名仕公館商鋪整體定位推廣

華夏·名仕公館整合推廣案廈門梵城置業(yè)

2013年6月>>>>2013下半年的做法，與上半年及以往有所不同因為產(chǎn)品在變，市場在變，游戲規(guī)則在變價值導(dǎo)向，將是2013年下半年及的主旋律惟有，在自有價值的不斷驗證和新興價值的不斷開發(fā)中尋求制勝之道。困難和挑戰(zhàn)來自相對偏僻的地段及與競爭趨勢的愈演愈烈，同時包括宏觀政策對樓市的調(diào)控，回暖熱情峰轉(zhuǎn)直下。

我們又該如何面對>>>>整合框架SPONSORSFRAMEWORK城南洞察項目洞察定位整合推廣策略城南洞察｛｝城市規(guī)劃格局>>>“一江兩岸建設(shè)規(guī)劃”城市向南發(fā)展，寧都新城崛起。城市發(fā)展重點戰(zhàn)略部署，城南新區(qū)的發(fā)展步入快車道。名仕公館，天賜龍港，東方麗都，錦繡泉城角逐城南市場，城南樓市風(fēng)起云涌。重點向南，城南樓市能量涌動佳祥·東方麗都天賜龍港本案城市擴張方向錦繡泉城豐富的土地資源、珍貴的自然環(huán)境以及濃郁的人文資源受到了眾多實力房企的青睞。目前包括江西永寶、華夏農(nóng)業(yè)、江西佳祥、贛州百佳……等實力房企進駐城南，抓住城南新城中心發(fā)展核心，大手筆開發(fā)房地產(chǎn)項目，天賜龍港、華夏·名仕公館、東方麗都、錦繡泉城……等品質(zhì)樓盤應(yīng)運而生。實力名企角逐南移地產(chǎn)契機房地產(chǎn)開發(fā)格局>>>市場競爭大，價格敏感度高，房價漲幅慢；價格依舊是主導(dǎo)因素序號項目名稱產(chǎn)品各項目促銷優(yōu)惠方案項目及產(chǎn)品分析客群分析1天賜龍港內(nèi)街店面內(nèi)街推售，對本案影響不大交通便利\靠江上風(fēng)上水\配套綜合大市場\長途汽車站\客家美食廣場公務(wù)員;在外務(wù)工人員;個體戶2梅江南苑沿街店鋪高總價，最高達4萬多/平米.高總價市中心，交通便利，商業(yè)配套豐富，市場成熟老城區(qū)個體戶，外來投資人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶3東方麗都二期店面還未推出.一期已售罄，近期無商鋪推售雖未至縣區(qū)中心，但總體配套良好項目配套加以宣傳有利銷售(職校\體育館\醫(yī)院)公務(wù)員;個體經(jīng)營者;外出務(wù)工者;周邊城鎮(zhèn)4錦繡泉城沿街店鋪30—60㎡暫未公開，銷售口估計2萬/平米.對本案沖擊大周邊配套:;縣醫(yī)院;體育館;銀行;會所;加油站小戶型，主力30—60平，價格一到兩萬。老城區(qū)個體戶外來投資人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶;求低總價者5泛華國際目前推售步行街店面存8888，簽約享受99折優(yōu)惠，初步定價2萬社區(qū)配套有:幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所商業(yè)步行街、小學(xué)、幼兒園、游泳池、濱江公園、音樂噴泉廣場、農(nóng)貿(mào)市場、大型購物超市、游泳池等\.