經濟型酒店投資的可行性分析

經濟型酒店投資的可行性分析近來幾年，國內的大都市中興起一種新的酒店業(yè)態(tài)：經濟型酒店。提供清潔衛(wèi)生的客房，味美營養(yǎng)的早餐，交通以便地段繁華，品牌著名連鎖經營……這樣的酒店已經成為一種非常流行的住宿設施在沿海大都市的大街小巷蓬勃發(fā)展起來。一、經濟型酒店概述（一）歷史發(fā)展經濟型酒店（BudgetHotel）是相對于老式的全服務酒店（FullServiceHotel）而存在的一種酒店業(yè)態(tài)。20世紀30年代，伴隨美國大眾消費的興起，以及公路網絡的發(fā)展，汽車旅館開始出現，為平民的出游提供廉價的住宿服務。二戰(zhàn)后，美國經濟的繁華促生了大眾旅游，引起了對中低級住宿設施的大量需求；城際高速公路網絡的發(fā)展則增進了汽車旅館的風行。60年代初到80年代末期，經濟型酒店進入蓬勃發(fā)展時期。酒店數量迅速增長，并且產品形態(tài)展現豐富的層次性，開始朝著多元化方向發(fā)展。連鎖經營開始取代老式的分散經營模式，單體酒店開拓出迅速發(fā)展的擴張途徑，某些發(fā)展得比較成熟的經濟型酒店開始并購整合單體酒店。同步，經濟型酒店開始了國際化的發(fā)展，從美國傳播到加拿大、中美洲、南美洲、以及歐洲。這種擴張同步刺激了本土經濟型酒店的興起，尤其是歐洲的經濟型酒店開始迅速發(fā)展。到80年代末期經濟型酒店已經成為歐美發(fā)達國家的成熟酒店業(yè)態(tài)。80年代末期到90年代末，經濟型酒店行業(yè)開始進行品牌調整。通過長期的迅速發(fā)展，經濟型酒店進入了市場的成熟時期，高速增長和大規(guī)模擴張的動力逐漸減弱。大型酒店集團的多元化戰(zhàn)略和投資政策促使酒店集團愈加傾向于通過資本運作來購置和整合原有行業(yè)內的品牌，而不是自創(chuàng)新的品牌。市場競爭淘汰了某些管理力量微弱，資金運行不暢通的品牌，某些大而強的品牌則得幸于資本實力和管理實力變得越發(fā)強大。競爭的加劇迫使企業(yè)轉向服務質量管理和品牌建設。品牌建設、質量管理、市場細分、產品多元化等企業(yè)內部管理得到前所未有的重視。進入二十一世紀，經濟型酒店步入了又一輪迅速發(fā)展時期。這重要表目前經濟型酒店在發(fā)展中國家的市場開拓和本土品牌的發(fā)展。在中國、東南亞等地區(qū)，經濟型酒店的擴張非常迅速。世界著名的經濟型酒店品牌陸續(xù)進入，如雅高集團的宜必思（Ibis）、方程式1（Formula1），圣達特集團的速8（Super8）、每天客棧（DaysInn），洲際集團的假日快捷（HolidayInnExpress）等，都紛紛瞄準了亞洲市場。同步，某些亞洲本土的經濟型酒店品牌也開始發(fā)展，例如中國的錦江之星和如家快捷等。（二）基本特性業(yè)界對經濟型酒店沒有形成一種公認的定義，國外對經濟型酒店的劃分重要以價格為原則，例如Powers（1995）認為，經濟型酒店是指不提供全面服務（fullservice）的，房價在1991－1993年期間維持在33美元如下的酒店。