以從房屋的情況出發(fā)對房屋進行粗略的估價

附：二手房估價表

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（2）了解武漢市整體及區(qū)域二手房價格水平

了解武漢市整體及區(qū)域的二手房價格水平，將有助于購房者對自己購買房屋的價格范圍及不同區(qū)域的價格梯次作出判斷。目前合肥發(fā)布了二手房價格指數(shù)2.您可以參考一下價格。

（3）了解二手房屋的價格

了解二手房屋價格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類：

（1）網(wǎng)絡搜索，進入合肥房產網(wǎng)二手房頻道（http://2/），里面會有各類房屋的銷售總價。

（2）報紙廣告，在報紙上登載的房源信息中會標明房源價格。

（3）中介門點。中介門點公示的房源信息中會標明房源價格。

（4）您可以通過合肥房產網(wǎng)二手房頻道“免費評估房價”進行了解房源價格

以上四種方式提供的了解房屋價格的渠道，但了解二手房買賣價格除了解市場情況外，還需借助于親戚、朋友及有過購房經(jīng)驗人士的幫助。三、交通狀況

了解二手房周邊交通狀況主要考慮的是出行是否方便，它包括小區(qū)位置是否臨近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車狀況、交通是否受到單雙號的限制等。

可以就以下8個問題進行考察：

1、公交車到小區(qū)嗎？

2、公交車運行的起止時間、間隔時間是怎樣的？

3、路途堵車嗎？

4、從住宅到公交車站的距離是多少？

5、夫妻上下班，孩子上學有沒有直達車到門口，轉車方便嗎？

6、“打的”乘車方便嗎？

7、小區(qū)到中心區(qū)有沒有直達公交車？

8、一旦發(fā)生應急情況，出行方便嗎，能應急嗎？

同時，可登陸合肥公交網(wǎng)了解線路情況（）。買房屋，不僅要了解當前的交通情況，還需要了解今后一段時間所選區(qū)域及小區(qū)附近的交通規(guī)劃，了解規(guī)劃不僅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作為今后一段時間內物業(yè)價格及價值是否上漲的依據(jù)。

四、配套情況

相對新房而言，一般情況下，二手房的配套情況會比較完備，但也需注意以下幾種情況：

１、周邊配套情況

周邊配套通常指的是學校、交通、醫(yī)院、超市、郵電局、派出所、商場、銀行、餐飲娛樂休閑等設備設施的配套情況。

在考察周邊配套時應注意以下問題：

（1）主要考察重點配套

配套設施所包含的內容越來越多，但日常生活中每天必不可少的項目只是一部分，因此，要重點考察購物、教育、醫(yī)療、停車和交通方便，對日常生活便不構成大的影響。

（2）考察自身最需要的配套

每個家庭的人員構成和生活方式不同，選擇配套設施也將各有偏重。在購房時，每一位購房者都應根據(jù)自己的具體情況來考察小區(qū)周邊配套。如有孩子的家庭可考察周邊有無幼兒園、中小學校；有老人的家庭可重點考察周邊的老年設施和醫(yī)療設施；只要自己最需要的設施優(yōu)良，對你而言，該小區(qū)就是配套良好的社區(qū)。

（３）注意周邊環(huán)境

二手房一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。

（４）區(qū)域規(guī)劃

了解區(qū)域規(guī)劃有益于知道房屋周邊配套設施。如果市政規(guī)劃中將有配套建設的利好消息，則房價有望升值；而如果市政規(guī)劃中有不好的設施（如將建火葬場、垃圾站、變電站等）可能將會使樓盤貶值，而將來轉手也有一定難度。

２、房屋自身配套情況

對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。二手房購房流程之實地考察一、實地考察：

隨著合肥市房地產業(yè)的不斷成熟和升級，二手房以它價低、質量可靠、風險小以及即買即住的優(yōu)點吸引了越來越多的人青睞這些舊房。但是，由于買賣雙方對二手房交易不甚了解，不知道這樣實地考察和產權調查意向性的房屋。為了讓消費者買到稱心如意的二手房，我們整理了以下幾點，希望能幫助大家購買到稱心滿意的房子。

