項(xiàng)目可行性調(diào)研及分析報(bào)告

湖南省懷化市“金盾華庭”項(xiàng)目可行性分析匯報(bào)目錄懷化市概況：懷化都市發(fā)展?fàn)顩r；都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；都市住房水平。項(xiàng)目概況：宗地位置；宗地所在區(qū)域概況；宗地現(xiàn)實(shí)狀況；項(xiàng)目周圍物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r；項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況；分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)；區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特性。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃；項(xiàng)目道路交通規(guī)劃；本項(xiàng)目綠化及有關(guān)配套；投資收益分析：成本分析；收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目SWTO分析；優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)；機(jī)會(huì)；威脅。項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)定位項(xiàng)目開發(fā)可行性提議；項(xiàng)目市場(chǎng)定位；壹·懷化概況懷化都市發(fā)展?fàn)顩r：懷化，湖南省西南部，轄9縣1市1區(qū)1管理區(qū)（縣級(jí)）和一種省級(jí)開發(fā)區(qū)和一種省級(jí)工業(yè)園，全市城鎮(zhèn)人口474.19萬人，城鎮(zhèn)化水平36.4%。市區(qū)都市框架拉通到80平方公里，建成區(qū)面積53.8平方公里，城區(qū)人口數(shù)55萬（人口普查）。為我國著名的鐵路樞紐，素有“滇黔門戶、全楚咽喉”之稱。位于中國湖南省西南部，沅江中游，西鄰貴州省銅仁地區(qū)和黔東南苗族侗族自治州，南鄰廣西省的三水，東、北部與本省的邵陽、婁底、益陽、常德、張家界和湘西自治州接壤；是湖南“西大門”。是湖南西部地區(qū)和湘鄂川黔桂五省結(jié)合部最重要的都市。（一）交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善：懷化是湘西南門戶和交通樞紐，從云、貴川及廣西、上海等地進(jìn)出張家界的游客，大都從這里中轉(zhuǎn)。懷化市素有“火車拖來的都市”之喻，國家重要鐵路動(dòng)脈湘黔鐵路、焦柳鐵路及渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯，目前，每天由懷化始發(fā)和終到的客運(yùn)列車有14對(duì)（分別為至北京西的K268/7、至上海的K808/7K534/31374/3、至深圳的K9054/3、K9058/7、至深圳西K9062/1、至武昌的K810/09、至長(zhǎng)沙的T8304/3、至安康的1608/7、至張家界的7266/5、至益陽的7274/3、至塘豹的7269/70、至梅江的7272/1、至新晃的7275），過境客運(yùn)列車41對(duì)。湘黔、枝柳兩條鐵路和320，209兩條國道成“十”字型交匯于懷化市。境內(nèi)長(zhǎng)524公里，貫穿12個(gè)縣市區(qū)。320、209兩條公路國道通達(dá)全境，全市公路通車?yán)锍虨?136公里，總長(zhǎng)居湖南省各地市之首。水運(yùn)常年通航里程為1131公里。從懷化乘火車，東可直達(dá)杭州、上海，北可直達(dá)焦作、北京，南可直抵柳州、湛江，西可直至成都、昆明。國家"九五"規(guī)劃中的渝懷鐵路交匯于懷化市，已開通運(yùn)行；區(qū)內(nèi)芷江機(jī)場(chǎng)已經(jīng)復(fù)航。懷化已成為我國連接?xùn)|西、貫穿南北的一種重要交通樞紐。（二）礦藏資源豐富，品位極高：礦產(chǎn)資源豐富，全市探明的礦藏有黃金、銅、煤、磷、銻、錳等11類45種，占全省礦產(chǎn)發(fā)現(xiàn)種類的41.6%。其中重晶石儲(chǔ)量占全省總儲(chǔ)量的80%以上，黃金儲(chǔ)量占全省的20%，居全省首位；磷礦儲(chǔ)量4億多噸，居全省第三位；莫來石礦為全國少有。水能資源豐富，市內(nèi)溪河密布，共有溪河800余，且大多流速快、落差大。湖南最長(zhǎng)的河流——沅水，有三分之一的流域面積在懷化市。全市水能理論蘊(yùn)藏量346.5萬千瓦，占全省的四分之一，屬全國10大水電基地之一的主體地帶。旅游資源豐富，懷化市北接武陵源，南臨桂林，東毗桃花源，西鄰梵凈山景區(qū)，為全省16個(gè)旅游區(qū)之一。（三）政策優(yōu)惠，投資環(huán)境優(yōu)越：削減了行政審批事項(xiàng)，規(guī)范了行政審批和收費(fèi)行為，完善了稅費(fèi)、用地、融資等方面優(yōu)惠政策，設(shè)置了聯(lián)合辦證中心和經(jīng)濟(jì)環(huán)境投訴中心，確定了“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心、建設(shè)生態(tài)宜居都市”的戰(zhàn)略目的。懷化已成為投資成本低、回報(bào)率高的熱土。二、都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：（一）懷化都市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況及目的：1、懷化國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r：懷化市完畢生產(chǎn)總值674億元，同比增長(zhǎng)14.5%，其中完畢一產(chǎn)增長(zhǎng)值96億元，增長(zhǎng)5.5%；二產(chǎn)增長(zhǎng)值292億元，增長(zhǎng)20.6%；三產(chǎn)增長(zhǎng)值285億元，增長(zhǎng)12.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資382億元，增長(zhǎng)35%，其中工業(yè)項(xiàng)目投資完畢127億元，增長(zhǎng)27%。3000萬元以上新動(dòng)工項(xiàng)目44個(gè)，自動(dòng)工以來合計(jì)完畢投資19.76億元。房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，整年完畢投資41.5億元，增長(zhǎng)37.5%，商品房銷售面積324.2萬平方米，增長(zhǎng)112.1%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、貸款余額分別到達(dá)680億元和358億元，比年初分別增長(zhǎng)120億元和76億元，增長(zhǎng)21.4%和26.9%。