西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范

西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)及防范摘要目前，商業(yè)銀行已將個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展作為當(dāng)前信貸調(diào)整的關(guān)鍵因素。私人住房貸款余額已逐步增加，為所有銀行資產(chǎn)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整痛苦期等諸多因素的影響下，金融風(fēng)險(xiǎn)日益加大。這是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素之一，個(gè)人資不抵債風(fēng)險(xiǎn)在抵押貸款業(yè)務(wù)中處于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的前列，風(fēng)險(xiǎn)管理的壓力仍在加大。風(fēng)險(xiǎn)管理力度加大，雖然目前房地產(chǎn)市場在政策刺激下有所好轉(zhuǎn)，但總體形勢不太好，特別是二、三級城市分散壓力仍較大，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢明顯，建筑企業(yè)搬遷，中小企業(yè)逐步退出激烈的市場競爭，宏觀經(jīng)濟(jì)低迷和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致家庭收入減少，部分借款人還款減少。在一些地區(qū)，權(quán)力下放的壓力很大，一些項(xiàng)目銷售不好，資金回報(bào)緩慢，一些開發(fā)商宣布破產(chǎn)或外逃，導(dǎo)致項(xiàng)目集中破產(chǎn)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，存在著商業(yè)銀行需要解決的問題，如何防范和化解民間抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。本文旨在以西安銀行個(gè)人按揭貸款公司為例，借鑒國內(nèi)外相關(guān)理論研究成果，找出商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，并將理論與實(shí)踐相結(jié)合，這對于個(gè)人按揭貸款公司的健康、可持續(xù)發(fā)展具有根本的現(xiàn)實(shí)意義。本文以西安銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)為例，分析了西安銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理類型、流程和現(xiàn)狀，突出了存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決方案，提高西安銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。關(guān)鍵詞：西安銀行；個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)控制1緒論1.1研究目的及意義上世紀(jì)80年代中期以來，隨著住房制度改革，中國加快了城市住房商品化和金融體制改革，以應(yīng)對個(gè)人住房消費(fèi)。中國建設(shè)銀行在全國率先推出個(gè)人住房貸款，全國性商業(yè)銀行已全面開業(yè)20年。目前，來自不同商業(yè)銀行的個(gè)人按揭貸款數(shù)量正在不斷增加，由原來的單一按揭貸款增加到面向消費(fèi)者的單一按揭貸款，種類齊全，選擇方便。經(jīng)濟(jì)適用房和參與集資建房，以及個(gè)人貸款購買商品房。近年來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，個(gè)人住房貸款帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)不斷聯(lián)動(dòng)，影響個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的因素和形成機(jī)制發(fā)生了巨大變化。個(gè)人按揭貸款已經(jīng)成為銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，但隨著個(gè)人住房的發(fā)展，個(gè)人按揭貸款增長迅速，無組織利率也在不斷上升，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來。建設(shè)面臨新的政治環(huán)境，近07年來，美國次貸危機(jī)促使許多國家重新考慮，我國也出臺了提高個(gè)人房貸門檻的政策措施，打擊房地產(chǎn)行業(yè)的過度投機(jī)，防止泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。要盡快建立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，積極研究解決個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，研究個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅有助于改善人們的生活環(huán)境，也有助于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。1.2國內(nèi)外研究綜述國外研究現(xiàn)狀西方自第一個(gè)住房金融機(jī)構(gòu)在英國成立至今已有200多年的歷史，第二次世界大戰(zhàn)以來，西方發(fā)達(dá)國家住房金融發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，各國都建立了較為成熟和完善的房地產(chǎn)融資體系，在個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。