一、實地考察二手房需注意的幾點：

1、是否有亂搭亂建部分。合肥市亂搭亂建現(xiàn)象比較嚴重，特別是90年代以前的房屋和住宅小區(qū)有此類問題?，F(xiàn)場觀察如：是否占用屋頂平臺，屋內是否有搭建的小閣樓；是否改造過屋內外結構，如將陽臺改成臥室等，陽臺是否由業(yè)主自己封閉的，這涉及面積如何計算的問題。

2、確認房屋的準確面積。包括建筑面積、使用面積和房內的實際面積，產權證上一般標明的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內從墻角到墻角的面積，即所謂套內使用面積。

3、觀察房屋的裝修和內部結構。二手房大都有裝修，但是對于想要重新裝修的購房者來說，就要將其最初購買時的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉，同時還要了解其住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于今后的重新裝修。

4、考核房屋的配套設施。打開水龍頭觀察水壓，避免水壓不足造成有時要挑水吃；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的尷尬；觀察戶內外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線及閉路電視的接通情況。

5、屋內配置細查看。購買二手房時，屋內的部分配置（空調、床、燃氣灶、熱水器、電話等），通常情況下業(yè)主都會折價或半賣半送給購房者。這時購房者切不可貪圖小利，一定要仔細查看這些物品是否能用，再是否考慮購買。

6、物業(yè)管理的水平。水、電、氣的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；小區(qū)是否封閉；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務。

7、了解居住的費用。水、電、氣的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。從武漢市的建筑類型來看，一般高層物管費最高、小高層次之、多層最低。

8、了解房屋的歷史。哪一年蓋的，土地使用期限哪一年到期；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情，如是否發(fā)生過盜竊案是否意外死過人；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、氣的費用。

最后我們合肥房產網(wǎng)提醒各位網(wǎng)友，地段的好壞將決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住的網(wǎng)友來說，可以盡量選擇商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且生活成本等也會十分便利。

二、產權考察

對于購買二手房來最重要的是把房子的來龍去脈搞清楚。

第一，要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。有些房主賣房時注明“產權證在辦理中”，我們建議，這樣的房子即使便宜也不能買，萬一辦不了證，損失就大了。為慎重起見，購房者可向合肥市所在地的區(qū)房管局進行調查核實相關證書及其記載內容的真實性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產權爭議。

第二，房屋是否為共有財產，如為共有，其他共有人是否同意出售。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉讓的書面證明。

第三，二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。有沒有國家和合肥市行政機關如人民法院、人民檢察院、公安機關等查封。

第四，應當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應當取得出賣人已經(jīng)通知抵權人的書面證據(jù)，或者取得抵權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。

第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后５年之內不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應以產權證注明的為準；看房屋所有權證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關系；應考察房屋的質量、地段、環(huán)境、價位和房屋結構、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關問題。

總之，要了解房屋產權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節(jié)的不至于有所遺漏。二手房購房流程之簽訂合同一、協(xié)商價格

如果通過以上程序購房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價了，看看房子到底值多少錢。

但不少購房者發(fā)現(xiàn)，買賣雙方很難談到一塊去，難以達成一致的價格。估算二手房價格是一項非常復雜的工作。對普通人來說，首先要仔細了解可能影響房價的房屋質量問題。二手房因為居住了一段時間，購房者應認真仔細檢查以下幾個方面：

第一：房子是否改動過內外部結構，因為有些私自改動會影響房子的堅固性甚至壽命。

第二：觀察房屋的戶型是否合理。比如房子朝不朝陽，或者有沒有“黑房”。房間里有沒有滲水、開裂等明顯問題。

第三：考核房屋的配套設施。是否開通了管道煤氣，電壓和水壓是否合格。

第四：確定原有房屋是否有戶籍入住，如有在簽訂協(xié)議后監(jiān)督房主遷出戶口。

如果房子不存在以上的質量問題，購房者可以參考周邊的二手房價對價格有個基本的認識。

除了根據(jù)以上方法，二手房在交易時還需要到專門的評估機構估價。如果是不通過中介進行交易，則需雙方到指定的評估公司進行評估，評估主要用于核定房屋的價格，便于雙方進行交易和買房申請貸款。不過二手房交易手續(xù)相對繁雜，可以委托專業(yè)的機構來代理。