整年接待國內(nèi)外游客1200萬人次，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游總收入70億元，分別增長(zhǎng)50%和53%。搶抓政策機(jī)遇，把握投資重點(diǎn)，組織實(shí)行重點(diǎn)項(xiàng)目86個(gè)，合計(jì)完畢投資210億元。托口電站、安江電站、槽式太陽能設(shè)備、鎂合金新材料等一批重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和長(zhǎng)昆鐵路客運(yùn)專線懷化段、包茂和婁懷高速懷化段、懷化繞城高速等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相繼啟動(dòng)實(shí)行或建成投產(chǎn)。加強(qiáng)重大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，精心籌劃“十二五”發(fā)展項(xiàng)目500多種，投資總規(guī)模突破3600億元。2、懷化市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目的：生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13%，其中一產(chǎn)增長(zhǎng)5.5%、二產(chǎn)增長(zhǎng)18%、三產(chǎn)增長(zhǎng)11%；財(cái)政總收入增長(zhǎng)18%，其中一般預(yù)算收入增長(zhǎng)20%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%以上；規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)值增長(zhǎng)22%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)20%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)控制在104%以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗下降3.6%；人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)3萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi);進(jìn)出口總額增長(zhǎng)30%。（二）懷化都市建設(shè)發(fā)展計(jì)劃：懷化市重大建設(shè)項(xiàng)目98項(xiàng)，總投資500億元。1、大力推進(jìn)交通建設(shè)。力爭(zhēng)完畢交通投資170億元以上，著力推進(jìn)芷江機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建、滬昆鐵路客運(yùn)專線懷化段、懷邵衡鐵路懷化段、渝懷鐵路增建二線懷化段、包茂高速吉懷段、包茂高速懷通段、婁懷高速新溆段、懷化繞城高速、G209池回至黔城二期工程、S308溆浦至山塘驛、G209洪江黔城繞城公路、G209石羊哨至懷化一期工程、S308分水嶺至低莊、S319靖州至水獺坳等重點(diǎn)交通建設(shè)項(xiàng)目。2、加強(qiáng)中心都市建設(shè)：力爭(zhēng)完畢城建投資80億元(包括房地產(chǎn)投資)，大力推進(jìn)紫東片區(qū)和江秀片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、懷鐵樞紐都市公用設(shè)施配套改造、陽塘基礎(chǔ)設(shè)施、劉塘路、楊村路網(wǎng)、香洲路、紅星北路、云集路、河西舞陽南路、城東道路、李公灣大橋、公交站場(chǎng)改擴(kuò)建工程、迎豐公園、巖門公園、太平溪綜合治理二、三期工程、舞水河綜合治理、都市管道燃?xì)狻⑿鲁菂^(qū)供水管網(wǎng)建設(shè)、河西污水處理場(chǎng)、榆樹灣棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目，都市綜合承載能力不停增強(qiáng)。（三）懷化都市空間構(gòu)造發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況：都市優(yōu)美，人居環(huán)境合適：懷化具有工業(yè)、交通、商貿(mào)、信息、旅游等諸多優(yōu)勢(shì)和極強(qiáng)輻射功能，是湘西南區(qū)中心都市。都市基礎(chǔ)設(shè)施完善，道路循環(huán)互通；都市空氣清新，重要指標(biāo)達(dá)標(biāo)；已初步形成“四山兩水、四心八片”的都市總體形態(tài)，并逐漸構(gòu)成“山水相間、城鎮(zhèn)交融、組團(tuán)布局、共為一體”的生態(tài)型山水都市空間構(gòu)造。懷化市正在形成一種以鐵路、高速公路為主，水運(yùn)、航空為輔的立體綜合交通樞紐，依托強(qiáng)大的交通優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美的環(huán)境，提出“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”的口號(hào)。由于在懷化周圍400公里內(nèi)無大中都市，位于貴陽—重慶——宜昌—長(zhǎng)沙——柳州大都市網(wǎng)絡(luò)中心點(diǎn)的懷化，是東部經(jīng)濟(jì)技術(shù)向西南輻射和西部地區(qū)物資向東流轉(zhuǎn)的必經(jīng)之地，發(fā)展前景巨大。三、都市開發(fā)水平：懷化市的都市規(guī)劃、建設(shè)、及房地產(chǎn)開發(fā)水平、市民的居住環(huán)境整體來講處在全國較低水平，近2年來伴隨某些較大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入四線都市，懷化開發(fā)水平有了明顯的提高（左圖為大漢龍城—大漢集團(tuán)項(xiàng)目）。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資約41.5億元，同比增長(zhǎng)24.7%。商品房施工面積約683.54萬平方米，同比增長(zhǎng)約42.32%。合計(jì)同意預(yù)售275.97萬平方米，同比增長(zhǎng)43.08%。實(shí)現(xiàn)上平方銷售面積324.2萬平方米，銷售金額62.66億元，同比分別增長(zhǎng)112.1%、143.81%。目前懷化主城區(qū)商品住宅均價(jià)在2900-3700元/㎡左右，商業(yè)均價(jià)在15000—25000元/㎡左右。6月最新開盤項(xiàng)目：大漢龍城，開盤起價(jià)：3380/平方，最高價(jià)：4480/平方，每層加50元，銷售勢(shì)頭優(yōu)良，整體量、價(jià)雙放，住宅市場(chǎng)供銷兩旺；英泰國際商業(yè)起價(jià)：0元，銷售勢(shì)頭優(yōu)良。