現(xiàn)售賣初步定價在1—2萬區(qū)間，內(nèi)街步行街在售賣階段公務(wù)員;個體經(jīng)營戶;在外務(wù)工人員主力產(chǎn)品&價格>>>區(qū)域置業(yè)群體穩(wěn)定，高端客群有限主力客群>>>對外來置業(yè)的吸引力比較弱，所以外來置業(yè)的客群較少，除非具備特殊資源的投資性產(chǎn)品購鋪客戶主要為私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶，返鄉(xiāng)置業(yè)投資三大群體城市南移規(guī)劃，生活商業(yè)配套、工業(yè)園、投資升值是吸引下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要因素往往因為經(jīng)濟總量有限，消費者的消費意識守舊保守，對房地產(chǎn)等大宗商品的消費非常謹(jǐn)慎，消化能力弱，高端購買力有限項目洞察｛｝本案雄踞城南發(fā)展橋頭堡，商圈價值無限>>>首先看大市場的情況研判一：本案雄踞寧都向南拓展橋頭堡目前寧都在售樓盤主要集中分布于城市南、北兩部，將成為寧都南北擴張的重點開發(fā)片區(qū)。泛華·國際社區(qū)佳祥·東方麗都天賜龍港本案城市擴張方向城南首站，南來北往的便捷之城通達方能暢達，永寧大橋/環(huán)城路/城南大橋/寶塔路等交通路網(wǎng)通達全城，永寧大道、體育館、中山路商圈等優(yōu)質(zhì)配套近在咫尺，城市生活盡在掌控之中研判二：Strength(優(yōu)勢分析)Weakness(劣勢分析)Opportunity(機會分析)Threat(威脅分析)1、雄踞城南發(fā)展橋頭堡；2、客家美食文化廣場年底完工，環(huán)城路改造，星級酒店進駐，商業(yè)配套越發(fā)完善；3、底層商鋪沿街退線30米，更多創(chuàng)富空間；4、本地開發(fā)商，市場可接受度較高。1、層高較低，面積較大，導(dǎo)致單套總價較高，購屋門檻較高；2、3號樓不能分開賣，兩層銷售，二層利用率不大，成銷售難點；3、地塊周邊生活配套較少，作為商鋪在售項目，地塊缺少蘊含商業(yè)價值的核心競爭力。1、房地產(chǎn)2013年宏觀調(diào)控力量空前，觀望氣氛漸濃，購買力會有不同情況的壓縮；2、2013年銀根緊縮，影響資金流向，導(dǎo)致回款難度增加及財務(wù)費用增大，特別對于大宗投資消費會更加謹(jǐn)慎；1、限購令等政策會導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場更加火爆，量價齊升現(xiàn)象應(yīng)該會提早出現(xiàn)；2、排外性質(zhì)的限購令會讓寧都人返鄉(xiāng)置業(yè)，特別有實力在發(fā)達城市的買家。研判三：本案現(xiàn)階段推廣產(chǎn)品與定價均有市場優(yōu)勢客家美食廣場年底完工,贛江紅國際大酒店進駐,永寧大橋全面通車,名仕公館商業(yè)配套日益完善，新商圈的形成，沿街店鋪規(guī)劃退線30米，創(chuàng)造更多的創(chuàng)富空間。環(huán)城路改造，市政配套建設(shè)加快，未來城南繁華可見。研判四：新商圈的形成，商業(yè)配套日益完善。依據(jù)樓盤品質(zhì)及低端，中高檔項目以公務(wù)員、資金實力的商人為主，中檔項目以泛公務(wù)員、個體戶為主；置業(yè)目的絕大多數(shù)以自用為主，少部分投資，表明整體市場依然以剛性需求為主導(dǎo)，投資目的占極少部分，市場泡沫成分不多。