根據經濟型酒店的特點，和中國的實際狀況，經濟型酒店的定義可以總結為：“以大眾旅行者和中小商務者為重要服務對象，以客房為唯一或關鍵產品，價格低廉（一般在300元人民幣如下），服務原則，環(huán)境舒適，硬件上乘，性價比高的現代酒店業(yè)態(tài)?！苯洕途频曜鳛橐环N新興業(yè)態(tài)，是經濟發(fā)展和社會生活的產物，它完全區(qū)別于面對社會上流階層的全服務酒店，是服務大眾階層，滿足一般平民的旅行住宿的產品設施。其基本特性有五點：首先是產品的有限性。經濟型酒店緊緊圍繞酒店的關鍵價值——住宿，以客房產品為靈魂，剪除了其他非必需的服務，從而大幅度削減了成本。一般來說，經濟型酒店只提供客房和早餐(Bed&Breakfast)，某些有限服務酒店還提供簡樸的餐飲、健身和會議設施。另一方面，產品和服務的優(yōu)質性。與一般的社會旅館不一樣的是，經濟型酒店非常強調客房設施的舒適性和服務的原則化。清潔衛(wèi)生、舒適以便的特點是社會旅館所不具有的。再次，經濟型酒店的價格適中。相對于高檔飯店動輒上千元的房價，經濟型酒店的價格一般在人民幣300元如下。第四，經濟型酒店的目的市場是一般商務人士、工薪階層、一般自費旅游者和學生群體等。而高檔酒店往往以高級商務客人、高收入階層、公費旅客為重要目的市場。最終，從經濟型酒店的外在體現來說，經濟型酒店一般采用連鎖經營的方式，通過連鎖經營到達規(guī)模經濟，提高品牌價值。這種經營方式也是經濟型酒店區(qū)別于其他星級酒店和社會旅館的一種明顯特性。二、國內經濟型酒店的發(fā)展現實狀況與市場需求分析（一）發(fā)展現實狀況我國經濟型酒店最初的發(fā)展始于1996年，上海錦江集團下屬的錦江之星是中國第一種經濟型酒店品牌。進入二十一世紀，多種經濟型品牌如雨后春筍破土而出，展現如下幾種特點：首先，中國經濟型酒店行業(yè)成長迅速，出現了某些影響頗廣的民族自創(chuàng)品牌。具有全國影響力的有錦江集團于1996年創(chuàng)立的錦江之星，首都旅游國際酒店集團與攜程旅行服務企業(yè)與共同投資組建的如家酒店連鎖。此外，尚有某些地區(qū)品牌的經濟型酒店，如上海地區(qū)的莫泰168、寶隆居家，華南地區(qū)的7天，北京地區(qū)的欣燕都等。這些品牌展現蓬勃的發(fā)展趨勢，在短短的幾年時間里得到迅速的擴張，某些地區(qū)品牌正在積極向著全國品牌的方向努力。中國經濟型酒店重要民族品牌酒店名稱地區(qū)影響截止11月底的酒店數量未來擴張規(guī)模錦江之星全國、重要東部沿海、西南地區(qū)、中原地區(qū)100家（其中50家建設中）其中直營店39家委托管理17家加盟店34家兩年內，投資20億發(fā)展北方市場，計劃到達200家，計劃北京新增50個，計劃到達400-500家如家快捷全國、重要東部沿海、西南地區(qū)、中原地區(qū)72家（客房數近9000間）其中直營店59家加盟13家，計劃發(fā)展到200家規(guī)模到達24000間客房計劃在中國30多種經濟發(fā)達都市布點莫泰168上海、蘇州、武漢17家未來數年，將以每年新建5－8家的速度擴張欣燕都北京地區(qū)16家連鎖店總數到達30家，到達100家以上云龍之星北京地區(qū)16家計劃五年內繼續(xù)在北京發(fā)展連鎖店日月光深圳地區(qū)16家