貳·項(xiàng)目概況宗地位置：本案地處湖南省懷化市城東新區(qū)繁華關(guān)鍵地帶，42米寬盧林路（現(xiàn)更名為五溪大道）南側(cè)，距懷化市鶴城區(qū)政府、市房產(chǎn)局、第二人民醫(yī)院、市廣電中心、五溪文化廣場(chǎng)、金海廣場(chǎng)5分鐘步行距離；距懷化城東汽車站、懷化學(xué)院及已啟動(dòng)的銀劍集團(tuán)2萬人生活區(qū)10分鐘步行距離，區(qū)域商業(yè)價(jià)值極高，地理位置上佳。宗地所在區(qū)域概況：本案所處懷化城東新區(qū)，為懷化市政府確定的城東新區(qū)組團(tuán)。規(guī)劃用地8.66平方公里，規(guī)劃人口7.5萬人。規(guī)劃發(fā)揮懷化學(xué)院等高校的科教優(yōu)勢(shì)，逐漸形成以大學(xué)城為主，居住、休閑配套的高品質(zhì)、設(shè)施優(yōu)良的居住組團(tuán)。沿盧林路（現(xiàn)更名為五溪大道）形成現(xiàn)代化商業(yè)及部分行政辦公設(shè)施；同步結(jié)合東車站貨運(yùn)改造，增長(zhǎng)倉儲(chǔ)物流用地，充足運(yùn)用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，建設(shè)好對(duì)外交通和物流，形成以發(fā)展高品質(zhì)倉儲(chǔ)和運(yùn)送服務(wù)產(chǎn)業(yè)的綜合性組團(tuán)。目前，城東新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及空氣質(zhì)量均位于懷化市前列，規(guī)劃中地鐵有兩條線路經(jīng)停，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)潛力巨大，且目前無大型、綜合性、品牌商業(yè)入駐。宗地現(xiàn)實(shí)狀況：四至范圍：本案所處位置北至盧林路，緊鄰五溪廣場(chǎng)夜市；西為已建7層建筑；南為擬拆除的金盾花園1期已建項(xiàng)目用地；東臨金溪房都。有多條線路公交直達(dá)項(xiàng)目門前。地勢(shì)狀況：本案所在宗地地勢(shì)平坦，地面比公路增高0.5米左右。項(xiàng)目所在地地面沒有水渠、池塘及高壓線通過，施工場(chǎng)地較狹窄（懷化目前混凝土攪拌車尚未強(qiáng)制執(zhí)行），應(yīng)合理組織3、項(xiàng)目概況；本案宗地臨街一期商業(yè)部分東西方向長(zhǎng)88米，南北方向?qū)?8米，面積2490平方米用地，地塊方正。實(shí)際建筑基底面積最大概1780平方米左右，為商住用地（c21\R21）性質(zhì)；原2幢7層磚混住宅拆除后，可獲得8000余平方米住宅用地。4、地質(zhì)狀況：宗地土質(zhì)為土夾石，承載能力為每平方米15噸，地下水位在4米如下，抗震能力為6項(xiàng)目周圍物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r；本案宗地處在懷化市城東新區(qū)，目前周圍物業(yè)入住率較低，無大型商業(yè)項(xiàng)目，五溪廣場(chǎng)人流日均3000人以上，以娛樂休閑為主。商業(yè)人氣集中在懷化學(xué)院附近，成形住宅小區(qū)密集，居住環(huán)境佳。1、項(xiàng)目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；本案所在區(qū)域雖然位于城東新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠(yuǎn)，距城東汽車站僅為200余米，也是通往懷化市最富裕的縣城溆浦、沅陵、辰溪縣的重要通道，交通狀況極佳。2、項(xiàng)目周圍的小區(qū)配套：目前宗地周圍基本生活配套完整，如車站、學(xué)校、菜場(chǎng)、超市、第二人民醫(yī)院、銀行、電信、鶴城區(qū)政府等行政單位，更緊鄰兩大生活廣場(chǎng)：金海廣場(chǎng)和五溪廣場(chǎng)等，環(huán)境優(yōu)美。但周圍大型商業(yè)廣場(chǎng)尚未投入運(yùn)行，商業(yè)氣氛欠缺。項(xiàng)目周圍的配套與否齊全是項(xiàng)目宗地開發(fā)與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)，項(xiàng)目宗地配套的缺乏會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本的加大，同步也勢(shì)必導(dǎo)致利潤(rùn)的減少。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及未來的升值空間，項(xiàng)目應(yīng)側(cè)重于臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)及小區(qū)住宅的品質(zhì)，最大程度的提高項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率。項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)：一、項(xiàng)目住宅用地需拆除原建金盾花園1期項(xiàng)目2、3號(hào)樓（共13059.62㎡），原規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：（一）、用地狀況：1、規(guī)劃用地規(guī)模：用地總面積：18908.4平方米2、使用性質(zhì)：商住綜合用地（c21\R21）C21：綜合百貨商店、商場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)多種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用百貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場(chǎng)、車間和倉庫用地；R21：住宅建筑用地；地塊設(shè)計(jì)高程應(yīng)與規(guī)劃道路相銜接。（二）、用地使用強(qiáng)度：3、容積率：不不小于2.0；4、建筑密度：不不小于30%；（三）、建筑設(shè)計(jì)規(guī)定：5、建筑距高比：≥1:1；6、建筑退規(guī)劃用地邊界線距離：6.1、首層及裙房：東0.5H南8m西50m北0.5H；6.2、建筑主體：東0.5H南8m西50m北0.5H；7、綠化：7.1：綠化率：不不不小于30%；7.2符合《懷化市都市綠地管理措施》。（四）、市政規(guī)定：8、與城東新區(qū)市政企業(yè)公用設(shè)施相配套，生活污水經(jīng)化糞池凈化處理后同一排入都市污水體系；（五）、公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定：9、與城東新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施相配套；（六）、空間布局規(guī)定：10、規(guī)劃布局與城東總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)城東管委會(huì)審批通過后方可實(shí)行；（八）、停車泊位：11.1、機(jī)動(dòng)車：57個(gè)；11.2非機(jī)動(dòng)車：10個(gè)。