經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、房產(chǎn)培訓(xùn)、商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)

嘉興超越房產(chǎn)版權(quán)所有商品房交易基礎(chǔ)常識及二手房基礎(chǔ)知識超越房產(chǎn)--劉俊全主要內(nèi)容商品房基礎(chǔ)及常識二手房基礎(chǔ)知識一、商品房基礎(chǔ)房屋類別商品房拆遷安置房－為了城市發(fā)展需要，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋經(jīng)濟(jì)適用房－政府組織開發(fā)商建造，以微利向中低收入家庭出售廉租房－以政府租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥?，向符合最低生活保證標(biāo)準(zhǔn)的居民提供社會保證性質(zhì)的租房。特點是只租不售。自建房－有自己的宅基地能夠建造自己居住的房屋何為商品房？商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。

商品房上市條件繳清全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證取得五證哪五證？《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》五證實樣商品房預(yù)售條件已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

多層建筑已完成主題結(jié)構(gòu)三分之一以上；

高層建筑已完成地面以下的主體工程。

未取得預(yù)售證常用的方法內(nèi)部認(rèn)購辦卡排隊前期蓄水（只排隊不交錢）商品房的狀態(tài)期房－從取得預(yù)售證到房產(chǎn)證這段時間現(xiàn)房－即買即住并立即可辦理房產(chǎn)證的房屋準(zhǔn)現(xiàn)房－房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋

（性質(zhì)仍屬期房，只是種說法）期房的優(yōu)勢房型較多，可擇優(yōu)選擇價格便宜或者有較大優(yōu)惠付款靈活，特加入分期付款便于監(jiān)督工程質(zhì)量期房的劣勢沒有直觀感受價格行情難于預(yù)測開發(fā)商政策難于預(yù)測現(xiàn)房的優(yōu)勢可規(guī)避爛尾樓風(fēng)險房屋直觀，一目了然即買即住，方便急用客戶有額外優(yōu)惠（針對尾盤促銷、清盤等）保留珍藏房源出售現(xiàn)房的劣勢（針對銷售）有瑕疵的地方會清晰察覺對客戶已沒有遐想空間商品房種類及年限（按土地性質(zhì)劃分）住宅用地－70年商業(yè)用地－40年綜合用地－50年其它用地－50年某KTV娛樂中心？－40年某實驗中學(xué)？－50年某制衣廠－50年某服裝市場－40年住宅用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其它用地50年中國第一個商品房1980年，深圳東湖麗苑成為中國第一個商品房住宅小區(qū)，當(dāng)時一套62平米房屋總價約為3萬元，現(xiàn)在總價約為86萬元，足足漲了28倍多！產(chǎn)權(quán)跟土地使用權(quán)的關(guān)系產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主永久私有的，土地是國家或集體的，只有使用權(quán)沒有所有權(quán)。土地使用權(quán)證是房產(chǎn)證的附屬，沒有產(chǎn)權(quán)就不存在土地使用證產(chǎn)權(quán)的取得必須建立在土地依法取得的基礎(chǔ)上擁有產(chǎn)權(quán)使你擁有四大權(quán)利：所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)土地使用證作為房屋拆遷時作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)很多人會問同一個問題？－年限到了怎么辦？《土地管理法》征求意見稿中有49條新增法條，其中住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。專家表示：“是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準(zhǔn)?！?/p>

所以不管有償無償，按現(xiàn)有法律都將可以續(xù)期

最后總結(jié)：土地年限太少的說辭人們往往誤解以為是產(chǎn)權(quán)少，土地是國家的，是已租用的形式租國家的土地，所以既然可以租用，當(dāng)然可以續(xù)租。有了土地使用證，哪怕年數(shù)少，可以有拆遷所得，而往往拆遷所得比市價要高。即使年限到了，只要繳納土地出讓金，仍然可以續(xù)租。幾個商品房的專業(yè)名詞解釋進(jìn)深指住宅的實際長度開間住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離層高房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面結(jié)構(gòu)層的垂直距離（單層的標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米）立面指建筑物各個方向的設(shè)計要素，組成，協(xié)調(diào)

商品房建筑結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)－承重的主要構(gòu)件是鋼材料建造而成鋼混結(jié)構(gòu)－主要用鋼筋混凝土建造而成混合結(jié)構(gòu)－主要用鋼筋混凝土與磚木材料建造而成磚木結(jié)構(gòu)－主要用磚、木材料建造而成容積率、綠地率、得房率容積率總建筑面積與用地面積的比率一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率不超過5，多層住宅不超過2容積率越低，舒適度越高，反之，容積率越高，舒適度越底獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1的，為非普通住宅綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率綠地率越高，舒適度越高，綠地率越低，舒適度越低一個良好的居住小區(qū)，綠地率應(yīng)不低于30%得房率可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比得房率太低不實惠，得房率太高會很壓抑，生活不方便一般：多層：85-90%、高層75-85%、專業(yè)市場50-60%、沿街商鋪85-95%、寫字樓65-85%、酒店式公寓70-80%