新宇之星浙江、上海11家由區(qū)域品牌向全國品牌發(fā)展7天華南地區(qū)7家3年內，計劃開業(yè)100家寶隆居家上海地區(qū)6家

名雅會館山東、北京5家計劃發(fā)展3家資料來源：上述各酒店官方網站另一方面，中國經濟型酒店市場需求旺盛，幾種大型都市和幾塊區(qū)域成為熱點。北京、上海、廣州、成都等大型都市的經濟型酒店需求非常突出，市場條件比較成熟。而長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)這三個地區(qū)較高的經濟發(fā)展總體水平也決定了經濟型酒店需求水平。因此經濟型酒店在中國的發(fā)展是展現點面結合的局面迅速在經濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展起來的。再次，經濟型酒店吸引了多種來源的資本的大量涌入。由于經濟型酒店的投資比較低，而投資回報率明顯高于一般的酒店；同步，中國目前的投資環(huán)境比很好，資金供應充足，諸多閑散資金一直在努力尋找適合的投資項目，這種結合了物業(yè)與酒店的優(yōu)質項目格外吸引資本的涌入；此外，中國房地產的升值空間也導致了投資者對經濟型酒店地產的升值預期，因此，來自社會各個行業(yè)的資金紛紛看好此類項目進行投資。最終，經濟型酒店市場外來品牌與民族品牌的競爭日益加劇。許多國外成熟的經濟型酒店品牌看好中國的市場潛力高調進入，他們成熟的管理經驗，雄厚的資金實力和人才儲備，享譽世界的品牌，發(fā)達的營銷網絡，嚴格的質量控制都是無法比擬的優(yōu)勢，對本土發(fā)展起來，只有短短幾年經驗的中國民族品牌形成了強大的壓力。中國本土的經濟型酒店必須迅速學習這些國外品牌在各個方面的經驗，從而迅速成長，以期在市場競爭中獲得一定的地位和優(yōu)勢。（二）市場需求分析經濟型酒店的發(fā)展是在大眾消費刺激下發(fā)展起來的。中國的經濟型酒店行業(yè)面臨了非常迅速的發(fā)展機遇，這正是中國大眾消費發(fā)展的必然成果。究其原因，經濟型酒店發(fā)展的市場動力來源于三個方面：1、中國的大眾旅游發(fā)展需要價廉物美的酒店住宿設施中國社會伴隨經濟的發(fā)展已經開始逐漸進入小康社會，從開始，國內生產總值每年以1萬億人民幣的水平增長，某些沿海經濟發(fā)達都市的人均GDP超過了3000美元，中國的國內旅游總人次超過了60％的全國總人口，已經基本上到達了大眾旅游的原則。中國經濟發(fā)展為國內旅游奠定了一種廣大的市場基礎，為大眾旅游時代開始拉開了帷幕。與大眾旅游伴生的是對應旅游設施的改善和旅游行業(yè)構造的調整。改革初期，酒店業(yè)的發(fā)展集中于高星級酒店，這是與國家大力發(fā)展入境旅游相符合的。然而，伴隨國內消費力量的增強，國內大眾旅游市場井噴增長，需要符合國內旅游者需求和經濟實力的旅游配套設施。而價格適中，質量上乘，服務優(yōu)質，品牌著名的中低級酒店數量很少。因此，受每年高達10億人次以上的國內大眾旅游的推進，我國的經濟型酒店市場潛力極為巨大。2、中國日益繁華的經濟刺激了商務旅游的發(fā)展，同樣產生了對經濟型酒店的巨大需求近年來，伴隨世界經濟的發(fā)展和全球化進程的加緊，國家之間和國家內部的商務往來日益頻繁，商務旅游在全世界迅速發(fā)展起來。據記錄，全球商務旅游收入已經超過4000億美元，并且每年以超過8％的速度遞增。在中國境內活動的國際、港澳臺和國內商務游客人數到達1.16億。據世界旅游組織的估算，中國的商務旅游目前年支出在103億美元，在中國經濟迅猛發(fā)展的背景下也正經歷飛速的發(fā)展，據估計，在未來幾年也許以20％的驚人速度增長。以往，高星級飯店是商務客人的重要選擇，不過，伴隨私有經濟的發(fā)展，以及某些企業(yè)對差旅經費的限制，人們在進行商務活動的時候愈加重視性價比的選擇。某些設施設備豪華，裝修講究，服務優(yōu)良，不過只提供客房和會議設施，削減其他非必需設施從而能大幅度減少價格的新型酒店業(yè)態(tài)，開始受到商務旅行者的青睞。3.伴隨中國入境旅游的發(fā)展，國際游客對經濟型酒店的需求也逐漸上升從國際游客的需求來看，越來越多的國際旅游者來到中國旅游，15-24歲的年輕人和不參團的自助游客是青年旅舍和經濟型酒店的重要市場目的。根據國家旅游局的調查，15－24歲的外國游客超過了120萬，并且自助游客增長迅速。伴隨國際著名品牌如雅高Ibis、圣達特Super8,DaysInn等經濟型酒店進入中國，以及中國本土的經濟型酒店的發(fā)展，國際游客對經濟型酒店的需求將越來越大。