二、為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目計(jì)劃的投資回報(bào)，需申請(qǐng)將容積率提至6.4，獲得規(guī)劃許可。如下詳細(xì)項(xiàng)目規(guī)劃皆以此為研究基礎(chǔ)。叁·區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：（一）、懷化住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述1、懷化城區(qū)去年剩余房源總量約45萬平米，今年估計(jì)開發(fā)量約150-160萬平米，上市總量約200萬平米以上，且重要集中在下六個(gè)月入市。城東約占總量的7%；2、懷化城區(qū)置業(yè)目的重要為：自住和改善型，約占總量的83%，投資約占10%。重要購置區(qū)域集中在城中、湖天、和河西，城東區(qū)約占20%；3、銷售主力戶型面積為：90-120（占37.5%）和120-144（占35.98%），然后是60-90（占12.21%），144以上（占10.15%），最終是小戶型60如下（占4.16%）；4、主力戶型為套三（占57.57%），套四（占17.42%），隨即是套二（占11.74%）和復(fù)式（占8.71%），別墅（占2.65%）和套一（占1.91%）的需求最?。?、懷化城區(qū)目前高層（含小高層）市場(chǎng)銷售價(jià)格：河西3300-3600元/㎡，湖天3000-3880元/㎡，城東2100-2680元/㎡；6、裝修傾向：超過6成選擇毛胚房（占63.95%），選擇精裝房（占20.1%），規(guī)定開發(fā)商提供多種裝修方案、檔次供選擇者（占13.95%）。7、懷化外地戶籍購房人員占總量的24.8%，重要來自于邵陽（占8%）、外省（占5.81%）、婁底（占2%）和長(zhǎng)沙（占1%）；8、懷化各縣到市區(qū)買房占總量約49.98%，重要來自于溆浦（占11.83%）、洪江（占12.74%）和辰溪（占6.82%）。9、懷化商業(yè)店鋪均價(jià)在10000至0元之間，受地段影響明顯。10、懷化寫字樓起將進(jìn)入井噴狀態(tài)，有大量寫字樓將在集中入市。二、本案所在區(qū)域消費(fèi)群體狀況分析：128人(對(duì)懷化街區(qū)走訪回收有效問卷得出)房型四室二廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)復(fù)式別墅比例17.42%57.57%11.74%1.91%8.71%2.65%從上圖可以看出：懷化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)一種新的階段，人們對(duì)住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空間。面積（㎡）120—14090—12060—90144以上60如下比例35.98%37.5%12.21%10.15%4.16%在房?jī)r(jià)的承受能力上，受訪者都體現(xiàn)得比較保守，每平方2700-3500元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價(jià)格問題上大多數(shù)受訪者認(rèn)為懷化目前的房?jī)r(jià)水分太大，購房后用于投資的多，也許有降價(jià)的空間。投資方向：被訪者中有49人已經(jīng)買了門面房，37人樂意花錢買門面用于投資，有54名常常買體育彩票，其他人對(duì)于商品房、股票、債券都沒有太大的愛好。尤其是對(duì)于商品房，消費(fèi)者都認(rèn)為目前懷化市房地產(chǎn)市場(chǎng)，湖天價(jià)格最值得，另一方面是太平橋附近。問及城東時(shí)，最有代表性的是：“城東空氣很好，就是太遠(yuǎn)，還不如到中方去買”。付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人（占2/3）認(rèn)為最佳用一次性付款方式購房，重要考慮到銀行住房貸款利息和此后的償還能力。交付規(guī)定：受訪者一致表達(dá)規(guī)定毛坯房，重要原因是怕裝修不附合自己的規(guī)定，他們認(rèn)為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。理解廣告的方式：理解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，朋友簡(jiǎn)介一直是理解信息的一種最重要的途徑。另一方面是通過電視理解信息，由于市區(qū)都裝了閉路電視，開機(jī)頂盒時(shí)廣告最有價(jià)值。再另一方面分別是：路邊廣告、短信和報(bào)紙、車身廣告，不過，不是每個(gè)人均有看報(bào)紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有部分某些單位和個(gè)人常常關(guān)注。而司機(jī)則是在車上通過電臺(tái)得知某些信息。尚有各個(gè)廣告。企業(yè)上門派報(bào)，這對(duì)于市民來說也是理解新信息的一種很不錯(cuò)的方式。三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特性：一、區(qū)域內(nèi)很好個(gè)案狀況；1、商品住宅：我們有選擇的對(duì)各區(qū)域既有放量代表樓盤進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。紫園-天鵝堡：河西。高端樓盤定位，地中海風(fēng)格，18萬平米建面，多層聯(lián)排別墅4958元/平米（290㎡）、小高層3488元/平米（138㎡）；紫園是懷化城區(qū)較為規(guī)整的別墅項(xiàng)目之一，首個(gè)奧運(yùn)冠軍王義夫在此購置了物業(yè)，已進(jìn)入后期小高層銷售階段，目前銷售勢(shì)頭良好。長(zhǎng)處是：風(fēng)格鮮明，項(xiàng)目高端定位明確；局限性之處在于：過于追求經(jīng)濟(jì)效益，房間距過近，使得高端定位在實(shí)際操作中嚴(yán)重變形。帝景苑：河西。31層商住，現(xiàn)代風(fēng)格，5萬平米建面，其中：17樓（139㎡）3418元/平米，27樓（138㎡）3568元/平米；世錦城：湖天。天星東路體育中心對(duì)面，現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格，31層，主力戶型120-140㎡，其中4號(hào)樓樓王（194㎡）3880元/平米；天星-新嘉坡：湖天。