常見計量單位1畝＝667平方米（約數(shù)）1公頃＝10000平方米1公頃＝15畝LOFT戶型含義戶型通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右

LOFT戶型特點流動性－戶型內(nèi)無障礙透明性－減少私密程度開放性－戶型間全方位組合藝術(shù)性－業(yè)主自行決定所有的風(fēng)格與格局SOHO的含義代表一種自由、彈性而新型的工作或生活方式MALL的含義規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街

專有名詞解釋包租不管出租與否，開發(fā)商都要兌付合同約定承諾的租金舉例：“十年固定回報，每年8%”委托經(jīng)營業(yè)主由于個人原因，需要委托開放商代為出租私有物業(yè)，并繳納一定的管理費用給物業(yè)公司的行為舉例：“十年委托經(jīng)營，每年9：1分成”兩種形式的組合較多見如：“十年委托經(jīng)營，前五年固定回報37%，前三年21%一次性抵扣房款”需要注意的是：包租本身國家是禁止的，對外發(fā)布消息時，需改成回報二、商品房銷售常識及事項商品房開盤樓盤建設(shè)中取得了“銷售許可證”可以合法對外宣傳預(yù)銷售了，為正式推向市場所進(jìn)行的一個盛大的活動開盤的規(guī)定取得預(yù)售證再公示三天便可以開盤開盤的優(yōu)點（做活動的優(yōu)勢）可以集中力量為樓盤造勢可以集中力量形成搶購風(fēng)潮可以在最短時間銷售房屋可以為后期的銷售創(chuàng)造口碑各類開盤儀式“瘋狂的”開盤銷控什么是銷控？房產(chǎn)商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結(jié)束再賣做銷控的意義？實現(xiàn)項目利潤最大化在不同時期實現(xiàn)均衡銷售在一定程度上可以對客戶產(chǎn)生銷售緊俏的錯覺認(rèn)識不同的銷控表（僅作參考）期房銷售技巧及注意事項“賣前景、賣概念”－期房銷售應(yīng)該由大環(huán)境說到小問題怎樣介紹蘇州？蘇州東鄰上海，背靠無錫，隔湖遙望常州；與南通隔江相望，南臨浙江，與嘉興接壤，緊鄰湖州，東距上海市區(qū)80公里。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經(jīng)之地。京滬鐵路、京滬高鐵和多條高速公路貫穿全境。蘇州是中國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)，是江蘇省的經(jīng)濟(jì)中心、工商業(yè)和物流中心，在2009中國城市競爭力報告中，蘇州位列第9，是唯一進(jìn)入前10的地級城市。突出蘇州地理優(yōu)勢、突出交通優(yōu)勢、突出商業(yè)優(yōu)勢、突出潛力優(yōu)勢怎樣介紹項目？本項目地處蘇州…交通問題周邊環(huán)境距離重要地點的距離未來規(guī)劃項目自身情況其它“將賣點揀出一至兩點無限擴(kuò)大化”前景好－前景為什么好？好在哪里？3－5年會怎樣？以后會打造成什么樣？等等……價格便宜－為什么會這么便宜？便宜的理由？與其它項目的價格比較？等等……交通方便－有多少條高速？有多少條國道？離高速、機(jī)場、輪渡等等有多遠(yuǎn)？分別距離是多少？交通方便與本案有什么關(guān)系？等等……注意事項充分了解本地、本地區(qū)、本項目各項基本情況盡量避免與知名項目比較（項目不相同）充分了解本項目周圍房價的起伏情況（近5年）做好同類項目的市調(diào)工作，找出本項目優(yōu)勢或前景（最好在外地的項目）現(xiàn)房銷售技巧及注意事項“講品質(zhì)，講服務(wù)”對于專業(yè)市場或商鋪銷售，帶看需著重介紹某一方面的優(yōu)勢，比方說我們的樓板材料，比方說我們的層高等等……“盡量避免瑕疵－弱化瑕疵，強(qiáng)化優(yōu)勢”舉例：雖然我們這里你看到綠化率不是特別高，但您使用率高了，性價比就更高了?！耙呀?jīng)營業(yè)的專業(yè)市場，客戶要求考察市場，需陪同，帶看的頭一站就應(yīng)該是租金相對較高的區(qū)域?！爆F(xiàn)房銷售切記：要順著客戶說，不要反著說！多層住宅定價小測驗5000元/平方5120元/平方5200元/平方5300元/平方5320元/平方5380元/平方1F2F3F4F5F6F5120元/平方5000元/平方5300元/平方5200元/平方5380元/平方5320元/平方定價參考標(biāo)準(zhǔn)多層縱向：一般來說總高六層的房屋，3-4層價格最高，2層、5層其次，1層再其次，最后是6層(3-4-2-5-1-6)橫向：同一樓面里，靠東邊的最高，其次是中間，最后是西邊，籠統(tǒng)的話，朝南貴朝北便宜高層一般來說樓層越高價格越大沿街商鋪十字路口或拐角口價格最大，其次是朝南（朝東），最后是朝北（朝西）專業(yè)市場（內(nèi)鋪）金角銀邊并靠主通道靠中廳最貴，其次是金角銀邊次通道，再次是越靠近金角、越靠近中廳，越遠(yuǎn)離則越便宜。特別要注意的是，對于有些知名特殊專業(yè)市場，并不一定是底樓最貴，主要還是看主打項目在什么樓層。物業(yè)管理費及公共維修基金物業(yè)管理費物業(yè)管理費是托管物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費用（他服務(wù)，你付費）一般按月收取，按每平方米收取房屋維修基金住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。（為了過了保修期的設(shè)施提供大修的專項錢款）一般一次性收取，按房屋總價的2-3%。商品房交房條件所有商品房竣工后，需經(jīng)消防驗收合格，方可交房。需提供交房人“兩書”，即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》符合買賣合同中所約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。商品房買賣合同（解讀第五條）第五條第二款約定：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