研判五：本案商鋪推售，投資型置業(yè)客群有待進一步的挖掘大環(huán)境下，名仕公館現(xiàn)存的問題>>>再來看產(chǎn)品的問題☆現(xiàn)階段本案住宅售罄，商鋪推售時機不夠純熟，本案目前存在的問題：1、工程形象差，項目周邊配套進展緩慢，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍不足；2、招商工作進展緩慢嚴(yán)重影響項目形象樹立；3、價格抗性較高，地產(chǎn)調(diào)控新政影響持續(xù)，目標(biāo)客群觀望情緒濃重；4、與區(qū)域其他項目相比本案產(chǎn)品層高較低，產(chǎn)品面積較大，二層利用率不大，產(chǎn)品本身沒有競爭優(yōu)勢，成本案的銷售難點；5、促銷力度不夠，廣告投放剛開始，效果尚不明顯；階段推廣面臨問題小結(jié)：本案雖坐擁得天獨厚的資源優(yōu)勢，新商圈的形成，價值無限。但現(xiàn)階段工程進度慢，形象差，顧客對項目信心不足，嚴(yán)重影響項目形象的建立，對銷售有滯后。措施：加快工程進度，優(yōu)化外立面，營造火熱的商業(yè)氛圍，帶動商鋪推售。>>>再看客戶的問題>>>一組數(shù)據(jù),很關(guān)鍵蓄客量：截止至現(xiàn)在累計成交店面6套，客戶成交區(qū)域劃分2個會同、3個梅江鎮(zhèn)、一個蔡江?？蛻舫山宦殬I(yè)劃分信用社1個、郵政各1個、單位2個、個體戶1個、診所1個。來訪客戶的成交率不足10%，有效客戶量嚴(yán)重不足，后期蓄客任務(wù)艱巨.量？拓客面：數(shù)據(jù)上看，成交率梅江占據(jù)主導(dǎo)地位，項目在宣傳推廣面上應(yīng)進一步深挖目標(biāo)傳達客群，吸納更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的有效客戶。>>>另一組數(shù)據(jù),很重要面？>>>再看價格的問題>>>關(guān)于價格、成交率價格高？成交低？成交率：1#和2#產(chǎn)品面積區(qū)間相差不大，均價也相差不大，但3#樓兩層銷售，戶型大，總價高，二層利用率不大，將成為銷售難點，出現(xiàn)了較強的銷售抗性，直接反應(yīng)于較高的價格定位上。因此，我們認(rèn)為，針對3#銷售策略應(yīng)加大促銷優(yōu)惠力度，使成交價格趨于合理，

3.8-4.2米的層高與雙層，可打買一層送兩層概念。樓號套數(shù)面積（㎡）均價總價1#402625.8410880.42285702522#241526.6811706.20178716253#241503.2810434.47156859326#325546.178132.3045103129合計107230938本案商鋪戶型結(jié)構(gòu)面積大，高總價，成銷售難點>>>回顧前期的推廣商鋪有價，商圈無價主題推廣，點明了名仕公館商圈價值，具備品牌高度。餐飲娛樂街區(qū)沿街金鋪8888元/㎡起，高舉高打，低開低走。但商鋪的定位沒有凸顯，我們是什么類型的商鋪，什么資源扶持等需要細化加強海報突出教育商圈價值與商鋪價值，大形象突出，掌舵財富領(lǐng)地，但海報整體缺乏統(tǒng)一調(diào)性，細化需要加強。商鋪戶型解析，經(jīng)營狀態(tài)與收益等需要加強，讓消費者看到實在的收益，輔助購買。洞察小結(jié)>>>蓄客量方面，商鋪在蓄客和拓客面上宣傳推廣力度都是嚴(yán)重不足的，為確保后續(xù)推售產(chǎn)品實現(xiàn)順利銷售，后期在宣傳推廣策略上需進行相應(yīng)調(diào)整，進一步提高上門客戶量和擴大蓄客渠道銷售方面，目前的銷售抗性，主要體現(xiàn)在了較高的價格定位和大戶型上，下階段的銷售策略調(diào)整應(yīng)加大意向客戶維系，提高滯銷戶型的促銷優(yōu)惠力度推廣方面，對原有的項目定位和媒體廣告表現(xiàn)做進一步的梳理和完善，以更加精準(zhǔn)的定位向市場進行推廣由此，我們對名仕公館有了一些新的認(rèn)識和理解｛｝定位整合商鋪銷售需要較高的氣勢和起點，否則可能面臨后繼乏力的狀況。