草堰溪旁，現(xiàn)代風(fēng)格，800米臨街商住混合，9.2萬平米建面，其中高層3樓（165㎡）3420元/平米；懷化目前影響最大的地產(chǎn)項(xiàng)目有兩個(gè)：大漢龍城和宏宇新城，均為上千畝規(guī)模，與本案沒有可參照性，故不作分析。大漢龍城宏宇新城生源之春：城東。中式庭院樓盤定位，共分為7個(gè)院落，咖啡色外墻，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，占地113.17畝，總建面22萬平米，總戶數(shù)1402戶，起價(jià)2660元/平米，均價(jià)2880元/平米，車位705個(gè)，綠化率32.5%，為17棟11-17層小高層與3棟商業(yè)綜合樓構(gòu)成，2萬平米中庭景觀，主力戶型120-135平米，開發(fā)商自主銷售，案場(chǎng)綜合素質(zhì)“中”。重要銷售對(duì)象為第二2炮兵及周圍機(jī)關(guān)，郊縣購置不到5%，小區(qū)3面臨街為2-3層商業(yè)，引進(jìn)商業(yè)為佳惠超市，景觀材料及植物選用低價(jià)，開發(fā)商曾開發(fā)面積約80萬平米，開發(fā)理念“平價(jià)、優(yōu)質(zhì)”；宏運(yùn)新苑：城東。迎豐東路城東汽車站旁，商住綜合高檔定位（實(shí)為中等），現(xiàn)代風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)大面寬、小進(jìn)深，主力戶型122-136平米，有少許40平米小戶型，占地26畝，6.5萬平米建面，為4棟27層高層構(gòu)成，起價(jià)2700，12樓（135.86㎡）3088元/平米，開盤時(shí)價(jià)格1980元/平米，周圍緊鄰地價(jià)為60萬元/畝，臨街主體為2層商業(yè)（局部4層），代理商代理銷售，案場(chǎng)綜合素質(zhì)較低，重要銷售對(duì)向?yàn)槌菂^(qū)投資客及周圍機(jī)關(guān)。小結(jié)：懷化商品房銷售目前供銷兩旺，但重要集中在河西、城中、湖天、鐵北區(qū)域，城東片區(qū)由于地理位置及政策的影響，依托價(jià)格相對(duì)低的優(yōu)勢(shì)保持著很好的銷售勢(shì)頭。懷化城區(qū)樓盤規(guī)模、售價(jià)展現(xiàn)2級(jí)分化，湖天、城中、河西價(jià)格較高，城東區(qū)規(guī)模及價(jià)格目前處在都市低谷，兩者銷售價(jià)差在1000元/平米左右。湖天區(qū)同期（2600元/㎡）相比升幅達(dá)600-1000元（平均約30%升幅），城東片區(qū)電梯房均價(jià)自10月（2300元/㎡）至今（六個(gè)月時(shí)間）升幅與湖天相稱，略低。2、二手房：目前城東二手房銷售價(jià)格受前期公務(wù)員和單位分派房存量影響，交易價(jià)格較低，金都景苑2180元/㎡，山水陽光城2175元/平米。3、商業(yè)地產(chǎn)：懷化商業(yè)地產(chǎn)重要集中在城中區(qū)。銷售良好的有：順天國際、英泰國際（右圖）等。英泰國際位于懷化門戶，火車站廣場(chǎng)，地理位置絕佳，招商包括沃爾瑪、香港大地?cái)?shù)字影院等。對(duì)外銷售商鋪以2年免租，保證金返還方式推盤，均價(jià)0元/㎡，目前銷售已近尾聲。懷化寫字樓租金水平在10—25元/㎡之間。4、小結(jié)：懷化商業(yè)地產(chǎn)目前正處在高速發(fā)展期，城東組團(tuán)無論商業(yè)或是住宅均處在價(jià)格洼地，上升空間極大。肆·項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)：“金盾華庭”項(xiàng)目的規(guī)劃充足考慮了現(xiàn)代人的生活方式和生活特點(diǎn)，力圖營(yíng)造一種綠意盎然、自然友好、經(jīng)典崇高的居住環(huán)境和豐富的文化內(nèi)涵，經(jīng)濟(jì)效益明顯和個(gè)性鮮明的山水園林式經(jīng)典高檔居住空間，既具有現(xiàn)代開放的文化氣息，又與周圍環(huán)境及景觀相協(xié)調(diào)、相呼應(yīng)的建筑。追求人與環(huán)境的融合，建筑與整體規(guī)劃布局融合、居住行為與商業(yè)、游憩行為的融合，建筑與綠化、水環(huán)境的融合。強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為導(dǎo)向，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，重視物業(yè)管理。適應(yīng)土地開發(fā)與建設(shè)實(shí)際，面向商業(yè)和住宅消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)的處理規(guī)劃中的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，超前性與操作性之間的關(guān)系。適度的人車分流，消除了人車混行的不安全原因，保證車行與步行系統(tǒng)的運(yùn)用率，針對(duì)不一樣出行設(shè)置道路及出入口，防止交叉干擾，加強(qiáng)物業(yè)管理，保證居住的安全性。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，臨街設(shè)計(jì)一幢現(xiàn)代感極強(qiáng)而又同五溪廣場(chǎng)景觀相呼應(yīng)的對(duì)景商業(yè)建筑和三幢31層純商品住宅，并運(yùn)用原一期一號(hào)樓形成圍合式封閉小區(qū)，設(shè)架空景觀中庭，下設(shè)停車場(chǎng)。3、其中二期商業(yè)項(xiàng)目為系17層商業(yè)綜合體，透過大弧度幕墻玻璃彰顯建筑的品味（負(fù)一層為果蔬、百貨超市和停車場(chǎng)）；1、2層設(shè)計(jì)為中型高端商業(yè)；3層為餐飲層，彌補(bǔ)五溪廣場(chǎng)密集人流的高端餐飲空白；4層為娛樂層，5.7米層高，提供多種娛樂休閑方式；5—10層為酒店，單數(shù)層擁有挑高2層的空中景觀空間；11—16層為寫字樓，挑高6.8米空中花園，氣度盡顯；17層為大開間400人會(huì)議室，5.6米層高，外挑大跨度景觀平臺(tái)，3610極致視野；屋面為大面積拉膜休閑花園，同五溪廣場(chǎng)中心拉膜對(duì)景呼應(yīng)，渾然天成?！敖鸲苋A庭”構(gòu)造形式為：全框架現(xiàn)澆剪力墻、玻璃幕墻構(gòu)造。4、其中三期項(xiàng)目為純商品住宅，由3幢31層共3個(gè)單元住宅圍合構(gòu)成。泛會(huì)所入口，彰顯業(yè)主品味。整體建筑造型簡(jiǎn)約、現(xiàn)代，富有時(shí)代氣息。