他們通常以房地產(chǎn)抵押為主要業(yè)務(wù)，信用保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，輔助業(yè)務(wù)。YokoMoriizumi(1996)⑴本文從理論上分析了不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款中借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，在《重置法》中，他認(rèn)為違約是一個(gè)合理的決定，并認(rèn)為當(dāng)房屋價(jià)值低于貸款價(jià)值時(shí)，就會(huì)發(fā)生違約。他研究了信息不對稱的條件，由于借款人的風(fēng)險(xiǎn)類別是一種私人信息，只有借款人本人才是最明顯的。形成了普遍報(bào)復(fù)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。Roubini(2008)[2]近三年來，美國聯(lián)邦政府堅(jiān)信“經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新永遠(yuǎn)領(lǐng)先于監(jiān)管規(guī)則”，導(dǎo)致監(jiān)管真空，美國次貸危機(jī)正在出現(xiàn)，增加資產(chǎn)的流動(dòng)性。Caprio(2008)[3]等人本文通過對次貸危機(jī)成因的分析，提出了商業(yè)銀行發(fā)行房貸的相應(yīng)防范措施：一是注重監(jiān)管；二是優(yōu)化信用評級機(jī)制；三是限制嚴(yán)格的信貸條件；四是證券的分配。LouisHyman(2007)[4]多數(shù)人認(rèn)為，要化解當(dāng)前的次貸危機(jī)，國家必須干預(yù)抑制次貸，但他們并不理解政府干預(yù)官方次貸的主要原因。國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)對個(gè)人按揭貸款的研究有限，實(shí)踐中許多理論無法補(bǔ)充。由于個(gè)人信用體系的不完善和數(shù)據(jù)不對稱的風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)的研究還比較有限，且多為定性研究。目前，我國正在借鑒國外的一些經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況和美國次貸危機(jī)的信息時(shí)代，提出了完善我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理與控制，協(xié)調(diào)金融監(jiān)管與創(chuàng)新，促進(jìn)我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展的可行措施。劉慶飛(2010)[5]認(rèn)為，造成美國次貸危機(jī)的原因是監(jiān)管不力，而我國的按揭貸款與美國類似，我國按揭貸款監(jiān)管立法存在單邊過度監(jiān)管的問題，住房貸款立法存在潛在的安全風(fēng)險(xiǎn)，亟待完善。對住房貸款的監(jiān)管要多方位，借款人、商業(yè)銀行和房貸中介機(jī)構(gòu)要對住房貸款的保障負(fù)責(zé)。謝翔(2010)[6]認(rèn)為，在國家政策推進(jìn)的背景下，個(gè)人住房貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重不斷提高，住房貸款缺貸相對較低，但是，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，一些負(fù)面因素的出現(xiàn)導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)銀行針對這些風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)管理措施也沒有跟上放貸的發(fā)展。商業(yè)銀行要及時(shí)建立健全個(gè)人信用體系，將事前、事后控制與內(nèi)控生態(tài)結(jié)合起來，實(shí)施住房貸款綜合管理，采取多項(xiàng)措施有效規(guī)避不同風(fēng)險(xiǎn)。劉婭楠(2013)[7]相信房地產(chǎn)業(yè)的豐富和發(fā)展，促進(jìn)了住房貸款的強(qiáng)勁發(fā)展，住房貸款不僅支撐了人們的‘安居'，而且為商業(yè)銀行的資產(chǎn)帶來了穩(wěn)定的增值。商業(yè)銀行在發(fā)放住宅貸款時(shí)，應(yīng)采取相應(yīng)的防范措施，防止“次貸危機(jī)”的出現(xiàn)，而不是盲目無限制的放貸。李雯星(2010)[8]認(rèn)為美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因在于住房貸款有保障；我國應(yīng)總結(jié)美國次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，提前采取措施防范各種風(fēng)險(xiǎn)，完善商業(yè)銀行內(nèi)部控制。發(fā)展抵押貸款業(yè)務(wù)直接影響到商業(yè)銀行的健康發(fā)展。要監(jiān)測促進(jìn)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)鼓勵(lì)金融業(yè)向積極穩(wěn)定的方向發(fā)展。我們必須抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。