項目的地段和產(chǎn)品等基本特質(zhì)無法改變，我們依舊來得及深挖項目的價值，對其重新包裝。氣勢十分重要，自我圈層的界定直接決定了你和誰競爭；起點十分重要。起點越高，銷售的持續(xù)性越強。持續(xù)的話題性是保持項目活力的關(guān)鍵因素。PARTONE項目整體形象定位李嘉誠說：房地產(chǎn)最重要的三個要素：第一是地段；第二是地段；第三還是地段……地段決定了項目的基本屬性；地段決定了未來價值；地段決定了客戶后代的血統(tǒng)……以下是由濱江想到的……上海。黃浦江。外灘。5公里長的一段江濱道路，見證了一個城市的歷史。。。早在100多年前，列強就開始瓜分黃浦江畔的土地興建豪宅，各國使館、幫派私邸林立，各國銀行和商行聚集此地，形成了繁榮的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚。廈門。鷺江。鷺江道。夾在鼓浪嶼和廈門島之間的短短的1公里的道路，現(xiàn)在是全廈門最使人垂涎的地段。一百年前鷺江道便是閩南最著名的商業(yè)中心，早期各國銀行和商行聚集此地，形成了繁榮的商業(yè)街區(qū)。寧都梅江，汽車站，客家美食廣場，高端星級酒店相擁短短的一公里，將是寧都未來的繁榮領(lǐng)地。城南崛起，梅江河畔將是人們安居的第一選擇，梅江河畔有步行公園、多個住宅小區(qū)等，歷年來寧都先后投資巨資用于修建江濱路，除了修建環(huán)城路之外，還用于修建步行公園和休憩設(shè)施，環(huán)城橋道，這里未來將匯聚無限的人流。名仕公館商圈將會成核心領(lǐng)地，匯聚大型商超，銀行和商行，繁榮可見?？焖俪鞘谢拢悄蠟I江板塊的稀缺性愈發(fā)突出，土地的價值快速增長客家美食文化廣場年底完工，依托超五星高端商務(wù)酒店和汽車站絕版配套，商業(yè)配套日趨完善，名仕公館物業(yè)價值顯著提升。城南正在大步發(fā)展，寧都工業(yè)園建設(shè)加進。寧都城南版塊，工業(yè)發(fā)展快，商業(yè)氛圍足，寧都工業(yè)園正在建設(shè)中，園區(qū)規(guī)劃面積3000畝,目前已完成征地2013.642畝,開發(fā)面積1200多畝,還有近800畝的土地儲備，未來的幾年將初具規(guī)模，城南黃金地，愈發(fā)減少，土地價值不斷攀升，黃金商圈錯過不再。②未來的幾年，城南特別是江濱板塊的價值將進一步加大，本案處于永寧大橋橋頭堡，環(huán)城路第一站，汽車站環(huán)伺，進出寧都均是必經(jīng)之地，黃金地段，鎏金商圈！板式景觀高層+全沿街黃金旺鋪，絕佳產(chǎn)品打造貴胄領(lǐng)地社區(qū)黃金旺鋪，掌舵多個小區(qū)消費人潮，汽年進出寧都兩百萬人潮，高端商務(wù)酒店商旅人潮，絕佳產(chǎn)品打造貴胄領(lǐng)地汽車站+客家美食廣場+贛江紅國際大酒店，絕佳配套打造絕版黃金鋪城南發(fā)展，城市規(guī)劃者指引的方向，三大商圈帶動如數(shù)消費人潮，環(huán)城路四通八達，汽車站近守，萬畝工業(yè)園建設(shè)。無論何種經(jīng)營業(yè)態(tài)，比較贏得市場，商圈決定商鋪，人潮帶來錢潮。此等發(fā)展黃金鋪，寧都很難重現(xiàn)。稀缺性，吸金性，親水性，未來性，創(chuàng)富性，繁華感，國際感項目整體形象定位呼之欲出：形象定位：濱江商務(wù)區(qū)，財富黃金街定位語：前所未見是遠見定位拓展語：華夏金街，舉世無雙定位：濱江商務(wù)區(qū)，財務(wù)黃金地>>廣告語延展（甄選