5、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：地塊面積（平方米）10500其中：商業(yè)用地（平方米）2490住宅用地（平方米）8010總建筑面積（平方米）66773其中：商業(yè)總面積（平方米）3住宅總面積（平方米）46620地上建筑總面積（平方米）63018其中：商業(yè)地上（平方米）17878住宅地上（平方米）45140地下建筑總面積（平方米）5830其中：商業(yè)地下（平方米）2275住宅地下（平方米）1480花園地下停車（平方米）2075建筑基底總面積（平方米）3022其中：商業(yè)基底（平方米）1510住宅基底（平方米）1512建筑容積率6.36建筑密度28.78%商業(yè)建筑高度（米）65米住宅建筑高度（米）91.3米商業(yè)建筑層數(shù)17層住宅建筑層數(shù)31層綠地率31.4%小區(qū)道路面積（平方米）3980總停車位170輛其中：商業(yè)部分停車位45輛其中：地面5輛地下45輛住宅部分停車位125輛其中：地上15輛地下（含花園地下停車）110輛二、項(xiàng)目綠化及有關(guān)配套1、綠化面積約3297平米，采用中式景觀設(shè)計(jì)，彰顯文化內(nèi)涵并結(jié)合時(shí)代特性。其中：景觀中庭面積約3000平米，景觀節(jié)點(diǎn)320平米。綠化率：31.4%；2、建筑內(nèi)外裝飾及設(shè)備：A、臨街商業(yè)外墻為大弧度彩色玻璃幕墻，動(dòng)感、通透；小區(qū)住宅進(jìn)戶門廳干掛石材，尊榮氣派；B、商業(yè)設(shè)4部高速客梯和1部貨運(yùn)電梯，臨街設(shè)1部自動(dòng)扶梯，便捷處理垂直運(yùn)送；C、住宅采用外墻外保溫技術(shù)，節(jié)能環(huán)境保護(hù)；采用同層排水設(shè)計(jì)，保證小區(qū)品質(zhì)；采用新風(fēng)置換系統(tǒng)，真正意義上體現(xiàn)出健康建筑的理念；D、周遭報(bào)警系統(tǒng)和紅外監(jiān)控系統(tǒng)為每位業(yè)主提供安全保障；E、地下停車場(chǎng)車位富綽，物業(yè)用房充足，保證了小區(qū)建筑的品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)。3、室外部分管線與原金盾花園一期項(xiàng)目連通，詳細(xì)詳見施工圖。三、項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃1、本項(xiàng)目擬采用分2期開發(fā)的整體開發(fā)方案，估計(jì)總開發(fā)建筑面積66773平方米。先期開發(fā)臨街的金盾花園第二期項(xiàng)目，擬建建筑面積為3平方米；同期進(jìn)行已建金盾花園一期項(xiàng)目2、3號(hào)樓的拆遷工作，隨即在原址開發(fā)建設(shè)3幢高層純商業(yè)住宅，擬建建筑面積為46620平方米。2、擬總用地10500平方米，為商住用地（c21\R21）性質(zhì)。其中，二期項(xiàng)目宗地東西方向長(zhǎng)88米，南北方向?qū)?8米，地塊方正。實(shí)際建筑基底面積約1510平方米左右；三期用地約8000平方米，建筑基底面積約1512平方米左右。3、開發(fā)計(jì)劃表序號(hào)內(nèi)容開始時(shí)間完畢時(shí)間備注1項(xiàng)目報(bào)建.9.11根據(jù)銷售進(jìn)度適時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度與三期動(dòng)工時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2二期項(xiàng)目動(dòng)工.113二期基礎(chǔ)動(dòng)工至驗(yàn)收.11.24二期主體動(dòng)工至封頂.2.95二期竣工裝修至驗(yàn)收.9.16三期拆遷談判.11.37三期建筑拆遷.5.88三期項(xiàng)目動(dòng)工.89三期主體動(dòng)工至封頂.8.610三期裝修至竣工驗(yàn)收.6.10伍·投資收益分析成本分析本項(xiàng)目住宅部分采用拆遷等面積賠償方式開發(fā)，賠償面積為：13059.62平方米。分項(xiàng)狀況闡明住宅小區(qū)開放案例單位取值總值占地面積㎡1050010500建筑面積㎡6677366773可銷售面積㎡6301863018建筑容積率/6.366.36建筑綠化率%31.4%31.4%項(xiàng)目直接費(fèi)用一、土地成本大類小類單價(jià)（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值臨街土地以60萬/畝綜合價(jià)購得。拆合樓面3502,337,055小計(jì)3502,337,055二、前期費(fèi)用大類小類單價(jià)（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值根據(jù)懷化市有關(guān)規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)營(yíng)業(yè)用房160元/㎡，住宅135元/㎡；教育配套費(fèi)營(yíng)業(yè)用房20元/㎡，住宅10元/㎡；新建房房屋白蟻防治費(fèi)2.3元/㎡；土地變更專題費(fèi)2元/㎡；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/㎡；消防專題費(fèi)3元/㎡；測(cè)繪放線驗(yàn)收費(fèi)5元/㎡；基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)營(yíng)業(yè)用房1601359,014,355住宅135教育配套費(fèi)營(yíng)業(yè)用房2011734,503住宅10新建房房屋白蟻防治費(fèi)22133,546新墻體專題費(fèi)000土地變更專題費(fèi)22133,546地形圖購置費(fèi)00規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30302,003,190消防專題費(fèi)33200,319測(cè)繪放線驗(yàn)收費(fèi)22133,546自來水管網(wǎng)集資費(fèi)000小計(jì)1859.9311%12,353,005三、工程建設(shè)成本大類小類單價(jià)（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值場(chǎng)地平整費(fèi)5元/㎡；質(zhì)檢費(fèi)5元/㎡；招投標(biāo)費(fèi)2元/㎡，工程監(jiān)理費(fèi)10元/㎡，地質(zhì)勘察費(fèi)12元/㎡，噪音排污費(fèi)4元/㎡，樁基工程費(fèi)：小高、高層140元/㎡；公建配套30元/㎡；場(chǎng)地平整費(fèi)55333,865質(zhì)檢費(fèi)55333,865招投標(biāo)費(fèi)22133,546工程監(jiān)理費(fèi)1010667,730地質(zhì)勘察費(fèi)1212801,276噪音排污費(fèi)44267,092樁基工程費(fèi)高層14015010,015,950花園地下室土建工程費(fèi)1,20080,127,600安裝工程費(fèi)18012,019,140公建配套30302,003,190綠化352,337,055小計(jì)163371.5598%109,040,309項(xiàng)目直接費(fèi)用單價(jià)（元/㎡）占總成本（%）總值（元）項(xiàng)目直接費(fèi)用=土地成本+前期費(fèi)用+工程建設(shè)成本土地成本352,337,055前期費(fèi)用18512,353,005工程建設(shè)成本1,633109,040,309項(xiàng)目直接費(fèi)用合計(jì)185388.02123,730,369項(xiàng)目間接費(fèi)用四、房屋銷售費(fèi)用項(xiàng)目直接費(fèi)用合計(jì)費(fèi)率取值單價(jià)（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值（元）房屋銷售費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用的2.0%計(jì)算。