三、目前國內經濟型酒店存在的問題首先，市場細分不完全，產品層次不清晰。經濟型酒店在中國剛剛起步，尤其是某些民族品牌的酒店，沒有明確的目的市場，或者對目的市場的細分工作不夠細致和完全，導致了市場重疊或者過于寬泛，產品設計沒有層次，缺乏針對性不一樣細分市場需求的產品和服務。根據國外的發(fā)展經驗，經濟型酒店有三種類型檔次：有限服務酒店（LimitedServiceHotel），經濟酒店（EconomyHotel/BudgetHotel）和廉價酒店（SuperBudgetHotel）。有限服務酒店在經濟型酒店中屬于高檔次，經濟酒店中等，廉價酒店則屬于最低級次。這三種層次的酒店價格相差很大，其硬件設施的差距也非常大，有限服務酒店的客房硬件設施不亞于四五星級賓館，而某些廉價酒店則在削減成本的思想指導下盡量簡化設備，客房設施比較簡陋。不過在中國，目前的市場上還沒有出現非常清晰的產品層次的劃分。另一方面，管理經驗缺乏，人力資源局限性。在幾年的積累過程中，國內的經濟型酒店積累了一定的管理經驗，不過與國外某些成熟品牌幾十年的管理經驗相比，局限性之處仍然很明顯。在成本控制、服務質量、培訓機制、物流配送、企業(yè)文化等方面，需要繼續(xù)改善。同步，中國以往的酒店人才是按照高星級酒店的服務規(guī)范和特性培養(yǎng)出來的，無法適應經濟型酒店一人多崗，一職全能的技能規(guī)定。對于高層管理者來說，很少有既精通連鎖經營又掌握酒店管理的人才。因此，經濟型酒店各個層次的人才都面臨供應局限性的局面。再次，市場營銷手段缺乏，銷售預定網絡不全。與國外品牌相比，中國國內的經濟型酒店品牌明顯缺乏市場營銷的意識和手段。尤其是某些區(qū)域性的品牌，著名度非常低，品牌形象構建也不夠成功，尤其重要的一點是，除了錦江之星、如家快捷、新宇之星等少數幾家酒店連鎖建設了獨立銷售預定網絡和電話中心，其他諸多酒店都重要依托專業(yè)的訂房中心和旅行社來銷售客房。雖然是有預定網絡的酒店其預定技術和效率也不是很高，設計不夠完善。因此，為了在市場競爭中生存和發(fā)展，國內的經濟型酒店必須加緊市場營銷方面的積累。第四，國外經濟型酒店的本土化障礙。許多國外成熟品牌受到中國市場的吸引而進入，不過本土化改善和適應需要一定的時間。中國的市場和顧客與國外的存在很大的差異，行業(yè)形態(tài)和配套的產業(yè)鏈差異也值得注意。此外，在與國內企業(yè)合作的過程中，某些酒店品牌采用了過急的進入政策，導致了品牌在中國的異化和質量的失控。例如速8采用了特許加盟的品牌輸出方式迅速切入中國市場，在北京開出的王府井和團結湖兩家店的價格相差2倍多，王府井分店的價格已經到達了高檔飯店的水平。這種價格的大落差會導致品牌的不持續(xù)性，從而破壞該品牌在消費者心中的預期和形象。此外，本土化障礙還表目前管理理念和方式方面。基于國外文化背景的管理理念來到中國必然會面臨一定的障礙，因此改善勢在必行。最終，非理性資本的涌入給產業(yè)帶來沖擊。經濟型酒店的高投資回報率吸引了大量的資本，不過諸多非理性資本的涌入導致了諸多問題。某些原星級酒店被資本收購后改頭換面冠以經濟型酒店之名；某些經濟型酒店的管理、經營等各個方面都存在很大的問題；某些資本的真實關注點是地產，只想借經濟型酒店之殼進入……這些現象都會很大的攪亂這個產業(yè)原本就不是很穩(wěn)定的秩序，導致了一般民眾對經濟型酒店概念理解的混亂，并且為后來的價格競爭帶來隱患。