附：二手房價格評估表（僅供參考）

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二、簽訂協(xié)議

需要提醒的是，簽訂購房合同，雙方一定要使用標準合同———《合肥市存量房買賣合同》，由合肥市房產管理局監(jiān)制，在各區(qū)房產管理局都有售。簽合同時，需要填寫清楚房屋坐落位、房屋所有權證編號、土地使用權證編號、約定的房價、具體付款方式等。

合同樣本地址：/viewthread.php?tid=341712

在簽訂合同時要注意以下幾點：明確雙方的權利和義務及業(yè)主的承諾，簽合同時，應在合同或協(xié)議中標明各方的責任義務及業(yè)主對客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產生，即使糾紛產生，也有據(jù)可查；明確違約責任。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應在合同或協(xié)議中注明。

1．必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責任

因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標明付款過戶時間

在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。

4．必須注明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在中介經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求中介經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主

現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即中介經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。

7．必須學會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。二手房購房流程之貸款公證一、按揭貸款

合肥房產網(wǎng)代辦房屋中介服務，辦理按揭，過戶等所有流程，僅收取中介公司一半的中介費用（房屋總價的1%），如有需要可電話聯(lián)系/p>

由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續(xù)費和擔保費。另外客戶還需購規(guī)定的保險，如涉及貸款公證還需交納公證費。大家都很關心貸款發(fā)放的時間，一般在收齊材料后三~五個工作日便可至銀行簽約。將在房屋所在地房產交易中心出他項權利證明后三~五個工作日左右發(fā)放。如果是通過擔保公司的在房產局過戶后二－三個工作日就可以放款

購房者拿著申請貸款時簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請表》，新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《抵評估報告》，到區(qū)房產管理局辦理《他項權證》。在擔保公司開具了《放款通知書》后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《他項權證》來到銀行。雙方用自己的身份證開立賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。

一、購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程

1、確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，各區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準備貸款資料，審核貸款資質

按揭服務公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；并且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協(xié)議，公證，保險

按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)

借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務公司交貸款銀行。

7、辦理房產證和抵押證明

貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。

8、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

二、二手房貸款所需資料

1、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復印件）每人各1份。

2、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口?。ú㈦S帶戶口薄復印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明

3、原產權證1份；現(xiàn)房權證中應注明是商品房或安居房

4、經(jīng)由交易中心提供的合肥市房地產買賣合同2份；

5、房價30％或以上預付款收據(jù)原件及復印件1份

6、借款申請表1份：個人住房商業(yè)性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份

7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業(yè)性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；

8、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份

9、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

10、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據(jù)備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業(yè)員工由單位提供月收入證明；私營工商業(yè)者提供單位近期營業(yè)稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經(jīng)常性匯款來源證明等）

11、如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份

12、已存滿規(guī)定期限的住房儲蓄存單和（或）存折1份（申請住房儲蓄個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不

必）

13、企業(yè)允許借款申請辦理企業(yè)住房基金個人住房貸款的證明1份（申請企業(yè)住房基金個人住房商業(yè)性貸款時需提供，其他類型則不）

先來說說身份證明，一般來說只要提供身份證即可，護照、現(xiàn)役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領取身份證的應提供獨生子女證，非獨生子女應提供出生證明。

婚姻證明；指上列人員已婚的應提供結婚證明書，已成年而未婚的應出具單身證明，離異的人士應提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明要在所在地的合肥市各區(qū)民政局開具。

再來說說收入證明，收入證明應加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯(lián)系人，聯(lián)系電話以及單位地址以備銀行核查。