123,730,3692.00000%372,470,601小計(jì)372,470,601五、開發(fā)管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目直接費(fèi)用合計(jì)費(fèi)率取值單價(jià)（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值（元）開發(fā)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，按項(xiàng)目直接費(fèi)用的10%計(jì)算。123,730,36910.0000%18512,353,005小計(jì)18512,353,005六、不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目直接費(fèi)用合計(jì)費(fèi)率取值單價(jià)（元/㎡）取值（元/㎡）占總成本（%）總值（元）不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用的1.0%計(jì)算。123,730,3691.00000%18.5181,201,914小計(jì)181,201,914項(xiàng)目間接成本單價(jià)（元/㎡）占總成本（%）總值（元）房屋銷售費(fèi)用372,470,601開發(fā)管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用18512,353,005不可預(yù)見費(fèi)用181,201,914項(xiàng)目間接費(fèi)用合計(jì)24011.9816,025,520開發(fā)總成本價(jià)占總成本（%）單價(jià)（元/㎡）占總成本（%）總值（元）項(xiàng)目直接費(fèi)用土地成本352,337,055前期費(fèi)用1859.8512,353,005工程建設(shè)成本1,63378.17109,040,309項(xiàng)目間接費(fèi)用房屋銷售費(fèi)用372.132,470,601開發(fā)管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1858.9512,353,005不可預(yù)見費(fèi)用180．811,201,914總成本價(jià)合計(jì)100.00%2,093100.0000%139,755,889收益分析1、銷售單價(jià)確實(shí)定：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的成果、成本的估算、入市時(shí)間的房?jī)r(jià)趨勢(shì)及對(duì)“金盾華庭”的定位，確定“金盾華庭”項(xiàng)目的住宅單位平均價(jià)格為：3050元/㎡；臨街商業(yè)單位綜合平均售價(jià)為：5230元/㎡。2、實(shí)際可銷售面積：住宅部分返還拆遷面積后，實(shí)際可銷售面積為：46620—13059.62=33560.4平方米。3、商業(yè)樓層面積表：樓層1層2層3層4層5、7、9層6、8、10層11、13、15層12、14、16層17屋頂層合計(jì)面積（㎡）146013201048104810489571003989100317878回款26281188524419.21100.41004.851053.151038.45401.29357.254、銷售收入：銷售收入計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)際銷售面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）闡明住宅33560.4305010235.92商業(yè)1787852309357.25按1層：18000/㎡；2層：9000/㎡；3層：5000/㎡；4層：4000/㎡；5—16層：3500/㎡；17層：4000/㎡計(jì)算均價(jià)車位銷售150個(gè)6萬/個(gè)900合計(jì)51438.420493.174、資金投入及使用計(jì)劃投資計(jì)劃及資金籌措表單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1、投資總額13976———1.1、建設(shè)投資139761500930031762、資金籌措139761500930021762.1、自有資金30001000—2.2、銀行貸款530050042006002.3、銷售收入回投5676—310025765、利潤(rùn)計(jì)算利潤(rùn)表單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷售收入(萬元)20493—310099837410商業(yè)銷售面積(㎡)17878—715075003228住宅銷售面積(㎡)33560—13420164501690項(xiàng)目直接成本(萬元)12373120084002773—項(xiàng)目費(fèi)用(萬元)160330090035053營(yíng)業(yè)稅及附加(萬元)1180—179575426利潤(rùn)總額（萬元)5337-1500-637962856931所得稅(萬元)1067———1067凈利潤(rùn)(萬元)4270-1500-7879-15944270銷售完畢：商業(yè)40%，按5成回款計(jì)。住宅40%，按3成回款計(jì)；銷售完畢：商業(yè)42%，除回收上期剩余款外，其中46%按5成回款計(jì)。住宅55%，除回收上期剩余款外，其中39%按3成回款計(jì)。毛利率：38%；投資利潤(rùn)率：31%。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（1）銷售價(jià)格原因敏感性分析單原因敏感性分析表單位：萬元售價(jià)波動(dòng)-10%-5%0（基準(zhǔn)方案）5%10%銷售收益18527.519506.82049321465.422444.7利潤(rùn)總額（未納所得稅）3484.34407.2533762537175毛利率25%32%38%45%51%凈利潤(rùn)2787.43525.842705002.45740凈利率20%25%31%36%41%從上表可以看出，當(dāng)市場(chǎng)銷售價(jià)格變動(dòng)幅度為-10%，-5%，0，+5%，+10%，投資收益波動(dòng)很明顯。