四、市場可進入性分析與投資回報分析（一）南京經濟型酒店市場的可進入性分析1、競爭格局（1）外來品牌酒店名稱南京分店/開業(yè)時間位址/交通規(guī)

模房價元/間錦江之星下關店中山北路550號/距機場一小時；乘車至中央門汽車站、南京站20分鐘；步行至南京西站、中山碼頭、下關長途車站、南京港15分鐘；公交31、10、302、34、16、307路；/鄰近景點長江大橋、閱江樓套房、原則房、單人房160間；包房10余間；餐廳就餐規(guī)模400余人；會議室數間，接待規(guī)模120人。原則房158、單人房148朝天宮店朝天宮西街黃鸝新村/距機場25公里；火車站2公里；市中心1公里；公交4、48、83、23、82路（朝天宮站）；5、9、13、18路（莫愁路站）；7、37、游4、21、75路（水西門站）/鄰近景點南京博物館、古玩市場、王府大街美食一條街

原則房168、單人房148中華門店雨花西路118號/地鐵一號線中華門站/中華門、雨花臺、夫子廟原則房、單人房164間；包房3間；餐廳就餐規(guī)模100人。原則房168、單人房148元如家快捷三牌樓店三牌樓大街91號/距機場40公里；火車站4公里；市中心2公里/玄武湖公園、長江大橋、雞鳴寺原則房、單人房93間/西餐廳/商務中心、票務服務、DDD電話、IDD電話、所有房間免費寬帶原則大床房199、商務大床房219、原則雙床房219新街口店明瓦廊133號/距機場50公里；火車站8公里；市中心0公里商務大床房、原則房、大床房107間/茶餐廳/商務中心大床間239、原則間239、商務大床房239、景觀大床房269銀杏佳旅中山東路西祠堂巷8號/距機場40公里；火車站8公里

單人間138、原則間188、商務大床間188（2）當地品牌酒店名稱分店/開業(yè)時間位址/交通規(guī)

模房價元/間金一村薩家灣店4月中山北路311號/距南京站4公里，南京西站2.5公里，長途汽車總站3公里，機場40公里/鄰近景點長江大橋、閱江樓單人房、原則房、商務房130間/咖啡廳/一樓服務區(qū)免費使用電腦、免費寬帶，免費微波爐、洗衣機、烘干機原則房198、商務房198夫子廟店健康路115號（夫子廟北門牌坊對面）/鄰近景點夫子廟、江南貢院、中華門城堡客房140間/中餐廳/（同上）單人房158、原則房198、家庭房228大方巷店9月云南路26號/距機場40公里，南京站4公里，市中心2.5公里/鄰近湖南路商業(yè)街