丁正斌和施建軍(2012)[9]隨著商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)的增長，住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)已成為商業(yè)銀行在住房貸款管理中經(jīng)常面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一。從債權(quán)人、中介機(jī)構(gòu)等方面，建立完善的監(jiān)督管理體系，改善經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境。文獻(xiàn)述評綜上所述，就目前而言，住房貸款由于其經(jīng)營成本低、風(fēng)險(xiǎn)分散而成為商業(yè)銀行的主要盈利產(chǎn)品，但隨著住房貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，市場經(jīng)濟(jì)泡沫加劇。住房貸款的過度證券化，導(dǎo)致住房貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的波及范圍以及擴(kuò)散速度都將加大。目前國內(nèi)外對個(gè)人住房貸款的研究比較深入，也積累了經(jīng)驗(yàn)供后人參考。本文希望通過研究西安銀行的貸款發(fā)放，得出對商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款的監(jiān)管建議，以促進(jìn)商業(yè)銀行及國家宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。而本文將從宏觀、西安銀行的內(nèi)部管理等視角出發(fā)，并對影響西安銀行信用風(fēng)險(xiǎn)多個(gè)因素進(jìn)行實(shí)證分析。理論方面，通過本文的研究，研究視角更為廣泛，豐富該領(lǐng)域的研究；實(shí)踐方面，新形勢下，對西安銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理有借鑒意義。1.3研究內(nèi)容及框架本文的研究內(nèi)容如下：第一章從研究目的及意義入手，再在對前人文獻(xiàn)的研究基礎(chǔ)上對我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了概括，描述了本撰寫的目的意義內(nèi)容及方法。第二章本文闡述了本文的理論基礎(chǔ)，從交易風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)控制兩個(gè)方面介紹了相關(guān)概念，支撐理論包括信息不對稱理論、企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)理論和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)理論。第三章本文分析了西安銀行住房貸款的現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)，在介紹了西安銀行住房貸款的現(xiàn)狀后，介紹了貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，針對上述三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問題。究其原因，主要有外部環(huán)境因素、申請人自身因素和銀行合作伙伴因素。第四章通過前面分析西安銀行個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出相對應(yīng)的防范對策建議。1.4研究思路及研究方法本文旨在闡述我國商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其成因。以及如何防范和控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國住房貸款市場發(fā)展時(shí)間相對較短，經(jīng)驗(yàn)相對有限，有效控制和防范信貸風(fēng)險(xiǎn)給我國商業(yè)銀行帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。文獻(xiàn)資料法：學(xué)習(xí)國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)內(nèi)容，掌握相關(guān)理論和概念；案例分析法：挑選分析西安銀行的代表性案例；分析歸納法：根據(jù)案例分析的結(jié)果進(jìn)行歸納，總結(jié)問題并提出解決措施。2基礎(chǔ)理論及相關(guān)概念相關(guān)概念個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)住房貸款是商業(yè)銀行向客戶提供的貸款，用于從房地產(chǎn)開發(fā)商或其他賣家處購房。以所購房屋為抵押，取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證，委托人將房屋抵押給銀行，房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，房屋交付后申請辦理抵押登記?？蛻暨`約時(shí)，債權(quán)人可以通過法律手段取得擔(dān)保，或者相應(yīng)的擔(dān)保人承擔(dān)無限連帶責(zé)任。住宅貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與本行住宅貸款業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，包括違約風(fēng)險(xiǎn)、到期風(fēng)險(xiǎn)、本金還本付息風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、等違約風(fēng)險(xiǎn)是指在合同履行過程中，由于借款人與借款人之間的其他因素造成的嚴(yán)重違約。