另外還要提供您購買房屋的買賣合同和上家原產證的復印件以及由中介機構見證蓋章的預付房款收據(jù)。

二、房屋公證

委托公證：主要指上家或下家無法親自辦理相關房產過戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關公證手續(xù)。由于手寫委托書無法確認其真實性，交易中心一般會要求無法親自到場的當事人出具公證后的委托書方能為其辦理相關的過戶手續(xù)。由于現(xiàn)在二手房大多通過中介公司來交易，中介公司為方便交易一般會要求客戶辦理委托公證手續(xù)，所以不論是境外人還是本地人，在二手房交易中都會辦理相關的委托公證手續(xù)。委托公證費則因委托內容的不同而分為人民幣300元至800元不等。

贈與公證：在目的二手房交易中還有一種贈與方式，即業(yè)主自愿將房屋贈與他人，并要求將房屋產權人名字進行更改。贈與行為必須進行公證。有的人可能會認為將房屋贈與他人，費用會比出售房屋少。其實，在不考慮房屋價格的情況下，贈與所產生的稅費比買賣產生的稅費要高。贈與公證費為合同評估價總價的2％。

復印件與原件相符公證：雖然現(xiàn)階段部分期房轉讓可以不經(jīng)發(fā)展商同意進行交易，但是發(fā)展商不愿提供相關的預售合同。交易中心規(guī)定，交易雙方必須提供足夠的預售合同方能交易。因此，下家必須拿上家的預售合同辦理復印件與原件相符的公證，共六本以上的合同前往交易中心辦理轉讓手續(xù)。這種復印件與原件相符的公證收費為人民幣300元至700元不等。二手房購房流程之過戶交房一、二手房過戶

簽訂合同時，買方就需要交付定金，然后購房者和房主到該房屋的房證填發(fā)單位區(qū)房產局辦理過戶，過戶時一般繳納首付款。雙方過戶要準備以下資料：合肥市房產交易權屬登記申請表、《合肥市存量房買賣合同》兩份、《評估報告》、調測繪圖紙兩份、原《房屋所有權證》原件及《國有土地使用證》復印件一套、買賣雙方身份證、戶口本、結婚證原件及復印件。

辦好《房屋所有權證》后，購房者要到合肥市國土地部門辦理土地證。同樣到區(qū)土地管理局辦理，需要以下資料：原房東名下《國有土地使用證》原件；交易雙方身份證復印件；購房者剛辦下的《房屋所有權證》復印件；《合肥市存量房買賣合同》原件一份；土地登記申請書?！秶型恋厥褂米C》也辦理完畢。

辦理過戶手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓由于缺乏房地產交易知識，沒有相關經(jīng)驗，不了解有關部門的辦事程序，可以委托專業(yè)的中介公司辦理房產過戶。

合肥房產網(wǎng)代辦房屋中介服務，辦理按揭，過戶等所有流程，僅收取中介公司一半的中介費用（房屋總價的1%），如有需要可電話聯(lián)系/p>

二、二手房交房

在房產交易中因交房而產生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產買賣合同》中，對上述情形予以關注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩我們建議合肥房產網(wǎng)網(wǎng)友在交房時注意以下事項：

1．結清水表賬單

大多數(shù)的房產上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結清所欠費用。建議買房在交房前要詢問賣房是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，并可以撥打供水集團96510查詢該房產已往的水費欠繳情況。

2．告知電表狀況

按合肥市供電公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議買房親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結清該電表的所有欠費。如須了解電費欠繳情況可撥打95598合肥市供電公司熱線查詢。

3．協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費情況及燃氣部門的地址請撥打96511合肥燃氣公司24小時燃氣服務綜合受理熱線。

4．協(xié)助有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時買房可要求賣方提交交房當年的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。買房憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的區(qū)有線電視公司辦理過戶手續(xù)。如果要查詢欠費情況只需撥打合肥有線電視公司24小時客戶服務熱線電話：96533既可。

5．結清電話，寬帶費用

如果買房無需延用賣房的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果買房需要延用賣房的電話號碼，則買賣雙方一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結算。如有疑問可以撥打合肥電信10000號查詢。

6．結算維修資金

按照房地產管理部門的規(guī)定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此賣方憑《商品住宅維修資金結算交割單》綠色聯(lián)可向買房按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為買方。