客房118間/（同上）單人房158、原則房198、商務間198、家庭間228新街口店管家橋47號/距機場35公里；火車站10公里；市中心0公里/新街口商業(yè)區(qū)、總統(tǒng)府客房84間/（同上）原則房178、商務房178都市客棧夫子廟店夫子廟狀元樓59號/距機場35公里；火車站8公里會議室納20-30人/中餐廳、客房送餐/商務中心/停車場/票務/DDD電話、DD電話、免費寬帶原則間180、家庭間198寧海路店寧海路117號/市中心2.5公里、火車站7公里、長途車站5.5公里、機場：30公里/省政府、省法院/省教育廳、南京師范大學、南京大學、河海大學，各大醫(yī)院、五臺山體育館、湖南路商業(yè)圈綠柳居餐廳、風味小吃、清真菜館/

會議室納50人/美容美發(fā)/

停車場、票務/信用卡：Visacard、牡丹、金穗、長城、龍卡、太平洋、萬事達卡/撥號上網(電信收費）雙標間170、商務間170國仕達南京旗艦店7月管家橋36號/機場40公里、南京站5公里、市中心0公里/鄰近金鷹國際商城、新街口百貨商場、中央商場

客房201間，會議室納50人/自助早餐15元/收費寬帶高級大床間198、高級雙床間228、商務大床間228、商務雙床間248

以上共13家。真正在連鎖范圍內的為11家。（資料來源：上述各酒店官方網站）

2、進入分析

（1）店面規(guī)模與經濟規(guī)模從錦江之星到如家快捷，從金一村到都市客棧，從國內著名品牌連鎖到本土五星級酒店“下轄”，3年不到的時間，南京開業(yè)了十余家經濟型酒店，開一家火一家，入住率都在90%以上直至100%。

廉價、衛(wèi)生、實惠，是以“錦江之星”為代表的連鎖經濟型酒店最大的吸引力，據南京旅游部門記錄，這些單天房價在200元如下的各經濟型酒店整年入住率平均在82%，高于行業(yè)原則30個百分點。同步，利潤率也保持很好，達30%。低房價，自助式服務，以及與四星級酒店相比不差上下的衛(wèi)生原則，讓經濟型酒店在旅游和商務人群中很有市場。（2）市場空間與進入時機在歐美發(fā)達國家，經濟型酒店非常普及，其市場份額約占發(fā)達國家整個酒店市場７０％左右，屬于住宿市場的主流。而在我國，這個比例卻是倒置的，市場份額尚局限性１０％。因此，我國酒店行業(yè)的這種構造的不平衡，直接決定了經濟型酒店巨大的市場前景。數據顯示，近一年來南京星級酒店旅游旺季的入住率高達９０％左右，即便淡季也到達了７０％以上，這早已超過了酒店行業(yè)的警戒線。按照國際上星級酒店與經濟型酒店３比７的比例，南京既有四星級以上的酒店近３０家，那么經濟型酒店至少尚有７０余家的市場空白，但實際上目前南京的經濟型酒店總數量不過１１家（見前表）。在這個南京市乃至全國酒店業(yè)的“兩頭大、中間小”格局下——即高星級酒店和社會旅館數量相對較大，而質量與價格較適中，符合更大市場需求的相對較少，而經濟型酒店既擊中了南京酒店業(yè)不合理的市場格局，也適應了旅店客源市場的變化。未來若干年，伴隨旅游業(yè)的興旺和個私經濟發(fā)展，三口之家、有車一族、年輕大學生的自助游，小業(yè)主、中低職工的自費或低成本出差，逐漸成為市場的主力，他們普遍不愿花太多錢，又想住得好某些，經濟型酒店恰好滿足這一需求。