還款風(fēng)險(xiǎn)與到期風(fēng)險(xiǎn)和利息的區(qū)別在于客戶的還款能力，但由于缺乏剛性（如購買投資性房地產(chǎn)），客戶有還款的機(jī)會(huì)，但由于利潤損失，惡意違約，投資損失轉(zhuǎn)入銀行。到期還本付息風(fēng)險(xiǎn)是指客戶因還款能力下降（重大家庭事故或失去工作，或筆者認(rèn)為，國家將適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場，以適應(yīng)部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的近期和未來趨勢。采取的措施包括限制銀行在房地產(chǎn)市場的信貸額度、住房貸款業(yè)務(wù)的預(yù)付比例等、房地產(chǎn)市場價(jià)值的波動(dòng)以及銀行面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。私人住宅貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制操作風(fēng)險(xiǎn)控制是在充分識別操作風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，采取一系列措施控制操作風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失，個(gè)人住房貸款可以通過采取措施或加強(qiáng)管理來規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的日常發(fā)展過程中，通過加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理或加快業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的清算和化解，可以規(guī)避或化解信用風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)交易風(fēng)險(xiǎn)等非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。高級管理層對國家政策的理解以及在當(dāng)前市場環(huán)境下及時(shí)調(diào)整銀行發(fā)展戰(zhàn)略，對流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)越來越大?；A(chǔ)理論風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)中，最主要的是信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)信用體系不完善的風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部管理的風(fēng)險(xiǎn)等。外部宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款外部宏觀政策是指中國銀行或銀監(jiān)會(huì)等政府部門發(fā)布的信貸政策。國家通過調(diào)整信貸政策，刺激商業(yè)銀行的民間借貸活動(dòng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮作用。特別是在以下幾個(gè)方面：利率風(fēng)險(xiǎn)：利率政策是國家控制宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的基本貨幣政策之一，而利率風(fēng)險(xiǎn)更為明顯，是因?yàn)榻杩钊藢首儎?dòng)、利率政策調(diào)整對民間借貸的影響更為敏感。一般來說，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，利率波動(dòng)不會(huì)發(fā)生太大變化，如果經(jīng)濟(jì)處于收縮階段，GDP增長率會(huì)下降，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。失業(yè)率上升，社會(huì)需求下降，經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張階段，國家可以采取積極的貨幣政策，如逐步降低利率，刺激投資和消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)增長過快，甚至過熱。國家可以采取緊縮的貨幣政策，提高利率，減少過熱的投資和過度消費(fèi)。在信貸條件和外部監(jiān)管方面，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定時(shí)，個(gè)人住房貸款發(fā)放條件和外部監(jiān)管相對穩(wěn)定；當(dāng)吸煙者需要刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，一些民營信貸企業(yè)的信貸政策條件和外部監(jiān)管相對寬松，如果宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需要降溫，貸款門檻和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)提高。加強(qiáng)銀行外部監(jiān)管，加快監(jiān)管政策頻率；同時(shí)，加強(qiáng)對個(gè)別商業(yè)銀行貸款政策執(zhí)行情況的監(jiān)督，加大對違規(guī)行為的查處力度。樓盤項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足，一些小型房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得客戶和銀行的信貸資金，往往會(huì)“賣出一套以上的房子”或在沒有營業(yè)執(zhí)照的情況下賣出房屋。