7．物業(yè)更名及結算物業(yè)管理費用

建議買賣雙方到房屋所在地的物業(yè)管理公司辦理以交房當日為準結算物業(yè)管理費。同時買房辦理物業(yè)進戶手續(xù)。二手房購房流程之收房入住一、注意交樓附送物品清單

當前合肥市的二手房市場上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時，請各位業(yè)主與買家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對于一些家電產品建議列明型號、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。

二、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

買家在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等（特別對于樓齡長的物業(yè)）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內各項設備是否工作正常，如有任何問題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔負責。

三、各項費用必須結清

各位買家在收樓時，必須確認原業(yè)主已結清水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡、物業(yè)管理費等費用，以免自己承擔不必要的費用。

四、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時對于一些所謂收樓費用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

五、戶籍是否遷出

對于物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時，如果想用該物業(yè)的戶籍時，及時要求對方按時把戶籍遷出，否則新業(yè)主無法找派出所接收戶籍。

六、發(fā)票是否齊全

買家成功收樓后，通?？蛻舳家k理一些過戶手續(xù)，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡等轉名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買家無法使用相關的服務。

公司中高層管理人員薪酬管理制度第一章：總則第一條：為維護______公司（以下簡稱公司）中高層管理人員利益，形成穩(wěn)定的經(jīng)營者團隊，保證公司的長遠發(fā)展，特制定本制度。第二條：本制度適用于公司的中高層管理人員，包括：董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總監(jiān)、副總監(jiān)、銷售副總助理、各部門正副經(jīng)理以及其他總經(jīng)理（或董事長）認定可享受年薪制的員工。第三條：公司中層以上（含中層）管理人員實行聘任制，每屆任期3年，可連聘連任。第四條：公司中高層管理人員薪酬實行年薪制。第五條：中高層管理人員薪酬由以下幾部分構成：1、

基本年薪；2、

績效年薪；3、

獎勵年薪；4、

法定福利和保險；5、

特別福利保險計劃；6、

總裁特別獎勵或總經(jīng)理特別獎勵；7、

中高層經(jīng)理人持股計劃(另行規(guī)定)。

第二章：薪酬管理辦法第一條：基本年薪（下限年薪）：1、以上年度實際年薪總額（基本年薪＋績效年薪）的60-70%作為本年度基本年薪，按月核發(fā)（見附表二）；2、基本年薪的初始核定以工作評價、勞動力市場價格、公司人力資源政策為基礎；3、新聘（或新晉升）中高層管理人員的基本年薪按照公司現(xiàn)行標準進行核定；4、特殊情況由總經(jīng)理（或董事長）批準后可以隨時進行調整。第二條：績效年薪：1、在年度結束后，根據(jù)考核評價結果進行核定，在次年春節(jié)前一次性核發(fā)（見附表二）；2、任現(xiàn)職不滿一年者按實際任職時間進行核定。第三條：獎勵年薪（年終獎金）：在年度結束后，根據(jù)公司業(yè)績和考核評價結果進行核定，標準為：1、

董事長（第一層經(jīng)理人），為年薪總額的60%—70%；2、

總經(jīng)理（第二層經(jīng)理人），為年薪總額的50%—60%；3、

公司副總經(jīng)理及其他第三層（或相當）經(jīng)理人，為年薪總額的40%—50%；4、

正副總監(jiān)、總經(jīng)理助理及其他第四層（或相當）經(jīng)理人，為年薪總額的30%—40%；5、

部門正副經(jīng)理、銷售副總助理及其他第五層（或相當）經(jīng)理人，為年薪總額的20%—30%。第四條：年薪制人員的獎勵年薪，一律延期半年發(fā)放，凡發(fā)生以下情況者，均考慮停發(fā)、緩發(fā)或減發(fā)：1、

違反公司政策、規(guī)定嚴重者；2、

辭職或辭退者；3、

以往工作中未發(fā)現(xiàn)問題，但對當前公司業(yè)績帶來不利影響者；4、

其他董事長或總經(jīng)理認為有必要停發(fā)、緩發(fā)或減發(fā)的情況；5、

第三層以下（含第三層）經(jīng)理人考核年薪發(fā)放的決定權在總經(jīng)理，其他各層經(jīng)理人考核年薪發(fā)放的決定權在董事長。第五條：總裁特別獎勵，由董事長確定，于次年度春節(jié)前一次性發(fā)放；總經(jīng)理特別獎勵，由總經(jīng)理確定，于次年度春節(jié)前一次性發(fā)放。第六條：享受年薪制的人員，不享有加班工資。