表明凈利潤(rùn)對(duì)價(jià)格的敏感程度很高。（2）投資成本的敏感程度成本波動(dòng)-10%-5%0（基準(zhǔn)方案）5%10%投資成本12578.413277.21397614674.815373.6利潤(rùn)總額（未納所得稅）6734.66035.853374638.23939.4毛利率54%45%38%32%26%凈利潤(rùn)5387.74828.642703710.63151.5凈利率43%36%31%25%21%當(dāng)投資成本的變動(dòng)為-10%，-5%，0，+5%，+10%，投資收益波動(dòng)很明顯，同樣表明凈利潤(rùn)對(duì)投資成本的敏感程度較高。陸·項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì):1、項(xiàng)目所處懷化城東新區(qū)空氣質(zhì)量明顯優(yōu)于城區(qū)，合適居住及辦公；2、交通便利，多條公交線路直達(dá)；3、鏈接辰溪縣、溆浦縣、沅陵縣的交通通道；4、五溪廣場(chǎng)及金海廣場(chǎng)環(huán)境優(yōu)美，入夜后游人如織，人流量大，著名度高；5、懷化學(xué)院、區(qū)政府機(jī)關(guān)、二醫(yī)院等配套條件成熟；6、綜合商業(yè)規(guī)劃彌補(bǔ)五溪廣場(chǎng)既有商業(yè)規(guī)劃空白；7、智能建筑概念炒作城東市場(chǎng)空白。綜合上訴條件，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)集中體目前對(duì)城東市場(chǎng)的提前介入，后期項(xiàng)目升值空間極大。二、劣勢(shì)：1、項(xiàng)目整體體量較小，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)；2、景觀空間較小，綠化率較低；3、容積率高，居住品質(zhì)受影響4、朝向不理想，樓間距較近，對(duì)戶型設(shè)計(jì)的規(guī)定高；5、受體量影響，可投入廣告費(fèi)用較少，對(duì)營(yíng)銷精確性規(guī)定高；6、企業(yè)品牌空白，影響客戶忠誠度；7、項(xiàng)目成本較高，營(yíng)銷可讓利空間狹?。?、商業(yè)進(jìn)深大導(dǎo)致商業(yè)類型僅適合作為中型商業(yè)，不適合獨(dú)立商鋪，增長(zhǎng)招商難度。綜合上訴條件，本項(xiàng)目劣勢(shì)重要是商業(yè)部分短期招商有難度，住宅品質(zhì)不高。三、機(jī)會(huì)：1、城東市場(chǎng)價(jià)格明顯低于懷化其他區(qū)域，但在政府規(guī)劃中為高端住宅及商業(yè)配套的定位下，后期價(jià)格井噴的條件日趨成熟；2、銀箭集團(tuán)（861廠）生活區(qū)，估計(jì)3.2萬人的搬遷對(duì)城東，尤其是項(xiàng)目周圍人氣及價(jià)格提高意味著機(jī)會(huì)；3、懷化其他區(qū)域——放量后的價(jià)格延動(dòng)拉伸作用；4、政府規(guī)劃把項(xiàng)目所在城東石門金海建成文化、休閑中心帶來的商業(yè)價(jià)值。綜合上訴條件，本項(xiàng)目無論是商業(yè)還是住宅升值空間很大。四、威脅：1、懷化客戶對(duì)城東區(qū)域淡漠的習(xí)慣，消費(fèi)習(xí)慣將直接影響住宅的成交量；2、城東區(qū)域入住率極低，項(xiàng)目周圍商業(yè)氣氛冷清；3、政府南延北闊的政策傾向的影響，短時(shí)期都市發(fā)展方向不在城東；4、同區(qū)域其他樓盤在體量、成本等競(jìng)爭(zhēng)中，性價(jià)比比本項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：設(shè)計(jì)上防止產(chǎn)品同質(zhì)化帶來的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)；時(shí)間上在商業(yè)先行，把握五溪廣場(chǎng)人氣，住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在區(qū)域銷售價(jià)格上升到項(xiàng)目合理利潤(rùn)時(shí)入市；營(yíng)銷上投放力度尤其是招商力度須加強(qiáng)，同步控制廣告的精確性，規(guī)定定點(diǎn)投放。柒·項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目開發(fā)可行性提議：1、項(xiàng)目差異化提議將本項(xiàng)目與城東項(xiàng)目周圍其他樓盤的差異化做成本案最大的特色和賣點(diǎn)：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，懷化市民對(duì)風(fēng)格的概念并不強(qiáng)，而正在開發(fā)中的幾種樓盤所采用的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，因此在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。現(xiàn)代的所有外立面也是大同小異，本案在這點(diǎn)上可以與五溪廣場(chǎng)已經(jīng)有構(gòu)筑物相呼應(yīng)，形成獨(dú)特的建筑風(fēng)格。另一方面從景觀上說，本案周圍的幾種樓盤雖然綠化率都很高（高的到達(dá)42%），但新樓盤給人感覺仍然很空曠，重要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項(xiàng)目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項(xiàng)目的檔次。2、環(huán)境景觀提議項(xiàng)目的內(nèi)部提議規(guī)劃一種人工湖，最大程度提高樓盤居住品質(zhì)，這既以便了項(xiàng)目自身在配套上的需求，又可以分離喧囂與安靜。本案規(guī)劃采用以自然園林為主的中國粵式庭院主題設(shè)計(jì)風(fēng)格。采用人車分流的交通布局，重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)人行道的設(shè)計(jì)，使其到達(dá)高雅與自然結(jié)合。小區(qū)花園設(shè)假山、噴泉、雕塑等現(xiàn)代小品（體現(xiàn)動(dòng)感、時(shí)尚）；多設(shè)實(shí)用性較強(qiáng)的亭、臺(tái)、樓、閣（尤其是在水景上）以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木（體現(xiàn)人性）。3、配套設(shè)施提議以實(shí)用性為主題：室外休閑廣場(chǎng)加健身設(shè)備，周圍大量綠化和背景音樂作為烘托，。考慮到懷化目前的消費(fèi)水平，和其他項(xiàng)目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部假如設(shè)置