直接導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)，貸款協(xié)議無法執(zhí)行甚至取消。此外，開發(fā)商房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不善、房屋質(zhì)量差或房屋交付延遲，容易導(dǎo)致購房者不接受房屋甚至出現(xiàn)退房現(xiàn)象，影響借款人還款的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，成為不履行貸款承諾和拖欠貸款的現(xiàn)實(shí)。社會(huì)征信體系不完善的風(fēng)險(xiǎn)目前，各商業(yè)銀行的賬戶管理人員通過對中國銀行個(gè)人信用信息系統(tǒng)的檢查，對借款人的信用狀況進(jìn)行檢查，包括對不同金融機(jī)構(gòu)的貸款、不同信用卡的還款情況等。但系統(tǒng)對客戶信用狀況的反應(yīng)不全面，貸款審批過程中存在信息不對稱，影響了對客戶準(zhǔn)備情況和未來還款能力的評估。銀行管理的風(fēng)險(xiǎn)（一）業(yè)務(wù)競爭帶來的風(fēng)險(xiǎn)目前，商業(yè)銀行民間住房貸款業(yè)務(wù)是當(dāng)前信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵因素。在外部市場競爭和內(nèi)部指標(biāo)競爭的雙重壓力下，銀行的資產(chǎn)比重變化迅速。一些住房信貸機(jī)構(gòu)可以放寬進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻：調(diào)查借款人與購買者之間交易的真實(shí)性、房價(jià)的合理性、收入流的真實(shí)性等，這將是一種形式，甚至是程序的簡化。這將增加個(gè)人住房貸款行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面。承兌風(fēng)險(xiǎn)：貸款申請人未達(dá)到提起民事訴訟的年齡，申請人提供的信息不完整、不完整、不規(guī)范。貸款風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查：偽造借款人身份；貸款審批流程中的主要風(fēng)險(xiǎn)是不嚴(yán)格遵守信貸規(guī)則和個(gè)人客戶信貸額度交叉。未按期發(fā)放貸款，抵押貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目等發(fā)放后未對貸款資金使用情況進(jìn)行跟蹤檢查。3西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及面臨風(fēng)險(xiǎn)分析3.1西安銀行概況西安銀行是一家城市商業(yè)銀行，在西安市、中國信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司、加拿大豐業(yè)銀行和當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)中擁有股份。西安銀行成立于20世紀(jì)70年代，2000年更名為西安商業(yè)銀行，2010年9月改制為西安銀行，能夠完成資本和金融結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整。西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀業(yè)務(wù)現(xiàn)狀截至2016年末，西安銀行總資產(chǎn)129982億元，存貸款總額分別為888100億元和664190億元，2017-2020年西安銀行存貸款情況見表3.1。表3.1西安銀行2013年-2016年存款和貸款情況單位：億元時(shí)間存款較上年貸款較上年房貸較上年2013652.5212.48%407.4414.73%29.8346.80%2014715.619.67%459.4212.76%40.6236.17%2015775.88.41%532.0515.81%45.5512.14%2016888.114.48%664.1924.84%45.690.31%數(shù)據(jù)來源：西安銀行2013-2016年年度報(bào)告從西安銀行近幾年的經(jīng)營活動(dòng)來看，住房貸款所占比例相對較低。2013年至2014年，公司與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場相匹配，增長較快，符合以下經(jīng)營理念，2016年個(gè)人住房貸款增長明顯放緩。由于業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，西安銀行的住房貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了不可償還貸款，主要原因是客戶資不抵債，部分子行業(yè)的非營利貸款率甚至高達(dá)10%，但從全行的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)較低，破產(chǎn)率控制在1.5%以下。業(yè)務(wù)流程（1）貸款流程西安銀行的授信流程主要包括：從受理客戶貸款申請開始，根據(jù)客戶信息進(jìn)行審核，得到授信結(jié)果?？蛻艚?jīng)理使用給客戶的信函，客戶填寫《住房貸款申請表》，準(zhǔn)備書面通知材料，詳細(xì)說明年齡、國籍、工作單位、年收入、報(bào)酬等。然后客戶服務(wù)人員對每個(gè)客戶的貸款進(jìn)行調(diào)查，并檢查申請表中的每個(gè)項(xiàng)目，包括客戶的還款能力和意愿。發(fā)出調(diào)查通知，并提交給代理負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步審查。