第三章：福利保險第一條：年薪制人員依法享受國家規(guī)定的福利和保險，其享受內容和享受標準按國家有關規(guī)定處理。第二條：年薪制人員可享受特別福利保險，但公司若發(fā)生經(jīng)濟效益滑坡或其他重大事件，經(jīng)董事會研究批準后，可停止支付。第三條：終生健康險：1、

以年度為單位進行核定，每任職滿十二月，發(fā)放一年的終生健康險；2、

享受條件：任滿一年，考核成績在良好以上者；3、

董事長（第一層經(jīng)理人）為

萬保額；4、

總經(jīng)理（第二層經(jīng)理人），為

萬保額；5、

公司副總經(jīng)理及第三層（或相當）經(jīng)理人，為

萬保額；6、

正副總監(jiān)、總經(jīng)理助理及其他第四層（或相當）經(jīng)理人，為

萬保額；7、

部門正副經(jīng)理、銷售副總助理及其他第五層（或相當）經(jīng)理人，為

萬保額；第四條：國內外進修：1、

董事長（第一層經(jīng)理人）、總經(jīng)理（第二層經(jīng)理人）任滿一屆，考核結果良好及以上，可享受國內外中長期進修；2、

副總經(jīng)理及其他第三層（或相當）經(jīng)理人任滿一屆，考核結果良好及以上，可享受國內外短期進修；任滿兩屆，考核結果良好及以上，可享受國內外中長期進修；董事長或總經(jīng)理認為必要者，可不受此規(guī)定限制；3、

正副總監(jiān)、總經(jīng)理助理及其他第四層（或相當）經(jīng)理人、部門正副經(jīng)理、銷售副總助理及其他第五層（或相當）經(jīng)理人任滿兩屆，考核結果良好及以上，可享受國內外短期或中長期進修；董事長或總經(jīng)理認為必要者，可不受此規(guī)定限制；4、

以上條件均為必要條件，是否執(zhí)行根據(jù)公司具體情況進行安排。第五條：一次性退職金：1、董事長（第一層經(jīng)理人）享受條件為任滿一屆以上，考核結果良好以上，其標準為：

享受標準=最后年度年薪總額*（1+實際任職年限/10）*1.0

2、總經(jīng)理（第二層經(jīng)理人）享受條件為任滿一屆以上，考核結果良好以上，其標準為：

享受標準=最后年度年薪總額*（1+實際任職年限/10）*0.9

3、副總經(jīng)理及其他第三層（或相當）經(jīng)理人享受條件為任滿一屆以上，考核結果良好以上，其標準為：

享受標準=最后年度年薪總額*（1+實際任職年限/10）*0.7

4、正副總監(jiān)、總經(jīng)理助理及其他第四層（或相當）經(jīng)理人享受條件為任滿一屆以上，考核結果良好以上，其標準為：

享受標準=最后年度年薪總額*（1+實際任職年限/10）*0.6

5、部門正副經(jīng)理、銷售副總助理及其他第五層（或相當）經(jīng)理人享受條件為任滿一屆以上，考核結果良好以上，其標準為：

享受標準=最后年度年薪總額*（1+實際任職年限/10）*0.5

6、一次性退職金在任職期滿后，一次性發(fā)放；

7、任職未符合上述期限規(guī)定要求，由于工作調動原因等離任，且考核結果良好以上者，按實際任職年限核發(fā)退職金。第六條：工作地在公司本部的中高層管理人員，福利住房按公司原住房分配制度執(zhí)行。第七條：工作地在公司本部以外的中高層管理人員享受福利住房：1、

任期滿一屆以上者，可享受福利住房；具體規(guī)定為：任期滿一屆，公司提供40%房款作為首付款；任期滿兩屆，公司提供其余60%房款；該款項不直接發(fā)放給個人，由公司直接支付給房地產商。2、