舉例：1、合同約定100平方，實際交房103平方或者97平方都是合理的。2、合同約定100平方，實際交房時105平方，3平方客戶出錢，2平方開發(fā)商出錢；3、合同約定100平方，實際交房時95平方，3平方的錢按原價返還給客戶，2平方雙倍返還給客戶。

三、二手房基礎(chǔ)知識房屋按層數(shù)分的種類多層住宅－高于10米，低于24米的建筑，住宅上指4-6層；小高層住宅－8-11層（在住宅規(guī)范里其實沒有，只是個說法，介于中高層與高層之間的住宅）有電梯但可以沒消防電梯的住宅中高層住宅－7-9層高層住宅－10層以上復(fù)式樓－是單獨的2層樓，非一層隔成兩層，計算的是2層的面積。躍式樓－也是2層的層高，最大的區(qū)別是一樓與二樓沒有互通空間。錯層樓－標(biāo)準(zhǔn)的單層樓。聯(lián)排別墅－有兩個或兩個以上的單元住宅組成疊加別墅－有復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，一般為四層帶閣樓建筑花園洋房－介于別墅與住宅之間，有一定西式風(fēng)格的建筑，戶戶擁有私家花園復(fù)式、躍式、錯層、閣樓躍式錯層復(fù)式閣樓房屋三證契證繳納契稅后開具的書據(jù)房屋所有權(quán)證簡稱房產(chǎn)證，購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。土地使用權(quán)證土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。三證實樣房屋性質(zhì)分類普通住宅小于等于144平方以下的多層或高層住宅非普通住宅大于144平方的多層或高層住宅商業(yè)服務(wù)商業(yè)性質(zhì)寫字樓、商住樓、店面、市場等稅費種類（僅供參考）二手房稅費：契稅、營業(yè)稅、個稅、土地增值稅（商業(yè)類）、印花稅契稅收費標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅按1.5%收取、非普通住宅及商業(yè)服務(wù)類按3%收取營業(yè)稅收費標(biāo)準(zhǔn)：滿5年普通住宅免征，未滿5年普通住宅按：（現(xiàn)價－原價）*5.65%(2011年標(biāo)準(zhǔn)：全額的5.65%)滿5年非普通住宅按差額，未滿5年按全額商業(yè)服務(wù)類按差額征收個稅收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅按全額1%或差額20%，非普通(別墅)按1.5%或差額20%，商業(yè)服務(wù)按2%或差額20%印花稅按千分之一（買賣雙方各半），土地增值稅住宅免征，商業(yè)1%（2011年標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)為3%）掛牌價、原價、評估價(現(xiàn)價)掛牌價是業(yè)主按照自己個人意愿，通過任意公示的形式標(biāo)的的價格原價業(yè)主起初買進(jìn)來的價格，在契證上有顯示評估價專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托對業(yè)主房屋進(jìn)行全面估價，按照市價、樓層、面積、地段等決定因素所定出來的價格。三者的作用繳納稅費時，所參考的幾個數(shù)據(jù)是通過原價、評估價為參考的，掛牌價不做參考依據(jù)。二手房交易其它費用房產(chǎn)證工本費住宅類不貸款90元/本，貸款180元/本，每加一人10元；商業(yè)類不貸款550元/本，貸款1100元/本。土地證工本費（嘉興）33元/本過戶交易費住宅類6元/平方，商業(yè)類12元/平方，注：有車庫的需加車庫面積評估費按評估價的0.35%土地出讓金1.8-4.5元/平方（嘉興）需交土地出讓金的有房改房、拆遷房二手房稅費計算表（僅供參考）普通住宅非普通住宅店面滿5年未滿5年滿5年未滿5年無交易費6元/平方6元/平方6元/平方6元/平方12元/平方契稅1.5%1.5%3%3%3%營業(yè)稅免征差額5.65%差額5.65%全額5.65%差額5.65%個稅1%1%1.5%1.5%2%土地增值稅無無無無1%房產(chǎn)證工本費90元909090550土地證工本費3333333333印花稅商鋪0.1%，其它免征，評估費0.35%變動情況表（2011年最新）普通住宅非普通住宅店面滿5年未滿5年滿5年未滿5