機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人經(jīng)初審后，向管委會(huì)中央信貸中心提交綜合授信申請。管理中央信貸中心根據(jù)客戶經(jīng)理的意見，評估客戶的還款能力和可用性，提出建議和信貸申請，并發(fā)出信貸申請?？蛻艚?jīng)理應(yīng)通知客戶簽訂合同，合同應(yīng)規(guī)定貸款金額、利率、期限和還款方式。（2）風(fēng)控流程西安銀行建立了住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制體系，是西安銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系的一部分，也是西安銀行全面風(fēng)險(xiǎn)控制的一部分。下級信用部門為管理機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)的客戶經(jīng)理為業(yè)務(wù)的第一責(zé)任人。組織業(yè)務(wù)管理負(fù)責(zé)收集客戶信息，根據(jù)訪問條件檢查客戶，并檢查和控制收入和退款機(jī)會(huì)。在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，公司管理層承擔(dān)主要責(zé)任，并參與大多數(shù)貸款申請流程，包括最重要的貸款前研究。授信審核部是全行流程授信審核部和授信審批部，主要負(fù)責(zé)制定客戶授信管理辦法，管理客戶集中發(fā)放貸款。按照風(fēng)險(xiǎn)管理要求審核開發(fā)商資質(zhì)，將客戶風(fēng)險(xiǎn)納入貸款。貸款管理部下設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理部、法律合規(guī)部，主要負(fù)責(zé)宏觀風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢、一般銀行住房貸款業(yè)務(wù)咨詢。風(fēng)險(xiǎn)控制情況（1）風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，風(fēng)險(xiǎn)識別包括風(fēng)險(xiǎn)感知和風(fēng)險(xiǎn)分析。西安銀行在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)感知主要取決于經(jīng)濟(jì)經(jīng)營者的主觀評價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)分析主要由西安銀行信貸審計(jì)部進(jìn)行。信用審計(jì)部根據(jù)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營者收集的數(shù)據(jù)和要求，分析一、二還款來源的適宜性，提出風(fēng)險(xiǎn)意見，并發(fā)布信用制度。（2）還款風(fēng)險(xiǎn)控制貸款發(fā)放后，西安銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力大大降低。目前，除了經(jīng)銷商每月按計(jì)劃跟蹤客戶還款情況外，沒有其他有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，除了規(guī)范抵押登記和客戶違約的法律措施外。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，客戶逾期違約不僅是主要風(fēng)險(xiǎn)，也是雙方違約的主要表現(xiàn)形式；房地產(chǎn)開發(fā)商的違約往往導(dǎo)致大量客戶違約，二者結(jié)合導(dǎo)致西安銀行不良率大幅上升。表3.2西安銀行2018-2020年個(gè)人住房貸款違約情況單位：億元時(shí)間余額逾期金額逾期筆數(shù)客戶違約開發(fā)商違約2018年40.620.0815962019年45.550.337622542020年45.680.761154966數(shù)據(jù)來源：西安銀行2018-2020年個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)分析報(bào)告主要原因是西安市在還款過程中缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。在風(fēng)險(xiǎn)控制過程中，銀行采取了個(gè)別化、低成本的措施，使得客戶破產(chǎn)成本較低，突出了客戶違約率高、銀行后續(xù)處理困難的特點(diǎn)。表3.32020年末西安銀行損失處理情況表單位：萬元項(xiàng)目總余額不良率核銷金額回收筆數(shù)二手房96733.820.13%00

期房313218.431.39%30.130現(xiàn)房46923.490.40%00數(shù)據(jù)來源：西安銀行2018-2020年個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告此外，發(fā)起人違約導(dǎo)致的不可償還貸款是造成西安銀行金融貸款不足的主要原因之一。開發(fā)商與西安銀行合作，房地產(chǎn)開發(fā)處于階段性保修期，開發(fā)商無法完成房地產(chǎn)建設(shè)，客戶無法辦理房地產(chǎn)登記證，導(dǎo)致客戶違約。西安銀行對這種處理沒有有效的控制措施，違約開發(fā)商的增長導(dǎo)致違約客戶的年增長。3.3西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析3.3.1信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)債券和貸款是西安銀行日常業(yè)務(wù)中的兩大風(fēng)險(xiǎn)。超過三個(gè)月的未償貸款有所增加。