因此，南京經濟型酒店的市場容量仍然巨大，雖然在細分市場上亦極具競爭力。以“都市客棧”夫子廟店為例，它由本來的建康飯店改造而成，共有123間客房，日平均房價130元，提供早餐和中式簡餐。而此前，在南京最紅火的經濟型酒店是連鎖型的“青年旅館”和“錦江之星”，但“都市客棧”的價位不僅比“青年旅館”低諸多，并且也和實力雄厚的“錦江之星”有一拼，并且地理位置比競爭對手更優(yōu)越，在南京市區(qū)內重要的商旅中心?？梢姡壳霸谀暇┙洕途频晔袌錾显煲粔K蛋糕、建一片領地恰是好時機。如能在市區(qū)開立一家市口好、成本低、以便餐飲、交通與旅游的經濟型酒店，輔以規(guī)范化、原則化的管理與營銷模式，必能在此市場上分得一杯羹。乃至模式成型和創(chuàng)出品牌后，向鄰近都市甚至全國復制、推廣我們的品牌。

（3）未來競爭態(tài)勢據理解，面對南京經濟型酒店市場這塊誘人的蛋糕，目前國內經濟型酒店巨頭北京如家快捷、上海錦江之星紛紛在南京大舉克隆自己，與此同步，法國“宜必思”、美國“速８”，以及怡華也瞄準了南京市場。

根據各家透露的“跑馬圈地”計劃，南京古南都未來2-3年至少再開１０家“都市客?！?；“錦江之星”計劃于今年在寧再增開７家；如家在南京正考慮的店址有龍蟠中路、中華路、鼓樓廣場附近等。此外，上?！澳币约胺▏耙吮厮肌薄⒚绹八伲浮苯衲暝趯庍B鎖分店掛牌也在緊張籌劃中。按照近期南京各大經濟型酒店的拓展計劃，南京５年內至少將開近９０家經濟型酒店，投資額超過１０億。

（二）本項目的投資回報分析

1、設計和規(guī)劃要點

（1）位置與環(huán)境

本項目位于南京市中心地段——中山南路某大廈4-5層，毗鄰地鐵一號線張府園站、三山街站。鄰近有滿足客人綜合需要又步行可及的餐館、商店、郵政、娛樂、便利店等設施，有多條公交線路。

（2）規(guī)模與功能本項目酒店兩層總建筑面積約6000平方米。共250間客房?？头空季频杲ㄖ偯娣e的70-80%；一種前廳(大堂)。酒店的運行、調度、監(jiān)控、財務功能都設在前臺區(qū)域。

社會化服務配套系統(tǒng)的支持和保障：酒店首層計劃向快餐店、洗衣店、旅行社等招商租售，既能補充功能，又以便客人。

基本原則：安全、衛(wèi)生、以便。

（3）風格與形式本項目定位于“都市風格”、“度假風格”。強調人性化環(huán)境，追求文化性和主題內涵。不停用設計注入大量的文化血液以維持風格的生命。

（4）投資與評估

基于本項目兩層樓房為自購房產，擬以其中一層作價人民幣2250萬元（7500元/平方米）及納入貨幣資金人民幣750萬元共3000萬元作為酒店企業(yè)注冊資本，以及作為本項目的所有投資。投資成本（建設成本）評估如下：本項目按建筑面積6000平方米、客房250間的單店測算，投入為560萬元左右（項目改造周期控制在3個月左右）：

1）改造、裝修費用：6000平米*400元/平米=240萬元

2）消防系統(tǒng)：30萬元

3）照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)：80萬元

4）電梯2臺：60萬元

5）客房家電：250間*4000元/間=100萬元（單體空調和電視機及其他）

6）客房用品：250間*元/間=50萬元

2、投資回報分析

（1）年收入預測

計劃定價為：單人房168元/日，雙人房198元/日，家庭房（大、小床）248元/日。年收入：250間*80%入住率*360天*160元/間?天=1152萬元

（2）年運行成本及費用

合計約527.6萬元1）稅金：57.6萬元（按5%營業(yè)稅率）

2）水電等能耗：50萬元（按收入7%測