購房標準：第三層經(jīng)理人及以上（相當）為120平方米；第三層經(jīng)理人以下（相當）為100平方米；3、

福利住房房價不得超過山東省中高檔商品房平均房價。具體標準為：4000元/平方米。4、

以上標準為最高限額，所購住房低于購房標準者，剩余款項不發(fā)放給個人，超過購房標準者，超標部分房款自付。5、

福利住房產權歸購房者個人，所有相關責任購房者自負。6、

住房福利計劃自聘用之日開始生效，自任職滿一屆開始執(zhí)行。7、

任期未滿一屆者，不享受此福利。8、

任職不滿一屆，由于工作調動原因等離任，且考核結果良好以上者，經(jīng)總經(jīng)理（或董事長）批準，可以按實際任職年限進行核算。9、

任同一層次職務二屆以上（不含）者不重復享受福利住房。第八條：其他特別福利與保險計劃，根據(jù)公司效益和實際情況另行規(guī)定。第九條：特殊福利計劃的執(zhí)行，以國家相關財稅制度為依據(jù)列支。第十條：因企業(yè)重組、并購等非個人因素造成職位喪失或職位下降者，根據(jù)任職年限按比例提前執(zhí)行上述計劃。第十一條：對于公司目前中高層現(xiàn)職中，經(jīng)考核不具備任職資格，但對企業(yè)的發(fā)展作出了突出貢獻者，如服從公司統(tǒng)一安排，離開現(xiàn)任職務，可以在本制度執(zhí)行的同時，提前執(zhí)行特別福利計劃，同時，授予“企業(yè)功勛”光榮稱號。具體標準將根據(jù)現(xiàn)職進行核定。

第四章：附則第一條：本規(guī)定未盡事項，另行規(guī)定或參見其他規(guī)定的相應條款。第二條：本規(guī)定的解釋權在人力資源部。第三條：本規(guī)定自董事會核準、股東大會通過后頒布執(zhí)行，修改時亦同。

______公司

二零零年月日

附表一：

中高層經(jīng)理人薪酬結構

公司董事長（第一層經(jīng)理人）基本年薪公司董事會核定，按月發(fā)放?？冃晷焦径聲硕ǎ茨臧l(fā)放。獎勵年薪公司董事會核定，延期半年發(fā)放。特別福利計劃享受標準享受條件

1、

萬終身險；2、國內外中長期進修；3、一次性退職金；4、福利住房

1、任滿一年，業(yè)績優(yōu)良；2、任滿一屆，業(yè)績優(yōu)良；3、任滿一屆，業(yè)績優(yōu)良；4、任滿一屆，業(yè)績優(yōu)良；

執(zhí)行：1、

終身險：在任職滿一年，考核優(yōu)良的情況下，由企業(yè)每年向保險公司一次性購買。2、

國內外培訓：享有帶薪培訓的權利，根據(jù)企業(yè)實際情況進行安排。3、

退職金：退職后一次性給付。具體執(zhí)行另行規(guī)定。4、

福利住房：任滿一屆后開始執(zhí)行。總經(jīng)理（第二層經(jīng)理人）基本年薪董事長核定，報公司董事會，按月發(fā)放?？冃晷蕉麻L核定，報公司董事會，按年發(fā)放。獎勵年薪董事長核定，報公司董事會,延期半年發(fā)放?？偛锰貏e獎董事長核定，報公司董事會，按年發(fā)放。特別福利計劃享受標準享受條件

1、

萬終身險；2、國內外中長期進修；3、一次性退職金；4、福利住房：

1、任滿一年，業(yè)績優(yōu)良；2、任滿一屆，業(yè)績優(yōu)良；3、任滿一屆，業(yè)績優(yōu)良；4、任滿一屆，業(yè)績優(yōu)良；

執(zhí)行：1、終身險：在任職滿一年，考核優(yōu)良的情況下，由企業(yè)每年向保險公司一次性購買。2、國內外培訓：享有帶薪培訓的權利，根據(jù)企業(yè)實際情況進行安排。3、退職金：退職