數(shù)據(jù)顯示，西安銀行的未償貸款從2018年的800萬筆增加到2020年的7600萬筆，尤其是2018年，許多借款人無法償還貸款，增加了違約風(fēng)險(xiǎn)8000700060005000400030008000700060005000400030002000100033002020年2018年2019年II系列1圖3-1西安銀行個(gè)人住房貸款不良貸款變動(dòng)圖如圖3-1所示，房地產(chǎn)市場形勢越來越危險(xiǎn)，開發(fā)商和個(gè)人的違約風(fēng)險(xiǎn)也在逐步增加。西安銀行應(yīng)努力建立完善的信用評價(jià)體系，杜絕不良貸款。3.3.2操作風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)家們指出，操作風(fēng)險(xiǎn)一直是世界各地商業(yè)銀行面臨的主要威脅之一，西安銀行的私房業(yè)務(wù)也是如此。西安銀行的個(gè)人住房業(yè)務(wù)偶爾會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2009年，本行以虛假信息記錄了一起虛假“珠寶”抵押貸款事件，查獲虛假抵押貸款80余筆，持股1600多萬元。虛假抵押貸款的主要手段是準(zhǔn)備大量虛假的資質(zhì)證明和審計(jì)證明，以達(dá)到欺詐貸款的目的。3.3.3市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指本行因利率、商品價(jià)格等市場價(jià)格變動(dòng)而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)外部頭寸損失的風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。利率市場化將導(dǎo)致不同銀行的居民貸款利率變化不均，債務(wù)成本高的銀行將相應(yīng)提高個(gè)人貸款利率。3.4西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)的原因分析3.4.1外部環(huán)境因素根據(jù)西安銀行提供的大數(shù)據(jù)，截至2020年底，西安市共售出商品房67234套，建筑面積606.1萬平方米，總金額363.06億元。本研究包括2013-2020年西安市商品房銷售數(shù)據(jù)，具體詳見圖3-2所示:80000700008000070000600005000040000300002000010000II西安市住房交易趨勢圖3-2西安市商業(yè)住房交易量趨勢圖因?yàn)閯潅?-1。2020年，西安商品房銷量較2019年下降6328套，降幅8.6%；根據(jù)近8年商品房銷量走勢，2018年至2018年經(jīng)濟(jì)衰退后，西安市近兩年商品房銷量呈上升趨勢，主要表現(xiàn)為：西安房地產(chǎn)市場逐漸升溫。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國家宏觀調(diào)控的影響很大。近年來，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與宏觀調(diào)控密切相關(guān)，國家對作為特殊消費(fèi)品的住房的調(diào)控非常普遍，而且變化范圍很廣。因此，政策對居民的貸款活動(dòng)有著重要的影響，另一方面，不同政策的調(diào)整和變化會(huì)直接導(dǎo)致個(gè)人微觀收入的變化，從而增加個(gè)人借貸活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。3.4.2申請人自身因素由于銀行與借款人之間的信息不對稱，銀行所要求的文件數(shù)量龐大，很容易做出負(fù)面選擇。借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：以假名準(zhǔn)備就緒，部分借款人使用虛假身份證冒用名義取得貸款，部分借款人盜取他人身份證，其次是虛假貸款，部分借款人提供虛假工作單位以達(dá)到穩(wěn)定的工作條件。一些借款人偽造收入證明或銀行數(shù)據(jù)來賺取收入，以滿足銀行貸款的條件。此外，申請人的社會(huì)性質(zhì)也會(huì)對信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響，主要是由于借款人的專業(yè)性質(zhì)分析其對借款人違約風(fēng)險(xiǎn)的影響。根據(jù)對西安銀行住房貸款申請人職業(yè)個(gè)人資料的調(diào)查，可分為公用事業(yè)單位、事業(yè)單位、國有壟斷企業(yè)、民營企業(yè)、國有企業(yè)。國有企業(yè)和國有企業(yè)。個(gè)人買家和其他專業(yè)人士詳見表3-5:表3-5西安銀行個(gè)人住房逾期借款人職業(yè)信息表工作單位逾期3個(gè)月以下所占比例逾期三個(gè)月以上所占比例合計(jì)所占比例政府部門、學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位866%204.26%1065.85%通信、電力、銀行等國有壟斷企業(yè)211%122.55%331.82%民營企業(yè)70249.68%35675.75%105858.36%個(gè)體商戶56239.77%5411.49%61633.98%其它422.97%285.96%703.86%合計(jì)1413100.00%470100%1883100%如表3-5所示，民營企業(yè)和獨(dú)資企業(yè)的未償住房貸款比例較高（近90%）。公共機(jī)構(gòu)和國有大中型企業(yè)規(guī)模相對較小，表明就業(yè)穩(wěn)定的人收入相對穩(wěn)定，因此，違約概率相對較低。在壟斷部門、機(jī)構(gòu)或行業(yè)工作的債權(quán)人不太可能違約，違約風(fēng)險(xiǎn)低，借款利率低。很多不確定性會(huì)增加借款人破產(chǎn)的可能性，個(gè)人住房貸款申請人的工作性質(zhì)和行業(yè)環(huán)境對銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)有重要影響。3.4.3銀行合作方因素開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商在住房貸款業(yè)務(wù)中與商業(yè)銀行合作存在的欺詐或違約風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為“虛假個(gè)人貸款”和項(xiàng)目失敗。發(fā)起人為了維持日常經(jīng)營或者追求自身利益，與沒有真實(shí)交易意圖或者是虛假人員的單位進(jìn)行合作，由于我國社會(huì)信用環(huán)境不理想，房地產(chǎn)市場的發(fā)展不協(xié)調(diào)，容易給開發(fā)商帶來“虛假個(gè)人貸款”的信用風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商與客戶簽訂商業(yè)銷售協(xié)議后，由于自身原因，如項(xiàng)目管理不善、項(xiàng)目資金管理不善、其他項(xiàng)目糾紛等，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目未能及時(shí)完成等，違反購房合同，借款人無法購房，直接影響借款人還款意圖，造成銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。4西安銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的對策建議4.1強(qiáng)化對宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究20世紀(jì)初，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而政府作為我國股份制銀行之一，近年來出臺了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲和房地產(chǎn)泡沫的形成，西安銀行應(yīng)貫徹落實(shí)國家政策在上級意見中，積極貫徹落實(shí)上級精神，對十一房貸市場的金融風(fēng)險(xiǎn)和信息進(jìn)行長期評估分析。例如，本行可定期邀請本行高級管理層舉辦研討會(huì)，并定期邀請國內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融專家就本國房地產(chǎn)現(xiàn)狀舉辦部分研討會(huì)，邀請全體員工參加。研討會(huì)。積極參與并告知員工可能影響西安銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)和因素。本行高級管理層應(yīng)內(nèi)外結(jié)合，將專家的建設(shè)性意見應(yīng)用于本行的具體業(yè)務(wù)計(jì)劃，并及時(shí)、準(zhǔn)確地采取相應(yīng)的規(guī)避措施，防止貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。西安銀行應(yīng)加強(qiáng)住房貸款計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃以應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)。建立和完善項(xiàng)目準(zhǔn)入退出機(jī)制根據(jù)開發(fā)商的資質(zhì)、公司的地位和誠信、管理標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入條件的標(biāo)準(zhǔn)化等。積極進(jìn)入一、二級資質(zhì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，做到公正可靠，積極支持重點(diǎn)項(xiàng)目中的大型優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，建立客戶退出機(jī)制，科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，及時(shí)淘汰不符合要求的中小企業(yè)。企業(yè)資質(zhì)水平、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、經(jīng)營業(yè)績、發(fā)展業(yè)績、發(fā)展能力、稅務(wù)記錄等，在主要考核點(diǎn)，尤其是工作經(jīng)驗(yàn)方面，應(yīng)考慮這些因素。執(zhí)法人員和高級管理人員的社會(huì)背景和信用記錄。必須根據(jù)地理位置、市場地位、前景、營銷策略、價(jià)格設(shè)計(jì)等進(jìn)行綜合評估并確定。審批程序、投資狀況、工程質(zhì)量、完工風(fēng)險(xiǎn)、假設(shè)金額等，是否允許項(xiàng)目進(jìn)行，禁止發(fā)放未完成“五證”抵押的個(gè)人住房貸款，不得以“退租”方式出售。建立和完善貸后回訪制度銀行應(yīng)完善管理制度，平衡企業(yè)與賬戶管理者的利益，在項(xiàng)目資金管理中實(shí)施嚴(yán)格的管理措施，防止開發(fā)企業(yè)挪用或挪用項(xiàng)目資金。導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施延遲或不完整。每月至少一次，了解開發(fā)商的信貸變化、資金管理、土地和項(xiàng)目儲備情況，加強(qiáng)抵押后回訪，控制項(xiàng)目進(jìn)度、銷售、資金償還等。開發(fā)商是否接受零預(yù)付款、預(yù)付款、預(yù)付款等可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的銷售行為？發(fā)